Categoría: Infografías

13 de diciembre de 2023 Infografías, Posts

¿Qué tipos de métodos existen para valorar?

Valorar las cosas es una capacidad inherente al propio ser humano, por la cual es capaz de ponderar la importancia que éstas tienen para él y de asignarles un precio (ya sea medido en unidades monetarias o cualquier otro tipo de compensación). Por ejemplo, un niño que tiene una colección de cromos es capaz de analizar cómo de importante es para él conseguir un cromo que todavía no tiene y, en función de ello, decidir cuántos cromos está dispuesto a intercambiar para conseguirlo. Y, ¿cómo lo hace?  

Fundamentalmente, la valoración se realiza mediante un proceso de comparación entre aquello que se valora y otros bienes parecidos o sustitutivos. Por ello, el denominado “método de comparación” es considerado el más inmediato o directo: consiste extraer el precio de una cosa mediante una evaluación de los precios de cosas que se consideran similares o por las que se estaría dispuesto a intercambiar aquello que se valora. En esta evaluación, se comparan las ventajas y desventajas del bien valorado respecto de aquellos con los que se contrasta, de manera que se determina si su precio debe encontrarse por encima o por debajo de los precios de los bienes comparables.  

Sin embargo, en algunas ocasiones no es posible utilizar este método tan directo, porque no se dispone de información sobre bienes similares o sustitutivos, o porque éstos no existen. Por ejemplo, ¿cómo valorar un hotel, si en la zona donde se ubica no existe ningún otro con el que compararlo, o si aquellos que existen tienen un tamaño o categoría completamente diferentes? O ¿cómo valorar un terreno edificable, si el resto de terrenos disponibles tienen características y edificabilidades completamente diferentes, que hacen que no resulten comparables entre ellos? 

Cuando no existe la posibilidad de valorar por un método directo, nos vemos en la necesidad de recurrir a métodos indirectos, es decir, metodologías que permiten deducir el valor a partir de informaciones que no son observables de forma inmediata, como serían los precios de bienes comparables. Los métodos indirectos de valoración permiten, esencialmente, deducir el valor a partir de los rendimientos económicos que podemos obtener explotando el objeto valorado. Si somos capaces de proyectar en el tiempo los ingresos que vamos a obtener gracias a la utilización del objeto, y de deducir los gastos que tendremos que acometer para ello, y traer la diferencia a valores de hoy, obtendremos el denominado “valor actual neto”, que no es más que el beneficio resultante de la inversión, a partir del cual se determina el precio que podríamos pagar en este momento por ese bien para obtener el rendimiento que perseguimos.  

Entre los métodos indirectos más habituales se encuentran el método de actualización de rentas, del que hablamos en detalle en este post, y el método residual, que definimos en este otro post. Así, el método de actualización de rentas se emplea, esencialmente, en inmuebles que producen ingresos, como son aquellos que se encuentran alquilados o aquellos ligados a explotaciones económicas (hoteles, fábricas, centros sanitarios o educativos, etc.), mientras que el método residual es más propio de terrenos e inmuebles en proceso de desarrollo. Aunque, en último término, tanto uno como otro incluyen en su aplicación el uso del método de comparación, que en el fondo está presente en cualquier valoración. De hecho, cuando se analizan las posibles rentas futuras de un inmueble alquilado, se hace comparándolo con otros similares, y cuando se evalúa el precio por el que se podrán vender las viviendas construidas sobre un terreno, se hace comparándolas con otras comparables que se encuentren en el mercado.  

En definitiva, valorar es proporcionar una opinión fundamentada sobre el valor de un bien, para lo cual los profesionales de esta materia recurren a la información disponible en el mercado y, en función de las características y cantidad de la misma, realizan análisis de distinta naturaleza, empleando métodos más o menos directos, para determinar aquel valor por el que un participante “medio” del mercado intercambiaría el bien.  

6 de septiembre de 2023 Infografías, Posts

¿Cómo funciona el mercado hipotecario, y qué papel juega la tasación?

Cuando adquirimos un inmueble mediante un préstamo hipotecario entramos a formar parte de un refinado engranaje financiero al que denominamos “mercado hipotecario”, y que va mucho más allá de la mera concesión del préstamo por parte de una entidad a un consumidor.

Para comprender este sistema, es necesario caer en la cuenta de que los bancos, para poder llevar a cabo la función que esperamos de ellos (esto es, prestarnos dinero), necesitan, a su vez, financiarse: obtener por distintas vías el dinero que prestan. Entre otros, los bancos cuentan con dos recursos de refinanciación muy relevantes:

  • Por una parte, los depósitos donde sus clientes guardan sus ahorros.
  • Por otra, los instrumentos de deuda (títulos o bonos) que venden a inversores, y mediante los cuales el banco emisor se compromete a devolver al comprador el dinero pagado por el bono junto con unos intereses fijados previamente.

En concreto, existe un tipo particular de instrumento de deuda denominado “bono garantizado”, cuyo nombre indica que los derechos de cobro del inversor están cubiertos o “garantizados” por hipotecas, las cuales, a su vez, están garantizadas por los inmuebles hipotecados. Dicho de otra forma, cuando el banco ha concedido un cierto número de hipotecas, puede agrupar y asignar los derechos de cobro de dichas hipotecas a esos bonos garantizados —que hasta hace poco en España recibían el nombre de “cédulas hipotecarias”— dando lugar así al mercado hipotecario.

La regulación de los bonos garantizados es muy exigente, dado que su finalidad es proporcionar la máxima seguridad posible a los inversores que los adquieren, y que podríamos ser cualquiera de nosotros cuando invertimos nuestros ahorros en instrumentos de renta fija. Entre otras cosas, esta seguridad se construye gracias a aspectos como (entre otros) los siguientes:

  • Se reserva la capacidad de emitir bonos garantizados a las entidades de crédito, lo que permite asegurar que el emisor posee los conocimientos necesarios para gestionar el riesgo y que está sujeto a requisitos de capital que protegen a los inversores.
  • El inversor tiene dos derechos de crédito: sobre el propio emisor del bono y sobre los activos que lo garantizan (lo que se denomina mecanismo de doble recurso).
  • Los bonos son inmunes a la quiebra del emisor, pues sus condiciones de amortización o vencimiento no están afectadas por ella. Y es que, en ese caso los activos que sirven de garantía saldrían del patrimonio de la entidad, de forma que no podrían ser reclamados por terceros.
  • Se establecen fuertes normas de transparencia, estando la entidad obligada a aportar de forma periódica toda la información relevante y detallada al inversor.
  • También se exige una alta calidad a los activos que pueden emplearse como garantía del bono. En concreto, las hipotecas deben financiar menos del 80% de la vivienda habitual o del 60% de un inmueble comercial y, además, los inmuebles deben figurar en el Registro de la Propiedad.

A todo ello se suma un sistema robusto, transparente e independiente de valoración de los activos físicos de garantía, que incluye:

  • la existencia de rigurosas normas de valoración (la Orden ECO 805/2003);
  • la valoración individualizada de cada activo en el momento de su inclusión en el bono;
  • la exigencia de que la valoración la efectúe un tasador con las cualificaciones, aptitudes y experiencia necesarias (las sociedades de tasación homologadas);
  • la independencia del tasador respecto del proceso de concesión de las hipotecas;
  • la supresión de elementos especulativos de la valoración; y
  • la documentación clara y transparente del valor.

En definitiva, cuando un inversor adquiere un bono, pone su confianza tanto en el banco que lo emite, como en la calidad de los activos que lo sustentan, calidad que en último término es certificada mediante las tasaciones de los inmuebles que actúan como garantía de las hipotecas que sustentan el bono. Por eso, podemos decir que la tasación hipotecaria es un instrumento de protección del inversor.

 

31 de mayo de 2023 Infografías, Posts

La valoración hipotecaria en otros países

En varias ocasiones hemos explicado distintos aspectos del funcionamiento del sistema de sociedades de tasación y cuáles son sus ventajas. En este sentido, resulta interesante conocer cómo se desarrolla la actividad de la valoración hipotecaria en otros países de nuestro entorno, ya que ello nos permite establecer comparaciones respecto del grado de sofisticación y eficacia de los distintos sistemas, y entender así en qué punto se sitúa el caso español.

No podemos olvidar que las tasaciones hipotecarias son herramientas imprescindibles para asegurar la estabilidad financiera: que las garantías hipotecarias se encuentren valoradas de manera precisa e independiente es clave para lograr la confianza de los inversores en los bonos o cédulas hipotecarias, para establecer un adecuado nivel de reservas de capital de las entidades financieras y para permitir un flujo de financiación saludable para la población.

Ante la posibilidad de una pérdida de esta estabilidad financiera —un riesgo sistémico que pondría en jaque el funcionamiento de la economía nacional— todos los países cuentan con un supervisor bancario (en nuestro caso, el banco Central Europeo y el Banco de España) que se preocupan de vigilar la calidad de los activos y de tomar medidas para asegurar dicha estabilidad. Pero son pocos, como ahora veremos, los que, además, cuentan con un sistema específico para asegurar valoraciones robustas. Nosotros creemos que el disponer de un sistema de esa naturaleza es un factor de seguridad adicional muy importante para el mercado hipotecario, el sistema bancario y, en general, para favorecer la estabilidad financiera del país. Y creemos que un sistema de valoración robusto debe disponer de varias líneas de defensa, es decir, de mecanismos que, superpuestos, aseguren una adecuada calidad, control y supervisión del proceso de valoración.

Así, podríamos considerar un sistema de valoración hipotecaria tanto más sólido cuantas más líneas de defensa haya establecido, y cuanto más exigentes sean los requisitos impuestos a cada una de ellas. Por su parte, el sistema español de valoración consta de los siguientes mecanismos:

  • Como primera línea de defensa, la figura del técnico valorador que, para asegurar su competencia profesional, debe poseer una licenciatura en Arquitectura o Ingeniería, garantizando así su dominio sobre aspectos inmobiliarios y constructivos.
  • Como segundo mecanismo, un conjunto de sociedades de tasación, sometidas a una estricta regulación, cuya misión es supervisar la calidad y objetividad de todos y cada uno de los informes de valoración realizados por los profesionales anteriores.
  • Y, finalmente, como tercera línea de defensa, la labor supervisora del Banco de España, que inspecciona de manera regular la actividad y organización de las sociedades de tasación.

Si nos fijamos en algunos otros países con mercados hipotecarios relevantes encontramos ejemplos como el de Reino Unido o Francia, donde esta actividad está escasamente regulada y, en general, la profesión del valorador se autorregula a través de asociaciones profesionales, sin que exista labor de supervisión adicional por parte de las autoridades públicas.

En un nivel de exigencia más elevado se encontrarían países como Italia —donde el Banco de Italia vigila que los bancos verifiquen que los tasadores y compañías de valoración no se encuentren en situación de conflicto de intereses— y Alemania, donde la Ley Pfandbrief regula los conocimientos y experiencia que deben poseer los valoradores, y donde la actividad de valoración es supervisada por la Autoridad de Supervisión Bancaria (la Federal Financial Supervisory Autority, BaFin).

Fuera de nuestro continente encontramos el ejemplo más similar, en multiplicidad de líneas de defensa, al español: en Estados Unidos, la Ley Dodd-Frank sentó las bases del marco legal de las denominadas Appraisal Management Companies, empresas sujetas a supervisión por parte de la agencia certificadora estatal que les corresponda, y cuya misión es revisar el cumplimiento de los requisitos aplicables a los valoradores y a las tasaciones.

En el siguiente gráfico se puede comparar la evolución del saldo vivo (volumen de crédito) de los distintos países europeos en forma de bonos o cédulas hipotecarias. Como se puede apreciar, España y Alemania son las naciones a la cabeza de la estadística, motivo por el cual han implementado históricamente mecanismos más intensivos de regulación de la valoración hipotecaria, en tanto que países como Reino Unido, con una regulación mucho menos desarrollada, tienen mercados hipotecarios de bastante menor magnitud. Estados Unidos, que también ha implementado 3 líneas de defensa en su regulación, tiene un amplísimo mercado hipotecario, unas 30.000 veces superior en volumen de crédito al de España.

 

 

Entre las conclusiones generales que se pueden obtener de esta somera comparativa destacaríamos dos: por una parte, que existe una gran dispersión en Europa en cuanto a las formas concretas de regular la actividad de valoración hipotecaria (es decir, no cabe hablar de la existencia de modelos europeos ni de armonía entre los distintos países); y, por otra parte, que todos los sistemas actualmente existentes están siendo progresivamente reforzados a medida que la normativa internacional (desde los puntos de vista de protección del consumidor, de desarrollo del mercado hipotecario y de política prudencial de las entidades financieras) va incorporando nuevos requisitos globales.

En este sentido, creemos el modelo español se sitúa en una situación adelantada a nivel internacional, y que ha logrado configurar un mercado de la valoración sólido y de una gran robustez, contribuyendo de manera muy sustancial a la estabilidad financiera de nuestras instituciones.

 

 

19 de abril de 2023 Infografías, Posts

Tasación y eficiencia energética

En un contexto en el que la sostenibilidad es un parámetro cada vez más importante en todas nuestras actividades y decisiones, tanto personales como empresariales, un término con el que cada vez estamos más familiarizados es el de la “eficiencia energética” de los inmuebles. Como no podía ser de otra manera, se trata de un aspecto que, en la medida que va siendo tomado en cuenta por el mercado, tiene también una repercusión concreta en las valoraciones profesionales. A continuación, te ofrecemos una infografía con algunas definiciones y datos interesantes sobre la eficiencia energética y su relación con las tasaciones: 

¿Qué es un inmueble eficiente? Aquel que logra proporcionar confort a sus ocupantes empleando la menor cantidad posible de energía. 

¿Qué diferencia existe entre eficiente y sostenible? La eficiencia energética es uno de los múltiples componentes de la sostenibilidad. Este es un concepto más amplio, que tiene en cuenta todos aquellos criterios y actitudes que permiten que las necesidades del presente se cubran sin comprometer las necesidades de las generaciones futuras. Por ejemplo: un inmueble sostenible, además de ser energéticamente eficiente, estaría diseñado para mitigar o adaptarse al cambio climático, y contribuiría a un mejor funcionamiento de la comunidad o sociedad a la que sirve. 

¿Qué ventajas tiene adquirir y utilizar inmuebles eficientes?

Entre sus ventajas de tipo personal, se encontrarían: 

  • Disfrutar de más confort térmico y acústico en el interior de las edificaciones. 
  • Gozar de una mejor protección de la salud de los ocupantes. 
  • Contribuir a la protección del medio ambiente. 

Por otra parte, también existen ventajas económicas asociadas a una mayor eficiencia: 

  • Entre las que puedes experimentar ya en la actualidad, estarían los ahorros logrados gracias a la disminución de la factura de los consumos energéticos, y las posibles condiciones ventajosas que ofrecen muchas entidades financieras a la hora de obtener un préstamo hipotecario. 
  • Entre las que tienen que ver con preparación ante el futuro próximo, estarían la protección frente a las potenciales pérdidas de valor del inmueble que podrían tener lugar en aquellos menos eficientes, la menor vulnerabilidad ante subidas del precio de la energía o ante retrasos o mermas en su suministro, y la protección frente a posibles penalizaciones fiscales que tengan lugar para las viviendas que más recursos consuman. 

¿Cómo puedo mejorar la eficiencia de mi inmueble actual? Existen diferentes tipos de reformas que pueden ayudar a mejorar el rendimiento energético de un inmueble, desde la sustitución de equipos ineficientes por otros más modernos (caldera, equipos de aire acondicionado, etc.), hasta obras de mejora del aislamiento de muros y cubiertas, sustitución de las carpinterías exteriores, etc. 

¿Con qué instrumentos cuento para evaluar la eficiencia de mis inmuebles? El Certificado de Eficiencia Energética es el documento técnico mediante el que se evalúa el rendimiento de los inmuebles (calificándolo con letras desde la A hasta la G), y con el que se puede estudiar la potencial mejora de dicho rendimiento en función de las mejoras que se acometan. Es importante contar con un CEE riguroso, realizado a partir de una inspección y medición presencial del inmueble. 

¿Cómo afecta la eficiencia energética de mi inmueble a su valor de tasación?  La eficiencia energética se toma en cuenta como parámetro en las valoraciones en tanto en cuanto el propio mercado es —y será cada vez más— sensible a esta cualidad. En efecto, se va paulatinamente detectando que los inmuebles más eficientes se venden a precios más altos o que, por el contrario, los menos eficientes ven penalizado su valor por pérdida de demanda. Así, en las tasaciones se trata de emplear comparables que tengan un nivel de eficiencia similar al del inmueble que se valora, y se considera también si esta característica puede influir sobre el futuro nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación o el nivel de ocupación de los inmuebles que son económicamente explotados (como, por ejemplo, los alquilados). Por tanto, los valores de tasación son sensibles al impacto de la eficiencia. 

8 de marzo de 2023 Infografías, Posts

La valoración de edificios en rehabilitación

Si de un tiempo a esta parte ha habido un tema en boga en el ámbito inmobiliario, este es, sin duda, el de la rehabilitación. Después de un periodo bastante extenso durante el que han primado las necesidades de ampliación del parque inmobiliario, y en el que hemos sido testigos del crecimiento del tamaño de las ciudades, hoy en día la mentalidad colectiva se ha focalizado en la importancia (o casi diríamos la urgencia) de regenerar los tejidos urbanos envejecidos y de dotar de una nueva vida a las edificaciones ya existentes. De hecho, tal y como se señala en la Guía Ciudadana de Impulso a la Rehabilitación del Observatorio 2030 del CSCAE, más del 80% del parque edificado en España tiene más de veinte años de antigüedad, lo que lo convierte en el más envejecido de Europa. 

En este contexto, resulta de interés conocer cómo se analiza un proceso de rehabilitación desde el punto de vista de una valoración, así como qué valor añadido aporta en la toma de decisiones la intervención de expertos en esta materia. 

Como bien se define en la Guía del CSCAE, la rehabilitación es “el proceso por el cual un edificio mejora sus prestaciones, lo que repercute en la mejora de la calidad de vida de las personas que lo habitan. Esta mejora puede deberse a aspectos relacionados con la salud y el bienestar, la seguridad o la habitabilidad, pero también incluye otros aspectos que, de manera secundaria, repercuten en la calidad de vida de los habitantes, como pueden ser el ahorro de energía o el aumento del valor patrimonial del inmueble”. En efecto, los motivos para llevar a cabo una rehabilitación pueden ser múltiples: desde el mero deseo de redistribuir los espacios de un edificio, renovando la calidad y el estilo de sus acabados, hasta la necesidad de subsanar defectos o deterioros en sus elementos constructivos e instalaciones que puedan estar generando incomodidades de muchos tipos (goteras, ruidos, pérdidas de calor y frío, corrientes, grietas, etc.). 

Sean cuales sean estos motivos, suponen la puesta en marcha de un proceso tan laborioso y complejo (a veces, incluso, más) que el de la construcción de un edificio. De hecho, podemos distinguir una rehabilitación de una mera reforma por su magnitud. En particular, la normativa de valoración para fines hipotecarios considera rehabilitaciones aquellas obras de mejora que, para su inicio, requieren de la redacción de un proyecto y la obtención de una licencia, y en las cuales se ve alterada al menos un 50% de la superficie edificada, por un presupuesto de, al menos, el 50% del valor de reemplazamiento del edificio en su estado actual. 

Ante una intervención de semejante importancia, sin duda la toma de decisiones necesita verse acompañada de un asesoramiento profesional sobre cuál es el valor de mercado actual de la edificación y, en especial, sobre cómo dicho valor puede variar una vez finalizadas las obras, de manera que se pueda verificar si el aumento de valor patrimonial compensa o supera el coste de la inversión. En este sentido, una valoración profesional resulta de una ayuda inestimable, ya que en ella se pueden expresar ambos tipos de valores: por una parte, el denominado “valor actual” del inmueble y, por otro, el “valor en la hipótesis de edificio terminado”, que es como la normativa española se refiere a aquel valor que se calcula suponiendo que el inmueble se encuentra acabado conforme al proyecto de rehabilitación que se ha planteado. 

Así, este último se suele determinar empleando comparables de mercado de reciente construcción o rehabilitación, con calidades y superficies similares a las que tendrán las viviendas una vez renovadas. Por su parte, el valor actual se puede calcular tanto utilizando comparables (si existen en la zona) de inmuebles en mal estado o pendientes de renovación, como, alternativamente, deduciendo del valor en hipótesis de edificio terminado todos los costes y gastos necesarios para acometer las obras, así como el porcentaje de beneficio del promotor que lleva a cabo la intervención. 

Lo que en cualquier caso resultará imprescindible para el valorador es contar con un proyecto bien definido de la actuación que se va a llevar a cabo, de manera que se pueda estimar con precisión el valor del producto final, conforme a las características que éste tendrá y que sean relevantes para el mercado: calidades, nivel de eficiencia energética, orientación, vistas, superficies, instalaciones, etc. Y es que las cualidades particulares de cada proyecto (el estado del inmueble del que se parte, y el tipo de producto que se pretende obtener) son clave para definir el potencial incremento de valor patrimonial que se puede lograr. De hecho, resulta complicado proporcionar cifras generales o medias de cuál puede ser este aumento de valor, puesto que dependerá de si el inmueble original se encuentra más o menos deteriorado, así como de su ubicación y calidad, y de las características y calidades del producto final que se pondrá a la venta. 

En definitiva, solamente una valoración individual que tenga en cuenta la intervención concreta que se pretende llevar a cabo puede arrojar suficiente certeza sobre el incremento de valor que se puede lograr en una rehabilitación, así como sobre si dicho incremento compensa los costes que se deben acometer, por lo que resulta de la máxima utilidad contar con el asesoramiento de una compañía profesional y experta en este campo, como son las sociedades de valoración. 

 

 

8 de febrero de 2023 Infografías

¿Qué documentación se debe aportar para una tasación?

Entre las posibles dudas que nos pueden surgir cuando vamos a iniciar el proceso de tasación de un inmueble, puede aparecer esta: ¿necesitaré proporcionar algún documento al tasador? Y es que, aunque en el caso más habitual (la valoración de viviendas) los requisitos documentales no son elevados, en función del tipo de inmueble y del uso que se esté haciendo del mismo los requerimientos aumentan, tal y como puedes comprobar en la siguiente infografía: 

La documentación con la que se necesita contar para realizar una tasación hipotecaria se encuentra definida en el artículo 8 de la Orden ECO 805/2003. Así, el requisito común para cualquier tipo de inmueble es la aportación de documentación registral, necesaria para llevar a cabo una identificación correcta de aquello que se va a valorar. Y es que, como hemos comentado en otras ocasiones, mediante una tasación hipotecaria se certifica el valor de una o varias fincas registrales, que son aquellos objetos de derecho sobre los cuales va a quedar gravada e inscrita la hipoteca. Por tanto, la primera comprobación que lleva a cabo el tasador es si la descripción del inmueble que figura en la documentación registral coincide con la realidad que percibe durante la inspección presencial (en cuanto a dirección, linderos, superficie y otras características). Por ello, se le deberá aportar una certificación registral o nota simple de menos de tres meses de antigüedad, o bien una fotocopia del libro de Registro de la propiedad o de la escritura de propiedad. 

Asimismo, es un requisito general la aportación de documentación catastral, es decir, de la Consulta Descriptiva y Gráfica del inmueble que se puede obtener en la Sede Electrónica del Catastro, si bien ésta suele ser obtenida directamente por el propio tasador. En algunas ocasiones, cuando la documentación registral induce algún tipo de dudas de identificación, el tasador puede solicitar que se le aporte un recibo del IBI o una Certificación Catastral en la que se pueda comprobar que el titular registral de la finca valorada coincide con el titular catastral del inmueble visitado. 

A partir de aquí, los requisitos documentales se van incrementando en función de las distintas circunstancias del inmueble valorado: 

  • Así, si el inmueble está alquilado o tiene cedido su uso, se debe proporcionar para su valoración el contrato de alquiler y un justificante o recibo del pago de la última renta, que se emplearán para determinar el valor del inmueble por el método de actualización de rentas. 
  • En caso de que el inmueble esté sujeto a algún tipo de protección oficial (por ejemplo, las viviendas de VPO), se necesitará contar con la cédula de calificación, o documentación oficial en la que se acredite el valor máximo legal y el plazo de duración de la protección. 
  • Si el inmueble, en caso de tratarse de un edificio, se encuentra en fase de proyecto o construcción, se solicitará toda la documentación para comprobar las características y legalidad del proyecto, así como el estado de avance de las obras. 

Por último, se establecen algunos requisitos para determinados tipos particulares de inmuebles: 

  • Tanto si se valoran locales, oficinas u otros elementos (distintos de viviendas y garajes) pertenecientes a un edificio, como si se valora un edificio completo, se deberán aportar los estatutos de la comunidad de propietarios, a fin de verificar si éstos limitan de alguna forma los usos y actividades que se pueden realizar en el mismo. En este último caso, se requerirá también la documentación del seguro de daños materiales. 
  • Tanto en explotaciones económicas (por ejemplo, hoteles, centros educativos y sanitarios, fábricas, etc.) como en fincas rústicas, es necesario contar con documentación que acredite cuál es el rendimiento económico que se obtiene por su explotación. Adicionalmente, en fincas rústicas se debe proporcionar la documentación que resulte relevante para acreditar su régimen de explotación y los derechos de riego que les afectan. 
  • Finalmente, para la valoración de terrenos se debe contar con una cédula urbanística, o documentación equivalente en la que se acredite la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico y las condiciones para su desarrollo.

Como se puede comprobar, los requisitos de documentación establecidos por la normativa responden a la necesidad de verificar si existe sobre el inmueble cualquier condición o circunstancia que pueda afectar a su valor, por lo que es esencial que se facilite la disposición de todos estos documentos al tasador para obtener una valoración correcta y precisa. 

5 de octubre de 2022 Infografías

¿Qué principios guían las valoraciones?

Un principio es aquel conjunto de fundamentos o reglas básicas que estructuran el funcionamiento de una ideología, una doctrina, una religión o una ciencia. Así, igual que —por ejemplo— toda la mecánica de fluidos está apoyada en el principio de Arquímedes (que reza que “todo cuerpo sumergido en un fluido experimenta un empuje vertical y hacia arriba igual al peso de fluido desalojado”), la realización de valoraciones también se apoya en un conjunto de presupuestos básicos, expresamente citados en la Orden ECO 805/2003, normativa utilizada para las valoraciones para finalidades reguladas en España.

Además de servir de fundamento a toda la metodología con la cual se realizan las valoraciones, estos principios deben ser tomados también como criterios a la hora de interpretar cualquier aspecto de la normativa sobre el que se tenga alguna duda o que no se encuentre expresamente regulado.

 

Quizás el más básico de todos los principios que atañen a la valoración de bienes de todo tipo sea el de temporalidad, según el cual el valor de un bien es variable a lo largo del tiempo. Es importante tener en cuenta este principio a la hora de interpretar los resultados de una valoración, ya que estos expresan el valor del bien en una determinada fecha y, por tanto, pasado un cierto tiempo pueden dejar de ser útiles a los efectos para los que se dicho valor determinó (es por ello que se establece una caducidad de los informes de valoración).

Otro de los más importantes principios de esta disciplina es el de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Y es que, como ya hemos comentado en alguna ocasión (ver post “¿Cuántos valores tiene un inmueble?”), el valor de un bien depende de con qué intención lo estemos valorando: no será lo mismo valorar a efectos de la fijación de impuestos que para la realización de una inversión, o para una compraventa, y las diferentes finalidades conllevan el uso de distintos métodos y la adopción de diferentes hipótesis de partida.

El tercer fundamento de toda valoración es el denominado principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. Este principio es el que da sentido al principal y más directo de los métodos de valoración, el método de comparación, en el cual se apoyan el resto de metodologías, y que se basa en la selección de testigos o comparables similares al bien valorado, cuyos precios se toman como referencia para determinar el valor de éste.

A continuación, cabe mencionar dos principios que entran en juego cuando un activo puede tener, para una misma finalidad, varios valores distintos en función de los supuestos de partida que se adopten para su valoración. Por una parte, tenemos el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable. Así, si un mismo inmueble puede dedicarse, indistintamente, a vivienda o a oficina, se valorará por el uso que resulte más rentable en su mercado. Por otra parte, interviene el principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables. Por ejemplo, si en un campo se pueden realizar dos tipos de cultivos igualmente rentables, la valoración se realizará conforme al tipo de cultivo que resulte más probable que se acabe utilizando.

La normativa cita, por otro lado, dos preceptos que atañen, específicamente, a la realización de los informes de valoración. El primero de ellos es el principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas. El segundo es el principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Finalmente, existen otros tres principios aplicables a algunos tipos de valoraciones en concreto:

  • Las valoraciones de explotaciones económicas (por ejemplo, hoteles, colegios, centros comerciales o inmuebles alquilados, entre otros) se apoyan en el principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Es precisamente este principio en que da sentido a otra de las metodologías básicas de valoración, el método de actualización.
  • Por su parte, las valoraciones de terrenos e inmuebles en construcción se fundamentan en el principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Expresado de otra manera, este principio quiere decir que el valor de un terreno se puede obtener restando, del valor de mercado del producto que se pueda construir en él, todos los gastos e inversiones necesarios para desarrollarlo y venderlo.
  • Finalmente, en las valoraciones realizadas específicamente para finalidad hipotecaria (concesión de préstamos cuya garantía son los bienes valorados), entra en juego el denominado principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
7 de septiembre de 2022 Infografías

La digitalización en el proceso de tasación

Si hay una tónica que haya marcado la evolución del trabajo, los productos y los servicios en los últimos tiempos, es claramente la digitalización. En una época que nos permite asistir a la creación de profesiones y empresas nativamente digitales, otros sectores profesionales, nacidos en una época analógica, han ido también por su parte sumándose a las ventajas (y los retos) de la digitalización.

Como no podía ser de otra forma, éste ha sido también el caso de la valoración profesional, que gracias a la integración de la tecnología ha conseguido sustanciales mejoras en calidad, agilidad, accesibilidad y seguridad. Algunos de los objetivos que pretende alcanzar la introducción de procedimientos digitales en la valoración son:

– La reducción del tiempo que necesita un tasador para realizar un informe.
– La mitigación de los errores mecánicos o de cálculo más frecuentes.
– La ampliación de la cantidad de información a disposición del tasador.
– El incremento de la seguridad de los datos.
– La mejora de la comunicación entre clientes, sociedades y técnicos.

En la siguiente infografía reflejamos algunos ejemplos de digitalización puestos en marcha por distintas sociedades de tasación y que, como se aprecia, impactan en todo el proceso de elaboración de una tasación, desde su encargo hasta su recepción:

9 de marzo de 2022 Infografías

Tipos de valoraciones que ofrece el mercado: ¿para qué sirve cada una?

Ya en otras ocasiones hemos comentado que valorar es una habilidad innata del ser humano: está en nuestra naturaleza asignar a las cosas el valor que éstas tienen para nosotros, y comparar unas con otras para determinar el precio que estamos dispuestos a pagar por ellas. Quizás por ello, las fuentes y recursos de las que podemos obtener valoraciones son, hoy en día, de lo más numerosas. Desde la AEV, solemos destacar especialmente el papel de la valoración profesional y de las sociedades de tasación, que son las compañías especializadas en una disciplina tan concreta y compleja. Sin embargo, basta teclear en nuestro navegador la palabra “valoración” para encontrar innumerables recursos a través de los cuales obtener un valor de los activos que nos interesan. 

Por eso, creemos que merece la pena hacer un breve recorrido por los tipos de valoraciones que se ofrecen públicamente, tanto en el mercado como en las redes, y especificar cuál es la utilidad concreta de cada una de ellas y en qué medida pueden ayudarnos a resolver necesidades de distinta naturaleza.

> Estimaciones online: sin duda, uno de los recursos más novedosos y tecnológicos de los últimos tiempos son los programas o formularios de “valoración online” que se ofrecen en las páginas web de diversas compañías, tales como entidades financieras, portales inmobiliarios o agencias comerciales. En unos pocos clics, nos permiten determinar el valor aproximado de un inmueble, introduciendo su dirección y principales características. 

Como ya explicábamos en este post, este tipo de estimaciones no constituyen valoraciones en el sentido estricto de la palabra, ya que las herramientas con que se realizan omiten varios de los pasos esenciales de una valoración, como son las comprobaciones in situ realizadas por un profesional y el análisis crítico de las características que deben adoptarse como inputs en la valoración: dado que es el propio usuario quien decide qué datos introducir, el resultado obtenido puede ser bastante impreciso, y sensiblemente diferente del que se determinaría a través de una valoración completa y rigurosa. No obstante, pueden proporcionarnos una primera aproximación muy general sobre el rango de precios en que puede encontrarse el activo y, en ese sentido, son de una gran utilidad para quien necesita una orientación básica. 

> Valoraciones ofrecidas por las Agencias Inmobiliarias: son las estimaciones que realizan los agentes comerciales para orientar a sus clientes sobre el precio al que deberían poner a la venta sus inmuebles. En muchas ocasiones, se ofrecen de manera gratuita como un recurso para la captación de clientes, y sus formatos y nivel de detalle varían mucho de unos proveedores a otros. Tienen una utilidad limitada (dado que no sustituyen a la valoración oficial que se necesita para obtener un préstamo hipotecario), si bien efectivamente pueden guiarnos en el mismo sentido que las estimaciones online a las que hacíamos referencia en el punto anterior. Al analizar este tipo de valoraciones, es importante tratar de determinar su objetividad, ya que pueden llevar implícito un cierto sesgo en función de la urgencia con que se pretenda vender el inmueble. 

> Valoraciones previas de la Administración: son las valoraciones proporcionadas por las administraciones autonómicas en cumplimiento del artículo 90 de la Ley General Tributaria, que establece que la Administración debe informar a quien lo solicite sobre el valor que considera que tienen los inmuebles que van a ser objeto de compraventa, donación o transmisión. Este valor se puede obtener, en algunas comunidades autónomas, a través de formularios o portales online, mientras que, en otras, es necesario realizar una consulta por escrito. Tiene una utilidad muy concreta: nos informa sobre el valor mínimo que debería quedar reflejado en la escritura pública si queremos garantizar que Hacienda no realice una comprobación de que el valor escriturado corresponde con el real. En caso de que el valor declarado se encontrase por debajo de este valor previo, Hacienda podría poner en marcha diversos procedimientos de comprobación de valores, al efecto de corregir la base imponible de los diversos impuestos que se pagan con motivo de las transmisiones, donaciones y compraventas de inmuebles. 

> Valoraciones catastrales: son las valoraciones realizadas por Dirección General del Catastro de todos y cada uno de los inmuebles del territorio español y que, desde enero de 2022, dan lugar a dos valores diferentes: el Valor Catastral y el Valor de Referencia. El primero de ellos se utiliza para finalidades administrativas, tales como el cálculo de la base imponible del IBI; es un valor que se actualiza con poca frecuencia (cada varios años), y que conceptualmente equivaldría a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, para garantizar que siempre sea igual o inferior al valor de mercado real. Se trata de un dato protegido, que aparece reflejado en nuestro recibo del IBI y que también se puede consultar al Catastro por diversos métodos. 

Por su parte, el Valor de Referencia es un dato públicamente accesible, que se actualiza cada año y que trata de reflejar el valor de mercado del inmueble en cada momento. Desde enero de 2022, es el valor que debe utilizarse como base imponible de los impuestos de Donaciones, Sucesiones y Transmisiones Patrimoniales, salvo que el valor escriturado sea superior, en cuyo caso se empleará este último. 

En definitiva, vemos que son muchas y de muy distinta utilidad las valoraciones a las que podemos tener acceso. Por ello, es muy importante tener siempre claro, al consultarlas, los objetivos y limitaciones de cada una de ellas y, sobre todo, saber diferenciarlas de las valoraciones profesionales realizadas por las sociedades de tasación y, muy en particular, de las tasaciones hipotecarias que son las únicas que se pueden emplear de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario. 

23 de febrero de 2022 Infografías

¿Cómo se valoran inmuebles o ámbitos en desarrollo? El método residual

Estamos acostumbrados a pensar en la valoración como una disciplina que se aplica, generalmente, a inmuebles terminados y de poca complejidad, como aquellos con los que nos solemos manejar en nuestra vida diaria: viviendas, locales comerciales, oficinas… Incluso nosotros mismos somos capaces de aplicar, de manera intuitiva, un método de valoración (la comparación) y estimar el valor de este tipo de propiedades por su similitud con el valor de otras similares. Sin embargo, el mundo inmobiliario es mucho más amplio y complejo, y requiere que la valoración se adapte a esa complejidad con métodos notablemente más sofisticados.

Un ejemplo claro de ello son los inmuebles que requieren un cierto desarrollo urbanístico, constructivo o técnico. Entre ellos, podríamos incluir desde los terrenos en sus diversas etapas de urbanización —los cuales deben atravesar un largo proceso
para llegar a ser considerados urbanos y que sobre ellos sea posible edificar—, hasta los edificios en construcción o rehabilitación, que, por diversos motivos, pueden necesitar ser valorados a lo largo de su desarrollo edificatorio, antes de llegar a encontrarse finalizados. Cuando los inmuebles se encuentran en algún punto intermedio de su desarrollo, no suele ser sencillo (o, siquiera, posible) localizar comparables en el mercado que nos permitan estimar su valor de la misma manera que para los inmuebles terminados.

Resultaría imposible, por ejemplo, valorar un centro comercial a medio construir comparándolo con otros centros comerciales en venta, del mismo tamaño y características, localizados en ubicaciones similares y que se encontrasen en la misma
etapa de construcción. Lo mismo sucede con los ámbitos de suelo en desarrollo o reconversión, entre los que podríamos citar ejemplos bien conocidos por todos, como el Distrito Castellana Norte de Madrid o el 22@ de Barcelona, o los sectores de suelo urbanizable que bordean los cascos de numerosas localidades. Se trata de espacios en los que se deben llevar a cabo un gran número de gestiones, e invertir diversas cantidades de dinero a lo largo de meses, o incluso años, para conseguir obtener un producto que se pueda vender de forma directa en el mercado (por ejemplo, una
parcela edificable).

Para llevar a cabo la valoración de este tipo de propiedades existe el denominado método residual, un procedimiento de valoración mediante el cual el valor de un terreno o edificio en desarrollo se obtiene determinando la diferencia que existe entre el valor de mercado que tendrá el inmueble una vez se encuentre finalizado y el coste de las obras, materiales, licencias y resto de gastos necesarios para su desarrollo completo.

Para poder aplicar este método de valoración, es necesario conocer, o poder calcular, varias magnitudes importantes:

 El tipo de producto o inmueble que se puede construir (o que ya se está construyendo), y el precio por el que se podrá vender una vez se encuentre terminado
 Los costes de urbanización y/o construcción que conllevará su finalización.
 El importe de los gastos que deberán sufragarse para poder llevar a cabo el desarrollo: licencias, trámites administrativos, honorarios profesionales, impuestos y tasas.
 El porcentaje de los beneficios que cobrará el promotor por llevar a cabo todas esas gestiones e inversiones, y que será mayor o menor en función del riesgo que asuma.
 Y, sumado a todo ello, el plazo estimado de tiempo que llevará la finalización del desarrollo, así como en qué momentos puntuales de dicho periodo total de tiempo se deberán ir desembolsando las diversas cantidades de dinero invertido.

Una vez que se dispone de todos estos datos, se proyecta un escenario de flujos de caja, es decir, una especie de cronograma en el que se van situando los distintos ingresos y gastos que tendrán lugar a lo largo de todo el proceso de desarrollo del inmueble. La proyección finaliza en el momento en que se considera que se habrá logrado vender todo el conjunto de la promoción, ya sea como un conjunto único o en distintas unidades a lo largo del tiempo. Cuando la valoración se realiza con fines hipotecarios, para el diseño y proyección de estos flujos de caja las sociedades de tasación aplican el denominado principio de prudencia: así, si consideran que existen varios escenarios igualmente probables de desarrollo y costes de la
promoción, elegirán aquel que arroje como resultado un valor inferior.

A continuación, y siguiendo un procedimiento matemático análogo al que explicábamos en este post sobre la valoración de inmuebles alquilados, se va obteniendo el valor actual de cada uno de dichos ingresos y gastos futuros, descontándolos con una determinada tasa de actualización. Finalmente, se obtiene el valor del inmueble en desarrollo sumando todos esos valores actualizados.

Como se puede apreciar, la aplicación de método residual es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento de los procesos de urbanización y edificación, de sus costes asociados y de los plazos que son necesarios para llevarlos a cabo, así como de los tiempos que cada mercado necesita para ir absorbiendo las nuevas unidades puestas a la venta. Por este motivo, las sociedades de tasación cuentan con profesionales especializados en este tipo de valoraciones, amplias bases de datos de precios y costes, programas de valoración diseñados específicamente para este fin y procedimientos de valoración y control de calidad con los que se asegura un resultado riguroso y de calidad. Son, por ello, la mejor alternativa a la que recurrir si queremos conocer el valor de un activo en desarrollo.

 

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