¿Se puede revisar una tasación? Pasos a seguir

Al igual que ocurre con cualquier otro producto o servicio, y pese al control de calidad que se realiza sobre las mismas antes de su emisión, las tasaciones pueden, en ocasiones, contener errores materiales, bien porque haya tenido lugar una equivocación durante la redacción o el cálculo, bien porque, por algún motivo, se haya pasado por alto algún factor que resulte relevante de cara a la obtención del valor. Por este motivo, las sociedades de tasación, que buscan ofrecer la mejor calidad tanto técnica como de servicio, tienen implantados procedimientos internos específicos que permiten a los clientes solicitar la revisión de las valoraciones, en caso de que consideren que se ha producido algún error de este tipo. Con ello se pretende librar de perjuicios al cliente y proporcionarle una vía de atención adicional a los canales de reclamación regulados por el Banco de España (Servicio de Atención al Cliente).

En toda sociedad de tasación existen, por tanto, las siguientes estructuras organizativas o circuitos:

En relación con este servicio de revisión, es importante realizar dos observaciones:

  1. En primer lugar, que el hecho de que se corrija un error del informe no necesariamente conducirá a una modificación del valor tasado. Es posible que el juicio global realizado por el tasador y por la sociedad de tasación sobre el valor del activo sea correcto, pese a que sobre el papel hayan quedado reflejados determinados errores o equivocaciones.
  2. En segundo lugar, que existen aspectos que pueden motivar una revisión y otros que no. Así como las omisiones de información o la introducción de datos inexactos deben ser corregidas, no es posible reclamar por los criterios técnicos de valoración utilizados, ya que éstos responden tanto al cumplimiento de la normativa vigente como al juicio experto del valorador. Algunos ejemplos de ello serían la imposición de “condicionantes” al valor, el empleo de ciertos criterios para la selección de comparables de mercado o la aplicación de determinados enfoques y métodos de valoración, entre otros.

¿Durante cuánto tiempo es válida una valoración?

Si alguna vez has comprado o vendido acciones, es probable que ya conozcas, por tu experiencia, la respuesta a esa pregunta. Cualquier valoración nos permite conocer el valor de un bien en la fecha de la valoración y, por ello, cuanto más rápido evolucionan los valores de mercado de los bienes (y la Bolsa es, en este sentido, paradigma de la rapidez), durante menos tiempo nos resulta de utilidad una valoración, especialmente si necesitamos estar plenamente al día de cualquier variación.

Afortunadamente, el valor de algunos activos, como pueden ser los bienes inmuebles, no fluctúa de manera tan veloz y, por tanto, es probable que una valoración siga teniendo vigencia incluso algunos meses después de la fecha en que fue realizada. Sin embargo, ¿Cuál es el límite? ¿Existe alguna restricción normativa?

Como siempre que hablamos de valoración, tenemos que decir que la respuesta depende de la finalidad. En España, las valoraciones que pertenecen al ámbito de aplicación de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo — es decir, fundamentalmente, las tasaciones hipotecarias y las que se realizan para que fondos de pensiones, aseguradoras y fondos inmobiliarios calculen el valor de su patrimonio — tienen un plazo máximo de validez de 6 meses, transcurrido el cual la valoración no podrá ser utilizada para la otorgación de ningún nuevo préstamo, salvo que se lleve a cabo una actualización de la misma.

¿Quiere eso decir que el valor de mercado no va a cambiar a lo largo de esos 6 meses? No, en absoluto. La experiencia que tenemos del mercado inmobiliario nos indica que medio año es tiempo más que suficiente para que se produzca una variación en el precio de los inmuebles en una zona. A veces, incluso, podemos ver un cambio significativo en solo 3 o 4 meses, según lo dinámico que sea ese mercado. Sin embargo, la normativa ha estimado adecuado otorgar la posibilidad de seguir utilizando una valoración durante 6 meses desde su emisión debido a las especiales características de este tipo de valoraciones, que se realizan bajo el principio de prudencia y con la intención de obtener un valor estable en el largo plazo, lo que posibilita que un inmueble valorado hasta medio año antes se pueda seguir admitiendo como garantía de un préstamo.

Como vemos, el plazo de validez otorgado a las tasaciones hipotecarias no proviene, por tanto, de criterios administrativos, sino de la necesidad de salvaguardar la actividad de concesión de préstamos de los efectos del principio de temporalidad, que se define en la normativa como el principio según el cual “el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo”.

¿Qué ocurre con el resto de valoraciones, las realizadas para finalidades no reguladas? Como su propio nombre indica, no existe regulación al respecto: son valoraciones que se realizan para responder a las necesidades de sus solicitantes (asesoramiento en una compra, una herencia y otras muchas situaciones diversas) y que vinculan el valor a la fecha en que se haya realizado la valoración, por lo que debe ser el propio solicitante, o aquel a quien vaya dirigida la valoración (por ejemplo, un auditor o un supervisor), quien estime o imponga la necesidad de que sea actualizada pasado un cierto tiempo.

¿Cuánto mide (de verdad) mi casa?

Si alguna vez has comprado o vendido una casa, o incluso si solo has tenido la intención de hacerlo, seguro que una de las preguntas que te has hecho ha sido “¿cuánto mide?”.

La superficie de un inmueble es un parámetro esencial para su valor, como ya vimos en este post, y, sin embargo, no es frecuente disponer de datos correctos y contrastados. Además, según dónde consultemos, tanto la forma de desglosar la superficie como las distintas maneras de referirse a ella pueden crearnos verdadera confusión.

A continuación, te damos algunas claves para entender mejor qué tipos de superficies existen y cómo se obtienen. Para ello, vamos a contestar a cuatro preguntas.

¿Cuántos valores tiene un inmueble?

Quizás esta situación te resulte familiar: estás pensando en comprar una casa y, tras negociar su precio, acuerdas pagar una cierta cantidad, pongamos por ejemplo 200.000 €. Entre la documentación de la venta, te aportan el último recibo pagado del IBI y compruebas queallí figura un valor de 150.000 €. Después, solicitas una tasación y el informe indica que la casa se puede hipotecar por 190.000 €. Y te preguntarás: “Pero… ¿no vale mi casa lo mismo para todo el mundo? ¿Cuántos valores puede tener un inmueble?”

Para responder a esta pregunta, acudamos a otro ejemplo: imagina que varios de tus familiares vivieran en el mismo edificio, y que, un día, saliese a la venta uno de los pisos de ese bloque. ¿Valdría ese piso lo mismo para ti que para el resto de posibles interesados? Con este sencillo caso ya puedes intuir que el valor de un inmueble depende de la finalidad con la que se esté valorando y que, efectivamente, un inmueble puede tener múltiples valores.

En el ámbito técnico, estos distintos valores se denominan bases de valor. La elección de una base de valor u otra tiene que ver con el propósito con el cual se esté realizando la valoración, y determinará tanto el método de valoración utilizado como los resultados.

A continuación, te describimos brevemente las características de las bases de valor más frecuentes o conocidas:

 

Tipos de tasaciones de vivienda

Como ya decíamos en otro post, existen muchos motivos por los que nos puede resultar útil contar con una valoración: para pedir una hipoteca, para orientar una compraventa, para reclamar un impuesto, para llevar una contabilidad… Pero, ¿son iguales todas estas valoraciones?

Lo primero que debes saber es que existen varios tipos de productos relacionados con la valoración, y que, en función de nuestro propósito, nos resultará más adecuado uno u otro. A continuación, te los presentamos brevemente:

Valoraciones

Aunque productos como las estimaciones online pueden resultarnos útiles para tener una “primera aproximación” sobre el valor de un inmueble, solamente una valoración completa realizada por una empresa especializada es capaz de proporcionarnos suficientes garantías de calidad y precisión, lo que es especialmente importante si, a partir de ella, vamos a llevar a cabo algún tipo de negociación o a iniciar algún procedimiento legal o transacción económica.

Teniendo esto en cuenta, te presentamos a continuación los tipos de valoraciones más frecuentes y sus características principales:

HIPOTECARIAS: Coloquialmente llamadas “tasaciones oficiales”, “tasaciones homologadas” o “tasaciones ECO”, son aquellas valoraciones que la Ley exige de forma obligatoria para que se pueda conceder un préstamo hipotecario. Debe realizarlas una sociedad de tasación homologada, siguiendo las normas técnicas de valoración recogidas en la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo.

PERICIALES: Valoraciones que se realizan para ser presentadas como pruebas en procedimientos judiciales. Pueden abarcar un amplio abanico de casos, según las necesidades de quien la solicite, por ejemplo: determinar el valor que tenía un inmueble en el pasado, establecer la pérdida de valor sufrida por un inmueble debido a un siniestro, etc.

CATASTRALES: Son las valoraciones realizadas por la Administración para obtener el valor catastral, el cual se toma como referencia para la fijación de determinados impuestos (por ejemplo, el IBI). Se realizan siguiendo las normas técnicas de valoración establecidas por la normativa catastral. Este tipo de valoraciones se pueden solicitar también a sociedades de tasación y compañías de valoración, con el fin de comprobar si los datos utilizados por la Administración son correctos y, en caso contrario, pedir que sean corregidos.

EXPROPIATORIAS: Son las valoraciones con las que se determina el valor de un inmueble que, por motivos urbanísticos, está sujeto a expropiación forzosa. Deben cumplir con la normativa de valoración establecida en la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

CONTABLES: Valoraciones con las cuales se determina el valor que un inmueble tiene a efectos contables. En algunos casos (por ejemplo, cuando son solicitadas por entidades financieras) deben atenerse a ciertas normas particulares de valoración. Cuando la empresa se encuentra en situación concursal, la Ley exige que las valoraciones sean realizadas por sociedades de tasación homologadas, quienes también deben hacerse cargo de la valoración de aportaciones no dinerarias a SOCIMIS.

FISCALES: Informes de valoración en los que se determina cuál es el valor de un inmueble que se debe utilizar como base imponible para el pago de algún impuesto (IVA, ITP, Sucesiones y Donaciones, Renta, plusvalía, etc), según lo que indique la normativa correspondiente. Se suelen solicitar para resolver conflictos de los ciudadanos o de las empresas con la Administración.

ASESORAMIENTO: Son valoraciones que podemos solicitar para que nos sirvan de utilidad en procesos de compraventa, herencias, división de sociedades de gananciales, etc. Aunque no existe obligación legal para ello, podemos pedir que se atengan a ciertas normas de valoración, por ejemplo, a la Orden ECO 805/2003 o a normas internacionales como las IVS, las normas RICS o las EVS, en función del destino que queramos dar a la valoración.

Glosario de términos del sector de la tasación

En las dos siguientes infografías se describen los principales términos técnicos que aparecen en los informes de valoración y que es importante conocer para interpretarlos correctamente.

Desde el valor de mercado, hipotecario, de reemplazamiento o máximo legal hasta la superficie útil, construida y construida con zonas comunes, pasando por el método de comparación, residual, de actualización de rentas y de coste, el comparable/testigo, la homogeneización, la depreciación, la advertencia y el condicionante.

Descubre todos los detalles a continuación.

 

Ejemplo de Advertencia: “Se advierte que existen discrepancias entre la superficie real del inmueble y su descripción registral o catastral. Se recomienda su correcta inscripción”.

Ejemplo de Condicionante: “El valor de tasación queda condicionado a que los resultados de la comprobación del régimen de protección arquitectónica del inmueble no modifiquen los supuestos contemplados en el presente informe”.

 

¿Qué información sobre tu vivienda contiene una tasación?

En esta infografía detallamos las 7 informaciones más importantes que encontrarás en el informe de tasación que tendrás que proporcionar para contratar una hipoteca:

  • El valor de mercado
  • La superficie
  • Errores en la información catastral
  • Errores en las escrituras
  • Estado de conservación
  • Riesgos del entorno
  • Adaptación a la normativa urbanística

Infografía qué información sobre tu vivienda contiene una tasación

Además de todo lo anterior, ten en cuenta estas 3 alertas sobre el valor de tasación:

  • El informe indicará si existe una probabilidad elevada de que el valor actual de la vivienda baje de forma significativa en los años siguientes.
  • Si la vivienda está alquilada, el informe recogerá el efecto de ese alquiler en el valor.
  • El valor de tasación quedará reflejado en la escritura de hipoteca y, en el futuro, será considerado el valor de subasta si el banco ejecuta la hipoteca. ¡Es importante que estés de acuerdo con el valor escriturado!

En conclusión: la tasación no es un mero “gasto” de la hipoteca… ¡es una auténtica inversión! Aprovéchala para descubrir y eliminar tus riesgos al comprar o vender un inmueble.