Posts – BLOG . Asociación Española de Análisis de Valor

15 de noviembre de 2023 Posts

¿Qué formación se necesita para valorar profesionalmente en España?

Denominamos valorador a aquel profesional que posee las calificaciones, la capacidad y la experiencia necesarias para llevar a cabo una valoración de manera objetiva, imparcial, ética y competente. En España no existe ningún título oficial requerido para trabajar como valorador, por lo que cualquier persona que posea los conocimientos adecuados puede legalmente prestar este servicio (por ejemplo, para asesorar en un proceso de compraventa, para determinar el valor de un inmueble recibido como herencia, para determinar el valor de un inmueble a efectos de impuestos, etc.), aunque con algunas particularidades y limitaciones en determinados ámbitos, como veremos más adelante. En general, los conocimientos necesarios para realizar valoraciones se imparten dentro de algunas asignaturas de las carreras universitarias de las ramas técnicas: arquitectura e ingenierías, aunque también existen multitud de formaciones específicas sobre el tema proporcionadas por centros de estudios, universidades, colegios, etc.

Como decíamos, existen algunos ámbitos en los que se han definido algunos requisitos específicos para poder ejercer la actividad como valorador. En particular, a efectos de la prestación de servicios de valoración como perito judicial, el artículo 340 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, establece que “los peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste. Si se tratare de materias que no estén comprendidas en títulos profesionales oficiales, habrán de ser nombrados entre personas entendidas en aquellas materias”.

Es decir, que los peritos judiciales deberán poseer una titulación acorde con el tipo de inmueble que van a valorar: arquitectos y aparejadores en el caso de edificios urbanos, ingenieros agrónomos en el caso de terrenos rústicos, ingenieros de minas para explotaciones mineras, y así análogamente con el resto de tipos de inmuebles. El requisito para poder actuar como perito judicial es, aparte de disponer del título correspondiente, constar inscrito en alguna de las listas de peritos que los distintos colegios profesionales y asociaciones de peritos remiten a los juzgados anualmente.

Por otra parte, se han establecido también algunos requisitos particulares para poder actuar como valorador de inmuebles en los ámbitos regulados por el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, de régimen jurídico de homologación de las sociedades de tasación. Esta norma establece que, a sus efectos, podrán actuar como valoradores (denominados “profesionales”) los mismos técnicos habilitados para la función pericial: “los arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los demás casos”.

Los ámbitos afectados por esta norma son cinco:

a) Las valoraciones de aquellos inmuebles que vayan a ser utilizados como garantía hipotecaria de préstamos que, a su vez, vayan a ser incluidos en títulos o bonos hipotecarios por parte de las entidades financieras.

b) Las valoraciones de inmuebles que sirvan como cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.

c) Las valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.

d) Las valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio de los fondos de pensiones.

e) Cualquier otra valoración que alguna normativa exija que sea realizada por una sociedad de tasación, entre la que destaca la que regula la valoración contable y prudencial de los inmuebles propiedad de los bancos y demás entidades de crédito, o de los inmuebles que sirvan de garantía a los préstamos que concedan.

La característica común de todas estas valoraciones es que proporcionan un valor que sirve para garantizar la seguridad de las inversiones realizadas por terceras personas: los inversores en bonos garantizados, los asegurados, los inversores de fondos y los pensionistas. Por ello, además de establecerse requisitos sobre la titulación de los valoradores, estas valoraciones requieren de una capa adicional de seguridad: la intervención de una sociedad de tasación, que debe realizar un control de calidad y objetividad de las valoraciones llevadas a cabo por los profesionales. Por este motivo, aquellos profesionales que deseen colaborar con las sociedades de tasación para llevar a cabo valoraciones en estos ámbitos, deben recibir formación específica proporcionada por la propia sociedad de tasación.

Adicionalmente, aquellos profesionales que quieran acreditar formalmente sus conocimientos y experiencia sobre valoración de cara a prestar servicios internacionales pueden, si así lo desean, llevar a cabo los pasos necesarios para obtener de acreditaciones reconocidas internacionalmente, como son la titulación RICS (expedida por la institución Royal Institution of Chartered Surveyors) o los sellos REV/TRV (regulados por el organismo europeo TEGoVA, The European Group of Valuers’ Associations). Éstos, en cualquier caso, no se exigen legalmente en España para poder prestar servicios de valoración, sino que son potestativos para el profesional que desee solicitarlos.

4 de octubre de 2023 Posts

La tasación: clave en los procesos de ejecución hipotecaria

En el post anterior explicábamos el funcionamiento del mercado hipotecario, y cómo éste se encuentra regulado para proporcionar la mayor seguridad posible a los inversores en bonos garantizados. Dado que estos bonos se encuentran sustentados por hipotecas y éstas, a su vez, por garantías inmobiliarias, es necesario que, si un prestatario deja de devolver el préstamo, la entidad pueda exigir la venta de la garantía para, con lo obtenido de la venta, recuperar el dinero prestado, y así mantener saneados sus balances, garantizar la integridad de los depósitos y poder seguir remunerando a los adquirentes de los bonos. Con este fin está regulado el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el cual es especialmente relevante el papel de la tasación.

De forma sencilla, podemos decir que el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sirve para que una entidad trate de recuperar el dinero prestado en un préstamo que ha sido impagado. Dicho proceso se inicia cuando la entidad presenta una demanda contra el deudor, una vez que éste ha alcanzado un determinado nivel de impago regulado por la Ley. En ese momento, el juez solicita al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca de que se trate, y una relación de todas las cargas que recaigan sobre el inmueble hipotecado.

A partir de ahí, se organiza la venta del inmueble hipotecado mediante subasta, de manera que, con lo que obtenga de dicha venta, el deudor pueda saldar su deuda con el banco (y quedarse con el importe que sobre, si se diera el caso). En cualquier caso, hasta el día de celebración de la subasta el deudor puede paralizar el procedimiento devolviendo las cantidades debidas. Una vez que se lleva a cabo la subasta, pueden ocurrir varias cosas:

Que se presenten ofertas por parte de postores: si así fuera, la ley establece una serie de limitaciones y mecanismos para dar por aprobado el remate en función de la magnitud de dichas ofertas. Hay que tener en cuenta que, a la hora de hacer sus ofertas, los comparecientes ponderarán cuánto están dispuestos a pagar en función de la salida que puedan dar al inmueble en el mercado, y que sus expectativas en este sentido dependen de las circunstancias y ubicación en que se encuentre el inmueble. Por ejemplo, en caso de encontrarse alquilado mediante un contrato firmado más tarde del 5 de marzo de 2019, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta la finalización de las prórrogas obligatorias (en general, 5 años), aunque el inmueble cambie de propietario en un procedimiento de ejecución.

Que no se presenten ofertas: en ese caso, el banco puede solicitar la adjudicación del bien, es decir, convertirse en su propietario. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la entidad que se adjudica el inmueble dará por devuelta una cantidad de dinero equivalente al 70% del valor por el que el inmueble hubiese salido a subasta (si la cantidad que se le debe es inferior a ese porcentaje, se lo adjudicará por un 60% de dicho precio de salida).

Una vez finalizado el proceso, pueden darse dos situaciones: que se haya cubierto toda la deuda exigida, o bien que no se haya logrado, en cuyo caso el banco puede reclamar el importe restante al deudor en futuros procedimientos.

Y la tasación, ¿cómo influye en todo este proceso? Pues de forma muy importante, puesto que el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula todo el procedimiento de ejecución hipotecaria, establece desde el año 2013 que el precio por el que los inmuebles deben salir a subasta no puede ser inferior al 75% del valor que se determinó en la tasación hipotecaria con la que se concedió el préstamo. Esta norma impide, por tanto, que la entidad pueda establecer dicho valor de subasta de forma unilateral, y hace recaer un importante papel en la propia tasación, que se convierte en instrumento de protección de los derechos del deudor.

Por ello, conocer en profundidad la tasación de nuestra vivienda es importante de cara al futuro, ya que, en caso de impago y ejecución de la hipoteca, el valor por el que se subastaría el inmueble se calcularía a partir del valor de tasación.

6 de septiembre de 2023 Infografías, Posts

¿Cómo funciona el mercado hipotecario, y qué papel juega la tasación?

Cuando adquirimos un inmueble mediante un préstamo hipotecario entramos a formar parte de un refinado engranaje financiero al que denominamos “mercado hipotecario”, y que va mucho más allá de la mera concesión del préstamo por parte de una entidad a un consumidor.

Para comprender este sistema, es necesario caer en la cuenta de que los bancos, para poder llevar a cabo la función que esperamos de ellos (esto es, prestarnos dinero), necesitan, a su vez, financiarse: obtener por distintas vías el dinero que prestan. Entre otros, los bancos cuentan con dos recursos de refinanciación muy relevantes:

Por una parte, los depósitos donde sus clientes guardan sus ahorros.
Por otra, los instrumentos de deuda (títulos o bonos) que venden a inversores, y mediante los cuales el banco emisor se compromete a devolver al comprador el dinero pagado por el bono junto con unos intereses fijados previamente.

En concreto, existe un tipo particular de instrumento de deuda denominado “bono garantizado”, cuyo nombre indica que los derechos de cobro del inversor están cubiertos o “garantizados” por hipotecas, las cuales, a su vez, están garantizadas por los inmuebles hipotecados. Dicho de otra forma, cuando el banco ha concedido un cierto número de hipotecas, puede agrupar y asignar los derechos de cobro de dichas hipotecas a esos bonos garantizados —que hasta hace poco en España recibían el nombre de “cédulas hipotecarias”— dando lugar así al mercado hipotecario.

La regulación de los bonos garantizados es muy exigente, dado que su finalidad es proporcionar la máxima seguridad posible a los inversores que los adquieren, y que podríamos ser cualquiera de nosotros cuando invertimos nuestros ahorros en instrumentos de renta fija. Entre otras cosas, esta seguridad se construye gracias a aspectos como (entre otros) los siguientes:

Se reserva la capacidad de emitir bonos garantizados a las entidades de crédito, lo que permite asegurar que el emisor posee los conocimientos necesarios para gestionar el riesgo y que está sujeto a requisitos de capital que protegen a los inversores.
El inversor tiene dos derechos de crédito: sobre el propio emisor del bono y sobre los activos que lo garantizan (lo que se denomina mecanismo de doble recurso).
Los bonos son inmunes a la quiebra del emisor, pues sus condiciones de amortización o vencimiento no están afectadas por ella. Y es que, en ese caso los activos que sirven de garantía saldrían del patrimonio de la entidad, de forma que no podrían ser reclamados por terceros.
Se establecen fuertes normas de transparencia, estando la entidad obligada a aportar de forma periódica toda la información relevante y detallada al inversor.
También se exige una alta calidad a los activos que pueden emplearse como garantía del bono. En concreto, las hipotecas deben financiar menos del 80% de la vivienda habitual o del 60% de un inmueble comercial y, además, los inmuebles deben figurar en el Registro de la Propiedad.

A todo ello se suma un sistema robusto, transparente e independiente de valoración de los activos físicos de garantía, que incluye:

la existencia de rigurosas normas de valoración (la Orden ECO 805/2003);
la valoración individualizada de cada activo en el momento de su inclusión en el bono;
la exigencia de que la valoración la efectúe un tasador con las cualificaciones, aptitudes y experiencia necesarias (las sociedades de tasación homologadas);
la independencia del tasador respecto del proceso de concesión de las hipotecas;
la supresión de elementos especulativos de la valoración; y
la documentación clara y transparente del valor.

En definitiva, cuando un inversor adquiere un bono, pone su confianza tanto en el banco que lo emite, como en la calidad de los activos que lo sustentan, calidad que en último término es certificada mediante las tasaciones de los inmuebles que actúan como garantía de las hipotecas que sustentan el bono. Por eso, podemos decir que la tasación hipotecaria es un instrumento de protección del inversor.

14 de junio de 2023 Posts

¿Qué es y cómo se calcula el valor hipotecario?

Uno de los aspectos que caracterizan las tasaciones hipotecarias en España es el uso de una definición o base de valor que recibe el nombre de Valor Hipotecario. Y decimos que es particular de nuestro país puesto que, en otros lugares, es posible determinar el valor de las garantías hipotecarias mediante su Valor de Mercado. Cabe preguntarse entonces, ¿Qué es el valor hipotecario? ¿Cómo se obtiene? ¿En qué se diferencia del valor de mercado?

Como concepto, el valor hipotecario o Mortgage Lending Value se define internacionalmente como un tipo de valor sostenible en el largo plazo, a diferencia del valor de mercado, que, por la volatilidad derivada de los cambios en la oferta y la demanda, puede variar notablemente a lo largo del tiempo. En concreto, las normas europeas de valoración (EVS) lo definen como “el valor determinado a través de una valoración prudente de la comerciabilidad futura de un inmueble, teniendo en cuenta los aspectos sostenibles a largo plazo del mismo, las condiciones normales y locales del mercado, el uso actual del inmueble y sus posibles usos alternativos”. Esta definición se encuentra trasladada a la normativa española de valoración hipotecaria, la Orden ECO 805/2003, de manera prácticamente literal.

Aunque, como decimos, esta definición está vigente a nivel internacional, lo cierto es que actualmente solo algunos países emplean en la práctica este tipo de valor y han desarrollado metodologías concretas para su cálculo. Este es el caso, por ejemplo, de Alemania, Hungría, Polonia, Portugal y, por supuesto, España. Y, aunque todos ellos comparten los mismos principios básicos, las técnicas concretas para la determinación del valor hipotecario varían entre unos y otros. En concreto, en España la Orden ECO 805/2003establece que el valor hipotecario se puede obtener de dos maneras, ambas asentadas en el denominado “principio de prudencia”:

Si el valor del inmueble se determina exclusivamente por el método de comparación de testigos de mercado, el Valor Hipotecario se obtiene mediante la aplicación —cuando resulte necesaria— de un ajuste o descuento sobre el Valor de Mercado que se haya obtenido a partir de la comparación. Para ello, resulta necesario que la sociedad de tasación disponga de análisis sobre la situación coyuntural del mercado local, las características de los ciclos de precios pasados, la volatilidad de los precios y la posible existencia de elementos especulativos y, a partir de todo ello, determine si, a su juicio, existe una probabilidad elevada de que el valor de mercado experimente reducciones significativas y duraderas a lo largo de los 3 años siguientes. En tal caso, deberá aplicar un descuento prudencial al valor de mercado, correspondiendo este valor ajustado al valor hipotecario.
Si el valor del inmueble se determina mediante métodos de actualización de las rentas o ingresos derivados de su explotación, el Valor Hipotecario se obtiene gracias a la imposición de una serie de limitaciones metodológicas o de magnitudes máximas a los parámetros bajo los cuales se estiman sus flujos de cara futuros. Así, deberán adoptarse ingresos o rentas futuras que puedan considerarse sostenibles en el largo plazo (teniendo en cuenta las tendencias pasadas) y las tasas de actualización de dichos flujos partirán, como mínimo, de la rentabilidad de los bonos nacionales de deuda a 5 años.

Por tanto, en toda tasación hipotecaria emitida en España se verán reflejados dos valores: el Valor de Mercado y el Valor Hipotecario. Estos podrán, en unas ocasiones, ser coincidentes (si no se esperan caídas significativas de los precios) y, en otras, presentar diferencias de diversa magnitud, en función de la situación coyuntural del mercado local correspondiente. En cualquier caso, conviene prestar atención a las consideraciones que hayan sido reflejadas en el informe y conocer bien las características de ambos tipos de valores para tomar las decisiones adecuadas respecto del inmueble de que se trate.

Teniendo en cuenta los cambios regulatorios que están en marcha en el ámbito comunitario, es previsible que los diferentes países de Europa adopten también, eventualmente, este tipo de base de valor en sus tasaciones hipotecarias. Esto es debido a que se está trasponiendo el último pack de recomendaciones del Comité de Basilea (el organismo encargado de definir los criterios que deben guiar la política prudencial de los bancos), dentro del cual se indica que el valor delas garantías hipotecarias que se emplee como base para calcular las reservas de capital de los bancos deberá ser determinado de forma prudentemente conservadora, excluyendo expectativas de incrementos de los precios, y que deberá ser, en su caso, ajustado para tener en cuenta la posibilidad de que los precios de mercado se encuentren sustancialmente por encima del valor que sería sostenible a lo largo de la vida del préstamo.

En este sentido, es una buena noticia el hecho de que la definición española del Valor Hipotecario se encuentre completamente alineada con estos principios, lo que hará que la transición al nuevo marco regulador europeo no sea disruptiva en nuestro país.

31 de mayo de 2023 Infografías, Posts

La valoración hipotecaria en otros países

En varias ocasiones hemos explicado distintos aspectos del funcionamiento del sistema de sociedades de tasación y cuáles son sus ventajas. En este sentido, resulta interesante conocer cómo se desarrolla la actividad de la valoración hipotecaria en otros países de nuestro entorno, ya que ello nos permite establecer comparaciones respecto del grado de sofisticación y eficacia de los distintos sistemas, y entender así en qué punto se sitúa el caso español.

No podemos olvidar que las tasaciones hipotecarias son herramientas imprescindibles para asegurar la estabilidad financiera: que las garantías hipotecarias se encuentren valoradas de manera precisa e independiente es clave para lograr la confianza de los inversores en los bonos o cédulas hipotecarias, para establecer un adecuado nivel de reservas de capital de las entidades financieras y para permitir un flujo de financiación saludable para la población.

Ante la posibilidad de una pérdida de esta estabilidad financiera —un riesgo sistémico que pondría en jaque el funcionamiento de la economía nacional— todos los países cuentan con un supervisor bancario (en nuestro caso, el banco Central Europeo y el Banco de España) que se preocupan de vigilar la calidad de los activos y de tomar medidas para asegurar dicha estabilidad. Pero son pocos, como ahora veremos, los que, además, cuentan con un sistema específico para asegurar valoraciones robustas. Nosotros creemos que el disponer de un sistema de esa naturaleza es un factor de seguridad adicional muy importante para el mercado hipotecario, el sistema bancario y, en general, para favorecer la estabilidad financiera del país. Y creemos que un sistema de valoración robusto debe disponer de varias líneas de defensa, es decir, de mecanismos que, superpuestos, aseguren una adecuada calidad, control y supervisión del proceso de valoración.

Así, podríamos considerar un sistema de valoración hipotecaria tanto más sólido cuantas más líneas de defensa haya establecido, y cuanto más exigentes sean los requisitos impuestos a cada una de ellas. Por su parte, el sistema español de valoración consta de los siguientes mecanismos:

Como primera línea de defensa, la figura del técnico valorador que, para asegurar su competencia profesional, debe poseer una licenciatura en Arquitectura o Ingeniería, garantizando así su dominio sobre aspectos inmobiliarios y constructivos.
Como segundo mecanismo, un conjunto de sociedades de tasación, sometidas a una estricta regulación, cuya misión es supervisar la calidad y objetividad de todos y cada uno de los informes de valoración realizados por los profesionales anteriores.
Y, finalmente, como tercera línea de defensa, la labor supervisora del Banco de España, que inspecciona de manera regular la actividad y organización de las sociedades de tasación.

Si nos fijamos en algunos otros países con mercados hipotecarios relevantes encontramos ejemplos como el de Reino Unido o Francia, donde esta actividad está escasamente regulada y, en general, la profesión del valorador se autorregula a través de asociaciones profesionales, sin que exista labor de supervisión adicional por parte de las autoridades públicas.

En un nivel de exigencia más elevado se encontrarían países como Italia —donde el Banco de Italia vigila que los bancos verifiquen que los tasadores y compañías de valoración no se encuentren en situación de conflicto de intereses— y Alemania, donde la Ley Pfandbrief regula los conocimientos y experiencia que deben poseer los valoradores, y donde la actividad de valoración es supervisada por la Autoridad de Supervisión Bancaria (la Federal Financial Supervisory Autority, BaFin).

Fuera de nuestro continente encontramos el ejemplo más similar, en multiplicidad de líneas de defensa, al español: en Estados Unidos, la Ley Dodd-Frank sentó las bases del marco legal de las denominadas Appraisal Management Companies, empresas sujetas a supervisión por parte de la agencia certificadora estatal que les corresponda, y cuya misión es revisar el cumplimiento de los requisitos aplicables a los valoradores y a las tasaciones.

En el siguiente gráfico se puede comparar la evolución del saldo vivo (volumen de crédito) de los distintos países europeos en forma de bonos o cédulas hipotecarias. Como se puede apreciar, España y Alemania son las naciones a la cabeza de la estadística, motivo por el cual han implementado históricamente mecanismos más intensivos de regulación de la valoración hipotecaria, en tanto que países como Reino Unido, con una regulación mucho menos desarrollada, tienen mercados hipotecarios de bastante menor magnitud. Estados Unidos, que también ha implementado 3 líneas de defensa en su regulación, tiene un amplísimo mercado hipotecario, unas 30.000 veces superior en volumen de crédito al de España.

Entre las conclusiones generales que se pueden obtener de esta somera comparativa destacaríamos dos: por una parte, que existe una gran dispersión en Europa en cuanto a las formas concretas de regular la actividad de valoración hipotecaria (es decir, no cabe hablar de la existencia de modelos europeos ni de armonía entre los distintos países); y, por otra parte, que todos los sistemas actualmente existentes están siendo progresivamente reforzados a medida que la normativa internacional (desde los puntos de vista de protección del consumidor, de desarrollo del mercado hipotecario y de política prudencial de las entidades financieras) va incorporando nuevos requisitos globales.

En este sentido, creemos el modelo español se sitúa en una situación adelantada a nivel internacional, y que ha logrado configurar un mercado de la valoración sólido y de una gran robustez, contribuyendo de manera muy sustancial a la estabilidad financiera de nuestras instituciones.

17 de mayo de 2023 Posts

10 años de vida de la AEV

El pasado 10 de octubre se cumplían diez años desde la firma del Acta Fundacional de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), cuya andadura comenzó en 2012 a iniciativa de tres de las principales sociedades de tasación españolas en aquel momento: ST Sociedad de Tasación, Tinsa y SIVASA. Los esfuerzos iniciales de estas tres compañías fundadoras, junto a los del resto de empresas que pronto se unieron a este proyecto, sirvieron para ofrecer al sector de la tasación un punto de encuentro y representación capaz de impulsar, gracias a la fuerza de la unión, la profesionalidad, rigor y visibilidad de una industria tan esencial como, en ocasiones, desconocida. Ahora, con motivo de su décimo aniversario, merece la pena echar la vista atrás para realizar un breve recorrido por los principales hitos de su historia.

Desde su constitución, la AEV ha estado abierta a cualquier compañía dedicada al ejercicio de la valoración, y ha perseguido tres objetivos básicos: por un lado, favorecer el desarrollo de la actividad del sector de la valoración, la tasación y el análisis del valor, en beneficio del interés general; por otro, promover buenas prácticas profesionales encaminadas a garantizar la independencia, autorregulación, transparencia y rigor técnico de sus asociados; y, finalmente, defender los intereses y reputación de este sector.

Así, en términos de representatividad del sector, el crecimiento de la AEV ha sido exponencial desde su misma fundación, hasta haber logrado aglutinar, a día de hoy, a un total de 28 empresas dedicadas a diferentes ramas de la actividad de la valoración y la consultoría. De ellas, 22 corresponden a sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, con una cuota de mercado agregada de la actividad regulada cercana al 90%.

Con el fin de garantizar una adecuada y fluida conexión entre el sector de la valoración en España y todos sus stakeholders, tanto nacionales como internacionales, la AEV se ha implicado de lleno en la colaboración con distintos organismos e instituciones de distintos ámbitos. Así, es entidad adherida a la Asociación Hipotecaria Española (AHE), y forma también parte de entidades internacionales tan relevantes como el International Valuation Standards Council (IVSC, organismo encargado de establecer las normas internacionales de valoración), la International Ethics Standards Coalition (IESC, coalición encargada del establecimiento de las pautas éticas internacionales adaptadas al mundo inmobiliario) y la International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC, coalición que desarrolla las normas internacionales de medición de inmuebles). Asimismo, se ha convertido recientemente en miembro observador de la Federación Hipotecaria Europea (EMF-ECBC).

Consciente, asimismo, del papel fundamental de las sociedades de valoración como eslabones de la cadena de financiación de las transacciones inmobiliarias, en la seguridad de esas mismas transacciones y en la promoción de la estabilidad financiera, la AEV se adhirió en 2020 a la iniciativa FINRESP (Centro de Finanzas Responsables y Sostenibles), donde pone a disposición sus ideas y criterios para ayudar a concretar iniciativas de financiación responsable en el paradigma de la sostenibilidad. Asimismo, brinda su participación como entidad colaboradora de la Asociación Madrid Capital Mundial de la Ingeniería, la Construcción y la Arquitectura (MWCC).

Sin duda, una de las áreas de actividad a las que la AEV ha prestado una mayor atención y dedicación en estos años ha sido la de la autorregulación del sector. Firme promotora de la excelencia y la calidad de servicio, la Asociación ha trabajado intensamente para dotar a sus asociados de un conjunto de normas que han servido para afinar, concretar y mantener plenamente actualizados los marcos normativos básicos de la profesión, comenzando por la elaboración de un Código Ético plenamente adaptado a los estándares internacionales.

En el ámbito técnico, han sido numerosos y muy valorados por el resto de actores del mercado los estándares y guías de buenas prácticas en los que los asociados de la AEV han colaborado y a cuyo cumplimiento han querido obligarse en pro de la máxima transparencia, calidad e independencia de su trabajo. Para su elaboración, se ha contado con las sugerencias de las autoridades responsables de la regulación y supervisión del mercado hipotecario (principalmente, el Banco de España), tomando como punto de partida las mejores prácticas internacionales.

Entre los más relevantes, podríamos citar el Estándar para la Normalización de Comparables —que ha implantado unos exigentes requisitos de información para asegurar la calidad y vigencia de los testigos empleados en las valoraciones—, el Estándar para la Emisión de Condicionantes y Advertencias —que ha permitido armonizar los criterios según los cuales diversas situaciones físicas, registrales, urbanísticas y legales de los inmuebles deben ser recogidas y tratadas en las valoraciones—, o el Estándar de Valoración mediante Modelos Automatizados (AVM) —que ha sentado las bases para que este tipo de herramientas proporcionen valoraciones robustas de las carteras de garantías de las entidades financieras—.

Estos son solo tres ejemplos del compendio de más de una decena de guías que la AEV pone a disposición, no solo de sus asociados, sino de cualquier interesado, que las puede consultar libremente en la página web de la Asociación. No en vano, la AEV ha sido desde sus comienzos firme defensora de la transparencia en el mercado inmobiliario, por lo que no ceja en su empeño por dar a conocer al público general cómo son y cómo se hacen las valoraciones. En este mismo sentido, es bien conocido su Observatorio de la Valoración, que en sus más de quince ediciones viene analizando, con el máximo rigor y detalle, la situación del mercado inmobiliario en los últimos años. Asimismo, ha aprovechado la potencialidad de las redes sociales para ir dando a conocer, de manera sencilla y didáctica, diversos aspectos relacionados con la actividad de la tasación, para hacer más accesible y cercana una disciplina técnica tan compleja como esta, y pone a disposición de la prensa, nacional y extranjera, todos estos conocimientos y su capacidad de análisis de la situación inmobiliaria.

También en pro de la transparencia la AEV ha participado en otras iniciativas, como son la instauración de convenios de colaboración con la Administración para la elaboración de estadísticas a partir de los datos proporcionados por sus asociados, así como la puesta en marcha de iniciativas sectoriales como la del Panel de Precios, un espacio común que presenta la información sobre los precios de la vivienda en España elaborada por diferentes instituciones, públicas y privadas, así como por asociaciones vinculadas al sector inmobiliario.

En definitiva, en sus diez años de andadura la AEV ha trabajado incansablemente, como está dispuesta a seguir haciéndolo en lo sucesivo, para lograr que la valoración rigurosa, la independencia de criterio y la práctica profesional ética y transparente sean las guías del sector, y para poner a disposición de la sociedad conocimientos y herramientas útiles para alcanzar un mercado inmobiliario más eficiente, transparente y seguro.

Sirva esta síntesis para agradecer a todas y cada una de las personas que, en representación de sus respectivas compañías, han brindado su tiempo y conocimientos a la AEV, por su dedicación, generosidad y esfuerzo para lograr un sector más unido, profesional y preparado para el futuro.

19 de abril de 2023 Infografías, Posts

Tasación y eficiencia energética

En un contexto en el que la sostenibilidad es un parámetro cada vez más importante en todas nuestras actividades y decisiones, tanto personales como empresariales, un término con el que cada vez estamos más familiarizados es el de la “eficiencia energética” de los inmuebles. Como no podía ser de otra manera, se trata de un aspecto que, en la medida que va siendo tomado en cuenta por el mercado, tiene también una repercusión concreta en las valoraciones profesionales. A continuación, te ofrecemos una infografía con algunas definiciones y datos interesantes sobre la eficiencia energética y su relación con las tasaciones:

¿Qué es un inmueble eficiente? Aquel que logra proporcionar confort a sus ocupantes empleando la menor cantidad posible de energía.

¿Qué diferencia existe entre eficiente y sostenible? La eficiencia energética es uno de los múltiples componentes de la sostenibilidad. Este es un concepto más amplio, que tiene en cuenta todos aquellos criterios y actitudes que permiten que las necesidades del presente se cubran sin comprometer las necesidades de las generaciones futuras. Por ejemplo: un inmueble sostenible, además de ser energéticamente eficiente, estaría diseñado para mitigar o adaptarse al cambio climático, y contribuiría a un mejor funcionamiento de la comunidad o sociedad a la que sirve.

¿Qué ventajas tiene adquirir y utilizar inmuebles eficientes?

Entre sus ventajas de tipo personal, se encontrarían:

Disfrutar de más confort térmico y acústico en el interior de las edificaciones.
Gozar de una mejor protección de la salud de los ocupantes.
Contribuir a la protección del medio ambiente.

Por otra parte, también existen ventajas económicas asociadas a una mayor eficiencia:

Entre las que puedes experimentar ya en la actualidad, estarían los ahorros logrados gracias a la disminución de la factura de los consumos energéticos, y las posibles condiciones ventajosas que ofrecen muchas entidades financieras a la hora de obtener un préstamo hipotecario.
Entre las que tienen que ver con preparación ante el futuro próximo, estarían la protección frente a las potenciales pérdidas de valor del inmueble que podrían tener lugar en aquellos menos eficientes, la menor vulnerabilidad ante subidas del precio de la energía o ante retrasos o mermas en su suministro, y la protección frente a posibles penalizaciones fiscales que tengan lugar para las viviendas que más recursos consuman.

¿Cómo puedo mejorar la eficiencia de mi inmueble actual? Existen diferentes tipos de reformas que pueden ayudar a mejorar el rendimiento energético de un inmueble, desde la sustitución de equipos ineficientes por otros más modernos (caldera, equipos de aire acondicionado, etc.), hasta obras de mejora del aislamiento de muros y cubiertas, sustitución de las carpinterías exteriores, etc.

¿Con qué instrumentos cuento para evaluar la eficiencia de mis inmuebles? El Certificado de Eficiencia Energética es el documento técnico mediante el que se evalúa el rendimiento de los inmuebles (calificándolo con letras desde la A hasta la G), y con el que se puede estudiar la potencial mejora de dicho rendimiento en función de las mejoras que se acometan. Es importante contar con un CEE riguroso, realizado a partir de una inspección y medición presencial del inmueble.

¿Cómo afecta la eficiencia energética de mi inmueble a su valor de tasación? La eficiencia energética se toma en cuenta como parámetro en las valoraciones en tanto en cuanto el propio mercado es —y será cada vez más— sensible a esta cualidad. En efecto, se va paulatinamente detectando que los inmuebles más eficientes se venden a precios más altos o que, por el contrario, los menos eficientes ven penalizado su valor por pérdida de demanda. Así, en las tasaciones se trata de emplear comparables que tengan un nivel de eficiencia similar al del inmueble que se valora, y se considera también si esta característica puede influir sobre el futuro nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación o el nivel de ocupación de los inmuebles que son económicamente explotados (como, por ejemplo, los alquilados). Por tanto, los valores de tasación son sensibles al impacto de la eficiencia.

8 de marzo de 2023 Infografías, Posts

La valoración de edificios en rehabilitación

Si de un tiempo a esta parte ha habido un tema en boga en el ámbito inmobiliario, este es, sin duda, el de la rehabilitación. Después de un periodo bastante extenso durante el que han primado las necesidades de ampliación del parque inmobiliario, y en el que hemos sido testigos del crecimiento del tamaño de las ciudades, hoy en día la mentalidad colectiva se ha focalizado en la importancia (o casi diríamos la urgencia) de regenerar los tejidos urbanos envejecidos y de dotar de una nueva vida a las edificaciones ya existentes. De hecho, tal y como se señala en la Guía Ciudadana de Impulso a la Rehabilitación del Observatorio 2030 del CSCAE, más del 80% del parque edificado en España tiene más de veinte años de antigüedad, lo que lo convierte en el más envejecido de Europa.

En este contexto, resulta de interés conocer cómo se analiza un proceso de rehabilitación desde el punto de vista de una valoración, así como qué valor añadido aporta en la toma de decisiones la intervención de expertos en esta materia.

Como bien se define en la Guía del CSCAE, la rehabilitación es “el proceso por el cual un edificio mejora sus prestaciones, lo que repercute en la mejora de la calidad de vida de las personas que lo habitan. Esta mejora puede deberse a aspectos relacionados con la salud y el bienestar, la seguridad o la habitabilidad, pero también incluye otros aspectos que, de manera secundaria, repercuten en la calidad de vida de los habitantes, como pueden ser el ahorro de energía o el aumento del valor patrimonial del inmueble”. En efecto, los motivos para llevar a cabo una rehabilitación pueden ser múltiples: desde el mero deseo de redistribuir los espacios de un edificio, renovando la calidad y el estilo de sus acabados, hasta la necesidad de subsanar defectos o deterioros en sus elementos constructivos e instalaciones que puedan estar generando incomodidades de muchos tipos (goteras, ruidos, pérdidas de calor y frío, corrientes, grietas, etc.).

Sean cuales sean estos motivos, suponen la puesta en marcha de un proceso tan laborioso y complejo (a veces, incluso, más) que el de la construcción de un edificio. De hecho, podemos distinguir una rehabilitación de una mera reforma por su magnitud. En particular, la normativa de valoración para fines hipotecarios considera rehabilitaciones aquellas obras de mejora que, para su inicio, requieren de la redacción de un proyecto y la obtención de una licencia, y en las cuales se ve alterada al menos un 50% de la superficie edificada, por un presupuesto de, al menos, el 50% del valor de reemplazamiento del edificio en su estado actual.

Ante una intervención de semejante importancia, sin duda la toma de decisiones necesita verse acompañada de un asesoramiento profesional sobre cuál es el valor de mercado actual de la edificación y, en especial, sobre cómo dicho valor puede variar una vez finalizadas las obras, de manera que se pueda verificar si el aumento de valor patrimonial compensa o supera el coste de la inversión. En este sentido, una valoración profesional resulta de una ayuda inestimable, ya que en ella se pueden expresar ambos tipos de valores: por una parte, el denominado “valor actual” del inmueble y, por otro, el “valor en la hipótesis de edificio terminado”, que es como la normativa española se refiere a aquel valor que se calcula suponiendo que el inmueble se encuentra acabado conforme al proyecto de rehabilitación que se ha planteado.

Así, este último se suele determinar empleando comparables de mercado de reciente construcción o rehabilitación, con calidades y superficies similares a las que tendrán las viviendas una vez renovadas. Por su parte, el valor actual se puede calcular tanto utilizando comparables (si existen en la zona) de inmuebles en mal estado o pendientes de renovación, como, alternativamente, deduciendo del valor en hipótesis de edificio terminado todos los costes y gastos necesarios para acometer las obras, así como el porcentaje de beneficio del promotor que lleva a cabo la intervención.

Lo que en cualquier caso resultará imprescindible para el valorador es contar con un proyecto bien definido de la actuación que se va a llevar a cabo, de manera que se pueda estimar con precisión el valor del producto final, conforme a las características que éste tendrá y que sean relevantes para el mercado: calidades, nivel de eficiencia energética, orientación, vistas, superficies, instalaciones, etc. Y es que las cualidades particulares de cada proyecto (el estado del inmueble del que se parte, y el tipo de producto que se pretende obtener) son clave para definir el potencial incremento de valor patrimonial que se puede lograr. De hecho, resulta complicado proporcionar cifras generales o medias de cuál puede ser este aumento de valor, puesto que dependerá de si el inmueble original se encuentra más o menos deteriorado, así como de su ubicación y calidad, y de las características y calidades del producto final que se pondrá a la venta.

En definitiva, solamente una valoración individual que tenga en cuenta la intervención concreta que se pretende llevar a cabo puede arrojar suficiente certeza sobre el incremento de valor que se puede lograr en una rehabilitación, así como sobre si dicho incremento compensa los costes que se deben acometer, por lo que resulta de la máxima utilidad contar con el asesoramiento de una compañía profesional y experta en este campo, como son las sociedades de valoración.

12 de enero de 2023 Posts

¿Por qué es beneficiosa y cómo es autorregulación del sector de la tasación?

En numerosas ocasiones hemos hablado de las normas (leyes y reglamentos) que establecen la forma de elaborar las valoraciones y el funcionamiento de las sociedades de tasación. Sin embargo, quizás resulte menos conocido que, además de este marco legislativo, el sector de la valoración cuenta asimismo con un compendio propio de normas técnicas y organizativas que libremente se ha otorgado a sí mismo y que de manera continua actualiza y mejora. Este conjunto de autorregulaciones ha sido, de hecho, uno de los principales focos de trabajo de la AEV desde su fundación.

El hecho de que la realidad inmobiliaria, nacional e internacional, sea tan variada y cambiante en función de las circunstancias impide, en muchas ocasiones, que la legislación recoja, con todo el detalle y actualidad posibles, las matizaciones y concreciones que serían necesarias para ir adaptando la práctica de la valoración a dichas circunstancias. Ejemplos de esto serían la reciente necesidad de reconocer los factores medioambientales que afectan a los inmuebles (de cara a la clasificación de los riesgos de las entidades financieras y para el cumplimiento de los objetivos de renovación del parque inmobiliario en Europa, mediante la inyección de fondos públicos), la introducción de nuevos requisitos en la regulación prudencial bancaria internacional (creación del concepto de “valor prudente”) o la actual situación Europea de grandes desequilibrios e impactos económicos coyunturales y estructurales.

En este entorno, la AEV considera que una de sus funciones principales de servicio a la sociedad es interpretar, concretar y adaptar al entorno español todas las iniciativas y tendencias que se van desarrollando, no con la intención de sustituir la legislación, sino de adaptar su cumplimiento a los nuevos escenarios. Por ello, todos sus asociados asumen un firme compromiso de actuar conforme a unos criterios estrictamente técnicos y éticos, de forma que se aporte valor tanto al sistema financiero como a los usuarios de los servicios.

En este sentido, hay que recordar que la disciplina de la valoración se rige por un conjunto de principios y normas de ámbito internacional, dictadas por organismos como el IVSC (International Valuation Standards Council), la IPMSC (International Property Measurement Standards Coalition) y la IESC (International Ethics Standards Coalition), que establecen las pautas generales sobre cómo deben elaborarse las valoraciones, con qué criterios deben medirse los inmuebles valorados y bajo qué principios éticos deben actuar los valoradores. Adicionalmente, en España contamos con normas nacionales destinadas a regular las valoraciones realizadas en determinados ámbitos, como el hipotecario (la Orden ECO 805/2003) y el de revisión de los valores de los activos bancarios (Circulares del Banco de España). Por tanto, cuando se elaboran estándares y guías, la AEV tiene en cuenta y cumple con este conjunto de principios internacionales y de normas nacionales. Por otra parte, cada vez que se elabora una propuesta de autorregulación, se somete a la opinión y sugerencias de autoridades como el Banco de España, principal supervisor de la actividad de las sociedades de tasación homologadas.

Buscando siempre promover la excelencia y potenciar la máxima calidad de las valoraciones, la AEV ha trabajado intensamente para crear un conjunto de normas cuyo propósito principal es, por una parte, concretar o particularizar determinados aspectos de las normativas existentes y, por otra, mantener plenamente actualizadas las prácticas de la profesión, adaptándola al ritmo de avance de las leyes, la tecnología y la sociedad. Todas ellas están encabezadas por una norma de ámbito deontológico, el Código Ético de la AEV, aprobado en julio de 2013 y revisado en varias ocasiones para asegurar su plena vigencia y adaptación a los principios internacionales. Dicho Código Ético tiene por objeto establecer los valores y principios éticos que deben regir la actuación de las compañías asociadas a la AEV, así como las pautas generales de conducta a seguir por sus administradores, directivos y empleados.

Por su parte, en el ámbito técnico y metodológico de las valoraciones, así como en el organizativo de las sociedades de tasación, se han elaborado un número relevante de estándares y guías de buenas prácticas, que se encuentran a disposición de cualquier interesado en la página web de la AEV y que versan sobre cuestiones como las siguientes:

Los medios técnicos y humanos que son necesarios para abordar actividades de Valoración.
Los requisitos mínimos de información y comprobaciones a realizar sobre los testigos empleados en las valoraciones, de cara a garantizar su calidad.
Los criterios para tomar y reportar las medidas de los inmuebles, según los principios de los estándares internacionales IPMS.
Los criterios según los cuales diversas situaciones físicas, registrales, urbanísticas y legales de los inmuebles deben ser recogidas y tratadas en las valoraciones.
Las bases metodológicas para asegurar la robustez de las valoraciones de carteras llevadas a cabo mediante el uso de modelos estadísticos.
Los procedimientos y criterios armonizados para considerar correctamente identificada físicamente una finca registral.
Los aspectos metodológicos concretos a aplicar para la utilización de determinados métodos de valoración.
Las políticas y buenas prácticas a adoptar por las sociedades de tasación para asegurar una gobernanza acorde con criterios de sostenibilidad.
Etc.

Actualmente, la AEV sigue trabajando tanto en la generación de nuevos estándares como en la actualización y mejora de los existentes, con el propósito de asegurar la máxima calidad de las valoraciones y de garantizar el rigor, la independencia y la profesionalidad de todos los asociados. En este sentido, aspiramos a que la sociedad tenga en cuenta esta capacidad de trabajo y análisis de cara a la definición de futuras normas y, sobre todo, para intervenir en el seguimiento y mejora de las medidas que en cada caso se pongan en marcha, en forma de colaboración público-privada eficaz, económica y ajustada a las mejores prácticas europeas y mundiales.

30 de noviembre de 2022 Posts

¿Por qué es necesario homologarse para tasar?

Es de dominio general que, cuando solicitamos una tasación para un préstamo hipotecario, necesitamos que sea emitida por una sociedad de tasación homologada (de hecho, se suele hablar coloquialmente de “tasaciones oficiales”). Sin embargo, ¿somos conscientes de por qué se debe estar homologado para tasar, cuando no es así para otras muchas actividades profesionales?

Si pensamos en productos o servicios homologados, nos vendrán a la cabeza algunos como los accesorios de seguridad de los coches, las sillas de retención y otros productos infantiles, las instalaciones de gas y electricidad, los materiales de construcción, etc. No es difícil apreciar que el factor común de todas estas actividades o productos es que ayudan a controlar o mitigar riesgos y que, por tanto, contribuyen a la protección de las personas. Y esto mismo sucede en el caso de la actividad de valoración.

Las leyes que regulan la valoración en España se crearon como consecuencia de la promulgación, en 1981, de la Ley de Mercado Hipotecario, una norma diseñada para articular un mecanismo eficiente para que los bancos pudieran refinanciarse, a través de la titulización (venta de derechos de deuda) de sus préstamos hipotecarios. Así, se les autorizó a emitir las llamadas Cédulas Hipotecarias, unos bonos que, a su vez, podían ser adquiridos por inversores de todo tipo (instituciones, empresas y ahorradores particulares).

Estos inversores, por tanto, no estaban presentes ni conocían los detalles de las operaciones de compra e hipoteca de los bienes que sustentaban sus bonos, sino que confiaban en que los activos que los garantizaban tuvieran el valor por el cual habían sido hipotecados. Y para poder generar esta confianza en los inversores, y asegurar la protección de sus intereses económicos, es por lo que se implantaron normas sobre quién podía realizar, y cómo, las valoraciones de los inmuebles para que tuvieran la calidad y la objetividad necesarias.

Así, a través del Real Decreto 775/1997 se estableció que las valoraciones hipotecarias debían ser elaboradas por técnicos licenciados (arquitectos e ingenieros), y que, adicionalmente, habrían de ser sometidas a una revisión o control de calidad. Para llevar a cabo esta tarea de revisión, de la que es responsable en último término el Banco de España, se creó la figura de las sociedades de tasación, entidades que llevan a cabo esta tarea de manera subsidiaria y que, para ello, deben ser homologadas y permanentemente inspeccionadas por el propio Banco de España. Una vez reciben autorización para proporcionar servicios en este ámbito, a estas empresas se les asigna un código y son incluidas en un Registro de Entidades que se puede consultar de forma abierta en la web del Banco de España.

Así, la existencia de un régimen de homologación responde a razones de interés general, como son el orden público, la protección de los derechos y la seguridad de los consumidores y de los destinatarios de servicios, las exigencias de la buena fe en las transacciones comerciales y la lucha contra el fraude (todas ellas incluidas en la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio). En particular, la calidad e independencia de las tasaciones hipotecarias resulta clave a la hora de asegurar:

La estabilidad financiera: puesto que los préstamos hipotecarios conforman una parte esencial de los activos bancarios, su valoración rigurosa e independiente no es sólo imprescindible para proteger los intereses de los tenedores de cédulas, sino también para la protección de los depositantes y la transparencia y fiabilidad de los balances bancarios.
La seguridad jurídica: las tasaciones constituyen un elemento central del sistema de garantías establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria para las relaciones entre el acreedor y el deudor hipotecario. Además, las comprobaciones físicas, registrales y urbanísticas que la Ley obliga a realizar al tasador aseguran la regularidad y capacidad de la garantía para cumplir su función para el prestamista.
El control de los auxiliares financieros: como auxiliares del negocio financiero, las sociedades de tasación son, en virtud de su homologación, supervisadas de forma permanente por el Banco de España, lo que asegura que la actividad de los valoradores se lleve a cabo con la solvencia profesional necesaria.

El mercado hipotecario es uno de los segmentos del sistema financiero con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera. De su funcionamiento depende la financiación de la vivienda, que representa alrededor de dos tercios del valor de la riqueza total de los hogares españoles y condiciona sus decisiones de consumo e inversión. Al mismo tiempo, el crédito hipotecario tiene un gran peso en el balance de las entidades de crédito y supone más de la mitad del total del crédito al sector privado residente. Se trata, en consecuencia, de un ámbito de actividad que exige un comportamiento muy riguroso de los distintos agentes que operan en el mercado, lo que justifica que exista una obligación de estar homologado para poder ejercer la actividad de la valoración.

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