¿Cómo contribuyen las tasaciones a la estabilidad financiera?

Podemos pensar que el fin último de las tasaciones es únicamente posibilitar la concesión de préstamos hipotecarios. Nada más lejos de la realidad. De hecho, las tasaciones realizadas por las sociedades de tasación son clave en distintos procesos y ámbitos financieros que, en su conjunto, resultan esenciales para garantizar la estabilidad financiera del sector bancario y, con ello, la seguridad de los ahorros y depósitos de los ciudadanos.

Por una parte, en efecto, las tasaciones son relevantes de cara a la concesión de préstamos hipotecarios, los cuales conforman una parte esencial de los activos bancarios. El hecho de que las valoraciones de estos inmuebles sean rigurosas e independientes no es sólo imprescindible para proteger los intereses de los compradores de bonos (como vimos en este post), sino también para la protección de los dueños de los depósitos con cuyo dinero realiza el banco los préstamos, así como para la transparencia y fiabilidad de los balances bancarios.

Tan es así que en los textos de las propias leyes que regulan el ámbito hipotecario se comenta que este mercado “es uno de los segmentos del sistema financiero con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera. De su funcionamiento depende la financiación de la vivienda, que representa alrededor de dos tercios del valor de la riqueza total de los hogares españoles y condiciona sus decisiones de consumo e inversión. Al mismo tiempo, el crédito hipotecario tiene un gran peso en el balance de las entidades de crédito y supone más de la mitad del total del crédito al sector privado residente” (preámbulo de la Ley 41/2007). Se trata, en consecuencia, de un ámbito de actividad que exige un comportamiento muy riguroso de los distintos agentes que operan en el mercado.

Por otro lado, las mismas exigencias del mercado hipotecario, es decir la intervención obligatoria de una sociedad de tasación como valoradora, se han aplicado por parte el Banco de España en otros ámbitos sensibles para la estabilidad financiera, como son los siguientes:

  • Las normas contables del sector bancario: al igual que las empresas, los bancos están obligados a cumplir con una serie de obligaciones contables, rindiendo información sobre su actividad, su patrimonio y sobre sus operaciones especiales. Mediante la contabilidad, miden y valoran todos los elementos que componen sus finanzas, y controlan la información de todos sus movimientos monetarios, datos que resultan esenciales para tomar decisiones sobre su forma de actuar. A la hora de contabilizar el valor de los préstamos hipotecarios concedidos por la entidad, así como de los inmuebles adjudicados, la normativa vigente exige la realización de valoraciones profesionales, cuya calidad y exactitud es crucial para que el banco disponga de información contable rigurosa, real y actualizada.
  • Las exigencias de capital de los bancos: las entidades financieras están obligadas a mantener una cantidad mínima de capital, determinada en función del nivel de activos que tengan en circulación. De esta manera, se asegura que no realicen inversiones que puedan aumentar su riesgo de quiebra, así como que disponen de suficiente capital para mantener sus pérdidas operativas y afrontar retiradas de fondos.  El valor por el cual se contabilizan los activos a la hora de determinar el volumen de capital que debe provisionar el banco se determina también a partir de valoraciones profesionales.
  • La valoración de los inmuebles adjudicados: cuando un banco se adjudica un inmueble por impago de un préstamo, aquél entra a formar parte de su patrimonio, por lo que la normativa obliga a valorar periódicamente esos activos. De esta manera, se verifica el valor por el que el banco los podría vender en el mercado, y se vigila cualquier posible pérdida de valor que ponga en riesgo dicho patrimonio.

En definitiva, la calidad e independencia de las tasaciones hipotecarias resulta clave a la hora de asegurar la estabilidad financiera, por lo que es crucial que se mantengan y refuercen los requisitos para su elaboración, tanto los relativos a las normas técnicas que las guían como los que tienen que ver con la profesionalidad y objetividad de los proveedores que las realizan.

 

  

 

¿Qué significa y cuáles son las repercusiones de estar “fuera de ordenación”?

Entre los distintos aspectos que se verifican a la hora de llevar a cabo una valoración, uno de especial importancia es el cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble valorado. Y es que el estar o no alineado con las normas urbanísticas repercute de manera sustancial en las posibilidades de uso y explotación del inmueble y, por ello, en su valor (e, incluso, su posible financiación). En este sentido, es útil conocer las limitaciones derivadas de la situación de “fuera de ordenación”.

Decimos que un inmueble se encuentra en situación legal de fuera de ordenación cuando no es conforme en algún sentido con la normativa urbanística vigente. Ahora bien, existen dos motivos diferenciados por las cuales un inmueble llegar a esta situación:

· Por un lado, los edificios pueden quedar en situación de fuera de ordenación después de haber sido construidos, debido a un cambio en la normativa urbanística de la zona o a la aparición de una nueva norma. De alguna manera, la situación de fuera de ordenación les “sobreviene”, pese a haber sido realizados conforme a las normas que estuvieran vigentes en el momento de su construcción.

Esta situación es mucho más común de lo que pueda parecer a primera vista (se da con frecuencia en los cascos históricos de las ciudades), puesto que las normativas urbanísticas evolucionan a lo largo de los años y en ellas se modifican parámetros con el fin de lograr urbes conformadas por edificios más accesibles, luminosos, espaciosos y ventilados, lo que deja las construcciones tradicionales en situación de incumplimiento.

· Por otro lado, quedan también en fuera de ordenación aquellos edificios que se han realizado en contra de alguna de las determinaciones de las normas vigentes (es decir, los que incumplen la normativa existente en el momento de su construcción), a partir del momento en que finaliza el denominado “plazo de prescripción”, que es el periodo de tiempo previsto por la Ley para que la Administración pueda emprender acciones para restablecer la legalidad urbanística del inmueble. Este plazo de prescripción varía según la legislación autonómica, aunque habitualmente se cifra en 4 años.

Para poder determinar, a efectos de una valoración, si un inmueble está en situación de fuera de ordenación, el tasador medirá y analizará la construcción, y después revisará la normativa urbanística vigente, evaluando si el edificio se ajusta a la misma. En caso de no ser así, tomará en consideración las limitaciones que derivan de este régimen a la hora de determinar el valor de tasación, ya que éste puede verse afectado si los inmuebles comparables no adolecen de las mismas limitaciones o si las obras que serían necesarias para dar al inmueble su máximo valor y utilidad no pueden realizarse debido a la situación urbanística.

En concreto, la situación de disconformidad con el planeamiento supone ciertas limitaciones respecto de las obras que pueden hacerse en los edificios o construcciones. De manera muy general son las siguientes:

· No se pueden llevar a cabo obras de consolidación, aumento de volumen o modernización, ni aquellas que supongan un incremento de su valor de expropiación.

· Sí pueden realizarse las reparaciones que sean necesarias para el mantenimiento de una actividad legítimamente establecida, la conservación de la habitabilidad del inmueble, la supresión de barreras arquitectónicas o la utilización del edificio conforme al que sea su destino. En cualquier caso, estas obras nunca podrán suponer un incremento del valor de expropiación.

Los edificios que se encuentran en situación de fuera de ordenación no están sujetos a orden de demolición ni a la obligación de ser expropiados (sí aquellos realizados en contra de la normativa vigente en tanto no haya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción). En cualquier caso, la Administración podría estar potencialmente más interesada en expropiar ese tipo de edificaciones con el fin de lograr una adecuación de lo construido a la normativa vigente. En tal caso, encontrarse en situación de fuera de ordenación podría suponer, para algunos inmuebles, una desventaja comparativa respecto de otros acordes con la normativa, a la hora de calcular el valor de la indemnización, dado que la Administración no incluiría en la indemnización el coste de aquellas obras que se hubieran podido llevar a cabo en él desde su entrada en la situación de fuera de ordenación.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que, si la situación de fuera de ordenación se ha producido por edificar más superficie de la permitida (por ejemplo, construcción de espacios bajo cubierta, plantas adicionales o elementos anexos), el valor de tasación no podrá incluir ninguna superficie que no sea potencialmente legalizable. Si, además, la situación de fuera de ordenación ha quedado inscrita en el Registro de la Propiedad, las leyes impiden que una hipoteca concedida sobre ese inmueble sea incorporada en un bono garantizado, por lo que las entidades financieras podrían no estar interesadas en otorgar esa financiación.

Todo ello pone en valor el importantísimo papel de la tasación en el proceso de compra de una vivienda, ya que el informe de valoración recoge el análisis urbanístico del inmueble y pone de manifiesto cualquier incumplimiento de la normativa detectado por el técnico, así como las consecuencias derivadas de ello. Como hemos comentado en otras ocasiones, disponer de la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma de las arras, puede ayudarnos a prevenir este tipo de riesgos, ya que constituye un auténtica due diligence del inmueble.

  

 

La ética: condición imprescindible para la valoración

Aunque la ética es relevante para todas las profesiones y especialidades, en la disciplina de la valoración, junto con otras como la medicina o la abogacía, la sujeción a un código de conducta es especialmente relevante. Y esto es así porque en la valoración de un bien pueden confluir muchos intereses distintos, motivo por el cual existen muchas posibilidades de que el valorador se vea afectado por “conflictos de interés”, es decir, por el choque entre sus intereses particulares y los de sus clientes o los receptores finales de su trabajo. Asimismo, incluso en aquellos casos donde no existe conflicto de interés, una cualidad esencial del valorador es su independencia u objetividad, es decir, la capacidad de proporcionar una opinión de valor que no esté sesgada por los intereses de las distintas partes a las que un informe de valoración puede afectar, por ejemplo, al comprador y al vendedor de un inmueble, y, por supuesto, por los propios intereses o conflictos del valorador.

Por este motivo, los organismos internacionales que regulan la profesión y las normas técnicas de la valoración tienen entre sus cometidos la promoción de comportamientos éticos y el control de las actuaciones de los valoradores. Así, desde el año 2015 existe la Coalición Internacional de Estándares Éticos (IESC, https://ies-coalition.org/), que ha dado lugar a un conjunto de principios éticos básicos para las profesiones relacionadas con el mundo inmobiliario y, en particular, para el ámbito de la valoración: las International Ethics Standards, o Normas Éticas Internacionales. Por su parte, instituciones como RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) o TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) poseen sus propios Códigos de Conducta, cuya observancia es obligatoria para los miembros de sendos organismos.

En particular, en España existen dos niveles de regulación del comportamiento ético de los valoradores: por una parte, las incompatibilidades y obligaciones normativas establecidas en el Real Decreto 775/1997 (aplicables a los mercados regulados) —ampliadas y detalladas por las Circulares del Banco de España, organismo encargado de la supervisión de la labor de las sociedades de tasación— y, por otra, el Código Ético de la AEV, de cumplimiento obligatorio para las sociedades de tasación miembro de la Asociación.

El Real Decreto 775/1997 establece una serie de incompatibilidades, según las cuales las sociedades de tasación deben rechazar la valoración de bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia y, en particular, de los que sean propiedad de la sociedad, de sus accionistas, de sus administradores y directivos, de los familiares de los anteriores hasta 2º grado de consanguinidad o afinidad, o de fondos de inversión o de pensiones en los que la sociedad haya invertido o cuya gestora pertenezca al mismo grupo empresarial que la sociedad.

Por su parte, los profesionales deben también abstenerse de participar en la valoración de inmuebles sobre los cuales estén interviniendo profesionalmente mediante la formulación de un proyecto o mediante la dirección o colaboración en la dirección de las obras, de aquellos que pertenezcan al propio profesional, a sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o a sociedades en las que dichas personas ejerzan el control, así como de aquellos que sean propiedad de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias en las que cualesquiera de las personas mencionadas tengan inversiones.

Adicionalmente, y para salvaguardar la confidencialidad de las operaciones, las sociedades de tasación están sometidas a obligaciones de secreto, en virtud de las cuales no pueden revelar a terceros distintos de sus clientes las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la

solicitud de valoraciones, las que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que se dediquen los inmuebles valorados ni tampoco los resultados de las valoraciones realizadas.

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, estableció normas adicionales para el fomento de la independencia de las sociedades de tasación, que se concretan esencialmente en la obligación de disponer de un Reglamento Interno de Conducta con aquellas entidades de las que derive al menos un 10% de su facturación. Por su parte, la Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España estableció cuál debía ser el contenido mínimo de dicho Reglamento Interno de Conducta, indicando que debía contener el detalle de las incompatibilidades y las medidas adoptadas para evitarlas (separación de los servicios comerciales y de tasación de la sociedad, prohibición de trato directo entre la sociedad y las unidades encargadas de la comercialización y concesión de préstamos de las EEFF), la descripción de las reglas diseñadas para evitar conflictos de interés (criterios de aceptación de regalos), la desvinculación de los honorarios del resultado de la valoración o de la cantidad de crédito concedido por la entidad, la prohibición de emitir opiniones previas de valor sobre el mismo bien, la creación de políticas de rechazo de encargos por falta de capacitación o de información y la creación de procedimientos centralizados y aleatorios de asignación de los encargos de tasación, entre otras medidas.

Finalmente, el Código Ético de la AEV detalla y profundiza en las incompatibilidades y obligaciones previstas por la normativa, además de recoger los principios éticos básicos dictados por las IES, haciendo todo ello de obligado cumplimiento para las sociedades pertenecientes a la AEV.

En la profesión de la valoración un comportamiento ético es, no solo deseable, sino absolutamente esencial. Pues, como diría Benito Juárez, jurista y político mexicano del siglo XIX, “los hombres no son nada, los principios lo son todo”.

  

 

La valoración no acaba en el inmobiliario: otros bienes valorables

Aunque el contexto en el que más frecuentemente hablamos de la valoración es el inmobiliario, es importante recordar que la disciplina de la valoración abarca otros muchos frentes que pueden ser de gran interés o utilidad en determinadas circunstancias. A grandes rasgos, podemos identificar al menos cinco categorías adicionales de activos en las que las empresas de valoración y las sociedades de tasación pueden prestar servicios:  

  • Activos relacionados los negocios: en esta categoría tienen especial relevancia las valoraciones de empresas, que pueden abarcar desde los negocios más pequeños hasta aquellos tan particulares como los equipos o clubes de fútbol. Asimismo, podemos destacar la posibilidad de valorar franquicias —contratos que proporcionan el derecho a explotar una marca o una fórmula comercial a cambio de una contraprestación económica— y las concesiones administrativas, que son aquellas autorizaciones otorgadas por entidades públicas a empresas privadas o particulares para que puedan explotar un bien o servicio de titularidad pública durante un tiempo determinado a cambio del pago de una contraprestación (conocida como “canon”) —por ejemplo, son concesiones administrativas las autopistas de peaje o los chiringuitos de la playa—. También en esta categoría han surgido hace pocos años las valoraciones de plantas solares, instalaciones en las que se produce y vende energía eléctrica obtenida mediante placas fotovoltaicas.  
  • Activos intangibles: se denomina así a aquellos activos que no tienen naturaleza física pero que, a pesar de ello, poseen un determinado valor económico que puede ser calculado. Dicho valor reside en la información y el conocimiento, que hacen que poseerlos suponga una ventaja competitiva para un negocio a la hora de diferenciarse de sus competidores. Por ejemplo, la posibilidad de utilizar una marca conocida y valorada mundialmente sería un derecho por el que muchas empresas estarían dispuestas a pagar.  

Dentro de esta categoría de activos intangibles podemos solicitar la valoración de derechos de propiedad intelectual, derechos contractuales, marcas, licencias de actividad o de software, bases de datos, redes de relaciones… También son habituales las valoraciones de los llamados fondos de comercio, que es como se denomina a la capacidad de una empresa de generar beneficios gracias a un conjunto de activos intangibles (el valor de su marca, su cartera de clientes, su posicionamiento, sus patentes, etc.).  

  • Activos tangibles: en esta categoría incluiríamos (además de los bienes inmobiliarios) todos aquellos activos que son de naturaleza física pero que, al contrario que los inmuebles, no están fijados en la tierra, sino que pueden ser desplazados (es decir, los bienes “muebles”). En este caso, consideraríamos la valoración de bienes tales como mobiliario o ajuares, maquinaria e instalaciones industriales, vehículos, embarcaciones y aeronaves, joyas u otros objetos preciosos, así como obras de arte.  
  • Activos culturales: con esta denominación nos referimos a bienes con valor histórico-artístico que son apreciados por la sociedad o que han sido incluidos dentro de los catálogos e inventarios de organismos o instituciones culturales, así como aquellos sobre los que existe algún tipo de protección legal del patrimonio. Este tipo de bienes pueden ser de múltiple naturaleza (tangibles o intangibles, muebles o inmuebles), y su particularidad es que su valor va mucho más allá de su mero coste de reposición o de su valor catastral.

  

 

¿Qué características son relevantes para el valor de un local comercial?

Los criterios que hacen valioso cada tipo de inmueble difieren mucho de unos usos a otros. Así como en las viviendas son relevantes cuestiones como la superficie, la calidad constructiva, el estado de conservación o la orientación, los criterios con los que se valoran los locales comerciales son muy diferentes. Sin duda, el componente principal de su valor es —y en eso coinciden con las viviendas— la ubicación: los enclaves más comerciales de las ciudades y, en particular, aquellas calles en las que existe continuidad de comercios en funcionamiento y un bajo índice de desocupación, son aquellos donde los precios o las rentas de alquiler son más elevadas. También afectará a su precio la visibilidad y accesibilidad que tengan: no valdrá lo mismo un local al que se debe acceder bajando o subiendo unas escaleras que otro sin ninguna barrera, a ras de calle.  

En este mismo sentido, otra de las cuestiones clave para un local comercial es el tamaño de su escaparate, pues será mucho más atractivo comercialmente un espacio que tenga una gran visibilidad desde el exterior. De hecho, uno de los criterios con los que se valoran los locales comerciales es el denominado “factor de forma” o “relación tabla-fondo”, que expresa la relación que existe entre la longitud de fachada del local y su profundidad o superficie total. Así, serán más “caros” los metros cuadrados de un local con un escaparate muy amplio y un fondo reducido, que los metros de un espacio muy profundo y con un pequeño escaparate, aunque en total ambos espacios tengan la misma superficie.  

La particularidad de los locales comerciales es que importa más la “calidad” que la “cantidad” de sus metros cuadrados. De hecho, para valorarlos en muchas ocasiones se dividen artificialmente en “franjas”, de las más cercanas a las más lejanas al escaparate, de manera que aquellas zonas de local que se encuentran más alejadas de la calle, o en plantas distintas a la planta de acceso, se ponderan a un precio menor que las franjas con mayor visibilidad y accesibilidad. Seguro que, como comprador, te has percatado de que es mucho más probable que des una vuelta por la parte de la tienda que está más cerca de la puerta, pero en pocas ocasiones te animarás a subir o bajar a otra planta distinta, o a ir hasta el fondo de un local muy grande.  

Otra de las particularidades de la valoración de locales comerciales es que no se tienen en cuenta los acabados e instalaciones que el comerciante haya podido colocar; al contrario, los locales se valoran “en bruto”, como si no existieran los decorados y terminaciones que llevan. El motivo es que, para otro comerciante que adquiriera o alquilara el local, todos esos acabados resultarían inútiles, y los tendría que retirar para realizar su propia distribución y decoración conforme al tipo de comercio que quiera poner. Desde luego, los acabados de una panadería no le servirán a una tienda de ropa, ni éstos, a su vez, a una clínica de fisioterapia.  

Adicionalmente, hay cuestiones que tienen una gran importancia para el valor de los locales, como son los usos a los cuales se pueden destinar, y que en algunas ocasiones pueden estar limitados. Así, existen edificios en los cuales la comunidad de propietarios prohíbe desarrollar determinadas actividades, por considerarlas molestas o nocivas; por tanto, esos locales tendrán una menor flexibilidad o versatilidad de uso que otros. Asimismo, puede influir mucho en el valor de un local la disposición o no de salida de humos, puesto que no tenerla impedirá que el local pueda destinarse a restaurante, lo que podría disminuir su valor si la demanda principal en la zona es precisamente para la instalación de locales de restauración.  

Como se puede apreciar, la valoración de locales comerciales es una disciplina compleja, que exige un gran conocimiento del funcionamiento de la zona y de las características de la demanda; asimismo, requiere disponer de información detallada de transacciones y ofertas de locales próximos, que en muchas ocasiones es muy limitada, especialmente si se trata de una zona muy comercial en la que existen pocos cierres de negocios y escasas transacciones. Por todo ello, es muy recomendable confiar la valoración de este tipo de inmuebles a especialistas como son las sociedades de tasación, que, al conocimiento y experiencia de los valoradores locales expertos en cada mercado añaden el control e información derivado de la disposición de amplias bases de datos de comparables y valoraciones. 

 

  

 

¿Por qué no coinciden las distintas estadísticas de precios de vivienda?

La información sobre precios de la vivienda es, sin duda, una de las que más abunda en prensa y televisión, y sobre la que más estudios y estadísticas se llevan a cabo. A pesar de ello, ocurre con frecuencia que, al ojear las distintas noticias referidas a la evolución de los precios en un mismo periodo temporal, verificamos que los porcentajes que se dan son notablemente diferentes entre unas publicaciones y otras. Lógicamente, cabe plantearse: ¿a qué se deben estas diferencias? 

La pregunta no es baladí, puesto que el precio de la vivienda es un indicador relevante a muchos efectos. En primer lugar, porque repercute en las posibilidades de los ciudadanos de un país o de una región de poder acceder a una vivienda y conformar un proyecto de hogar y de familia. Pero, además, el precio de la vivienda es un reflejo directo del nivel de demanda y, por tanto, de actividad en el sector inmobiliario, un sector que da empleo a miles de personas, que tiene una importantísima contribución al PIB, que genera miles de millones de euros en fiscalidad para nutrir las arcas del Estado y que es, en definitiva, un potentísimo motor de nuestra economía y de nuestra imagen como país. Además, el precio de la vivienda refleja el valor del patrimonio de todos aquellos propietarios que han invertido sus ahorros en la compra de una vivienda, y es clave en el valor de los activos y garantías de las entidades financieras y, por ello, crucial para la estabilidad financiera. 

Pero, antes de resolver la pregunta, abordemos otra previa: ¿a qué nos referimos cuando hablamos del “precio de la vivienda”? Un precio es un importe concreto, determinado en un momento del tiempo y en unas circunstancias específicas. En función de cuáles sean esas circunstancias, el precio puede variar sensiblemente. Así, el precio por el que se intercambia una vivienda en una transacción “de mercado”, en la que no existen prisas, presiones, ni intereses especiales, puede no ser igual el precio que se da a esa misma vivienda cuando se usa como garantía de la devolución de un préstamo a largo plazo, el que se le imputa a efectos del cálculo de impuestos, el que se intercambia en una situación de presión o prisa (conocido como “precio de liquidación”) o al que se está dispuesto a pagar por esa vivienda no como bien de uso, sino de inversión. Y, ni que decir tiene, tampoco será el mismo precio que se está dispuesto a pagar cuando intervienen intereses especiales, es decir, cuando existe una preferencia particular por una determinada vivienda.  

Precisamente, en esta adecuación del precio a las distintas circunstancias es donde reside parte de la dificultad de elaborar estadísticas, puesto que, en muchas ocasiones, es complicado —si no directamente imposible— conocer bajo qué premisa se han determinado los precios que observamos en el mercado, por lo que en la información que se recoge pueden estar entremezclados todos ellos.  

Esta dificultad es inherente a cualquier fuente de la que se obtengan los datos, de las cuales en España contamos con varias:  

  • Por un lado, los conocidos como “asking prices”, o precios de oferta, obtenidos de los anuncios en los que particulares y profesionales publicitan la venta de viviendas. 
  • Por otro, los valores de tasación determinados a través de valoraciones profesionales, llevadas a cabo por tasadores y revisadas por sociedades de tasación. 
  • Por otro, los precios declarados en las escrituras se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Esta diversidad en el origen de los datos de precios de vivienda es otro de los factores determinantes en la disparidad que tiene lugar entre los distintos índices, sumado a la mezcla de naturalezas de los precios recogidos.  

A todo ello, debemos sumar las diferencias derivadas del uso de distintas metodologías estadísticas: cada emisor de estudios puede emplear criterios diferentes a la hora de excluir o incluir determinados datos (por ejemplo, los que son considerados “atípicos” o extremos), realizar diversos tratamientos de cribado y limpieza de la información, utilizar volúmenes de datos diferentes, emplear distintas métricas de cálculo o ponderar los datos según criterios propios (por ejemplo, a la hora de calcular una media nacional, se puede considerar todos los precios igual de importantes, o asignar más peso a los precios provenientes de las provincias con más población o volumen de transacciones, entre otros muchos posibles criterios).  

Y, finalmente, también habrá que estar muy atentos, sobre todo en el caso de comparaciones temporales de precios, al período, – mensual, trimestral o anual -, al que se refiera la variación que se menciona o de la que se informa. 

Todos estos son los motivos por los cuales los resultados obtenidos por los distintos emisores de estadística no son, ni pueden llegar a ser, iguales. Por ello, la mejor manera de obtener una imagen clara del mercado es considerar y comparar todas las distintas estadísticas, que unidas reflejarán un resultado que nos permitirá tener una visión de conjunto.  

Precisamente por este motivo existe desde 2015 el Panel de Precios de la Vivienda, un espacio web en el que los distintos emisores de estadísticas relativas al precio de la vivienda, tanto del sector privado como del público, se reúnen para proporcionar a los ciudadanos y las empresas una puerta de acceso unificada, global y transparente a todos sus estudios, informes e índices. En la web del Panel de Precios, los informes han sido ordenados de forma sencilla, de manera que cualquier usuario pueda conocer y comparar, además de los datos estadísticos, las principales características metodológicas empleadas, su periodicidad y el ámbito geográfico de aplicación. Además, el Panel proporciona gráficos comparativos de las distintas series históricas de precios de vivienda. 

En definitiva, cuando hablamos de estadísticas del precio de la vivienda podemos aplicar aquel verso del poema de Ramón Campoamor: “Nada es verdad ni es mentira. Todo es según el color del cristal con que se mira” 

 

¿Qué tipos de métodos existen para valorar?

Valorar las cosas es una capacidad inherente al propio ser humano, por la cual es capaz de ponderar la importancia que éstas tienen para él y de asignarles un precio (ya sea medido en unidades monetarias o cualquier otro tipo de compensación). Por ejemplo, un niño que tiene una colección de cromos es capaz de analizar cómo de importante es para él conseguir un cromo que todavía no tiene y, en función de ello, decidir cuántos cromos está dispuesto a intercambiar para conseguirlo. Y, ¿cómo lo hace?  

Fundamentalmente, la valoración se realiza mediante un proceso de comparación entre aquello que se valora y otros bienes parecidos o sustitutivos. Por ello, el denominado “método de comparación” es considerado el más inmediato o directo: consiste extraer el precio de una cosa mediante una evaluación de los precios de cosas que se consideran similares o por las que se estaría dispuesto a intercambiar aquello que se valora. En esta evaluación, se comparan las ventajas y desventajas del bien valorado respecto de aquellos con los que se contrasta, de manera que se determina si su precio debe encontrarse por encima o por debajo de los precios de los bienes comparables.  

Sin embargo, en algunas ocasiones no es posible utilizar este método tan directo, porque no se dispone de información sobre bienes similares o sustitutivos, o porque éstos no existen. Por ejemplo, ¿cómo valorar un hotel, si en la zona donde se ubica no existe ningún otro con el que compararlo, o si aquellos que existen tienen un tamaño o categoría completamente diferentes? O ¿cómo valorar un terreno edificable, si el resto de terrenos disponibles tienen características y edificabilidades completamente diferentes, que hacen que no resulten comparables entre ellos? 

Cuando no existe la posibilidad de valorar por un método directo, nos vemos en la necesidad de recurrir a métodos indirectos, es decir, metodologías que permiten deducir el valor a partir de informaciones que no son observables de forma inmediata, como serían los precios de bienes comparables. Los métodos indirectos de valoración permiten, esencialmente, deducir el valor a partir de los rendimientos económicos que podemos obtener explotando el objeto valorado. Si somos capaces de proyectar en el tiempo los ingresos que vamos a obtener gracias a la utilización del objeto, y de deducir los gastos que tendremos que acometer para ello, y traer la diferencia a valores de hoy, obtendremos el denominado “valor actual neto”, que no es más que el beneficio resultante de la inversión, a partir del cual se determina el precio que podríamos pagar en este momento por ese bien para obtener el rendimiento que perseguimos.  

Entre los métodos indirectos más habituales se encuentran el método de actualización de rentas, del que hablamos en detalle en este post, y el método residual, que definimos en este otro post. Así, el método de actualización de rentas se emplea, esencialmente, en inmuebles que producen ingresos, como son aquellos que se encuentran alquilados o aquellos ligados a explotaciones económicas (hoteles, fábricas, centros sanitarios o educativos, etc.), mientras que el método residual es más propio de terrenos e inmuebles en proceso de desarrollo. Aunque, en último término, tanto uno como otro incluyen en su aplicación el uso del método de comparación, que en el fondo está presente en cualquier valoración. De hecho, cuando se analizan las posibles rentas futuras de un inmueble alquilado, se hace comparándolo con otros similares, y cuando se evalúa el precio por el que se podrán vender las viviendas construidas sobre un terreno, se hace comparándolas con otras comparables que se encuentren en el mercado.  

En definitiva, valorar es proporcionar una opinión fundamentada sobre el valor de un bien, para lo cual los profesionales de esta materia recurren a la información disponible en el mercado y, en función de las características y cantidad de la misma, realizan análisis de distinta naturaleza, empleando métodos más o menos directos, para determinar aquel valor por el que un participante “medio” del mercado intercambiaría el bien.  

¿Qué formación se necesita para valorar profesionalmente en España?

Denominamos valorador a aquel profesional que posee las calificaciones, la capacidad y la experiencia necesarias para llevar a cabo una valoración de manera objetiva, imparcial, ética y competente. En España no existe ningún título oficial requerido para trabajar como valorador, por lo que cualquier persona que posea los conocimientos adecuados puede legalmente prestar este servicio (por ejemplo, para asesorar en un proceso de compraventa, para determinar el valor de un inmueble recibido como herencia, para determinar el valor de un inmueble a efectos de impuestos, etc.), aunque con algunas particularidades y limitaciones en determinados ámbitos, como veremos más adelante. En general, los conocimientos necesarios para realizar valoraciones se imparten dentro de algunas asignaturas de las carreras universitarias de las ramas técnicas: arquitectura e ingenierías, aunque también existen multitud de formaciones específicas sobre el tema proporcionadas por centros de estudios, universidades, colegios, etc.

Como decíamos, existen algunos ámbitos en los que se han definido algunos requisitos específicos para poder ejercer la actividad como valorador. En particular, a efectos de la prestación de servicios de valoración como perito judicial, el artículo 340 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, establece que “los peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste. Si se tratare de materias que no estén comprendidas en títulos profesionales oficiales, habrán de ser nombrados entre personas entendidas en aquellas materias”.

Es decir, que los peritos judiciales deberán poseer una titulación acorde con el tipo de inmueble que van a valorar: arquitectos y aparejadores en el caso de edificios urbanos, ingenieros agrónomos en el caso de terrenos rústicos, ingenieros de minas para explotaciones mineras, y así análogamente con el resto de tipos de inmuebles. El requisito para poder actuar como perito judicial es, aparte de disponer del título correspondiente, constar inscrito en alguna de las listas de peritos que los distintos colegios profesionales y asociaciones de peritos remiten a los juzgados anualmente.

Por otra parte, se han establecido también algunos requisitos particulares para poder actuar como valorador de inmuebles en los ámbitos regulados por el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, de régimen jurídico de homologación de las sociedades de tasación. Esta norma establece que, a sus efectos, podrán actuar como valoradores (denominados “profesionales”) los mismos técnicos habilitados para la función pericial: “los arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los demás casos”.

Los ámbitos afectados por esta norma son cinco:

a) Las valoraciones de aquellos inmuebles que vayan a ser utilizados como garantía hipotecaria de préstamos que, a su vez, vayan a ser incluidos en títulos o bonos hipotecarios por parte de las entidades financieras.

b) Las valoraciones de inmuebles que sirvan como cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.

c) Las valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.

d) Las valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio de los fondos de pensiones.

e) Cualquier otra valoración que alguna normativa exija que sea realizada por una sociedad de tasación, entre la que destaca la que regula la valoración contable y prudencial de los inmuebles propiedad de los bancos y demás entidades de crédito, o de los inmuebles que sirvan de garantía a los préstamos que concedan.

La característica común de todas estas valoraciones es que proporcionan un valor que sirve para garantizar la seguridad de las inversiones realizadas por terceras personas: los inversores en bonos garantizados, los asegurados, los inversores de fondos y los pensionistas. Por ello, además de establecerse requisitos sobre la titulación de los valoradores, estas valoraciones requieren de una capa adicional de seguridad: la intervención de una sociedad de tasación, que debe realizar un control de calidad y objetividad de las valoraciones llevadas a cabo por los profesionales. Por este motivo, aquellos profesionales que deseen colaborar con las sociedades de tasación para llevar a cabo valoraciones en estos ámbitos, deben recibir formación específica proporcionada por la propia sociedad de tasación.

Adicionalmente, aquellos profesionales que quieran acreditar formalmente sus conocimientos y experiencia sobre valoración de cara a prestar servicios internacionales pueden, si así lo desean, llevar a cabo los pasos necesarios para obtener de acreditaciones reconocidas internacionalmente, como son la titulación RICS (expedida por la institución Royal Institution of Chartered Surveyors) o los sellos REV/TRV (regulados por el organismo europeo TEGoVA, The European Group of Valuers’ Associations). Éstos, en cualquier caso, no se exigen legalmente en España para poder prestar servicios de valoración, sino que son potestativos para el profesional que desee solicitarlos.

 

La tasación: clave en los procesos de ejecución hipotecaria

En el post anterior explicábamos el funcionamiento del mercado hipotecario, y cómo éste se encuentra regulado para proporcionar la mayor seguridad posible a los inversores en bonos garantizados. Dado que estos bonos se encuentran sustentados por hipotecas y éstas, a su vez, por garantías inmobiliarias, es necesario que, si un prestatario deja de devolver el préstamo, la entidad pueda exigir la venta de la garantía para, con lo obtenido de la venta, recuperar el dinero prestado, y así mantener saneados sus balances, garantizar la integridad de los depósitos y poder seguir remunerando a los adquirentes de los bonos. Con este fin está regulado el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el cual es especialmente relevante el papel de la tasación.  

De forma sencilla, podemos decir que el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sirve para que una entidad trate de recuperar el dinero prestado en un préstamo que ha sido impagado. Dicho proceso se inicia cuando la entidad presenta una demanda contra el deudor, una vez que éste ha alcanzado un determinado nivel de impago regulado por la Ley. En ese momento, el juez solicita al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca de que se trate, y una relación de todas las cargas que recaigan sobre el inmueble hipotecado.  

A partir de ahí, se organiza la venta del inmueble hipotecado mediante subasta, de manera que, con lo que obtenga de dicha venta, el deudor pueda saldar su deuda con el banco (y quedarse con el importe que sobre, si se diera el caso). En cualquier caso, hasta el día de celebración de la subasta el deudor puede paralizar el procedimiento devolviendo las cantidades debidas. Una vez que se lleva a cabo la subasta, pueden ocurrir varias cosas:  

  • Que se presenten ofertas por parte de postores: si así fuera, la ley establece una serie de limitaciones y mecanismos para dar por aprobado el remate en función de la magnitud de dichas ofertas. Hay que tener en cuenta que, a la hora de hacer sus ofertas, los comparecientes ponderarán cuánto están dispuestos a pagar en función de la salida que puedan dar al inmueble en el mercado, y que sus expectativas en este sentido dependen de las circunstancias y ubicación en que se encuentre el inmueble. Por ejemplo, en caso de encontrarse alquilado mediante un contrato firmado más tarde del 5 de marzo de 2019, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta la finalización de las prórrogas obligatorias (en general, 5 años), aunque el inmueble cambie de propietario en un procedimiento de ejecución.  
  • Que no se presenten ofertas: en ese caso, el banco puede solicitar la adjudicación del bien, es decir, convertirse en su propietario. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la entidad que se adjudica el inmueble dará por devuelta una cantidad de dinero equivalente al 70% del valor por el que el inmueble hubiese salido a subasta (si la cantidad que se le debe es inferior a ese porcentaje, se lo adjudicará por un 60% de dicho precio de salida). 

Una vez finalizado el proceso, pueden darse dos situaciones: que se haya cubierto toda la deuda exigida, o bien que no se haya logrado, en cuyo caso el banco puede reclamar el importe restante al deudor en futuros procedimientos.  

Y la tasación, ¿cómo influye en todo este proceso? Pues de forma muy importante, puesto que el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula todo el procedimiento de ejecución hipotecaria, establece desde el año 2013 que el precio por el que los inmuebles deben salir a subasta no puede ser inferior al 75% del valor que se determinó en la tasación hipotecaria con la que se concedió el préstamo. Esta norma impide, por tanto, que la entidad pueda establecer dicho valor de subasta de forma unilateral, y hace recaer un importante papel en la propia tasación, que se convierte en instrumento de protección de los derechos del deudor 

Por ello, conocer en profundidad la tasación de nuestra vivienda es importante de cara al futuro, ya que, en caso de impago y ejecución de la hipoteca, el valor por el que se subastaría el inmueble se calcularía a partir del valor de tasación.  

¿Cómo funciona el mercado hipotecario, y qué papel juega la tasación?

Cuando adquirimos un inmueble mediante un préstamo hipotecario entramos a formar parte de un refinado engranaje financiero al que denominamos “mercado hipotecario”, y que va mucho más allá de la mera concesión del préstamo por parte de una entidad a un consumidor.

Para comprender este sistema, es necesario caer en la cuenta de que los bancos, para poder llevar a cabo la función que esperamos de ellos (esto es, prestarnos dinero), necesitan, a su vez, financiarse: obtener por distintas vías el dinero que prestan. Entre otros, los bancos cuentan con dos recursos de refinanciación muy relevantes:

  • Por una parte, los depósitos donde sus clientes guardan sus ahorros.
  • Por otra, los instrumentos de deuda (títulos o bonos) que venden a inversores, y mediante los cuales el banco emisor se compromete a devolver al comprador el dinero pagado por el bono junto con unos intereses fijados previamente.

En concreto, existe un tipo particular de instrumento de deuda denominado “bono garantizado”, cuyo nombre indica que los derechos de cobro del inversor están cubiertos o “garantizados” por hipotecas, las cuales, a su vez, están garantizadas por los inmuebles hipotecados. Dicho de otra forma, cuando el banco ha concedido un cierto número de hipotecas, puede agrupar y asignar los derechos de cobro de dichas hipotecas a esos bonos garantizados —que hasta hace poco en España recibían el nombre de “cédulas hipotecarias”— dando lugar así al mercado hipotecario.

La regulación de los bonos garantizados es muy exigente, dado que su finalidad es proporcionar la máxima seguridad posible a los inversores que los adquieren, y que podríamos ser cualquiera de nosotros cuando invertimos nuestros ahorros en instrumentos de renta fija. Entre otras cosas, esta seguridad se construye gracias a aspectos como (entre otros) los siguientes:

  • Se reserva la capacidad de emitir bonos garantizados a las entidades de crédito, lo que permite asegurar que el emisor posee los conocimientos necesarios para gestionar el riesgo y que está sujeto a requisitos de capital que protegen a los inversores.
  • El inversor tiene dos derechos de crédito: sobre el propio emisor del bono y sobre los activos que lo garantizan (lo que se denomina mecanismo de doble recurso).
  • Los bonos son inmunes a la quiebra del emisor, pues sus condiciones de amortización o vencimiento no están afectadas por ella. Y es que, en ese caso los activos que sirven de garantía saldrían del patrimonio de la entidad, de forma que no podrían ser reclamados por terceros.
  • Se establecen fuertes normas de transparencia, estando la entidad obligada a aportar de forma periódica toda la información relevante y detallada al inversor.
  • También se exige una alta calidad a los activos que pueden emplearse como garantía del bono. En concreto, las hipotecas deben financiar menos del 80% de la vivienda habitual o del 60% de un inmueble comercial y, además, los inmuebles deben figurar en el Registro de la Propiedad.

A todo ello se suma un sistema robusto, transparente e independiente de valoración de los activos físicos de garantía, que incluye:

  • la existencia de rigurosas normas de valoración (la Orden ECO 805/2003);
  • la valoración individualizada de cada activo en el momento de su inclusión en el bono;
  • la exigencia de que la valoración la efectúe un tasador con las cualificaciones, aptitudes y experiencia necesarias (las sociedades de tasación homologadas);
  • la independencia del tasador respecto del proceso de concesión de las hipotecas;
  • la supresión de elementos especulativos de la valoración; y
  • la documentación clara y transparente del valor.

En definitiva, cuando un inversor adquiere un bono, pone su confianza tanto en el banco que lo emite, como en la calidad de los activos que lo sustentan, calidad que en último término es certificada mediante las tasaciones de los inmuebles que actúan como garantía de las hipotecas que sustentan el bono. Por eso, podemos decir que la tasación hipotecaria es un instrumento de protección del inversor.

 

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