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17 de mayo de 2023 Posts

10 años de vida de la AEV

El pasado 10 de octubre se cumplían diez años desde la firma del Acta Fundacional de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), cuya andadura comenzó en 2012 a iniciativa de tres de las principales sociedades de tasación españolas en aquel momento: ST Sociedad de Tasación, Tinsa y SIVASA. Los esfuerzos iniciales de estas tres compañías fundadoras, junto a los del resto de empresas que pronto se unieron a este proyecto, sirvieron para ofrecer al sector de la tasación un punto de encuentro y representación capaz de impulsar, gracias a la fuerza de la unión, la profesionalidad, rigor y visibilidad de una industria tan esencial como, en ocasiones, desconocida. Ahora, con motivo de su décimo aniversario, merece la pena echar la vista atrás para realizar un breve recorrido por los principales hitos de su historia.

Desde su constitución, la AEV ha estado abierta a cualquier compañía dedicada al ejercicio de la valoración, y ha perseguido tres objetivos básicos: por un lado, favorecer el desarrollo de la actividad del sector de la valoración, la tasación y el análisis del valor, en beneficio del interés general; por otro, promover buenas prácticas profesionales encaminadas a garantizar la independencia, autorregulación, transparencia y rigor técnico de sus asociados; y, finalmente, defender los intereses y reputación de este sector.

Así, en términos de representatividad del sector, el crecimiento de la AEV ha sido exponencial desde su misma fundación, hasta haber logrado aglutinar, a día de hoy, a un total de 28 empresas dedicadas a diferentes ramas de la actividad de la valoración y la consultoría. De ellas, 22 corresponden a sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, con una cuota de mercado agregada de la actividad regulada cercana al 90%.

Con el fin de garantizar una adecuada y fluida conexión entre el sector de la valoración en España y todos sus stakeholders, tanto nacionales como internacionales, la AEV se ha implicado de lleno en la colaboración con distintos organismos e instituciones de distintos ámbitos. Así, es entidad adherida a la Asociación Hipotecaria Española (AHE), y forma también parte de entidades internacionales tan relevantes como el International Valuation Standards Council (IVSC, organismo encargado de establecer las normas internacionales de valoración), la International Ethics Standards Coalition (IESC, coalición encargada del establecimiento de las pautas éticas internacionales adaptadas al mundo inmobiliario) y la International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC, coalición que desarrolla las normas internacionales de medición de inmuebles). Asimismo, se ha convertido recientemente en miembro observador de la Federación Hipotecaria Europea (EMF-ECBC).

Consciente, asimismo, del papel fundamental de las sociedades de valoración como eslabones de la cadena de financiación de las transacciones inmobiliarias, en la seguridad de esas mismas transacciones y en la promoción de la estabilidad financiera, la AEV se adhirió en 2020 a la iniciativa FINRESP (Centro de Finanzas Responsables y Sostenibles), donde pone a disposición sus ideas y criterios para ayudar a concretar iniciativas de financiación responsable en el paradigma de la sostenibilidad. Asimismo, brinda su participación como entidad colaboradora de la Asociación Madrid Capital Mundial de la Ingeniería, la Construcción y la Arquitectura (MWCC).

Sin duda, una de las áreas de actividad a las que la AEV ha prestado una mayor atención y dedicación en estos años ha sido la de la autorregulación del sector. Firme promotora de la excelencia y la calidad de servicio, la Asociación ha trabajado intensamente para dotar a sus asociados de un conjunto de normas que han servido para afinar, concretar y mantener plenamente actualizados los marcos normativos básicos de la profesión, comenzando por la elaboración de un Código Ético plenamente adaptado a los estándares internacionales.

En el ámbito técnico, han sido numerosos y muy valorados por el resto de actores del mercado los estándares y guías de buenas prácticas en los que los asociados de la AEV han colaborado y a cuyo cumplimiento han querido obligarse en pro de la máxima transparencia, calidad e independencia de su trabajo. Para su elaboración, se ha contado con las sugerencias de las autoridades responsables de la regulación y supervisión del mercado hipotecario (principalmente, el Banco de España), tomando como punto de partida las mejores prácticas internacionales.

Entre los más relevantes, podríamos citar el Estándar para la Normalización de Comparables —que ha implantado unos exigentes requisitos de información para asegurar la calidad y vigencia de los testigos empleados en las valoraciones—, el Estándar para la Emisión de Condicionantes y Advertencias —que ha permitido armonizar los criterios según los cuales diversas situaciones físicas, registrales, urbanísticas y legales de los inmuebles deben ser recogidas y tratadas en las valoraciones—, o el Estándar de Valoración mediante Modelos Automatizados (AVM) —que ha sentado las bases para que este tipo de herramientas proporcionen valoraciones robustas de las carteras de garantías de las entidades financieras—.

Estos son solo tres ejemplos del compendio de más de una decena de guías que la AEV pone a disposición, no solo de sus asociados, sino de cualquier interesado, que las puede consultar libremente en la página web de la Asociación. No en vano, la AEV ha sido desde sus comienzos firme defensora de la transparencia en el mercado inmobiliario, por lo que no ceja en su empeño por dar a conocer al público general cómo son y cómo se hacen las valoraciones. En este mismo sentido, es bien conocido su Observatorio de la Valoración, que en sus más de quince ediciones viene analizando, con el máximo rigor y detalle, la situación del mercado inmobiliario en los últimos años. Asimismo, ha aprovechado la potencialidad de las redes sociales para ir dando a conocer, de manera sencilla y didáctica, diversos aspectos relacionados con la actividad de la tasación, para hacer más accesible y cercana una disciplina técnica tan compleja como esta, y pone a disposición de la prensa, nacional y extranjera, todos estos conocimientos y su capacidad de análisis de la situación inmobiliaria.

También en pro de la transparencia la AEV ha participado en otras iniciativas, como son la instauración de convenios de colaboración con la Administración para la elaboración de estadísticas a partir de los datos proporcionados por sus asociados, así como la puesta en marcha de iniciativas sectoriales como la del Panel de Precios, un espacio común que presenta la información sobre los precios de la vivienda en España elaborada por diferentes instituciones, públicas y privadas, así como por asociaciones vinculadas al sector inmobiliario.

En definitiva, en sus diez años de andadura la AEV ha trabajado incansablemente, como está dispuesta a seguir haciéndolo en lo sucesivo, para lograr que la valoración rigurosa, la independencia de criterio y la práctica profesional ética y transparente sean las guías del sector, y para poner a disposición de la sociedad conocimientos y herramientas útiles para alcanzar un mercado inmobiliario más eficiente, transparente y seguro.

Sirva esta síntesis para agradecer a todas y cada una de las personas que, en representación de sus respectivas compañías, han brindado su tiempo y conocimientos a la AEV, por su dedicación, generosidad y esfuerzo para lograr un sector más unido, profesional y preparado para el futuro.

19 de abril de 2023 Infografías, Posts

Tasación y eficiencia energética

En un contexto en el que la sostenibilidad es un parámetro cada vez más importante en todas nuestras actividades y decisiones, tanto personales como empresariales, un término con el que cada vez estamos más familiarizados es el de la “eficiencia energética” de los inmuebles. Como no podía ser de otra manera, se trata de un aspecto que, en la medida que va siendo tomado en cuenta por el mercado, tiene también una repercusión concreta en las valoraciones profesionales. A continuación, te ofrecemos una infografía con algunas definiciones y datos interesantes sobre la eficiencia energética y su relación con las tasaciones: 

¿Qué es un inmueble eficiente? Aquel que logra proporcionar confort a sus ocupantes empleando la menor cantidad posible de energía. 

¿Qué diferencia existe entre eficiente y sostenible? La eficiencia energética es uno de los múltiples componentes de la sostenibilidad. Este es un concepto más amplio, que tiene en cuenta todos aquellos criterios y actitudes que permiten que las necesidades del presente se cubran sin comprometer las necesidades de las generaciones futuras. Por ejemplo: un inmueble sostenible, además de ser energéticamente eficiente, estaría diseñado para mitigar o adaptarse al cambio climático, y contribuiría a un mejor funcionamiento de la comunidad o sociedad a la que sirve. 

¿Qué ventajas tiene adquirir y utilizar inmuebles eficientes?

Entre sus ventajas de tipo personal, se encontrarían: 

  • Disfrutar de más confort térmico y acústico en el interior de las edificaciones. 
  • Gozar de una mejor protección de la salud de los ocupantes. 
  • Contribuir a la protección del medio ambiente. 

Por otra parte, también existen ventajas económicas asociadas a una mayor eficiencia: 

  • Entre las que puedes experimentar ya en la actualidad, estarían los ahorros logrados gracias a la disminución de la factura de los consumos energéticos, y las posibles condiciones ventajosas que ofrecen muchas entidades financieras a la hora de obtener un préstamo hipotecario. 
  • Entre las que tienen que ver con preparación ante el futuro próximo, estarían la protección frente a las potenciales pérdidas de valor del inmueble que podrían tener lugar en aquellos menos eficientes, la menor vulnerabilidad ante subidas del precio de la energía o ante retrasos o mermas en su suministro, y la protección frente a posibles penalizaciones fiscales que tengan lugar para las viviendas que más recursos consuman. 

¿Cómo puedo mejorar la eficiencia de mi inmueble actual? Existen diferentes tipos de reformas que pueden ayudar a mejorar el rendimiento energético de un inmueble, desde la sustitución de equipos ineficientes por otros más modernos (caldera, equipos de aire acondicionado, etc.), hasta obras de mejora del aislamiento de muros y cubiertas, sustitución de las carpinterías exteriores, etc. 

¿Con qué instrumentos cuento para evaluar la eficiencia de mis inmuebles? El Certificado de Eficiencia Energética es el documento técnico mediante el que se evalúa el rendimiento de los inmuebles (calificándolo con letras desde la A hasta la G), y con el que se puede estudiar la potencial mejora de dicho rendimiento en función de las mejoras que se acometan. Es importante contar con un CEE riguroso, realizado a partir de una inspección y medición presencial del inmueble. 

¿Cómo afecta la eficiencia energética de mi inmueble a su valor de tasación?  La eficiencia energética se toma en cuenta como parámetro en las valoraciones en tanto en cuanto el propio mercado es —y será cada vez más— sensible a esta cualidad. En efecto, se va paulatinamente detectando que los inmuebles más eficientes se venden a precios más altos o que, por el contrario, los menos eficientes ven penalizado su valor por pérdida de demanda. Así, en las tasaciones se trata de emplear comparables que tengan un nivel de eficiencia similar al del inmueble que se valora, y se considera también si esta característica puede influir sobre el futuro nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación o el nivel de ocupación de los inmuebles que son económicamente explotados (como, por ejemplo, los alquilados). Por tanto, los valores de tasación son sensibles al impacto de la eficiencia. 

8 de marzo de 2023 Infografías, Posts

La valoración de edificios en rehabilitación

Si de un tiempo a esta parte ha habido un tema en boga en el ámbito inmobiliario, este es, sin duda, el de la rehabilitación. Después de un periodo bastante extenso durante el que han primado las necesidades de ampliación del parque inmobiliario, y en el que hemos sido testigos del crecimiento del tamaño de las ciudades, hoy en día la mentalidad colectiva se ha focalizado en la importancia (o casi diríamos la urgencia) de regenerar los tejidos urbanos envejecidos y de dotar de una nueva vida a las edificaciones ya existentes. De hecho, tal y como se señala en la Guía Ciudadana de Impulso a la Rehabilitación del Observatorio 2030 del CSCAE, más del 80% del parque edificado en España tiene más de veinte años de antigüedad, lo que lo convierte en el más envejecido de Europa. 

En este contexto, resulta de interés conocer cómo se analiza un proceso de rehabilitación desde el punto de vista de una valoración, así como qué valor añadido aporta en la toma de decisiones la intervención de expertos en esta materia. 

Como bien se define en la Guía del CSCAE, la rehabilitación es “el proceso por el cual un edificio mejora sus prestaciones, lo que repercute en la mejora de la calidad de vida de las personas que lo habitan. Esta mejora puede deberse a aspectos relacionados con la salud y el bienestar, la seguridad o la habitabilidad, pero también incluye otros aspectos que, de manera secundaria, repercuten en la calidad de vida de los habitantes, como pueden ser el ahorro de energía o el aumento del valor patrimonial del inmueble”. En efecto, los motivos para llevar a cabo una rehabilitación pueden ser múltiples: desde el mero deseo de redistribuir los espacios de un edificio, renovando la calidad y el estilo de sus acabados, hasta la necesidad de subsanar defectos o deterioros en sus elementos constructivos e instalaciones que puedan estar generando incomodidades de muchos tipos (goteras, ruidos, pérdidas de calor y frío, corrientes, grietas, etc.). 

Sean cuales sean estos motivos, suponen la puesta en marcha de un proceso tan laborioso y complejo (a veces, incluso, más) que el de la construcción de un edificio. De hecho, podemos distinguir una rehabilitación de una mera reforma por su magnitud. En particular, la normativa de valoración para fines hipotecarios considera rehabilitaciones aquellas obras de mejora que, para su inicio, requieren de la redacción de un proyecto y la obtención de una licencia, y en las cuales se ve alterada al menos un 50% de la superficie edificada, por un presupuesto de, al menos, el 50% del valor de reemplazamiento del edificio en su estado actual. 

Ante una intervención de semejante importancia, sin duda la toma de decisiones necesita verse acompañada de un asesoramiento profesional sobre cuál es el valor de mercado actual de la edificación y, en especial, sobre cómo dicho valor puede variar una vez finalizadas las obras, de manera que se pueda verificar si el aumento de valor patrimonial compensa o supera el coste de la inversión. En este sentido, una valoración profesional resulta de una ayuda inestimable, ya que en ella se pueden expresar ambos tipos de valores: por una parte, el denominado “valor actual” del inmueble y, por otro, el “valor en la hipótesis de edificio terminado”, que es como la normativa española se refiere a aquel valor que se calcula suponiendo que el inmueble se encuentra acabado conforme al proyecto de rehabilitación que se ha planteado. 

Así, este último se suele determinar empleando comparables de mercado de reciente construcción o rehabilitación, con calidades y superficies similares a las que tendrán las viviendas una vez renovadas. Por su parte, el valor actual se puede calcular tanto utilizando comparables (si existen en la zona) de inmuebles en mal estado o pendientes de renovación, como, alternativamente, deduciendo del valor en hipótesis de edificio terminado todos los costes y gastos necesarios para acometer las obras, así como el porcentaje de beneficio del promotor que lleva a cabo la intervención. 

Lo que en cualquier caso resultará imprescindible para el valorador es contar con un proyecto bien definido de la actuación que se va a llevar a cabo, de manera que se pueda estimar con precisión el valor del producto final, conforme a las características que éste tendrá y que sean relevantes para el mercado: calidades, nivel de eficiencia energética, orientación, vistas, superficies, instalaciones, etc. Y es que las cualidades particulares de cada proyecto (el estado del inmueble del que se parte, y el tipo de producto que se pretende obtener) son clave para definir el potencial incremento de valor patrimonial que se puede lograr. De hecho, resulta complicado proporcionar cifras generales o medias de cuál puede ser este aumento de valor, puesto que dependerá de si el inmueble original se encuentra más o menos deteriorado, así como de su ubicación y calidad, y de las características y calidades del producto final que se pondrá a la venta. 

En definitiva, solamente una valoración individual que tenga en cuenta la intervención concreta que se pretende llevar a cabo puede arrojar suficiente certeza sobre el incremento de valor que se puede lograr en una rehabilitación, así como sobre si dicho incremento compensa los costes que se deben acometer, por lo que resulta de la máxima utilidad contar con el asesoramiento de una compañía profesional y experta en este campo, como son las sociedades de valoración. 

 

 

12 de enero de 2023 Posts

¿Por qué es beneficiosa y cómo es autorregulación del sector de la tasación?

En numerosas ocasiones hemos hablado de las normas (leyes y reglamentos) que establecen la forma de elaborar las valoraciones y el funcionamiento de las sociedades de tasación. Sin embargo, quizás resulte menos conocido que, además de este marco legislativo, el sector de la valoración cuenta asimismo con un compendio propio de normas técnicas y organizativas que libremente se ha otorgado a sí mismo y que de manera continua actualiza y mejora. Este conjunto de autorregulaciones ha sido, de hecho, uno de los principales focos de trabajo de la AEV desde su fundación.

El hecho de que la realidad inmobiliaria, nacional e internacional, sea tan variada y cambiante en función de las circunstancias impide, en muchas ocasiones, que la legislación recoja, con todo el detalle y actualidad posibles, las matizaciones y concreciones que serían necesarias para ir adaptando la práctica de la valoración a dichas circunstancias. Ejemplos de esto serían la reciente necesidad de reconocer los factores medioambientales que afectan a los inmuebles (de cara a la clasificación de los riesgos de las entidades financieras y para el cumplimiento de los objetivos de renovación del parque inmobiliario en Europa, mediante la inyección de fondos públicos), la introducción de nuevos requisitos en la regulación prudencial bancaria internacional (creación del concepto de “valor prudente”) o la actual situación Europea de grandes desequilibrios e impactos económicos coyunturales y estructurales.

En este entorno, la AEV considera que una de sus funciones principales de servicio a la sociedad es interpretar, concretar y adaptar al entorno español todas las iniciativas y tendencias que se van desarrollando, no con la intención de sustituir la legislación, sino de adaptar su cumplimiento a los nuevos escenarios. Por ello, todos sus asociados asumen un firme compromiso de actuar conforme a unos criterios estrictamente técnicos y éticos, de forma que se aporte valor tanto al sistema financiero como a los usuarios de los servicios.

En este sentido, hay que recordar que la disciplina de la valoración se rige por un conjunto de principios y normas de ámbito internacional, dictadas por organismos como el IVSC (International Valuation Standards Council), la IPMSC (International Property Measurement Standards Coalition) y la IESC (International Ethics Standards Coalition), que establecen las pautas generales sobre cómo deben elaborarse las valoraciones, con qué criterios deben medirse los inmuebles valorados y bajo qué principios éticos deben actuar los valoradores. Adicionalmente, en España contamos con normas nacionales destinadas a regular las valoraciones realizadas en determinados ámbitos, como el hipotecario (la Orden ECO 805/2003) y el de revisión de los valores de los activos bancarios (Circulares del Banco de España). Por tanto, cuando se elaboran estándares y guías, la AEV tiene en cuenta y cumple con este conjunto de principios internacionales y de normas nacionales. Por otra parte, cada vez que se elabora una propuesta de autorregulación, se somete a la opinión y sugerencias de autoridades como el Banco de España, principal supervisor de la actividad de las sociedades de tasación homologadas.

Buscando siempre promover la excelencia y potenciar la máxima calidad de las valoraciones, la AEV ha trabajado intensamente para crear un conjunto de normas cuyo propósito principal es, por una parte, concretar o particularizar determinados aspectos de las normativas existentes y, por otra, mantener plenamente actualizadas las prácticas de la profesión, adaptándola al ritmo de avance de las leyes, la tecnología y la sociedad. Todas ellas están encabezadas por una norma de ámbito deontológico, el Código Ético de la AEV, aprobado en julio de 2013 y revisado en varias ocasiones para asegurar su plena vigencia y adaptación a los principios internacionales. Dicho Código Ético tiene por objeto establecer los valores y principios éticos que deben regir la actuación de las compañías asociadas a la AEV, así como las pautas generales de conducta a seguir por sus administradores, directivos y empleados.

Por su parte, en el ámbito técnico y metodológico de las valoraciones, así como en el organizativo de las sociedades de tasación, se han elaborado un número relevante de estándares y guías de buenas prácticas, que se encuentran a disposición de cualquier interesado en la página web de la AEV y que versan sobre cuestiones como las siguientes:

  • Los medios técnicos y humanos que son necesarios para abordar actividades de Valoración.
  • Los requisitos mínimos de información y comprobaciones a realizar sobre los testigos empleados en las valoraciones, de cara a garantizar su calidad.
  • Los criterios para tomar y reportar las medidas de los inmuebles, según los principios de los estándares internacionales IPMS.
  • Los criterios según los cuales diversas situaciones físicas, registrales, urbanísticas y legales de los inmuebles deben ser recogidas y tratadas en las valoraciones.
  • Las bases metodológicas para asegurar la robustez de las valoraciones de carteras llevadas a cabo mediante el uso de modelos estadísticos.
  • Los procedimientos y criterios armonizados para considerar correctamente identificada físicamente una finca registral.
  • Los aspectos metodológicos concretos a aplicar para la utilización de determinados métodos de valoración.
  • Las políticas y buenas prácticas a adoptar por las sociedades de tasación para asegurar una gobernanza acorde con criterios de sostenibilidad.
  • Etc.

Actualmente, la AEV sigue trabajando tanto en la generación de nuevos estándares como en la actualización y mejora de los existentes, con el propósito de asegurar la máxima calidad de las valoraciones y de garantizar el rigor, la independencia y la profesionalidad de todos los asociados. En este sentido, aspiramos a que la sociedad tenga en cuenta esta capacidad de trabajo y análisis de cara a la definición de futuras normas y, sobre todo, para intervenir en el seguimiento y mejora de las medidas que en cada caso se pongan en marcha, en forma de colaboración público-privada eficaz, económica y ajustada a las mejores prácticas europeas y mundiales.

30 de noviembre de 2022 Posts

¿Por qué es necesario homologarse para tasar?

Es de dominio general que, cuando solicitamos una tasación para un préstamo hipotecario, necesitamos que sea emitida por una sociedad de tasación homologada (de hecho, se suele hablar coloquialmente de “tasaciones oficiales”). Sin embargo, ¿somos conscientes de por qué se debe estar homologado para tasar, cuando no es así para otras muchas actividades profesionales?

Si pensamos en productos o servicios homologados, nos vendrán a la cabeza algunos como los accesorios de seguridad de los coches, las sillas de retención y otros productos infantiles, las instalaciones de gas y electricidad, los materiales de construcción, etc. No es difícil apreciar que el factor común de todas estas actividades o productos es que ayudan a controlar o mitigar riesgos y que, por tanto, contribuyen a la protección de las personas. Y esto mismo sucede en el caso de la actividad de valoración.

Las leyes que regulan la valoración en España se crearon como consecuencia de la promulgación, en 1981, de la Ley de Mercado Hipotecario, una norma diseñada para articular un mecanismo eficiente para que los bancos pudieran refinanciarse, a través de la titulización (venta de derechos de deuda) de sus préstamos hipotecarios. Así, se les autorizó a emitir las llamadas Cédulas Hipotecarias, unos bonos que, a su vez, podían ser adquiridos por inversores de todo tipo (instituciones, empresas y ahorradores particulares).

Estos inversores, por tanto, no estaban presentes ni conocían los detalles de las operaciones de compra e hipoteca de los bienes que sustentaban sus bonos, sino que confiaban en que los activos que los garantizaban tuvieran el valor por el cual habían sido hipotecados. Y para poder generar esta confianza en los inversores, y asegurar la protección de sus intereses económicos, es por lo que se implantaron normas sobre quién podía realizar, y cómo, las valoraciones de los inmuebles para que tuvieran la calidad y la objetividad necesarias.

Así, a través del Real Decreto 775/1997 se estableció que las valoraciones hipotecarias debían ser elaboradas por técnicos licenciados (arquitectos e ingenieros), y que, adicionalmente, habrían de ser sometidas a una revisión o control de calidad. Para llevar a cabo esta tarea de revisión, de la que es responsable en último término el Banco de España, se creó la figura de las sociedades de tasación, entidades que llevan a cabo esta tarea de manera subsidiaria y que, para ello, deben ser homologadas y permanentemente inspeccionadas por el propio Banco de España. Una vez reciben autorización para proporcionar servicios en este ámbito, a estas empresas se les asigna un código y son incluidas en un Registro de Entidades que se puede consultar de forma abierta en la web del Banco de España.

Así, la existencia de un régimen de homologación responde a razones de interés general, como son el orden público, la protección de los derechos y la seguridad de los consumidores y de los destinatarios de servicios, las exigencias de la buena fe en las transacciones comerciales y la lucha contra el fraude (todas ellas incluidas en la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio). En particular, la calidad e independencia de las tasaciones hipotecarias resulta clave a la hora de asegurar:

  • La estabilidad financiera: puesto que los préstamos hipotecarios conforman una parte esencial de los activos bancarios, su valoración rigurosa e independiente no es sólo imprescindible para proteger los intereses de los tenedores de cédulas, sino también para la protección de los depositantes y la transparencia y fiabilidad de los balances bancarios.
  • La seguridad jurídica: las tasaciones constituyen un elemento central del sistema de garantías establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria para las relaciones entre el acreedor y el deudor hipotecario. Además, las comprobaciones físicas, registrales y urbanísticas que la Ley obliga a realizar al tasador aseguran la regularidad y capacidad de la garantía para cumplir su función para el prestamista.
  • El control de los auxiliares financieros: como auxiliares del negocio financiero, las sociedades de tasación son, en virtud de su homologación, supervisadas de forma permanente por el Banco de España, lo que asegura que la actividad de los valoradores se lleve a cabo con la solvencia profesional necesaria.

El mercado hipotecario es uno de los segmentos del sistema financiero con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera. De su funcionamiento depende la financiación de la vivienda, que representa alrededor de dos tercios del valor de la riqueza total de los hogares españoles y condiciona sus decisiones de consumo e inversión. Al mismo tiempo, el crédito hipotecario tiene un gran peso en el balance de las entidades de crédito y supone más de la mitad del total del crédito al sector privado residente. Se trata, en consecuencia, de un ámbito de actividad que exige un comportamiento muy riguroso de los distintos agentes que operan en el mercado, lo que justifica que exista una obligación de estar homologado para poder ejercer la actividad de la valoración.

2 de noviembre de 2022 Posts

¿Cómo se pone en marcha una sociedad de tasación homologada?

Como ya hemos visto en otras ocasiones, la Ley española exige que cualquier valoración realizada para determinar el valor de una garantía hipotecaria (así como de activos de fondos de pensiones, compañías aseguradoras e Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria) sea revisada por una sociedad de tasación homologada tras su elaboración por parte de un profesional cualificado. Este tipo de empresas, que son de capital privado, cumplen un papel esencial a la hora de certificar que las tasaciones cumplen con criterios de calidad y objetividad, y que, por tanto, son válidas para dar confianza a quienes invierten en este tipo de activos. Ahora bien, ¿qué se necesita para constituir una nueva sociedad de tasación? ¿Es éste un mercado competitivo?

Los siete requisitos básicos para su puesta en marcha están establecidos en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de las sociedades de tasación:

  1. Estar constituida como Sociedad Anónima y domiciliada en España.
  2. Contar con un capital mínimo de 300.000€.
  3. Limitar su objeto social a la valoración. Es decir, una sociedad de tasación no podrá proporcionar ningún otro servicio distinto de la valoración, con el fin de evitar la aparición de conflictos de interés entre distintas actividades que pudieran repercutir negativamente en la objetividad e independencia de las valoraciones.
  4. Contar con al menos diez profesionales tasadores. De ellos, al menos tres deben ser lo que se denomina “profesionales vinculados”, esto es, profesionales con una experiencia mínima de tres años en valoración, y cuya misión es garantizar: (1) que la sociedad cuenta con los mecanismos de control necesarios para conocer adecuadamente el mercado inmobiliario sobre el que opera; (2) que se cumplen las normas de valoración; y (3) que se observan las obligaciones e incompatibilidades de las sociedades establecidas por la Ley.
  5. Disponer de medios técnicos y personales, así como de mecanismos de control interno con los que se asegure el cumplimiento de los tres elementos mencionados en el punto anterior.
  6. Asegurar frente a terceros su responsabilidad civil, con una póliza con una cobertura mínima de 600.000 € más el 0,5‰ del valor de los bienes tasados en el ejercicio anterior, y un máximo de 2,4 Millones de €.
  7. Verificar que los miembros de su consejo de administración y directores generales cumplen unos determinados requisitos de honorabilidad comercial y profesional, conocimientos y experiencia adecuados.

Pese a lo estricto de estos requisitos, la relativa facilidad con que puede constituirse una sociedad y la ausencia de barreras de entrada al ejercicio de esta actividad ha hecho que su número vaya variando en el tiempo en función del tamaño y necesidades del mercado. De hecho, en los últimos 12 años se han creado hasta 6 nuevas sociedades, de las 32 que actualmente se encuentran en activo. Por tanto, casi un 20% de las sociedades actuales son de reciente creación.

Otros dos indicadores de que este es un sector notablemente dinámico y competitivo son, por una parte, la evolución del precio medio de las tasaciones y, por otra, el resultado del Índice Herfindahl-Hirschman (IHH), un parámetro empleado para estudiar la competencia en los mercados. El precio de las tasaciones, calculado a partir de los ingresos totales del sector y el volumen de tasaciones por año, evidencia que hasta 2015 los precios fueron disminuyendo de forma gradual, hasta la llegada de un punto de inflexión entre los años 2015 y 2016. A partir de ese momento, se estabilizaron los precios, manteniéndose más bajos que en los años anteriores.

Para calcular el IHH, se suman los cuadrados de las cuotas de mercado de las empresas. Un índice superior a 2.500 refleja un alto nivel de concentración y gran poder de mercado de las empresas (el valor máximo del índice sería 10.000, correspondiendo con un “monopolio perfecto”). En cambio, a medida que el índice es próximo a cero revela un mercado menos concentrado y, por lo tanto, con mayor número de empresas y menor nivel de influencia. Un mercado con un índice inferior a 1.500 se considera “no concentrado”. Aplicada la fórmula a las cuotas de mercado de las sociedades de tasación en el año 2020 se obtiene un resultado de 921, lo que demuestra que en este sector existe una alta competencia entre los participantes.

19 de octubre de 2022 Posts

¿Cómo y cuándo se valora una obra en construcción?

Aunque la mayor parte de la población reside en viviendas y edificios desarrollados de manera profesional por promotores inmobiliarios, no es infrecuente la opción de adquirir una parcela de terreno para la construcción de la propia vivienda, lo que solemos conocer bajo el nombre de “autopromoción”. A quien se encuentre en esa tesitura, le puede interesar conocer el valor de la construcción que está desarrollando, quizás incluso en distintos momentos a lo largo del tiempo, para tomar diversos tipos de decisiones relativas a las características de la construcción o, incluso, a su potencial puesta en el mercado.

Entre otras razones, disponer de este valor puede ser necesario cuando la promoción se realiza con ayuda de un préstamo hipotecario, del que usualmente la entidad financiera va disponiendo cantidades en función del avance de la obra. En estos casos, el banco suele requerir la realización de una valoración inicial del proyecto y, posteriormente, un seguimiento periódico de la evolución de la construcción, hasta su culminación. Así, se realizarán al menos los siguientes informes:

  • Informe de valoración del proyecto: para su confección, la sociedad de valoración necesitará disponer (además de la habitual documentación registral y catastral) del proyecto técnico visado por el colegio profesional correspondiente. Asimismo, le resultará de gran utilidad contar, si ya están disponibles, con la licencia de obras, el contrato de ejecución de las mismas y el presupuesto de la constructora. En este informe se determinará el denominado “valor en hipótesis de edificio terminado”, es decir, el valor de mercado que alcanzará el edificio una vez que hayan finalizado las obras, así como el valor del terreno sobre el que se asienta y el coste de construcción e importe del resto de gastos necesarios para llevar a cabo la edificación.

El banco, tomando como referencia dicha valoración, concederá un préstamo que, dependiendo de las condiciones que se pacten, cubrirá una parte o todo el importe para la compra del suelo, así como un determinado porcentaje del importe de las inversiones necesarias (costes de construcción y otros gastos). Antes de comenzar la construcción, realizará la primera disposición de capital, con la que se puede acometer el inicio de las obras.

  • Valoraciones intermedias de obra: a lo largo del proceso de edificación del inmueble, el banco solicitará valoraciones periódicas de su avance, en las que el tasador irá reflejando el porcentaje de obra ejecutada y, por consiguiente, el importe de los costes de construcción que ya se han gastado. Conforme al resultado de dichas valoraciones, el banco irá realizando nuevas disposiciones de capital. Para realizar la primera de dichas valoraciones, se deberá aportar al tasador la licencia de obras (si es que no se aportó en la valoración inicial), así como con el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata. Además, para cada una de estas valoraciones periódicas se deberá aportar la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa.
  • Valoración final de obra: una vez acabada la construcción y obtenido el Certificado Final de Obra expedido por el arquitecto, se emitirá un último informe de valoración en el que se recogerá dicho porcentaje del 100% de ejecución de las obras y se certificará como valor del inmueble aquel “valor en hipótesis de edificio terminado” que se había determinado en el informe original.

Como en cualquier otra circunstancia, la información recogida en cada uno de los informes de valoración que se confeccionan durante la construcción de un edificio es de una enorme utilidad para su receptor, ya que el tasador pondrá de manifiesto cualquier circunstancia detectada que pueda afectar al valor de tasación del inmueble o que pueda ser relevante de cara a su empleo como garantía de un préstamo hipotecario o su venta. Puedes consultar el detalle de toda la información que contiene un informe de tasación en este post.

 

29 de junio de 2022 Posts

La valoración de la sostenibilidad

De un tiempo a esta parte, la preocupación por la salud de nuestro planeta, así como la búsqueda de un equilibrio entre el desarrollo económico y la preservación del medioambiente y el bienestar social se han convertido en uno de los principales focos de atención de los ciudadanos, las empresas y los gobiernos. El desarrollo sostenible (aquel que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para placer las suyas propias) es una meta global que repercute en todos los ámbitos de la actividad económica, haciendo necesario que se establezcan parámetros y criterios con los que determinar si un determinado comportamiento o acción es o no sostenible.

Como no podía ser de otra forma, la búsqueda de la sostenibilidad se ha introducido también en el ámbito inmobiliario. Y no en vano, pues las edificaciones contribuyen sustancialmente a la contaminación del aire o al gasto de recursos energéticos e hídricos, entre otros aspectos. En este punto, surge una importante pregunta: ¿Es posible valorar la sostenibilidad? ¿Vale más un edificio sostenible que otro que no lo es?

Para responder a estas preguntas, habría que empezar diciendo que la valoración se basa en la observación del mercado y, por tanto, para que una determinada característica repercuta en una valoración, dicho impacto debe haber sido observado previamente en el propio mercado. Por tanto, la sostenibilidad (como la calidad, la antigüedad o la ubicación) será una característica susceptible de ser valorada en tanto en cuanto el propio mercado le asigne un valor, sea porque los inmuebles más sostenibles se vendan más caros o, por el contrario, porque los menos sostenibles experimenten una pérdida de demanda y, con ello, también de valor.

Partiendo de esa base, las valoraciones que empleen el método de comparación deberían tener en cuenta la sostenibilidad a la hora de seleccionar y homogeneizar los comparables, optando preferentemente por aquellos inmuebles que tengan unas características de eficiencia y sostenibilidad lo más similares posibles al inmueble que se valora. Por su parte, las valoraciones en las que se utilicen otros métodos, como el de actualización de rentas o flujos de explotación, deben considerar el nivel de sostenibilidad del activo a la hora de realizar la proyección futura de ingresos y gastos, en la medida en que esta característica puede influir sobre el nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación, la ocupación del inmueble, etc.

Dicho lo anterior, otra de las ideas relevantes en relación con esta cuestión es que no es posible valorar lo que no se puede medir. Y, así como las características con las que valoramos los inmuebles —superficie, antigüedad, calidad, etc— son objetivamente medibles, la sostenibilidad también debe serlo para poder cuantificar su impacto.  La pregunta es, pues… ¿cómo se mide la sostenibilidad?

En este sentido, hay que indicar que el concepto de sostenibilidad se desdobla en varios planos: por una parte, tiene un componente de cuidado medioambiental (Environmental), al se suman otros dos, como son el fomento del bienestar de las comunidades humanas (Social) y el impulso de la gobernanza responsable (Governance). Juntos, conforman la tríada de criterios conocida como ESG. Así, los parámetros ESG con los que se puede evaluar o medir la sostenibilidad de una edificación están siendo actualmente consensuados desde distintos ámbitos, siendo los criterios medioambientales los que están, hasta ahora, más claramente definidos en Europa, a través de la Taxonomía de la UE para Finanzas Sostenibles.

Esta última es una regulación que establece los criterios con los que se determina objetivamente si una determinada actividad económica contribuye o no a objetivos sostenibles. En el caso de la construcción y adquisición de inmuebles, de dichos criterios podemos destacar especialmente dos: la calificación del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y la evaluación de los riesgos medioambientales a los que el inmueble está potencialmente sujeto.

Estos dos análisis serán cada vez más necesario para que el mercado conozca y pueda asignar valor a la sostenibilidad de los inmuebles. Por ello, es preciso que sean llevados a cabo de manera rigurosa y profesional, trabajo para el que las sociedades de valoración están más que capacitadas: gracias a su profundo conocimiento de las construcciones y a la intervención de profesionales especializados, las sociedades pueden ofrecer productos de medición de la sostenibilidad como los indicados.

En definitiva, la industria de la valoración se encuentra en continua adaptación para ser capaz de responder a los retos de los nuevos tiempos y, como no podía ser de otra forma, para contribuir al fomento y la valoración de un mundo más sostenible.

1 de junio de 2022 Posts

Las limitaciones de las ‘valoraciones automatizadas’

En el contexto actual, marcado por la progresiva digitalización de todos los procesos productivos y los servicios profesionales, es cada vez más frecuente esta pregunta: ¿podrán las valoraciones automatizadas sustituir algún día a las tasaciones hipotecarias tradicionales?

Para responderla, es necesario hacer algunas aclaraciones iniciales sobre lo que podemos entender como “valoración automatizada”. Como se desprende del propio término, se trata de valoraciones en las que todo o una parte del proceso se lleva a cabo de manera automatizada, es decir, “por sí solo”, maquinalmente o sin intervención directa de una persona. Y aquí reside, precisamente, el quid de la cuestión, ya que, como explicábamos en este post, la valoración es un proceso, una concatenación de pasos que conducen al resultado final: el valor que queda plasmado en el informe. 

El primero y primordial de dichos pasos en la realización de una serie de comprobaciones acerca del inmueble que se va a valorar; en efecto, si no se conoce en profundidad el elemento que se valora, sus características y limitaciones, no resulta posible proporcionar un valor seguro ni preciso del mismo. Así, la comprobación más básica es constatar que el inmueble que se pretende valorar —e hipotecar— existe. Y es que, aunque pueda parecer una obviedad, lo cierto es que no es tan raro encontrar casos de fincas inscritas en el Registro de la Propiedad que resulta imposible localizar físicamente, edificios inscritos que han sido demolidos y otros tipos de situaciones en las que no se puede asegurar que la finca sobre la que quedaría gravada la hipoteca corresponda con el inmueble que se ha solicitado valorar. 

Adicionalmente, los requisitos normativos y el propio funcionamiento de los precios requieren conocer y comprobar un buen número de cuestiones acerca del inmueble, como son: su superficie, sus servidumbres, su estado de construcción, su calidad constructiva y estado de conservación, su estado de ocupación, uso o explotación, si está sometido o no a protección pública, si está sometido o no a algún tipo de protección arquitectónica y si se adecua al planeamiento urbanístico; para viviendas, en particular, se necesitará conocer, además, el número de habitaciones y baños, la orientación y nivel de iluminación, las vistas, la existencia o no de ascensor, el tipo y calidad de las instalaciones y la existencia de zonas comunes lúdicas o portería. 

De entre todas estas, algunas podrían, puntualmente, consultarse en bases de datos de carácter público. Sin embargo, la gran mayoría de ellas requieren de la realización de una inspección física del inmueble por parte de un profesional especializado en edificaciones, como son los arquitectos e ingenieros. Asimismo, es preciso tener en cuenta que las informaciones existentes en las fuentes públicas podrían ser erróneas o encontrarse desactualizadas. De hecho, y a modo de ejemplo, un estudio realizado por la AEV a partir de la información proporcionada por 15 sociedades de tasación homologadas reveló que el 40% de las 363.442 tasaciones de vivienda analizadas, realizadas en 2019, contenían advertencias indicando errores o desactualizaciones en la descripción registral o catastral. En particular, el 58% de las viviendas plurifamiliares y el 39% de las unifamiliares tasadas en 2019 presentaban superficies comprobadas superiores o inferiores en más de un 5% a la superficie registrada.

Por tanto, es sencillo concluir que, al menos, el primero de los pasos que componen el proceso de valoración —las comprobaciones—, no puede ser automatizado, ya que requiere de la intervención directa de profesionales, no siendo posible confiar en obtener esta información en bases de datos, pues la información que contienen no es completa y tampoco se encuentra certificada. 

Ahora bien, otros pasos posteriores de la valoración, como podrían ser la búsqueda y selección de comparables, o la aplicación de las técnicas de cálculo, sí pueden ser automatizadas en mayor o menor medida. De hecho, precisamente con este fin se diseñan y entrenan los denominados AVM (Automated Valuation Models): se trata de modelos o herramientas que permiten optimizar la aplicación de los métodos de valoración gracias a la utilización de recursos tecnológicos (algoritmos informáticos) y técnicas estadísticas. En este sentido, es cada vez más frecuente que las sociedades de tasación empleen los AVM para complementar o contrastar la labor realizada por los profesionales, por lo que, la semi-automatización de la valoración es, de hecho, una realidad en la actualidad. 

No obstante, dichos modelos, por su naturaleza estadística, tienen también importantes limitaciones: en general, presentan bastante precisión a la hora de valorar viviendas estándar, pero no son adecuados para su aplicación en inmuebles atípicos o que se alejen del “patrón” típico de una zona. Por ello, la intervención, control y juicio crítico de un valorador seguirá siendo también imprescindible, pese a la inestimable ayuda que puedan proporcionar las herramientas digitales. 

En definitiva, dado que no es posible automatizar —ni, por supuesto, suprimir— las comprobaciones en las que se asienta una valoración (pues ningún valorador podría asumir la responsabilidad de otorgar un valor de garantía hipotecaria sin haberse cerciorado de que los datos en los que se ha apoyado para alcanzar su conclusión de valor son ciertos o correctos), y que la intervención de un profesional es crucial para corroborar la precisión del valor, especialmente en inmuebles con características atípicas, podemos concluir que no es factible la completa automatización del proceso de la valoración, aunque sí la de una parte del mismo. En efecto, los AVM son ya ampliamente utilizados por la industria, tanto como apoyo o contraste en las valoraciones hipotecarias como para la valoración con finalidades contables de carteras bancarias, en las que la responsabilidad sobre la adecuación de los datos de partida recae en las propias entidades financieras y se comprueba, a posteriori, mediante la extracción y valoración de una muestra de inmuebles. 

Finalmente, cabe indicar que, desde el punto de vista del prestatario, una operación como una hipoteca, en la que el patrimonio personal queda comprometido para muchos años, requiere de una valoración precisa y fiable, basada en datos comprobados por un profesional y sometida a estrictos controles de calidad. En una materia tan sensible, las meras orientaciones de las herramientas online que se suelen ofrecer en muchos portales no son garantía suficiente (pueden ser útiles como orientación, pero nunca como prueba del valor del inmueble), por lo que se deberá siempre confiar en una valoración completa y contrastada. 

4 de mayo de 2022 Posts

¿Cómo se trabaja con los ‘testigos’ o comparables en las valoraciones?

En muchas ocasiones hemos indicado que el “método de comparación” es el procedimiento de valoración más ampliamente utilizado. Como definíamos en nuestro Glosario de Términos, consiste en “comparar el inmueble que se valora con otros que sean similares en características y ubicación, y que se hayan vendido u ofertado recientemente”. 

De hecho, el método de comparación se encuentra en la base de cualquier otro método que se utilice, puesto que, en último término, para valorar siempre es necesario recurrir a la observación del propio mercado, ya sea para identificar directamente precios de venta o renta de inmuebles similares al que se valora, o para obtener otro tipo de datos que, indirectamente, nos puedan ayudar a deducir el valor de inmuebles de los que no existen tantas evidencias de renta o de venta; por ejemplo, precios de reserva de habitaciones para valorar hoteles, importe de matrículas para valorar colegios o precios de venta de los productos fabricados para valorar una explotación. 

En este post nos referiremos, por ser el caso más común, a la aplicación del método de comparación para valorar viviendas y otros inmuebles sencillos, de los cuales suelen existir suficientes evidencias de venta: plazas de garaje, locales comerciales, naves industriales o parcelas de terreno para unifamiliares, entre otros.  

Como también definíamos en el Glosario de Términos, un comparable o testigo es “un inmueble del que se conoce o se puede deducir el precio de venta, y que es similar, en ubicación y características, al inmueble que se valora”. Los comparables adecuados para su uso en el método de comparación serían aquellos inmuebles que puedan considerarse alternativas de compra reales para alguien que se planteara comprar el inmueble que se está valorando, por lo que, entre otras cosas, deben encontrarse en localizaciones próximas o lo más similares posible. La Orden ECO 805/2003 establece, para finalidades reguladas (entre otras, las valoraciones de garantías hipotecarias) la obligación de aportar un mínimo de 6 comparables, si bien cuanto más amplia sea la muestra elegida, mejor se podrá caracterizar o entender el mercado local. 

Una vez que se dispone de la muestra de comparables, se procede a realizar un proceso de homogeneización, que consiste en corregir los precios de los testigos (que se suelen expresar en €/m²) en función de las diferencias que presenten respecto del inmueble que se está valorando. A modo de ejemplo (y de manera muy simplificada, pues las técnicas de homogeneización son variadas y de distinta complejidad), el criterio de las correcciones podría explicarse así: 

  • Si el testigo es de mejor calidad constructiva que el inmueble valorado, se corrige el precio del testigo a la baja. 
  • Si el testigo tiene unas zonas comunes peores que las del inmueble valorado, se corrige el precio del testigo al alza. 
  • Etc. 

De esta manera, tomando en cuenta las distintas características de los inmuebles (calidad, estado de conservación, ubicación, superficie, zonas comunes, instalaciones, eficiencia energética, etc.), se van corrigiendo sucesivamente todos los testigos, hasta obtener una muestra final de inmuebles que serían totalmente comparables con el valorado. A partir de los precios corregidos de dicha muestra, se obtendrá el valor unitario del inmueble (en €/m²) que, multiplicado por su superficie, dará lugar al valor final (en €). 

Idealmente, como ocurre en mercados muy transparentes (p.ej. el estadounidense), deberían existir registros públicos en los que consultar los precios de venta reales de los comparables. Sin embargo, dado que en España esa información no es públicamente accesible con el grado de detalle necesario, dichos precios de venta se deducen, en muchas ocasiones, a partir de los precios de oferta localizados en anuncios de venta. Así, una vez localizada la oferta, se realizan sobre la misma una serie de correcciones: 

  • Comprobación de los datos del inmueble (ubicación, superficie, etc.) mediante consulta de fuentes públicas (Catastro) y consulta al propio anunciante. 
  • Deducción del valor de cantidades que no correspondan al propio inmueble. Por ejemplo, de los anuncios de venta de viviendas se resta el precio de las plazas de garaje, trasteros y otros elementos vendidos simultáneamente, así como las cantidades que puedan corresponder a mobiliario. 
  • Deducción del valor de una cantidad, estimada por el tasador en función del conocimiento que tiene sobre el mercado local y de las conversaciones que pueda mantener con el anunciante, en concepto del descuento que se podría obtener tras una negociación con el vendedor. 
  • En su caso, deducción del valor de las cantidades que se deberían pagar al agente inmobiliario, en concepto de costes de comercialización. 

Como se puede apreciar, la aplicación práctica del método de comparación requiere de un profundo conocimiento del mercado y de las características de los inmuebles, por lo que es imprescindible, para contar con una valoración precisa y de calidad, confiar en proveedores profesionales, como las sociedades de valoración, que disponen de amplias y contrastadas bases de datos con las que garantizar que las técnicas de valoración se aplican de manera correcta.

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