El 3×1 de la tasación hipotecaria. ¿A quiénes sirve?

Dentro del amplio mundo de la valoración, solemos destacar especialmente la labor y beneficios de un producto muy concreto: la tasación hipotecaria. Esto ocurre, en parte, porque constituye uno de los segmentos de trabajo más voluminosos (prácticamente, el 50% de todas las valoraciones que realizan las sociedades de tasación) y, en parte, porque tiene unas características específicas que la convierten en un producto con una utilidad y una relevancia especiales. En efecto, una de sus principales diferencias respecto de las valoraciones para otras finalidades, realizadas “a título particular”, es que están pensadas para proteger y servir a los propósitos de varios agentes a la vez (se dice que son valoraciones “con efectos ante terceros”)en lugar de limitar su validez exclusivamente para su solicitante.

En el siguiente vídeo nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, te cuenta con más profundidad cuál ha sido la evolución de la tasación hipotecaria y por qué, a día de hoy, constituye un 3×1 con capacidad de responder a las necesidades de todos los afectados por ella:

Como hemos explicado en otras ocasiones, la tasación hipotecaria es aquella valoración, exigida por la ley, que sirve para que pueda otorgarse un préstamo hipotecario, utilizando un determinado inmueble como garantía de devolución de ese crédito.

Cuando se reguló por primera vez en España, la tasación hipotecaria únicamente se exigía para la constitución de aquellos préstamos hipotecarios que, posteriormente, fueran a formar parte de títulos o cédulas hipotecarias, es decir, de bonos de deuda vendidos por las entidades financieras y que les sirven para refinanciarse. Esos títulos son comprados por empresas o personas que invierten sus ahorros a cambio de una determinada rentabilidad, y la Ley pretendía asegurar que lo hicieran con plena seguridad, para lo cual era imprescindible que los préstamos hipotecarios que los sustentaban tuvieran sus garantías inmobiliarias adecuadamente valoradas. Por tanto, originalmente la tasación hipotecaria se ideó para proteger a los inversores, que, en realidad, somos cualquiera de nosotros cuando compramos un bono.

Lo cierto es, sin embargo, que muy pronto se vio la importancia que la tasación tenía también para el propio banco: al tratarse de un informe certificado por una empresa independiente, le permitía analizar de forma objetiva si estaba concediendo un préstamo avalado por una garantía inmobiliaria lo suficientemente valiosa. Con el tiempo, el propio Banco de España acabó, de hecho, estableciendo la obligación de que cualquier préstamo hipotecario otorgado por un banco, tanto si iba a ser titulizado como si no, contase con una tasación hipotecaria independiente.

Pero las utilidades de la tasación hipotecaria van, todavía, más allá. Las legislaciones en materia de protección del consumidor que se han ido aprobando en España se han apoyado en la tasación hipotecaria para establecer normas en beneficio de los hipotecados. Así, en 2015, la Ley impuso que, en caso de impago y ejecución de un préstamo hipotecario, el valor por el que se subasten los inmuebles no puede ser establecido unilateralmente por la entidad financiera, sino que se debe calcular como un cierto porcentaje del valor de tasación. De esta manera, la tasación pasó a ser un documento que también informa y protege al consumidor, lo que, de hecho, hace que sea conveniente para el consumidor pagar la tasación y convertirse en su dueño.

En resumen, la tasación hipotecaria es un auténtico 3×1. Con un único informe, se protegen y equilibran los intereses de consumidores, bancos e inversores. Una tasación independiente y de calidad asegura: (1) que el banco otorgue un buen crédito, salvaguardando su estabilidad financiera; (2) que el consumidor reciba un buen crédito, protegiendo sus intereses futuros en caso de ejecución; y (3) que los inversores puedan invertir su dinero con plena seguridad y tranquilidad. Como es lógico, para lograr este equilibrio es imprescindible la objetividad y la independencia, ya que la tasación no podrá plegarse ni responder a los intereses particulares de ninguno de esos tres actores.

Para garantizar esa independencia, existen en España las sociedades de tasación, empresas reguladas y homologadas por el Banco de España que garantizan la máxima calidad de un producto tan importante como éste.

 

La tasación, el único gasto necesario para la constitución de una hipoteca que no paga el banco (vídeo)

 

Seguro que, en estos últimos tiempos, te han estado llegando noticias e informaciones que tienen que ver con este tema: ¿Quién debe pagar los gastos necesarios para la constitución de una hipoteca? Y, en concreto… ¿Quién debe pagar la tasación?

Esta ha sido una cuestión muy polémica en los últimos años, debido a que no existía una regulación clara que especificase qué gastos debía asumir el consumidor y cuáles, el banco. Sin embargo, desde el mes de junio de 2020, cuando tuvo lugar la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ya contamos con unos criterios fijos al respecto. Y ¿Cuáles son?

De forma resumida, podemos decir que esta Ley, en su artículo 14, establece que todos los gastos de constitución (gestoría, notaría y registro) correrán de cuenta del banco. Todos EXCEPTO el coste de la tasación, que debe ser asumido por el prestatario. Y podemos preguntarnos: ¿por qué? ¿no sería más beneficioso para el consumidor ahorrarse ese gasto? ¿Qué motivo tiene la Ley para repercutir este gasto al prestatario, y eximirle del resto?

La respuesta la encontramos en el motivo fundamental por el que se ha dictado esta ley: la PROTECCIÓN de los consumidores. Entonces… ¿pagar la tasación me protege? Efectivamente, así es. Y es que pagar la factura implica convertirse en el propietario de la tasación, lo cual te confiere una serie de derechos, como son los siguientes:

  1. En primer lugar, poder elegir qué empresa tasadora quieres que realice la tasación, es decir, seleccionar al proveedor que consideres que te ofrece mejores garantías de calidad o el que te proporcione un mejor presupuesto. En cambio, si el banco pagase la tasación, tendrías que aceptar la empresa elegida por la entidad.
  1. En segundo lugar, ser dueño de la tasación te permite llevarla a las distintas entidades financieras con las que estés negociando las condiciones de la hipoteca. Esto te facilita los trámites, te ahorra costes y te da mayor libertad a la hora de elegir hipoteca.
  1. En tercer lugar, pagar la tasación te confiere el derecho de acceder al informe completo, revisar su contenido y, en caso de que consideres que existe algún error, presentar una reclamación a la tasadora correspondiente. Es decir, tendrás la posibilidad de analizar en detalle toda la información que contiene la tasación y podrás gestionar directamente cualquier trámite administrativo que sea preciso.
  1. Finalmente, ser dueño y conocer en profundidad tu tasación es importante de cara al futuro, ya que, en caso de que, por algún motivo, no pudieses devolver el préstamo y el banco ejecutase la hipoteca, el valor por el que se subastaría el inmueble se calcularía a partir del valor de tasación. Esto se reguló así precisamente para proteger a los consumidores, evitando que las entidades pudiesen establecer unilateralmente el valor de subasta. Por eso, es necesario que hayas constatado que la tasación es correcta, ya quepuede volver a tener impacto sobre tu hipoteca incluso años después de la compra del inmueble.

Ahora ya sabes que, haciéndote pagar la tasación, la Ley te protege. Pero, además, no debes olvidar que la tasación no es un GASTO, sino una verdadera INVERSIÓN.

Te animamos a acudir a nuestro Blog, donde desgranamos la valiosa información que contiene tu informe de tasación.

Si deseas más información al respecto, clica en el siguiente enlace para conocer la opinión del Banco de España al respecto.

Lo que necesitas saber sobre la tasación de tu vivienda

Tal vez hasta ahora no habías oído hablar demasiado de las tasaciones, pero, de pronto, te has planteado comprar o hipotecar una casa… y el banco te pide una. ¿Quieres saber más sobre ellas? ¿Qué son, quién las hace, cómo se piden, cómo se hacen…? En este breve vídeo tienes algunos tips básicos sobre este importante producto.