Expansión ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, en la que nos explica si existe la posibilidad de formación de una burbuja inmobiliaria en España.
El mercado inmobiliario español ha sido objeto de escrutinio constante desde la “burbuja inmobiliaria” que estalló en 2007, cuando un ciclo de crecimiento explosivo en los precios de la vivienda fue seguido por un colapso drástico que afectó profundamente a la economía y miles de familias. A raíz de esa experiencia, se generó una sensibilidad especial hacia cualquier subida en el valor
de la vivienda, lo que lleva a muchos a preguntarse si el crecimiento sostenido en los precios desde 2018 pudiera conducir a una nueva crisis. Para evaluar esta posibilidad, resulta clave entender cómo funcionan los ciclos en el mercado inmobiliario, analizar las condiciones actuales y compararlas con las que marcaron la época previa a 2008.
En España, el mercado de la vivienda tiende a comportarse de manera cíclica, alternando entre fases de crecimiento y ajuste de precios que suelen abarcar alrededor de diez años. Estas alzas no son necesariamente una anomalía y, aunque en otros países los ciclos pueden tener una evolución distinta, en el nuestro la experiencia de 2008 ha hecho que se observe con más cautela el comportamiento del mercado. En Australia, por ejemplo, el mercado inmobiliario ha crecido sin interrupciones durante más de 25 años sin una crisis comparable a la española. Y es que solo puede hablarse de “burbuja” cuando el incremento en los precios es irracional y no se justifica por los fundamentos económicos, como señalaron economistas como Stiglitz y Quigley, quienes definen las burbujas como aumentos de precios no respaldados por la evolución de los factores económicos fundamentales.
El precio de la vivienda depende, en última instancia, de la interacción entre demanda y oferta. La demanda está condicionada por el nivel de renta de las familias, el empleo y la disponibilidad de financiación hipotecaria, mientras que la oferta se ve afectada por la disponibilidad de suelo, recursos de construcción y la capacidad de los promotores para poner nuevas viviendas en el mercado. Solo cuando estos factores se equilibran es posible asegurar un aumento sostenido y razonable en los precios de la vivienda.
Si comparamos el contexto actual con el de 2001-2007, encontramos diferencias fundamentales. En esos años, la economía española disfrutaba de un crecimiento sostenido, con tasas de empleo altas y un PIB en alza, lo que generaba un aumento de la renta disponible para las familias. Además, las entidades financieras ofrecían crédito de manera abundante y con menos restricciones que las presentes, lo que facilitaba que los compradores pudieran adquirir propiedades a precios superiores a su capacidad de pago real en condiciones normales.Este acceso casi ilimitado al crédito generó una demanda artificial que no reflejaba la capacidad de pago real de los compradores, y la confianza en que el mercado seguiría al alza impulsó al sector promotor a incrementar la construcción, alcanzando una oferta de más de 600.000 viviendas anuales, muy superior a las 100.000 actuales.
Con la crisis de 2008 el panorama cambió radicalmente. La restricción del crédito hizo caer la demanda, dejando una oferta excesiva que ya no podía absorber el mercado. Esto llevó al desplome de precios y a una oleada de quiebras de promotores, mientras muchas promociones quedaron sin vender. La economía sufrió el impacto, y miles de familias vieron cómo el valor de sus viviendas se desplomaba.
Restricciones
Hoy el contexto es distinto. Aunque la demanda de vivienda sigue siendo alta, en particular entre los jóvenes, el acceso al mercado se restringe a los compradores con solvencia, debido a los criterios mucho más estrictos para la concesión de hipotecas. El sector promotor, por su parte, también enfrenta restricciones financieras, y está obligado a asegurar preventivamente un alto volumen de ventas antes de iniciar nuevos proyectos, lo que reduce la capacidad de construcción y limita el desarrollo a zonas donde la demanda está asegurada. Además, factores como la escasez de mano de obra y el aumento en los precios de los materiales han incrementado los costes de construcción, lo que limita aún más la oferta de obra nueva.
El crecimiento de precios que observamos en la actualidad parece responder más a fundamentos de oferta y demanda que a una especulación descontrolada. Las áreas urbanas y costeras de mayor demanda y con una oferta más restringida son las que están experimentando las subidas más notables, sin que implique un riesgo inmediato de colapso en los precios. Pues, aun cuando en algunas zonas los precios se acercan a los niveles de 2007, en términos reales, ajustados por inflación, los precios están por debajo de los máximos de 2008, salvo en áreas específicas como el archipiélago balear.
Las lecciones de la última crisis han derivado en una mayor regulación y prudencia en el sector financiero e inmobiliario, reduciendo la probabilidad de una nueva burbuja a corto plazo. No obstante, el mercado enfrenta problemas distintos: el acceso de los jóvenes a su primera vivienda y la falta de un parque de vivienda asequible. Estos son desafíos prioritarios que requieren soluciones concretas por parte del sector inmobiliario y de las autoridades públicas en los próximos años, con el fin de garantizar un acceso más inclusivo y equilibrado al mercado de la vivienda en España.
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV
