¿Cómo se valora una vivienda de protección oficial?

En ocasiones, la adquisición de una vivienda protegida despierta en los compradores algunas dudas particulares relacionadas con la tasación que deben realizar para obtener un préstamo hipotecario. ¿Cómo se determina el valor? ¿Se va a ver penalizado el valor por el hecho de estar protegida? ¿Se requerirá alguna comprobación especial? A continuación, te damos algunas pautas para entender cómo funciona la tasación de este tipo de inmuebles.

La vivienda protegida es aquella que goza de algún tipo de protección pública otorgada por la Administración. Dicha protección consiste en una limitación del precio por el cual este tipo de viviendas se pueden vender o alquilar (y normalmente, también, en una limitación de la superficie máxima que pueden abarcar), de manera que, gracias a sus precios —comparativamente bajos en relación con los del resto de viviendas de similares características de una determinada zona— puedan acceder a ellas colectivos con escasos recursos económicos, para los cuales se reservan de forma preferente este tipo de inmuebles. Para acceder a ellas, los interesados deben cumplir con algunos requisitos, siendo el más importante de ellos percibir unos determinados ingresos máximos, los cuales se fijarán en función del tipo de protección que tenga la vivienda, de su ubicación y del precio máximo de venta/alquiler de la misma.

Las competencias en materia de protección pública del parque inmobiliario en España están transferidas a las comunidades autónomas, por lo que las distintas regiones cuentan con sus propias leyes, que han dado lugar a la existencia de un amplio abanico de regímenes de protección diferentes. En general, las viviendas protegidas se clasifican en función de quién haya sido su promotor (público o privado), de cuál sea su régimen de uso (compra, alquiler o alquiler con opción a compra) y de sus rangos de superficie o precio (orientados a colectivos con distintas capacidades económicas).

Por otra parte, aunque la vivienda protegida tradicional, regulada por la Administración central (la conocida como “VPO”) estaba protegida durante 30 años, actualmente la duración del régimen de protección es distinta entre unas comunidades autónomas y otras: mientras que en algunas regiones la protección es prácticamente perpetua (por ejemplo, de hasta 90 años sin posibilidad de descalificación), en otras existen viviendas calificadas durante periodos de tiempo más cortos, o con posibilidad de descalificación voluntaria antes de cumplirse íntegramente el plazo previsto.

Esta gran variedad de normativas y clases de vivienda protegida hace necesario un profundo conocimiento de la situación legal de cada comunidad y del mercado correspondiente a la hora de llevar a cabo la valoración de este tipo de inmuebles. En lo que respecta a la valoración con finalidad hipotecaria (aquella que se realiza para poder utilizar una vivienda protegida como garantía de un préstamo hipotecario), podemos destacar los siguientes aspectos diferenciales, que debes tener en cuenta si eres propietario o comprador de una:

 

¿Cómo se valora una vivienda cuyo destino es el alquiler?

Aunque hasta hace poco tiempo el alquiler era una opción minoritaria en España a la hora de habitar una vivienda, lo cierto es que en los últimos tiempos las dificultades de acceso a la compra y el cambio de mentalidad de parte de la demanda han dado un importante impulso a este mercado y, con ello, al deseo, tanto de empresas como de propietarios particulares, de invertir sus ahorros en inmuebles residenciales para destinarlos al alquiler de largo plazo.

En este contexto, resulta más interesante que nunca explicar con un poco más de detalle cuál es la metodología técnica que se emplea para la valoración de un inmueble alquilado o destinado al alquiler, esencialmente con la finalidad de conocer su valor de mercado.

Para llevar a cabo este tipo de valoraciones se emplea el denominado “método de actualización de rentas” que, como indicábamos en nuestro Glosario de Términos del Mundo de la Valoración, consiste en “proyectar los ingresos que recibirá el propietario y los gastos que afrontará durante el periodo de tiempo en que un inmueble pueda estar alquilado, descontándolos hasta su valor presente o actual con un tipo de interés a largo plazo que incluya la prima de riesgo apropiada”. Es decir, este método se basa en la idea de que lo que un inmueble vale hoy se puede calcular a partir de los beneficios económicos futuros que se van a obtener gracias a su explotación. El método se compone de los siguientes pasos:

La fórmula matemática utilizada para el descuento de los flujos de caja, que puedes ver a continuación, implica que cuanto más lejano en el tiempo se encuentre un beneficio futuro, menor será su valor actual. Por ese motivo, los flujos de caja proyectados para los años más lejanos tienen un peso muy pequeño en el valor actual del inmueble. Por ejemplo, una renta neta de 6.000 €/anuales, descontada a una tasa del 5%, tendrá un valor actual de 4.700 € si se percibe dentro de 5 años, y solo de 1.388 si se percibe dentro de 30.

Como hemos visto, valorar una vivienda destinada al alquiler requiere de un profundo conocimiento técnico y de mercado, ya que exige, además de la correcta identificación de las rentas y tasas de rentabilidad actuales, la proyección sensata del comportamiento de los alquileres en el futuro, por lo que es más que recomendable confiar estas valoraciones a sociedades de tasación homologadas, proveedores profesionales cuya amplia experiencia garantiza que sean capaces de evaluar con rigor la viabilidad de la inversión y de advertirnos de cualquier riesgo relacionado con la misma.

 

 

 

 

 

¿Por qué la ocupación ilegal afecta al valor de los inmuebles?

El diario elEconomista publica una tribuna de opinión de nuestra Secretaria General Paloma Arnaiz y José Antonio López Torralba, Director Técnico AVM de CBRE, en la que se explica por qué la ocupación ilegal afecta al valor de los inmuebles. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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¿Qué información sobre tu vivienda contiene una tasación?

En esta infografía detallamos las 7 informaciones más importantes que encontrarás en el informe de tasación que tendrás que proporcionar para contratar una hipoteca:

  • El valor de mercado
  • La superficie
  • Errores en la información catastral
  • Errores en las escrituras
  • Estado de conservación
  • Riesgos del entorno
  • Adaptación a la normativa urbanística

Infografía qué información sobre tu vivienda contiene una tasación

Además de todo lo anterior, ten en cuenta estas 3 alertas sobre el valor de tasación:

  • El informe indicará si existe una probabilidad elevada de que el valor actual de la vivienda baje de forma significativa en los años siguientes.
  • Si la vivienda está alquilada, el informe recogerá el efecto de ese alquiler en el valor.
  • El valor de tasación quedará reflejado en la escritura de hipoteca y, en el futuro, será considerado el valor de subasta si el banco ejecuta la hipoteca. ¡Es importante que estés de acuerdo con el valor escriturado!

En conclusión: la tasación no es un mero “gasto” de la hipoteca… ¡es una auténtica inversión! Aprovéchala para descubrir y eliminar tus riesgos al comprar o vender un inmueble.

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