¿Se unirá la banca a la senda de pérdidas de las inmobiliarias cotizadas?

Paloma Arnaiz, nuestra Secretaria General, responde a través de este artículo a la pregunta de Brainsre News sobre cómo van a impactar en los balances de las entidades financieras los ajustes en las valoraciones de las carteras inmobiliarias que hemos visto en las compañías cotizadas. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Las noticias de las últimas semanas vienen dando cuenta de las pérdidas experimentadas por algunas inmobiliarias cotizadas y SOCIMIS, tanto por la vía de los ingresos como en sus beneficios contables, y que derivarían, entre otros motivos, del impacto negativo que la crisis de la COVID ha ejercido sobre el valor de mercado de los activos que conforman sus carteras inmobiliarias. Toda vez que los balances de las entidades financieras tienen también una cierta dependencia del comportamiento de sus activos inmobiliarios, es razonable preguntarse si veremos en los resultados contables de la banca un efecto similar al sufrido por estas compañías cotizadas.

En breves palabras, podemos decir que esto es altamente improbable, aunque sin duda el calado de la pregunta amerita profundizar un poco más en cuáles son las diferencias más importantes entre ambas situaciones. Previamente, resulta útil aclarar que, mientras que la reducción de los ingresos de las compañías es consecuencia, principalmente, de la disminución de las rentas de arrendamiento de los activos, la cifra de beneficios se ve afectada, además, por cuestiones de índole contable, dado que la normativa aplicable obliga a anotar en la cuenta de pérdidas y ganancias las diferencias de valor de la cartera (este año, negativas) entre un ejercicio y el anterior.

Dicho lo cual, podemos identificar algunas cuestiones diferenciales que explicarían las escasas probabilidades de que los activos inmobiliarios vayan a suponer un quebradero de cabeza para los bancos este año.

En primer lugar, es preciso señalar que el uso dado por la banca a los inmuebles está intrínsecamente ligado a su actividad financiadora y, por tanto, es también muy específico el tratamiento contable aplicado a los mismos.  Así, mientras una compañía inmobiliaria o una SOCIMI adquieren y explotan inmuebles para obtener de esta actividad un rendimiento directo, para las entidades financieras los inmuebles tienen, fundamentalmente, dos propósitos: servir de garantía de préstamos hipotecarios (no siendo, por tanto, propiedad del banco, sino del hipotecado), o bien, en el caso de los activos adjudicados en pago de deudas, ser vendidos en el mercado con el objetivo de compensar los importes de los préstamos fallidos. Los inmuebles pertenecientes a ambas categorías deben ser revalorados con una cierta periodicidad, establecida por la normativa contable bancaria, pudiendo en efecto las diferencias de valor que se determinen ejercer un cierto impacto sobre los balances, aunque mucho más relativo que el aplicable a empresas de otra naturaleza, según veremos.

Los activos inmobiliarios adjudicados (cuyo volumen total se ha reducido de forma muy significativa en los últimos años) se deben valorar por su valor de mercado, si bien su máximo valor contable será su importe de adjudicación, por lo que eventuales pérdidas de valor, si no están por debajo de su valor “histórico”, no darán lugar a la necesidad de realizar nuevas provisiones. Sensu contrario, un incremento de valor tampoco se refleja en balance, como sí pueden hacer corporaciones privadas que sigan un criterio de reconocimiento en balance de los activos mark to market.

Por su parte, las garantías inmobiliarias que respaldan aquellos créditos cuya devolución es dudosa, o de los que se debe hacer un seguimiento especial, se contabilizan según su valor hipotecario, un valor que las sociedades de tasación obtienen considerando un escenario prudente o conservador de evolución del mercado, y en el que se excluye cualquier componente especulativo de los precios. El uso de esta base de valor, cuya utilidad comienza ahora a ser reconocida en todo el mundo (pese a llevar casi 20 años funcionando en España), es sin duda clave a la hora de mitigar los efectos de los vaivenes del mercado sobre los balances bancarios.

A ello debemos sumar la política marcadamente prudente que ha caracterizado la gestión del riesgo de las entidades desde el año 2013, reflejada en unas cifras de loan to value (porcentaje de préstamo sobre el valor de la garantía) particularmente bajas, como se viene apreciando en las estadísticas publicadas por el Banco de España, y que igualmente contribuyen a mitigar la importancia de las variaciones en el valor de las garantías.

Finalmente, cabe destacar el factor de la composición tipológica de las carteras de los bancos, las cuales agrupan activos mayoritariamente residenciales, en los cuales el impacto de la pandemia está siendo, por el momento, muy contenido, con variaciones de precios que reflejan una situación básicamente estable. Teniendo en cuenta que, por su naturaleza, esta pandemia está afectando especialmente al rendimiento y valor de inmuebles como los locales y centros comerciales, los hoteles y, en menor medida, las oficinas, que solo ocupan una parte minoritaria de las carteras bancarias, es lógico que el mayor impacto esté siendo sufrido por las compañías inmobiliarias centradas en la explotación de este tipo de activos.

En definitiva, tanto el papel de los inmuebles en la actividad bancaria como la buena urdimbre del tejido hipotecario español (gestión prudente del riesgo unida a un sistema de valoración regulado y altamente profesionalizado) son motivos para no temer ningún tipo de descalabro de los balances bancarios por influencia de la pandemia en el mercado inmobiliario.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Glosario de términos del sector de la tasación

En las dos siguientes infografías se describen los principales términos técnicos que aparecen en los informes de valoración y que es importante conocer para interpretarlos correctamente.

Desde el valor de mercado, hipotecario, de reemplazamiento o máximo legal hasta la superficie útil, construida y construida con zonas comunes, pasando por el método de comparación, residual, de actualización de rentas y de coste, el comparable/testigo, la homogeneización, la depreciación, la advertencia y el condicionante.

Descubre todos los detalles a continuación.

 

 

Ejemplo de Advertencia: “Se advierte que existen discrepancias entre la superficie real del inmueble y su descripción registral o catastral. Se recomienda su correcta inscripción”.

Ejemplo de Condicionante: “El valor de tasación queda condicionado a que los resultados de la comprobación del régimen de protección arquitectónica del inmueble no modifiquen los supuestos contemplados en el presente informe”.