El 3×1 de la tasación hipotecaria. ¿A quiénes sirve?

Dentro del amplio mundo de la valoración, solemos destacar especialmente la labor y beneficios de un producto muy concreto: la tasación hipotecaria. Esto ocurre, en parte, porque constituye uno de los segmentos de trabajo más voluminosos (prácticamente, el 50% de todas las valoraciones que realizan las sociedades de tasación) y, en parte, porque tiene unas características específicas que la convierten en un producto con una utilidad y una relevancia especiales. En efecto, una de sus principales diferencias respecto de las valoraciones para otras finalidades, realizadas “a título particular”, es que están pensadas para proteger y servir a los propósitos de varios agentes a la vez (se dice que son valoraciones “con efectos ante terceros”)en lugar de limitar su validez exclusivamente para su solicitante.

En el siguiente vídeo nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, te cuenta con más profundidad cuál ha sido la evolución de la tasación hipotecaria y por qué, a día de hoy, constituye un 3×1 con capacidad de responder a las necesidades de todos los afectados por ella:

Como hemos explicado en otras ocasiones, la tasación hipotecaria es aquella valoración, exigida por la ley, que sirve para que pueda otorgarse un préstamo hipotecario, utilizando un determinado inmueble como garantía de devolución de ese crédito.

Cuando se reguló por primera vez en España, la tasación hipotecaria únicamente se exigía para la constitución de aquellos préstamos hipotecarios que, posteriormente, fueran a formar parte de títulos o cédulas hipotecarias, es decir, de bonos de deuda vendidos por las entidades financieras y que les sirven para refinanciarse. Esos títulos son comprados por empresas o personas que invierten sus ahorros a cambio de una determinada rentabilidad, y la Ley pretendía asegurar que lo hicieran con plena seguridad, para lo cual era imprescindible que los préstamos hipotecarios que los sustentaban tuvieran sus garantías inmobiliarias adecuadamente valoradas. Por tanto, originalmente la tasación hipotecaria se ideó para proteger a los inversores, que, en realidad, somos cualquiera de nosotros cuando compramos un bono.

Lo cierto es, sin embargo, que muy pronto se vio la importancia que la tasación tenía también para el propio banco: al tratarse de un informe certificado por una empresa independiente, le permitía analizar de forma objetiva si estaba concediendo un préstamo avalado por una garantía inmobiliaria lo suficientemente valiosa. Con el tiempo, el propio Banco de España acabó, de hecho, estableciendo la obligación de que cualquier préstamo hipotecario otorgado por un banco, tanto si iba a ser titulizado como si no, contase con una tasación hipotecaria independiente.

Pero las utilidades de la tasación hipotecaria van, todavía, más allá. Las legislaciones en materia de protección del consumidor que se han ido aprobando en España se han apoyado en la tasación hipotecaria para establecer normas en beneficio de los hipotecados. Así, en 2015, la Ley impuso que, en caso de impago y ejecución de un préstamo hipotecario, el valor por el que se subasten los inmuebles no puede ser establecido unilateralmente por la entidad financiera, sino que se debe calcular como un cierto porcentaje del valor de tasación. De esta manera, la tasación pasó a ser un documento que también informa y protege al consumidor, lo que, de hecho, hace que sea conveniente para el consumidor pagar la tasación y convertirse en su dueño.

En resumen, la tasación hipotecaria es un auténtico 3×1. Con un único informe, se protegen y equilibran los intereses de consumidores, bancos e inversores. Una tasación independiente y de calidad asegura: (1) que el banco otorgue un buen crédito, salvaguardando su estabilidad financiera; (2) que el consumidor reciba un buen crédito, protegiendo sus intereses futuros en caso de ejecución; y (3) que los inversores puedan invertir su dinero con plena seguridad y tranquilidad. Como es lógico, para lograr este equilibrio es imprescindible la objetividad y la independencia, ya que la tasación no podrá plegarse ni responder a los intereses particulares de ninguno de esos tres actores.

Para garantizar esa independencia, existen en España las sociedades de tasación, empresas reguladas y homologadas por el Banco de España que garantizan la máxima calidad de un producto tan importante como éste.

 

Por qué España necesita expertos independientes para distribuir los fondos europeos de reconstrucción

Idealista publica una tribuna de opinión de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz e Íñigo Amiano, Presidente de Krata Sociedad de Tasación, en la que explican por qué España necesita expertos independientes para distribuir los fondos europeos de reconstrucción. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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La estrategia europea para solventar la crisis económica provocada por la pandemia del covid-19 consiste, ‘grosso modo, en destinar un importante paquete de recursos económicos (donde, aproximadamente, el 50% de los fondos previstos consistirán en subvenciones a fondo perdido) a la transformación de algunas industrias y sectores económicos.

Se pretende con ello reforzar con recursos públicos aquellas actividades con mayor potencial de ser tractoras en las próximas décadas (en principio, asociadas a la transformación tecnológica, a la explotación de datos, a la inteligencia artificial, a la bioingeniería y la genética, así como al desarrollo de nuevas formas de producción de energía) y, simultáneamente, transformar y adecuar aquellas industrias ya existentes (y con futuro), de forma que contribuyan a mitigar el cambio climático, bien sea reduciendo emisiones, reduciendo el consumo energético, reduciendo al mínimo los residuos en la producción (por medio del reciclaje y la reutilización), bien compensando las emisiones de CO2 por medio de esquemas de reforestación o mediante la compra de derechos de emisión.

Todos los países de la Unión Europea, y España no es, ni mucho menos, la excepción, han diseñado su propia estrategia para la distribución de estos fondos, distinguiendo y priorizando entre sectores, programas, calendarios, etc. En todo caso, es indudable que, para que estos programas tengan verdadero éxito, han de ser distribuidos a aquellos operadores dentro del sector que realmente los necesitan, que detallen suficientemente su aplicación, que se entreguen en plazo y forma para que realmente sean útiles y que puedan posteriormente ser evaluados objetivamente para identificar la pertinencia y eficacia del apoyo concedido.

Uno de los sectores hacia el que se canalizará una parte importante de las ayudas es, en concreto, el de la rehabilitación inmobiliaria y, más ampliamente, el de la regeneración urbana de las calles y barrios, habida cuenta de que, entre otras cosas, nuestro envejecido parque inmobiliario es el responsable de la emisión de un elevado porcentaje de los gases de efecto invernadero y que, en términos generales, se encuentra muy envejecido y es energéticamente ineficiente. Este será, de hecho, el sector que concentrará el segundo importe más elevado de todo el Plan de Recuperación.

Ahora bien, es indudable que, para garantizar una utilización económicamente racional y eficiente de los recursos que a ello de destinen, será imprescindible, como previamente indicábamos, que los proyectos candidatos a ser subvencionados sean sometidos a una evaluación que cumpla con dos requisitos básicos: por un lado, ser técnicamente exigente en cuanto a los criterios constructivos y de mejora de la eficiencia energética con los que se deberá llevar a cabo la intervención y, por otro, ser rigurosamente independiente, por cuanto ha de ser un tercero no implicado en la operación quien determine si es económicamente viable.

En este sentido, la herramienta que otorga fiabilidad, objetividad y criterio técnico solvente a la canalización de estas ayudas es que el procedimiento de evaluación y control de los fondos se sustente en los análisis y valoraciones realizadas por las sociedades de tasación homologadas que, con su experiencia de más de 40 años en la provisión de servicios como expertos independientes, son capaces de aunar, tanto los conocimientos técnicos que resultan específicamente necesarios para actuar dentro del ámbito inmobiliario, como los requisitos de independencia y solvencia (por su capacidad de prestar servicio en todo el territorio nacional), que son imprescindibles para garantizar una evaluación plenamente objetiva.

Un experto independiente, particularmente en lo que se refiere a la transformación del parque inmobiliario (aunque ni mucho menos limitado a este ámbito, pues los asociados de AEV tienen una profunda experiencia en la actuación como perito independiente en los ámbitos industriales, financieros y de propiedad intelectual), es un instrumento eficaz y económico para resolver las incertidumbres sobre la conveniencia o no de conceder una determinada ayuda, para calcular el alcance técnico y económico de la inversión que sería objeto de ayudas públicas y para realizar un seguimiento profesional del resultado de las actuaciones aprobadas.

De hecho, cuanto más exigentes son los requisitos técnicos para la otorgación de las ayudas, más imprescindible se vuelve la independencia, profesionalidad y capacidad técnica del experto contratado. En este sentido, las sociedades de tasación que integran la AEV, así como el resto de sus asociados, cuyo común denominador es su condición de expertos en el análisis y valoración de inversiones en activos productivos, están en condiciones de aportar claridad y rigor en el proceso de concesión de ayudas, tanto dando apoyo a la Administración Pública que convoca la ayuda, evaluando los proyectos presentados o incluso anticipando escenarios “sensatos” a los que los proyectos deberían ajustares, como integrándose en los proyectos de los solicitantes de ayudas a modo de garantía de viabilidad y cumplimiento para la Administración Pública que debe autorizarlos.

Para ello, bastaría con que los programas de concesión de ayudas establecieran el requisito de contar con expertos independientes en alguna de las fases del programa. Naturalmente, es necesario que quien ocupe este papel clave cuente con unos mínimos recursos, capacidades técnicas y tecnológicas, y unos estándares técnicos de primer nivel. Y aquí es donde las sociedades de tasación, justamente por ser sociedades reguladas y supervisadas por el banco de España, pueden y deben actuar de forma completamente independiente y objetiva, sumando a esta virtud su conocimiento concreto y específico de las particularidades relativas a la gestión, valoración e intervención en activos inmobiliarios.

Íñigo Amiano, Presidente de Krata Sociedad de Tasación
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

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¿Se unirá la banca a la senda de pérdidas de las inmobiliarias cotizadas?

Paloma Arnaiz, nuestra Secretaria General, responde a través de este artículo a la pregunta de Brainsre News sobre cómo van a impactar en los balances de las entidades financieras los ajustes en las valoraciones de las carteras inmobiliarias que hemos visto en las compañías cotizadas. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Las noticias de las últimas semanas vienen dando cuenta de las pérdidas experimentadas por algunas inmobiliarias cotizadas y SOCIMIS, tanto por la vía de los ingresos como en sus beneficios contables, y que derivarían, entre otros motivos, del impacto negativo que la crisis de la COVID ha ejercido sobre el valor de mercado de los activos que conforman sus carteras inmobiliarias. Toda vez que los balances de las entidades financieras tienen también una cierta dependencia del comportamiento de sus activos inmobiliarios, es razonable preguntarse si veremos en los resultados contables de la banca un efecto similar al sufrido por estas compañías cotizadas.

En breves palabras, podemos decir que esto es altamente improbable, aunque sin duda el calado de la pregunta amerita profundizar un poco más en cuáles son las diferencias más importantes entre ambas situaciones. Previamente, resulta útil aclarar que, mientras que la reducción de los ingresos de las compañías es consecuencia, principalmente, de la disminución de las rentas de arrendamiento de los activos, la cifra de beneficios se ve afectada, además, por cuestiones de índole contable, dado que la normativa aplicable obliga a anotar en la cuenta de pérdidas y ganancias las diferencias de valor de la cartera (este año, negativas) entre un ejercicio y el anterior.

Dicho lo cual, podemos identificar algunas cuestiones diferenciales que explicarían las escasas probabilidades de que los activos inmobiliarios vayan a suponer un quebradero de cabeza para los bancos este año.

En primer lugar, es preciso señalar que el uso dado por la banca a los inmuebles está intrínsecamente ligado a su actividad financiadora y, por tanto, es también muy específico el tratamiento contable aplicado a los mismos.  Así, mientras una compañía inmobiliaria o una SOCIMI adquieren y explotan inmuebles para obtener de esta actividad un rendimiento directo, para las entidades financieras los inmuebles tienen, fundamentalmente, dos propósitos: servir de garantía de préstamos hipotecarios (no siendo, por tanto, propiedad del banco, sino del hipotecado), o bien, en el caso de los activos adjudicados en pago de deudas, ser vendidos en el mercado con el objetivo de compensar los importes de los préstamos fallidos. Los inmuebles pertenecientes a ambas categorías deben ser revalorados con una cierta periodicidad, establecida por la normativa contable bancaria, pudiendo en efecto las diferencias de valor que se determinen ejercer un cierto impacto sobre los balances, aunque mucho más relativo que el aplicable a empresas de otra naturaleza, según veremos.

Los activos inmobiliarios adjudicados (cuyo volumen total se ha reducido de forma muy significativa en los últimos años) se deben valorar por su valor de mercado, si bien su máximo valor contable será su importe de adjudicación, por lo que eventuales pérdidas de valor, si no están por debajo de su valor “histórico”, no darán lugar a la necesidad de realizar nuevas provisiones. Sensu contrario, un incremento de valor tampoco se refleja en balance, como sí pueden hacer corporaciones privadas que sigan un criterio de reconocimiento en balance de los activos mark to market.

Por su parte, las garantías inmobiliarias que respaldan aquellos créditos cuya devolución es dudosa, o de los que se debe hacer un seguimiento especial, se contabilizan según su valor hipotecario, un valor que las sociedades de tasación obtienen considerando un escenario prudente o conservador de evolución del mercado, y en el que se excluye cualquier componente especulativo de los precios. El uso de esta base de valor, cuya utilidad comienza ahora a ser reconocida en todo el mundo (pese a llevar casi 20 años funcionando en España), es sin duda clave a la hora de mitigar los efectos de los vaivenes del mercado sobre los balances bancarios.

A ello debemos sumar la política marcadamente prudente que ha caracterizado la gestión del riesgo de las entidades desde el año 2013, reflejada en unas cifras de loan to value (porcentaje de préstamo sobre el valor de la garantía) particularmente bajas, como se viene apreciando en las estadísticas publicadas por el Banco de España, y que igualmente contribuyen a mitigar la importancia de las variaciones en el valor de las garantías.

Finalmente, cabe destacar el factor de la composición tipológica de las carteras de los bancos, las cuales agrupan activos mayoritariamente residenciales, en los cuales el impacto de la pandemia está siendo, por el momento, muy contenido, con variaciones de precios que reflejan una situación básicamente estable. Teniendo en cuenta que, por su naturaleza, esta pandemia está afectando especialmente al rendimiento y valor de inmuebles como los locales y centros comerciales, los hoteles y, en menor medida, las oficinas, que solo ocupan una parte minoritaria de las carteras bancarias, es lógico que el mayor impacto esté siendo sufrido por las compañías inmobiliarias centradas en la explotación de este tipo de activos.

En definitiva, tanto el papel de los inmuebles en la actividad bancaria como la buena urdimbre del tejido hipotecario español (gestión prudente del riesgo unida a un sistema de valoración regulado y altamente profesionalizado) son motivos para no temer ningún tipo de descalabro de los balances bancarios por influencia de la pandemia en el mercado inmobiliario.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Glosario de términos del sector de la tasación

En las dos siguientes infografías se describen los principales términos técnicos que aparecen en los informes de valoración y que es importante conocer para interpretarlos correctamente.

Desde el valor de mercado, hipotecario, de reemplazamiento o máximo legal hasta la superficie útil, construida y construida con zonas comunes, pasando por el método de comparación, residual, de actualización de rentas y de coste, el comparable/testigo, la homogeneización, la depreciación, la advertencia y el condicionante.

Descubre todos los detalles a continuación.

 

Ejemplo de Advertencia: “Se advierte que existen discrepancias entre la superficie real del inmueble y su descripción registral o catastral. Se recomienda su correcta inscripción”.

Ejemplo de Condicionante: “El valor de tasación queda condicionado a que los resultados de la comprobación del régimen de protección arquitectónica del inmueble no modifiquen los supuestos contemplados en el presente informe”.