El precio de compra y la tasación no coinciden… ¿y ahora qué?

Comprar una vivienda es, sin duda, la mayor inversión en la vida de muchas personas, además de una de las más ilusionantes. Por otra parte, la gran mayoría debemos recurrir a un préstamo hipotecario para poder pagarla. Y es precisamente aquí donde solemos percatarnos de la importancia de la tasación, ya que el valor certificado en la misma será el que el banco tome como referencia para establecer el importe máximo de hipoteca al que podemos optar. Surgen entonces las incertidumbres: “¿qué pasa si la tasación no coincide con el precio de compra?”

En este sentido, lo primero que debemos saber es que lo más habitual es que ambos valores coincidan sensiblemente, presentando en todo caso diferencias relativamente pequeñas. Y es que, tanto el comprador y el vendedor en su proceso de negociación como la sociedad de tasación al realizar el informe tienen un objetivo común: determinar el valor de mercado del inmueble, por lo que es normal que acaben coincidiendo en sus apreciaciones.

Esto quiere decir que, cuando tiene lugar una diferencia importante entre el valor de tasación y el precio de la compra, puede deberse en muchas ocasiones a que la transacción se ha cerrado en un precio que está por encima o por debajo del valor de mercado del inmueble, por algún motivo relacionado con las circunstancias o preferencias particulares del comprador o del vendedor. A continuación, vamos a ver algunos casos concretos que pueden tener lugar, y a analizar sus posibles causas y soluciones:

  • El valor de tasación está muy por encima del precio de compra: cuando esto sucede, quiere decir que la transacción se ha cerrado muy por debajo del valor de mercado del inmueble. Quizás el vendedor tenía prisa, o se ha visto obligado a bajar el precio por algún motivo (para hacer frente a deudas, para acometer otra inversión, etc); en cualquier caso, el precio de compra se aproxima más a un valor de liquidación, por lo que no coincide con la valoración de mercado que se realiza en la tasación.

Aunque esta situación nos pueda alegrar, pues lógicamente nos ahorra complicaciones en relación con la concesión de la hipoteca, debemos tener en cuenta algunas consideraciones de tipo fiscal. La adquisición de una vivienda tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe pagar el comprador, y cuya base imponible es “el valor real del bien transmitido” (artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre). Con el término “valor real”, la ley se refiere al valor de mercado.

Por tanto, si tributamos únicamente por el precio de compra, la Administración puede detectar una irregularidad y exigirnos el pago del resto del impuesto. Por eso, puede ser útil solicitar a la Comunidad Autónoma correspondiente una valoración previa vinculante, en la que la propia Administración nos informa sobre cuál es el valor mínimo por el que se deberá tributar la compraventa.

  • El valor de tasación se encuentra ligeramente por debajo del precio de compra: este es el caso que más suele preocupar a los compradores que disponen de los ahorros justos para hacer frente a la entrada de la hipoteca. En esta situación, podemos buscar una forma alternativa de financiar el importe de entrada que falta (por ejemplo, mediante un préstamo personal), o incluso solicitar una tasación de contraste a otra empresa diferente.

El hecho de que en España el mercado sea poco transparente, al contrario de lo que sucede en países como Estados Unidos, donde existen bases de datos y registros públicos con los precios de transacción reales de los inmuebles, hace que la valoración no sea una ciencia exacta: a veces, pueden existir ligeras diferencias de apreciación sobre el valor de un mismo inmueble. Podríamos decir que el valor de mercado no es un valor “puntual”, sino que se encuentra dentro de una cierta “horquilla”, por lo que es normal que existan ligeras diferencias entre distintas valoraciones de un mismo inmueble.

  • El valor de tasación es muy inferior al precio de compra: si se nos plantea esta situación, debemos analizar cuál es el origen de la discrepancia. Es posible que, en la negociación, hayamos accedido a pagar un precio que está por encima de lo que pagaría el comprador medio, porque estamos especialmente interesados en ese inmueble en concreto (mira este post en el que hablamos del valor especial… ¿eres un comprador especial?).

Asimismo, es posible que el precio de la compra incluya elementos que no pueden ser tomados en cuenta en la tasación, por ejemplo, objetos de mobiliario. También en algunas ocasiones sucede que ciertos elementos, como plazas de garaje o trasteros ligados a la vivienda, no pueden ser incluidos en la tasación por algún motivo: revisa con cuidado el apartado de observaciones y advertencias del informe para entender correctamente lo que se está tasando y por qué.

Aunque siempre es necesario hacerlo, leer con detenimiento la tasación será fundamental en estos casos. Una diferencia relevante de valor puede deberse a que se hayan identificado defectos de algún tipo en el inmueble: problemas de inscripción, incumplimientos o afecciones urbanísticas (por ejemplo, ampliaciones de superficie no permitidas), limitaciones legales, etc. Si tienes dudas, puedes pedir explicaciones a la sociedad de tasación y, si hubiese algún aspecto que no se ha tenido en cuenta, solicitar una revisión del informe.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, desde AEV te animamos a solicitar la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras. Hacerlo así te evitará sorpresas y, además, te ayudará a poder mantener una negociación más transparente y directa, con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a partir de un valor de mercado calculado de forma independiente y objetiva.

 

¿Cuántos valores tiene un inmueble?

Quizás esta situación te resulte familiar: estás pensando en comprar una casa y, tras negociar su precio, acuerdas pagar una cierta cantidad, pongamos por ejemplo 200.000 €. Entre la documentación de la venta, te aportan el último recibo pagado del IBI y compruebas queallí figura un valor de 150.000 €. Después, solicitas una tasación y el informe indica que la casa se puede hipotecar por 190.000 €. Y te preguntarás: “Pero… ¿no vale mi casa lo mismo para todo el mundo? ¿Cuántos valores puede tener un inmueble?”

Para responder a esta pregunta, acudamos a otro ejemplo: imagina que varios de tus familiares vivieran en el mismo edificio, y que, un día, saliese a la venta uno de los pisos de ese bloque. ¿Valdría ese piso lo mismo para ti que para el resto de posibles interesados? Con este sencillo caso ya puedes intuir que el valor de un inmueble depende de la finalidad con la que se esté valorando y que, efectivamente, un inmueble puede tener múltiples valores.

En el ámbito técnico, estos distintos valores se denominan bases de valor. La elección de una base de valor u otra tiene que ver con el propósito con el cual se esté realizando la valoración, y determinará tanto el método de valoración utilizado como los resultados.

A continuación, te describimos brevemente las características de las bases de valor más frecuentes o conocidas: