Valorar los inmuebles, el gran desafío que plantea el metaverso al ladrillo

Idealista publica un artículo en el que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, reflexiona sobre el gran desafío que plantea el «metaverso» en el sector inmobiliario. Clicar aquí para acceder a la versión online.

Los retos que plantea el metaverso al sector inmobiliario

El desarrollo del mundo digital aumentará la transparencia, aunque será necesario plantear criterios para tasar suelos e inmuebles

Tal y como profetizó Steven Spielberg en su película Ready Player One (2018), la existencia de universos digitales en los que los humanos podamos desarrollar una suerte de vida paralela ya es una realidad. Los metaversos han llegado para quedarse, e incluso quienes hoy piensen que son solo un entretenimiento propio de jóvenes y adolescentes, acabarán probablemente usándolos con la misma frecuencia e intensidad con que hoy compran por Internet, una vía que, hace no tanto, nos podía parecer menos intuitiva, o incapaz de sustituir a la compra tradicional.

Los metaversos son espacios virtuales de interacción que combinan, por un lado, las ventajas del ámbito digital (rapidez, inmediatez y supresión del concepto de distancia) con las del medio físico (la posibilidad de dotar de corporeidad y emoción al acto de la comunicación). Como tales, serán (junto con las oficinas, el teléfono, las páginas web y las apps) otra más de las vías de comercialización para las empresas de todos los ramos. Eso incluye, por supuesto, a las empresas inmobiliarias, que no solo dispondrán de espacios propios en el metaverso donde ‘encontrarse’ con sus clientes, sino que, además, podrán publicitarse indirectamente a través del diseño de los espacios arquitectónicos donde se ubiquen el resto de empresas. El metaverso es, sin duda, el nuevo ‘place to be’.

Lo cierto es, no obstante, que la aparición de los metaversos tiene consecuencias más hondas que la mera emoción de la novedad y la diversión que nos puedan proporcionar. Una nueva dimensión de realidad requiere de sus respectivas nuevas leyes (las aplicables al mundo físico no tienen por qué ser necesariamente válidas), y de reglas de traducción entre las acciones que se desarrollan en el metaverso y sus consecuencias en el mundo real. Especialmente, teniendo en cuenta que el dinero que nos gastaremos en el metaverso no es ficción, sino contante y sonante (quizás, invertido en la compra de monedas digitales con las que operar en una economía alternativa).

Entre otras cosas, el metaverso abre todo un nuevo campo de acción al ejercicio de la valoración. Por una parte, porque las parcelas y edificios virtuales, “físicamente” ubicados en lugares concretos de los metaversos, tendrán su propio valor de mercado, y seguramente no está lejos el día en que sea conveniente contar con una valoración profesional para adquirir o vender una propiedad en el metaverso.

En este sentido, será interesante asistir al descubrimiento de los criterios de valoración de este tipo de activos, que serán tan diversos como los distintos metaversos que puedan ir surgiendo, cada uno de los cuales tendrá sus posibilidades y limitaciones en cuanto al diseño e implantación de los espacios. Desde luego, no es descabellado pensar en la de ‘metatasador’ como una de las nuevas profesiones digitales ligadas a estos nuevos mundos.

Por otra parte, esta realidad digital brinda infinitas posibilidades para la mejora de la transparencia y la seguridad de las transacciones realizadas en el mundo real. Asentada sobre la tecnología ‘blockchain’, permitirá disponer de constancia casi notarial sobre los detalles de las operaciones realizadas por este medio, así como de registros transparentes y verificables de los precios pagados, lo que contribuirá a hacer desaparecer la tradicional opacidad del mercado inmobiliario y a dotar de nuevas herramientas y mejor información a las empresas de valoración.

Aunque aún se encuentra en proceso de creación, no cabe duda de que el metaverso puede ser una apasionante novedad para el sector inmobiliario en su conjunto, y para el de la valoración en particular. Una industria que, como esta, ha superado con creces el reto digital, sabrá encontrar su lugar en todas las realidades que están por llegar.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

¿Cómo se trabaja con los ‘testigos’ o comparables en las valoraciones?

En muchas ocasiones hemos indicado que el “método de comparación” es el procedimiento de valoración más ampliamente utilizado. Como definíamos en nuestro Glosario de Términos, consiste en “comparar el inmueble que se valora con otros que sean similares en características y ubicación, y que se hayan vendido u ofertado recientemente”. 

De hecho, el método de comparación se encuentra en la base de cualquier otro método que se utilice, puesto que, en último término, para valorar siempre es necesario recurrir a la observación del propio mercado, ya sea para identificar directamente precios de venta o renta de inmuebles similares al que se valora, o para obtener otro tipo de datos que, indirectamente, nos puedan ayudar a deducir el valor de inmuebles de los que no existen tantas evidencias de renta o de venta; por ejemplo, precios de reserva de habitaciones para valorar hoteles, importe de matrículas para valorar colegios o precios de venta de los productos fabricados para valorar una explotación. 

En este post nos referiremos, por ser el caso más común, a la aplicación del método de comparación para valorar viviendas y otros inmuebles sencillos, de los cuales suelen existir suficientes evidencias de venta: plazas de garaje, locales comerciales, naves industriales o parcelas de terreno para unifamiliares, entre otros.  

Como también definíamos en el Glosario de Términos, un comparable o testigo es “un inmueble del que se conoce o se puede deducir el precio de venta, y que es similar, en ubicación y características, al inmueble que se valora”. Los comparables adecuados para su uso en el método de comparación serían aquellos inmuebles que puedan considerarse alternativas de compra reales para alguien que se planteara comprar el inmueble que se está valorando, por lo que, entre otras cosas, deben encontrarse en localizaciones próximas o lo más similares posible. La Orden ECO 805/2003 establece, para finalidades reguladas (entre otras, las valoraciones de garantías hipotecarias) la obligación de aportar un mínimo de 6 comparables, si bien cuanto más amplia sea la muestra elegida, mejor se podrá caracterizar o entender el mercado local. 

Una vez que se dispone de la muestra de comparables, se procede a realizar un proceso de homogeneización, que consiste en corregir los precios de los testigos (que se suelen expresar en €/m²) en función de las diferencias que presenten respecto del inmueble que se está valorando. A modo de ejemplo (y de manera muy simplificada, pues las técnicas de homogeneización son variadas y de distinta complejidad), el criterio de las correcciones podría explicarse así: 

  • Si el testigo es de mejor calidad constructiva que el inmueble valorado, se corrige el precio del testigo a la baja. 
  • Si el testigo tiene unas zonas comunes peores que las del inmueble valorado, se corrige el precio del testigo al alza. 
  • Etc. 

De esta manera, tomando en cuenta las distintas características de los inmuebles (calidad, estado de conservación, ubicación, superficie, zonas comunes, instalaciones, eficiencia energética, etc.), se van corrigiendo sucesivamente todos los testigos, hasta obtener una muestra final de inmuebles que serían totalmente comparables con el valorado. A partir de los precios corregidos de dicha muestra, se obtendrá el valor unitario del inmueble (en €/m²) que, multiplicado por su superficie, dará lugar al valor final (en €). 

Idealmente, como ocurre en mercados muy transparentes (p.ej. el estadounidense), deberían existir registros públicos en los que consultar los precios de venta reales de los comparables. Sin embargo, dado que en España esa información no es públicamente accesible con el grado de detalle necesario, dichos precios de venta se deducen, en muchas ocasiones, a partir de los precios de oferta localizados en anuncios de venta. Así, una vez localizada la oferta, se realizan sobre la misma una serie de correcciones: 

  • Comprobación de los datos del inmueble (ubicación, superficie, etc.) mediante consulta de fuentes públicas (Catastro) y consulta al propio anunciante. 
  • Deducción del valor de cantidades que no correspondan al propio inmueble. Por ejemplo, de los anuncios de venta de viviendas se resta el precio de las plazas de garaje, trasteros y otros elementos vendidos simultáneamente, así como las cantidades que puedan corresponder a mobiliario. 
  • Deducción del valor de una cantidad, estimada por el tasador en función del conocimiento que tiene sobre el mercado local y de las conversaciones que pueda mantener con el anunciante, en concepto del descuento que se podría obtener tras una negociación con el vendedor. 
  • En su caso, deducción del valor de las cantidades que se deberían pagar al agente inmobiliario, en concepto de costes de comercialización

Como se puede apreciar, la aplicación práctica del método de comparación requiere de un profundo conocimiento del mercado y de las características de los inmuebles, por lo que es imprescindible, para contar con una valoración precisa y de calidad, confiar en proveedores profesionales, como las sociedades de valoración, que disponen de amplias y contrastadas bases de datos con las que garantizar que las técnicas de valoración se aplican de manera correcta.

La normativa española de valoración: alineada con el marco internacional

El IVSC —Consejo Internacional de Normas de Valoración, organismo global e independiente responsable de la emisión de normas de valoración a escala internacional— ha llevado a cabo recientemente, en colaboración con la AEV, un análisis sobre la alineación entre los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) y la norma española de valoración para finalidades reguladas, la Orden ECO 805/2003.

La conclusión global de dicho análisis es que la Orden ECO se encuentra ampliamente alineada con las IVS, y no existen, por tanto, contradicciones relevantes entre ambas normas. En un amplio artículo técnico firmado por Alexander Aronsohn (Director Técnico del IVSC) y Paloma Arnaiz (Secretaria General de la AEV), se ponen de manifiesto los detalles de dicho análisis y se señalan, de cara a una potencial revisión futura de la Orden ECO, aquellos elementos susceptibles de mejora para lograr una armonización aún mayor.

La Orden ECO 805/2003 es la norma de valoración de obligado cumplimiento en España para las valoraciones realizadas para cuatro finalidades específicas: la valoración de garantías de préstamos hipotecarios; la valoración a efectos contables de los activos de las compañías de seguros; la valoración de activos de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria; y valoración del patrimonio de los fondos de pensiones. Por tanto, su relevancia y representatividad dentro de la profesión de la valoración en España es considerable, y era deseo de la AEV evaluar en qué medida nuestra norma se encontraba o no alineada con las IVS, con el fin de tomar las acciones necesarias para asegurar, en futuras revisiones de la Orden ECO, una mayor identificación con las IVS.

Teniendo en cuenta las diferencias identificadas entre ambas normas, y dado que la Orden ECO es de obligado cumplimiento en España para las finalidades antes mencionadas, la conclusión de los autores es que, para que estas valoraciones se consideren acordes a las IVS, deberán cumplir con las IVS en cualquier aspecto o cuestión que no se encuentre expresamente especificado, definido o interpretado en la Orden ECO.

En el artículo se pone de manifiesto que, mientras que la Orden ECO se estableció en 2003, las IVS han experimentado varias revisiones sustanciales desde esta fecha (la edición actual de las se encuentra vigente desde el 31 de enero de 2022); adicionalmente, la profesión de la valoración se ha desarrollado ampliamente desde ese año. Por ello, la AEV y el IVSC han resaltado las diferencias entre ambos estándares, de cara a fomentar una mayor armonización con las IVS.

Tras una exposición detallada de dichas diferencias —por ejemplo, ausencia en la Orden ECO de determinados conceptos o definiciones presentes en las IVS, o el enfoque más prescriptivo de nuestra norma en la aplicación de los métodos de descuento de flujos de caja, entre otros—, los autores concluyen que, pese a que la Orden ECO se alinea ampliamente con las IVS y no hay contradicciones relevantes entre ellas, para que la Orden ECO cumpla plenamente con la edición actual de las IVS, y para ayudar a la armonización entre ambas normas, sería recomendable añadir los siguientes aspectos en la Orden ECO:

  • Un capítulo con los Principios Básicos de las IVS para el establecimiento de estándares y la valoración
  • Las definiciones contenidas en el Glosario de las IVS
  • Dentro de los informes de valoración, una sección sobre cumplimiento de las IVS
  • Un capítulo sobre el Alcance o Términos de Contratación del trabajo, acorde al epígrafe 101 de las IVS 101
  • El contenido mínimo de los informes establecido en el epígrafe 103 de las IVS
  • Obligación de llevar a cabo un análisis de sensibilidad para la determinación de valores basados en inputs no observables o estimados, lo que es particularmente útil durante períodos de incertidumbre (como la reciente pandemia de coronavirus).

Sin duda, las conclusiones de este estudio son muy positivas para la profesión de la valoración en España, toda vez que se acredita que la práctica profesional seguida en nuestro país no se encuentra en absoluto desalineada de las pautas y recomendaciones establecidas en el marco internacional. Pese a ello, los puntos de mejora puestos de manifiesto en el artículo deberían ser muy tenidos en cuenta, además de motivar una revisión y actualización de la Orden ECO 805/2003 que perfeccione su armonización con las IVS y, con ello, confirme el compromiso histórico de nuestro país con las mejores prácticas internacionales.

 

Metodologías robustas para la valoración de suelos: la asignatura pendiente del impuesto de plusvalía

El diario Brainsre News ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, sobre el impuesto de plusvalía.  Clicar aquí para acceder a la versión online.

suelos Valdebebas madrid fuente Shutterstock

El conocido como Impuesto de Plusvalía (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es, sin duda, uno de los que más debates ha suscitado en los últimos años entre contribuyentes, ayuntamientos y tribunales de justicia. Desde que en 2017 fuera declarada la inconstitucionalidad parcial de algunos de los artículos del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales que lo regula, estábamos a la espera de una reforma legislativa, que finalmente ha llegado obligada por una nueva sentencia judicial que hace imposible la aplicación de la vieja norma.

Esta nueva norma lleva a cabo una revisión de los métodos de cálculo del impuesto que, sin embargo, no ha abordado su principal debilidad conceptual: la enorme dificultad de calcular, con el debido rigor, el incremento de valor de un terreno a lo largo de los años por un sistema rápido, simple o automatizable. Y es que, si calcular el valor de un inmueble, y más especialmente de un terreno, fuera una cuestión fácil o directa, no existiría toda una industria profesional de la valoración especializada en esta disciplina.

De forma breve, podemos decir que el IIVTNU es un impuesto que grava la “renta potencial” obtenida por el contribuyente al vender un terreno urbano por un valor mayor del que pagó en el momento en que lo adquirió, e independientemente de lo que haya sucedido con el valor de las construcciones que puedan ubicarse sobre él. El procedimiento tradicional de cálculo de dicho incremento de valor —que, prácticamente, no ha variado con la reforma, salvo por la reducción de magnitud de los porcentajes aplicables— consiste en tomar el Valor Catastral del suelo en la fecha de venta y multiplicarlo por un determinado porcentaje anual y por el número de años que hayan transcurrido desde la compra. A la base imponible así determinada, que correspondería al teórico incremento de valor, se le aplica un tipo de gravamen, establecido por el Ayuntamiento correspondiente y que, como máximo, puede alcanzar el 30%, para obtener el importe final del impuesto.

La novedad de la reforma reside, esencialmente, en la posibilidad de calcular la base imponible a través de un procedimiento alternativo, eligiendo después para tributar el menor entre los valores obtenidos. Tal método alternativo consiste, en resumidas cuentas, en calcular la diferencia entre el valor de venta y el de compra del inmueble, normalmente una vivienda, y, a dicha diferencia, aplicarle el porcentaje que representa, en la fecha de venta, el valor del suelo sobre el valor catastral total del inmueble (recordemos que el valor catastral consiste en la suma de un valor de suelo y un valor del elemento construido sobre el mismo).

Si el primero de los procedimientos peca de poco consistente, por no tratarse más que de una regla aritmética que ignora cuál haya sido la evolución real del valor del inmueble, este segundo sistema que —por qué negarlo—, tiene la ventaja de ser también sencillo de aplicar, presenta el grave inconveniente de que no ofrece ningún mecanismo que impida que se produzcan notables divergencias con la realidad de mercado; en primer lugar, porque la proporción estimada por el Catastro entre el valor total del inmueble y el valor del suelo sobre el que se ubica puede no ser correcta, bien por encontrarse desactualizada, bien por haberse obtenido el valor del elemento construido considerando unas determinadas características que no correspondan exactamente con la realidad actual; y, en segundo lugar, porque tal proporción puede haber variado sensiblemente entre el año de la compra y el de la venta del inmueble.

Cualquier profesional dedicado a la valoración inmobiliaria sabe bien que la única manera de determinar correctamente el valor de un suelo consiste en la aplicación de un método de valoración específico (denominado “residual”), no demasiado complejo en sus planteamientos básicos, pero sí exigente en la medida en que requiere un profundo conocimiento tanto del mercado como del proceso constructivo y de sus costes asociados. La aplicación de dicho método de manera individualizada al inmueble (en el año de venta y, retroactivamente, en el año en que se efectuó la compra), y la posterior estimación de la diferencia existente entre ambos valores, es la manera más certera y técnicamente adecuada de determinar la plusvalía de un suelo.

Es, de hecho, muy relevante que estos trabajos de valoración se realicen de forma individualizada desde el origen, en contraposición con el método empleado por el Catastro, que calcula los valores de suelo y construcción de forma masiva y luego aplica coeficientes individuales según las características del inmueble que constan en su base de datos. Esto se hace especialmente evidente en momentos como el actual, en que los costes de construcción se han incrementado notablemente, sin que los valores calculados por el Catastro hayan recogido dicho incremento.

Por ello, en aquellos casos en los que ninguno de los procedimientos arbitrados por la nueva legislación acierte con el verdadero valor de la plusvalía obtenida por el contribuyente, y este se vea perjudicado por ello, sería razonable pensar que sigue abierta la posibilidad de recurrir el impuesto aportando un informe de valoración profesional, realizado por una sociedad de tasación, aplicando la metodología prevista en la propia legislación española, que demuestre con el necesario rigor técnico la verdadera plusvalía obtenida por el contribuyente.

No en vano, el Tribunal Supremo ha indicado en varias ocasiones —la última, a través de su Sentencia 4182/2020, de 9 de diciembre—, que “corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido. Para acreditar que no ha existido la plusvalía […] podrá ofrecer cualquier principio de prueba que, al menos indiciariamente, permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas, o bien optar por una prueba pericial que confirme tales indicios o, en fin, emplear cualquier otro medio probatorio […]”. Este criterio también puede aplicarse cuando, aunque exista plusvalía, esta sea significativamente menor que la “potencial” que se pretende aplicar.

En definitiva, el asesoramiento profesional es siempre la medida más sensata para lograr salir airosos de trámites burocráticos que, además de afectar a nuestro bolsillo, puedan innecesariamente complicarse y alargarse en el tiempo.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Tribuna impuesto de plusvalía (pdf)

Ocupación ilegal: ¿hasta qué punto impacta en el valor de un inmueble?

Últimamente, la ocupación ilegal ha sido con frecuencia protagonista de los espacios informativos. Y no es para menos, ya que, más allá de las molestias y complicaciones sufridas por sus propietarios, el impacto que este fenómeno ocasiona en el valor de un inmueble es incuestionable

Cuantificar el número de viviendas ocupadas no es tarea fácil. Si bien el Institut Cerdà o la Oficina de Seguimiento de Viviendas Ocupadas de la Comunidad de Madrid lo estiman en unas 100.000, lo cierto es que la cifra difiere según la fuente. Lo que sí parece claro es que sólo en 2019 se celebraron, según datos del Poder Judicial, 4.017 juicios por ocupación ilegal de una vivienda.

Con estas cifras sobre la mesa, la ocupación ilegal constituye todo un reto desde el punto de vista técnico, ya que su efecto no se limita a la disponibilidad de la propia vivienda, o al estado del edificio en cuestión, sino que tiene repercusiones también en las viviendas aledañas que, a menudo, experimentan pérdida de demanda o, incluso, se ven afectadas por la estigmatización de una zona en concreto. Este hecho ha obligado a las sociedades de tasación a poner en marcha protocolos específicos de actuación, así como a definir metodologías concretas para cuantificar el impacto sobre el valor. 

La comprobación del estado de ocupación del inmueble por parte del tasador es un requisito normativo en las valoraciones reguladas, y constituye una práctica muy aconsejable en cualquier valoración fuera del ámbito regulado (en este post comentamos la diferencia entre «tasaciones oficiales/reguladas» y el resto de valoraciones). En caso de que el ocupante no coincida con su propietario, se deberá indagar sobre cuál es el régimen legal que regula la relación entre propietario y ocupante, y la posible repercusión que éste pueda tener sobre el valor de la vivienda. Y aquí es importante recalcar que el periodo durante el cual el propietario no pueda disponer libremente de la vivienda, o la renta que, en su caso, perciba durante dicho periodo son aspectos que tienen un impacto específico en el valor del bien. Asimismo, la incertidumbre de mercado derivada del riesgo asumido por un potencial comprador y el eventual deterioro del entorno serán también aspectos fundamentales en la ecuación del valor del inmueble. Además de todo ello, una ocupación ilegal no sólo dificulta la libre disposición de la vivienda a su propietario, sino que también impide o complica en extremo que una entidad financiera pueda otorgar una hipoteca utilizándola como garantía. 

Cuando, por distintos motivos, resulta necesario conocer el valor de un inmueble ocupado ilegalmente para la toma de algún tipo de decisión económica, las sociedades de tasación cuentan con mecanismos metodológicos para evaluar con el mayor rigor posible la repercusión de una ocupación en el valor del inmueble. Si un buen asesoramiento es siempre deseable, resulta totalmente imprescindible en situaciones tan particulares como la de una ocupación ilegal; en estos casos, es necesario contar con informes de tasación realizados por expertos con pericia y amplios conocimientos. Sólo así esta información será útil para que propietarios, inversores y usuarios puedan tomar las decisiones correctas.

 

Tipos de valoraciones que ofrece el mercado: ¿para qué sirve cada una?

Ya en otras ocasiones hemos comentado que valorar es una habilidad innata del ser humano: está en nuestra naturaleza asignar a las cosas el valor que éstas tienen para nosotros, y comparar unas con otras para determinar el precio que estamos dispuestos a pagar por ellas. Quizás por ello, las fuentes y recursos de las que podemos obtener valoraciones son, hoy en día, de lo más numerosas. Desde la AEV, solemos destacar especialmente el papel de la valoración profesional y de las sociedades de tasación, que son las compañías especializadas en una disciplina tan concreta y compleja. Sin embargo, basta teclear en nuestro navegador la palabra “valoración” para encontrar innumerables recursos a través de los cuales obtener un valor de los activos que nos interesan. 

Por eso, creemos que merece la pena hacer un breve recorrido por los tipos de valoraciones que se ofrecen públicamente, tanto en el mercado como en las redes, y especificar cuál es la utilidad concreta de cada una de ellas y en qué medida pueden ayudarnos a resolver necesidades de distinta naturaleza.

> Estimaciones online: sin duda, uno de los recursos más novedosos y tecnológicos de los últimos tiempos son los programas o formularios de “valoración online” que se ofrecen en las páginas web de diversas compañías, tales como entidades financieras, portales inmobiliarios o agencias comerciales. En unos pocos clics, nos permiten determinar el valor aproximado de un inmueble, introduciendo su dirección y principales características. 

Como ya explicábamos en este post, este tipo de estimaciones no constituyen valoraciones en el sentido estricto de la palabra, ya que las herramientas con que se realizan omiten varios de los pasos esenciales de una valoración, como son las comprobaciones in situ realizadas por un profesional y el análisis crítico de las características que deben adoptarse como inputs en la valoración: dado que es el propio usuario quien decide qué datos introducir, el resultado obtenido puede ser bastante impreciso, y sensiblemente diferente del que se determinaría a través de una valoración completa y rigurosa. No obstante, pueden proporcionarnos una primera aproximación muy general sobre el rango de precios en que puede encontrarse el activo y, en ese sentido, son de una gran utilidad para quien necesita una orientación básica. 

> Valoraciones ofrecidas por las Agencias Inmobiliarias: son las estimaciones que realizan los agentes comerciales para orientar a sus clientes sobre el precio al que deberían poner a la venta sus inmuebles. En muchas ocasiones, se ofrecen de manera gratuita como un recurso para la captación de clientes, y sus formatos y nivel de detalle varían mucho de unos proveedores a otros. Tienen una utilidad limitada (dado que no sustituyen a la valoración oficial que se necesita para obtener un préstamo hipotecario), si bien efectivamente pueden guiarnos en el mismo sentido que las estimaciones online a las que hacíamos referencia en el punto anterior. Al analizar este tipo de valoraciones, es importante tratar de determinar su objetividad, ya que pueden llevar implícito un cierto sesgo en función de la urgencia con que se pretenda vender el inmueble. 

> Valoraciones previas de la Administración: son las valoraciones proporcionadas por las administraciones autonómicas en cumplimiento del artículo 90 de la Ley General Tributaria, que establece que la Administración debe informar a quien lo solicite sobre el valor que considera que tienen los inmuebles que van a ser objeto de compraventa, donación o transmisión. Este valor se puede obtener, en algunas comunidades autónomas, a través de formularios o portales online, mientras que, en otras, es necesario realizar una consulta por escrito. Tiene una utilidad muy concreta: nos informa sobre el valor mínimo que debería quedar reflejado en la escritura pública si queremos garantizar que Hacienda no realice una comprobación de que el valor escriturado corresponde con el real. En caso de que el valor declarado se encontrase por debajo de este valor previo, Hacienda podría poner en marcha diversos procedimientos de comprobación de valores, al efecto de corregir la base imponible de los diversos impuestos que se pagan con motivo de las transmisiones, donaciones y compraventas de inmuebles. 

> Valoraciones catastrales: son las valoraciones realizadas por Dirección General del Catastro de todos y cada uno de los inmuebles del territorio español y que, desde enero de 2022, dan lugar a dos valores diferentes: el Valor Catastral y el Valor de Referencia. El primero de ellos se utiliza para finalidades administrativas, tales como el cálculo de la base imponible del IBI; es un valor que se actualiza con poca frecuencia (cada varios años), y que conceptualmente equivaldría a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, para garantizar que siempre sea igual o inferior al valor de mercado real. Se trata de un dato protegido, que aparece reflejado en nuestro recibo del IBI y que también se puede consultar al Catastro por diversos métodos. 

Por su parte, el Valor de Referencia es un dato públicamente accesible, que se actualiza cada año y que trata de reflejar el valor de mercado del inmueble en cada momento. Desde enero de 2022, es el valor que debe utilizarse como base imponible de los impuestos de Donaciones, Sucesiones y Transmisiones Patrimoniales, salvo que el valor escriturado sea superior, en cuyo caso se empleará este último. 

En definitiva, vemos que son muchas y de muy distinta utilidad las valoraciones a las que podemos tener acceso. Por ello, es muy importante tener siempre claro, al consultarlas, los objetivos y limitaciones de cada una de ellas y, sobre todo, saber diferenciarlas de las valoraciones profesionales realizadas por las sociedades de tasación y, muy en particular, de las tasaciones hipotecarias que son las únicas que se pueden emplear de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario. 

¿Cómo se valoran inmuebles o ámbitos en desarrollo? El método residual

Estamos acostumbrados a pensar en la valoración como una disciplina que se aplica, generalmente, a inmuebles terminados y de poca complejidad, como aquellos con los que nos solemos manejar en nuestra vida diaria: viviendas, locales comerciales, oficinas… Incluso nosotros mismos somos capaces de aplicar, de manera intuitiva, un método de valoración (la comparación) y estimar el valor de este tipo de propiedades por su similitud con el valor de otras similares. Sin embargo, el mundo inmobiliario es mucho más amplio y complejo, y requiere que la valoración se adapte a esa complejidad con métodos notablemente más sofisticados.

Un ejemplo claro de ello son los inmuebles que requieren un cierto desarrollo urbanístico, constructivo o técnico. Entre ellos, podríamos incluir desde los terrenos en sus diversas etapas de urbanización —los cuales deben atravesar un largo proceso
para llegar a ser considerados urbanos y que sobre ellos sea posible edificar—, hasta los edificios en construcción o rehabilitación, que, por diversos motivos, pueden necesitar ser valorados a lo largo de su desarrollo edificatorio, antes de llegar a encontrarse finalizados. Cuando los inmuebles se encuentran en algún punto intermedio de su desarrollo, no suele ser sencillo (o, siquiera, posible) localizar comparables en el mercado que nos permitan estimar su valor de la misma manera que para los inmuebles terminados.

Resultaría imposible, por ejemplo, valorar un centro comercial a medio construir comparándolo con otros centros comerciales en venta, del mismo tamaño y características, localizados en ubicaciones similares y que se encontrasen en la misma
etapa de construcción. Lo mismo sucede con los ámbitos de suelo en desarrollo o reconversión, entre los que podríamos citar ejemplos bien conocidos por todos, como el Distrito Castellana Norte de Madrid o el 22@ de Barcelona, o los sectores de suelo urbanizable que bordean los cascos de numerosas localidades. Se trata de espacios en los que se deben llevar a cabo un gran número de gestiones, e invertir diversas cantidades de dinero a lo largo de meses, o incluso años, para conseguir obtener un producto que se pueda vender de forma directa en el mercado (por ejemplo, una
parcela edificable).

Para llevar a cabo la valoración de este tipo de propiedades existe el denominado método residual, un procedimiento de valoración mediante el cual el valor de un terreno o edificio en desarrollo se obtiene determinando la diferencia que existe entre el valor de mercado que tendrá el inmueble una vez se encuentre finalizado y el coste de las obras, materiales, licencias y resto de gastos necesarios para su desarrollo completo.

Para poder aplicar este método de valoración, es necesario conocer, o poder calcular, varias magnitudes importantes:

 El tipo de producto o inmueble que se puede construir (o que ya se está construyendo), y el precio por el que se podrá vender una vez se encuentre terminado
 Los costes de urbanización y/o construcción que conllevará su finalización.
 El importe de los gastos que deberán sufragarse para poder llevar a cabo el desarrollo: licencias, trámites administrativos, honorarios profesionales, impuestos y tasas.
 El porcentaje de los beneficios que cobrará el promotor por llevar a cabo todas esas gestiones e inversiones, y que será mayor o menor en función del riesgo que asuma.
 Y, sumado a todo ello, el plazo estimado de tiempo que llevará la finalización del desarrollo, así como en qué momentos puntuales de dicho periodo total de tiempo se deberán ir desembolsando las diversas cantidades de dinero invertido.

Una vez que se dispone de todos estos datos, se proyecta un escenario de flujos de caja, es decir, una especie de cronograma en el que se van situando los distintos ingresos y gastos que tendrán lugar a lo largo de todo el proceso de desarrollo del inmueble. La proyección finaliza en el momento en que se considera que se habrá logrado vender todo el conjunto de la promoción, ya sea como un conjunto único o en distintas unidades a lo largo del tiempo. Cuando la valoración se realiza con fines hipotecarios, para el diseño y proyección de estos flujos de caja las sociedades de tasación aplican el denominado principio de prudencia: así, si consideran que existen varios escenarios igualmente probables de desarrollo y costes de la
promoción, elegirán aquel que arroje como resultado un valor inferior.

A continuación, y siguiendo un procedimiento matemático análogo al que explicábamos en este post sobre la valoración de inmuebles alquilados, se va obteniendo el valor actual de cada uno de dichos ingresos y gastos futuros, descontándolos con una determinada tasa de actualización. Finalmente, se obtiene el valor del inmueble en desarrollo sumando todos esos valores actualizados.

Como se puede apreciar, la aplicación de método residual es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento de los procesos de urbanización y edificación, de sus costes asociados y de los plazos que son necesarios para llevarlos a cabo, así como de los tiempos que cada mercado necesita para ir absorbiendo las nuevas unidades puestas a la venta. Por este motivo, las sociedades de tasación cuentan con profesionales especializados en este tipo de valoraciones, amplias bases de datos de precios y costes, programas de valoración diseñados específicamente para este fin y procedimientos de valoración y control de calidad con los que se asegura un resultado riguroso y de calidad. Son, por ello, la mejor alternativa a la que recurrir si queremos conocer el valor de un activo en desarrollo.

 

¿Qué da valor a una finca rústica? La valoración del mundo agrario

Quizás porque todos necesitamos una, las viviendas suelen ser el ejemplo arquetípico de cualquier cosa que se explique sobre el mundo inmobiliario —la valoración incluida— y, sin embargo, otros tipos de inmuebles no son, ni mucho menos, poco interesantes o infrecuentes. Sea porque nos dediquemos profesionalmente al mundo agrario, o porque hayamos heredado de un pariente una finca de campo, lo cierto es que saber qué elementos aportan valor a un inmueble rústico puede resultarnos de gran utilidad.

De forma breve, podemos decir que el valor de cualquier finca rústica se obtiene de la suma de estos tres elementos:

  • El valor del propio terreno, que depende de lo que éste es capaz de producir.
  • Si existen, el valor de los edificios o instalaciones implantados en el terreno y en los que se lleve a cabo algún tipo de actividad o explotación económica.
  • Si existen, el valor de los edificios o instalaciones que, en vez de dedicarse a actividades económicas, se destinan a uso residencial o recreativo(viviendas, caseríos o masías, cobertizos, etc.).

Como se puede apreciar, la valoración de una finca rústica es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento del mundo agrario. Por ello, para conocer el valor de una finca es recomendable acudir a una sociedad de valoración homologada que, en colaboración con ingenieros agrónomos y de otras especialidades, pueden proporcionar un servicio profesional, riguroso e independiente.

Volver arriba