Quiero vender mi vivienda… ¿Cómo me puede ayudar una sociedad de tasación?

Dicen que hay algunos que solo se acuerdan de Santa Bárbara cuando truena, y algo parecido puede sucedernos con las tasaciones: pensamos en ellas solo cuando llega el momento de comprar una vivienda y el banco nos la pide. Sin embargo… ¿te has planteado alguna vez la utilidad que la tasación puede tener desde el punto de vista del vendedor? Si planeas vender tu casa —o cualquier otro tipo de inmueble—, presta atención a estos argumentos, que te pueden ayudar a ponderar las ventajas de una tasación como instrumento de asesoramiento y apoyo.

El primero y más importante es que la tasación te va a ayudar a conocer el valor objetivo que tu vivienda tiene en el mercado. Esto es más relevante de lo que parece, ya que, en primer lugar, te libra del peligro de ofertar tu casa en un precio demasiado alto o demasiado bajo y, por otra parte, te ayuda a optimizar los plazos de venta, ya que te permite negociar con los posibles compradores con plena confianza de que el precio en que te basas es objetivo e imparcial, ya que deriva de la valoración realizada por un profesional independiente.

Por otro lado, la amplia y rigurosa información técnica que contiene un informe de tasación te puede ayudar a detectar y solucionar anomalías o problemas de la vivienda que podrían dificultar o, incluso, impedir la compra de la misma por parte de un interesado. Entre otras cosas, la tasación te informa de aspectos como estos:

  • El estado de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Las irregularidades o defectos de inscripción (direcciones desactualizadas, diferencias de superficie, falta de inscripción, etc.) pueden implicar dificultades para que el comprador obtenga una hipoteca, o incluso impedir la “identificación registral” del inmueble, es decir, la constatación de que la vivienda que se encuentra descrita en la Escritura corresponde inequívocamente a la nuestra.
  • La superficie real de la vivienda. Como comentábamos en otro post, no siempre se puede confiar en que la superficie indicada en las escrituras o en el Catastro sea la real, por lo que es importante que sepas exactamente cuánta superficie vendes a la hora de establecer el precio.
  • Los datos catastrales de la vivienda. La forma en que el inmueble se encuentre catastrado influye en el importe del IBI a pagar. Además, es preciso asegurar que el uso y descripción de la vivienda que figuran en el Catastro son correctos.
  • El cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble. Este punto es especialmente importante, ya que una vivienda que incumple la regulación vigente podría sufrir limitaciones legales para llevar a cabo determinadas obras. Asimismo, en los casos graves de incumplimiento, podría estar sujeta a la posibilidad de demolición.
  • Los riesgos del entorno, del edificio y de la propia vivienda que es posible detectar desde el punto de vista constructivo, medioambiental y socioeconómico, y que pueden implicar la necesidad de realizar intervenciones más o menos importantes.

Por si todo esto fuera poco, disponer de una tasación a lo largo del proceso de venta tiene una ventaja adicional: si dicha tasación se ha realizado con finalidad hipotecaria, es posible gestionar de forma sencilla un “cambio de solicitante” de la misma, de manera que, una vez negociada la venta con un determinado comprador, la tasación pase a estar a su disposición para que pueda tramitar su hipoteca con cualquier entidad financiera, lo que a ambos os ahorrará tiempo, incertidumbres, trámites y costes adicionales.

Y no acaban ahí las posibilidades de ayuda que puede brindar una sociedad de tasación en la venta de una vivienda: gracias a su especialización en el ámbito inmobiliario, también puedes gestionar con ellas la elaboración del Certificado de Eficiencia Energética, que es un requisito legal para la venta o alquiler de un inmueble y que, junto con el análisis del grado de sostenibilidad (el cual contempla, además del meramente energético, otros aspectos relacionados con el impacto medioambiental de las construcciones), será un documento cada vez más importante en la comercialización de un inmueble, dados los incentivos de todo tipo (fiscales, financieros, etc.) que se están articulando para fomentar la mejora de la sostenibilidad del parque inmobiliario.

En definitiva, contar con la ayuda de una sociedad de tasación a la hora de vender un inmueble es una decisión que, además de aportar seguridad y garantía a la transacción, simplifica y agiliza el proceso de venta tanto para el vendedor como para el comprador, por lo que conviene no perder de vista esta posibilidad que, además, evitará que cualquier problema de la vivienda o una discrepancia entre el valor de mercado y el precio pactado en la compraventa se pongan de manifiesto después de haber firmado las arras. Haciendo caso al refranero, es mejor acordarse de santa Bárbara antes de que empiece a tronar.

¿Cómo se valora una vivienda cuyo destino es el alquiler?

Aunque hasta hace poco tiempo el alquiler era una opción minoritaria en España a la hora de habitar una vivienda, lo cierto es que en los últimos tiempos las dificultades de acceso a la compra y el cambio de mentalidad de parte de la demanda han dado un importante impulso a este mercado y, con ello, al deseo, tanto de empresas como de propietarios particulares, de invertir sus ahorros en inmuebles residenciales para destinarlos al alquiler de largo plazo.

En este contexto, resulta más interesante que nunca explicar con un poco más de detalle cuál es la metodología técnica que se emplea para la valoración de un inmueble alquilado o destinado al alquiler, esencialmente con la finalidad de conocer su valor de mercado.

Para llevar a cabo este tipo de valoraciones se emplea el denominado “método de actualización de rentas” que, como indicábamos en nuestro Glosario de Términos del Mundo de la Valoración, consiste en “proyectar los ingresos que recibirá el propietario y los gastos que afrontará durante el periodo de tiempo en que un inmueble pueda estar alquilado, descontándolos hasta su valor presente o actual con un tipo de interés a largo plazo que incluya la prima de riesgo apropiada”. Es decir, este método se basa en la idea de que lo que un inmueble vale hoy se puede calcular a partir de los beneficios económicos futuros que se van a obtener gracias a su explotación. El método se compone de los siguientes pasos:

La fórmula matemática utilizada para el descuento de los flujos de caja, que puedes ver a continuación, implica que cuanto más lejano en el tiempo se encuentre un beneficio futuro, menor será su valor actual. Por ese motivo, los flujos de caja proyectados para los años más lejanos tienen un peso muy pequeño en el valor actual del inmueble. Por ejemplo, una renta neta de 6.000 €/anuales, descontada a una tasa del 5%, tendrá un valor actual de 4.700 € si se percibe dentro de 5 años, y solo de 1.388 si se percibe dentro de 30.

Como hemos visto, valorar una vivienda destinada al alquiler requiere de un profundo conocimiento técnico y de mercado, ya que exige, además de la correcta identificación de las rentas y tasas de rentabilidad actuales, la proyección sensata del comportamiento de los alquileres en el futuro, por lo que es más que recomendable confiar estas valoraciones a sociedades de tasación homologadas, proveedores profesionales cuya amplia experiencia garantiza que sean capaces de evaluar con rigor la viabilidad de la inversión y de advertirnos de cualquier riesgo relacionado con la misma.

 

 

 

 

 

¿Es lo mismo tasación que valoración?

En un post anterior explicábamos qué son las valoraciones y cuáles son los pasos que deben darse para realizarlas, y describíamos brevemente algunos de los tipos o finalidades más habituales de valoración. Por la frecuencia con la que en España nos referimos a otro concepto, el de las tasaciones, podría surgirnos una duda lógica: ¿son ambos términos equivalentes? ¿Existe alguna diferencia entre una tasación y una valoración?

Lo cierto es que, aunque en muchas ocasiones se utilizan en el hablar coloquial de manera indistinta, sí existen ligeros matices que diferencian ambos términos. Si nos remitimos al Diccionario de la Real Academia Española, vemos que la primera acepción del verbo “tasar” es:

Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.

Mientras que en la entrada “valorar” encontramos:

Señalar el precio de algo.

En esencia, ambas palabras remiten a un concepto muy similar (determinar el valor de un bien), si bien lo que los profesionales y empresas de valoración hacen es, realmente, proporcionar una opinión —fundamentada— sobre el valor de un bien. Partiendo de esta definición, es el matiz de la “oficialidad” el que distingue a la tasación.

Dicha oficialidad conlleva que las tasaciones queden sujetas a una determinada regulación, lo cual comporta dos notas muy características: por un lado, unas fuertes exigencias de transparencia (se deben desglosar y explicar en detalle todos los datos y procedimientos utilizados para determinar el valor) y, por otro, una carga importante de comprobaciones y justificaciones de los parámetros adoptados que aporte seguridad jurídica al solicitante.

Por otra parte, consideramos que algo es oficial cuando es “reconocido por quien puede hacerlo de manera autorizada”. Por tanto, serán valores oficiales aquellos reconocidos o certificados por valoradores autorizados, en este caso, las sociedades de tasación que, en virtud de su regulación y homologación, tienen la capacidad de acreditar oficialmente valores para determinadas finalidades.

¿Y cuáles son estas finalidades? Fundamentalmente, aquellas en las que la Ley ha querido otorgar una protección especial a terceros (consumidores, inversores, asegurados y pensionistas) que pueden verse afectados por el valor otorgado a determinados bienes inmobiliarios; es decir, las valoraciones realizadas para la concesión de préstamos hipotecarios (tasaciones hipotecarias) y las que se realizan para que fondos de pensiones, aseguradoras y fondos inmobiliarios calculen el valor de sus patrimonios.

En definitiva, podemos concluir que una tasación es un tipo concreto de valoración. Con la palabra “tasaciones”(valoraciones oficiales) nos referimos en España a las valoraciones realizadas por las sociedades de tasación homologadas y que pertenecen al ámbito de aplicación de una regulación concreta, la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo. Esta normativa técnica determina, precisamente con el propósito de protección al que antes nos referíamos, que las tasaciones se distingan del resto de valoraciones por tres características:

El 3×1 de la tasación hipotecaria. ¿A quiénes sirve?

Dentro del amplio mundo de la valoración, solemos destacar especialmente la labor y beneficios de un producto muy concreto: la tasación hipotecaria. Esto ocurre, en parte, porque constituye uno de los segmentos de trabajo más voluminosos (prácticamente, el 50% de todas las valoraciones que realizan las sociedades de tasación) y, en parte, porque tiene unas características específicas que la convierten en un producto con una utilidad y una relevancia especiales. En efecto, una de sus principales diferencias respecto de las valoraciones para otras finalidades, realizadas “a título particular”, es que están pensadas para proteger y servir a los propósitos de varios agentes a la vez (se dice que son valoraciones “con efectos ante terceros”)en lugar de limitar su validez exclusivamente para su solicitante.

En el siguiente vídeo nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, te cuenta con más profundidad cuál ha sido la evolución de la tasación hipotecaria y por qué, a día de hoy, constituye un 3×1 con capacidad de responder a las necesidades de todos los afectados por ella:

Como hemos explicado en otras ocasiones, la tasación hipotecaria es aquella valoración, exigida por la ley, que sirve para que pueda otorgarse un préstamo hipotecario, utilizando un determinado inmueble como garantía de devolución de ese crédito.

Cuando se reguló por primera vez en España, la tasación hipotecaria únicamente se exigía para la constitución de aquellos préstamos hipotecarios que, posteriormente, fueran a formar parte de títulos o cédulas hipotecarias, es decir, de bonos de deuda vendidos por las entidades financieras y que les sirven para refinanciarse. Esos títulos son comprados por empresas o personas que invierten sus ahorros a cambio de una determinada rentabilidad, y la Ley pretendía asegurar que lo hicieran con plena seguridad, para lo cual era imprescindible que los préstamos hipotecarios que los sustentaban tuvieran sus garantías inmobiliarias adecuadamente valoradas. Por tanto, originalmente la tasación hipotecaria se ideó para proteger a los inversores, que, en realidad, somos cualquiera de nosotros cuando compramos un bono.

Lo cierto es, sin embargo, que muy pronto se vio la importancia que la tasación tenía también para el propio banco: al tratarse de un informe certificado por una empresa independiente, le permitía analizar de forma objetiva si estaba concediendo un préstamo avalado por una garantía inmobiliaria lo suficientemente valiosa. Con el tiempo, el propio Banco de España acabó, de hecho, estableciendo la obligación de que cualquier préstamo hipotecario otorgado por un banco, tanto si iba a ser titulizado como si no, contase con una tasación hipotecaria independiente.

Pero las utilidades de la tasación hipotecaria van, todavía, más allá. Las legislaciones en materia de protección del consumidor que se han ido aprobando en España se han apoyado en la tasación hipotecaria para establecer normas en beneficio de los hipotecados. Así, en 2015, la Ley impuso que, en caso de impago y ejecución de un préstamo hipotecario, el valor por el que se subasten los inmuebles no puede ser establecido unilateralmente por la entidad financiera, sino que se debe calcular como un cierto porcentaje del valor de tasación. De esta manera, la tasación pasó a ser un documento que también informa y protege al consumidor, lo que, de hecho, hace que sea conveniente para el consumidor pagar la tasación y convertirse en su dueño.

En resumen, la tasación hipotecaria es un auténtico 3×1. Con un único informe, se protegen y equilibran los intereses de consumidores, bancos e inversores. Una tasación independiente y de calidad asegura: (1) que el banco otorgue un buen crédito, salvaguardando su estabilidad financiera; (2) que el consumidor reciba un buen crédito, protegiendo sus intereses futuros en caso de ejecución; y (3) que los inversores puedan invertir su dinero con plena seguridad y tranquilidad. Como es lógico, para lograr este equilibrio es imprescindible la objetividad y la independencia, ya que la tasación no podrá plegarse ni responder a los intereses particulares de ninguno de esos tres actores.

Para garantizar esa independencia, existen en España las sociedades de tasación, empresas reguladas y homologadas por el Banco de España que garantizan la máxima calidad de un producto tan importante como éste.

 

¿Se puede revisar una tasación? Pasos a seguir

Al igual que ocurre con cualquier otro producto o servicio, y pese al control de calidad que se realiza sobre las mismas antes de su emisión, las tasaciones pueden, en ocasiones, contener errores materiales, bien porque haya tenido lugar una equivocación durante la redacción o el cálculo, bien porque, por algún motivo, se haya pasado por alto algún factor que resulte relevante de cara a la obtención del valor. Por este motivo, las sociedades de tasación, que buscan ofrecer la mejor calidad tanto técnica como de servicio, tienen implantados procedimientos internos específicos que permiten a los clientes solicitar la revisión de las valoraciones, en caso de que consideren que se ha producido algún error de este tipo. Con ello se pretende librar de perjuicios al cliente y proporcionarle una vía de atención adicional a los canales de reclamación regulados por el Banco de España (Servicio de Atención al Cliente).

En toda sociedad de tasación existen, por tanto, las siguientes estructuras organizativas o circuitos:

En relación con este servicio de revisión, es importante realizar dos observaciones:

  1. En primer lugar, que el hecho de que se corrija un error del informe no necesariamente conducirá a una modificación del valor tasado. Es posible que el juicio global realizado por el tasador y por la sociedad de tasación sobre el valor del activo sea correcto, pese a que sobre el papel hayan quedado reflejados determinados errores o equivocaciones.
  2. En segundo lugar, que existen aspectos que pueden motivar una revisión y otros que no. Así como las omisiones de información o la introducción de datos inexactos deben ser corregidas, no es posible reclamar por los criterios técnicos de valoración utilizados, ya que éstos responden tanto al cumplimiento de la normativa vigente como al juicio experto del valorador. Algunos ejemplos de ello serían la imposición de “condicionantes” al valor, el empleo de ciertos criterios para la selección de comparables de mercado o la aplicación de determinados enfoques y métodos de valoración, entre otros.

¿Durante cuánto tiempo es válida una valoración?

Si alguna vez has comprado o vendido acciones, es probable que ya conozcas, por tu experiencia, la respuesta a esa pregunta. Cualquier valoración nos permite conocer el valor de un bien en la fecha de la valoración y, por ello, cuanto más rápido evolucionan los valores de mercado de los bienes (y la Bolsa es, en este sentido, paradigma de la rapidez), durante menos tiempo nos resulta de utilidad una valoración, especialmente si necesitamos estar plenamente al día de cualquier variación.

Afortunadamente, el valor de algunos activos, como pueden ser los bienes inmuebles, no fluctúa de manera tan veloz y, por tanto, es probable que una valoración siga teniendo vigencia incluso algunos meses después de la fecha en que fue realizada. Sin embargo, ¿Cuál es el límite? ¿Existe alguna restricción normativa?

Como siempre que hablamos de valoración, tenemos que decir que la respuesta depende de la finalidad. En España, las valoraciones que pertenecen al ámbito de aplicación de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo — es decir, fundamentalmente, las tasaciones hipotecarias y las que se realizan para que fondos de pensiones, aseguradoras y fondos inmobiliarios calculen el valor de su patrimonio — tienen un plazo máximo de validez de 6 meses, transcurrido el cual la valoración no podrá ser utilizada para la otorgación de ningún nuevo préstamo, salvo que se lleve a cabo una actualización de la misma.

¿Quiere eso decir que el valor de mercado no va a cambiar a lo largo de esos 6 meses? No, en absoluto. La experiencia que tenemos del mercado inmobiliario nos indica que medio año es tiempo más que suficiente para que se produzca una variación en el precio de los inmuebles en una zona. A veces, incluso, podemos ver un cambio significativo en solo 3 o 4 meses, según lo dinámico que sea ese mercado. Sin embargo, la normativa ha estimado adecuado otorgar la posibilidad de seguir utilizando una valoración durante 6 meses desde su emisión debido a las especiales características de este tipo de valoraciones, que se realizan bajo el principio de prudencia y con la intención de obtener un valor estable en el largo plazo, lo que posibilita que un inmueble valorado hasta medio año antes se pueda seguir admitiendo como garantía de un préstamo.

Como vemos, el plazo de validez otorgado a las tasaciones hipotecarias no proviene, por tanto, de criterios administrativos, sino de la necesidad de salvaguardar la actividad de concesión de préstamos de los efectos del principio de temporalidad, que se define en la normativa como el principio según el cual “el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo”.

¿Qué ocurre con el resto de valoraciones, las realizadas para finalidades no reguladas? Como su propio nombre indica, no existe regulación al respecto: son valoraciones que se realizan para responder a las necesidades de sus solicitantes (asesoramiento en una compra, una herencia y otras muchas situaciones diversas) y que vinculan el valor a la fecha en que se haya realizado la valoración, por lo que debe ser el propio solicitante, o aquel a quien vaya dirigida la valoración (por ejemplo, un auditor o un supervisor), quien estime o imponga la necesidad de que sea actualizada pasado un cierto tiempo.

Por qué España necesita expertos independientes para distribuir los fondos europeos de reconstrucción

Idealista publica una tribuna de opinión de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz e Íñigo Amiano, Presidente de Krata Sociedad de Tasación, en la que explican por qué España necesita expertos independientes para distribuir los fondos europeos de reconstrucción. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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La estrategia europea para solventar la crisis económica provocada por la pandemia del covid-19 consiste, ‘grosso modo, en destinar un importante paquete de recursos económicos (donde, aproximadamente, el 50% de los fondos previstos consistirán en subvenciones a fondo perdido) a la transformación de algunas industrias y sectores económicos.

Se pretende con ello reforzar con recursos públicos aquellas actividades con mayor potencial de ser tractoras en las próximas décadas (en principio, asociadas a la transformación tecnológica, a la explotación de datos, a la inteligencia artificial, a la bioingeniería y la genética, así como al desarrollo de nuevas formas de producción de energía) y, simultáneamente, transformar y adecuar aquellas industrias ya existentes (y con futuro), de forma que contribuyan a mitigar el cambio climático, bien sea reduciendo emisiones, reduciendo el consumo energético, reduciendo al mínimo los residuos en la producción (por medio del reciclaje y la reutilización), bien compensando las emisiones de CO2 por medio de esquemas de reforestación o mediante la compra de derechos de emisión.

Todos los países de la Unión Europea, y España no es, ni mucho menos, la excepción, han diseñado su propia estrategia para la distribución de estos fondos, distinguiendo y priorizando entre sectores, programas, calendarios, etc. En todo caso, es indudable que, para que estos programas tengan verdadero éxito, han de ser distribuidos a aquellos operadores dentro del sector que realmente los necesitan, que detallen suficientemente su aplicación, que se entreguen en plazo y forma para que realmente sean útiles y que puedan posteriormente ser evaluados objetivamente para identificar la pertinencia y eficacia del apoyo concedido.

Uno de los sectores hacia el que se canalizará una parte importante de las ayudas es, en concreto, el de la rehabilitación inmobiliaria y, más ampliamente, el de la regeneración urbana de las calles y barrios, habida cuenta de que, entre otras cosas, nuestro envejecido parque inmobiliario es el responsable de la emisión de un elevado porcentaje de los gases de efecto invernadero y que, en términos generales, se encuentra muy envejecido y es energéticamente ineficiente. Este será, de hecho, el sector que concentrará el segundo importe más elevado de todo el Plan de Recuperación.

Ahora bien, es indudable que, para garantizar una utilización económicamente racional y eficiente de los recursos que a ello de destinen, será imprescindible, como previamente indicábamos, que los proyectos candidatos a ser subvencionados sean sometidos a una evaluación que cumpla con dos requisitos básicos: por un lado, ser técnicamente exigente en cuanto a los criterios constructivos y de mejora de la eficiencia energética con los que se deberá llevar a cabo la intervención y, por otro, ser rigurosamente independiente, por cuanto ha de ser un tercero no implicado en la operación quien determine si es económicamente viable.

En este sentido, la herramienta que otorga fiabilidad, objetividad y criterio técnico solvente a la canalización de estas ayudas es que el procedimiento de evaluación y control de los fondos se sustente en los análisis y valoraciones realizadas por las sociedades de tasación homologadas que, con su experiencia de más de 40 años en la provisión de servicios como expertos independientes, son capaces de aunar, tanto los conocimientos técnicos que resultan específicamente necesarios para actuar dentro del ámbito inmobiliario, como los requisitos de independencia y solvencia (por su capacidad de prestar servicio en todo el territorio nacional), que son imprescindibles para garantizar una evaluación plenamente objetiva.

Un experto independiente, particularmente en lo que se refiere a la transformación del parque inmobiliario (aunque ni mucho menos limitado a este ámbito, pues los asociados de AEV tienen una profunda experiencia en la actuación como perito independiente en los ámbitos industriales, financieros y de propiedad intelectual), es un instrumento eficaz y económico para resolver las incertidumbres sobre la conveniencia o no de conceder una determinada ayuda, para calcular el alcance técnico y económico de la inversión que sería objeto de ayudas públicas y para realizar un seguimiento profesional del resultado de las actuaciones aprobadas.

De hecho, cuanto más exigentes son los requisitos técnicos para la otorgación de las ayudas, más imprescindible se vuelve la independencia, profesionalidad y capacidad técnica del experto contratado. En este sentido, las sociedades de tasación que integran la AEV, así como el resto de sus asociados, cuyo común denominador es su condición de expertos en el análisis y valoración de inversiones en activos productivos, están en condiciones de aportar claridad y rigor en el proceso de concesión de ayudas, tanto dando apoyo a la Administración Pública que convoca la ayuda, evaluando los proyectos presentados o incluso anticipando escenarios “sensatos” a los que los proyectos deberían ajustares, como integrándose en los proyectos de los solicitantes de ayudas a modo de garantía de viabilidad y cumplimiento para la Administración Pública que debe autorizarlos.

Para ello, bastaría con que los programas de concesión de ayudas establecieran el requisito de contar con expertos independientes en alguna de las fases del programa. Naturalmente, es necesario que quien ocupe este papel clave cuente con unos mínimos recursos, capacidades técnicas y tecnológicas, y unos estándares técnicos de primer nivel. Y aquí es donde las sociedades de tasación, justamente por ser sociedades reguladas y supervisadas por el banco de España, pueden y deben actuar de forma completamente independiente y objetiva, sumando a esta virtud su conocimiento concreto y específico de las particularidades relativas a la gestión, valoración e intervención en activos inmobiliarios.

Íñigo Amiano, Presidente de Krata Sociedad de Tasación
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

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Valorar las valoraciones: ¿qué engloba la factura de una tasación?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

En julio de 2020 publicaba el grupo Prisa, a través de su revista S Moda, un interesante artículo en el que daba a conocer la iniciativa de una marca de moda francesa que, para justificar los “altos” precios (comparados con los de grandes cadenas internacionales) de sus prendas, realizadas de forma artesanal y a pequeña escala, había decidido desglosar en sus etiquetas el coste de los distintos materiales y procesos de que se componía la confección de cada artículo.

Aunque la valoración y la moda son industrias bastante distintas, sin duda la propuesta es valiosa e interesante para ambas, especialmente si tenemos en cuenta que cualquier valoración es un trabajo único y, en cierto sentido, “artesanal”. ¿Qué justifica que una valoración cueste300 o 3.000 €? ¿Cuántas personas intervienen en la producción de un informe? ¿Qué costes afrontan las sociedades de tasación para poder emitir una tasación? ¿Es la calidad un factor determinante en el precio? Todas estas son preguntas pertinentes, más aún cuando, para el destinatario final, a veces es complicado llegar a percibir el esfuerzo de producción que subyace tras un trabajo que, en definitiva, queda plasmado en apenas unos folios.

Comencemos desglosando brevemente el número y cualificación de los profesionales que, por norma general, intervienen en la elaboración de cualquier informe de tasación, por sencillo que éste sea:

> En las primeras etapas del proceso de alta de un encargo, personal administrativo se encarga de atender al cliente, elaborar el presupuesto, dar de alta el encargo en el sistema, pedir y gestionar la documentación necesaria, contactar con el tasador correspondiente y, a partir de ese momento, estar al tanto de cualquier incidencia que pudiera surgir durante el proceso, para poder informar puntualmente al cliente y garantizar agilidad. Asimismo, interviene en las etapas finales para organizar el envío de la tasación al cliente, elaborar la factura y gestionar el cobro.

> A continuación, y como primer paso para llevar a cabo la valoración, se debe realizar una inspección física del inmueble a valorar. Para ello, un profesional tasador(que debe poseer cualificación de arquitecto o ingeniero y que actúa como proveedor externo, con sus propios costes y beneficios) debe desplazarse hasta la ubicación indicada y llevar a cabo un proceso de revisión, con toma de fotografías y medición del inmueble para levantamiento de un plano o croquis. Además, es posible que deba desplazarse también (en ese momento u otro día distinto) hasta el Ayuntamiento correspondiente, a fin de realizar comprobaciones de tipo urbanístico.

Posteriormente, regresará a su estudio o lugar de trabajo y elaborará un informe de tasación que, por los requisitos regulatorios y profesionales de la valoración, contiene una gran cantidad de información detallada sobre el propio inmueble, sobre su mercado y sobre los criterios y parámetros en los que se apoya la valoración, para garantizar la plena transparencia del informe y la precisión de los resultados. Así, la redacción del informe implicará: la gestión y análisis de la documentación registral, catastral y urbanística, la elaboración del plano del inmueble y de la tabla de superficies del mismo, el análisis jurídico y urbanístico del inmueble, junto con la descripción pormenorizada de sus características, la búsqueda y análisis de inmuebles comparables (testigos), la redacción de observaciones y cautelas y, por último, la introducción y ordenación de toda la documentación anexa. Para todo ello, se servirá de un software específico, habitualmente proporcionado por la sociedad de tasación.

> Finalmente, el profesional remite a la sociedad de tasación el informe, que pasa a ser sometido a un intensivo control de calidad por parte de otro profesional, denominado tasador de control (también arquitecto o ingeniero), que realiza una revisión tanto formal como técnica del trabajo, contrastando el valor otorgado al inmueble con las bases de datos de que dispone la sociedad y, en su caso, comunicándose con el tasador para resolver cualquier duda o discrepancia que tenga acerca de su trabajo.

Todo lo anterior pone de manifiesto la complejidad que subyace en el proceso de emisión de una valoración, que, ante todo, requiere del análisis individualizado de cada inmueble, diferente al resto y dotado de sus propias particularidades, lo que hace totalmente desaconsejable la omisión o la merma en la calidad o los recursos asignados a cualquiera de los profesionales y sistemas intervinientes, dado que dicha merma redundaría en una pérdida de calidad y/u objetividad de la propia valoración.

Con todo y con ello, la existencia en España de las sociedades de tasación ha permitido industrializar en buena medida este trabajo, gracias a la disposición de:

  • Complejos programas de gestión, valoración y control de las valoraciones, con un componente tecnológico cada vez más potente y que deben ser mantenios y mejorados de forma continuada.
  • Extensas bases de datos de comparables, costes y precios, que deben ser igualmente mantenidas y auditadas de forma periódica, y que garantizan que los valores certificados sean coherentes y ajustados a la realidad del mercado.
  • Profesionales expertos (denominados “vinculados” por la normativa) encargados de supervisar que se cumplan todas las normas y directrices, y de generar tanto manuales de procedimiento como programas de formación continuada para los profesionales de la empresa.
  • Profesionales y tasadores de control especializados en la valoración de inmuebles de especial complejidad (terrenos, explotaciones económicas, etc.).
  • Un exigente seguro de responsabilidad civil de la empresa.

Este proceso de industrialización ha permitido un notable abaratamiento del coste de las tasaciones (según datos del Banco de España, un 37,4% desde 2008, es decir, un descenso de más de un 3% anual), lo que es reflejo del buen funcionamiento de los mecanismos de competencia en el sector y lo que demuestra que el precio al que se pagan las tasaciones no trata sino de compensar, de forma equilibrada, el mantenimiento y la mejora continua de todas estas estructuras y mecanismos.

Por ello, y como bien se indicaba en el artículo arriba citado, según crece nuestra conciencia sobre la importancia de tener un comportamiento sostenible en todos los ámbitos de nuestra vida, debemos caer también en la cuenta de la necesidad de pagar por los productos que adquirimos un precio justo y razonable, acorde a la calidad que exigimos de ellos.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

El precio de compra y la tasación no coinciden… ¿y ahora qué?

Comprar una vivienda es, sin duda, la mayor inversión en la vida de muchas personas, además de una de las más ilusionantes. Por otra parte, la gran mayoría debemos recurrir a un préstamo hipotecario para poder pagarla. Y es precisamente aquí donde solemos percatarnos de la importancia de la tasación, ya que el valor certificado en la misma será el que el banco tome como referencia para establecer el importe máximo de hipoteca al que podemos optar. Surgen entonces las incertidumbres: “¿qué pasa si la tasación no coincide con el precio de compra?”

En este sentido, lo primero que debemos saber es que lo más habitual es que ambos valores coincidan sensiblemente, presentando en todo caso diferencias relativamente pequeñas. Y es que, tanto el comprador y el vendedor en su proceso de negociación como la sociedad de tasación al realizar el informe tienen un objetivo común: determinar el valor de mercado del inmueble, por lo que es normal que acaben coincidiendo en sus apreciaciones.

Esto quiere decir que, cuando tiene lugar una diferencia importante entre el valor de tasación y el precio de la compra, puede deberse en muchas ocasiones a que la transacción se ha cerrado en un precio que está por encima o por debajo del valor de mercado del inmueble, por algún motivo relacionado con las circunstancias o preferencias particulares del comprador o del vendedor. A continuación, vamos a ver algunos casos concretos que pueden tener lugar, y a analizar sus posibles causas y soluciones:

  • El valor de tasación está muy por encima del precio de compra: cuando esto sucede, quiere decir que la transacción se ha cerrado muy por debajo del valor de mercado del inmueble. Quizás el vendedor tenía prisa, o se ha visto obligado a bajar el precio por algún motivo (para hacer frente a deudas, para acometer otra inversión, etc); en cualquier caso, el precio de compra se aproxima más a un valor de liquidación, por lo que no coincide con la valoración de mercado que se realiza en la tasación.

Aunque esta situación nos pueda alegrar, pues lógicamente nos ahorra complicaciones en relación con la concesión de la hipoteca, debemos tener en cuenta algunas consideraciones de tipo fiscal. La adquisición de una vivienda tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe pagar el comprador, y cuya base imponible es “el valor real del bien transmitido” (artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre). Con el término “valor real”, la ley se refiere al valor de mercado.

Por tanto, si tributamos únicamente por el precio de compra, la Administración puede detectar una irregularidad y exigirnos el pago del resto del impuesto. Por eso, puede ser útil solicitar a la Comunidad Autónoma correspondiente una valoración previa vinculante, en la que la propia Administración nos informa sobre cuál es el valor mínimo por el que se deberá tributar la compraventa.

  • El valor de tasación se encuentra ligeramente por debajo del precio de compra: este es el caso que más suele preocupar a los compradores que disponen de los ahorros justos para hacer frente a la entrada de la hipoteca. En esta situación, podemos buscar una forma alternativa de financiar el importe de entrada que falta (por ejemplo, mediante un préstamo personal), o incluso solicitar una tasación de contraste a otra empresa diferente.

El hecho de que en España el mercado sea poco transparente, al contrario de lo que sucede en países como Estados Unidos, donde existen bases de datos y registros públicos con los precios de transacción reales de los inmuebles, hace que la valoración no sea una ciencia exacta: a veces, pueden existir ligeras diferencias de apreciación sobre el valor de un mismo inmueble. Podríamos decir que el valor de mercado no es un valor “puntual”, sino que se encuentra dentro de una cierta “horquilla”, por lo que es normal que existan ligeras diferencias entre distintas valoraciones de un mismo inmueble.

  • El valor de tasación es muy inferior al precio de compra: si se nos plantea esta situación, debemos analizar cuál es el origen de la discrepancia. Es posible que, en la negociación, hayamos accedido a pagar un precio que está por encima de lo que pagaría el comprador medio, porque estamos especialmente interesados en ese inmueble en concreto (mira este post en el que hablamos del valor especial… ¿eres un comprador especial?).

Asimismo, es posible que el precio de la compra incluya elementos que no pueden ser tomados en cuenta en la tasación, por ejemplo, objetos de mobiliario. También en algunas ocasiones sucede que ciertos elementos, como plazas de garaje o trasteros ligados a la vivienda, no pueden ser incluidos en la tasación por algún motivo: revisa con cuidado el apartado de observaciones y advertencias del informe para entender correctamente lo que se está tasando y por qué.

Aunque siempre es necesario hacerlo, leer con detenimiento la tasación será fundamental en estos casos. Una diferencia relevante de valor puede deberse a que se hayan identificado defectos de algún tipo en el inmueble: problemas de inscripción, incumplimientos o afecciones urbanísticas (por ejemplo, ampliaciones de superficie no permitidas), limitaciones legales, etc. Si tienes dudas, puedes pedir explicaciones a la sociedad de tasación y, si hubiese algún aspecto que no se ha tenido en cuenta, solicitar una revisión del informe.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, desde AEV te animamos a solicitar la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras. Hacerlo así te evitará sorpresas y, además, te ayudará a poder mantener una negociación más transparente y directa, con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a partir de un valor de mercado calculado de forma independiente y objetiva.

 

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