2 de octubre de 2024 Infografías, Posts

Valor Catastral, Valor de Referencia, Valor de Mercado: ¿en qué se diferencian?

Con el reciente nacimiento, en nuestro ordenamiento jurídico, del Valor de Referencia del Catastro, cuya utilización entró en vigor el pasado mes de enero de 2022, hemos venido a sumar uno más al amplio abanico de valores que pueden ser atribuidos a un inmueble, en función de la finalidad con la que estén siendo valorados (de ello hablábamos en nuestro post “¿Cuántos valores tiene un inmueble?”). Así las cosas, no es extraño que nos puedan surgir dudas en cuanto a la relación que existe entre el Valor Catastral, el Valor de Referencia y el Valor de Mercado que podemos determinar a través de una tasación profesional. ¿Son o no lo mismo? ¿Para qué se emplea cada uno?

Lo primero que cabe señalar es que la creación del Valor de Referencia, que es calculado e informado por el propio Catastro, no ha implicado en absoluto la desaparición del Valor Catastral, que sigue existiendo y funcionando para sus propios fines específicos. Ambos valores, por tanto, conviven y son independientes.

En particular, el Valor Catastral tiene una finalidad muy concreta, que es servir como base imponible de determinados impuestos, como son el IBI o la plusvalía (IIVTNU). Se trata de un valor que se actualiza con poca frecuencia (cada varios años, a través de la elaboración de las denominadas “ponencias catastrales”, valoraciones colectivas mediante las que se valoran todos los inmuebles de un municipio), y que conceptualmente equivaldría a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, de manera que, aunque los valores de mercado reales vayan cambiando, la base de aplicación de los impuestos no sea nunca superior al propio mercado. Otra particularidad del Valor Catastral es que se obtiene y expresa, para cada inmueble, como la suma del Valor del Terreno y del Valor de la Construcción, lo que tiene utilidad, por ejemplo, a efectos del cálculo del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, para determinar la amortización anual de un inmueble en el que se llevan a cabo actividades económicas (ya que solamente se atribuye un deterioro a la construcción, pero no al suelo).

Veamos ahora las particularidades del Valor de Referencia Catastral. El objeto de la creación de este valor es ser utilizado como base imponible de los impuestos aplicables a la compraventa, donación o herencia de un inmueble, es decir, los de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y los de Sucesiones y Donaciones (ISD). Por ello, este valor se actualizará cada año y tratará de reflejar, de la forma más fiel posible, la evolución del valor de mercado del inmueble.

El Valor de Referencia es calculado por la Dirección General del Catastro con una metodología que consta de varias fases: en primer lugar, se divide todo el mapa de España en “ámbitos territoriales homogéneos” (zonas geográficas en las que las edificaciones son más o menos similares en tipología y valor); a continuación, se define para cada uno de dichos ámbitos cuál es el “producto inmobiliario típico”, es decir, la vivienda de características medias de esa zona (por ejemplo, un piso de 100 m², de 40 años de antigüedad, calidad media y estado de conservación bueno); posteriormente, se realiza un estudio de mercado con la información de las compraventas efectuadas en esa zona en los últimos meses, y se asigna a dicho “producto típico” un valor medio; finalmente, se compara ese producto típico con cada una de las viviendas del ámbito y se aplican una serie de reglas y operaciones que, teniendo en cuenta las diferencias entre ambos inmuebles, sirven para corregir o “adaptar” el valor medio a cada una de las viviendas particulares del ámbito. El último paso es la aplicación de una minoración del 10% sobre el valor obtenido, por criterio de prudencia.

Así pues, aunque ambos valores están de alguna forma referidos al mercado, la metodología para determinarlos es muy diferente a la empleada en las valoraciones profesionales que tienen como finalidad asesorar respecto del Valor de Mercado del inmueble, para lo cual es muy habitual emplear como referencia metodológica la Orden ECO 805/2003. En estos casos, el valor de mercado se determina de manera individualizada para cada inmueble, a través de un procedimiento que comienza mediante la inspección física, una comprobación que permite determinar la superficie real del inmueble (que, en ocasiones, puede no coincidir ni con la registrada ni con la que consta en el Catastro), sus calidades constructivas, su estado de conservación, la existencia de determinados servicios y características (ascensor, calidad de las zonas comunes, equipamientos deportivos, etc.) y, en especial, comprobaciones sobre aspectos que pueden afectar sustancialmente al valor de mercado, como son el cumplimiento de la normativa urbanística o los posibles problemas de habitabilidad y seguridad física.

A partir de los datos actualizados obtenidos en la inspección, se obtiene el valor de mercado del inmueble mediante la elaboración de un estudio de mercado individualizado, que consiste en la búsqueda y comparación de ofertas y transacciones recientes de inmuebles de similares características al que se valora. El valor así determinado puede ser utilizado a la hora de fijar el precio de una venta, realizar una oferta de compra, establecer una división de herencia o rebatir una valoración administrativa, entre otras muchas finalidades.

Para resumir todo lo anterior, te dejamos aquí una sencilla infografía con las diferencias más relevantes entre unos valores y otros:

12 de septiembre de 2024 Posts

¿Cómo se valora un Bien de Interés Cultural?

En nuestro día a día, nos resulta bastante usual tratar con el valor de inmuebles tales como las viviendas, los locales, las naves industriales o los terrenos, e incluso otros más complejos como hoteles, hospitales o centros educativos. Sin embargo, no es tan frecuente preguntarnos cuál sería el valor de mercado de una fortaleza, una ermita o un palacio. Hablamos, en estos casos, de los conocidos como “Bienes de Interés Cultural” (BIC), elementos de patrimonio histórico sobre los que recae una protección legal particular, y que, por descontado, también se transaccionan (aunque de manera mucho menos frecuente) en el mercado.

Para este tipo de bienes, por sus características particulares, el valor no necesariamente se deduce o está ligado a las mismas categorías que analizamos para el resto de inmuebles. De hecho, la mayor parte de su valor proviene de su componente histórico-artístico, arquitectónico o cultural, y no tanto de su localización o sus características físico-funcionales. Sin embargo, ello no significa que no puedan aplicarse con ellos las mismas metodologías de valoración que utilizamos para el resto de activos físicos (comparación, coste o descuento de flujos de explotación, esencialmente), sino que tales metodologías deberán tener en consideración y determinar las magnitudes de parámetros o características de índole distinta a las habituales.

Así pues, la pregunta esencial que responder a la hora de valorar un BIC sería: cuáles son las variables o elementos que le confieren valor a un inmueble con carácter histórico-artístico? Y, según el inmueble de que se trate, encontraremos que el valor se desprende de características tales como el estilo arquitectónico, la presencia de elementos arquitectónicos o constructivos singulares, la nobleza de sus materiales, la singularidad de las técnicas constructivas empleadas en su construcción o su antigüedad, junto con otras variables como su belleza paisajística o la presencia de elementos ornamentales valiosos.

Asimismo, otra fuente de valor puede provenir de la posibilidad de destinar el inmueble a algún tipo de uso lucrativo, si la normativa lo permite y son plausibles las transformaciones o adaptaciones físicas necesarias para ello—pensemos, por ejemplo, en la utilización de inmuebles históricos como Paradores Nacionales de Turismo—. Aunque este tipo de inmuebles suelen encontrar muy restringido el abanico de usos posibles, se deben analizar todas las alternativas (museo, escuela, hotel, ayuntamiento, residencia, etc.) y determinar cuál sería la que devendría en un mayor y mejor uso y, por tanto, en un mayor valor.

El elemento clave de estas valoraciones será, finalmente, el estudio de mercado: tras localizar y analizar todas aquellas informaciones que se encuentren disponibles sobre transacciones de inmuebles de características similares (en cuanto a su singularidad), será preciso estudiar en qué medida dichos inmuebles se pueden considerar, o no, comparables de algún modo al valorado. Afortunadamente, la aplicación de la tecnología a valoración y la mejora en la cantidad y calidad de los datos públicamente disponibles permiten, cada vez más, localizar con relativa facilidad inmuebles histórico-artísticos ofertados o transaccionados en el mercado.

Entre las variables a estudiar, podríamos citar algunas como ubicación, tipo y calidad del paisaje, integración del edificio en dicho paisaje, atractivo turístico, tráfico peatonal en la zona, superficie de edificación y de terreno, tipo de construcción, antigüedad, singularidad/calidad arquitectónica, grado de rehabilitación, funcionalidad, estado de conservación, grado de rareza del inmueble en su entorno cercano, interés artístico, existencia de acontecimientos históricos relacionados o acaecidos en el inmueble, etc.

Una vez localizada la muestra y determinadas las magnitudes que muestran de las distintas variables o características, se podrá llegar a deducir el valor del bien analizado, aunque, como se puede apreciar, se trata de una especialidad de valoración que requiere de profundo conocimiento de un mercado muy particular, así como un relevante dominio técnico de las metodologías. Por ello, es importante confiar para este tipo de trabajos en empresas de valoración especializadas y con experiencia en este campo en concreto.

 

5 de junio de 2024 Posts

Valorar el usufructo y la nuda propiedad. ¿Cómo movilizar la riqueza inmobiliaria?

Ser propietario de bienes inmobiliarios es una fuente de riqueza. Sin embargo, se trata de una riqueza en muchas ocasiones ilíquida, es decir, que no puede ser fácilmente convertida en dinero líquido para la adquisición de otros bienes distintos. De alguna manera, se posee un patrimonio que no se puede movilizar, bien porque se necesita seguir utilizando el inmueble (y, por tanto, no es posible venderlo), bien porque resulta complicado transaccionarlo por alguna circunstancia relacionada con el propio inmueble o con su mercado.

En estas circunstancias, quienes disponen de patrimonio inmobiliario pueden necesitar recurrir a fórmulas de movilización de esa riqueza, que podemos agrupar en dos categorías:

  • Aquellas que suponen una trasferencia de la propiedad del inmueble, y en las que el nuevo propietario no toma posesión de la vivienda hasta el fallecimiento del titular original. Entre ellas está la venta de la nuda propiedad, mediante la que el propietario recibe el importe de la venta y mantiene el derecho al uso del inmueble durante el resto de su vida (el comprador, por su parte, lograr adquirir un inmueble a un precio más bajo, si bien se ve obligado a esperar al fallecimiento del ocupante para poder tomar posesión de él).

Similar a ésta es la fórmula de las rentas vitalicias inmobiliarias, con la diferencia de que el importe de la venta no se recibe de una vez, sino fraccionada en el tiempo, en forma de renta vitalicia, hasta la fecha del fallecimiento. Por último, el mecanismo de vivienda inversa permite al propietario vender la vivienda y convertirse en su inquilino de forma vitalicia.

  • Aquellas otras en las que se retiene la propiedad, pero se logra obtener liquidez gracias a ella. Entre estas fórmulas está la conocida hipoteca inversa, un préstamo hipotecario en el que el importe prestado por el banco no se recibe de una vez, sino también fraccionado en el tiempo hasta el fallecimiento. El préstamo debe ser devuelto tras el fallecimiento del solicitante, por parte de sus herederos, que para ello pueden utilizar sus propios ahorros o bien vender la vivienda que se empleó como garantía del préstamo.

Asimismo, los propietarios de viviendas alquiladas pueden recurrir a la fórmula del anticipo de alquileres, la cual les permite recibir con anticipación la suma de las rentas correspondientes a un determinado periodo de tiempo.

Para analizar correctamente la viabilidad económica de este tipo de fórmulas de utilización de la propiedad, resulta esencial conocer las bases de la valoración de dos derechos reales, la nuda propiedad y el usufructo. Veamos primero sus definiciones:

  • La nuda propiedad es el derecho que ostenta una persona sobre un bien del que es propietario, si bien con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute.
  • Por otro lado, el usufructo es, precisamente, el derecho a la posesión y disfrute de ese mismo bien.

Por tanto, la suma de la nuda propiedad y del usufructo, o su consolidación en una sola persona, daría lugar al “pleno dominio” del inmueble, por el cual se posee tanto su propiedad como el derecho a su uso y disfrute.

Es, por ejemplo, muy habitual heredar la nuda propiedad de inmuebles en aquellas situaciones en que la persona fallecida deja un cónyuge viudo/a, puesto que sobre él o ella recae el derecho de usufructo del inmueble, en tanto que la nuda propiedad se reparte entre éste y el resto de herederos. Esta misma situación se puede dar a través de la donación de la nuda propiedad, cuando el donante quiere reservarse la posibilidad de seguir utilizando el inmueble durante el resto de su vida.

Ahora bien, ¿cómo se determina el valor de cada uno de estos dos derechos? Para su cálculo, partiremos de la base de que la suma de sus valores debe corresponder, lógicamente, al valor del pleno dominio de inmueble, es decir, al valor de mercado que determinamos habitualmente.

Teniendo esto en cuenta, obtendremos primero el valor del usufructo. Dado que ostentar el derecho de “uso y disfrute” es, conceptualmente, muy similar a lo que se logra arrendando un inmueble, el valor del usufructo se determinará como si el usufructuario fuera un inquilino; es decir, el valor del usufructo corresponderá a la suma (actualizada al presente) de todas las rentas que pagaría un potencial inquilino que tuviera la misma edad que el usufructuario, desde la actualidad hasta el momento en que falleciese. Para estimar ese momento, se emplean tablas con datos medios de supervivencia de hombres y de mujeres, aplicando a la renta de cada año la probabilidad de que el inquino siguiera vivo en ese momento (de esta manera, las rentas en edad más avanzada pesan menos sobre el valor final que las de los primeros años). Para entender mejor este procedimiento, se puede consultar nuestro post sobre valoración de viviendas destinadas al alquiler.

Una vez calculado el valor del usufructo, es sencillo determinar el de la nuda propiedad: corresponderá a la diferencia o resta entre el valor del pleno dominio (o valor de mercado normal) y el valor del usufructo.

Como se puede apreciar, determinar el valor de estos derechos reales —tan útil de cara a la utilización de procedimientos de monetización de la riqueza inmobiliaria— requiere de importantes conocimientos tanto técnicos como de mercado, puesto que se deben estimar con precisión las rentas consideradas en la metodología, lo que depende de un adecuado análisis del inmueble y de su mercado local. Por ello, es importante contar con proveedores profesionales cualificados, como las sociedades de tasación, para este tipo de valoraciones.

 

22 de mayo de 2024 Infografías, Posts

¿Cómo contribuyen las tasaciones a la estabilidad financiera?

Podemos pensar que el fin último de las tasaciones es únicamente posibilitar la concesión de préstamos hipotecarios. Nada más lejos de la realidad. De hecho, las tasaciones realizadas por las sociedades de tasación son clave en distintos procesos y ámbitos financieros que, en su conjunto, resultan esenciales para garantizar la estabilidad financiera del sector bancario y, con ello, la seguridad de los ahorros y depósitos de los ciudadanos.

Por una parte, en efecto, las tasaciones son relevantes de cara a la concesión de préstamos hipotecarios, los cuales conforman una parte esencial de los activos bancarios. El hecho de que las valoraciones de estos inmuebles sean rigurosas e independientes no es sólo imprescindible para proteger los intereses de los compradores de bonos (como vimos en este post), sino también para la protección de los dueños de los depósitos con cuyo dinero realiza el banco los préstamos, así como para la transparencia y fiabilidad de los balances bancarios.

Tan es así que en los textos de las propias leyes que regulan el ámbito hipotecario se comenta que este mercado “es uno de los segmentos del sistema financiero con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera. De su funcionamiento depende la financiación de la vivienda, que representa alrededor de dos tercios del valor de la riqueza total de los hogares españoles y condiciona sus decisiones de consumo e inversión. Al mismo tiempo, el crédito hipotecario tiene un gran peso en el balance de las entidades de crédito y supone más de la mitad del total del crédito al sector privado residente” (preámbulo de la Ley 41/2007). Se trata, en consecuencia, de un ámbito de actividad que exige un comportamiento muy riguroso de los distintos agentes que operan en el mercado.

Por otro lado, las mismas exigencias del mercado hipotecario, es decir la intervención obligatoria de una sociedad de tasación como valoradora, se han aplicado por parte el Banco de España en otros ámbitos sensibles para la estabilidad financiera, como son los siguientes:

  • Las normas contables del sector bancario: al igual que las empresas, los bancos están obligados a cumplir con una serie de obligaciones contables, rindiendo información sobre su actividad, su patrimonio y sobre sus operaciones especiales. Mediante la contabilidad, miden y valoran todos los elementos que componen sus finanzas, y controlan la información de todos sus movimientos monetarios, datos que resultan esenciales para tomar decisiones sobre su forma de actuar. A la hora de contabilizar el valor de los préstamos hipotecarios concedidos por la entidad, así como de los inmuebles adjudicados, la normativa vigente exige la realización de valoraciones profesionales, cuya calidad y exactitud es crucial para que el banco disponga de información contable rigurosa, real y actualizada.
  • Las exigencias de capital de los bancos: las entidades financieras están obligadas a mantener una cantidad mínima de capital, determinada en función del nivel de activos que tengan en circulación. De esta manera, se asegura que no realicen inversiones que puedan aumentar su riesgo de quiebra, así como que disponen de suficiente capital para mantener sus pérdidas operativas y afrontar retiradas de fondos.  El valor por el cual se contabilizan los activos a la hora de determinar el volumen de capital que debe provisionar el banco se determina también a partir de valoraciones profesionales.
  • La valoración de los inmuebles adjudicados: cuando un banco se adjudica un inmueble por impago de un préstamo, aquél entra a formar parte de su patrimonio, por lo que la normativa obliga a valorar periódicamente esos activos. De esta manera, se verifica el valor por el que el banco los podría vender en el mercado, y se vigila cualquier posible pérdida de valor que ponga en riesgo dicho patrimonio.

En definitiva, la calidad e independencia de las tasaciones hipotecarias resulta clave a la hora de asegurar la estabilidad financiera, por lo que es crucial que se mantengan y refuercen los requisitos para su elaboración, tanto los relativos a las normas técnicas que las guían como los que tienen que ver con la profesionalidad y objetividad de los proveedores que las realizan.

 

  

 

17 de abril de 2024 Posts

¿Qué significa y cuáles son las repercusiones de estar “fuera de ordenación”?

Entre los distintos aspectos que se verifican a la hora de llevar a cabo una valoración, uno de especial importancia es el cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble valorado. Y es que el estar o no alineado con las normas urbanísticas repercute de manera sustancial en las posibilidades de uso y explotación del inmueble y, por ello, en su valor (e, incluso, su posible financiación). En este sentido, es útil conocer las limitaciones derivadas de la situación de “fuera de ordenación”.

Decimos que un inmueble se encuentra en situación legal de fuera de ordenación cuando no es conforme en algún sentido con la normativa urbanística vigente. Ahora bien, existen dos motivos diferenciados por las cuales un inmueble llegar a esta situación:

· Por un lado, los edificios pueden quedar en situación de fuera de ordenación después de haber sido construidos, debido a un cambio en la normativa urbanística de la zona o a la aparición de una nueva norma. De alguna manera, la situación de fuera de ordenación les “sobreviene”, pese a haber sido realizados conforme a las normas que estuvieran vigentes en el momento de su construcción.

Esta situación es mucho más común de lo que pueda parecer a primera vista (se da con frecuencia en los cascos históricos de las ciudades), puesto que las normativas urbanísticas evolucionan a lo largo de los años y en ellas se modifican parámetros con el fin de lograr urbes conformadas por edificios más accesibles, luminosos, espaciosos y ventilados, lo que deja las construcciones tradicionales en situación de incumplimiento.

· Por otro lado, quedan también en fuera de ordenación aquellos edificios que se han realizado en contra de alguna de las determinaciones de las normas vigentes (es decir, los que incumplen la normativa existente en el momento de su construcción), a partir del momento en que finaliza el denominado “plazo de prescripción”, que es el periodo de tiempo previsto por la Ley para que la Administración pueda emprender acciones para restablecer la legalidad urbanística del inmueble. Este plazo de prescripción varía según la legislación autonómica, aunque habitualmente se cifra en 4 años.

Para poder determinar, a efectos de una valoración, si un inmueble está en situación de fuera de ordenación, el tasador medirá y analizará la construcción, y después revisará la normativa urbanística vigente, evaluando si el edificio se ajusta a la misma. En caso de no ser así, tomará en consideración las limitaciones que derivan de este régimen a la hora de determinar el valor de tasación, ya que éste puede verse afectado si los inmuebles comparables no adolecen de las mismas limitaciones o si las obras que serían necesarias para dar al inmueble su máximo valor y utilidad no pueden realizarse debido a la situación urbanística.

En concreto, la situación de disconformidad con el planeamiento supone ciertas limitaciones respecto de las obras que pueden hacerse en los edificios o construcciones. De manera muy general son las siguientes:

· No se pueden llevar a cabo obras de consolidación, aumento de volumen o modernización, ni aquellas que supongan un incremento de su valor de expropiación.

· Sí pueden realizarse las reparaciones que sean necesarias para el mantenimiento de una actividad legítimamente establecida, la conservación de la habitabilidad del inmueble, la supresión de barreras arquitectónicas o la utilización del edificio conforme al que sea su destino. En cualquier caso, estas obras nunca podrán suponer un incremento del valor de expropiación.

Los edificios que se encuentran en situación de fuera de ordenación no están sujetos a orden de demolición ni a la obligación de ser expropiados (sí aquellos realizados en contra de la normativa vigente en tanto no haya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción). En cualquier caso, la Administración podría estar potencialmente más interesada en expropiar ese tipo de edificaciones con el fin de lograr una adecuación de lo construido a la normativa vigente. En tal caso, encontrarse en situación de fuera de ordenación podría suponer, para algunos inmuebles, una desventaja comparativa respecto de otros acordes con la normativa, a la hora de calcular el valor de la indemnización, dado que la Administración no incluiría en la indemnización el coste de aquellas obras que se hubieran podido llevar a cabo en él desde su entrada en la situación de fuera de ordenación.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que, si la situación de fuera de ordenación se ha producido por edificar más superficie de la permitida (por ejemplo, construcción de espacios bajo cubierta, plantas adicionales o elementos anexos), el valor de tasación no podrá incluir ninguna superficie que no sea potencialmente legalizable. Si, además, la situación de fuera de ordenación ha quedado inscrita en el Registro de la Propiedad, las leyes impiden que una hipoteca concedida sobre ese inmueble sea incorporada en un bono garantizado, por lo que las entidades financieras podrían no estar interesadas en otorgar esa financiación.

Todo ello pone en valor el importantísimo papel de la tasación en el proceso de compra de una vivienda, ya que el informe de valoración recoge el análisis urbanístico del inmueble y pone de manifiesto cualquier incumplimiento de la normativa detectado por el técnico, así como las consecuencias derivadas de ello. Como hemos comentado en otras ocasiones, disponer de la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma de las arras, puede ayudarnos a prevenir este tipo de riesgos, ya que constituye un auténtica due diligence del inmueble.

  

 

3 de abril de 2024 Vídeos

Nuestros asociados, de cerca: Tinsa

Hoy, en la sección #NuestrosAsociadosDeCerca, publicamos una nueva entrevista, para que conozcáis a las sociedades de tasación que componen nuestra asociación.
En esta ocasión estaremos con J. Antonio Hernández Calvín, Presidente de Tinsa España.
No os perdáis todo lo que tiene que contarnos.
20 de marzo de 2024 Posts

La ética: condición imprescindible para la valoración

Aunque la ética es relevante para todas las profesiones y especialidades, en la disciplina de la valoración, junto con otras como la medicina o la abogacía, la sujeción a un código de conducta es especialmente relevante. Y esto es así porque en la valoración de un bien pueden confluir muchos intereses distintos, motivo por el cual existen muchas posibilidades de que el valorador se vea afectado por “conflictos de interés”, es decir, por el choque entre sus intereses particulares y los de sus clientes o los receptores finales de su trabajo. Asimismo, incluso en aquellos casos donde no existe conflicto de interés, una cualidad esencial del valorador es su independencia u objetividad, es decir, la capacidad de proporcionar una opinión de valor que no esté sesgada por los intereses de las distintas partes a las que un informe de valoración puede afectar, por ejemplo, al comprador y al vendedor de un inmueble, y, por supuesto, por los propios intereses o conflictos del valorador.

Por este motivo, los organismos internacionales que regulan la profesión y las normas técnicas de la valoración tienen entre sus cometidos la promoción de comportamientos éticos y el control de las actuaciones de los valoradores. Así, desde el año 2015 existe la Coalición Internacional de Estándares Éticos (IESC, https://ies-coalition.org/), que ha dado lugar a un conjunto de principios éticos básicos para las profesiones relacionadas con el mundo inmobiliario y, en particular, para el ámbito de la valoración: las International Ethics Standards, o Normas Éticas Internacionales. Por su parte, instituciones como RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) o TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) poseen sus propios Códigos de Conducta, cuya observancia es obligatoria para los miembros de sendos organismos.

En particular, en España existen dos niveles de regulación del comportamiento ético de los valoradores: por una parte, las incompatibilidades y obligaciones normativas establecidas en el Real Decreto 775/1997 (aplicables a los mercados regulados) —ampliadas y detalladas por las Circulares del Banco de España, organismo encargado de la supervisión de la labor de las sociedades de tasación— y, por otra, el Código Ético de la AEV, de cumplimiento obligatorio para las sociedades de tasación miembro de la Asociación.

El Real Decreto 775/1997 establece una serie de incompatibilidades, según las cuales las sociedades de tasación deben rechazar la valoración de bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia y, en particular, de los que sean propiedad de la sociedad, de sus accionistas, de sus administradores y directivos, de los familiares de los anteriores hasta 2º grado de consanguinidad o afinidad, o de fondos de inversión o de pensiones en los que la sociedad haya invertido o cuya gestora pertenezca al mismo grupo empresarial que la sociedad.

Por su parte, los profesionales deben también abstenerse de participar en la valoración de inmuebles sobre los cuales estén interviniendo profesionalmente mediante la formulación de un proyecto o mediante la dirección o colaboración en la dirección de las obras, de aquellos que pertenezcan al propio profesional, a sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o a sociedades en las que dichas personas ejerzan el control, así como de aquellos que sean propiedad de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias en las que cualesquiera de las personas mencionadas tengan inversiones.

Adicionalmente, y para salvaguardar la confidencialidad de las operaciones, las sociedades de tasación están sometidas a obligaciones de secreto, en virtud de las cuales no pueden revelar a terceros distintos de sus clientes las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la

solicitud de valoraciones, las que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que se dediquen los inmuebles valorados ni tampoco los resultados de las valoraciones realizadas.

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, estableció normas adicionales para el fomento de la independencia de las sociedades de tasación, que se concretan esencialmente en la obligación de disponer de un Reglamento Interno de Conducta con aquellas entidades de las que derive al menos un 10% de su facturación. Por su parte, la Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España estableció cuál debía ser el contenido mínimo de dicho Reglamento Interno de Conducta, indicando que debía contener el detalle de las incompatibilidades y las medidas adoptadas para evitarlas (separación de los servicios comerciales y de tasación de la sociedad, prohibición de trato directo entre la sociedad y las unidades encargadas de la comercialización y concesión de préstamos de las EEFF), la descripción de las reglas diseñadas para evitar conflictos de interés (criterios de aceptación de regalos), la desvinculación de los honorarios del resultado de la valoración o de la cantidad de crédito concedido por la entidad, la prohibición de emitir opiniones previas de valor sobre el mismo bien, la creación de políticas de rechazo de encargos por falta de capacitación o de información y la creación de procedimientos centralizados y aleatorios de asignación de los encargos de tasación, entre otras medidas.

Finalmente, el Código Ético de la AEV detalla y profundiza en las incompatibilidades y obligaciones previstas por la normativa, además de recoger los principios éticos básicos dictados por las IES, haciendo todo ello de obligado cumplimiento para las sociedades pertenecientes a la AEV.

En la profesión de la valoración un comportamiento ético es, no solo deseable, sino absolutamente esencial. Pues, como diría Benito Juárez, jurista y político mexicano del siglo XIX, “los hombres no son nada, los principios lo son todo”.

  

 

21 de febrero de 2024 Posts

La valoración no acaba en el inmobiliario: otros bienes valorables

Aunque el contexto en el que más frecuentemente hablamos de la valoración es el inmobiliario, es importante recordar que la disciplina de la valoración abarca otros muchos frentes que pueden ser de gran interés o utilidad en determinadas circunstancias. A grandes rasgos, podemos identificar al menos cinco categorías adicionales de activos en las que las empresas de valoración y las sociedades de tasación pueden prestar servicios:  

  • Activos relacionados los negocios: en esta categoría tienen especial relevancia las valoraciones de empresas, que pueden abarcar desde los negocios más pequeños hasta aquellos tan particulares como los equipos o clubes de fútbol. Asimismo, podemos destacar la posibilidad de valorar franquicias —contratos que proporcionan el derecho a explotar una marca o una fórmula comercial a cambio de una contraprestación económica— y las concesiones administrativas, que son aquellas autorizaciones otorgadas por entidades públicas a empresas privadas o particulares para que puedan explotar un bien o servicio de titularidad pública durante un tiempo determinado a cambio del pago de una contraprestación (conocida como “canon”) —por ejemplo, son concesiones administrativas las autopistas de peaje o los chiringuitos de la playa—. También en esta categoría han surgido hace pocos años las valoraciones de plantas solares, instalaciones en las que se produce y vende energía eléctrica obtenida mediante placas fotovoltaicas.  
  • Activos intangibles: se denomina así a aquellos activos que no tienen naturaleza física pero que, a pesar de ello, poseen un determinado valor económico que puede ser calculado. Dicho valor reside en la información y el conocimiento, que hacen que poseerlos suponga una ventaja competitiva para un negocio a la hora de diferenciarse de sus competidores. Por ejemplo, la posibilidad de utilizar una marca conocida y valorada mundialmente sería un derecho por el que muchas empresas estarían dispuestas a pagar.  

Dentro de esta categoría de activos intangibles podemos solicitar la valoración de derechos de propiedad intelectual, derechos contractuales, marcas, licencias de actividad o de software, bases de datos, redes de relaciones… También son habituales las valoraciones de los llamados fondos de comercio, que es como se denomina a la capacidad de una empresa de generar beneficios gracias a un conjunto de activos intangibles (el valor de su marca, su cartera de clientes, su posicionamiento, sus patentes, etc.).  

  • Activos tangibles: en esta categoría incluiríamos (además de los bienes inmobiliarios) todos aquellos activos que son de naturaleza física pero que, al contrario que los inmuebles, no están fijados en la tierra, sino que pueden ser desplazados (es decir, los bienes “muebles”). En este caso, consideraríamos la valoración de bienes tales como mobiliario o ajuares, maquinaria e instalaciones industriales, vehículos, embarcaciones y aeronaves, joyas u otros objetos preciosos, así como obras de arte.  
  • Activos culturales: con esta denominación nos referimos a bienes con valor histórico-artístico que son apreciados por la sociedad o que han sido incluidos dentro de los catálogos e inventarios de organismos o instituciones culturales, así como aquellos sobre los que existe algún tipo de protección legal del patrimonio. Este tipo de bienes pueden ser de múltiple naturaleza (tangibles o intangibles, muebles o inmuebles), y su particularidad es que su valor va mucho más allá de su mero coste de reposición o de su valor catastral.

  

 

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