Si de un tiempo a esta parte ha habido un tema en boga en el ámbito inmobiliario, este es, sin duda, el de la rehabilitación. Después de un periodo bastante extenso durante el que han primado las necesidades de ampliación del parque inmobiliario, y en el que hemos sido testigos del crecimiento del tamaño de las ciudades, hoy en día la mentalidad colectiva se ha focalizado en la importancia (o casi diríamos la urgencia) de regenerar los tejidos urbanos envejecidos y de dotar de una nueva vida a las edificaciones ya existentes. De hecho, tal y como se señala en la Guía Ciudadana de Impulso a la Rehabilitación del Observatorio 2030 del CSCAE, más del 80% del parque edificado en España tiene más de veinte años de antigüedad, lo que lo convierte en el más envejecido de Europa.
En este contexto, resulta de interés conocer cómo se analiza un proceso de rehabilitación desde el punto de vista de una valoración, así como qué valor añadido aporta en la toma de decisiones la intervención de expertos en esta materia.
Como bien se define en la Guía del CSCAE, la rehabilitación es “el proceso por el cual un edificio mejora sus prestaciones, lo que repercute en la mejora de la calidad de vida de las personas que lo habitan. Esta mejora puede deberse a aspectos relacionados con la salud y el bienestar, la seguridad o la habitabilidad, pero también incluye otros aspectos que, de manera secundaria, repercuten en la calidad de vida de los habitantes, como pueden ser el ahorro de energía o el aumento del valor patrimonial del inmueble”. En efecto, los motivos para llevar a cabo una rehabilitación pueden ser múltiples: desde el mero deseo de redistribuir los espacios de un edificio, renovando la calidad y el estilo de sus acabados, hasta la necesidad de subsanar defectos o deterioros en sus elementos constructivos e instalaciones que puedan estar generando incomodidades de muchos tipos (goteras, ruidos, pérdidas de calor y frío, corrientes, grietas, etc.).
Sean cuales sean estos motivos, suponen la puesta en marcha de un proceso tan laborioso y complejo (a veces, incluso, más) que el de la construcción de un edificio. De hecho, podemos distinguir una rehabilitación de una mera reforma por su magnitud. En particular, la normativa de valoración para fines hipotecarios considera rehabilitaciones aquellas obras de mejora que, para su inicio, requieren de la redacción de un proyecto y la obtención de una licencia, y en las cuales se ve alterada al menos un 50% de la superficie edificada, por un presupuesto de, al menos, el 50% del valor de reemplazamiento del edificio en su estado actual.
Ante una intervención de semejante importancia, sin duda la toma de decisiones necesita verse acompañada de un asesoramiento profesional sobre cuál es el valor de mercado actual de la edificación y, en especial, sobre cómo dicho valor puede variar una vez finalizadas las obras, de manera que se pueda verificar si el aumento de valor patrimonial compensa o supera el coste de la inversión. En este sentido, una valoración profesional resulta de una ayuda inestimable, ya que en ella se pueden expresar ambos tipos de valores: por una parte, el denominado “valor actual” del inmueble y, por otro, el “valor en la hipótesis de edificio terminado”, que es como la normativa española se refiere a aquel valor que se calcula suponiendo que el inmueble se encuentra acabado conforme al proyecto de rehabilitación que se ha planteado.
Así, este último se suele determinar empleando comparables de mercado de reciente construcción o rehabilitación, con calidades y superficies similares a las que tendrán las viviendas una vez renovadas. Por su parte, el valor actual se puede calcular tanto utilizando comparables (si existen en la zona) de inmuebles en mal estado o pendientes de renovación, como, alternativamente, deduciendo del valor en hipótesis de edificio terminado todos los costes y gastos necesarios para acometer las obras, así como el porcentaje de beneficio del promotor que lleva a cabo la intervención.
Lo que en cualquier caso resultará imprescindible para el valorador es contar con un proyecto bien definido de la actuación que se va a llevar a cabo, de manera que se pueda estimar con precisión el valor del producto final, conforme a las características que éste tendrá y que sean relevantes para el mercado: calidades, nivel de eficiencia energética, orientación, vistas, superficies, instalaciones, etc. Y es que las cualidades particulares de cada proyecto (el estado del inmueble del que se parte, y el tipo de producto que se pretende obtener) son clave para definir el potencial incremento de valor patrimonial que se puede lograr. De hecho, resulta complicado proporcionar cifras generales o medias de cuál puede ser este aumento de valor, puesto que dependerá de si el inmueble original se encuentra más o menos deteriorado, así como de su ubicación y calidad, y de las características y calidades del producto final que se pondrá a la venta.
En definitiva, solamente una valoración individual que tenga en cuenta la intervención concreta que se pretende llevar a cabo puede arrojar suficiente certeza sobre el incremento de valor que se puede lograr en una rehabilitación, así como sobre si dicho incremento compensa los costes que se deben acometer, por lo que resulta de la máxima utilidad contar con el asesoramiento de una compañía profesional y experta en este campo, como son las sociedades de valoración.
