Ocupación ilegal: ¿hasta qué punto impacta en el valor de un inmueble?

Últimamente, la ocupación ilegal ha sido con frecuencia protagonista de los espacios informativos. Y no es para menos, ya que, más allá de las molestias y complicaciones sufridas por sus propietarios, el impacto que este fenómeno ocasiona en el valor de un inmueble es incuestionable

Cuantificar el número de viviendas ocupadas no es tarea fácil. Si bien el Institut Cerdà o la Oficina de Seguimiento de Viviendas Ocupadas de la Comunidad de Madrid lo estiman en unas 100.000, lo cierto es que la cifra difiere según la fuente. Lo que sí parece claro es que sólo en 2019 se celebraron, según datos del Poder Judicial, 4.017 juicios por ocupación ilegal de una vivienda.

Con estas cifras sobre la mesa, la ocupación ilegal constituye todo un reto desde el punto de vista técnico, ya que su efecto no se limita a la disponibilidad de la propia vivienda, o al estado del edificio en cuestión, sino que tiene repercusiones también en las viviendas aledañas que, a menudo, experimentan pérdida de demanda o, incluso, se ven afectadas por la estigmatización de una zona en concreto. Este hecho ha obligado a las sociedades de tasación a poner en marcha protocolos específicos de actuación, así como a definir metodologías concretas para cuantificar el impacto sobre el valor. 

La comprobación del estado de ocupación del inmueble por parte del tasador es un requisito normativo en las valoraciones reguladas, y constituye una práctica muy aconsejable en cualquier valoración fuera del ámbito regulado (en este post comentamos la diferencia entre «tasaciones oficiales/reguladas» y el resto de valoraciones). En caso de que el ocupante no coincida con su propietario, se deberá indagar sobre cuál es el régimen legal que regula la relación entre propietario y ocupante, y la posible repercusión que éste pueda tener sobre el valor de la vivienda. Y aquí es importante recalcar que el periodo durante el cual el propietario no pueda disponer libremente de la vivienda, o la renta que, en su caso, perciba durante dicho periodo son aspectos que tienen un impacto específico en el valor del bien. Asimismo, la incertidumbre de mercado derivada del riesgo asumido por un potencial comprador y el eventual deterioro del entorno serán también aspectos fundamentales en la ecuación del valor del inmueble. Además de todo ello, una ocupación ilegal no sólo dificulta la libre disposición de la vivienda a su propietario, sino que también impide o complica en extremo que una entidad financiera pueda otorgar una hipoteca utilizándola como garantía. 

Cuando, por distintos motivos, resulta necesario conocer el valor de un inmueble ocupado ilegalmente para la toma de algún tipo de decisión económica, las sociedades de tasación cuentan con mecanismos metodológicos para evaluar con el mayor rigor posible la repercusión de una ocupación en el valor del inmueble. Si un buen asesoramiento es siempre deseable, resulta totalmente imprescindible en situaciones tan particulares como la de una ocupación ilegal; en estos casos, es necesario contar con informes de tasación realizados por expertos con pericia y amplios conocimientos. Sólo así esta información será útil para que propietarios, inversores y usuarios puedan tomar las decisiones correctas.

 

Quiero vender mi vivienda… ¿Cómo me puede ayudar una sociedad de tasación?

Dicen que hay algunos que solo se acuerdan de Santa Bárbara cuando truena, y algo parecido puede sucedernos con las tasaciones: pensamos en ellas solo cuando llega el momento de comprar una vivienda y el banco nos la pide. Sin embargo… ¿te has planteado alguna vez la utilidad que la tasación puede tener desde el punto de vista del vendedor? Si planeas vender tu casa —o cualquier otro tipo de inmueble—, presta atención a estos argumentos, que te pueden ayudar a ponderar las ventajas de una tasación como instrumento de asesoramiento y apoyo.

El primero y más importante es que la tasación te va a ayudar a conocer el valor objetivo que tu vivienda tiene en el mercado. Esto es más relevante de lo que parece, ya que, en primer lugar, te libra del peligro de ofertar tu casa en un precio demasiado alto o demasiado bajo y, por otra parte, te ayuda a optimizar los plazos de venta, ya que te permite negociar con los posibles compradores con plena confianza de que el precio en que te basas es objetivo e imparcial, ya que deriva de la valoración realizada por un profesional independiente.

Por otro lado, la amplia y rigurosa información técnica que contiene un informe de tasación te puede ayudar a detectar y solucionar anomalías o problemas de la vivienda que podrían dificultar o, incluso, impedir la compra de la misma por parte de un interesado. Entre otras cosas, la tasación te informa de aspectos como estos:

  • El estado de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Las irregularidades o defectos de inscripción (direcciones desactualizadas, diferencias de superficie, falta de inscripción, etc.) pueden implicar dificultades para que el comprador obtenga una hipoteca, o incluso impedir la “identificación registral” del inmueble, es decir, la constatación de que la vivienda que se encuentra descrita en la Escritura corresponde inequívocamente a la nuestra.
  • La superficie real de la vivienda. Como comentábamos en otro post, no siempre se puede confiar en que la superficie indicada en las escrituras o en el Catastro sea la real, por lo que es importante que sepas exactamente cuánta superficie vendes a la hora de establecer el precio.
  • Los datos catastrales de la vivienda. La forma en que el inmueble se encuentre catastrado influye en el importe del IBI a pagar. Además, es preciso asegurar que el uso y descripción de la vivienda que figuran en el Catastro son correctos.
  • El cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble. Este punto es especialmente importante, ya que una vivienda que incumple la regulación vigente podría sufrir limitaciones legales para llevar a cabo determinadas obras. Asimismo, en los casos graves de incumplimiento, podría estar sujeta a la posibilidad de demolición.
  • Los riesgos del entorno, del edificio y de la propia vivienda que es posible detectar desde el punto de vista constructivo, medioambiental y socioeconómico, y que pueden implicar la necesidad de realizar intervenciones más o menos importantes.

Por si todo esto fuera poco, disponer de una tasación a lo largo del proceso de venta tiene una ventaja adicional: si dicha tasación se ha realizado con finalidad hipotecaria, es posible gestionar de forma sencilla un “cambio de solicitante” de la misma, de manera que, una vez negociada la venta con un determinado comprador, la tasación pase a estar a su disposición para que pueda tramitar su hipoteca con cualquier entidad financiera, lo que a ambos os ahorrará tiempo, incertidumbres, trámites y costes adicionales.

Y no acaban ahí las posibilidades de ayuda que puede brindar una sociedad de tasación en la venta de una vivienda: gracias a su especialización en el ámbito inmobiliario, también puedes gestionar con ellas la elaboración del Certificado de Eficiencia Energética, que es un requisito legal para la venta o alquiler de un inmueble y que, junto con el análisis del grado de sostenibilidad (el cual contempla, además del meramente energético, otros aspectos relacionados con el impacto medioambiental de las construcciones), será un documento cada vez más importante en la comercialización de un inmueble, dados los incentivos de todo tipo (fiscales, financieros, etc.) que se están articulando para fomentar la mejora de la sostenibilidad del parque inmobiliario.

En definitiva, contar con la ayuda de una sociedad de tasación a la hora de vender un inmueble es una decisión que, además de aportar seguridad y garantía a la transacción, simplifica y agiliza el proceso de venta tanto para el vendedor como para el comprador, por lo que conviene no perder de vista esta posibilidad que, además, evitará que cualquier problema de la vivienda o una discrepancia entre el valor de mercado y el precio pactado en la compraventa se pongan de manifiesto después de haber firmado las arras. Haciendo caso al refranero, es mejor acordarse de santa Bárbara antes de que empiece a tronar.

Sociedades de tasación, claves para la estabilidad financiera

okdiario.com ha publicado un artículo de Paloma Arnaiz y José Manuel Gómez de Miguel donde se explica la relevancia de las sociedades de tasación para la estabilidad financiera. Clicar aquí para acceder a la versión online.

………………………………………………………………………………………………

Desde hace ya unos meses, desayunamos cada día con noticias y especulaciones sobre nuevas o posibles fusiones bancarias, en un proceso de paulatina concentración por el cual las entidades resultantes van acumulando conjuntos de activos financieros cada vez mayores. En este contexto, las medidas sistémicas de refuerzo de la estabilidad financiera son clave, toda vez que la quiebra de tan grandes entidades tendría efectos devastadores para el conjunto de la economía y la sociedad españolas. En este sentido, es generalmente poco conocido el papel que se reserva a las sociedades de tasación en la regulación de la solvencia de las entidades bancarias, y por ello resulta relevante poner de manifiesto que la estructura de funcionamiento del sector de la tasación en España, mejorada y reforzada durante los últimos 40 años, es una garantía de que este proceso se lleve a cabo de forma eficiente, objetiva y solvente.

Las sociedades de tasación son bien conocidas por su papel en la constitución de garantías hipotecarias. En efecto, son auxiliares financieros que, al establecer el valor de los bienes gravados por una hipoteca, y con él, el valor que será posible recuperar con la liquidación del bien en caso de impago, contribuyen a que tanto los bancos prestamistas como los consumidores o empresarios prestatarios tengan un mejor conocimiento de los riesgos que asumen. Esa misma valoración servirá igualmente para que los eventuales inversores (tanto ciudadanos corrientes como inversores profesionales) en títulos hipotecarios gocen de un mejor conocimiento del riesgo asumido.

Como se indicaba, mucho menos conocido es el rol asignado a las sociedades de tasación en la determinación de las provisiones contables de las que, en cierta medida, dependen los resultados de los bancos. Y es que, en ese marco, además de la tasación en el momento de la concesión del crédito, las sociedades de tasación llevan a cabo la valoración continua de los bienes hipotecados, los cuáles garantizan la mayor parte (en torno al 54%) de las carteras de préstamos y créditos de nuestras entidades bancarias.

Para poder acogerse a unos menores requisitos de capital en la cobertura de sus préstamos hipotecarios, y cumplir con las exigencias del Banco de España para provisionar adecuadamente las carteras, los bancos están obligados a, para empezar, seguir de manera continuada la evolución de los mercados inmobiliarios con el fin de detectar indicios de caídas significativas en los valores de los bienes que garantizan esos préstamos; y, para continuar, a actualizar periódicamente el valor de esas garantías, sea con carácter anual (en los bienes comerciales), trianual (para las viviendas en general), o con mayor frecuencia en el caso de préstamos dudosos o activos ya adjudicados en pago de deudas.

Las sociedades de tasación participan de ambas tareas. Y es que son las sociedades de tasación las que, mediante nuevas valoraciones, deben aportar a los bancos una actualización individualizada del valor de esas garantías. Asimismo, para identificar potenciales caídas significativas del valor, los bancos, además de atender a la tendencia de los precios de mercado, deben considerar la opinión de valoradores, que es especialmente relevante si se piensa en el carácter local y singular de la mayor parte de nuestros mercados inmobiliarios.

En definitiva, el papel de las sociedades de tasación en la determinación final de las provisiones contables y de los capitales mínimos exigibles es relevante y, con él, su contribución a la estabilidad financiera del sistema, pues aportan un conocimiento especializado esencial para los gestores bancarios y sus supervisores, que deben evaluar la suficiencia de los recursos disponibles para hacer frente a eventuales pérdidas en los activos bancarios. Ese papel se hace aún más importante cuando se produce un debilitamiento del ciclo inmobiliario o cuando se incrementa la concentración bancaria en unas pocas entidades de gran tamaño y, con ella, el riesgo sistémico del conjunto de las instituciones financieras.

Es en ese entorno cuando se deben poder apreciar las fortalezas de nuestro sistema de valoración, guiado por tres claves: la profesionalidad, independencia y capacidad empresarial de las sociedades de tasación; el rigor de los procedimientos técnicos seguidos en las valoraciones; y la prudencia de las bases de valor aplicadas. No obstante, no cabe ninguna complacencia con este sistema de valoración en cuyo refuerzo a través de diferentes vías (homologación internacional de las metodologías; transparencia de los sistemas de selección, contratación y control de los proveedores de valoraciones, etc.) se debe seguir trabajando.

José Manuel Gómez de Miguel, Asesor del Consejo de Comunicación de la AEV
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

okdiario_SdT_y_estabilidad_financiera (pdf)

¿Qué información sobre tu vivienda contiene una tasación?

En esta infografía detallamos las 7 informaciones más importantes que encontrarás en el informe de tasación que tendrás que proporcionar para contratar una hipoteca:

  • El valor de mercado
  • La superficie
  • Errores en la información catastral
  • Errores en las escrituras
  • Estado de conservación
  • Riesgos del entorno
  • Adaptación a la normativa urbanística

Infografía qué información sobre tu vivienda contiene una tasación

Además de todo lo anterior, ten en cuenta estas 3 alertas sobre el valor de tasación:

  • El informe indicará si existe una probabilidad elevada de que el valor actual de la vivienda baje de forma significativa en los años siguientes.
  • Si la vivienda está alquilada, el informe recogerá el efecto de ese alquiler en el valor.
  • El valor de tasación quedará reflejado en la escritura de hipoteca y, en el futuro, será considerado el valor de subasta si el banco ejecuta la hipoteca. ¡Es importante que estés de acuerdo con el valor escriturado!

En conclusión: la tasación no es un mero “gasto” de la hipoteca… ¡es una auténtica inversión! Aprovéchala para descubrir y eliminar tus riesgos al comprar o vender un inmueble.

Volver arriba