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Cuando se habla de tasaciones inmobiliarias, es habitual asociarlas casi exclusivamente a la concesión de préstamos hipotecarios. Esta visión, sin embargo, deja fuera una parte esencial de su función. Las valoraciones realizadas por las sociedades de tasación intervienen en distintos procesos vinculados al funcionamiento del sistema financiero y contribuyen, consideradas en conjunto, a preservar su estabilidad y a proteger los ahorros y depósitos de los ciudadanos.

La concesión de crédito hipotecario constituye, sin duda, uno de los ámbitos en los que la valoración adquiere mayor relevancia. Los préstamos garantizados mediante inmuebles representan una parte esencial de los activos de las entidades financieras, por lo que determinar de manera rigurosa e independiente el valor de las propiedades que sirven de garantía resulta fundamental.

Esta exigencia no tiene como único destinatario a quienes invierten en bonos. También afecta directamente a los depositantes, ya que las entidades utilizan sus fondos para desarrollar su actividad crediticia. Al mismo tiempo, unas valoraciones realizadas con criterios rigurosos permiten que los balances bancarios reflejen de manera transparente e íntegra la situación de los activos que los componen.

La importancia que adquiere la actividad hipotecaria dentro del conjunto de la economía explica que estas garantías estén recogidas expresamente en la normativa. El preámbulo de la Ley 41/2007 señala al mercado hipotecario como uno de los ámbitos del sistema financiero con mayor incidencia sobre la estabilidad macroeconómica.

La razón de esta consideración se encuentra, entre otros factores, en la importancia que tiene la financiación de la vivienda. Este activo representa aproximadamente dos tercios del valor total de la riqueza de las familias españolas y ejerce una influencia considerable sobre sus decisiones de consumo e inversión. Paralelamente, el crédito respaldado por garantía hipotecaria tiene un peso superior a la mitad del crédito total concedido al sector privado residente y ocupa, por tanto, una posición muy significativa dentro del balance de las entidades de crédito.

La dimensión de estas cifras hace necesario que todos los agentes que participan en el mercado actúen bajo criterios de especial rigor. Y las exigencias aplicadas al ámbito hipotecario, incluida la intervención obligatoria de una sociedad de tasación especializada, se han trasladado también a otros ámbitos considerados especialmente relevantes para el equilibrio financiero.

La valoración en la información contable de las entidades

Las entidades de crédito, al igual que cualquier otra empresa, deben cumplir unas obligaciones contables estrictas que permitan conocer su actividad, patrimonio y operaciones. La contabilidad proporciona la información necesaria para medir y valorar los distintos componentes financieros y controlar sus movimientos de fondos, datos que resultan esenciales para la toma de decisiones.

En este contexto, la contabilización tanto de los préstamos hipotecarios concedidos como de los inmuebles adjudicados requiere, de acuerdo con la regulación, la realización de valoraciones profesionales. La precisión de estas valoraciones es determinante para que la información contable de las entidades sea fiable, actualizada y refleje adecuadamente la realidad de sus activos.

El impacto de las valoraciones sobre el capital regulatorio

Otra de las funciones relacionadas con la valoración tiene que ver con las exigencias de capital a las que están sometidas las entidades financieras. Los bancos deben mantener un nivel mínimo de capital en relación con los activos que tienen en circulación.

Este mecanismo busca limitar la asunción de inversiones que puedan incrementar el riesgo de insolvencia y garantizar que la entidad disponga de recursos suficientes tanto para absorber posibles pérdidas derivadas de su actividad como para hacer frente a eventuales retiradas de fondos.

Dado que el valor atribuido a los activos influye directamente en la cantidad de capital que la entidad debe mantener o provisionar, las valoraciones profesionales constituyen también una referencia necesaria para determinar este requisito.

El control sobre los inmuebles adjudicados

La valoración mantiene asimismo su importancia cuando una entidad financiera pasa a ser propietaria de un inmueble como consecuencia del impago de un préstamo. Desde ese momento, la propiedad forma parte de su patrimonio y queda sometida a las obligaciones establecidas por la normativa.

Entre ellas se encuentra la revisión y valoración periódica de estos activos. El objetivo es comprobar cuál sería su valor en caso de una eventual venta en el mercado y detectar con suficiente antelación posibles pérdidas de valor que pudieran afectar al patrimonio de la entidad.

 

Las tasaciones hipotecarias no constituyen, por tanto, una herramienta destinada únicamente a determinar si un inmueble puede servir como garantía para obtener financiación. La calidad y el rigor de las valoraciones profesionales tienen implicaciones que alcanzan distintos ámbitos del funcionamiento financiero.

Su objetividad e independencia contribuyen a preservar la estabilidad del sistema y hacen necesario mantener unas exigencias elevadas tanto en las normas técnicas que regulan su elaboración como en la profesionalidad y neutralidad de las entidades encargadas de llevarlas a cabo. Reforzar de manera continuada estos requisitos resulta esencial para garantizar la fiabilidad de las valoraciones y, con ella, la solidez del sistema financiero.

 

La valoración inmobiliaria se apoya de manera habitual en el análisis del mercado. En este contexto, el método de comparación ocupa un lugar central, ya que permite estimar el valor de mercado de un inmueble a partir de otros similares cuyos precios son conocidos o pueden deducirse. El correcto manejo de estas referencias, denominadas testigos o comparables, resulta clave para la precisión del resultado final. En este artículo se explica cómo se trabaja con ellas en la práctica valorativa.

El método de comparación y su papel en la valoración

Tal como se recoge en el Glosario de Términos, el método de comparación consiste en confrontar el inmueble objeto de valoración con otros inmuebles de características y localización similares, que hayan sido vendidos u ofertados recientemente.

Este método no solo es el más utilizado, sino que subyace en la mayoría de procedimientos de valoración. En última instancia, cualquier estimación de valor requiere observar el mercado, bien sea para identificar directamente precios de venta o de renta de inmuebles semejantes, o bien para obtener información que permita deducir el valor de aquellos inmuebles para los que no existen suficientes evidencias directas. En estos supuestos se emplean datos indirectos, como el precio de reserva de una habitación para valorar hoteles, el importe de la entrada a un evento deportivo para valorar un estadio o los precios de venta de productos para valorar una explotación económica.

Este artículo del blog se centra en el supuesto más frecuente: la aplicación del método de comparación para la valoración de viviendas y otros inmuebles sencillos para los que suele haber un número suficiente de referencias de mercado, como plazas de garaje, locales comerciales, naves industriales o parcelas destinadas a vivienda unifamiliar, entre otros.

Concepto y selección de los testigos

Un testigo o comparable es un inmueble cuyo precio de venta es conocido o puede estimarse y que presenta similitudes, tanto en ubicación como en características, con el inmueble que se valora. Para que un testigo sea adecuado, debe poder considerarse una alternativa real de compra para quien esté interesado en adquirir el inmueble objeto de valoración, lo que implica, entre otros criterios, que se sitúe en una localización próxima o equiparable.

En el caso de determinadas finalidades reguladas, como las valoraciones realizadas como garantía hipotecaria, la Orden ECO 805/2003 exige la aportación de al menos seis comparables. En cualquier caso, disponer de una muestra más amplia permite una mejor comprensión y caracterización del mercado local.

Ajuste y homogeneización de los precios

Una vez definida la muestra de testigos, se inicia el proceso de homogeneización. Este proceso tiene como objetivo ajustar los precios de los comparables —habitualmente expresados en euros por metro cuadrado— para corregir las diferencias existentes respecto del inmueble que se está valorando.

De forma ilustrativa y simplificada, dado que existen técnicas de homogeneización de distinta naturaleza y complejidad, los ajustes pueden explicarse mediante ejemplos como los siguientes:

• Cuando el testigo presenta una calidad constructiva superior a la del inmueble valorado, su precio se ajusta a la baja.
• Cuando el testigo dispone de zonas comunes de peor calidad que las del inmueble valorado, su precio se ajusta al alza.

Teniendo en cuenta aspectos como la calidad, el estado de conservación, la ubicación, la superficie, las zonas comunes o las instalaciones, entre otros, se van aplicando correcciones sucesivas a cada testigo. El resultado es una muestra final de inmuebles plenamente equiparables al inmueble objeto de valoración.

A partir de los precios ya corregidos se obtiene un valor unitario en euros por metro cuadrado que, al multiplicarse por la superficie del inmueble, permite calcular el valor final en euros.

Utilización de valores de oferta

Aunque la información pública sobre precios reales resulta de utilidad para analizar el mercado en términos generales, en el estudio concreto de testigos es habitual recurrir también a valores de oferta obtenidos de anuncios de venta. Una vez identificada la oferta, se realizan una serie de ajustes específicos.

En primer lugar, se verifican los datos del inmueble, como su ubicación o superficie, mediante la consulta de fuentes públicas, como el Catastro, y el contacto con el propio anunciante. Asimismo, se descuenta el valor de aquellos conceptos que no formen parte del inmueble propiamente dicho, como plazas de garaje, trasteros u otros elementos incluidos en la venta, así como importes correspondientes a mobiliario.

Adicionalmente, el tasador deduce una cantidad estimada en concepto del descuento que podría alcanzarse tras una negociación con el vendedor, basándose en su conocimiento del mercado local y en las conversaciones mantenidas con el anunciante. Cuando procede, también se descuentan las cantidades correspondientes a los honorarios del agente inmobiliario, en concepto de costes de comercialización.

La correcta aplicación del método de comparación exige un conocimiento profundo tanto del mercado como de las características de los inmuebles. Por este motivo, para obtener valoraciones precisas y de calidad resulta imprescindible confiar en expertos independientes, como las sociedades de tasación, que disponen de bases de datos amplias y contrastadas y aplican las técnicas de valoración de manera adecuada.

La literatura clásica suele leerse como un inventario de pasiones humanas, pero en las páginas de Benito Pérez Galdós actúa también como un riguroso registro notarial y urbanístico.

Fortunata y Jacinta ofrece un retrato minucioso del Madrid decimonónico que permite rastrear principios de valoración inmobiliaria plenamente vigentes hoy. A través de dos pasajes clave, podemos observar cómo la lógica del valor ya estaba presente en la ciudad descrita por Galdós.

El factor de la localización y el principio de sustitución

En la crítica de Barbarita Santa Cruz hacia los nuevos desarrollos urbanísticos subyace un análisis implícito de la localización como factor determinante del valor. Su rotunda negativa a cambiar su residencia tradicional por los modernos «hoteles» del Paseo del Prado o el incipiente Barrio de Salamanca ilustra la particularidad de la inmovilidad en el mercado inmobiliario. A diferencia de un objeto industrial, como un bolígrafo, que mantiene su valor independientemente de su ubicación, el inmueble ocupa un espacio físico irremplazable. Así lo dictaba el pensamiento de Barbarita en la primera parte de la novela (Cap. VI, 3):

«No lo cambiara Barbarita por ninguno de los modernos hoteles, donde todo se vuelve escaleras y están además abiertos a los cuatro vientos. Allí tenía número sobrado de habitaciones; todas en un solo andar desde el salón a la cocina. Ni trocara tampoco su barrio, aquel riñón de Madrid en que había nacido, por ninguno de los caseríos flamantes que gozan fama de más ventilados y alegres. Por más que dijeran, el barrio de Salamanca es campo».

Desde la perspectiva de la tasación, aquí está presente el principio de sustitución. Para Barbarita, los nuevos inmuebles no son comparables. Ella identifica deficiencias técnicas (un peor comportamiento térmico al estar «abiertos a los vientos«) y funcionales (en la distribución vertical frente a la eficiencia de la «planta principal«). La ubicación en el «riñón de Madrid» (concretamente, entre la Puerta del Sol y Plaza Mayor), constituye un activo superior que anula cualquier intento de comparación con los «flamantes» caseríos del entonces periférico Paseo del Prado.

El método del coste y la calidad constructiva

Si Barbarita nos habla de localización, Plácido Estupiñá nos introduce en la valoración técnica basada en la calidad constructiva. En la cuarta parte de la obra (Cap. IV, 1), un diálogo sobre un edificio ubicado en la Cava de San Miguel nos revela una tasación que parece seguir el método del coste, o que al menos refleja un mercado inmobiliario donde las construcciones más sólidas eran las más valoradas:

«—De su amo. Conque… Bastante hemos hablado… Y, finalmente, la finca es magnífica; está tasada en treinta y cinco mil duros. Sólo el pedernal de los cimientos y la berroqueña de la escalera valen un dineral. Pues ¿y las paredes? El otro día, al abrir un hueco, los albañiles no le podían meter el pico. Nada, que “talmente” se rompen las herramientas en este ladrillo recocho que parece un diamante…»

Esta mención a los treinta y cinco mil duros se sustenta en una auditoría de los elementos constructivos. En un contexto urbano donde la edificación era muy a menudo precaria, la solidez del pedernal y del granito actúan como garantía de inversión. Lo que se tasa aquí es el valor intrínseco de lo construido y su durabilidad física. La comparación del ladrillo recocho con un diamante refuerza la idea de un activo que desafía la depreciación: una construcción tan sólida que «no hay herramienta que la muela» se convierte en la mayor certificación de valor en el mercado galdosiano.

La lectura de Galdós, especialmente en fechas como este 23 de abril, nos recuerda que una ciudad no solo se construye con sueños y personajes, sino con muros, cimientos y una lógica económica que, siglo y medio después, sigue siendo el pilar de nuestro entorno urbano.

Uno de los aspectos más distintivos de las tasaciones hipotecarias en España desde comienzos del siglo XXI es el uso de una definición o base de valor que recibe el nombre de Valor Hipotecario. Lo consideramos un enfoque innovador porque, hasta fechas recientes, en la gran mayoría de países europeos era habitual determinar el valor de las garantías hipotecarias mediante su Valor de Mercado.

Sin embargo, desde el 1 de enero de 2025, con la modificación del reglamento bancario europeo (CRR III), los Estados miembros de la Unión Europea deben exigir a sus entidades financieras que determinen el valor del inmueble de forma prudente y conservadora. Esta aproximación – que impide superar el valor de mercado y obliga a ajustar el valor cuando los precios puedan estar por encima de niveles sostenibles a lo largo de la vida del préstamo- se alinea con la definición de Valor Hipotecario, un principio que España aplica desde 2003 gracias a la Orden ECO/805/2003.

Surge entonces la cuestión de qué entendemos por valor hipotecario, cómo se determina y en qué se distingue del valor de mercado.

Si acudimos al ámbito internacional, el Reglamento (UE) 575/2013 define el Valor del crédito hipotecario (mortgage lending value) como el valor del bien inmobiliario determinado mediante una evaluación prudente de su futura comercialización, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo del inmueble, las condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la tasación y los usos alternativos adecuados. En una línea similar se pronuncia el International Valuation Standards Council (IVSC), cuya declaración sobre valor prudente en el sector inmobiliario considera que el valor hipotecario representa el valor de un inmueble obtenido mediante una evaluación prudente de su comercialización futura, atendiendo a criterios sostenibles a largo plazo.

En el marco español, la Orden ECO/805/2003 recoge una definición prácticamente equivalente, basada también en una tasación prudente orientada a la comercialización futura del inmueble y a la consideración de sus características duraderas, las condiciones del mercado y sus posibles usos.

El empleo del mortgage lending value presenta, sin embargo, una implantación muy desigual, y solo está plenamente desarrollado en algunos países europeos como Alemania, Hungría, Polonia, Portugal y, por supuesto, España. Aunque todos ellos comparten los mismos principios básicos, las técnicas concretas para la determinación del valor hipotecario difieren entre unos y otros. En concreto, en España, la Orden ECO/805/2003 establece que el valor hipotecario se puede obtener de dos maneras, ambas asentadas en el denominado “principio de prudencia”:

• Si el valor del inmueble se determina exclusivamente por el método de comparación de testigos de mercado, el Valor Hipotecario se obtiene mediante la aplicación —cuando resulte necesaria— de un ajuste o descuento sobre el Valor de Mercado que se haya obtenido a partir de la comparación. Para ello, resulta necesario que la sociedad de tasación disponga de análisis sobre la situación coyuntural del mercado local, las características de los ciclos de precios pasados, la volatilidad de los precios y la posible existencia de elementos especulativos y, a partir de todo ello, determine si, a su juicio, existe una probabilidad elevada de que el valor de mercado experimente reducciones significativas y duraderas antes de transcurridos 18 meses desde la fecha de caducidad de la tasación. En tal caso, deberá aplicar un descuento prudencial al valor de mercado, correspondiendo este valor ajustado al valor hipotecario.
• Si el valor del inmueble se determina mediante métodos de actualización de las rentas o ingresos derivados de su explotación, el Valor Hipotecario se obtiene gracias a la imposición de una serie de limitaciones metodológicas o de magnitudes máximas a los parámetros bajo los cuales se estiman sus flujos de cara futuros. Así, deberán adoptarse ingresos o rentas futuras que puedan considerarse sostenibles en el largo plazo (teniendo en cuenta las tendencias pasadas) y las tasas de actualización de dichos flujos partirán, como mínimo, de la rentabilidad de los bonos nacionales de deuda a 5 años.

 Por tanto, en toda tasación hipotecaria emitida en España se ven reflejados dos valores: el Valor de Mercado y el Valor Hipotecario. Estos podrán, en unas ocasiones, ser coincidentes (si no se esperan caídas significativas de los precios) y, en otras, presentar diferencias de diversa magnitud, en función de la situación coyuntural del mercado local correspondiente. En cualquier caso, conviene prestar atención a las consideraciones que hayan sido reflejadas en el informe y conocer bien las características de ambos tipos de valores para tomar las decisiones adecuadas respecto del inmueble de que se trate.

Teniendo en cuenta los recientes cambios regulatorios en el ámbito comunitario, es previsible que los distintos países europeos adopten progresivamente esta base de valor en sus tasaciones hipotecarias. Este avance confirma, en realidad, el carácter adelantado de la Orden ECO/805/2003, cuya definición del valor hipotecario se encuentra plenamente alineada con los principios ahora consolidados a nivel europeo. Ello supone una buena noticia para España, ya que la transición al nuevo marco regulador no será disruptiva y podrá integrarse de forma natural en las prácticas de valoración existentes.