¿Cómo se trabaja con los ‘testigos’ o comparables en las valoraciones?

En muchas ocasiones hemos indicado que el “método de comparación” es el procedimiento de valoración más ampliamente utilizado. Como definíamos en nuestro Glosario de Términos, consiste en “comparar el inmueble que se valora con otros que sean similares en características y ubicación, y que se hayan vendido u ofertado recientemente”. 

De hecho, el método de comparación se encuentra en la base de cualquier otro método que se utilice, puesto que, en último término, para valorar siempre es necesario recurrir a la observación del propio mercado, ya sea para identificar directamente precios de venta o renta de inmuebles similares al que se valora, o para obtener otro tipo de datos que, indirectamente, nos puedan ayudar a deducir el valor de inmuebles de los que no existen tantas evidencias de renta o de venta; por ejemplo, precios de reserva de habitaciones para valorar hoteles, importe de matrículas para valorar colegios o precios de venta de los productos fabricados para valorar una explotación. 

En este post nos referiremos, por ser el caso más común, a la aplicación del método de comparación para valorar viviendas y otros inmuebles sencillos, de los cuales suelen existir suficientes evidencias de venta: plazas de garaje, locales comerciales, naves industriales o parcelas de terreno para unifamiliares, entre otros.  

Como también definíamos en el Glosario de Términos, un comparable o testigo es “un inmueble del que se conoce o se puede deducir el precio de venta, y que es similar, en ubicación y características, al inmueble que se valora”. Los comparables adecuados para su uso en el método de comparación serían aquellos inmuebles que puedan considerarse alternativas de compra reales para alguien que se planteara comprar el inmueble que se está valorando, por lo que, entre otras cosas, deben encontrarse en localizaciones próximas o lo más similares posible. La Orden ECO 805/2003 establece, para finalidades reguladas (entre otras, las valoraciones de garantías hipotecarias) la obligación de aportar un mínimo de 6 comparables, si bien cuanto más amplia sea la muestra elegida, mejor se podrá caracterizar o entender el mercado local. 

Una vez que se dispone de la muestra de comparables, se procede a realizar un proceso de homogeneización, que consiste en corregir los precios de los testigos (que se suelen expresar en €/m²) en función de las diferencias que presenten respecto del inmueble que se está valorando. A modo de ejemplo (y de manera muy simplificada, pues las técnicas de homogeneización son variadas y de distinta complejidad), el criterio de las correcciones podría explicarse así: 

  • Si el testigo es de mejor calidad constructiva que el inmueble valorado, se corrige el precio del testigo a la baja. 
  • Si el testigo tiene unas zonas comunes peores que las del inmueble valorado, se corrige el precio del testigo al alza. 
  • Etc. 

De esta manera, tomando en cuenta las distintas características de los inmuebles (calidad, estado de conservación, ubicación, superficie, zonas comunes, instalaciones, eficiencia energética, etc.), se van corrigiendo sucesivamente todos los testigos, hasta obtener una muestra final de inmuebles que serían totalmente comparables con el valorado. A partir de los precios corregidos de dicha muestra, se obtendrá el valor unitario del inmueble (en €/m²) que, multiplicado por su superficie, dará lugar al valor final (en €). 

Idealmente, como ocurre en mercados muy transparentes (p.ej. el estadounidense), deberían existir registros públicos en los que consultar los precios de venta reales de los comparables. Sin embargo, dado que en España esa información no es públicamente accesible con el grado de detalle necesario, dichos precios de venta se deducen, en muchas ocasiones, a partir de los precios de oferta localizados en anuncios de venta. Así, una vez localizada la oferta, se realizan sobre la misma una serie de correcciones: 

  • Comprobación de los datos del inmueble (ubicación, superficie, etc.) mediante consulta de fuentes públicas (Catastro) y consulta al propio anunciante. 
  • Deducción del valor de cantidades que no correspondan al propio inmueble. Por ejemplo, de los anuncios de venta de viviendas se resta el precio de las plazas de garaje, trasteros y otros elementos vendidos simultáneamente, así como las cantidades que puedan corresponder a mobiliario. 
  • Deducción del valor de una cantidad, estimada por el tasador en función del conocimiento que tiene sobre el mercado local y de las conversaciones que pueda mantener con el anunciante, en concepto del descuento que se podría obtener tras una negociación con el vendedor. 
  • En su caso, deducción del valor de las cantidades que se deberían pagar al agente inmobiliario, en concepto de costes de comercialización

Como se puede apreciar, la aplicación práctica del método de comparación requiere de un profundo conocimiento del mercado y de las características de los inmuebles, por lo que es imprescindible, para contar con una valoración precisa y de calidad, confiar en proveedores profesionales, como las sociedades de valoración, que disponen de amplias y contrastadas bases de datos con las que garantizar que las técnicas de valoración se aplican de manera correcta.

La normativa española de valoración: alineada con el marco internacional

El IVSC —Consejo Internacional de Normas de Valoración, organismo global e independiente responsable de la emisión de normas de valoración a escala internacional— ha llevado a cabo recientemente, en colaboración con la AEV, un análisis sobre la alineación entre los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) y la norma española de valoración para finalidades reguladas, la Orden ECO 805/2003.

La conclusión global de dicho análisis es que la Orden ECO se encuentra ampliamente alineada con las IVS, y no existen, por tanto, contradicciones relevantes entre ambas normas. En un amplio artículo técnico firmado por Alexander Aronsohn (Director Técnico del IVSC) y Paloma Arnaiz (Secretaria General de la AEV), se ponen de manifiesto los detalles de dicho análisis y se señalan, de cara a una potencial revisión futura de la Orden ECO, aquellos elementos susceptibles de mejora para lograr una armonización aún mayor.

La Orden ECO 805/2003 es la norma de valoración de obligado cumplimiento en España para las valoraciones realizadas para cuatro finalidades específicas: la valoración de garantías de préstamos hipotecarios; la valoración a efectos contables de los activos de las compañías de seguros; la valoración de activos de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria; y valoración del patrimonio de los fondos de pensiones. Por tanto, su relevancia y representatividad dentro de la profesión de la valoración en España es considerable, y era deseo de la AEV evaluar en qué medida nuestra norma se encontraba o no alineada con las IVS, con el fin de tomar las acciones necesarias para asegurar, en futuras revisiones de la Orden ECO, una mayor identificación con las IVS.

Teniendo en cuenta las diferencias identificadas entre ambas normas, y dado que la Orden ECO es de obligado cumplimiento en España para las finalidades antes mencionadas, la conclusión de los autores es que, para que estas valoraciones se consideren acordes a las IVS, deberán cumplir con las IVS en cualquier aspecto o cuestión que no se encuentre expresamente especificado, definido o interpretado en la Orden ECO.

En el artículo se pone de manifiesto que, mientras que la Orden ECO se estableció en 2003, las IVS han experimentado varias revisiones sustanciales desde esta fecha (la edición actual de las se encuentra vigente desde el 31 de enero de 2022); adicionalmente, la profesión de la valoración se ha desarrollado ampliamente desde ese año. Por ello, la AEV y el IVSC han resaltado las diferencias entre ambos estándares, de cara a fomentar una mayor armonización con las IVS.

Tras una exposición detallada de dichas diferencias —por ejemplo, ausencia en la Orden ECO de determinados conceptos o definiciones presentes en las IVS, o el enfoque más prescriptivo de nuestra norma en la aplicación de los métodos de descuento de flujos de caja, entre otros—, los autores concluyen que, pese a que la Orden ECO se alinea ampliamente con las IVS y no hay contradicciones relevantes entre ellas, para que la Orden ECO cumpla plenamente con la edición actual de las IVS, y para ayudar a la armonización entre ambas normas, sería recomendable añadir los siguientes aspectos en la Orden ECO:

  • Un capítulo con los Principios Básicos de las IVS para el establecimiento de estándares y la valoración
  • Las definiciones contenidas en el Glosario de las IVS
  • Dentro de los informes de valoración, una sección sobre cumplimiento de las IVS
  • Un capítulo sobre el Alcance o Términos de Contratación del trabajo, acorde al epígrafe 101 de las IVS 101
  • El contenido mínimo de los informes establecido en el epígrafe 103 de las IVS
  • Obligación de llevar a cabo un análisis de sensibilidad para la determinación de valores basados en inputs no observables o estimados, lo que es particularmente útil durante períodos de incertidumbre (como la reciente pandemia de coronavirus).

Sin duda, las conclusiones de este estudio son muy positivas para la profesión de la valoración en España, toda vez que se acredita que la práctica profesional seguida en nuestro país no se encuentra en absoluto desalineada de las pautas y recomendaciones establecidas en el marco internacional. Pese a ello, los puntos de mejora puestos de manifiesto en el artículo deberían ser muy tenidos en cuenta, además de motivar una revisión y actualización de la Orden ECO 805/2003 que perfeccione su armonización con las IVS y, con ello, confirme el compromiso histórico de nuestro país con las mejores prácticas internacionales.

 

¿Cómo se valoran inmuebles o ámbitos en desarrollo? El método residual

Estamos acostumbrados a pensar en la valoración como una disciplina que se aplica, generalmente, a inmuebles terminados y de poca complejidad, como aquellos con los que nos solemos manejar en nuestra vida diaria: viviendas, locales comerciales, oficinas… Incluso nosotros mismos somos capaces de aplicar, de manera intuitiva, un método de valoración (la comparación) y estimar el valor de este tipo de propiedades por su similitud con el valor de otras similares. Sin embargo, el mundo inmobiliario es mucho más amplio y complejo, y requiere que la valoración se adapte a esa complejidad con métodos notablemente más sofisticados.

Un ejemplo claro de ello son los inmuebles que requieren un cierto desarrollo urbanístico, constructivo o técnico. Entre ellos, podríamos incluir desde los terrenos en sus diversas etapas de urbanización —los cuales deben atravesar un largo proceso
para llegar a ser considerados urbanos y que sobre ellos sea posible edificar—, hasta los edificios en construcción o rehabilitación, que, por diversos motivos, pueden necesitar ser valorados a lo largo de su desarrollo edificatorio, antes de llegar a encontrarse finalizados. Cuando los inmuebles se encuentran en algún punto intermedio de su desarrollo, no suele ser sencillo (o, siquiera, posible) localizar comparables en el mercado que nos permitan estimar su valor de la misma manera que para los inmuebles terminados.

Resultaría imposible, por ejemplo, valorar un centro comercial a medio construir comparándolo con otros centros comerciales en venta, del mismo tamaño y características, localizados en ubicaciones similares y que se encontrasen en la misma
etapa de construcción. Lo mismo sucede con los ámbitos de suelo en desarrollo o reconversión, entre los que podríamos citar ejemplos bien conocidos por todos, como el Distrito Castellana Norte de Madrid o el 22@ de Barcelona, o los sectores de suelo urbanizable que bordean los cascos de numerosas localidades. Se trata de espacios en los que se deben llevar a cabo un gran número de gestiones, e invertir diversas cantidades de dinero a lo largo de meses, o incluso años, para conseguir obtener un producto que se pueda vender de forma directa en el mercado (por ejemplo, una
parcela edificable).

Para llevar a cabo la valoración de este tipo de propiedades existe el denominado método residual, un procedimiento de valoración mediante el cual el valor de un terreno o edificio en desarrollo se obtiene determinando la diferencia que existe entre el valor de mercado que tendrá el inmueble una vez se encuentre finalizado y el coste de las obras, materiales, licencias y resto de gastos necesarios para su desarrollo completo.

Para poder aplicar este método de valoración, es necesario conocer, o poder calcular, varias magnitudes importantes:

 El tipo de producto o inmueble que se puede construir (o que ya se está construyendo), y el precio por el que se podrá vender una vez se encuentre terminado
 Los costes de urbanización y/o construcción que conllevará su finalización.
 El importe de los gastos que deberán sufragarse para poder llevar a cabo el desarrollo: licencias, trámites administrativos, honorarios profesionales, impuestos y tasas.
 El porcentaje de los beneficios que cobrará el promotor por llevar a cabo todas esas gestiones e inversiones, y que será mayor o menor en función del riesgo que asuma.
 Y, sumado a todo ello, el plazo estimado de tiempo que llevará la finalización del desarrollo, así como en qué momentos puntuales de dicho periodo total de tiempo se deberán ir desembolsando las diversas cantidades de dinero invertido.

Una vez que se dispone de todos estos datos, se proyecta un escenario de flujos de caja, es decir, una especie de cronograma en el que se van situando los distintos ingresos y gastos que tendrán lugar a lo largo de todo el proceso de desarrollo del inmueble. La proyección finaliza en el momento en que se considera que se habrá logrado vender todo el conjunto de la promoción, ya sea como un conjunto único o en distintas unidades a lo largo del tiempo. Cuando la valoración se realiza con fines hipotecarios, para el diseño y proyección de estos flujos de caja las sociedades de tasación aplican el denominado principio de prudencia: así, si consideran que existen varios escenarios igualmente probables de desarrollo y costes de la
promoción, elegirán aquel que arroje como resultado un valor inferior.

A continuación, y siguiendo un procedimiento matemático análogo al que explicábamos en este post sobre la valoración de inmuebles alquilados, se va obteniendo el valor actual de cada uno de dichos ingresos y gastos futuros, descontándolos con una determinada tasa de actualización. Finalmente, se obtiene el valor del inmueble en desarrollo sumando todos esos valores actualizados.

Como se puede apreciar, la aplicación de método residual es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento de los procesos de urbanización y edificación, de sus costes asociados y de los plazos que son necesarios para llevarlos a cabo, así como de los tiempos que cada mercado necesita para ir absorbiendo las nuevas unidades puestas a la venta. Por este motivo, las sociedades de tasación cuentan con profesionales especializados en este tipo de valoraciones, amplias bases de datos de precios y costes, programas de valoración diseñados específicamente para este fin y procedimientos de valoración y control de calidad con los que se asegura un resultado riguroso y de calidad. Son, por ello, la mejor alternativa a la que recurrir si queremos conocer el valor de un activo en desarrollo.

 

¿Qué da valor a una finca rústica? La valoración del mundo agrario

Quizás porque todos necesitamos una, las viviendas suelen ser el ejemplo arquetípico de cualquier cosa que se explique sobre el mundo inmobiliario —la valoración incluida— y, sin embargo, otros tipos de inmuebles no son, ni mucho menos, poco interesantes o infrecuentes. Sea porque nos dediquemos profesionalmente al mundo agrario, o porque hayamos heredado de un pariente una finca de campo, lo cierto es que saber qué elementos aportan valor a un inmueble rústico puede resultarnos de gran utilidad.

De forma breve, podemos decir que el valor de cualquier finca rústica se obtiene de la suma de estos tres elementos:

  • El valor del propio terreno, que depende de lo que éste es capaz de producir.
  • Si existen, el valor de los edificios o instalaciones implantados en el terreno y en los que se lleve a cabo algún tipo de actividad o explotación económica.
  • Si existen, el valor de los edificios o instalaciones que, en vez de dedicarse a actividades económicas, se destinan a uso residencial o recreativo(viviendas, caseríos o masías, cobertizos, etc.).

Como se puede apreciar, la valoración de una finca rústica es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento del mundo agrario. Por ello, para conocer el valor de una finca es recomendable acudir a una sociedad de valoración homologada que, en colaboración con ingenieros agrónomos y de otras especialidades, pueden proporcionar un servicio profesional, riguroso e independiente.

¿Cómo se valora una vivienda de protección oficial?

En ocasiones, la adquisición de una vivienda protegida despierta en los compradores algunas dudas particulares relacionadas con la tasación que deben realizar para obtener un préstamo hipotecario. ¿Cómo se determina el valor? ¿Se va a ver penalizado el valor por el hecho de estar protegida? ¿Se requerirá alguna comprobación especial? A continuación, te damos algunas pautas para entender cómo funciona la tasación de este tipo de inmuebles.

La vivienda protegida es aquella que goza de algún tipo de protección pública otorgada por la Administración. Dicha protección consiste en una limitación del precio por el cual este tipo de viviendas se pueden vender o alquilar (y normalmente, también, en una limitación de la superficie máxima que pueden abarcar), de manera que, gracias a sus precios —comparativamente bajos en relación con los del resto de viviendas de similares características de una determinada zona— puedan acceder a ellas colectivos con escasos recursos económicos, para los cuales se reservan de forma preferente este tipo de inmuebles. Para acceder a ellas, los interesados deben cumplir con algunos requisitos, siendo el más importante de ellos percibir unos determinados ingresos máximos, los cuales se fijarán en función del tipo de protección que tenga la vivienda, de su ubicación y del precio máximo de venta/alquiler de la misma.

Las competencias en materia de protección pública del parque inmobiliario en España están transferidas a las comunidades autónomas, por lo que las distintas regiones cuentan con sus propias leyes, que han dado lugar a la existencia de un amplio abanico de regímenes de protección diferentes. En general, las viviendas protegidas se clasifican en función de quién haya sido su promotor (público o privado), de cuál sea su régimen de uso (compra, alquiler o alquiler con opción a compra) y de sus rangos de superficie o precio (orientados a colectivos con distintas capacidades económicas).

Por otra parte, aunque la vivienda protegida tradicional, regulada por la Administración central (la conocida como “VPO”) estaba protegida durante 30 años, actualmente la duración del régimen de protección es distinta entre unas comunidades autónomas y otras: mientras que en algunas regiones la protección es prácticamente perpetua (por ejemplo, de hasta 90 años sin posibilidad de descalificación), en otras existen viviendas calificadas durante periodos de tiempo más cortos, o con posibilidad de descalificación voluntaria antes de cumplirse íntegramente el plazo previsto.

Esta gran variedad de normativas y clases de vivienda protegida hace necesario un profundo conocimiento de la situación legal de cada comunidad y del mercado correspondiente a la hora de llevar a cabo la valoración de este tipo de inmuebles. En lo que respecta a la valoración con finalidad hipotecaria (aquella que se realiza para poder utilizar una vivienda protegida como garantía de un préstamo hipotecario), podemos destacar los siguientes aspectos diferenciales, que debes tener en cuenta si eres propietario o comprador de una:

 

La confidencialidad de las valoraciones

No cabe duda de que el valor de las cosas es una cuestión sensible. No en vano, el valor de los bienes que poseemos es indicativo de nuestra capacidad económica y, por esta razón, son muchas las personas que prefieren reservarse cuándo valen sus propiedades. Pero éste no es el único motivo para proteger este tipo de información: en muchas ocasiones, y como bien reza el dicho, «el conocimiento es poder», estar al tanto del valor de un bien puede darnos cierta ventaja a la hora de llevar a cabo determinadas negociaciones u operaciones.

Por eso mismo, los profesionales que llevan a cabo valoraciones deben conocer y tener siempre presentes tres aspectos, explícitamente recogidos en los Estándares Internacionales de Valoración: cuál es la identidad del cliente que encarga la valoración, quiénes son el resto de usuarios que tienen o podrían tener acceso a la información contenida en la valoración y qué restricciones se deben imponer al uso, distribución y publicación del informe final que se elabore. Estas tres cuestiones deben ser acordadas de forma previa al inicio de cualquier trabajo de valoración, a fin de evitar la aparición de conflictos de intereses u otros perjuicios para el solicitante de la valoración. Así, fuera de los ámbitos y personas expresamente acordados, la información y valores recogidos en un informe de valoración serán estrictamente confidenciales. Ello podría implicar, de hecho, no solo la imposibilidad de comunicar el resultado de una valoración a un tercero no autorizado, sino incluso la prohibición de informar sobre si se ha llevado a cabo o no una valoración, cuando esta información resulta sensible.

Algunas situaciones en las que esto puede resultar de crucial importancia son las valoraciones realizadas como asesoramiento para la compra o la venta de un inmueble, dado que los intereses de comprador y vendedor pueden ser bien distintos, o en operaciones empresariales, en las que cada una de las partes de una negociación toma como referencia sus propias valoraciones, realizadas a partir de sus expectativas y planes particulares de negocio. En este sentido, aunque llegásemos a conocer que se ha realizado una valoración de un bien en el que tenemos algún tipo de interés, no tendremos el derecho de acceder al correspondiente informe o a su resultado, ni a realizar ninguna reclamación al respecto, ya que es únicamente el solicitante del informe, como cliente de la empresa encargada de la valoración, quien ostenta una relación contractual que le permite consultar o rebatir el informe que ha encargado.

Siendo este el marco general que regula el funcionamiento de la confidencialidad en las valoraciones, cabe citar el caso particular de las tasaciones hipotecarias, productos que, como ya indicábamos en este vídeo, se diferencian de otras valoraciones en que, en lugar de ser realizadas a título particular, están pensadas para proteger y servir, a la vez, a tres agentes distintos: el banco que concede la hipoteca, el prestatario que la recibe y, finalmente, los inversores que financian la operación mediante la adquisición de bonos o títulos hipotecarios.

Así, al tratarse las tasaciones hipotecarias de valoraciones “con efectos ante terceros”, la confidencialidad de las mismas está regulada de manera específica a través del artículo 11 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, que describe las obligaciones de secreto de las sociedades de tasación homologadas, es decir, de las empresas que están habilitadas por la Ley para llevar a cabo este tipo de valoraciones, y que para ello cumplen especiales requisitos de cualificación, solvencia e independencia.

En concreto, esta norma indica que las sociedades de tasación no podrán revelar a terceros distintos de sus clientes ni las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la solicitud de una valoración, ni aquellas que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que esté dedicado el bien valorado ni, por supuesto, el resultado de la valoración. No obstante, autoriza que puedan revelar dichos datos a las entidades que han actuado como mandatarias de sus clientes (es decir, a los bancos u otros intermediarios a través de los cuales los solicitantes canalizan, en muchas ocasiones, los encargos de tasación), a los propietarios de los bienes valorados —salvo que con ello pudiera incurrirse en conflictos de interés o de otro tipo— y al Banco de España, la CNMV y la Dirección General de Seguros, cuando lo pidan en su calidad de supervisores de las sociedades de tasación.

En conclusión, podemos decir que la confidencialidad es una de las obligaciones éticas y normativas más importantes de los valoradores, junto con otras como la independencia, la responsabilidad, la integridad, la transparencia o la profesionalidad. Por ello, es importante elegir siempre proveedores de reconocido prestigio y que nos otorguen la máxima confianza, como es el caso de las sociedades homologadas que, gracias a su regulación específica como entidades supervisadas, proporcionan una especial garantía de rigor y excelencia.

¿Cómo se valora una vivienda cuyo destino es el alquiler?

Aunque hasta hace poco tiempo el alquiler era una opción minoritaria en España a la hora de habitar una vivienda, lo cierto es que en los últimos tiempos las dificultades de acceso a la compra y el cambio de mentalidad de parte de la demanda han dado un importante impulso a este mercado y, con ello, al deseo, tanto de empresas como de propietarios particulares, de invertir sus ahorros en inmuebles residenciales para destinarlos al alquiler de largo plazo.

En este contexto, resulta más interesante que nunca explicar con un poco más de detalle cuál es la metodología técnica que se emplea para la valoración de un inmueble alquilado o destinado al alquiler, esencialmente con la finalidad de conocer su valor de mercado.

Para llevar a cabo este tipo de valoraciones se emplea el denominado “método de actualización de rentas” que, como indicábamos en nuestro Glosario de Términos del Mundo de la Valoración, consiste en “proyectar los ingresos que recibirá el propietario y los gastos que afrontará durante el periodo de tiempo en que un inmueble pueda estar alquilado, descontándolos hasta su valor presente o actual con un tipo de interés a largo plazo que incluya la prima de riesgo apropiada”. Es decir, este método se basa en la idea de que lo que un inmueble vale hoy se puede calcular a partir de los beneficios económicos futuros que se van a obtener gracias a su explotación. El método se compone de los siguientes pasos:

La fórmula matemática utilizada para el descuento de los flujos de caja, que puedes ver a continuación, implica que cuanto más lejano en el tiempo se encuentre un beneficio futuro, menor será su valor actual. Por ese motivo, los flujos de caja proyectados para los años más lejanos tienen un peso muy pequeño en el valor actual del inmueble. Por ejemplo, una renta neta de 6.000 €/anuales, descontada a una tasa del 5%, tendrá un valor actual de 4.700 € si se percibe dentro de 5 años, y solo de 1.388 si se percibe dentro de 30.

Como hemos visto, valorar una vivienda destinada al alquiler requiere de un profundo conocimiento técnico y de mercado, ya que exige, además de la correcta identificación de las rentas y tasas de rentabilidad actuales, la proyección sensata del comportamiento de los alquileres en el futuro, por lo que es más que recomendable confiar estas valoraciones a sociedades de tasación homologadas, proveedores profesionales cuya amplia experiencia garantiza que sean capaces de evaluar con rigor la viabilidad de la inversión y de advertirnos de cualquier riesgo relacionado con la misma.

 

 

 

 

 

¿Es lo mismo tasación que valoración?

En un post anterior explicábamos qué son las valoraciones y cuáles son los pasos que deben darse para realizarlas, y describíamos brevemente algunos de los tipos o finalidades más habituales de valoración. Por la frecuencia con la que en España nos referimos a otro concepto, el de las tasaciones, podría surgirnos una duda lógica: ¿son ambos términos equivalentes? ¿Existe alguna diferencia entre una tasación y una valoración?

Lo cierto es que, aunque en muchas ocasiones se utilizan en el hablar coloquial de manera indistinta, sí existen ligeros matices que diferencian ambos términos. Si nos remitimos al Diccionario de la Real Academia Española, vemos que la primera acepción del verbo “tasar” es:

Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.

Mientras que en la entrada “valorar” encontramos:

Señalar el precio de algo.

En esencia, ambas palabras remiten a un concepto muy similar (determinar el valor de un bien), si bien lo que los profesionales y empresas de valoración hacen es, realmente, proporcionar una opinión —fundamentada— sobre el valor de un bien. Partiendo de esta definición, es el matiz de la “oficialidad” el que distingue a la tasación.

Dicha oficialidad conlleva que las tasaciones queden sujetas a una determinada regulación, lo cual comporta dos notas muy características: por un lado, unas fuertes exigencias de transparencia (se deben desglosar y explicar en detalle todos los datos y procedimientos utilizados para determinar el valor) y, por otro, una carga importante de comprobaciones y justificaciones de los parámetros adoptados que aporte seguridad jurídica al solicitante.

Por otra parte, consideramos que algo es oficial cuando es “reconocido por quien puede hacerlo de manera autorizada”. Por tanto, serán valores oficiales aquellos reconocidos o certificados por valoradores autorizados, en este caso, las sociedades de tasación que, en virtud de su regulación y homologación, tienen la capacidad de acreditar oficialmente valores para determinadas finalidades.

¿Y cuáles son estas finalidades? Fundamentalmente, aquellas en las que la Ley ha querido otorgar una protección especial a terceros (consumidores, inversores, asegurados y pensionistas) que pueden verse afectados por el valor otorgado a determinados bienes inmobiliarios; es decir, las valoraciones realizadas para la concesión de préstamos hipotecarios (tasaciones hipotecarias) y las que se realizan para que fondos de pensiones, aseguradoras y fondos inmobiliarios calculen el valor de sus patrimonios.

En definitiva, podemos concluir que una tasación es un tipo concreto de valoración. Con la palabra “tasaciones”(valoraciones oficiales) nos referimos en España a las valoraciones realizadas por las sociedades de tasación homologadas y que pertenecen al ámbito de aplicación de una regulación concreta, la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo. Esta normativa técnica determina, precisamente con el propósito de protección al que antes nos referíamos, que las tasaciones se distingan del resto de valoraciones por tres características:

¿Durante cuánto tiempo es válida una valoración?

Si alguna vez has comprado o vendido acciones, es probable que ya conozcas, por tu experiencia, la respuesta a esa pregunta. Cualquier valoración nos permite conocer el valor de un bien en la fecha de la valoración y, por ello, cuanto más rápido evolucionan los valores de mercado de los bienes (y la Bolsa es, en este sentido, paradigma de la rapidez), durante menos tiempo nos resulta de utilidad una valoración, especialmente si necesitamos estar plenamente al día de cualquier variación.

Afortunadamente, el valor de algunos activos, como pueden ser los bienes inmuebles, no fluctúa de manera tan veloz y, por tanto, es probable que una valoración siga teniendo vigencia incluso algunos meses después de la fecha en que fue realizada. Sin embargo, ¿Cuál es el límite? ¿Existe alguna restricción normativa?

Como siempre que hablamos de valoración, tenemos que decir que la respuesta depende de la finalidad. En España, las valoraciones que pertenecen al ámbito de aplicación de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo — es decir, fundamentalmente, las tasaciones hipotecarias y las que se realizan para que fondos de pensiones, aseguradoras y fondos inmobiliarios calculen el valor de su patrimonio — tienen un plazo máximo de validez de 6 meses, transcurrido el cual la valoración no podrá ser utilizada para la otorgación de ningún nuevo préstamo, salvo que se lleve a cabo una actualización de la misma.

¿Quiere eso decir que el valor de mercado no va a cambiar a lo largo de esos 6 meses? No, en absoluto. La experiencia que tenemos del mercado inmobiliario nos indica que medio año es tiempo más que suficiente para que se produzca una variación en el precio de los inmuebles en una zona. A veces, incluso, podemos ver un cambio significativo en solo 3 o 4 meses, según lo dinámico que sea ese mercado. Sin embargo, la normativa ha estimado adecuado otorgar la posibilidad de seguir utilizando una valoración durante 6 meses desde su emisión debido a las especiales características de este tipo de valoraciones, que se realizan bajo el principio de prudencia y con la intención de obtener un valor estable en el largo plazo, lo que posibilita que un inmueble valorado hasta medio año antes se pueda seguir admitiendo como garantía de un préstamo.

Como vemos, el plazo de validez otorgado a las tasaciones hipotecarias no proviene, por tanto, de criterios administrativos, sino de la necesidad de salvaguardar la actividad de concesión de préstamos de los efectos del principio de temporalidad, que se define en la normativa como el principio según el cual “el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo”.

¿Qué ocurre con el resto de valoraciones, las realizadas para finalidades no reguladas? Como su propio nombre indica, no existe regulación al respecto: son valoraciones que se realizan para responder a las necesidades de sus solicitantes (asesoramiento en una compra, una herencia y otras muchas situaciones diversas) y que vinculan el valor a la fecha en que se haya realizado la valoración, por lo que debe ser el propio solicitante, o aquel a quien vaya dirigida la valoración (por ejemplo, un auditor o un supervisor), quien estime o imponga la necesidad de que sea actualizada pasado un cierto tiempo.

¿Qué aspectos influyen a la hora de tasar mi vivienda?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

 

 

Esta es, sin duda, una de las preguntas estrella que se suele plantear a los tasadores. ¿Qué características hacen que una vivienda valga más o menos? ¿En qué se va a fijar el tasador cuando venga a ver mi vivienda? A continuación, desgranamos las características que suelen tener un mayor impacto en una tasación:

  • Lo primero que debes saber es que el componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona su localización. La situación geográfica del inmueble conllevará su pertenencia a una determinada “horquilla” de precios. Por ejemplo, una vivienda ubicada dentro de un distrito de precio medio de una gran ciudad española podría moverse en una horquilla de entre 150.000 y 350.000€, mientras que en un pequeño pueblo rural esa misma vivienda valdría entre 50.000 y 100.000€. Esto mismo ocurre, a pequeña escala, dentro de cada pueblo, ciudad o distrito: las distintas zonas, e incluso calles, presentan niveles de precios bien diferentes en función de la demanda que exista en cada lugar, la cual depende, entre otras cosas, de la cantidad y calidad de los servicios que existen en ellas y que rodean a las viviendas (colegios, centros sanitarios, transportes, parques, playas, etc).
  • La segunda característica básica para valorar un inmueble es su superficie. La lógica nos indica que un inmueble grande valdrá más que uno pequeño. Sin embargo, es importante llamar la atención sobre dos cuestiones:
    • La primera, que es importante llevar a cabo una medición precisa de la superficie, ya que la indicada tanto en las escrituras como en el Catastro puede contener errores. Si solicitas una tasación, el propio tasador se encargará de realizarla y de proporcionarte un plano a escala de la vivienda como parte de la documentación del informe.
    • La segunda, que con los metros cuadrados se da la misma regla de precios que con la fruta: si compras una pequeña caja de naranjas te permitirás pagar un precio por kilo más alto que si compras varios kilos a granel. De la misma manera, cuanto mayor es la superficie de una vivienda, es normal que su “valor unitario” (lo que vale cada metro cuadrado) vaya disminuyendo, aunque su precio final (en €) sea más elevado que el de una casa más pequeña. Por ello, las informaciones sobre “lo que vale el m² en una zona” podrían conducirnos a errores importantes en la estimación del valor de nuestra vivienda, por lo que se deben tomar con cautela.
  • Otra de las características clave para valorar una vivienda es su antigüedad y, especialmente, su estado de conservación. El valor de una vivienda nueva suele ser muy diferente al de una de segunda mano y, dentro de este segundo grupo, lo bien o mal conservado que se encuentre el inmueble será definitivo a la hora de localizar fincas comparables con los que determinar su valor. Un correcto mantenimiento de los materiales y las instalaciones, así como que el inmueble se encuentre limpio y ventilado, son aspectos importantes de cara a una valoración.
  • Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva: cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados, y más correcta sea su ejecución, más alto será el valor del inmueble. Aunque… ¡ojo! Ten cuidado de no “pasarte” de calidad: si colocas en el baño grifos de oro, es muy probable que nadie quiera pagar lo que han costado, porque la demanda de esa vivienda no está interesada en ese “exceso de calidad”. Es importante adaptarse a lo que la demanda pide en cada zona en concreto. 
  • Si la vivienda se encuentra en un bloque de pisos y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de ascensor es otra característica esencial para el valor. Asimismo, serán parámetros importantes la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación, así como los servicios que pueda ofrecer la vivienda (calefacción, terraza, armarios, etc).
  • Finalmente, la amplitud y calidad de las zonas comunes (portal, piscinas, pistas deportivas, jardines, etc.) de las viviendas en bloque, y la existencia de zonas exteriores (patios, jardines, etc) en las viviendas unifamiliares, son otros de los parámetros que nos pueden diferenciar del resto de la oferta. 

Además de todas las anteriores, que son características importantes en cualquier mercado, en cada zona pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados por la demanda (por ejemplo, disponer de terraza). Sin embargo, es importante saber que cada mercado tiene sus propias particularidades, y lo que en una zona supone un “plus” de valor, en otra podría resultar indiferente. Por ejemplo, habrá mercados en los que disponer de ascensor en una vivienda unifamiliar sea clave, y otros en los que esa ventaja no sea reconocida. De igual manera, disponer de aire acondicionado en una zona de clima frío no será tan importante como si la vivienda está en una provincia calurosa.

En definitiva, valorar una vivienda es un proceso complejo, en el que intervienen un gran número de variables, y para el que es esencial un conocimiento muy profundo del mercado local al que pertenece. Por ello, es fundamental recurrir a una sociedad de tasación homologada que pueda realizar este trabajo de forma profesional y con garantías de calidad, gracias a la participación de expertos tasadores especializados en cada ámbito geográfico en concreto y a la disposición de amplias bases de datos de mercado por parte de la empresa.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

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