¿Durante cuánto tiempo es válida una valoración?

Si alguna vez has comprado o vendido acciones, es probable que ya conozcas, por tu experiencia, la respuesta a esa pregunta. Cualquier valoración nos permite conocer el valor de un bien en la fecha de la valoración y, por ello, cuanto más rápido evolucionan los valores de mercado de los bienes (y la Bolsa es, en este sentido, paradigma de la rapidez), durante menos tiempo nos resulta de utilidad una valoración, especialmente si necesitamos estar plenamente al día de cualquier variación.

Afortunadamente, el valor de algunos activos, como pueden ser los bienes inmuebles, no fluctúa de manera tan veloz y, por tanto, es probable que una valoración siga teniendo vigencia incluso algunos meses después de la fecha en que fue realizada. Sin embargo, ¿Cuál es el límite? ¿Existe alguna restricción normativa?

Como siempre que hablamos de valoración, tenemos que decir que la respuesta depende de la finalidad. En España, las valoraciones que pertenecen al ámbito de aplicación de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo — es decir, fundamentalmente, las tasaciones hipotecarias y las que se realizan para que fondos de pensiones, aseguradoras y fondos inmobiliarios calculen el valor de su patrimonio — tienen un plazo máximo de validez de 6 meses, transcurrido el cual la valoración no podrá ser utilizada para la otorgación de ningún nuevo préstamo, salvo que se lleve a cabo una actualización de la misma.

¿Quiere eso decir que el valor de mercado no va a cambiar a lo largo de esos 6 meses? No, en absoluto. La experiencia que tenemos del mercado inmobiliario nos indica que medio año es tiempo más que suficiente para que se produzca una variación en el precio de los inmuebles en una zona. A veces, incluso, podemos ver un cambio significativo en solo 3 o 4 meses, según lo dinámico que sea ese mercado. Sin embargo, la normativa ha estimado adecuado otorgar la posibilidad de seguir utilizando una valoración durante 6 meses desde su emisión debido a las especiales características de este tipo de valoraciones, que se realizan bajo el principio de prudencia y con la intención de obtener un valor estable en el largo plazo, lo que posibilita que un inmueble valorado hasta medio año antes se pueda seguir admitiendo como garantía de un préstamo.

Como vemos, el plazo de validez otorgado a las tasaciones hipotecarias no proviene, por tanto, de criterios administrativos, sino de la necesidad de salvaguardar la actividad de concesión de préstamos de los efectos del principio de temporalidad, que se define en la normativa como el principio según el cual “el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo”.

¿Qué ocurre con el resto de valoraciones, las realizadas para finalidades no reguladas? Como su propio nombre indica, no existe regulación al respecto: son valoraciones que se realizan para responder a las necesidades de sus solicitantes (asesoramiento en una compra, una herencia y otras muchas situaciones diversas) y que vinculan el valor a la fecha en que se haya realizado la valoración, por lo que debe ser el propio solicitante, o aquel a quien vaya dirigida la valoración (por ejemplo, un auditor o un supervisor), quien estime o imponga la necesidad de que sea actualizada pasado un cierto tiempo.

¿Qué aspectos influyen a la hora de tasar mi vivienda?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

 

 

Esta es, sin duda, una de las preguntas estrella que se suele plantear a los tasadores. ¿Qué características hacen que una vivienda valga más o menos? ¿En qué se va a fijar el tasador cuando venga a ver mi vivienda? A continuación, desgranamos las características que suelen tener un mayor impacto en una tasación:

  • Lo primero que debes saber es que el componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona su localización. La situación geográfica del inmueble conllevará su pertenencia a una determinada “horquilla” de precios. Por ejemplo, una vivienda ubicada dentro de un distrito de precio medio de una gran ciudad española podría moverse en una horquilla de entre 150.000 y 350.000€, mientras que en un pequeño pueblo rural esa misma vivienda valdría entre 50.000 y 100.000€. Esto mismo ocurre, a pequeña escala, dentro de cada pueblo, ciudad o distrito: las distintas zonas, e incluso calles, presentan niveles de precios bien diferentes en función de la demanda que exista en cada lugar, la cual depende, entre otras cosas, de la cantidad y calidad de los servicios que existen en ellas y que rodean a las viviendas (colegios, centros sanitarios, transportes, parques, playas, etc).
  • La segunda característica básica para valorar un inmueble es su superficie. La lógica nos indica que un inmueble grande valdrá más que uno pequeño. Sin embargo, es importante llamar la atención sobre dos cuestiones:
    • La primera, que es importante llevar a cabo una medición precisa de la superficie, ya que la indicada tanto en las escrituras como en el Catastro puede contener errores. Si solicitas una tasación, el propio tasador se encargará de realizarla y de proporcionarte un plano a escala de la vivienda como parte de la documentación del informe.
    • La segunda, que con los metros cuadrados se da la misma regla de precios que con la fruta: si compras una pequeña caja de naranjas te permitirás pagar un precio por kilo más alto que si compras varios kilos a granel. De la misma manera, cuanto mayor es la superficie de una vivienda, es normal que su “valor unitario” (lo que vale cada metro cuadrado) vaya disminuyendo, aunque su precio final (en €) sea más elevado que el de una casa más pequeña. Por ello, las informaciones sobre “lo que vale el m² en una zona” podrían conducirnos a errores importantes en la estimación del valor de nuestra vivienda, por lo que se deben tomar con cautela.
  • Otra de las características clave para valorar una vivienda es su antigüedad y, especialmente, su estado de conservación. El valor de una vivienda nueva suele ser muy diferente al de una de segunda mano y, dentro de este segundo grupo, lo bien o mal conservado que se encuentre el inmueble será definitivo a la hora de localizar fincas comparables con los que determinar su valor. Un correcto mantenimiento de los materiales y las instalaciones, así como que el inmueble se encuentre limpio y ventilado, son aspectos importantes de cara a una valoración.
  • Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva: cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados, y más correcta sea su ejecución, más alto será el valor del inmueble. Aunque… ¡ojo! Ten cuidado de no “pasarte” de calidad: si colocas en el baño grifos de oro, es muy probable que nadie quiera pagar lo que han costado, porque la demanda de esa vivienda no está interesada en ese “exceso de calidad”. Es importante adaptarse a lo que la demanda pide en cada zona en concreto. 
  • Si la vivienda se encuentra en un bloque de pisos y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de ascensor es otra característica esencial para el valor. Asimismo, serán parámetros importantes la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación, así como los servicios que pueda ofrecer la vivienda (calefacción, terraza, armarios, etc).
  • Finalmente, la amplitud y calidad de las zonas comunes (portal, piscinas, pistas deportivas, jardines, etc.) de las viviendas en bloque, y la existencia de zonas exteriores (patios, jardines, etc) en las viviendas unifamiliares, son otros de los parámetros que nos pueden diferenciar del resto de la oferta. 

Además de todas las anteriores, que son características importantes en cualquier mercado, en cada zona pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados por la demanda (por ejemplo, disponer de terraza). Sin embargo, es importante saber que cada mercado tiene sus propias particularidades, y lo que en una zona supone un “plus” de valor, en otra podría resultar indiferente. Por ejemplo, habrá mercados en los que disponer de ascensor en una vivienda unifamiliar sea clave, y otros en los que esa ventaja no sea reconocida. De igual manera, disponer de aire acondicionado en una zona de clima frío no será tan importante como si la vivienda está en una provincia calurosa.

En definitiva, valorar una vivienda es un proceso complejo, en el que intervienen un gran número de variables, y para el que es esencial un conocimiento muy profundo del mercado local al que pertenece. Por ello, es fundamental recurrir a una sociedad de tasación homologada que pueda realizar este trabajo de forma profesional y con garantías de calidad, gracias a la participación de expertos tasadores especializados en cada ámbito geográfico en concreto y a la disposición de amplias bases de datos de mercado por parte de la empresa.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

«La tasación del inmueble es determinante tanto para el comprador como para el vendedor en la transacción de una vivienda»

Paloma Arniaz, Secretaria General de la AEV

Paloma Arnaiz (Madrid, 1990) ejerce el cargo de Secretaria General de la AEV desde el año 2018. Arquitecto Superior por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid (UPM), cuenta con un Máster en Valoraciones Inmobiliarias, Tasaciones y Peritaje Judicial por la Universidad Europea de Madrid. Nos sentamos con ella para que nos cuente cómo funciona el mundo de la tasación inmobiliaria y nos descubra todos los pasos que seguirá un tasador a la hora de valorar nuestra vivienda. También aprovecharemos para preguntarle por la digitalización del sector de la valoración, así como el papel del Banco de España en las sociedades de tasación.

El proceso de tasación hipotecaria de un inmueble despierta una gran curiosidad entre compradores y vendedores de un inmueble. ¿Por qué crees que ocurre?

Es natural que sea así. Después de las dificultades atravesadas tanto por el vendedor, para conseguir vender su inmueble, como por el comprador, para localizar y negociar el precio de la vivienda que mejor se adapta a sus necesidades, ambos caen en la cuenta de que todo el éxito de la operación puede llegar a depender de la tasación, ya que, entre otras cosas, el valor de tasación del inmueble será el que determine el importe máximo de hipoteca que puede conseguir el comprador.

Y no solo eso. Además, el informe de tasación podría llegar a revelar factores acerca de la vivienda (sobre su situación registral, su superficie o su legalidad urbanística, entre otros parámetros) que no hubiesen sido advertidos durante el proceso de negociación. Por eso, desde AEV siempre recomendamos que se solicite la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras, ya que el informe ayudará a ambas partes a negociar con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a apoyarse en un valor calculado de forma independiente y objetiva.

¿Cuáles son las comprobaciones obligatorias a realizar en una tasación hipotecaria?

La normativa de tasación (Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo) establece que deben llevarse a cabo cinco comprobaciones distintas. Una parte de las mismas se lleva a cabo de forma presencial y otra, a través de documentación que el tasador analiza con posterioridad. Son las siguientes:

  • Identificación del inmueble: consiste en comprobar que la vivienda que se ha visitado corresponde a la que se encuentra descrita en la documentación registral de la finca sobre la que va a recaer la hipoteca (recordemos que la hipoteca es una carga registral). Aunque puede parecer algo sencillo, cada día encontramos errores, desactualizaciones o faltas de información en el Registro que impiden asegurar que la vivienda que se quiere valorar es la misma que figura descrita en la escritura.
  • Estado de ocupación: el tasador comprueba si la vivienda se encuentra vacía, ocupada por su propietario, alquilada, cedida gratuitamente, “okupada”, etc. Esta comprobación es muy importante, ya que el tiempo que un comprador tardaría en poder disponer del inmueble, así como la renta que percibiría durante ese tiempo, pueden modificar al alza o a la baja el valor de mercado de la vivienda.
  • Protección pública: es necesario que el tasador compruebe si la vivienda valorada está bajo algún tipo de régimen de protección, ya que, en ese caso, tendrá su precio máximo limitado por la Administración, por lo que el valor de tasación sería el inferior entre dicho Valor Máximo Legal y el Valor de Mercado que tendría la vivienda si no estuviera protegida. 
  • Protección urbanística: se comprueba si la normativa urbanística ha extendido algún tipo de protección sobre la totalidad o parte del inmueble, ya que ello podría condicionar las obras y usos que se pueden desarrollar en él. 
  • Cumplimiento de la normativa urbanística: es imprescindible comprobar que el inmueble sea conforme con la normativa ya que, de lo contrario, podría llegar a ordenarse su demolición o impedirse, por parte del Ayuntamiento, llevar a cabo ciertas obras o usos en el mismo.

Además de todo ello, durante la visita del inmueble el tasador medirá su superficie, comprobará la antigüedad, calidad y estado de conservación de la vivienda y de sus instalaciones, visitará las zonas comunes y realizará un análisis del entorno.

¿Y cuáles serían los siguientes pasos que realizaría el tasador?

Una vez finalizada la visita, el tasador pondrá en marcha la confección del informe de tasación. Para ello, tendrá en cuenta los datos objetivos que ha podido comprobar, en los cuales se basará para localizar y evaluar “testigos” de tasación (también llamados comparables), que son inmuebles que se han vendido u ofertado recientemente y que son similares, en localización y características, a aquel que se valora. Tras ello, remitirá el informe al Departamento de Control de la sociedad de tasación, donde se llevará a cabo un control de calidad del mismo y desde donde se emitirá el certificado final, firmado por la empresa, con el valor de tasación del inmueble.

Por lo tanto, resulta imprescindible para el tasador realizar su trabajo de manera presencial.

En efecto. La inspección presencial de los inmuebles es un paso absolutamente imprescindible en el proceso de tasación hipotecaria, dado que permite llevar a cabo las comprobaciones básicas (registrales, urbanísticas, legales, etc.) sobre las que se asienta el valor de un inmueble y que aportan seguridad jurídica a la transacción. No en vano, el tasador es el único experto independiente a la operación que visita la propiedad y realiza una inspección técnica de la misma para confirmar que la garantía no presenta ningún problema y que alcanza el valor por el que se hipoteca.

¿Puede un ciudadano elegir con qué sociedad de tasación quiere llevar a cabo todo este proceso?

Sí, así es. Desde el año 2013, la Ley establece que las entidades de crédito deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y no esté caducada. Naturalmente, la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente y, en cualquier caso, decidir si concede o no el crédito, pero no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

¿Qué papel juega el Banco de España en las valoraciones realizadas por las sociedades de tasación?

Las sociedades de tasación están, por Ley, sometidas a supervisión por parte del Banco de España, quien realiza anualmente exhaustivas evaluaciones de la calidad del trabajo de cada una de ellas, proceso que asegura el control y rigurosidad de todos los valores tasados. Para el desarrollo de dicha labor de supervisión, las sociedades de tasación remiten periódicamente los datos de todas las tasaciones realizadas en el periodo correspondiente mediante sistemas de volcado informático automatizado. Esta supervisión es, además de garantía de calidad, un seguro para la independencia y objetividad de los valores emitidos por las sociedades de tasación.

¿Se prevé que en un futuro las tasaciones se puedan realizar en remoto? ¿Es algo que ya se esté estudiando? ¿Con qué tecnología se realizarían? ¿En cuánto tiempo crees que podrán llevarse a cabo estos avances?

Las valoraciones en las que no se lleva a cabo una visita presencial del inmueble tasado ya existen, bajo distintas tipologías y denominaciones, si bien son valoraciones que no son legalmente admisibles en un proceso de concesión hipotecaria, dado que en ellas no se tiene la necesaria seguridad sobre que los datos adoptados para realizar la valoración sean correctos. Por ello, este tipo de valoraciones se emplean, fundamentalmente, para actualizar el valor de activos de entidades financieras, que ya fueron tasados en un momento anterior y cuyas características se han almacenado en bases de datos.

Debemos tener en cuenta que la generación de una nueva hipoteca requiere una evaluación presencial del inmueble que se utilizará como garantía. En primer lugar, porque se debe ratificar que la finca registral sobre la que recaerá la carga realmente corresponde a un bien inmueble. En segundo lugar, porque las características que se comprueben en ese momento servirán de base para las futuras actualizaciones del valor requeridas por la normativa contable de los bancos. Y, finalmente, porque la tasación hipotecaria no solo protege al prestatario y al prestamista, sino también a futuros inversores (ciudadanos corrientes o empresas) que compran títulos o bonos hipotecarios y que, en el momento de la concesión, no se encuentran presentes, por lo que su seguridad se garantiza a través de una tasación rigurosa e independiente.

¿Qué lugar ocupa la digitalización en el sector de la tasación?

Hoy en día, las tasadoras cuentan con desarrollos tecnológicos muy potentes, que se materializan en programas de valoración que son cada vez mejores y más rápidos, aplicaciones de apoyo para los tasadores, sistemas de recopilación y filtrado de testigos de mercado o herramientas de prevención de errores e incoherencias en los informes de tasación. De la misma manera, la tecnología ayuda a agilizar todos los procesos de gestión, a través de plataformas de comunicación con los clientes (para la descarga de informes o la consulta del estado de expedientes) y de la implantación de sistemas digitales de gestión de la red de técnicos.

 

Glosario de términos del sector de la tasación

En las dos siguientes infografías se describen los principales términos técnicos que aparecen en los informes de valoración y que es importante conocer para interpretarlos correctamente.

Desde el valor de mercado, hipotecario, de reemplazamiento o máximo legal hasta la superficie útil, construida y construida con zonas comunes, pasando por el método de comparación, residual, de actualización de rentas y de coste, el comparable/testigo, la homogeneización, la depreciación, la advertencia y el condicionante.

Descubre todos los detalles a continuación.

 

Ejemplo de Advertencia: “Se advierte que existen discrepancias entre la superficie real del inmueble y su descripción registral o catastral. Se recomienda su correcta inscripción”.

Ejemplo de Condicionante: “El valor de tasación queda condicionado a que los resultados de la comprobación del régimen de protección arquitectónica del inmueble no modifiquen los supuestos contemplados en el presente informe”.

 

¿Qué información sobre tu vivienda contiene una tasación?

En esta infografía detallamos las 7 informaciones más importantes que encontrarás en el informe de tasación que tendrás que proporcionar para contratar una hipoteca:

  • El valor de mercado
  • La superficie
  • Errores en la información catastral
  • Errores en las escrituras
  • Estado de conservación
  • Riesgos del entorno
  • Adaptación a la normativa urbanística

Infografía qué información sobre tu vivienda contiene una tasación

Además de todo lo anterior, ten en cuenta estas 3 alertas sobre el valor de tasación:

  • El informe indicará si existe una probabilidad elevada de que el valor actual de la vivienda baje de forma significativa en los años siguientes.
  • Si la vivienda está alquilada, el informe recogerá el efecto de ese alquiler en el valor.
  • El valor de tasación quedará reflejado en la escritura de hipoteca y, en el futuro, será considerado el valor de subasta si el banco ejecuta la hipoteca. ¡Es importante que estés de acuerdo con el valor escriturado!

En conclusión: la tasación no es un mero “gasto” de la hipoteca… ¡es una auténtica inversión! Aprovéchala para descubrir y eliminar tus riesgos al comprar o vender un inmueble.