El precio de compra y la tasación no coinciden… ¿y ahora qué?

Comprar una vivienda es, sin duda, la mayor inversión en la vida de muchas personas, además de una de las más ilusionantes. Por otra parte, la gran mayoría debemos recurrir a un préstamo hipotecario para poder pagarla. Y es precisamente aquí donde solemos percatarnos de la importancia de la tasación, ya que el valor certificado en la misma será el que el banco tome como referencia para establecer el importe máximo de hipoteca al que podemos optar. Surgen entonces las incertidumbres: “¿qué pasa si la tasación no coincide con el precio de compra?”

En este sentido, lo primero que debemos saber es que lo más habitual es que ambos valores coincidan sensiblemente, presentando en todo caso diferencias relativamente pequeñas. Y es que, tanto el comprador y el vendedor en su proceso de negociación como la sociedad de tasación al realizar el informe tienen un objetivo común: determinar el valor de mercado del inmueble, por lo que es normal que acaben coincidiendo en sus apreciaciones.

Esto quiere decir que, cuando tiene lugar una diferencia importante entre el valor de tasación y el precio de la compra, puede deberse en muchas ocasiones a que la transacción se ha cerrado en un precio que está por encima o por debajo del valor de mercado del inmueble, por algún motivo relacionado con las circunstancias o preferencias particulares del comprador o del vendedor. A continuación, vamos a ver algunos casos concretos que pueden tener lugar, y a analizar sus posibles causas y soluciones:

  • El valor de tasación está muy por encima del precio de compra: cuando esto sucede, quiere decir que la transacción se ha cerrado muy por debajo del valor de mercado del inmueble. Quizás el vendedor tenía prisa, o se ha visto obligado a bajar el precio por algún motivo (para hacer frente a deudas, para acometer otra inversión, etc); en cualquier caso, el precio de compra se aproxima más a un valor de liquidación, por lo que no coincide con la valoración de mercado que se realiza en la tasación.

Aunque esta situación nos pueda alegrar, pues lógicamente nos ahorra complicaciones en relación con la concesión de la hipoteca, debemos tener en cuenta algunas consideraciones de tipo fiscal. La adquisición de una vivienda tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe pagar el comprador, y cuya base imponible es “el valor real del bien transmitido” (artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre). Con el término “valor real”, la ley se refiere al valor de mercado.

Por tanto, si tributamos únicamente por el precio de compra, la Administración puede detectar una irregularidad y exigirnos el pago del resto del impuesto. Por eso, puede ser útil solicitar a la Comunidad Autónoma correspondiente una valoración previa vinculante, en la que la propia Administración nos informa sobre cuál es el valor mínimo por el que se deberá tributar la compraventa.

  • El valor de tasación se encuentra ligeramente por debajo del precio de compra: este es el caso que más suele preocupar a los compradores que disponen de los ahorros justos para hacer frente a la entrada de la hipoteca. En esta situación, podemos buscar una forma alternativa de financiar el importe de entrada que falta (por ejemplo, mediante un préstamo personal), o incluso solicitar una tasación de contraste a otra empresa diferente.

El hecho de que en España el mercado sea poco transparente, al contrario de lo que sucede en países como Estados Unidos, donde existen bases de datos y registros públicos con los precios de transacción reales de los inmuebles, hace que la valoración no sea una ciencia exacta: a veces, pueden existir ligeras diferencias de apreciación sobre el valor de un mismo inmueble. Podríamos decir que el valor de mercado no es un valor “puntual”, sino que se encuentra dentro de una cierta “horquilla”, por lo que es normal que existan ligeras diferencias entre distintas valoraciones de un mismo inmueble.

  • El valor de tasación es muy inferior al precio de compra: si se nos plantea esta situación, debemos analizar cuál es el origen de la discrepancia. Es posible que, en la negociación, hayamos accedido a pagar un precio que está por encima de lo que pagaría el comprador medio, porque estamos especialmente interesados en ese inmueble en concreto (mira este post en el que hablamos del valor especial… ¿eres un comprador especial?).

Asimismo, es posible que el precio de la compra incluya elementos que no pueden ser tomados en cuenta en la tasación, por ejemplo, objetos de mobiliario. También en algunas ocasiones sucede que ciertos elementos, como plazas de garaje o trasteros ligados a la vivienda, no pueden ser incluidos en la tasación por algún motivo: revisa con cuidado el apartado de observaciones y advertencias del informe para entender correctamente lo que se está tasando y por qué.

Aunque siempre es necesario hacerlo, leer con detenimiento la tasación será fundamental en estos casos. Una diferencia relevante de valor puede deberse a que se hayan identificado defectos de algún tipo en el inmueble: problemas de inscripción, incumplimientos o afecciones urbanísticas (por ejemplo, ampliaciones de superficie no permitidas), limitaciones legales, etc. Si tienes dudas, puedes pedir explicaciones a la sociedad de tasación y, si hubiese algún aspecto que no se ha tenido en cuenta, solicitar una revisión del informe.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, desde AEV te animamos a solicitar la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras. Hacerlo así te evitará sorpresas y, además, te ayudará a poder mantener una negociación más transparente y directa, con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a partir de un valor de mercado calculado de forma independiente y objetiva.

 

La tasación, el único gasto necesario para la constitución de una hipoteca que no paga el banco (vídeo)

 

Seguro que, en estos últimos tiempos, te han estado llegando noticias e informaciones que tienen que ver con este tema: ¿Quién debe pagar los gastos necesarios para la constitución de una hipoteca? Y, en concreto… ¿Quién debe pagar la tasación?

Esta ha sido una cuestión muy polémica en los últimos años, debido a que no existía una regulación clara que especificase qué gastos debía asumir el consumidor y cuáles, el banco. Sin embargo, desde el mes de junio de 2020, cuando tuvo lugar la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ya contamos con unos criterios fijos al respecto. Y ¿Cuáles son?

De forma resumida, podemos decir que esta Ley, en su artículo 14, establece que todos los gastos de constitución (gestoría, notaría y registro) correrán de cuenta del banco. Todos EXCEPTO el coste de la tasación, que debe ser asumido por el prestatario. Y podemos preguntarnos: ¿por qué? ¿no sería más beneficioso para el consumidor ahorrarse ese gasto? ¿Qué motivo tiene la Ley para repercutir este gasto al prestatario, y eximirle del resto?

La respuesta la encontramos en el motivo fundamental por el que se ha dictado esta ley: la PROTECCIÓN de los consumidores. Entonces… ¿pagar la tasación me protege? Efectivamente, así es. Y es que pagar la factura implica convertirse en el propietario de la tasación, lo cual te confiere una serie de derechos, como son los siguientes:

  1. En primer lugar, poder elegir qué empresa tasadora quieres que realice la tasación, es decir, seleccionar al proveedor que consideres que te ofrece mejores garantías de calidad o el que te proporcione un mejor presupuesto. En cambio, si el banco pagase la tasación, tendrías que aceptar la empresa elegida por la entidad.
  1. En segundo lugar, ser dueño de la tasación te permite llevarla a las distintas entidades financieras con las que estés negociando las condiciones de la hipoteca. Esto te facilita los trámites, te ahorra costes y te da mayor libertad a la hora de elegir hipoteca.
  1. En tercer lugar, pagar la tasación te confiere el derecho de acceder al informe completo, revisar su contenido y, en caso de que consideres que existe algún error, presentar una reclamación a la tasadora correspondiente. Es decir, tendrás la posibilidad de analizar en detalle toda la información que contiene la tasación y podrás gestionar directamente cualquier trámite administrativo que sea preciso.
  1. Finalmente, ser dueño y conocer en profundidad tu tasación es importante de cara al futuro, ya que, en caso de que, por algún motivo, no pudieses devolver el préstamo y el banco ejecutase la hipoteca, el valor por el que se subastaría el inmueble se calcularía a partir del valor de tasación. Esto se reguló así precisamente para proteger a los consumidores, evitando que las entidades pudiesen establecer unilateralmente el valor de subasta. Por eso, es necesario que hayas constatado que la tasación es correcta, ya quepuede volver a tener impacto sobre tu hipoteca incluso años después de la compra del inmueble.

Ahora ya sabes que, haciéndote pagar la tasación, la Ley te protege. Pero, además, no debes olvidar que la tasación no es un GASTO, sino una verdadera INVERSIÓN.

Te animamos a acudir a nuestro Blog, donde desgranamos la valiosa información que contiene tu informe de tasación.

Si deseas más información al respecto, clica en el siguiente enlace para conocer la opinión del Banco de España al respecto.

¿Qué aspectos influyen a la hora de tasar mi vivienda?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

 

 

Esta es, sin duda, una de las preguntas estrella que se suele plantear a los tasadores. ¿Qué características hacen que una vivienda valga más o menos? ¿En qué se va a fijar el tasador cuando venga a ver mi vivienda? A continuación, desgranamos las características que suelen tener un mayor impacto en una tasación:

  • Lo primero que debes saber es que el componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona su localización. La situación geográfica del inmueble conllevará su pertenencia a una determinada “horquilla” de precios. Por ejemplo, una vivienda ubicada dentro de un distrito de precio medio de una gran ciudad española podría moverse en una horquilla de entre 150.000 y 350.000€, mientras que en un pequeño pueblo rural esa misma vivienda valdría entre 50.000 y 100.000€. Esto mismo ocurre, a pequeña escala, dentro de cada pueblo, ciudad o distrito: las distintas zonas, e incluso calles, presentan niveles de precios bien diferentes en función de la demanda que exista en cada lugar, la cual depende, entre otras cosas, de la cantidad y calidad de los servicios que existen en ellas y que rodean a las viviendas (colegios, centros sanitarios, transportes, parques, playas, etc).
  • La segunda característica básica para valorar un inmueble es su superficie. La lógica nos indica que un inmueble grande valdrá más que uno pequeño. Sin embargo, es importante llamar la atención sobre dos cuestiones:
    • La primera, que es importante llevar a cabo una medición precisa de la superficie, ya que la indicada tanto en las escrituras como en el Catastro puede contener errores. Si solicitas una tasación, el propio tasador se encargará de realizarla y de proporcionarte un plano a escala de la vivienda como parte de la documentación del informe.
    • La segunda, que con los metros cuadrados se da la misma regla de precios que con la fruta: si compras una pequeña caja de naranjas te permitirás pagar un precio por kilo más alto que si compras varios kilos a granel. De la misma manera, cuanto mayor es la superficie de una vivienda, es normal que su “valor unitario” (lo que vale cada metro cuadrado) vaya disminuyendo, aunque su precio final (en €) sea más elevado que el de una casa más pequeña. Por ello, las informaciones sobre “lo que vale el m² en una zona” podrían conducirnos a errores importantes en la estimación del valor de nuestra vivienda, por lo que se deben tomar con cautela.
  • Otra de las características clave para valorar una vivienda es su antigüedad y, especialmente, su estado de conservación. El valor de una vivienda nueva suele ser muy diferente al de una de segunda mano y, dentro de este segundo grupo, lo bien o mal conservado que se encuentre el inmueble será definitivo a la hora de localizar fincas comparables con los que determinar su valor. Un correcto mantenimiento de los materiales y las instalaciones, así como que el inmueble se encuentre limpio y ventilado, son aspectos importantes de cara a una valoración.
  • Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva: cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados, y más correcta sea su ejecución, más alto será el valor del inmueble. Aunque… ¡ojo! Ten cuidado de no “pasarte” de calidad: si colocas en el baño grifos de oro, es muy probable que nadie quiera pagar lo que han costado, porque la demanda de esa vivienda no está interesada en ese “exceso de calidad”. Es importante adaptarse a lo que la demanda pide en cada zona en concreto. 
  • Si la vivienda se encuentra en un bloque de pisos y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de ascensor es otra característica esencial para el valor. Asimismo, serán parámetros importantes la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación, así como los servicios que pueda ofrecer la vivienda (calefacción, terraza, armarios, etc).
  • Finalmente, la amplitud y calidad de las zonas comunes (portal, piscinas, pistas deportivas, jardines, etc.) de las viviendas en bloque, y la existencia de zonas exteriores (patios, jardines, etc) en las viviendas unifamiliares, son otros de los parámetros que nos pueden diferenciar del resto de la oferta. 

Además de todas las anteriores, que son características importantes en cualquier mercado, en cada zona pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados por la demanda (por ejemplo, disponer de terraza). Sin embargo, es importante saber que cada mercado tiene sus propias particularidades, y lo que en una zona supone un “plus” de valor, en otra podría resultar indiferente. Por ejemplo, habrá mercados en los que disponer de ascensor en una vivienda unifamiliar sea clave, y otros en los que esa ventaja no sea reconocida. De igual manera, disponer de aire acondicionado en una zona de clima frío no será tan importante como si la vivienda está en una provincia calurosa.

En definitiva, valorar una vivienda es un proceso complejo, en el que intervienen un gran número de variables, y para el que es esencial un conocimiento muy profundo del mercado local al que pertenece. Por ello, es fundamental recurrir a una sociedad de tasación homologada que pueda realizar este trabajo de forma profesional y con garantías de calidad, gracias a la participación de expertos tasadores especializados en cada ámbito geográfico en concreto y a la disposición de amplias bases de datos de mercado por parte de la empresa.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

«La tasación del inmueble es determinante tanto para el comprador como para el vendedor en la transacción de una vivienda»

Paloma Arniaz, Secretaria General de la AEV

Paloma Arnaiz (Madrid, 1990) ejerce el cargo de Secretaria General de la AEV desde el año 2018. Arquitecto Superior por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid (UPM), cuenta con un Máster en Valoraciones Inmobiliarias, Tasaciones y Peritaje Judicial por la Universidad Europea de Madrid. Nos sentamos con ella para que nos cuente cómo funciona el mundo de la tasación inmobiliaria y nos descubra todos los pasos que seguirá un tasador a la hora de valorar nuestra vivienda. También aprovecharemos para preguntarle por la digitalización del sector de la valoración, así como el papel del Banco de España en las sociedades de tasación.

El proceso de tasación hipotecaria de un inmueble despierta una gran curiosidad entre compradores y vendedores de un inmueble. ¿Por qué crees que ocurre?

Es natural que sea así. Después de las dificultades atravesadas tanto por el vendedor, para conseguir vender su inmueble, como por el comprador, para localizar y negociar el precio de la vivienda que mejor se adapta a sus necesidades, ambos caen en la cuenta de que todo el éxito de la operación puede llegar a depender de la tasación, ya que, entre otras cosas, el valor de tasación del inmueble será el que determine el importe máximo de hipoteca que puede conseguir el comprador.

Y no solo eso. Además, el informe de tasación podría llegar a revelar factores acerca de la vivienda (sobre su situación registral, su superficie o su legalidad urbanística, entre otros parámetros) que no hubiesen sido advertidos durante el proceso de negociación. Por eso, desde AEV siempre recomendamos que se solicite la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras, ya que el informe ayudará a ambas partes a negociar con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a apoyarse en un valor calculado de forma independiente y objetiva.

¿Cuáles son las comprobaciones obligatorias a realizar en una tasación hipotecaria?

La normativa de tasación (Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo) establece que deben llevarse a cabo cinco comprobaciones distintas. Una parte de las mismas se lleva a cabo de forma presencial y otra, a través de documentación que el tasador analiza con posterioridad. Son las siguientes:

  • Identificación del inmueble: consiste en comprobar que la vivienda que se ha visitado corresponde a la que se encuentra descrita en la documentación registral de la finca sobre la que va a recaer la hipoteca (recordemos que la hipoteca es una carga registral). Aunque puede parecer algo sencillo, cada día encontramos errores, desactualizaciones o faltas de información en el Registro que impiden asegurar que la vivienda que se quiere valorar es la misma que figura descrita en la escritura.
  • Estado de ocupación: el tasador comprueba si la vivienda se encuentra vacía, ocupada por su propietario, alquilada, cedida gratuitamente, “okupada”, etc. Esta comprobación es muy importante, ya que el tiempo que un comprador tardaría en poder disponer del inmueble, así como la renta que percibiría durante ese tiempo, pueden modificar al alza o a la baja el valor de mercado de la vivienda.
  • Protección pública: es necesario que el tasador compruebe si la vivienda valorada está bajo algún tipo de régimen de protección, ya que, en ese caso, tendrá su precio máximo limitado por la Administración, por lo que el valor de tasación sería el inferior entre dicho Valor Máximo Legal y el Valor de Mercado que tendría la vivienda si no estuviera protegida. 
  • Protección urbanística: se comprueba si la normativa urbanística ha extendido algún tipo de protección sobre la totalidad o parte del inmueble, ya que ello podría condicionar las obras y usos que se pueden desarrollar en él. 
  • Cumplimiento de la normativa urbanística: es imprescindible comprobar que el inmueble sea conforme con la normativa ya que, de lo contrario, podría llegar a ordenarse su demolición o impedirse, por parte del Ayuntamiento, llevar a cabo ciertas obras o usos en el mismo.

Además de todo ello, durante la visita del inmueble el tasador medirá su superficie, comprobará la antigüedad, calidad y estado de conservación de la vivienda y de sus instalaciones, visitará las zonas comunes y realizará un análisis del entorno.

¿Y cuáles serían los siguientes pasos que realizaría el tasador?

Una vez finalizada la visita, el tasador pondrá en marcha la confección del informe de tasación. Para ello, tendrá en cuenta los datos objetivos que ha podido comprobar, en los cuales se basará para localizar y evaluar “testigos” de tasación (también llamados comparables), que son inmuebles que se han vendido u ofertado recientemente y que son similares, en localización y características, a aquel que se valora. Tras ello, remitirá el informe al Departamento de Control de la sociedad de tasación, donde se llevará a cabo un control de calidad del mismo y desde donde se emitirá el certificado final, firmado por la empresa, con el valor de tasación del inmueble.

Por lo tanto, resulta imprescindible para el tasador realizar su trabajo de manera presencial.

En efecto. La inspección presencial de los inmuebles es un paso absolutamente imprescindible en el proceso de tasación hipotecaria, dado que permite llevar a cabo las comprobaciones básicas (registrales, urbanísticas, legales, etc.) sobre las que se asienta el valor de un inmueble y que aportan seguridad jurídica a la transacción. No en vano, el tasador es el único experto independiente a la operación que visita la propiedad y realiza una inspección técnica de la misma para confirmar que la garantía no presenta ningún problema y que alcanza el valor por el que se hipoteca.

¿Puede un ciudadano elegir con qué sociedad de tasación quiere llevar a cabo todo este proceso?

Sí, así es. Desde el año 2013, la Ley establece que las entidades de crédito deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y no esté caducada. Naturalmente, la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente y, en cualquier caso, decidir si concede o no el crédito, pero no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

¿Qué papel juega el Banco de España en las valoraciones realizadas por las sociedades de tasación?

Las sociedades de tasación están, por Ley, sometidas a supervisión por parte del Banco de España, quien realiza anualmente exhaustivas evaluaciones de la calidad del trabajo de cada una de ellas, proceso que asegura el control y rigurosidad de todos los valores tasados. Para el desarrollo de dicha labor de supervisión, las sociedades de tasación remiten periódicamente los datos de todas las tasaciones realizadas en el periodo correspondiente mediante sistemas de volcado informático automatizado. Esta supervisión es, además de garantía de calidad, un seguro para la independencia y objetividad de los valores emitidos por las sociedades de tasación.

¿Se prevé que en un futuro las tasaciones se puedan realizar en remoto? ¿Es algo que ya se esté estudiando? ¿Con qué tecnología se realizarían? ¿En cuánto tiempo crees que podrán llevarse a cabo estos avances?

Las valoraciones en las que no se lleva a cabo una visita presencial del inmueble tasado ya existen, bajo distintas tipologías y denominaciones, si bien son valoraciones que no son legalmente admisibles en un proceso de concesión hipotecaria, dado que en ellas no se tiene la necesaria seguridad sobre que los datos adoptados para realizar la valoración sean correctos. Por ello, este tipo de valoraciones se emplean, fundamentalmente, para actualizar el valor de activos de entidades financieras, que ya fueron tasados en un momento anterior y cuyas características se han almacenado en bases de datos.

Debemos tener en cuenta que la generación de una nueva hipoteca requiere una evaluación presencial del inmueble que se utilizará como garantía. En primer lugar, porque se debe ratificar que la finca registral sobre la que recaerá la carga realmente corresponde a un bien inmueble. En segundo lugar, porque las características que se comprueben en ese momento servirán de base para las futuras actualizaciones del valor requeridas por la normativa contable de los bancos. Y, finalmente, porque la tasación hipotecaria no solo protege al prestatario y al prestamista, sino también a futuros inversores (ciudadanos corrientes o empresas) que compran títulos o bonos hipotecarios y que, en el momento de la concesión, no se encuentran presentes, por lo que su seguridad se garantiza a través de una tasación rigurosa e independiente.

¿Qué lugar ocupa la digitalización en el sector de la tasación?

Hoy en día, las tasadoras cuentan con desarrollos tecnológicos muy potentes, que se materializan en programas de valoración que son cada vez mejores y más rápidos, aplicaciones de apoyo para los tasadores, sistemas de recopilación y filtrado de testigos de mercado o herramientas de prevención de errores e incoherencias en los informes de tasación. De la misma manera, la tecnología ayuda a agilizar todos los procesos de gestión, a través de plataformas de comunicación con los clientes (para la descarga de informes o la consulta del estado de expedientes) y de la implantación de sistemas digitales de gestión de la red de técnicos.

 

Glosario de términos del sector de la tasación

En las dos siguientes infografías se describen los principales términos técnicos que aparecen en los informes de valoración y que es importante conocer para interpretarlos correctamente.

Desde el valor de mercado, hipotecario, de reemplazamiento o máximo legal hasta la superficie útil, construida y construida con zonas comunes, pasando por el método de comparación, residual, de actualización de rentas y de coste, el comparable/testigo, la homogeneización, la depreciación, la advertencia y el condicionante.

Descubre todos los detalles a continuación.

 

Ejemplo de Advertencia: “Se advierte que existen discrepancias entre la superficie real del inmueble y su descripción registral o catastral. Se recomienda su correcta inscripción”.

Ejemplo de Condicionante: “El valor de tasación queda condicionado a que los resultados de la comprobación del régimen de protección arquitectónica del inmueble no modifiquen los supuestos contemplados en el presente informe”.

 

¿Qué información sobre tu vivienda contiene una tasación?

En esta infografía detallamos las 7 informaciones más importantes que encontrarás en el informe de tasación que tendrás que proporcionar para contratar una hipoteca:

  • El valor de mercado
  • La superficie
  • Errores en la información catastral
  • Errores en las escrituras
  • Estado de conservación
  • Riesgos del entorno
  • Adaptación a la normativa urbanística

Infografía qué información sobre tu vivienda contiene una tasación

Además de todo lo anterior, ten en cuenta estas 3 alertas sobre el valor de tasación:

  • El informe indicará si existe una probabilidad elevada de que el valor actual de la vivienda baje de forma significativa en los años siguientes.
  • Si la vivienda está alquilada, el informe recogerá el efecto de ese alquiler en el valor.
  • El valor de tasación quedará reflejado en la escritura de hipoteca y, en el futuro, será considerado el valor de subasta si el banco ejecuta la hipoteca. ¡Es importante que estés de acuerdo con el valor escriturado!

En conclusión: la tasación no es un mero “gasto” de la hipoteca… ¡es una auténtica inversión! Aprovéchala para descubrir y eliminar tus riesgos al comprar o vender un inmueble.