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6 de septiembre de 2023 Infografías, Posts

¿Cómo funciona el mercado hipotecario, y qué papel juega la tasación?

Cuando adquirimos un inmueble mediante un préstamo hipotecario entramos a formar parte de un refinado engranaje financiero al que denominamos “mercado hipotecario”, y que va mucho más allá de la mera concesión del préstamo por parte de una entidad a un consumidor.

Para comprender este sistema, es necesario caer en la cuenta de que los bancos, para poder llevar a cabo la función que esperamos de ellos (esto es, prestarnos dinero), necesitan, a su vez, financiarse: obtener por distintas vías el dinero que prestan. Entre otros, los bancos cuentan con dos recursos de refinanciación muy relevantes:

  • Por una parte, los depósitos donde sus clientes guardan sus ahorros.
  • Por otra, los instrumentos de deuda (títulos o bonos) que venden a inversores, y mediante los cuales el banco emisor se compromete a devolver al comprador el dinero pagado por el bono junto con unos intereses fijados previamente.

En concreto, existe un tipo particular de instrumento de deuda denominado “bono garantizado”, cuyo nombre indica que los derechos de cobro del inversor están cubiertos o “garantizados” por hipotecas, las cuales, a su vez, están garantizadas por los inmuebles hipotecados. Dicho de otra forma, cuando el banco ha concedido un cierto número de hipotecas, puede agrupar y asignar los derechos de cobro de dichas hipotecas a esos bonos garantizados —que hasta hace poco en España recibían el nombre de “cédulas hipotecarias”— dando lugar así al mercado hipotecario.

La regulación de los bonos garantizados es muy exigente, dado que su finalidad es proporcionar la máxima seguridad posible a los inversores que los adquieren, y que podríamos ser cualquiera de nosotros cuando invertimos nuestros ahorros en instrumentos de renta fija. Entre otras cosas, esta seguridad se construye gracias a aspectos como (entre otros) los siguientes:

  • Se reserva la capacidad de emitir bonos garantizados a las entidades de crédito, lo que permite asegurar que el emisor posee los conocimientos necesarios para gestionar el riesgo y que está sujeto a requisitos de capital que protegen a los inversores.
  • El inversor tiene dos derechos de crédito: sobre el propio emisor del bono y sobre los activos que lo garantizan (lo que se denomina mecanismo de doble recurso).
  • Los bonos son inmunes a la quiebra del emisor, pues sus condiciones de amortización o vencimiento no están afectadas por ella. Y es que, en ese caso los activos que sirven de garantía saldrían del patrimonio de la entidad, de forma que no podrían ser reclamados por terceros.
  • Se establecen fuertes normas de transparencia, estando la entidad obligada a aportar de forma periódica toda la información relevante y detallada al inversor.
  • También se exige una alta calidad a los activos que pueden emplearse como garantía del bono. En concreto, las hipotecas deben financiar menos del 80% de la vivienda habitual o del 60% de un inmueble comercial y, además, los inmuebles deben figurar en el Registro de la Propiedad.

A todo ello se suma un sistema robusto, transparente e independiente de valoración de los activos físicos de garantía, que incluye:

  • la existencia de rigurosas normas de valoración (la Orden ECO 805/2003);
  • la valoración individualizada de cada activo en el momento de su inclusión en el bono;
  • la exigencia de que la valoración la efectúe un tasador con las cualificaciones, aptitudes y experiencia necesarias (las sociedades de tasación homologadas);
  • la independencia del tasador respecto del proceso de concesión de las hipotecas;
  • la supresión de elementos especulativos de la valoración; y
  • la documentación clara y transparente del valor.

En definitiva, cuando un inversor adquiere un bono, pone su confianza tanto en el banco que lo emite, como en la calidad de los activos que lo sustentan, calidad que en último término es certificada mediante las tasaciones de los inmuebles que actúan como garantía de las hipotecas que sustentan el bono. Por eso, podemos decir que la tasación hipotecaria es un instrumento de protección del inversor.

 

17 de mayo de 2023 Posts

10 años de vida de la AEV

El pasado 10 de octubre se cumplían diez años desde la firma del Acta Fundacional de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), cuya andadura comenzó en 2012 a iniciativa de tres de las principales sociedades de tasación españolas en aquel momento: ST Sociedad de Tasación, Tinsa y SIVASA. Los esfuerzos iniciales de estas tres compañías fundadoras, junto a los del resto de empresas que pronto se unieron a este proyecto, sirvieron para ofrecer al sector de la tasación un punto de encuentro y representación capaz de impulsar, gracias a la fuerza de la unión, la profesionalidad, rigor y visibilidad de una industria tan esencial como, en ocasiones, desconocida. Ahora, con motivo de su décimo aniversario, merece la pena echar la vista atrás para realizar un breve recorrido por los principales hitos de su historia.

Desde su constitución, la AEV ha estado abierta a cualquier compañía dedicada al ejercicio de la valoración, y ha perseguido tres objetivos básicos: por un lado, favorecer el desarrollo de la actividad del sector de la valoración, la tasación y el análisis del valor, en beneficio del interés general; por otro, promover buenas prácticas profesionales encaminadas a garantizar la independencia, autorregulación, transparencia y rigor técnico de sus asociados; y, finalmente, defender los intereses y reputación de este sector.

Así, en términos de representatividad del sector, el crecimiento de la AEV ha sido exponencial desde su misma fundación, hasta haber logrado aglutinar, a día de hoy, a un total de 28 empresas dedicadas a diferentes ramas de la actividad de la valoración y la consultoría. De ellas, 22 corresponden a sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, con una cuota de mercado agregada de la actividad regulada cercana al 90%.

Con el fin de garantizar una adecuada y fluida conexión entre el sector de la valoración en España y todos sus stakeholders, tanto nacionales como internacionales, la AEV se ha implicado de lleno en la colaboración con distintos organismos e instituciones de distintos ámbitos. Así, es entidad adherida a la Asociación Hipotecaria Española (AHE), y forma también parte de entidades internacionales tan relevantes como el International Valuation Standards Council (IVSC, organismo encargado de establecer las normas internacionales de valoración), la International Ethics Standards Coalition (IESC, coalición encargada del establecimiento de las pautas éticas internacionales adaptadas al mundo inmobiliario) y la International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC, coalición que desarrolla las normas internacionales de medición de inmuebles). Asimismo, se ha convertido recientemente en miembro observador de la Federación Hipotecaria Europea (EMF-ECBC).

Consciente, asimismo, del papel fundamental de las sociedades de valoración como eslabones de la cadena de financiación de las transacciones inmobiliarias, en la seguridad de esas mismas transacciones y en la promoción de la estabilidad financiera, la AEV se adhirió en 2020 a la iniciativa FINRESP (Centro de Finanzas Responsables y Sostenibles), donde pone a disposición sus ideas y criterios para ayudar a concretar iniciativas de financiación responsable en el paradigma de la sostenibilidad. Asimismo, brinda su participación como entidad colaboradora de la Asociación Madrid Capital Mundial de la Ingeniería, la Construcción y la Arquitectura (MWCC).

Sin duda, una de las áreas de actividad a las que la AEV ha prestado una mayor atención y dedicación en estos años ha sido la de la autorregulación del sector. Firme promotora de la excelencia y la calidad de servicio, la Asociación ha trabajado intensamente para dotar a sus asociados de un conjunto de normas que han servido para afinar, concretar y mantener plenamente actualizados los marcos normativos básicos de la profesión, comenzando por la elaboración de un Código Ético plenamente adaptado a los estándares internacionales.

En el ámbito técnico, han sido numerosos y muy valorados por el resto de actores del mercado los estándares y guías de buenas prácticas en los que los asociados de la AEV han colaborado y a cuyo cumplimiento han querido obligarse en pro de la máxima transparencia, calidad e independencia de su trabajo. Para su elaboración, se ha contado con las sugerencias de las autoridades responsables de la regulación y supervisión del mercado hipotecario (principalmente, el Banco de España), tomando como punto de partida las mejores prácticas internacionales.

Entre los más relevantes, podríamos citar el Estándar para la Normalización de Comparables —que ha implantado unos exigentes requisitos de información para asegurar la calidad y vigencia de los testigos empleados en las valoraciones—, el Estándar para la Emisión de Condicionantes y Advertencias —que ha permitido armonizar los criterios según los cuales diversas situaciones físicas, registrales, urbanísticas y legales de los inmuebles deben ser recogidas y tratadas en las valoraciones—, o el Estándar de Valoración mediante Modelos Automatizados (AVM) —que ha sentado las bases para que este tipo de herramientas proporcionen valoraciones robustas de las carteras de garantías de las entidades financieras—.

Estos son solo tres ejemplos del compendio de más de una decena de guías que la AEV pone a disposición, no solo de sus asociados, sino de cualquier interesado, que las puede consultar libremente en la página web de la Asociación. No en vano, la AEV ha sido desde sus comienzos firme defensora de la transparencia en el mercado inmobiliario, por lo que no ceja en su empeño por dar a conocer al público general cómo son y cómo se hacen las valoraciones. En este mismo sentido, es bien conocido su Observatorio de la Valoración, que en sus más de quince ediciones viene analizando, con el máximo rigor y detalle, la situación del mercado inmobiliario en los últimos años. Asimismo, ha aprovechado la potencialidad de las redes sociales para ir dando a conocer, de manera sencilla y didáctica, diversos aspectos relacionados con la actividad de la tasación, para hacer más accesible y cercana una disciplina técnica tan compleja como esta, y pone a disposición de la prensa, nacional y extranjera, todos estos conocimientos y su capacidad de análisis de la situación inmobiliaria.

También en pro de la transparencia la AEV ha participado en otras iniciativas, como son la instauración de convenios de colaboración con la Administración para la elaboración de estadísticas a partir de los datos proporcionados por sus asociados, así como la puesta en marcha de iniciativas sectoriales como la del Panel de Precios, un espacio común que presenta la información sobre los precios de la vivienda en España elaborada por diferentes instituciones, públicas y privadas, así como por asociaciones vinculadas al sector inmobiliario.

En definitiva, en sus diez años de andadura la AEV ha trabajado incansablemente, como está dispuesta a seguir haciéndolo en lo sucesivo, para lograr que la valoración rigurosa, la independencia de criterio y la práctica profesional ética y transparente sean las guías del sector, y para poner a disposición de la sociedad conocimientos y herramientas útiles para alcanzar un mercado inmobiliario más eficiente, transparente y seguro.

Sirva esta síntesis para agradecer a todas y cada una de las personas que, en representación de sus respectivas compañías, han brindado su tiempo y conocimientos a la AEV, por su dedicación, generosidad y esfuerzo para lograr un sector más unido, profesional y preparado para el futuro.

19 de abril de 2023 Infografías, Posts

Tasación y eficiencia energética

En un contexto en el que la sostenibilidad es un parámetro cada vez más importante en todas nuestras actividades y decisiones, tanto personales como empresariales, un término con el que cada vez estamos más familiarizados es el de la “eficiencia energética” de los inmuebles. Como no podía ser de otra manera, se trata de un aspecto que, en la medida que va siendo tomado en cuenta por el mercado, tiene también una repercusión concreta en las valoraciones profesionales. A continuación, te ofrecemos una infografía con algunas definiciones y datos interesantes sobre la eficiencia energética y su relación con las tasaciones: 

¿Qué es un inmueble eficiente? Aquel que logra proporcionar confort a sus ocupantes empleando la menor cantidad posible de energía. 

¿Qué diferencia existe entre eficiente y sostenible? La eficiencia energética es uno de los múltiples componentes de la sostenibilidad. Este es un concepto más amplio, que tiene en cuenta todos aquellos criterios y actitudes que permiten que las necesidades del presente se cubran sin comprometer las necesidades de las generaciones futuras. Por ejemplo: un inmueble sostenible, además de ser energéticamente eficiente, estaría diseñado para mitigar o adaptarse al cambio climático, y contribuiría a un mejor funcionamiento de la comunidad o sociedad a la que sirve. 

¿Qué ventajas tiene adquirir y utilizar inmuebles eficientes?

Entre sus ventajas de tipo personal, se encontrarían: 

  • Disfrutar de más confort térmico y acústico en el interior de las edificaciones. 
  • Gozar de una mejor protección de la salud de los ocupantes. 
  • Contribuir a la protección del medio ambiente. 

Por otra parte, también existen ventajas económicas asociadas a una mayor eficiencia: 

  • Entre las que puedes experimentar ya en la actualidad, estarían los ahorros logrados gracias a la disminución de la factura de los consumos energéticos, y las posibles condiciones ventajosas que ofrecen muchas entidades financieras a la hora de obtener un préstamo hipotecario. 
  • Entre las que tienen que ver con preparación ante el futuro próximo, estarían la protección frente a las potenciales pérdidas de valor del inmueble que podrían tener lugar en aquellos menos eficientes, la menor vulnerabilidad ante subidas del precio de la energía o ante retrasos o mermas en su suministro, y la protección frente a posibles penalizaciones fiscales que tengan lugar para las viviendas que más recursos consuman. 

¿Cómo puedo mejorar la eficiencia de mi inmueble actual? Existen diferentes tipos de reformas que pueden ayudar a mejorar el rendimiento energético de un inmueble, desde la sustitución de equipos ineficientes por otros más modernos (caldera, equipos de aire acondicionado, etc.), hasta obras de mejora del aislamiento de muros y cubiertas, sustitución de las carpinterías exteriores, etc. 

¿Con qué instrumentos cuento para evaluar la eficiencia de mis inmuebles? El Certificado de Eficiencia Energética es el documento técnico mediante el que se evalúa el rendimiento de los inmuebles (calificándolo con letras desde la A hasta la G), y con el que se puede estudiar la potencial mejora de dicho rendimiento en función de las mejoras que se acometan. Es importante contar con un CEE riguroso, realizado a partir de una inspección y medición presencial del inmueble. 

¿Cómo afecta la eficiencia energética de mi inmueble a su valor de tasación?  La eficiencia energética se toma en cuenta como parámetro en las valoraciones en tanto en cuanto el propio mercado es —y será cada vez más— sensible a esta cualidad. En efecto, se va paulatinamente detectando que los inmuebles más eficientes se venden a precios más altos o que, por el contrario, los menos eficientes ven penalizado su valor por pérdida de demanda. Así, en las tasaciones se trata de emplear comparables que tengan un nivel de eficiencia similar al del inmueble que se valora, y se considera también si esta característica puede influir sobre el futuro nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación o el nivel de ocupación de los inmuebles que son económicamente explotados (como, por ejemplo, los alquilados). Por tanto, los valores de tasación son sensibles al impacto de la eficiencia. 

12 de enero de 2023 Posts

¿Por qué es beneficiosa y cómo es autorregulación del sector de la tasación?

En numerosas ocasiones hemos hablado de las normas (leyes y reglamentos) que establecen la forma de elaborar las valoraciones y el funcionamiento de las sociedades de tasación. Sin embargo, quizás resulte menos conocido que, además de este marco legislativo, el sector de la valoración cuenta asimismo con un compendio propio de normas técnicas y organizativas que libremente se ha otorgado a sí mismo y que de manera continua actualiza y mejora. Este conjunto de autorregulaciones ha sido, de hecho, uno de los principales focos de trabajo de la AEV desde su fundación.

El hecho de que la realidad inmobiliaria, nacional e internacional, sea tan variada y cambiante en función de las circunstancias impide, en muchas ocasiones, que la legislación recoja, con todo el detalle y actualidad posibles, las matizaciones y concreciones que serían necesarias para ir adaptando la práctica de la valoración a dichas circunstancias. Ejemplos de esto serían la reciente necesidad de reconocer los factores medioambientales que afectan a los inmuebles (de cara a la clasificación de los riesgos de las entidades financieras y para el cumplimiento de los objetivos de renovación del parque inmobiliario en Europa, mediante la inyección de fondos públicos), la introducción de nuevos requisitos en la regulación prudencial bancaria internacional (creación del concepto de “valor prudente”) o la actual situación Europea de grandes desequilibrios e impactos económicos coyunturales y estructurales.

En este entorno, la AEV considera que una de sus funciones principales de servicio a la sociedad es interpretar, concretar y adaptar al entorno español todas las iniciativas y tendencias que se van desarrollando, no con la intención de sustituir la legislación, sino de adaptar su cumplimiento a los nuevos escenarios. Por ello, todos sus asociados asumen un firme compromiso de actuar conforme a unos criterios estrictamente técnicos y éticos, de forma que se aporte valor tanto al sistema financiero como a los usuarios de los servicios.

En este sentido, hay que recordar que la disciplina de la valoración se rige por un conjunto de principios y normas de ámbito internacional, dictadas por organismos como el IVSC (International Valuation Standards Council), la IPMSC (International Property Measurement Standards Coalition) y la IESC (International Ethics Standards Coalition), que establecen las pautas generales sobre cómo deben elaborarse las valoraciones, con qué criterios deben medirse los inmuebles valorados y bajo qué principios éticos deben actuar los valoradores. Adicionalmente, en España contamos con normas nacionales destinadas a regular las valoraciones realizadas en determinados ámbitos, como el hipotecario (la Orden ECO 805/2003) y el de revisión de los valores de los activos bancarios (Circulares del Banco de España). Por tanto, cuando se elaboran estándares y guías, la AEV tiene en cuenta y cumple con este conjunto de principios internacionales y de normas nacionales. Por otra parte, cada vez que se elabora una propuesta de autorregulación, se somete a la opinión y sugerencias de autoridades como el Banco de España, principal supervisor de la actividad de las sociedades de tasación homologadas.

Buscando siempre promover la excelencia y potenciar la máxima calidad de las valoraciones, la AEV ha trabajado intensamente para crear un conjunto de normas cuyo propósito principal es, por una parte, concretar o particularizar determinados aspectos de las normativas existentes y, por otra, mantener plenamente actualizadas las prácticas de la profesión, adaptándola al ritmo de avance de las leyes, la tecnología y la sociedad. Todas ellas están encabezadas por una norma de ámbito deontológico, el Código Ético de la AEV, aprobado en julio de 2013 y revisado en varias ocasiones para asegurar su plena vigencia y adaptación a los principios internacionales. Dicho Código Ético tiene por objeto establecer los valores y principios éticos que deben regir la actuación de las compañías asociadas a la AEV, así como las pautas generales de conducta a seguir por sus administradores, directivos y empleados.

Por su parte, en el ámbito técnico y metodológico de las valoraciones, así como en el organizativo de las sociedades de tasación, se han elaborado un número relevante de estándares y guías de buenas prácticas, que se encuentran a disposición de cualquier interesado en la página web de la AEV y que versan sobre cuestiones como las siguientes:

  • Los medios técnicos y humanos que son necesarios para abordar actividades de Valoración.
  • Los requisitos mínimos de información y comprobaciones a realizar sobre los testigos empleados en las valoraciones, de cara a garantizar su calidad.
  • Los criterios para tomar y reportar las medidas de los inmuebles, según los principios de los estándares internacionales IPMS.
  • Los criterios según los cuales diversas situaciones físicas, registrales, urbanísticas y legales de los inmuebles deben ser recogidas y tratadas en las valoraciones.
  • Las bases metodológicas para asegurar la robustez de las valoraciones de carteras llevadas a cabo mediante el uso de modelos estadísticos.
  • Los procedimientos y criterios armonizados para considerar correctamente identificada físicamente una finca registral.
  • Los aspectos metodológicos concretos a aplicar para la utilización de determinados métodos de valoración.
  • Las políticas y buenas prácticas a adoptar por las sociedades de tasación para asegurar una gobernanza acorde con criterios de sostenibilidad.
  • Etc.

Actualmente, la AEV sigue trabajando tanto en la generación de nuevos estándares como en la actualización y mejora de los existentes, con el propósito de asegurar la máxima calidad de las valoraciones y de garantizar el rigor, la independencia y la profesionalidad de todos los asociados. En este sentido, aspiramos a que la sociedad tenga en cuenta esta capacidad de trabajo y análisis de cara a la definición de futuras normas y, sobre todo, para intervenir en el seguimiento y mejora de las medidas que en cada caso se pongan en marcha, en forma de colaboración público-privada eficaz, económica y ajustada a las mejores prácticas europeas y mundiales.

19 de octubre de 2022 Posts

¿Cómo y cuándo se valora una obra en construcción?

Aunque la mayor parte de la población reside en viviendas y edificios desarrollados de manera profesional por promotores inmobiliarios, no es infrecuente la opción de adquirir una parcela de terreno para la construcción de la propia vivienda, lo que solemos conocer bajo el nombre de “autopromoción”. A quien se encuentre en esa tesitura, le puede interesar conocer el valor de la construcción que está desarrollando, quizás incluso en distintos momentos a lo largo del tiempo, para tomar diversos tipos de decisiones relativas a las características de la construcción o, incluso, a su potencial puesta en el mercado.

Entre otras razones, disponer de este valor puede ser necesario cuando la promoción se realiza con ayuda de un préstamo hipotecario, del que usualmente la entidad financiera va disponiendo cantidades en función del avance de la obra. En estos casos, el banco suele requerir la realización de una valoración inicial del proyecto y, posteriormente, un seguimiento periódico de la evolución de la construcción, hasta su culminación. Así, se realizarán al menos los siguientes informes:

  • Informe de valoración del proyecto: para su confección, la sociedad de valoración necesitará disponer (además de la habitual documentación registral y catastral) del proyecto técnico visado por el colegio profesional correspondiente. Asimismo, le resultará de gran utilidad contar, si ya están disponibles, con la licencia de obras, el contrato de ejecución de las mismas y el presupuesto de la constructora. En este informe se determinará el denominado “valor en hipótesis de edificio terminado”, es decir, el valor de mercado que alcanzará el edificio una vez que hayan finalizado las obras, así como el valor del terreno sobre el que se asienta y el coste de construcción e importe del resto de gastos necesarios para llevar a cabo la edificación.

El banco, tomando como referencia dicha valoración, concederá un préstamo que, dependiendo de las condiciones que se pacten, cubrirá una parte o todo el importe para la compra del suelo, así como un determinado porcentaje del importe de las inversiones necesarias (costes de construcción y otros gastos). Antes de comenzar la construcción, realizará la primera disposición de capital, con la que se puede acometer el inicio de las obras.

  • Valoraciones intermedias de obra: a lo largo del proceso de edificación del inmueble, el banco solicitará valoraciones periódicas de su avance, en las que el tasador irá reflejando el porcentaje de obra ejecutada y, por consiguiente, el importe de los costes de construcción que ya se han gastado. Conforme al resultado de dichas valoraciones, el banco irá realizando nuevas disposiciones de capital. Para realizar la primera de dichas valoraciones, se deberá aportar al tasador la licencia de obras (si es que no se aportó en la valoración inicial), así como con el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata. Además, para cada una de estas valoraciones periódicas se deberá aportar la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa.
  • Valoración final de obra: una vez acabada la construcción y obtenido el Certificado Final de Obra expedido por el arquitecto, se emitirá un último informe de valoración en el que se recogerá dicho porcentaje del 100% de ejecución de las obras y se certificará como valor del inmueble aquel “valor en hipótesis de edificio terminado” que se había determinado en el informe original.

Como en cualquier otra circunstancia, la información recogida en cada uno de los informes de valoración que se confeccionan durante la construcción de un edificio es de una enorme utilidad para su receptor, ya que el tasador pondrá de manifiesto cualquier circunstancia detectada que pueda afectar al valor de tasación del inmueble o que pueda ser relevante de cara a su empleo como garantía de un préstamo hipotecario o su venta. Puedes consultar el detalle de toda la información que contiene un informe de tasación en este post.

 

7 de septiembre de 2022 Infografías

La digitalización en el proceso de tasación

Si hay una tónica que haya marcado la evolución del trabajo, los productos y los servicios en los últimos tiempos, es claramente la digitalización. En una época que nos permite asistir a la creación de profesiones y empresas nativamente digitales, otros sectores profesionales, nacidos en una época analógica, han ido también por su parte sumándose a las ventajas (y los retos) de la digitalización.

Como no podía ser de otra forma, éste ha sido también el caso de la valoración profesional, que gracias a la integración de la tecnología ha conseguido sustanciales mejoras en calidad, agilidad, accesibilidad y seguridad. Algunos de los objetivos que pretende alcanzar la introducción de procedimientos digitales en la valoración son:

– La reducción del tiempo que necesita un tasador para realizar un informe.
– La mitigación de los errores mecánicos o de cálculo más frecuentes.
– La ampliación de la cantidad de información a disposición del tasador.
– El incremento de la seguridad de los datos.
– La mejora de la comunicación entre clientes, sociedades y técnicos.

En la siguiente infografía reflejamos algunos ejemplos de digitalización puestos en marcha por distintas sociedades de tasación y que, como se aprecia, impactan en todo el proceso de elaboración de una tasación, desde su encargo hasta su recepción:

29 de junio de 2022 Posts

La valoración de la sostenibilidad

De un tiempo a esta parte, la preocupación por la salud de nuestro planeta, así como la búsqueda de un equilibrio entre el desarrollo económico y la preservación del medioambiente y el bienestar social se han convertido en uno de los principales focos de atención de los ciudadanos, las empresas y los gobiernos. El desarrollo sostenible (aquel que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para placer las suyas propias) es una meta global que repercute en todos los ámbitos de la actividad económica, haciendo necesario que se establezcan parámetros y criterios con los que determinar si un determinado comportamiento o acción es o no sostenible.

Como no podía ser de otra forma, la búsqueda de la sostenibilidad se ha introducido también en el ámbito inmobiliario. Y no en vano, pues las edificaciones contribuyen sustancialmente a la contaminación del aire o al gasto de recursos energéticos e hídricos, entre otros aspectos. En este punto, surge una importante pregunta: ¿Es posible valorar la sostenibilidad? ¿Vale más un edificio sostenible que otro que no lo es?

Para responder a estas preguntas, habría que empezar diciendo que la valoración se basa en la observación del mercado y, por tanto, para que una determinada característica repercuta en una valoración, dicho impacto debe haber sido observado previamente en el propio mercado. Por tanto, la sostenibilidad (como la calidad, la antigüedad o la ubicación) será una característica susceptible de ser valorada en tanto en cuanto el propio mercado le asigne un valor, sea porque los inmuebles más sostenibles se vendan más caros o, por el contrario, porque los menos sostenibles experimenten una pérdida de demanda y, con ello, también de valor.

Partiendo de esa base, las valoraciones que empleen el método de comparación deberían tener en cuenta la sostenibilidad a la hora de seleccionar y homogeneizar los comparables, optando preferentemente por aquellos inmuebles que tengan unas características de eficiencia y sostenibilidad lo más similares posibles al inmueble que se valora. Por su parte, las valoraciones en las que se utilicen otros métodos, como el de actualización de rentas o flujos de explotación, deben considerar el nivel de sostenibilidad del activo a la hora de realizar la proyección futura de ingresos y gastos, en la medida en que esta característica puede influir sobre el nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación, la ocupación del inmueble, etc.

Dicho lo anterior, otra de las ideas relevantes en relación con esta cuestión es que no es posible valorar lo que no se puede medir. Y, así como las características con las que valoramos los inmuebles —superficie, antigüedad, calidad, etc— son objetivamente medibles, la sostenibilidad también debe serlo para poder cuantificar su impacto.  La pregunta es, pues… ¿cómo se mide la sostenibilidad?

En este sentido, hay que indicar que el concepto de sostenibilidad se desdobla en varios planos: por una parte, tiene un componente de cuidado medioambiental (Environmental), al se suman otros dos, como son el fomento del bienestar de las comunidades humanas (Social) y el impulso de la gobernanza responsable (Governance). Juntos, conforman la tríada de criterios conocida como ESG. Así, los parámetros ESG con los que se puede evaluar o medir la sostenibilidad de una edificación están siendo actualmente consensuados desde distintos ámbitos, siendo los criterios medioambientales los que están, hasta ahora, más claramente definidos en Europa, a través de la Taxonomía de la UE para Finanzas Sostenibles.

Esta última es una regulación que establece los criterios con los que se determina objetivamente si una determinada actividad económica contribuye o no a objetivos sostenibles. En el caso de la construcción y adquisición de inmuebles, de dichos criterios podemos destacar especialmente dos: la calificación del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y la evaluación de los riesgos medioambientales a los que el inmueble está potencialmente sujeto.

Estos dos análisis serán cada vez más necesario para que el mercado conozca y pueda asignar valor a la sostenibilidad de los inmuebles. Por ello, es preciso que sean llevados a cabo de manera rigurosa y profesional, trabajo para el que las sociedades de valoración están más que capacitadas: gracias a su profundo conocimiento de las construcciones y a la intervención de profesionales especializados, las sociedades pueden ofrecer productos de medición de la sostenibilidad como los indicados.

En definitiva, la industria de la valoración se encuentra en continua adaptación para ser capaz de responder a los retos de los nuevos tiempos y, como no podía ser de otra forma, para contribuir al fomento y la valoración de un mundo más sostenible.

26 de enero de 2022 Posts

Problemas derivados de una incorrecta inscripción registral

Es generalmente conocido que, cuando encargamos una tasación (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoración nos solicita que aportemos una nota simple o certificación registral del inmueble que se vaya a valorar. Esto, lejos de ser un mero formalismo, responde a una obligación normativa coherente con el hecho de que, una vez constituido el préstamo, la carga hipotecaria gravará y quedará inscrita sobre una finca registral concreta. Por ese motivo, uno de los cometidos clave del valorador es asegurarse de que es capaz de reconocer, en la realidad física que ve y que valora, aquello que está descrito en la nota simple, es decir, de constatar que la realidad física y la descripción registral coinciden (lo que técnicamente se denomina la “identificación” del bien).

Este es uno de los motivos por los que resulta muy importante que nuestros inmuebles se encuentren, no solo inscritos, sino correctamente inscritos. De hecho, cuando no es así, pueden producirse problemas de varios tipos, desde aquellos que afectan a la valoración hasta otros que tienen que ver con la posibilidad de conseguir un préstamo o, incluso, de garantizar nuestros derechos como propietarios. Los resumimos a continuación de forma breve.

El Registro de la Propiedad es la institución que se encarga de dar fe de quién es el propietario y de qué derechos y cargas recaen sobre cada uno de los inmuebles que se encuentran inscritos en él. Gracias a la existencia del Registro (que, en España, es de carácter voluntario) se proporciona seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias, ya que otorga certeza y protección legal a quienes transaccionan con los inmuebles o los utilizan. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la descripción de cada finca inscrita en el Registro debe incorporar su situación física detallada, su naturaleza, linderos, superficie y referencia catastral, así como la naturaleza, extensión y condiciones de los derechos que recaen sobre el inmueble (p.ej. derechos de propiedad en pleno dominio, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbre, etc.), la identidad de las personas a favor de las cuales se constituyan dichos derechos y la de las personas de quienes procedan.

La incorrecta inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad puede generar dificultades como las siguientes:

  • Problemas de identificación del inmueble que se valora: hoy en día sigue siendo frecuente encontrar inmuebles cuyas señas de localización están desactualizadas en el Registro, indicando nombres de calles o números que no coinciden con los actuales, o que describen la ubicación de los inmuebles (especialmente, en fincas rústicas) según los nombres de los propietarios de las fincas colindantes (propietarios que, en muchas ocasiones, ni siquiera viven ya). Esto dificulta en extremo, y puede llegar a impedir, que el valorador identifique correctamente el inmueble que tiene que valorar, es decir, que tenga la certeza de que está inspeccionando el mismo inmueble que se describe en la documentación registral que le han proporcionado. En esos casos, la normativa le obliga a rehusar la emisión de la tasación, ya que no es posible asegurar que la carga hipotecaria que se va a inscribir sobre la finca registral tenga realmente como garantía un inmueble cuyo valor es el indicado en la tasación.
  • Problemas de cómputo de superficies: es también muy frecuente comprobar que la superficie indicada en la descripción registral no coincide con la que el tasador comprueba durante la visita (la cual suele ser superior). Ello puede deberse tanto a errores de la medición original como, en ocasiones, a la decisión intencionada del propietario original de inscribir una superficie inferior a la real (dado que, antaño, se pagaban impuestos en función de este parámetro), o al hecho de que se hayan llevado a cabo ampliaciones del inmueble (sean estas legales o ilegales) que no han quedado reflejadas en el Registro. Todo ello dificulta la labor del valorador, quien, antes de incluir estos “excesos” de superficie en el valor, debe constatar que no representan ninguna violación de la legalidad urbanística, lo cual en ocasiones requiere de largas y tediosas gestiones. Por otra parte, aunque toda la superficie fuese legal y susceptible de valoración, algunas entidades financieras podrían negarse a conceder un préstamo si no se inscribe la superficie total del inmueble, o concederlo por una cantidad inferior.
  • Problemas de falta de inscripción: partiendo de la base de que un inmueble no inscrito no puede ser utilizado como garantía de una hipoteca, la falta de inscripción puede generar al propietario algunas dificultades adicionales, por ejemplo, a la hora de demostrar que es su dueño si lo quiere vender a un tercero y, al comprador, dudas razonables sobre si el inmueble que adquiere tiene o no cargas (hipotecas, embargos, etc.).
  • Problemas de inscripción irregular: aunque son menos habituales (y afectan, sobre todo, a fincas rústicas), a veces se producen las conocidas como “dobles inmatriculaciones” (es decir, la misma finca figura inscrita dos —o más— veces a favor de distintas personas). Esto, evidentemente, genera importantes problemas de gestión para aclarar la situación de la finca, además de los que pueden producirse si, cada uno por su lado, los distintos “propietarios” deciden vender o hipotecar la que consideran su finca.

Finalmente, se debe tener en cuenta que, aunque no se trata de problemas de inscripción, existen determinadas circunstancias en las que la situación descrita en el registro impide o dificulta la concesión de un préstamo hipotecario (por ejemplo, si ya figuran otras hipotecas inscritas sobre la finca, si la titularidad del inmueble está repartida entre varias personas con derechos de usufructo, o si la finca ha sido inscrita por primera vez hace menos de dos años en determinadas circunstancias, en cuyo caso el Registro todavía no proporciona su protección hasta transcurrido ese tiempo).

Por todo lo anterior, resulta clave comprobar que nuestros bienes se encuentran correctamente inscritos, y poner en marcha las gestiones que resulten necesarias en caso contrario, especialmente si planeamos vender o hipotecar el inmueble, para que dicho proceso sea lo más ágil y sencillo posible.

20 de octubre de 2021 Posts

Quiero vender mi vivienda… ¿Cómo me puede ayudar una sociedad de tasación?

Dicen que hay algunos que solo se acuerdan de Santa Bárbara cuando truena, y algo parecido puede sucedernos con las tasaciones: pensamos en ellas solo cuando llega el momento de comprar una vivienda y el banco nos la pide. Sin embargo… ¿te has planteado alguna vez la utilidad que la tasación puede tener desde el punto de vista del vendedor? Si planeas vender tu casa —o cualquier otro tipo de inmueble—, presta atención a estos argumentos, que te pueden ayudar a ponderar las ventajas de una tasación como instrumento de asesoramiento y apoyo.

El primero y más importante es que la tasación te va a ayudar a conocer el valor objetivo que tu vivienda tiene en el mercado. Esto es más relevante de lo que parece, ya que, en primer lugar, te libra del peligro de ofertar tu casa en un precio demasiado alto o demasiado bajo y, por otra parte, te ayuda a optimizar los plazos de venta, ya que te permite negociar con los posibles compradores con plena confianza de que el precio en que te basas es objetivo e imparcial, ya que deriva de la valoración realizada por un profesional independiente.

Por otro lado, la amplia y rigurosa información técnica que contiene un informe de tasación te puede ayudar a detectar y solucionar anomalías o problemas de la vivienda que podrían dificultar o, incluso, impedir la compra de la misma por parte de un interesado. Entre otras cosas, la tasación te informa de aspectos como estos:

  • El estado de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Las irregularidades o defectos de inscripción (direcciones desactualizadas, diferencias de superficie, falta de inscripción, etc.) pueden implicar dificultades para que el comprador obtenga una hipoteca, o incluso impedir la “identificación registral” del inmueble, es decir, la constatación de que la vivienda que se encuentra descrita en la Escritura corresponde inequívocamente a la nuestra.
  • La superficie real de la vivienda. Como comentábamos en otro post, no siempre se puede confiar en que la superficie indicada en las escrituras o en el Catastro sea la real, por lo que es importante que sepas exactamente cuánta superficie vendes a la hora de establecer el precio.
  • Los datos catastrales de la vivienda. La forma en que el inmueble se encuentre catastrado influye en el importe del IBI a pagar. Además, es preciso asegurar que el uso y descripción de la vivienda que figuran en el Catastro son correctos.
  • El cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble. Este punto es especialmente importante, ya que una vivienda que incumple la regulación vigente podría sufrir limitaciones legales para llevar a cabo determinadas obras. Asimismo, en los casos graves de incumplimiento, podría estar sujeta a la posibilidad de demolición.
  • Los riesgos del entorno, del edificio y de la propia vivienda que es posible detectar desde el punto de vista constructivo, medioambiental y socioeconómico, y que pueden implicar la necesidad de realizar intervenciones más o menos importantes.

Por si todo esto fuera poco, disponer de una tasación a lo largo del proceso de venta tiene una ventaja adicional: si dicha tasación se ha realizado con finalidad hipotecaria, es posible gestionar de forma sencilla un “cambio de solicitante” de la misma, de manera que, una vez negociada la venta con un determinado comprador, la tasación pase a estar a su disposición para que pueda tramitar su hipoteca con cualquier entidad financiera, lo que a ambos os ahorrará tiempo, incertidumbres, trámites y costes adicionales.

Y no acaban ahí las posibilidades de ayuda que puede brindar una sociedad de tasación en la venta de una vivienda: gracias a su especialización en el ámbito inmobiliario, también puedes gestionar con ellas la elaboración del Certificado de Eficiencia Energética, que es un requisito legal para la venta o alquiler de un inmueble y que, junto con el análisis del grado de sostenibilidad (el cual contempla, además del meramente energético, otros aspectos relacionados con el impacto medioambiental de las construcciones), será un documento cada vez más importante en la comercialización de un inmueble, dados los incentivos de todo tipo (fiscales, financieros, etc.) que se están articulando para fomentar la mejora de la sostenibilidad del parque inmobiliario.

En definitiva, contar con la ayuda de una sociedad de tasación a la hora de vender un inmueble es una decisión que, además de aportar seguridad y garantía a la transacción, simplifica y agiliza el proceso de venta tanto para el vendedor como para el comprador, por lo que conviene no perder de vista esta posibilidad que, además, evitará que cualquier problema de la vivienda o una discrepancia entre el valor de mercado y el precio pactado en la compraventa se pongan de manifiesto después de haber firmado las arras. Haciendo caso al refranero, es mejor acordarse de santa Bárbara antes de que empiece a tronar.

22 de septiembre de 2021 Infografías

¿Es lo mismo tasación que valoración?

En un post anterior explicábamos qué son las valoraciones y cuáles son los pasos que deben darse para realizarlas, y describíamos brevemente algunos de los tipos o finalidades más habituales de valoración. Por la frecuencia con la que en España nos referimos a otro concepto, el de las tasaciones, podría surgirnos una duda lógica: ¿son ambos términos equivalentes? ¿Existe alguna diferencia entre una tasación y una valoración?

Lo cierto es que, aunque en muchas ocasiones se utilizan en el hablar coloquial de manera indistinta, sí existen ligeros matices que diferencian ambos términos. Si nos remitimos al Diccionario de la Real Academia Española, vemos que la primera acepción del verbo “tasar” es:

Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.

Mientras que en la entrada “valorar” encontramos:

Señalar el precio de algo.

En esencia, ambas palabras remiten a un concepto muy similar (determinar el valor de un bien), si bien lo que los profesionales y empresas de valoración hacen es, realmente, proporcionar una opinión —fundamentada— sobre el valor de un bien. Partiendo de esta definición, es el matiz de la “oficialidad” el que distingue a la tasación.

Dicha oficialidad conlleva que las tasaciones queden sujetas a una determinada regulación, lo cual comporta dos notas muy características: por un lado, unas fuertes exigencias de transparencia (se deben desglosar y explicar en detalle todos los datos y procedimientos utilizados para determinar el valor) y, por otro, una carga importante de comprobaciones y justificaciones de los parámetros adoptados que aporte seguridad jurídica al solicitante.

Por otra parte, consideramos que algo es oficial cuando es “reconocido por quien puede hacerlo de manera autorizada”. Por tanto, serán valores oficiales aquellos reconocidos o certificados por valoradores autorizados, en este caso, las sociedades de tasación que, en virtud de su regulación y homologación, tienen la capacidad de acreditar oficialmente valores para determinadas finalidades.

¿Y cuáles son estas finalidades? Fundamentalmente, aquellas en las que la Ley ha querido otorgar una protección especial a terceros (consumidores, inversores, asegurados y pensionistas) que pueden verse afectados por el valor otorgado a determinados bienes inmobiliarios; es decir, las valoraciones realizadas para la concesión de préstamos hipotecarios (tasaciones hipotecarias) y las que se realizan para que fondos de pensiones, aseguradoras y fondos inmobiliarios calculen el valor de sus patrimonios.

En definitiva, podemos concluir que una tasación es un tipo concreto de valoración. Con la palabra “tasaciones”(valoraciones oficiales) nos referimos en España a las valoraciones realizadas por las sociedades de tasación homologadas y que pertenecen al ámbito de aplicación de una regulación concreta, la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo. Esta normativa técnica determina, precisamente con el propósito de protección al que antes nos referíamos, que las tasaciones se distingan del resto de valoraciones por tres características:

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