¿Cómo y cuándo se valora una obra en construcción?

Aunque la mayor parte de la población reside en viviendas y edificios desarrollados de manera profesional por promotores inmobiliarios, no es infrecuente la opción de adquirir una parcela de terreno para la construcción de la propia vivienda, lo que solemos conocer bajo el nombre de “autopromoción”. A quien se encuentre en esa tesitura, le puede interesar conocer el valor de la construcción que está desarrollando, quizás incluso en distintos momentos a lo largo del tiempo, para tomar diversos tipos de decisiones relativas a las características de la construcción o, incluso, a su potencial puesta en el mercado.

Entre otras razones, disponer de este valor puede ser necesario cuando la promoción se realiza con ayuda de un préstamo hipotecario, del que usualmente la entidad financiera va disponiendo cantidades en función del avance de la obra. En estos casos, el banco suele requerir la realización de una valoración inicial del proyecto y, posteriormente, un seguimiento periódico de la evolución de la construcción, hasta su culminación. Así, se realizarán al menos los siguientes informes:

  • Informe de valoración del proyecto: para su confección, la sociedad de valoración necesitará disponer (además de la habitual documentación registral y catastral) del proyecto técnico visado por el colegio profesional correspondiente. Asimismo, le resultará de gran utilidad contar, si ya están disponibles, con la licencia de obras, el contrato de ejecución de las mismas y el presupuesto de la constructora. En este informe se determinará el denominado “valor en hipótesis de edificio terminado”, es decir, el valor de mercado que alcanzará el edificio una vez que hayan finalizado las obras, así como el valor del terreno sobre el que se asienta y el coste de construcción e importe del resto de gastos necesarios para llevar a cabo la edificación.

El banco, tomando como referencia dicha valoración, concederá un préstamo que, dependiendo de las condiciones que se pacten, cubrirá una parte o todo el importe para la compra del suelo, así como un determinado porcentaje del importe de las inversiones necesarias (costes de construcción y otros gastos). Antes de comenzar la construcción, realizará la primera disposición de capital, con la que se puede acometer el inicio de las obras.

  • Valoraciones intermedias de obra: a lo largo del proceso de edificación del inmueble, el banco solicitará valoraciones periódicas de su avance, en las que el tasador irá reflejando el porcentaje de obra ejecutada y, por consiguiente, el importe de los costes de construcción que ya se han gastado. Conforme al resultado de dichas valoraciones, el banco irá realizando nuevas disposiciones de capital. Para realizar la primera de dichas valoraciones, se deberá aportar al tasador la licencia de obras (si es que no se aportó en la valoración inicial), así como con el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata. Además, para cada una de estas valoraciones periódicas se deberá aportar la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa.
  • Valoración final de obra: una vez acabada la construcción y obtenido el Certificado Final de Obra expedido por el arquitecto, se emitirá un último informe de valoración en el que se recogerá dicho porcentaje del 100% de ejecución de las obras y se certificará como valor del inmueble aquel “valor en hipótesis de edificio terminado” que se había determinado en el informe original.

Como en cualquier otra circunstancia, la información recogida en cada uno de los informes de valoración que se confeccionan durante la construcción de un edificio es de una enorme utilidad para su receptor, ya que el tasador pondrá de manifiesto cualquier circunstancia detectada que pueda afectar al valor de tasación del inmueble o que pueda ser relevante de cara a su empleo como garantía de un préstamo hipotecario o su venta. Puedes consultar el detalle de toda la información que contiene un informe de tasación en este post.

 

La digitalización en el proceso de tasación

Si hay una tónica que haya marcado la evolución del trabajo, los productos y los servicios en los últimos tiempos, es claramente la digitalización. En una época que nos permite asistir a la creación de profesiones y empresas nativamente digitales, otros sectores profesionales, nacidos en una época analógica, han ido también por su parte sumándose a las ventajas (y los retos) de la digitalización.

Como no podía ser de otra forma, éste ha sido también el caso de la valoración profesional, que gracias a la integración de la tecnología ha conseguido sustanciales mejoras en calidad, agilidad, accesibilidad y seguridad. Algunos de los objetivos que pretende alcanzar la introducción de procedimientos digitales en la valoración son:

– La reducción del tiempo que necesita un tasador para realizar un informe.
– La mitigación de los errores mecánicos o de cálculo más frecuentes.
– La ampliación de la cantidad de información a disposición del tasador.
– El incremento de la seguridad de los datos.
– La mejora de la comunicación entre clientes, sociedades y técnicos.

En la siguiente infografía reflejamos algunos ejemplos de digitalización puestos en marcha por distintas sociedades de tasación y que, como se aprecia, impactan en todo el proceso de elaboración de una tasación, desde su encargo hasta su recepción:

La valoración de la sostenibilidad

De un tiempo a esta parte, la preocupación por la salud de nuestro planeta, así como la búsqueda de un equilibrio entre el desarrollo económico y la preservación del medioambiente y el bienestar social se han convertido en uno de los principales focos de atención de los ciudadanos, las empresas y los gobiernos. El desarrollo sostenible (aquel que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para placer las suyas propias) es una meta global que repercute en todos los ámbitos de la actividad económica, haciendo necesario que se establezcan parámetros y criterios con los que determinar si un determinado comportamiento o acción es o no sostenible.

Como no podía ser de otra forma, la búsqueda de la sostenibilidad se ha introducido también en el ámbito inmobiliario. Y no en vano, pues las edificaciones contribuyen sustancialmente a la contaminación del aire o al gasto de recursos energéticos e hídricos, entre otros aspectos. En este punto, surge una importante pregunta: ¿Es posible valorar la sostenibilidad? ¿Vale más un edificio sostenible que otro que no lo es?

Para responder a estas preguntas, habría que empezar diciendo que la valoración se basa en la observación del mercado y, por tanto, para que una determinada característica repercuta en una valoración, dicho impacto debe haber sido observado previamente en el propio mercado. Por tanto, la sostenibilidad (como la calidad, la antigüedad o la ubicación) será una característica susceptible de ser valorada en tanto en cuanto el propio mercado le asigne un valor, sea porque los inmuebles más sostenibles se vendan más caros o, por el contrario, porque los menos sostenibles experimenten una pérdida de demanda y, con ello, también de valor.

Partiendo de esa base, las valoraciones que empleen el método de comparación deberían tener en cuenta la sostenibilidad a la hora de seleccionar y homogeneizar los comparables, optando preferentemente por aquellos inmuebles que tengan unas características de eficiencia y sostenibilidad lo más similares posibles al inmueble que se valora. Por su parte, las valoraciones en las que se utilicen otros métodos, como el de actualización de rentas o flujos de explotación, deben considerar el nivel de sostenibilidad del activo a la hora de realizar la proyección futura de ingresos y gastos, en la medida en que esta característica puede influir sobre el nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación, la ocupación del inmueble, etc.

Dicho lo anterior, otra de las ideas relevantes en relación con esta cuestión es que no es posible valorar lo que no se puede medir. Y, así como las características con las que valoramos los inmuebles —superficie, antigüedad, calidad, etc— son objetivamente medibles, la sostenibilidad también debe serlo para poder cuantificar su impacto.  La pregunta es, pues… ¿cómo se mide la sostenibilidad?

En este sentido, hay que indicar que el concepto de sostenibilidad se desdobla en varios planos: por una parte, tiene un componente de cuidado medioambiental (Environmental), al se suman otros dos, como son el fomento del bienestar de las comunidades humanas (Social) y el impulso de la gobernanza responsable (Governance). Juntos, conforman la tríada de criterios conocida como ESG. Así, los parámetros ESG con los que se puede evaluar o medir la sostenibilidad de una edificación están siendo actualmente consensuados desde distintos ámbitos, siendo los criterios medioambientales los que están, hasta ahora, más claramente definidos en Europa, a través de la Taxonomía de la UE para Finanzas Sostenibles.

Esta última es una regulación que establece los criterios con los que se determina objetivamente si una determinada actividad económica contribuye o no a objetivos sostenibles. En el caso de la construcción y adquisición de inmuebles, de dichos criterios podemos destacar especialmente dos: la calificación del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y la evaluación de los riesgos medioambientales a los que el inmueble está potencialmente sujeto.

Estos dos análisis serán cada vez más necesario para que el mercado conozca y pueda asignar valor a la sostenibilidad de los inmuebles. Por ello, es preciso que sean llevados a cabo de manera rigurosa y profesional, trabajo para el que las sociedades de valoración están más que capacitadas: gracias a su profundo conocimiento de las construcciones y a la intervención de profesionales especializados, las sociedades pueden ofrecer productos de medición de la sostenibilidad como los indicados.

En definitiva, la industria de la valoración se encuentra en continua adaptación para ser capaz de responder a los retos de los nuevos tiempos y, como no podía ser de otra forma, para contribuir al fomento y la valoración de un mundo más sostenible.

Problemas derivados de una incorrecta inscripción registral

Es generalmente conocido que, cuando encargamos una tasación (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoración nos solicita que aportemos una nota simple o certificación registral del inmueble que se vaya a valorar. Esto, lejos de ser un mero formalismo, responde a una obligación normativa coherente con el hecho de que, una vez constituido el préstamo, la carga hipotecaria gravará y quedará inscrita sobre una finca registral concreta. Por ese motivo, uno de los cometidos clave del valorador es asegurarse de que es capaz de reconocer, en la realidad física que ve y que valora, aquello que está descrito en la nota simple, es decir, de constatar que la realidad física y la descripción registral coinciden (lo que técnicamente se denomina la “identificación” del bien).

Este es uno de los motivos por los que resulta muy importante que nuestros inmuebles se encuentren, no solo inscritos, sino correctamente inscritos. De hecho, cuando no es así, pueden producirse problemas de varios tipos, desde aquellos que afectan a la valoración hasta otros que tienen que ver con la posibilidad de conseguir un préstamo o, incluso, de garantizar nuestros derechos como propietarios. Los resumimos a continuación de forma breve.

El Registro de la Propiedad es la institución que se encarga de dar fe de quién es el propietario y de qué derechos y cargas recaen sobre cada uno de los inmuebles que se encuentran inscritos en él. Gracias a la existencia del Registro (que, en España, es de carácter voluntario) se proporciona seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias, ya que otorga certeza y protección legal a quienes transaccionan con los inmuebles o los utilizan. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la descripción de cada finca inscrita en el Registro debe incorporar su situación física detallada, su naturaleza, linderos, superficie y referencia catastral, así como la naturaleza, extensión y condiciones de los derechos que recaen sobre el inmueble (p.ej. derechos de propiedad en pleno dominio, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbre, etc.), la identidad de las personas a favor de las cuales se constituyan dichos derechos y la de las personas de quienes procedan.

La incorrecta inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad puede generar dificultades como las siguientes:

  • Problemas de identificación del inmueble que se valora: hoy en día sigue siendo frecuente encontrar inmuebles cuyas señas de localización están desactualizadas en el Registro, indicando nombres de calles o números que no coinciden con los actuales, o que describen la ubicación de los inmuebles (especialmente, en fincas rústicas) según los nombres de los propietarios de las fincas colindantes (propietarios que, en muchas ocasiones, ni siquiera viven ya). Esto dificulta en extremo, y puede llegar a impedir, que el valorador identifique correctamente el inmueble que tiene que valorar, es decir, que tenga la certeza de que está inspeccionando el mismo inmueble que se describe en la documentación registral que le han proporcionado. En esos casos, la normativa le obliga a rehusar la emisión de la tasación, ya que no es posible asegurar que la carga hipotecaria que se va a inscribir sobre la finca registral tenga realmente como garantía un inmueble cuyo valor es el indicado en la tasación.
  • Problemas de cómputo de superficies: es también muy frecuente comprobar que la superficie indicada en la descripción registral no coincide con la que el tasador comprueba durante la visita (la cual suele ser superior). Ello puede deberse tanto a errores de la medición original como, en ocasiones, a la decisión intencionada del propietario original de inscribir una superficie inferior a la real (dado que, antaño, se pagaban impuestos en función de este parámetro), o al hecho de que se hayan llevado a cabo ampliaciones del inmueble (sean estas legales o ilegales) que no han quedado reflejadas en el Registro. Todo ello dificulta la labor del valorador, quien, antes de incluir estos “excesos” de superficie en el valor, debe constatar que no representan ninguna violación de la legalidad urbanística, lo cual en ocasiones requiere de largas y tediosas gestiones. Por otra parte, aunque toda la superficie fuese legal y susceptible de valoración, algunas entidades financieras podrían negarse a conceder un préstamo si no se inscribe la superficie total del inmueble, o concederlo por una cantidad inferior.
  • Problemas de falta de inscripción: partiendo de la base de que un inmueble no inscrito no puede ser utilizado como garantía de una hipoteca, la falta de inscripción puede generar al propietario algunas dificultades adicionales, por ejemplo, a la hora de demostrar que es su dueño si lo quiere vender a un tercero y, al comprador, dudas razonables sobre si el inmueble que adquiere tiene o no cargas (hipotecas, embargos, etc.).
  • Problemas de inscripción irregular: aunque son menos habituales (y afectan, sobre todo, a fincas rústicas), a veces se producen las conocidas como “dobles inmatriculaciones” (es decir, la misma finca figura inscrita dos —o más— veces a favor de distintas personas). Esto, evidentemente, genera importantes problemas de gestión para aclarar la situación de la finca, además de los que pueden producirse si, cada uno por su lado, los distintos “propietarios” deciden vender o hipotecar la que consideran su finca.

Finalmente, se debe tener en cuenta que, aunque no se trata de problemas de inscripción, existen determinadas circunstancias en las que la situación descrita en el registro impide o dificulta la concesión de un préstamo hipotecario (por ejemplo, si ya figuran otras hipotecas inscritas sobre la finca, si la titularidad del inmueble está repartida entre varias personas con derechos de usufructo, o si la finca ha sido inscrita por primera vez hace menos de dos años en determinadas circunstancias, en cuyo caso el Registro todavía no proporciona su protección hasta transcurrido ese tiempo).

Por todo lo anterior, resulta clave comprobar que nuestros bienes se encuentran correctamente inscritos, y poner en marcha las gestiones que resulten necesarias en caso contrario, especialmente si planeamos vender o hipotecar el inmueble, para que dicho proceso sea lo más ágil y sencillo posible.

Quiero vender mi vivienda… ¿Cómo me puede ayudar una sociedad de tasación?

Dicen que hay algunos que solo se acuerdan de Santa Bárbara cuando truena, y algo parecido puede sucedernos con las tasaciones: pensamos en ellas solo cuando llega el momento de comprar una vivienda y el banco nos la pide. Sin embargo… ¿te has planteado alguna vez la utilidad que la tasación puede tener desde el punto de vista del vendedor? Si planeas vender tu casa —o cualquier otro tipo de inmueble—, presta atención a estos argumentos, que te pueden ayudar a ponderar las ventajas de una tasación como instrumento de asesoramiento y apoyo.

El primero y más importante es que la tasación te va a ayudar a conocer el valor objetivo que tu vivienda tiene en el mercado. Esto es más relevante de lo que parece, ya que, en primer lugar, te libra del peligro de ofertar tu casa en un precio demasiado alto o demasiado bajo y, por otra parte, te ayuda a optimizar los plazos de venta, ya que te permite negociar con los posibles compradores con plena confianza de que el precio en que te basas es objetivo e imparcial, ya que deriva de la valoración realizada por un profesional independiente.

Por otro lado, la amplia y rigurosa información técnica que contiene un informe de tasación te puede ayudar a detectar y solucionar anomalías o problemas de la vivienda que podrían dificultar o, incluso, impedir la compra de la misma por parte de un interesado. Entre otras cosas, la tasación te informa de aspectos como estos:

  • El estado de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Las irregularidades o defectos de inscripción (direcciones desactualizadas, diferencias de superficie, falta de inscripción, etc.) pueden implicar dificultades para que el comprador obtenga una hipoteca, o incluso impedir la “identificación registral” del inmueble, es decir, la constatación de que la vivienda que se encuentra descrita en la Escritura corresponde inequívocamente a la nuestra.
  • La superficie real de la vivienda. Como comentábamos en otro post, no siempre se puede confiar en que la superficie indicada en las escrituras o en el Catastro sea la real, por lo que es importante que sepas exactamente cuánta superficie vendes a la hora de establecer el precio.
  • Los datos catastrales de la vivienda. La forma en que el inmueble se encuentre catastrado influye en el importe del IBI a pagar. Además, es preciso asegurar que el uso y descripción de la vivienda que figuran en el Catastro son correctos.
  • El cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble. Este punto es especialmente importante, ya que una vivienda que incumple la regulación vigente podría sufrir limitaciones legales para llevar a cabo determinadas obras. Asimismo, en los casos graves de incumplimiento, podría estar sujeta a la posibilidad de demolición.
  • Los riesgos del entorno, del edificio y de la propia vivienda que es posible detectar desde el punto de vista constructivo, medioambiental y socioeconómico, y que pueden implicar la necesidad de realizar intervenciones más o menos importantes.

Por si todo esto fuera poco, disponer de una tasación a lo largo del proceso de venta tiene una ventaja adicional: si dicha tasación se ha realizado con finalidad hipotecaria, es posible gestionar de forma sencilla un “cambio de solicitante” de la misma, de manera que, una vez negociada la venta con un determinado comprador, la tasación pase a estar a su disposición para que pueda tramitar su hipoteca con cualquier entidad financiera, lo que a ambos os ahorrará tiempo, incertidumbres, trámites y costes adicionales.

Y no acaban ahí las posibilidades de ayuda que puede brindar una sociedad de tasación en la venta de una vivienda: gracias a su especialización en el ámbito inmobiliario, también puedes gestionar con ellas la elaboración del Certificado de Eficiencia Energética, que es un requisito legal para la venta o alquiler de un inmueble y que, junto con el análisis del grado de sostenibilidad (el cual contempla, además del meramente energético, otros aspectos relacionados con el impacto medioambiental de las construcciones), será un documento cada vez más importante en la comercialización de un inmueble, dados los incentivos de todo tipo (fiscales, financieros, etc.) que se están articulando para fomentar la mejora de la sostenibilidad del parque inmobiliario.

En definitiva, contar con la ayuda de una sociedad de tasación a la hora de vender un inmueble es una decisión que, además de aportar seguridad y garantía a la transacción, simplifica y agiliza el proceso de venta tanto para el vendedor como para el comprador, por lo que conviene no perder de vista esta posibilidad que, además, evitará que cualquier problema de la vivienda o una discrepancia entre el valor de mercado y el precio pactado en la compraventa se pongan de manifiesto después de haber firmado las arras. Haciendo caso al refranero, es mejor acordarse de santa Bárbara antes de que empiece a tronar.

¿Es lo mismo tasación que valoración?

En un post anterior explicábamos qué son las valoraciones y cuáles son los pasos que deben darse para realizarlas, y describíamos brevemente algunos de los tipos o finalidades más habituales de valoración. Por la frecuencia con la que en España nos referimos a otro concepto, el de las tasaciones, podría surgirnos una duda lógica: ¿son ambos términos equivalentes? ¿Existe alguna diferencia entre una tasación y una valoración?

Lo cierto es que, aunque en muchas ocasiones se utilizan en el hablar coloquial de manera indistinta, sí existen ligeros matices que diferencian ambos términos. Si nos remitimos al Diccionario de la Real Academia Española, vemos que la primera acepción del verbo “tasar” es:

Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.

Mientras que en la entrada “valorar” encontramos:

Señalar el precio de algo.

En esencia, ambas palabras remiten a un concepto muy similar (determinar el valor de un bien), si bien lo que los profesionales y empresas de valoración hacen es, realmente, proporcionar una opinión —fundamentada— sobre el valor de un bien. Partiendo de esta definición, es el matiz de la “oficialidad” el que distingue a la tasación.

Dicha oficialidad conlleva que las tasaciones queden sujetas a una determinada regulación, lo cual comporta dos notas muy características: por un lado, unas fuertes exigencias de transparencia (se deben desglosar y explicar en detalle todos los datos y procedimientos utilizados para determinar el valor) y, por otro, una carga importante de comprobaciones y justificaciones de los parámetros adoptados que aporte seguridad jurídica al solicitante.

Por otra parte, consideramos que algo es oficial cuando es “reconocido por quien puede hacerlo de manera autorizada”. Por tanto, serán valores oficiales aquellos reconocidos o certificados por valoradores autorizados, en este caso, las sociedades de tasación que, en virtud de su regulación y homologación, tienen la capacidad de acreditar oficialmente valores para determinadas finalidades.

¿Y cuáles son estas finalidades? Fundamentalmente, aquellas en las que la Ley ha querido otorgar una protección especial a terceros (consumidores, inversores, asegurados y pensionistas) que pueden verse afectados por el valor otorgado a determinados bienes inmobiliarios; es decir, las valoraciones realizadas para la concesión de préstamos hipotecarios (tasaciones hipotecarias) y las que se realizan para que fondos de pensiones, aseguradoras y fondos inmobiliarios calculen el valor de sus patrimonios.

En definitiva, podemos concluir que una tasación es un tipo concreto de valoración. Con la palabra “tasaciones”(valoraciones oficiales) nos referimos en España a las valoraciones realizadas por las sociedades de tasación homologadas y que pertenecen al ámbito de aplicación de una regulación concreta, la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo. Esta normativa técnica determina, precisamente con el propósito de protección al que antes nos referíamos, que las tasaciones se distingan del resto de valoraciones por tres características:

¿Se puede revisar una tasación? Pasos a seguir

Al igual que ocurre con cualquier otro producto o servicio, y pese al control de calidad que se realiza sobre las mismas antes de su emisión, las tasaciones pueden, en ocasiones, contener errores materiales, bien porque haya tenido lugar una equivocación durante la redacción o el cálculo, bien porque, por algún motivo, se haya pasado por alto algún factor que resulte relevante de cara a la obtención del valor. Por este motivo, las sociedades de tasación, que buscan ofrecer la mejor calidad tanto técnica como de servicio, tienen implantados procedimientos internos específicos que permiten a los clientes solicitar la revisión de las valoraciones, en caso de que consideren que se ha producido algún error de este tipo. Con ello se pretende librar de perjuicios al cliente y proporcionarle una vía de atención adicional a los canales de reclamación regulados por el Banco de España (Servicio de Atención al Cliente).

En toda sociedad de tasación existen, por tanto, las siguientes estructuras organizativas o circuitos:

En relación con este servicio de revisión, es importante realizar dos observaciones:

  1. En primer lugar, que el hecho de que se corrija un error del informe no necesariamente conducirá a una modificación del valor tasado. Es posible que el juicio global realizado por el tasador y por la sociedad de tasación sobre el valor del activo sea correcto, pese a que sobre el papel hayan quedado reflejados determinados errores o equivocaciones.
  2. En segundo lugar, que existen aspectos que pueden motivar una revisión y otros que no. Así como las omisiones de información o la introducción de datos inexactos deben ser corregidas, no es posible reclamar por los criterios técnicos de valoración utilizados, ya que éstos responden tanto al cumplimiento de la normativa vigente como al juicio experto del valorador. Algunos ejemplos de ello serían la imposición de “condicionantes” al valor, el empleo de ciertos criterios para la selección de comparables de mercado o la aplicación de determinados enfoques y métodos de valoración, entre otros.

El precio de compra y la tasación no coinciden… ¿y ahora qué?

Comprar una vivienda es, sin duda, la mayor inversión en la vida de muchas personas, además de una de las más ilusionantes. Por otra parte, la gran mayoría debemos recurrir a un préstamo hipotecario para poder pagarla. Y es precisamente aquí donde solemos percatarnos de la importancia de la tasación, ya que el valor certificado en la misma será el que el banco tome como referencia para establecer el importe máximo de hipoteca al que podemos optar. Surgen entonces las incertidumbres: “¿qué pasa si la tasación no coincide con el precio de compra?”

En este sentido, lo primero que debemos saber es que lo más habitual es que ambos valores coincidan sensiblemente, presentando en todo caso diferencias relativamente pequeñas. Y es que, tanto el comprador y el vendedor en su proceso de negociación como la sociedad de tasación al realizar el informe tienen un objetivo común: determinar el valor de mercado del inmueble, por lo que es normal que acaben coincidiendo en sus apreciaciones.

Esto quiere decir que, cuando tiene lugar una diferencia importante entre el valor de tasación y el precio de la compra, puede deberse en muchas ocasiones a que la transacción se ha cerrado en un precio que está por encima o por debajo del valor de mercado del inmueble, por algún motivo relacionado con las circunstancias o preferencias particulares del comprador o del vendedor. A continuación, vamos a ver algunos casos concretos que pueden tener lugar, y a analizar sus posibles causas y soluciones:

  • El valor de tasación está muy por encima del precio de compra: cuando esto sucede, quiere decir que la transacción se ha cerrado muy por debajo del valor de mercado del inmueble. Quizás el vendedor tenía prisa, o se ha visto obligado a bajar el precio por algún motivo (para hacer frente a deudas, para acometer otra inversión, etc); en cualquier caso, el precio de compra se aproxima más a un valor de liquidación, por lo que no coincide con la valoración de mercado que se realiza en la tasación.

Aunque esta situación nos pueda alegrar, pues lógicamente nos ahorra complicaciones en relación con la concesión de la hipoteca, debemos tener en cuenta algunas consideraciones de tipo fiscal. La adquisición de una vivienda tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe pagar el comprador, y cuya base imponible es “el valor real del bien transmitido” (artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre). Con el término “valor real”, la ley se refiere al valor de mercado.

Por tanto, si tributamos únicamente por el precio de compra, la Administración puede detectar una irregularidad y exigirnos el pago del resto del impuesto. Por eso, puede ser útil solicitar a la Comunidad Autónoma correspondiente una valoración previa vinculante, en la que la propia Administración nos informa sobre cuál es el valor mínimo por el que se deberá tributar la compraventa.

  • El valor de tasación se encuentra ligeramente por debajo del precio de compra: este es el caso que más suele preocupar a los compradores que disponen de los ahorros justos para hacer frente a la entrada de la hipoteca. En esta situación, podemos buscar una forma alternativa de financiar el importe de entrada que falta (por ejemplo, mediante un préstamo personal), o incluso solicitar una tasación de contraste a otra empresa diferente.

El hecho de que en España el mercado sea poco transparente, al contrario de lo que sucede en países como Estados Unidos, donde existen bases de datos y registros públicos con los precios de transacción reales de los inmuebles, hace que la valoración no sea una ciencia exacta: a veces, pueden existir ligeras diferencias de apreciación sobre el valor de un mismo inmueble. Podríamos decir que el valor de mercado no es un valor “puntual”, sino que se encuentra dentro de una cierta “horquilla”, por lo que es normal que existan ligeras diferencias entre distintas valoraciones de un mismo inmueble.

  • El valor de tasación es muy inferior al precio de compra: si se nos plantea esta situación, debemos analizar cuál es el origen de la discrepancia. Es posible que, en la negociación, hayamos accedido a pagar un precio que está por encima de lo que pagaría el comprador medio, porque estamos especialmente interesados en ese inmueble en concreto (mira este post en el que hablamos del valor especial… ¿eres un comprador especial?).

Asimismo, es posible que el precio de la compra incluya elementos que no pueden ser tomados en cuenta en la tasación, por ejemplo, objetos de mobiliario. También en algunas ocasiones sucede que ciertos elementos, como plazas de garaje o trasteros ligados a la vivienda, no pueden ser incluidos en la tasación por algún motivo: revisa con cuidado el apartado de observaciones y advertencias del informe para entender correctamente lo que se está tasando y por qué.

Aunque siempre es necesario hacerlo, leer con detenimiento la tasación será fundamental en estos casos. Una diferencia relevante de valor puede deberse a que se hayan identificado defectos de algún tipo en el inmueble: problemas de inscripción, incumplimientos o afecciones urbanísticas (por ejemplo, ampliaciones de superficie no permitidas), limitaciones legales, etc. Si tienes dudas, puedes pedir explicaciones a la sociedad de tasación y, si hubiese algún aspecto que no se ha tenido en cuenta, solicitar una revisión del informe.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, desde AEV te animamos a solicitar la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras. Hacerlo así te evitará sorpresas y, además, te ayudará a poder mantener una negociación más transparente y directa, con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a partir de un valor de mercado calculado de forma independiente y objetiva.

 

La tasación, el único gasto necesario para la constitución de una hipoteca que no paga el banco (vídeo)

 

Seguro que, en estos últimos tiempos, te han estado llegando noticias e informaciones que tienen que ver con este tema: ¿Quién debe pagar los gastos necesarios para la constitución de una hipoteca? Y, en concreto… ¿Quién debe pagar la tasación?

Esta ha sido una cuestión muy polémica en los últimos años, debido a que no existía una regulación clara que especificase qué gastos debía asumir el consumidor y cuáles, el banco. Sin embargo, desde el mes de junio de 2020, cuando tuvo lugar la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ya contamos con unos criterios fijos al respecto. Y ¿Cuáles son?

De forma resumida, podemos decir que esta Ley, en su artículo 14, establece que todos los gastos de constitución (gestoría, notaría y registro) correrán de cuenta del banco. Todos EXCEPTO el coste de la tasación, que debe ser asumido por el prestatario. Y podemos preguntarnos: ¿por qué? ¿no sería más beneficioso para el consumidor ahorrarse ese gasto? ¿Qué motivo tiene la Ley para repercutir este gasto al prestatario, y eximirle del resto?

La respuesta la encontramos en el motivo fundamental por el que se ha dictado esta ley: la PROTECCIÓN de los consumidores. Entonces… ¿pagar la tasación me protege? Efectivamente, así es. Y es que pagar la factura implica convertirse en el propietario de la tasación, lo cual te confiere una serie de derechos, como son los siguientes:

  1. En primer lugar, poder elegir qué empresa tasadora quieres que realice la tasación, es decir, seleccionar al proveedor que consideres que te ofrece mejores garantías de calidad o el que te proporcione un mejor presupuesto. En cambio, si el banco pagase la tasación, tendrías que aceptar la empresa elegida por la entidad.
  1. En segundo lugar, ser dueño de la tasación te permite llevarla a las distintas entidades financieras con las que estés negociando las condiciones de la hipoteca. Esto te facilita los trámites, te ahorra costes y te da mayor libertad a la hora de elegir hipoteca.
  1. En tercer lugar, pagar la tasación te confiere el derecho de acceder al informe completo, revisar su contenido y, en caso de que consideres que existe algún error, presentar una reclamación a la tasadora correspondiente. Es decir, tendrás la posibilidad de analizar en detalle toda la información que contiene la tasación y podrás gestionar directamente cualquier trámite administrativo que sea preciso.
  1. Finalmente, ser dueño y conocer en profundidad tu tasación es importante de cara al futuro, ya que, en caso de que, por algún motivo, no pudieses devolver el préstamo y el banco ejecutase la hipoteca, el valor por el que se subastaría el inmueble se calcularía a partir del valor de tasación. Esto se reguló así precisamente para proteger a los consumidores, evitando que las entidades pudiesen establecer unilateralmente el valor de subasta. Por eso, es necesario que hayas constatado que la tasación es correcta, ya quepuede volver a tener impacto sobre tu hipoteca incluso años después de la compra del inmueble.

Ahora ya sabes que, haciéndote pagar la tasación, la Ley te protege. Pero, además, no debes olvidar que la tasación no es un GASTO, sino una verdadera INVERSIÓN.

Te animamos a acudir a nuestro Blog, donde desgranamos la valiosa información que contiene tu informe de tasación.

Si deseas más información al respecto, clica en el siguiente enlace para conocer la opinión del Banco de España al respecto.

¿Qué aspectos influyen a la hora de tasar mi vivienda?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

 

 

Esta es, sin duda, una de las preguntas estrella que se suele plantear a los tasadores. ¿Qué características hacen que una vivienda valga más o menos? ¿En qué se va a fijar el tasador cuando venga a ver mi vivienda? A continuación, desgranamos las características que suelen tener un mayor impacto en una tasación:

  • Lo primero que debes saber es que el componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona su localización. La situación geográfica del inmueble conllevará su pertenencia a una determinada “horquilla” de precios. Por ejemplo, una vivienda ubicada dentro de un distrito de precio medio de una gran ciudad española podría moverse en una horquilla de entre 150.000 y 350.000€, mientras que en un pequeño pueblo rural esa misma vivienda valdría entre 50.000 y 100.000€. Esto mismo ocurre, a pequeña escala, dentro de cada pueblo, ciudad o distrito: las distintas zonas, e incluso calles, presentan niveles de precios bien diferentes en función de la demanda que exista en cada lugar, la cual depende, entre otras cosas, de la cantidad y calidad de los servicios que existen en ellas y que rodean a las viviendas (colegios, centros sanitarios, transportes, parques, playas, etc).
  • La segunda característica básica para valorar un inmueble es su superficie. La lógica nos indica que un inmueble grande valdrá más que uno pequeño. Sin embargo, es importante llamar la atención sobre dos cuestiones:
    • La primera, que es importante llevar a cabo una medición precisa de la superficie, ya que la indicada tanto en las escrituras como en el Catastro puede contener errores. Si solicitas una tasación, el propio tasador se encargará de realizarla y de proporcionarte un plano a escala de la vivienda como parte de la documentación del informe.
    • La segunda, que con los metros cuadrados se da la misma regla de precios que con la fruta: si compras una pequeña caja de naranjas te permitirás pagar un precio por kilo más alto que si compras varios kilos a granel. De la misma manera, cuanto mayor es la superficie de una vivienda, es normal que su “valor unitario” (lo que vale cada metro cuadrado) vaya disminuyendo, aunque su precio final (en €) sea más elevado que el de una casa más pequeña. Por ello, las informaciones sobre “lo que vale el m² en una zona” podrían conducirnos a errores importantes en la estimación del valor de nuestra vivienda, por lo que se deben tomar con cautela.
  • Otra de las características clave para valorar una vivienda es su antigüedad y, especialmente, su estado de conservación. El valor de una vivienda nueva suele ser muy diferente al de una de segunda mano y, dentro de este segundo grupo, lo bien o mal conservado que se encuentre el inmueble será definitivo a la hora de localizar fincas comparables con los que determinar su valor. Un correcto mantenimiento de los materiales y las instalaciones, así como que el inmueble se encuentre limpio y ventilado, son aspectos importantes de cara a una valoración.
  • Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva: cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados, y más correcta sea su ejecución, más alto será el valor del inmueble. Aunque… ¡ojo! Ten cuidado de no “pasarte” de calidad: si colocas en el baño grifos de oro, es muy probable que nadie quiera pagar lo que han costado, porque la demanda de esa vivienda no está interesada en ese “exceso de calidad”. Es importante adaptarse a lo que la demanda pide en cada zona en concreto. 
  • Si la vivienda se encuentra en un bloque de pisos y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de ascensor es otra característica esencial para el valor. Asimismo, serán parámetros importantes la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación, así como los servicios que pueda ofrecer la vivienda (calefacción, terraza, armarios, etc).
  • Finalmente, la amplitud y calidad de las zonas comunes (portal, piscinas, pistas deportivas, jardines, etc.) de las viviendas en bloque, y la existencia de zonas exteriores (patios, jardines, etc) en las viviendas unifamiliares, son otros de los parámetros que nos pueden diferenciar del resto de la oferta. 

Además de todas las anteriores, que son características importantes en cualquier mercado, en cada zona pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados por la demanda (por ejemplo, disponer de terraza). Sin embargo, es importante saber que cada mercado tiene sus propias particularidades, y lo que en una zona supone un “plus” de valor, en otra podría resultar indiferente. Por ejemplo, habrá mercados en los que disponer de ascensor en una vivienda unifamiliar sea clave, y otros en los que esa ventaja no sea reconocida. De igual manera, disponer de aire acondicionado en una zona de clima frío no será tan importante como si la vivienda está en una provincia calurosa.

En definitiva, valorar una vivienda es un proceso complejo, en el que intervienen un gran número de variables, y para el que es esencial un conocimiento muy profundo del mercado local al que pertenece. Por ello, es fundamental recurrir a una sociedad de tasación homologada que pueda realizar este trabajo de forma profesional y con garantías de calidad, gracias a la participación de expertos tasadores especializados en cada ámbito geográfico en concreto y a la disposición de amplias bases de datos de mercado por parte de la empresa.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

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