¿Cómo se trabaja con los ‘testigos’ o comparables en las valoraciones?

En muchas ocasiones hemos indicado que el “método de comparación” es el procedimiento de valoración más ampliamente utilizado. Como definíamos en nuestro Glosario de Términos, consiste en “comparar el inmueble que se valora con otros que sean similares en características y ubicación, y que se hayan vendido u ofertado recientemente”. 

De hecho, el método de comparación se encuentra en la base de cualquier otro método que se utilice, puesto que, en último término, para valorar siempre es necesario recurrir a la observación del propio mercado, ya sea para identificar directamente precios de venta o renta de inmuebles similares al que se valora, o para obtener otro tipo de datos que, indirectamente, nos puedan ayudar a deducir el valor de inmuebles de los que no existen tantas evidencias de renta o de venta; por ejemplo, precios de reserva de habitaciones para valorar hoteles, importe de matrículas para valorar colegios o precios de venta de los productos fabricados para valorar una explotación. 

En este post nos referiremos, por ser el caso más común, a la aplicación del método de comparación para valorar viviendas y otros inmuebles sencillos, de los cuales suelen existir suficientes evidencias de venta: plazas de garaje, locales comerciales, naves industriales o parcelas de terreno para unifamiliares, entre otros.  

Como también definíamos en el Glosario de Términos, un comparable o testigo es “un inmueble del que se conoce o se puede deducir el precio de venta, y que es similar, en ubicación y características, al inmueble que se valora”. Los comparables adecuados para su uso en el método de comparación serían aquellos inmuebles que puedan considerarse alternativas de compra reales para alguien que se planteara comprar el inmueble que se está valorando, por lo que, entre otras cosas, deben encontrarse en localizaciones próximas o lo más similares posible. La Orden ECO 805/2003 establece, para finalidades reguladas (entre otras, las valoraciones de garantías hipotecarias) la obligación de aportar un mínimo de 6 comparables, si bien cuanto más amplia sea la muestra elegida, mejor se podrá caracterizar o entender el mercado local. 

Una vez que se dispone de la muestra de comparables, se procede a realizar un proceso de homogeneización, que consiste en corregir los precios de los testigos (que se suelen expresar en €/m²) en función de las diferencias que presenten respecto del inmueble que se está valorando. A modo de ejemplo (y de manera muy simplificada, pues las técnicas de homogeneización son variadas y de distinta complejidad), el criterio de las correcciones podría explicarse así: 

  • Si el testigo es de mejor calidad constructiva que el inmueble valorado, se corrige el precio del testigo a la baja. 
  • Si el testigo tiene unas zonas comunes peores que las del inmueble valorado, se corrige el precio del testigo al alza. 
  • Etc. 

De esta manera, tomando en cuenta las distintas características de los inmuebles (calidad, estado de conservación, ubicación, superficie, zonas comunes, instalaciones, eficiencia energética, etc.), se van corrigiendo sucesivamente todos los testigos, hasta obtener una muestra final de inmuebles que serían totalmente comparables con el valorado. A partir de los precios corregidos de dicha muestra, se obtendrá el valor unitario del inmueble (en €/m²) que, multiplicado por su superficie, dará lugar al valor final (en €). 

Idealmente, como ocurre en mercados muy transparentes (p.ej. el estadounidense), deberían existir registros públicos en los que consultar los precios de venta reales de los comparables. Sin embargo, dado que en España esa información no es públicamente accesible con el grado de detalle necesario, dichos precios de venta se deducen, en muchas ocasiones, a partir de los precios de oferta localizados en anuncios de venta. Así, una vez localizada la oferta, se realizan sobre la misma una serie de correcciones: 

  • Comprobación de los datos del inmueble (ubicación, superficie, etc.) mediante consulta de fuentes públicas (Catastro) y consulta al propio anunciante. 
  • Deducción del valor de cantidades que no correspondan al propio inmueble. Por ejemplo, de los anuncios de venta de viviendas se resta el precio de las plazas de garaje, trasteros y otros elementos vendidos simultáneamente, así como las cantidades que puedan corresponder a mobiliario. 
  • Deducción del valor de una cantidad, estimada por el tasador en función del conocimiento que tiene sobre el mercado local y de las conversaciones que pueda mantener con el anunciante, en concepto del descuento que se podría obtener tras una negociación con el vendedor. 
  • En su caso, deducción del valor de las cantidades que se deberían pagar al agente inmobiliario, en concepto de costes de comercialización

Como se puede apreciar, la aplicación práctica del método de comparación requiere de un profundo conocimiento del mercado y de las características de los inmuebles, por lo que es imprescindible, para contar con una valoración precisa y de calidad, confiar en proveedores profesionales, como las sociedades de valoración, que disponen de amplias y contrastadas bases de datos con las que garantizar que las técnicas de valoración se aplican de manera correcta.

Problemas derivados de una incorrecta inscripción registral

Es generalmente conocido que, cuando encargamos una tasación (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoración nos solicita que aportemos una nota simple o certificación registral del inmueble que se vaya a valorar. Esto, lejos de ser un mero formalismo, responde a una obligación normativa coherente con el hecho de que, una vez constituido el préstamo, la carga hipotecaria gravará y quedará inscrita sobre una finca registral concreta. Por ese motivo, uno de los cometidos clave del valorador es asegurarse de que es capaz de reconocer, en la realidad física que ve y que valora, aquello que está descrito en la nota simple, es decir, de constatar que la realidad física y la descripción registral coinciden (lo que técnicamente se denomina la “identificación” del bien).

Este es uno de los motivos por los que resulta muy importante que nuestros inmuebles se encuentren, no solo inscritos, sino correctamente inscritos. De hecho, cuando no es así, pueden producirse problemas de varios tipos, desde aquellos que afectan a la valoración hasta otros que tienen que ver con la posibilidad de conseguir un préstamo o, incluso, de garantizar nuestros derechos como propietarios. Los resumimos a continuación de forma breve.

El Registro de la Propiedad es la institución que se encarga de dar fe de quién es el propietario y de qué derechos y cargas recaen sobre cada uno de los inmuebles que se encuentran inscritos en él. Gracias a la existencia del Registro (que, en España, es de carácter voluntario) se proporciona seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias, ya que otorga certeza y protección legal a quienes transaccionan con los inmuebles o los utilizan. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la descripción de cada finca inscrita en el Registro debe incorporar su situación física detallada, su naturaleza, linderos, superficie y referencia catastral, así como la naturaleza, extensión y condiciones de los derechos que recaen sobre el inmueble (p.ej. derechos de propiedad en pleno dominio, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbre, etc.), la identidad de las personas a favor de las cuales se constituyan dichos derechos y la de las personas de quienes procedan.

La incorrecta inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad puede generar dificultades como las siguientes:

  • Problemas de identificación del inmueble que se valora: hoy en día sigue siendo frecuente encontrar inmuebles cuyas señas de localización están desactualizadas en el Registro, indicando nombres de calles o números que no coinciden con los actuales, o que describen la ubicación de los inmuebles (especialmente, en fincas rústicas) según los nombres de los propietarios de las fincas colindantes (propietarios que, en muchas ocasiones, ni siquiera viven ya). Esto dificulta en extremo, y puede llegar a impedir, que el valorador identifique correctamente el inmueble que tiene que valorar, es decir, que tenga la certeza de que está inspeccionando el mismo inmueble que se describe en la documentación registral que le han proporcionado. En esos casos, la normativa le obliga a rehusar la emisión de la tasación, ya que no es posible asegurar que la carga hipotecaria que se va a inscribir sobre la finca registral tenga realmente como garantía un inmueble cuyo valor es el indicado en la tasación.
  • Problemas de cómputo de superficies: es también muy frecuente comprobar que la superficie indicada en la descripción registral no coincide con la que el tasador comprueba durante la visita (la cual suele ser superior). Ello puede deberse tanto a errores de la medición original como, en ocasiones, a la decisión intencionada del propietario original de inscribir una superficie inferior a la real (dado que, antaño, se pagaban impuestos en función de este parámetro), o al hecho de que se hayan llevado a cabo ampliaciones del inmueble (sean estas legales o ilegales) que no han quedado reflejadas en el Registro. Todo ello dificulta la labor del valorador, quien, antes de incluir estos “excesos” de superficie en el valor, debe constatar que no representan ninguna violación de la legalidad urbanística, lo cual en ocasiones requiere de largas y tediosas gestiones. Por otra parte, aunque toda la superficie fuese legal y susceptible de valoración, algunas entidades financieras podrían negarse a conceder un préstamo si no se inscribe la superficie total del inmueble, o concederlo por una cantidad inferior.
  • Problemas de falta de inscripción: partiendo de la base de que un inmueble no inscrito no puede ser utilizado como garantía de una hipoteca, la falta de inscripción puede generar al propietario algunas dificultades adicionales, por ejemplo, a la hora de demostrar que es su dueño si lo quiere vender a un tercero y, al comprador, dudas razonables sobre si el inmueble que adquiere tiene o no cargas (hipotecas, embargos, etc.).
  • Problemas de inscripción irregular: aunque son menos habituales (y afectan, sobre todo, a fincas rústicas), a veces se producen las conocidas como “dobles inmatriculaciones” (es decir, la misma finca figura inscrita dos —o más— veces a favor de distintas personas). Esto, evidentemente, genera importantes problemas de gestión para aclarar la situación de la finca, además de los que pueden producirse si, cada uno por su lado, los distintos “propietarios” deciden vender o hipotecar la que consideran su finca.

Finalmente, se debe tener en cuenta que, aunque no se trata de problemas de inscripción, existen determinadas circunstancias en las que la situación descrita en el registro impide o dificulta la concesión de un préstamo hipotecario (por ejemplo, si ya figuran otras hipotecas inscritas sobre la finca, si la titularidad del inmueble está repartida entre varias personas con derechos de usufructo, o si la finca ha sido inscrita por primera vez hace menos de dos años en determinadas circunstancias, en cuyo caso el Registro todavía no proporciona su protección hasta transcurrido ese tiempo).

Por todo lo anterior, resulta clave comprobar que nuestros bienes se encuentran correctamente inscritos, y poner en marcha las gestiones que resulten necesarias en caso contrario, especialmente si planeamos vender o hipotecar el inmueble, para que dicho proceso sea lo más ágil y sencillo posible.

¿Cuánto mide (de verdad) mi casa?

Si alguna vez has comprado o vendido una casa, o incluso si solo has tenido la intención de hacerlo, seguro que una de las preguntas que te has hecho ha sido “¿cuánto mide?”.

La superficie de un inmueble es un parámetro esencial para su valor, como ya vimos en este post, y, sin embargo, no es frecuente disponer de datos correctos y contrastados. Además, según dónde consultemos, tanto la forma de desglosar la superficie como las distintas maneras de referirse a ella pueden crearnos verdadera confusión.

A continuación, te damos algunas claves para entender mejor qué tipos de superficies existen y cómo se obtienen. Para ello, vamos a contestar a cuatro preguntas.

¿Qué aspectos influyen a la hora de tasar mi vivienda?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

 

 

Esta es, sin duda, una de las preguntas estrella que se suele plantear a los tasadores. ¿Qué características hacen que una vivienda valga más o menos? ¿En qué se va a fijar el tasador cuando venga a ver mi vivienda? A continuación, desgranamos las características que suelen tener un mayor impacto en una tasación:

  • Lo primero que debes saber es que el componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona su localización. La situación geográfica del inmueble conllevará su pertenencia a una determinada “horquilla” de precios. Por ejemplo, una vivienda ubicada dentro de un distrito de precio medio de una gran ciudad española podría moverse en una horquilla de entre 150.000 y 350.000€, mientras que en un pequeño pueblo rural esa misma vivienda valdría entre 50.000 y 100.000€. Esto mismo ocurre, a pequeña escala, dentro de cada pueblo, ciudad o distrito: las distintas zonas, e incluso calles, presentan niveles de precios bien diferentes en función de la demanda que exista en cada lugar, la cual depende, entre otras cosas, de la cantidad y calidad de los servicios que existen en ellas y que rodean a las viviendas (colegios, centros sanitarios, transportes, parques, playas, etc).
  • La segunda característica básica para valorar un inmueble es su superficie. La lógica nos indica que un inmueble grande valdrá más que uno pequeño. Sin embargo, es importante llamar la atención sobre dos cuestiones:
    • La primera, que es importante llevar a cabo una medición precisa de la superficie, ya que la indicada tanto en las escrituras como en el Catastro puede contener errores. Si solicitas una tasación, el propio tasador se encargará de realizarla y de proporcionarte un plano a escala de la vivienda como parte de la documentación del informe.
    • La segunda, que con los metros cuadrados se da la misma regla de precios que con la fruta: si compras una pequeña caja de naranjas te permitirás pagar un precio por kilo más alto que si compras varios kilos a granel. De la misma manera, cuanto mayor es la superficie de una vivienda, es normal que su “valor unitario” (lo que vale cada metro cuadrado) vaya disminuyendo, aunque su precio final (en €) sea más elevado que el de una casa más pequeña. Por ello, las informaciones sobre “lo que vale el m² en una zona” podrían conducirnos a errores importantes en la estimación del valor de nuestra vivienda, por lo que se deben tomar con cautela.
  • Otra de las características clave para valorar una vivienda es su antigüedad y, especialmente, su estado de conservación. El valor de una vivienda nueva suele ser muy diferente al de una de segunda mano y, dentro de este segundo grupo, lo bien o mal conservado que se encuentre el inmueble será definitivo a la hora de localizar fincas comparables con los que determinar su valor. Un correcto mantenimiento de los materiales y las instalaciones, así como que el inmueble se encuentre limpio y ventilado, son aspectos importantes de cara a una valoración.
  • Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva: cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados, y más correcta sea su ejecución, más alto será el valor del inmueble. Aunque… ¡ojo! Ten cuidado de no “pasarte” de calidad: si colocas en el baño grifos de oro, es muy probable que nadie quiera pagar lo que han costado, porque la demanda de esa vivienda no está interesada en ese “exceso de calidad”. Es importante adaptarse a lo que la demanda pide en cada zona en concreto. 
  • Si la vivienda se encuentra en un bloque de pisos y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de ascensor es otra característica esencial para el valor. Asimismo, serán parámetros importantes la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación, así como los servicios que pueda ofrecer la vivienda (calefacción, terraza, armarios, etc).
  • Finalmente, la amplitud y calidad de las zonas comunes (portal, piscinas, pistas deportivas, jardines, etc.) de las viviendas en bloque, y la existencia de zonas exteriores (patios, jardines, etc) en las viviendas unifamiliares, son otros de los parámetros que nos pueden diferenciar del resto de la oferta. 

Además de todas las anteriores, que son características importantes en cualquier mercado, en cada zona pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados por la demanda (por ejemplo, disponer de terraza). Sin embargo, es importante saber que cada mercado tiene sus propias particularidades, y lo que en una zona supone un “plus” de valor, en otra podría resultar indiferente. Por ejemplo, habrá mercados en los que disponer de ascensor en una vivienda unifamiliar sea clave, y otros en los que esa ventaja no sea reconocida. De igual manera, disponer de aire acondicionado en una zona de clima frío no será tan importante como si la vivienda está en una provincia calurosa.

En definitiva, valorar una vivienda es un proceso complejo, en el que intervienen un gran número de variables, y para el que es esencial un conocimiento muy profundo del mercado local al que pertenece. Por ello, es fundamental recurrir a una sociedad de tasación homologada que pueda realizar este trabajo de forma profesional y con garantías de calidad, gracias a la participación de expertos tasadores especializados en cada ámbito geográfico en concreto y a la disposición de amplias bases de datos de mercado por parte de la empresa.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Glosario de términos del sector de la tasación

En las dos siguientes infografías se describen los principales términos técnicos que aparecen en los informes de valoración y que es importante conocer para interpretarlos correctamente.

Desde el valor de mercado, hipotecario, de reemplazamiento o máximo legal hasta la superficie útil, construida y construida con zonas comunes, pasando por el método de comparación, residual, de actualización de rentas y de coste, el comparable/testigo, la homogeneización, la depreciación, la advertencia y el condicionante.

Descubre todos los detalles a continuación.

 

Ejemplo de Advertencia: “Se advierte que existen discrepancias entre la superficie real del inmueble y su descripción registral o catastral. Se recomienda su correcta inscripción”.

Ejemplo de Condicionante: “El valor de tasación queda condicionado a que los resultados de la comprobación del régimen de protección arquitectónica del inmueble no modifiquen los supuestos contemplados en el presente informe”.

 

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