De un tiempo a esta parte, la preocupación por la salud de nuestro planeta, así como la búsqueda de un equilibrio entre el desarrollo económico y la preservación del medioambiente y el bienestar social se han convertido en uno de los principales focos de atención de los ciudadanos, las empresas y los gobiernos. El desarrollo sostenible (aquel que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para placer las suyas propias) es una meta global que repercute en todos los ámbitos de la actividad económica, haciendo necesario que se establezcan parámetros y criterios con los que determinar si un determinado comportamiento o acción es o no sostenible.
Como no podía ser de otra forma, la búsqueda de la sostenibilidad se ha introducido también en el ámbito inmobiliario. Y no en vano, pues las edificaciones contribuyen sustancialmente a la contaminación del aire o al gasto de recursos energéticos e hídricos, entre otros aspectos. En este punto, surge una importante pregunta: ¿Es posible valorar la sostenibilidad? ¿Vale más un edificio sostenible que otro que no lo es?
Para responder a estas preguntas, habría que empezar diciendo que la valoración se basa en la observación del mercado y, por tanto, para que una determinada característica repercuta en una valoración, dicho impacto debe haber sido observado previamente en el propio mercado. Por tanto, la sostenibilidad (como la calidad, la antigüedad o la ubicación) será una característica susceptible de ser valorada en tanto en cuanto el propio mercado le asigne un valor, sea porque los inmuebles más sostenibles se vendan más caros o, por el contrario, porque los menos sostenibles experimenten una pérdida de demanda y, con ello, también de valor.
Partiendo de esa base, las valoraciones que empleen el método de comparación deberían tener en cuenta la sostenibilidad a la hora de seleccionar y homogeneizar los comparables, optando preferentemente por aquellos inmuebles que tengan unas características de eficiencia y sostenibilidad lo más similares posibles al inmueble que se valora. Por su parte, las valoraciones en las que se utilicen otros métodos, como el de actualización de rentas o flujos de explotación, deben considerar el nivel de sostenibilidad del activo a la hora de realizar la proyección futura de ingresos y gastos, en la medida en que esta característica puede influir sobre el nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación, la ocupación del inmueble, etc.
Dicho lo anterior, otra de las ideas relevantes en relación con esta cuestión es que no es posible valorar lo que no se puede medir. Y, así como las características con las que valoramos los inmuebles —superficie, antigüedad, calidad, etc— son objetivamente medibles, la sostenibilidad también debe serlo para poder cuantificar su impacto. La pregunta es, pues… ¿cómo se mide la sostenibilidad?
En este sentido, hay que indicar que el concepto de sostenibilidad se desdobla en varios planos: por una parte, tiene un componente de cuidado medioambiental (Environmental), al se suman otros dos, como son el fomento del bienestar de las comunidades humanas (Social) y el impulso de la gobernanza responsable (Governance). Juntos, conforman la tríada de criterios conocida como ESG. Así, los parámetros ESG con los que se puede evaluar o medir la sostenibilidad de una edificación están siendo actualmente consensuados desde distintos ámbitos, siendo los criterios medioambientales los que están, hasta ahora, más claramente definidos en Europa, a través de la Taxonomía de la UE para Finanzas Sostenibles.
Esta última es una regulación que establece los criterios con los que se determina objetivamente si una determinada actividad económica contribuye o no a objetivos sostenibles. En el caso de la construcción y adquisición de inmuebles, de dichos criterios podemos destacar especialmente dos: la calificación del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y la evaluación de los riesgos medioambientales a los que el inmueble está potencialmente sujeto.
Estos dos análisis serán cada vez más necesario para que el mercado conozca y pueda asignar valor a la sostenibilidad de los inmuebles. Por ello, es preciso que sean llevados a cabo de manera rigurosa y profesional, trabajo para el que las sociedades de valoración están más que capacitadas: gracias a su profundo conocimiento de las construcciones y a la intervención de profesionales especializados, las sociedades pueden ofrecer productos de medición de la sostenibilidad como los indicados.
En definitiva, la industria de la valoración se encuentra en continua adaptación para ser capaz de responder a los retos de los nuevos tiempos y, como no podía ser de otra forma, para contribuir al fomento y la valoración de un mundo más sostenible.
