Os compartimos una nueva entrevista de nuestra sección #NuestrosAsociadosDeCerca, con el fin de que conozcáis a las sociedades de tasación que forman nuestra asociación.
Hoy le toca a Javier Mendoza, Socio Director del Área de Consultoría de AT Valor.
En este vídeo tiene mucho que contarnos.
¡Esperamos que te resulte interesante!
El IVSC —Consejo Internacional de Normas de Valoración, organismo global e independiente responsable de la emisión de normas de valoración a escala internacional— ha llevado a cabo recientemente, en colaboración con la AEV, un análisis sobre la alineación entre los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) y la norma española de valoración para finalidades reguladas, la Orden ECO 805/2003.
La conclusión global de dicho análisis es que la Orden ECO se encuentra ampliamente alineada con las IVS, y no existen, por tanto, contradicciones relevantes entre ambas normas. En un amplio artículo técnico firmado por Alexander Aronsohn (Director Técnico del IVSC) y Paloma Arnaiz (Secretaria General de la AEV), se ponen de manifiesto los detalles de dicho análisis y se señalan, de cara a una potencial revisión futura de la Orden ECO, aquellos elementos susceptibles de mejora para lograr una armonización aún mayor.
La Orden ECO 805/2003 es la norma de valoración de obligado cumplimiento en España para las valoraciones realizadas para cuatro finalidades específicas: la valoración de garantías de préstamos hipotecarios; la valoración a efectos contables de los activos de las compañías de seguros; la valoración de activos de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria; y valoración del patrimonio de los fondos de pensiones. Por tanto, su relevancia y representatividad dentro de la profesión de la valoración en España es considerable, y era deseo de la AEV evaluar en qué medida nuestra norma se encontraba o no alineada con las IVS, con el fin de tomar las acciones necesarias para asegurar, en futuras revisiones de la Orden ECO, una mayor identificación con las IVS.
Teniendo en cuenta las diferencias identificadas entre ambas normas, y dado que la Orden ECO es de obligado cumplimiento en España para las finalidades antes mencionadas, la conclusión de los autores es que, para que estas valoraciones se consideren acordes a las IVS, deberán cumplir con las IVS en cualquier aspecto o cuestión que no se encuentre expresamente especificado, definido o interpretado en la Orden ECO.
En el artículo se pone de manifiesto que, mientras que la Orden ECO se estableció en 2003, las IVS han experimentado varias revisiones sustanciales desde esta fecha (la edición actual de las se encuentra vigente desde el 31 de enero de 2022); adicionalmente, la profesión de la valoración se ha desarrollado ampliamente desde ese año. Por ello, la AEV y el IVSC han resaltado las diferencias entre ambos estándares, de cara a fomentar una mayor armonización con las IVS.
Tras una exposición detallada de dichas diferencias —por ejemplo, ausencia en la Orden ECO de determinados conceptos o definiciones presentes en las IVS, o el enfoque más prescriptivo de nuestra norma en la aplicación de los métodos de descuento de flujos de caja, entre otros—, los autores concluyen que, pese a que la Orden ECO se alinea ampliamente con las IVS y no hay contradicciones relevantes entre ellas, para que la Orden ECO cumpla plenamente con la edición actual de las IVS, y para ayudar a la armonización entre ambas normas, sería recomendable añadir los siguientes aspectos en la Orden ECO:
Sin duda, las conclusiones de este estudio son muy positivas para la profesión de la valoración en España, toda vez que se acredita que la práctica profesional seguida en nuestro país no se encuentra en absoluto desalineada de las pautas y recomendaciones establecidas en el marco internacional. Pese a ello, los puntos de mejora puestos de manifiesto en el artículo deberían ser muy tenidos en cuenta, además de motivar una revisión y actualización de la Orden ECO 805/2003 que perfeccione su armonización con las IVS y, con ello, confirme el compromiso histórico de nuestro país con las mejores prácticas internacionales.
Últimamente, la ocupación ilegal ha sido con frecuencia protagonista de los espacios informativos. Y no es para menos, ya que, más allá de las molestias y complicaciones sufridas por sus propietarios, el impacto que este fenómeno ocasiona en el valor de un inmueble es incuestionable.
Cuantificar el número de viviendas ocupadas no es tarea fácil. Si bien el Institut Cerdà o la Oficina de Seguimiento de Viviendas Ocupadas de la Comunidad de Madrid lo estiman en unas 100.000, lo cierto es que la cifra difiere según la fuente. Lo que sí parece claro es que sólo en 2019 se celebraron, según datos del Poder Judicial, 4.017 juicios por ocupación ilegal de una vivienda.
Con estas cifras sobre la mesa, la ocupación ilegal constituye todo un reto desde el punto de vista técnico, ya que su efecto no se limita a la disponibilidad de la propia vivienda, o al estado del edificio en cuestión, sino que tiene repercusiones también en las viviendas aledañas que, a menudo, experimentan pérdida de demanda o, incluso, se ven afectadas por la estigmatización de una zona en concreto. Este hecho ha obligado a las sociedades de tasación a poner en marcha protocolos específicos de actuación, así como a definir metodologías concretas para cuantificar el impacto sobre el valor.
La comprobación del estado de ocupación del inmueble por parte del tasador es un requisito normativo en las valoraciones reguladas, y constituye una práctica muy aconsejable en cualquier valoración fuera del ámbito regulado (en este post comentamos la diferencia entre «tasaciones oficiales/reguladas» y el resto de valoraciones). En caso de que el ocupante no coincida con su propietario, se deberá indagar sobre cuál es el régimen legal que regula la relación entre propietario y ocupante, y la posible repercusión que éste pueda tener sobre el valor de la vivienda. Y aquí es importante recalcar que el periodo durante el cual el propietario no pueda disponer libremente de la vivienda, o la renta que, en su caso, perciba durante dicho periodo son aspectos que tienen un impacto específico en el valor del bien. Asimismo, la incertidumbre de mercado derivada del riesgo asumido por un potencial comprador y el eventual deterioro del entorno serán también aspectos fundamentales en la ecuación del valor del inmueble. Además de todo ello, una ocupación ilegal no sólo dificulta la libre disposición de la vivienda a su propietario, sino que también impide o complica en extremo que una entidad financiera pueda otorgar una hipoteca utilizándola como garantía.
Cuando, por distintos motivos, resulta necesario conocer el valor de un inmueble ocupado ilegalmente para la toma de algún tipo de decisión económica, las sociedades de tasación cuentan con mecanismos metodológicos para evaluar con el mayor rigor posible la repercusión de una ocupación en el valor del inmueble. Si un buen asesoramiento es siempre deseable, resulta totalmente imprescindible en situaciones tan particulares como la de una ocupación ilegal; en estos casos, es necesario contar con informes de tasación realizados por expertos con pericia y amplios conocimientos. Sólo así esta información será útil para que propietarios, inversores y usuarios puedan tomar las decisiones correctas.
Ya en otras ocasiones hemos comentado que valorar es una habilidad innata del ser humano: está en nuestra naturaleza asignar a las cosas el valor que éstas tienen para nosotros, y comparar unas con otras para determinar el precio que estamos dispuestos a pagar por ellas. Quizás por ello, las fuentes y recursos de las que podemos obtener valoraciones son, hoy en día, de lo más numerosas. Desde la AEV, solemos destacar especialmente el papel de la valoración profesional y de las sociedades de tasación, que son las compañías especializadas en una disciplina tan concreta y compleja. Sin embargo, basta teclear en nuestro navegador la palabra “valoración” para encontrar innumerables recursos a través de los cuales obtener un valor de los activos que nos interesan.
Por eso, creemos que merece la pena hacer un breve recorrido por los tipos de valoraciones que se ofrecen públicamente, tanto en el mercado como en las redes, y especificar cuál es la utilidad concreta de cada una de ellas y en qué medida pueden ayudarnos a resolver necesidades de distinta naturaleza.
> Estimaciones online: sin duda, uno de los recursos más novedosos y tecnológicos de los últimos tiempos son los programas o formularios de “valoración online” que se ofrecen en las páginas web de diversas compañías, tales como entidades financieras, portales inmobiliarios o agencias comerciales. En unos pocos clics, nos permiten determinar el valor aproximado de un inmueble, introduciendo su dirección y principales características.
Como ya explicábamos en este post, este tipo de estimaciones no constituyen valoraciones en el sentido estricto de la palabra, ya que las herramientas con que se realizan omiten varios de los pasos esenciales de una valoración, como son las comprobaciones in situ realizadas por un profesional y el análisis crítico de las características que deben adoptarse como inputs en la valoración: dado que es el propio usuario quien decide qué datos introducir, el resultado obtenido puede ser bastante impreciso, y sensiblemente diferente del que se determinaría a través de una valoración completa y rigurosa. No obstante, pueden proporcionarnos una primera aproximación muy general sobre el rango de precios en que puede encontrarse el activo y, en ese sentido, son de una gran utilidad para quien necesita una orientación básica.
> Valoraciones ofrecidas por las Agencias Inmobiliarias: son las estimaciones que realizan los agentes comerciales para orientar a sus clientes sobre el precio al que deberían poner a la venta sus inmuebles. En muchas ocasiones, se ofrecen de manera gratuita como un recurso para la captación de clientes, y sus formatos y nivel de detalle varían mucho de unos proveedores a otros. Tienen una utilidad limitada (dado que no sustituyen a la valoración oficial que se necesita para obtener un préstamo hipotecario), si bien efectivamente pueden guiarnos en el mismo sentido que las estimaciones online a las que hacíamos referencia en el punto anterior. Al analizar este tipo de valoraciones, es importante tratar de determinar su objetividad, ya que pueden llevar implícito un cierto sesgo en función de la urgencia con que se pretenda vender el inmueble.
> Valoraciones previas de la Administración: son las valoraciones proporcionadas por las administraciones autonómicas en cumplimiento del artículo 90 de la Ley General Tributaria, que establece que la Administración debe informar a quien lo solicite sobre el valor que considera que tienen los inmuebles que van a ser objeto de compraventa, donación o transmisión. Este valor se puede obtener, en algunas comunidades autónomas, a través de formularios o portales online, mientras que, en otras, es necesario realizar una consulta por escrito. Tiene una utilidad muy concreta: nos informa sobre el valor mínimo que debería quedar reflejado en la escritura pública si queremos garantizar que Hacienda no realice una comprobación de que el valor escriturado corresponde con el real. En caso de que el valor declarado se encontrase por debajo de este valor previo, Hacienda podría poner en marcha diversos procedimientos de comprobación de valores, al efecto de corregir la base imponible de los diversos impuestos que se pagan con motivo de las transmisiones, donaciones y compraventas de inmuebles.
> Valoraciones catastrales: son las valoraciones realizadas por Dirección General del Catastro de todos y cada uno de los inmuebles del territorio español y que, desde enero de 2022, dan lugar a dos valores diferentes: el Valor Catastral y el Valor de Referencia. El primero de ellos se utiliza para finalidades administrativas, tales como el cálculo de la base imponible del IBI; es un valor que se actualiza con poca frecuencia (cada varios años), y que conceptualmente equivaldría a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, para garantizar que siempre sea igual o inferior al valor de mercado real. Se trata de un dato protegido, que aparece reflejado en nuestro recibo del IBI y que también se puede consultar al Catastro por diversos métodos.
Por su parte, el Valor de Referencia es un dato públicamente accesible, que se actualiza cada año y que trata de reflejar el valor de mercado del inmueble en cada momento. Desde enero de 2022, es el valor que debe utilizarse como base imponible de los impuestos de Donaciones, Sucesiones y Transmisiones Patrimoniales, salvo que el valor escriturado sea superior, en cuyo caso se empleará este último.
En definitiva, vemos que son muchas y de muy distinta utilidad las valoraciones a las que podemos tener acceso. Por ello, es muy importante tener siempre claro, al consultarlas, los objetivos y limitaciones de cada una de ellas y, sobre todo, saber diferenciarlas de las valoraciones profesionales realizadas por las sociedades de tasación y, muy en particular, de las tasaciones hipotecarias que son las únicas que se pueden emplear de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario.
Estamos acostumbrados a pensar en la valoración como una disciplina que se aplica, generalmente, a inmuebles terminados y de poca complejidad, como aquellos con los que nos solemos manejar en nuestra vida diaria: viviendas, locales comerciales, oficinas… Incluso nosotros mismos somos capaces de aplicar, de manera intuitiva, un método de valoración (la comparación) y estimar el valor de este tipo de propiedades por su similitud con el valor de otras similares. Sin embargo, el mundo inmobiliario es mucho más amplio y complejo, y requiere que la valoración se adapte a esa complejidad con métodos notablemente más sofisticados.
Un ejemplo claro de ello son los inmuebles que requieren un cierto desarrollo urbanístico, constructivo o técnico. Entre ellos, podríamos incluir desde los terrenos en sus diversas etapas de urbanización —los cuales deben atravesar un largo proceso
para llegar a ser considerados urbanos y que sobre ellos sea posible edificar—, hasta los edificios en construcción o rehabilitación, que, por diversos motivos, pueden necesitar ser valorados a lo largo de su desarrollo edificatorio, antes de llegar a encontrarse finalizados. Cuando los inmuebles se encuentran en algún punto intermedio de su desarrollo, no suele ser sencillo (o, siquiera, posible) localizar comparables en el mercado que nos permitan estimar su valor de la misma manera que para los inmuebles terminados.
Resultaría imposible, por ejemplo, valorar un centro comercial a medio construir comparándolo con otros centros comerciales en venta, del mismo tamaño y características, localizados en ubicaciones similares y que se encontrasen en la misma
etapa de construcción. Lo mismo sucede con los ámbitos de suelo en desarrollo o reconversión, entre los que podríamos citar ejemplos bien conocidos por todos, como el Distrito Castellana Norte de Madrid o el 22@ de Barcelona, o los sectores de suelo urbanizable que bordean los cascos de numerosas localidades. Se trata de espacios en los que se deben llevar a cabo un gran número de gestiones, e invertir diversas cantidades de dinero a lo largo de meses, o incluso años, para conseguir obtener un producto que se pueda vender de forma directa en el mercado (por ejemplo, una
parcela edificable).
Para llevar a cabo la valoración de este tipo de propiedades existe el denominado método residual, un procedimiento de valoración mediante el cual el valor de un terreno o edificio en desarrollo se obtiene determinando la diferencia que existe entre el valor de mercado que tendrá el inmueble una vez se encuentre finalizado y el coste de las obras, materiales, licencias y resto de gastos necesarios para su desarrollo completo.
Para poder aplicar este método de valoración, es necesario conocer, o poder calcular, varias magnitudes importantes:
El tipo de producto o inmueble que se puede construir (o que ya se está construyendo), y el precio por el que se podrá vender una vez se encuentre terminado
Los costes de urbanización y/o construcción que conllevará su finalización.
El importe de los gastos que deberán sufragarse para poder llevar a cabo el desarrollo: licencias, trámites administrativos, honorarios profesionales, impuestos y tasas.
El porcentaje de los beneficios que cobrará el promotor por llevar a cabo todas esas gestiones e inversiones, y que será mayor o menor en función del riesgo que asuma.
Y, sumado a todo ello, el plazo estimado de tiempo que llevará la finalización del desarrollo, así como en qué momentos puntuales de dicho periodo total de tiempo se deberán ir desembolsando las diversas cantidades de dinero invertido.
Una vez que se dispone de todos estos datos, se proyecta un escenario de flujos de caja, es decir, una especie de cronograma en el que se van situando los distintos ingresos y gastos que tendrán lugar a lo largo de todo el proceso de desarrollo del inmueble. La proyección finaliza en el momento en que se considera que se habrá logrado vender todo el conjunto de la promoción, ya sea como un conjunto único o en distintas unidades a lo largo del tiempo. Cuando la valoración se realiza con fines hipotecarios, para el diseño y proyección de estos flujos de caja las sociedades de tasación aplican el denominado principio de prudencia: así, si consideran que existen varios escenarios igualmente probables de desarrollo y costes de la
promoción, elegirán aquel que arroje como resultado un valor inferior.
A continuación, y siguiendo un procedimiento matemático análogo al que explicábamos en este post sobre la valoración de inmuebles alquilados, se va obteniendo el valor actual de cada uno de dichos ingresos y gastos futuros, descontándolos con una determinada tasa de actualización. Finalmente, se obtiene el valor del inmueble en desarrollo sumando todos esos valores actualizados.
Como se puede apreciar, la aplicación de método residual es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento de los procesos de urbanización y edificación, de sus costes asociados y de los plazos que son necesarios para llevarlos a cabo, así como de los tiempos que cada mercado necesita para ir absorbiendo las nuevas unidades puestas a la venta. Por este motivo, las sociedades de tasación cuentan con profesionales especializados en este tipo de valoraciones, amplias bases de datos de precios y costes, programas de valoración diseñados específicamente para este fin y procedimientos de valoración y control de calidad con los que se asegura un resultado riguroso y de calidad. Son, por ello, la mejor alternativa a la que recurrir si queremos conocer el valor de un activo en desarrollo.
Quizás porque todos necesitamos una, las viviendas suelen ser el ejemplo arquetípico de cualquier cosa que se explique sobre el mundo inmobiliario —la valoración incluida— y, sin embargo, otros tipos de inmuebles no son, ni mucho menos, poco interesantes o infrecuentes. Sea porque nos dediquemos profesionalmente al mundo agrario, o porque hayamos heredado de un pariente una finca de campo, lo cierto es que saber qué elementos aportan valor a un inmueble rústico puede resultarnos de gran utilidad.
De forma breve, podemos decir que el valor de cualquier finca rústica se obtiene de la suma de estos tres elementos:
Como se puede apreciar, la valoración de una finca rústica es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento del mundo agrario. Por ello, para conocer el valor de una finca es recomendable acudir a una sociedad de valoración homologada que, en colaboración con ingenieros agrónomos y de otras especialidades, pueden proporcionar un servicio profesional, riguroso e independiente.
Es generalmente conocido que, cuando encargamos una tasación (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoración nos solicita que aportemos una nota simple o certificación registral del inmueble que se vaya a valorar. Esto, lejos de ser un mero formalismo, responde a una obligación normativa coherente con el hecho de que, una vez constituido el préstamo, la carga hipotecaria gravará y quedará inscrita sobre una finca registral concreta. Por ese motivo, uno de los cometidos clave del valorador es asegurarse de que es capaz de reconocer, en la realidad física que ve y que valora, aquello que está descrito en la nota simple, es decir, de constatar que la realidad física y la descripción registral coinciden (lo que técnicamente se denomina la “identificación” del bien).
Este es uno de los motivos por los que resulta muy importante que nuestros inmuebles se encuentren, no solo inscritos, sino correctamente inscritos. De hecho, cuando no es así, pueden producirse problemas de varios tipos, desde aquellos que afectan a la valoración hasta otros que tienen que ver con la posibilidad de conseguir un préstamo o, incluso, de garantizar nuestros derechos como propietarios. Los resumimos a continuación de forma breve.
El Registro de la Propiedad es la institución que se encarga de dar fe de quién es el propietario y de qué derechos y cargas recaen sobre cada uno de los inmuebles que se encuentran inscritos en él. Gracias a la existencia del Registro (que, en España, es de carácter voluntario) se proporciona seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias, ya que otorga certeza y protección legal a quienes transaccionan con los inmuebles o los utilizan. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la descripción de cada finca inscrita en el Registro debe incorporar su situación física detallada, su naturaleza, linderos, superficie y referencia catastral, así como la naturaleza, extensión y condiciones de los derechos que recaen sobre el inmueble (p.ej. derechos de propiedad en pleno dominio, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbre, etc.), la identidad de las personas a favor de las cuales se constituyan dichos derechos y la de las personas de quienes procedan.
La incorrecta inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad puede generar dificultades como las siguientes:
Finalmente, se debe tener en cuenta que, aunque no se trata de problemas de inscripción, existen determinadas circunstancias en las que la situación descrita en el registro impide o dificulta la concesión de un préstamo hipotecario (por ejemplo, si ya figuran otras hipotecas inscritas sobre la finca, si la titularidad del inmueble está repartida entre varias personas con derechos de usufructo, o si la finca ha sido inscrita por primera vez hace menos de dos años en determinadas circunstancias, en cuyo caso el Registro todavía no proporciona su protección hasta transcurrido ese tiempo).
Por todo lo anterior, resulta clave comprobar que nuestros bienes se encuentran correctamente inscritos, y poner en marcha las gestiones que resulten necesarias en caso contrario, especialmente si planeamos vender o hipotecar el inmueble, para que dicho proceso sea lo más ágil y sencillo posible.
En ocasiones, la adquisición de una vivienda protegida despierta en los compradores algunas dudas particulares relacionadas con la tasación que deben realizar para obtener un préstamo hipotecario. ¿Cómo se determina el valor? ¿Se va a ver penalizado el valor por el hecho de estar protegida? ¿Se requerirá alguna comprobación especial? A continuación, te damos algunas pautas para entender cómo funciona la tasación de este tipo de inmuebles.
La vivienda protegida es aquella que goza de algún tipo de protección pública otorgada por la Administración. Dicha protección consiste en una limitación del precio por el cual este tipo de viviendas se pueden vender o alquilar (y normalmente, también, en una limitación de la superficie máxima que pueden abarcar), de manera que, gracias a sus precios —comparativamente bajos en relación con los del resto de viviendas de similares características de una determinada zona— puedan acceder a ellas colectivos con escasos recursos económicos, para los cuales se reservan de forma preferente este tipo de inmuebles. Para acceder a ellas, los interesados deben cumplir con algunos requisitos, siendo el más importante de ellos percibir unos determinados ingresos máximos, los cuales se fijarán en función del tipo de protección que tenga la vivienda, de su ubicación y del precio máximo de venta/alquiler de la misma.
Las competencias en materia de protección pública del parque inmobiliario en España están transferidas a las comunidades autónomas, por lo que las distintas regiones cuentan con sus propias leyes, que han dado lugar a la existencia de un amplio abanico de regímenes de protección diferentes. En general, las viviendas protegidas se clasifican en función de quién haya sido su promotor (público o privado), de cuál sea su régimen de uso (compra, alquiler o alquiler con opción a compra) y de sus rangos de superficie o precio (orientados a colectivos con distintas capacidades económicas).
Por otra parte, aunque la vivienda protegida tradicional, regulada por la Administración central (la conocida como “VPO”) estaba protegida durante 30 años, actualmente la duración del régimen de protección es distinta entre unas comunidades autónomas y otras: mientras que en algunas regiones la protección es prácticamente perpetua (por ejemplo, de hasta 90 años sin posibilidad de descalificación), en otras existen viviendas calificadas durante periodos de tiempo más cortos, o con posibilidad de descalificación voluntaria antes de cumplirse íntegramente el plazo previsto.
Esta gran variedad de normativas y clases de vivienda protegida hace necesario un profundo conocimiento de la situación legal de cada comunidad y del mercado correspondiente a la hora de llevar a cabo la valoración de este tipo de inmuebles. En lo que respecta a la valoración con finalidad hipotecaria (aquella que se realiza para poder utilizar una vivienda protegida como garantía de un préstamo hipotecario), podemos destacar los siguientes aspectos diferenciales, que debes tener en cuenta si eres propietario o comprador de una:
No cabe duda de que el valor de las cosas es una cuestión sensible. No en vano, el valor de los bienes que poseemos es indicativo de nuestra capacidad económica y, por esta razón, son muchas las personas que prefieren reservarse cuándo valen sus propiedades. Pero éste no es el único motivo para proteger este tipo de información: en muchas ocasiones, y como bien reza el dicho, «el conocimiento es poder», estar al tanto del valor de un bien puede darnos cierta ventaja a la hora de llevar a cabo determinadas negociaciones u operaciones.
Por eso mismo, los profesionales que llevan a cabo valoraciones deben conocer y tener siempre presentes tres aspectos, explícitamente recogidos en los Estándares Internacionales de Valoración: cuál es la identidad del cliente que encarga la valoración, quiénes son el resto de usuarios que tienen o podrían tener acceso a la información contenida en la valoración y qué restricciones se deben imponer al uso, distribución y publicación del informe final que se elabore. Estas tres cuestiones deben ser acordadas de forma previa al inicio de cualquier trabajo de valoración, a fin de evitar la aparición de conflictos de intereses u otros perjuicios para el solicitante de la valoración. Así, fuera de los ámbitos y personas expresamente acordados, la información y valores recogidos en un informe de valoración serán estrictamente confidenciales. Ello podría implicar, de hecho, no solo la imposibilidad de comunicar el resultado de una valoración a un tercero no autorizado, sino incluso la prohibición de informar sobre si se ha llevado a cabo o no una valoración, cuando esta información resulta sensible.
Algunas situaciones en las que esto puede resultar de crucial importancia son las valoraciones realizadas como asesoramiento para la compra o la venta de un inmueble, dado que los intereses de comprador y vendedor pueden ser bien distintos, o en operaciones empresariales, en las que cada una de las partes de una negociación toma como referencia sus propias valoraciones, realizadas a partir de sus expectativas y planes particulares de negocio. En este sentido, aunque llegásemos a conocer que se ha realizado una valoración de un bien en el que tenemos algún tipo de interés, no tendremos el derecho de acceder al correspondiente informe o a su resultado, ni a realizar ninguna reclamación al respecto, ya que es únicamente el solicitante del informe, como cliente de la empresa encargada de la valoración, quien ostenta una relación contractual que le permite consultar o rebatir el informe que ha encargado.
Siendo este el marco general que regula el funcionamiento de la confidencialidad en las valoraciones, cabe citar el caso particular de las tasaciones hipotecarias, productos que, como ya indicábamos en este vídeo, se diferencian de otras valoraciones en que, en lugar de ser realizadas a título particular, están pensadas para proteger y servir, a la vez, a tres agentes distintos: el banco que concede la hipoteca, el prestatario que la recibe y, finalmente, los inversores que financian la operación mediante la adquisición de bonos o títulos hipotecarios.
Así, al tratarse las tasaciones hipotecarias de valoraciones “con efectos ante terceros”, la confidencialidad de las mismas está regulada de manera específica a través del artículo 11 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, que describe las obligaciones de secreto de las sociedades de tasación homologadas, es decir, de las empresas que están habilitadas por la Ley para llevar a cabo este tipo de valoraciones, y que para ello cumplen especiales requisitos de cualificación, solvencia e independencia.
En concreto, esta norma indica que las sociedades de tasación no podrán revelar a terceros distintos de sus clientes ni las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la solicitud de una valoración, ni aquellas que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que esté dedicado el bien valorado ni, por supuesto, el resultado de la valoración. No obstante, autoriza que puedan revelar dichos datos a las entidades que han actuado como mandatarias de sus clientes (es decir, a los bancos u otros intermediarios a través de los cuales los solicitantes canalizan, en muchas ocasiones, los encargos de tasación), a los propietarios de los bienes valorados —salvo que con ello pudiera incurrirse en conflictos de interés o de otro tipo— y al Banco de España, la CNMV y la Dirección General de Seguros, cuando lo pidan en su calidad de supervisores de las sociedades de tasación.
En conclusión, podemos decir que la confidencialidad es una de las obligaciones éticas y normativas más importantes de los valoradores, junto con otras como la independencia, la responsabilidad, la integridad, la transparencia o la profesionalidad. Por ello, es importante elegir siempre proveedores de reconocido prestigio y que nos otorguen la máxima confianza, como es el caso de las sociedades homologadas que, gracias a su regulación específica como entidades supervisadas, proporcionan una especial garantía de rigor y excelencia.
Un día cualquiera, revisamos la prensa y encontramos titulares como estos: “El precio de la vivienda subió el 5,2% interanual en agosto”; “El precio de la vivienda nueva en España subió un 0,38% interanual en el segundo trimestre de 2021”; “El verano frena la caída media prevista del 7% en el precio de la vivienda”. Ante este tipo de informaciones, es normal que podamos sentirnos, como poco, algo desconcertados: ¿suben o bajan los precios? ¿en qué magnitud? Cuando la cantidad de información que recibimos es tan amplia y variada, y los titulares a veces parecen, incluso, contradictorios entre sí, ¿cómo saber qué está ocurriendo realmente?
Uno de los factores que pueden dificultar la compresión de este tema es la enorme variedad de estadísticas de precios que se realizan en España: desde organismos públicos hasta empresas inmobiliarias de todas las especialidades (portales web, tasadoras, agencias inmobiliarias, etc) emiten sus propias series y publicaciones.Por ello, a la hora de “navegar” por la información relativa al mundo inmobiliario, debemos tener en cuenta los siguientes criterios, que nos pueden ayudar a estructurar la información, y a interpretar si los datos de una determinada estadística son comparables con los de otra:
Por una parte, encontramos los precios solicitados por los vendedores a través de los anuncios publicados en periódicos, portales web, carteles, etc.: estos reciben el nombre de precios de oferta o “asking prices”.
Además de llevar incorporada en ocasiones una comisión comercial, los precios de oferta suelen atravesar un proceso de negociación hasta dar lugar al precio final de venta que se declara en la escritura, por lo que los denominados precios declarados en las escrituras públicas de compraventa constituyen un conjunto de datos diferente del anterior. Estos últimos son los que recopilan y analizan tanto los Notarios (escrituras firmadas) como los Registradores (escrituras registradas), en distintos momentos del proceso de transacción, y a partir de los cuales trabajan otros organismos públicos, como el Instituto Nacional de Estadística.
Finalmente, existen estadísticas basadas en los denominados valores de tasación. Estos son valores determinados por las sociedades de tasación a través de procedimientos de análisis del mercado y comparación entre inmuebles, por lo que también llevan deducidas las correspondientes cantidades por negociación y/o comisión comercial y eliminan el valor de las ventajas especiales que el inmueble pueda ofrecer a un comprador concreto (por ej. un vecino del mismo inmueble). Entre otras, la estadística de precios de vivienda del Ministerio de Fomento se apoya en este tipo de valores.
Además, unas estadísticas se expresan en forma de precios (generalmente en €/m²), mientras que otras, como es el caso del Índice de Precios de Vivienda del INE, ofrecen únicamente tasas de variación calculadas a partir de un índice, y no de un precio medio.
La combinación de todos estos factores da lugar a una amplísima variedad de índices de evolución de los precios,que deben ser analizados y comparados con cautela, para no inducirnos a confusión, como se puede apreciar en los ejemplos propuestos en la imagen anterior.
Además de todo lo anterior, debemos caer en la cuenta de que, en cada caso, las metodologías de cribado y limpieza de datos, así como de tratamiento matemático-estadístico de los mismos, pueden variar, lo que también produce diferencias enla representatividad entre unas publicaciones y otras. En definitiva, abrirnos paso entre las noticias y publicaciones referidas a evoluciones de precios inmobiliarios puede ser un trabajo complejo, si bien con las anteriores herramientas conseguiremos interpretarlas de manera mucho más certera.
Para ayudarnos en esta tarea, diferentes instituciones, públicas y privadas, así como asociaciones vinculadas al sector inmobiliario promovieron la creación del Panel de Precios de la Vivienda en España (www.preciosdevivienda.es), un espacio común en el que la información sobre los precios de la vivienda se encuentra ordenada de forma sencilla, de modo que cualquier usuario pueda conocer y comparar, además de los datos estadísticos, las principales características metodológicas empleadas en los informes, su periodicidad y el ámbito geográfico de aplicación, con la posibilidad adicional de acceder directamente a la fuente original de cada estadística, donde figura su nota metodológica completa.
