CincoDías publica una tribuna en la que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, analiza cómo afectan las condiciones de alquiler al valor de las viviendas. Clicar aquí para acceder a la versión online.
¿Se unirá la banca a la senda de pérdidas de las inmobiliarias cotizadas?
Paloma Arnaiz, nuestra Secretaria General, responde a través de este artículo a la pregunta de Brainsre News sobre cómo van a impactar en los balances de las entidades financieras los ajustes en las valoraciones de las carteras inmobiliarias que hemos visto en las compañías cotizadas. Clicar aquí para acceder a la versión online.
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Las noticias de las últimas semanas vienen dando cuenta de las pérdidas experimentadas por algunas inmobiliarias cotizadas y SOCIMIS, tanto por la vía de los ingresos como en sus beneficios contables, y que derivarían, entre otros motivos, del impacto negativo que la crisis de la COVID ha ejercido sobre el valor de mercado de los activos que conforman sus carteras inmobiliarias. Toda vez que los balances de las entidades financieras tienen también una cierta dependencia del comportamiento de sus activos inmobiliarios, es razonable preguntarse si veremos en los resultados contables de la banca un efecto similar al sufrido por estas compañías cotizadas.
En breves palabras, podemos decir que esto es altamente improbable, aunque sin duda el calado de la pregunta amerita profundizar un poco más en cuáles son las diferencias más importantes entre ambas situaciones. Previamente, resulta útil aclarar que, mientras que la reducción de los ingresos de las compañías es consecuencia, principalmente, de la disminución de las rentas de arrendamiento de los activos, la cifra de beneficios se ve afectada, además, por cuestiones de índole contable, dado que la normativa aplicable obliga a anotar en la cuenta de pérdidas y ganancias las diferencias de valor de la cartera (este año, negativas) entre un ejercicio y el anterior.
Dicho lo cual, podemos identificar algunas cuestiones diferenciales que explicarían las escasas probabilidades de que los activos inmobiliarios vayan a suponer un quebradero de cabeza para los bancos este año.
En primer lugar, es preciso señalar que el uso dado por la banca a los inmuebles está intrínsecamente ligado a su actividad financiadora y, por tanto, es también muy específico el tratamiento contable aplicado a los mismos. Así, mientras una compañía inmobiliaria o una SOCIMI adquieren y explotan inmuebles para obtener de esta actividad un rendimiento directo, para las entidades financieras los inmuebles tienen, fundamentalmente, dos propósitos: servir de garantía de préstamos hipotecarios (no siendo, por tanto, propiedad del banco, sino del hipotecado), o bien, en el caso de los activos adjudicados en pago de deudas, ser vendidos en el mercado con el objetivo de compensar los importes de los préstamos fallidos. Los inmuebles pertenecientes a ambas categorías deben ser revalorados con una cierta periodicidad, establecida por la normativa contable bancaria, pudiendo en efecto las diferencias de valor que se determinen ejercer un cierto impacto sobre los balances, aunque mucho más relativo que el aplicable a empresas de otra naturaleza, según veremos.
Los activos inmobiliarios adjudicados (cuyo volumen total se ha reducido de forma muy significativa en los últimos años) se deben valorar por su valor de mercado, si bien su máximo valor contable será su importe de adjudicación, por lo que eventuales pérdidas de valor, si no están por debajo de su valor “histórico”, no darán lugar a la necesidad de realizar nuevas provisiones. Sensu contrario, un incremento de valor tampoco se refleja en balance, como sí pueden hacer corporaciones privadas que sigan un criterio de reconocimiento en balance de los activos mark to market.
Por su parte, las garantías inmobiliarias que respaldan aquellos créditos cuya devolución es dudosa, o de los que se debe hacer un seguimiento especial, se contabilizan según su valor hipotecario, un valor que las sociedades de tasación obtienen considerando un escenario prudente o conservador de evolución del mercado, y en el que se excluye cualquier componente especulativo de los precios. El uso de esta base de valor, cuya utilidad comienza ahora a ser reconocida en todo el mundo (pese a llevar casi 20 años funcionando en España), es sin duda clave a la hora de mitigar los efectos de los vaivenes del mercado sobre los balances bancarios.
A ello debemos sumar la política marcadamente prudente que ha caracterizado la gestión del riesgo de las entidades desde el año 2013, reflejada en unas cifras de loan to value (porcentaje de préstamo sobre el valor de la garantía) particularmente bajas, como se viene apreciando en las estadísticas publicadas por el Banco de España, y que igualmente contribuyen a mitigar la importancia de las variaciones en el valor de las garantías.
Finalmente, cabe destacar el factor de la composición tipológica de las carteras de los bancos, las cuales agrupan activos mayoritariamente residenciales, en los cuales el impacto de la pandemia está siendo, por el momento, muy contenido, con variaciones de precios que reflejan una situación básicamente estable. Teniendo en cuenta que, por su naturaleza, esta pandemia está afectando especialmente al rendimiento y valor de inmuebles como los locales y centros comerciales, los hoteles y, en menor medida, las oficinas, que solo ocupan una parte minoritaria de las carteras bancarias, es lógico que el mayor impacto esté siendo sufrido por las compañías inmobiliarias centradas en la explotación de este tipo de activos.
En definitiva, tanto el papel de los inmuebles en la actividad bancaria como la buena urdimbre del tejido hipotecario español (gestión prudente del riesgo unida a un sistema de valoración regulado y altamente profesionalizado) son motivos para no temer ningún tipo de descalabro de los balances bancarios por influencia de la pandemia en el mercado inmobiliario.
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV
¿Por qué la ocupación ilegal afecta al valor de los inmuebles?
El diario elEconomista publica una tribuna de opinión de nuestra Secretaria General Paloma Arnaiz y José Antonio López Torralba, Director Técnico AVM de CBRE, en la que se explica por qué la ocupación ilegal afecta al valor de los inmuebles. Clicar aquí para acceder a la versión online.
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Sociedades de tasación, claves para la estabilidad financiera
okdiario.com ha publicado un artículo de Paloma Arnaiz y José Manuel Gómez de Miguel donde se explica la relevancia de las sociedades de tasación para la estabilidad financiera. Clicar aquí para acceder a la versión online.
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Desde hace ya unos meses, desayunamos cada día con noticias y especulaciones sobre nuevas o posibles fusiones bancarias, en un proceso de paulatina concentración por el cual las entidades resultantes van acumulando conjuntos de activos financieros cada vez mayores. En este contexto, las medidas sistémicas de refuerzo de la estabilidad financiera son clave, toda vez que la quiebra de tan grandes entidades tendría efectos devastadores para el conjunto de la economía y la sociedad españolas. En este sentido, es generalmente poco conocido el papel que se reserva a las sociedades de tasación en la regulación de la solvencia de las entidades bancarias, y por ello resulta relevante poner de manifiesto que la estructura de funcionamiento del sector de la tasación en España, mejorada y reforzada durante los últimos 40 años, es una garantía de que este proceso se lleve a cabo de forma eficiente, objetiva y solvente.
Las sociedades de tasación son bien conocidas por su papel en la constitución de garantías hipotecarias. En efecto, son auxiliares financieros que, al establecer el valor de los bienes gravados por una hipoteca, y con él, el valor que será posible recuperar con la liquidación del bien en caso de impago, contribuyen a que tanto los bancos prestamistas como los consumidores o empresarios prestatarios tengan un mejor conocimiento de los riesgos que asumen. Esa misma valoración servirá igualmente para que los eventuales inversores (tanto ciudadanos corrientes como inversores profesionales) en títulos hipotecarios gocen de un mejor conocimiento del riesgo asumido.
Como se indicaba, mucho menos conocido es el rol asignado a las sociedades de tasación en la determinación de las provisiones contables de las que, en cierta medida, dependen los resultados de los bancos. Y es que, en ese marco, además de la tasación en el momento de la concesión del crédito, las sociedades de tasación llevan a cabo la valoración continua de los bienes hipotecados, los cuáles garantizan la mayor parte (en torno al 54%) de las carteras de préstamos y créditos de nuestras entidades bancarias.
Para poder acogerse a unos menores requisitos de capital en la cobertura de sus préstamos hipotecarios, y cumplir con las exigencias del Banco de España para provisionar adecuadamente las carteras, los bancos están obligados a, para empezar, seguir de manera continuada la evolución de los mercados inmobiliarios con el fin de detectar indicios de caídas significativas en los valores de los bienes que garantizan esos préstamos; y, para continuar, a actualizar periódicamente el valor de esas garantías, sea con carácter anual (en los bienes comerciales), trianual (para las viviendas en general), o con mayor frecuencia en el caso de préstamos dudosos o activos ya adjudicados en pago de deudas.
Las sociedades de tasación participan de ambas tareas. Y es que son las sociedades de tasación las que, mediante nuevas valoraciones, deben aportar a los bancos una actualización individualizada del valor de esas garantías. Asimismo, para identificar potenciales caídas significativas del valor, los bancos, además de atender a la tendencia de los precios de mercado, deben considerar la opinión de valoradores, que es especialmente relevante si se piensa en el carácter local y singular de la mayor parte de nuestros mercados inmobiliarios.
En definitiva, el papel de las sociedades de tasación en la determinación final de las provisiones contables y de los capitales mínimos exigibles es relevante y, con él, su contribución a la estabilidad financiera del sistema, pues aportan un conocimiento especializado esencial para los gestores bancarios y sus supervisores, que deben evaluar la suficiencia de los recursos disponibles para hacer frente a eventuales pérdidas en los activos bancarios. Ese papel se hace aún más importante cuando se produce un debilitamiento del ciclo inmobiliario o cuando se incrementa la concentración bancaria en unas pocas entidades de gran tamaño y, con ella, el riesgo sistémico del conjunto de las instituciones financieras.
Es en ese entorno cuando se deben poder apreciar las fortalezas de nuestro sistema de valoración, guiado por tres claves: la profesionalidad, independencia y capacidad empresarial de las sociedades de tasación; el rigor de los procedimientos técnicos seguidos en las valoraciones; y la prudencia de las bases de valor aplicadas. No obstante, no cabe ninguna complacencia con este sistema de valoración en cuyo refuerzo a través de diferentes vías (homologación internacional de las metodologías; transparencia de los sistemas de selección, contratación y control de los proveedores de valoraciones, etc.) se debe seguir trabajando.
José Manuel Gómez de Miguel, Asesor del Consejo de Comunicación de la AEV
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV