El impacto en las valoraciones de la nueva Ley de Vivienda

Vozpópuli ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre el impacto en las valoraciones de la nueva Ley de Vivienda. Clicar aquí para acceder a la versión online.

Cabe preguntarse por los efectos en los valores de mercado de los inmuebles y, más ampliamente, en las valoraciones profesionales con las que estos valores se determinan

Las crecientes dificultades para acceder a una vivienda por parte de un segmento relevante de la población en España (principalmente, los más jóvenes) han sido el incentivo para la confección de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que lleva ya varios meses en fase de proyecto, en tanto se terminan de pactar las enmiendas al texto inicial. La ley en debate, además de establecer un marco legislativo de derechos y deberes generales, articula algunas medidas concretas con las que trata de paliar las situaciones más agudas de tensión de los precios en determinadas zonas, además de incorporar medidas en fomento de la transparencia del mercado. De ellas, las que más han trascendido al debate público han sido las relacionadas con la contención de rentas de alquiler en las zonas declaradas como de «precio tensionado» y las ligadas a las políticas de desahucio y lanzamiento.

En este punto, cabe preguntarse por los efectos que pueden tener estas medidas en los valores de mercado de los inmuebles y, más ampliamente, en las valoraciones profesionales con las que estos valores se determinan, dado que toda nueva regulación o modificación de la existente lleva aparejados cambios en este sentido. Así, aunque las iniciativas propuestas tienen como objetivo la contención de los precios de alquiler, no puede olvidarse que el valor de venta de un activo explotado económicamente, como lo es una vivienda alquilada, está intrínsecamente ligado a la renta neta que de él se puede obtener. Por tanto, cualquier modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos puede conllevar, indirectamente, un impacto en los precios de venta, en tanto puede alterar el funcionamiento del mercado local.

En este sentido, se pueden adelantar dos cambios relevantes, que tienen que ver, por una parte, con la delimitación de las denominadas «zonas de mercado residencial tensionado» y, por otra, con la distinción que se hace en el tratamiento de los contratos en función de quién sea el propietario del inmueble (si se trata o no de un “gran tenedor”, lo que será relevante de cara a los procedimientos y plazos de desahucio aplicables). La novedad común de ambos aspectos es que aparte de generar mayor incertidumbre sobre las rentas a percibir en el futuro, servirán para particularizar las previsiones legales de la LAU, haciendo más previsible un escenario en el que no haya un marco nacional homogéneo en elementos relevantes para estimar la evolución de las rentas.

Problemas para calcular los precios de la vivienda

Esto, por un lado, plantea ciertas dificultades metodológicas en relación con el proceso de valoración (en el cual se requiere realizar previsiones de cuándo y cómo variará la situación de ocupación y renta del inmueble, para poder estimar sus flujos de caja futuros) y, por otro, podría implicar diferencias en el valor de mercado resultante que todavía no se pueden adelantar, puesto que no contamos con experiencia empírica sobre cómo la delimitación de las zonas de precio tensionado o las obligaciones de ofrecer una solución habitacional a ciertos inquilinos puede afectar a los precios en las zonas señaladas o en las limítrofes con éstas.

Dicho de manera sencilla, dos viviendas alquiladas y teóricamente iguales tendrán una expectativa distinta de duración de sus respectivos contratos de alquiler y, por tanto, un planteamiento de flujos de caja diferente; de manera análoga, el valor de mercado de dos viviendas ahora similares precio, y ubicadas en ámbitos colindantes, de las cuales una pase a estar ubicada en una ZMRT y otra no, podría evolucionar de manera dispar. Esto implica cambios —y bastantes interrogantes—, no solamente en el ámbito meramente metodológico a la hora de valorar, sino también en relación con las comprobaciones a realizar por parte del valorador, que pasarían a incluir aspectos totalmente nuevos, como podría ser la naturaleza del propietario de la vivienda valorada o el tiempo de vigencia de la declaración de mercado tensionado.

Otro interesante aspecto del Proyecto de Ley son las medidas destinadas a promover la transparencia en el mercado inmobiliario. En particular, destaca la obligación impuesta a propietarios, promotores, agentes inmobiliarios y administradores de fincas de proporcionar por escrito a «la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta» una auténtica Due Diligence de la vivienda en cuestión, que deberá incluir información «completa, objetiva y veraz» sobre la identidad del vendedor o arrendador, el precio y condiciones de pago, las superficies de la vivienda, su antigüedad, las reformas efectuadas, los servicios e instalaciones de que dispone, su Certificado de Eficiencia Energética, sus condiciones de accesibilidad, su estado de ocupación, sus características registrales (identificación y cargas) y «cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma».

«Se echa de menos que, en pro de la transparencia del mercado, y al igual que se ha impulsado la publicación por parte del MITMA de los primeros índices públicos de rentas de alquiler, la Ley articulase los mecanismos necesarios para que los precios de transacción o escritura figurasen en registros públicamente accesibles y gratuitos».

Sin poner en duda la importancia de que un comprador o arrendatario de vivienda conozca a fondo el inmueble que adquiere -para lo cual ya cuentan con el recurso de la tasación, que, de hecho, incluye toda la información exigida por la Ley-, sería necesario que el texto previese las condiciones para estimar que alguien es una persona «interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda» con el suficiente compromiso real como para que un propietario no se vea obligado a ir divulgando información sensible sobre su propiedad a cualquiera que la pida por mera curiosidad. Por otra parte, se echa de menos que, en pro de la transparencia del mercado, y al igual que se ha impulsado la publicación por parte del MITMA de los primeros índices públicos de rentas de alquiler, la Ley articulase los mecanismos necesarios para que los precios de transacción o escritura figurasen en registros públicamente accesibles y gratuitos, cuestión que sería la verdadera clave de la transparencia y buen funcionamiento del mercado, y en la que deberíamos seguir el ejemplo de los países anglosajones.

De lo que no cabe duda es que la nueva Ley, en caso de su definitiva aprobación, traerá consigo una necesidad aún mayor de conocimiento y análisis de los mercados y del contexto regulatorio para dar lugar a valoraciones precisas. En ese sentido, España cuenta con un modelo de valoración que es auténtica garantía de calidad: la combinación, por un lado, del conocimiento y experiencia de los tasadores locales y, por otro, de los sistemas de control y agregación de la información de las sociedades de tasación, que permite superponer la visión macro y la micro en un ámbito tan complejo como el del valor en el sector inmobiliario.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Valorar los inmuebles, el gran desafío que plantea el metaverso al ladrillo

Idealista publica un artículo en el que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, reflexiona sobre el gran desafío que plantea el «metaverso» en el sector inmobiliario. Clicar aquí para acceder a la versión online.

Los retos que plantea el metaverso al sector inmobiliario

El desarrollo del mundo digital aumentará la transparencia, aunque será necesario plantear criterios para tasar suelos e inmuebles

Tal y como profetizó Steven Spielberg en su película Ready Player One (2018), la existencia de universos digitales en los que los humanos podamos desarrollar una suerte de vida paralela ya es una realidad. Los metaversos han llegado para quedarse, e incluso quienes hoy piensen que son solo un entretenimiento propio de jóvenes y adolescentes, acabarán probablemente usándolos con la misma frecuencia e intensidad con que hoy compran por Internet, una vía que, hace no tanto, nos podía parecer menos intuitiva, o incapaz de sustituir a la compra tradicional.

Los metaversos son espacios virtuales de interacción que combinan, por un lado, las ventajas del ámbito digital (rapidez, inmediatez y supresión del concepto de distancia) con las del medio físico (la posibilidad de dotar de corporeidad y emoción al acto de la comunicación). Como tales, serán (junto con las oficinas, el teléfono, las páginas web y las apps) otra más de las vías de comercialización para las empresas de todos los ramos. Eso incluye, por supuesto, a las empresas inmobiliarias, que no solo dispondrán de espacios propios en el metaverso donde ‘encontrarse’ con sus clientes, sino que, además, podrán publicitarse indirectamente a través del diseño de los espacios arquitectónicos donde se ubiquen el resto de empresas. El metaverso es, sin duda, el nuevo ‘place to be’.

Lo cierto es, no obstante, que la aparición de los metaversos tiene consecuencias más hondas que la mera emoción de la novedad y la diversión que nos puedan proporcionar. Una nueva dimensión de realidad requiere de sus respectivas nuevas leyes (las aplicables al mundo físico no tienen por qué ser necesariamente válidas), y de reglas de traducción entre las acciones que se desarrollan en el metaverso y sus consecuencias en el mundo real. Especialmente, teniendo en cuenta que el dinero que nos gastaremos en el metaverso no es ficción, sino contante y sonante (quizás, invertido en la compra de monedas digitales con las que operar en una economía alternativa).

Entre otras cosas, el metaverso abre todo un nuevo campo de acción al ejercicio de la valoración. Por una parte, porque las parcelas y edificios virtuales, “físicamente” ubicados en lugares concretos de los metaversos, tendrán su propio valor de mercado, y seguramente no está lejos el día en que sea conveniente contar con una valoración profesional para adquirir o vender una propiedad en el metaverso.

En este sentido, será interesante asistir al descubrimiento de los criterios de valoración de este tipo de activos, que serán tan diversos como los distintos metaversos que puedan ir surgiendo, cada uno de los cuales tendrá sus posibilidades y limitaciones en cuanto al diseño e implantación de los espacios. Desde luego, no es descabellado pensar en la de ‘metatasador’ como una de las nuevas profesiones digitales ligadas a estos nuevos mundos.

Por otra parte, esta realidad digital brinda infinitas posibilidades para la mejora de la transparencia y la seguridad de las transacciones realizadas en el mundo real. Asentada sobre la tecnología ‘blockchain’, permitirá disponer de constancia casi notarial sobre los detalles de las operaciones realizadas por este medio, así como de registros transparentes y verificables de los precios pagados, lo que contribuirá a hacer desaparecer la tradicional opacidad del mercado inmobiliario y a dotar de nuevas herramientas y mejor información a las empresas de valoración.

Aunque aún se encuentra en proceso de creación, no cabe duda de que el metaverso puede ser una apasionante novedad para el sector inmobiliario en su conjunto, y para el de la valoración en particular. Una industria que, como esta, ha superado con creces el reto digital, sabrá encontrar su lugar en todas las realidades que están por llegar.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

La normativa española de valoración: alineada con el marco internacional

El IVSC —Consejo Internacional de Normas de Valoración, organismo global e independiente responsable de la emisión de normas de valoración a escala internacional— ha llevado a cabo recientemente, en colaboración con la AEV, un análisis sobre la alineación entre los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) y la norma española de valoración para finalidades reguladas, la Orden ECO 805/2003.

La conclusión global de dicho análisis es que la Orden ECO se encuentra ampliamente alineada con las IVS, y no existen, por tanto, contradicciones relevantes entre ambas normas. En un amplio artículo técnico firmado por Alexander Aronsohn (Director Técnico del IVSC) y Paloma Arnaiz (Secretaria General de la AEV), se ponen de manifiesto los detalles de dicho análisis y se señalan, de cara a una potencial revisión futura de la Orden ECO, aquellos elementos susceptibles de mejora para lograr una armonización aún mayor.

La Orden ECO 805/2003 es la norma de valoración de obligado cumplimiento en España para las valoraciones realizadas para cuatro finalidades específicas: la valoración de garantías de préstamos hipotecarios; la valoración a efectos contables de los activos de las compañías de seguros; la valoración de activos de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria; y valoración del patrimonio de los fondos de pensiones. Por tanto, su relevancia y representatividad dentro de la profesión de la valoración en España es considerable, y era deseo de la AEV evaluar en qué medida nuestra norma se encontraba o no alineada con las IVS, con el fin de tomar las acciones necesarias para asegurar, en futuras revisiones de la Orden ECO, una mayor identificación con las IVS.

Teniendo en cuenta las diferencias identificadas entre ambas normas, y dado que la Orden ECO es de obligado cumplimiento en España para las finalidades antes mencionadas, la conclusión de los autores es que, para que estas valoraciones se consideren acordes a las IVS, deberán cumplir con las IVS en cualquier aspecto o cuestión que no se encuentre expresamente especificado, definido o interpretado en la Orden ECO.

En el artículo se pone de manifiesto que, mientras que la Orden ECO se estableció en 2003, las IVS han experimentado varias revisiones sustanciales desde esta fecha (la edición actual de las se encuentra vigente desde el 31 de enero de 2022); adicionalmente, la profesión de la valoración se ha desarrollado ampliamente desde ese año. Por ello, la AEV y el IVSC han resaltado las diferencias entre ambos estándares, de cara a fomentar una mayor armonización con las IVS.

Tras una exposición detallada de dichas diferencias —por ejemplo, ausencia en la Orden ECO de determinados conceptos o definiciones presentes en las IVS, o el enfoque más prescriptivo de nuestra norma en la aplicación de los métodos de descuento de flujos de caja, entre otros—, los autores concluyen que, pese a que la Orden ECO se alinea ampliamente con las IVS y no hay contradicciones relevantes entre ellas, para que la Orden ECO cumpla plenamente con la edición actual de las IVS, y para ayudar a la armonización entre ambas normas, sería recomendable añadir los siguientes aspectos en la Orden ECO:

  • Un capítulo con los Principios Básicos de las IVS para el establecimiento de estándares y la valoración
  • Las definiciones contenidas en el Glosario de las IVS
  • Dentro de los informes de valoración, una sección sobre cumplimiento de las IVS
  • Un capítulo sobre el Alcance o Términos de Contratación del trabajo, acorde al epígrafe 101 de las IVS 101
  • El contenido mínimo de los informes establecido en el epígrafe 103 de las IVS
  • Obligación de llevar a cabo un análisis de sensibilidad para la determinación de valores basados en inputs no observables o estimados, lo que es particularmente útil durante períodos de incertidumbre (como la reciente pandemia de coronavirus).

Sin duda, las conclusiones de este estudio son muy positivas para la profesión de la valoración en España, toda vez que se acredita que la práctica profesional seguida en nuestro país no se encuentra en absoluto desalineada de las pautas y recomendaciones establecidas en el marco internacional. Pese a ello, los puntos de mejora puestos de manifiesto en el artículo deberían ser muy tenidos en cuenta, además de motivar una revisión y actualización de la Orden ECO 805/2003 que perfeccione su armonización con las IVS y, con ello, confirme el compromiso histórico de nuestro país con las mejores prácticas internacionales.

 

Metodologías robustas para la valoración de suelos: la asignatura pendiente del impuesto de plusvalía

El diario Brainsre News ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, sobre el impuesto de plusvalía.  Clicar aquí para acceder a la versión online.

suelos Valdebebas madrid fuente Shutterstock

El conocido como Impuesto de Plusvalía (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es, sin duda, uno de los que más debates ha suscitado en los últimos años entre contribuyentes, ayuntamientos y tribunales de justicia. Desde que en 2017 fuera declarada la inconstitucionalidad parcial de algunos de los artículos del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales que lo regula, estábamos a la espera de una reforma legislativa, que finalmente ha llegado obligada por una nueva sentencia judicial que hace imposible la aplicación de la vieja norma.

Esta nueva norma lleva a cabo una revisión de los métodos de cálculo del impuesto que, sin embargo, no ha abordado su principal debilidad conceptual: la enorme dificultad de calcular, con el debido rigor, el incremento de valor de un terreno a lo largo de los años por un sistema rápido, simple o automatizable. Y es que, si calcular el valor de un inmueble, y más especialmente de un terreno, fuera una cuestión fácil o directa, no existiría toda una industria profesional de la valoración especializada en esta disciplina.

De forma breve, podemos decir que el IIVTNU es un impuesto que grava la “renta potencial” obtenida por el contribuyente al vender un terreno urbano por un valor mayor del que pagó en el momento en que lo adquirió, e independientemente de lo que haya sucedido con el valor de las construcciones que puedan ubicarse sobre él. El procedimiento tradicional de cálculo de dicho incremento de valor —que, prácticamente, no ha variado con la reforma, salvo por la reducción de magnitud de los porcentajes aplicables— consiste en tomar el Valor Catastral del suelo en la fecha de venta y multiplicarlo por un determinado porcentaje anual y por el número de años que hayan transcurrido desde la compra. A la base imponible así determinada, que correspondería al teórico incremento de valor, se le aplica un tipo de gravamen, establecido por el Ayuntamiento correspondiente y que, como máximo, puede alcanzar el 30%, para obtener el importe final del impuesto.

La novedad de la reforma reside, esencialmente, en la posibilidad de calcular la base imponible a través de un procedimiento alternativo, eligiendo después para tributar el menor entre los valores obtenidos. Tal método alternativo consiste, en resumidas cuentas, en calcular la diferencia entre el valor de venta y el de compra del inmueble, normalmente una vivienda, y, a dicha diferencia, aplicarle el porcentaje que representa, en la fecha de venta, el valor del suelo sobre el valor catastral total del inmueble (recordemos que el valor catastral consiste en la suma de un valor de suelo y un valor del elemento construido sobre el mismo).

Si el primero de los procedimientos peca de poco consistente, por no tratarse más que de una regla aritmética que ignora cuál haya sido la evolución real del valor del inmueble, este segundo sistema que —por qué negarlo—, tiene la ventaja de ser también sencillo de aplicar, presenta el grave inconveniente de que no ofrece ningún mecanismo que impida que se produzcan notables divergencias con la realidad de mercado; en primer lugar, porque la proporción estimada por el Catastro entre el valor total del inmueble y el valor del suelo sobre el que se ubica puede no ser correcta, bien por encontrarse desactualizada, bien por haberse obtenido el valor del elemento construido considerando unas determinadas características que no correspondan exactamente con la realidad actual; y, en segundo lugar, porque tal proporción puede haber variado sensiblemente entre el año de la compra y el de la venta del inmueble.

Cualquier profesional dedicado a la valoración inmobiliaria sabe bien que la única manera de determinar correctamente el valor de un suelo consiste en la aplicación de un método de valoración específico (denominado “residual”), no demasiado complejo en sus planteamientos básicos, pero sí exigente en la medida en que requiere un profundo conocimiento tanto del mercado como del proceso constructivo y de sus costes asociados. La aplicación de dicho método de manera individualizada al inmueble (en el año de venta y, retroactivamente, en el año en que se efectuó la compra), y la posterior estimación de la diferencia existente entre ambos valores, es la manera más certera y técnicamente adecuada de determinar la plusvalía de un suelo.

Es, de hecho, muy relevante que estos trabajos de valoración se realicen de forma individualizada desde el origen, en contraposición con el método empleado por el Catastro, que calcula los valores de suelo y construcción de forma masiva y luego aplica coeficientes individuales según las características del inmueble que constan en su base de datos. Esto se hace especialmente evidente en momentos como el actual, en que los costes de construcción se han incrementado notablemente, sin que los valores calculados por el Catastro hayan recogido dicho incremento.

Por ello, en aquellos casos en los que ninguno de los procedimientos arbitrados por la nueva legislación acierte con el verdadero valor de la plusvalía obtenida por el contribuyente, y este se vea perjudicado por ello, sería razonable pensar que sigue abierta la posibilidad de recurrir el impuesto aportando un informe de valoración profesional, realizado por una sociedad de tasación, aplicando la metodología prevista en la propia legislación española, que demuestre con el necesario rigor técnico la verdadera plusvalía obtenida por el contribuyente.

No en vano, el Tribunal Supremo ha indicado en varias ocasiones —la última, a través de su Sentencia 4182/2020, de 9 de diciembre—, que “corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido. Para acreditar que no ha existido la plusvalía […] podrá ofrecer cualquier principio de prueba que, al menos indiciariamente, permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas, o bien optar por una prueba pericial que confirme tales indicios o, en fin, emplear cualquier otro medio probatorio […]”. Este criterio también puede aplicarse cuando, aunque exista plusvalía, esta sea significativamente menor que la “potencial” que se pretende aplicar.

En definitiva, el asesoramiento profesional es siempre la medida más sensata para lograr salir airosos de trámites burocráticos que, además de afectar a nuestro bolsillo, puedan innecesariamente complicarse y alargarse en el tiempo.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Tribuna impuesto de plusvalía (pdf)

Valorar con Prudencia: nuevo enfoque de la normativa bancaria

CincoDías publica una tribuna en la que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, analiza un nuevo enfoque de la normativa bancaria: valorar con prudencia. Clicar en la imagen para ampliar.

La Unión Europea ha puesto en marcha recientemente la trasposición a la normativa comunitaria del último pack de recomendaciones del Comité de Basilea, las cuales afectan, fundamentalmente, a la política prudencial de la banca, esto es, a la forma en que ésta debe medir, monitorizar y compensar —mediante reservas de capital— sus riesgos, a fin de garantizar una gestión prudente de los mismos. Entre las novedades de este pack se encuentra la adopción de un nuevo enfoque en la valoración de los activos inmobiliarios que actúan como garantías de los préstamos hipotecarios concedidos por la banca.  

Hasta ahora, los Estados Miembro podían permitir a sus bancos valorar y contabilizar sus activos por su valor de mercado. Sin embargo, la expectativa es que, bajo la nueva norma, queden obligados a considerar un valor para los inmuebles que, aparte de no superar en cualquier caso dicho valor de mercado, se determine de forma “prudentemente conservadora”, “excluya expectativas de incremento de los precios” y sea “ajustado para tener en cuenta la posibilidad de que los precios de mercado se encuentren sustancialmente por encima del valor que sería sostenible a lo largo de la vida del préstamo”.  

Esto, sin lugar a dudas, constituye un cambio de paradigma para buena parte de los Estados Miembro que, a diferencia de la práctica tradicional de países como España o Alemania, venían asignando a los inmuebles un valor, el de mercado, sujeto a una importante volatilidad y susceptible de sufrir “burbujas” (como, de hecho, ha puesto de manifiesto la pandemia de COVID-19 y el abrupto incremento de los precios que está generando en numerosas ciudades europeas). Este nuevo enfoque supone un gran avance en favor de la prudencia en la gestión de riesgos que, de hecho, beneficia a la salud de todo el sistema financiero, incluyendo a los ciudadanos corrientes (depositantes), gracias a la mejora de la estabilidad financiera. El gran reto para estos países europeos reside, ahora, en articular las metodologías necesarias para determinar un valor prudente y formar a sus valoradores para que sean capaces de aplicarlas. 

En España, por su parte, esta cuestión fue abordada hace ya tiempo por la Orden ECO 805/2003, la norma de valoración a efectos hipotecarios, que asigna a las garantías inmobiliarias de préstamos hipotecarios el denominado valor hipotecario, en cuya base se encuentra, precisamente, el denominado principio de prudencia, que implica que “ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elija el que dé como resultado un menor valor de tasación”. Igualmente, el valor hipotecario español establece, absolutamente en línea con la definición de valor prudente de Basilea, la obligación de excluir de la valoración los “elementos especulativos” de los precios (es decir, los efectos provocados por aquellos operadores que inducen incrementos injustificados en los precios), e impone la obligación de aplicar ajustes en los valores cuando se determine que existe una probabilidad elevada de que los mismos no sean sostenibles, es decir, de que sufran caídas significativas y duraderas en los siguientes años.  

En este sentido, y pese a que existen todavía espacios para la mejora de las metodologías aplicables, en las que las sociedades de tasación están invirtiendo importantes esfuerzos humanos y tecnológicos, España se sitúa como referente ante países en los que ni siquiera existen las bases de datos históricas necesarias para poder aplicar una metodología de valoración de este tipo. 

Y es que es precisamente en la confección de estudios, análisis y modelos de predicción de la evolución de los precios donde reside una de las fortalezas del modelo español de valoración hipotecaria, que establece la necesidad de que todo valor con efectos hipotecarios determinado por un profesional sea revisado por una sociedad de tasación homologada. Por su naturaleza y requisitos, estas empresas cuentan —tanto más cuanto más crecen en el ámbito tecnológico y de la minería de datos—, con los recursos técnicos y las bases de datos necesarias para poder realizar una previsión razonable de la evolución de los precios, garantizando que la valoración de inmuebles con efectos hipotecarios se ajuste a los criterios de prudencia y sostenibilidad requeridos por el Comité de Basilea. Una vez más, el modelo español de valoración hipotecaria demuestra que camina a la cabeza de las mejoras regulatorias que, paulatinamente, se van imponiendo en Europa.  

Por qué España necesita expertos independientes para distribuir los fondos europeos de reconstrucción

Idealista publica una tribuna de opinión de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz e Íñigo Amiano, Presidente de Krata Sociedad de Tasación, en la que explican por qué España necesita expertos independientes para distribuir los fondos europeos de reconstrucción. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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La estrategia europea para solventar la crisis económica provocada por la pandemia del covid-19 consiste, ‘grosso modo, en destinar un importante paquete de recursos económicos (donde, aproximadamente, el 50% de los fondos previstos consistirán en subvenciones a fondo perdido) a la transformación de algunas industrias y sectores económicos.

Se pretende con ello reforzar con recursos públicos aquellas actividades con mayor potencial de ser tractoras en las próximas décadas (en principio, asociadas a la transformación tecnológica, a la explotación de datos, a la inteligencia artificial, a la bioingeniería y la genética, así como al desarrollo de nuevas formas de producción de energía) y, simultáneamente, transformar y adecuar aquellas industrias ya existentes (y con futuro), de forma que contribuyan a mitigar el cambio climático, bien sea reduciendo emisiones, reduciendo el consumo energético, reduciendo al mínimo los residuos en la producción (por medio del reciclaje y la reutilización), bien compensando las emisiones de CO2 por medio de esquemas de reforestación o mediante la compra de derechos de emisión.

Todos los países de la Unión Europea, y España no es, ni mucho menos, la excepción, han diseñado su propia estrategia para la distribución de estos fondos, distinguiendo y priorizando entre sectores, programas, calendarios, etc. En todo caso, es indudable que, para que estos programas tengan verdadero éxito, han de ser distribuidos a aquellos operadores dentro del sector que realmente los necesitan, que detallen suficientemente su aplicación, que se entreguen en plazo y forma para que realmente sean útiles y que puedan posteriormente ser evaluados objetivamente para identificar la pertinencia y eficacia del apoyo concedido.

Uno de los sectores hacia el que se canalizará una parte importante de las ayudas es, en concreto, el de la rehabilitación inmobiliaria y, más ampliamente, el de la regeneración urbana de las calles y barrios, habida cuenta de que, entre otras cosas, nuestro envejecido parque inmobiliario es el responsable de la emisión de un elevado porcentaje de los gases de efecto invernadero y que, en términos generales, se encuentra muy envejecido y es energéticamente ineficiente. Este será, de hecho, el sector que concentrará el segundo importe más elevado de todo el Plan de Recuperación.

Ahora bien, es indudable que, para garantizar una utilización económicamente racional y eficiente de los recursos que a ello de destinen, será imprescindible, como previamente indicábamos, que los proyectos candidatos a ser subvencionados sean sometidos a una evaluación que cumpla con dos requisitos básicos: por un lado, ser técnicamente exigente en cuanto a los criterios constructivos y de mejora de la eficiencia energética con los que se deberá llevar a cabo la intervención y, por otro, ser rigurosamente independiente, por cuanto ha de ser un tercero no implicado en la operación quien determine si es económicamente viable.

En este sentido, la herramienta que otorga fiabilidad, objetividad y criterio técnico solvente a la canalización de estas ayudas es que el procedimiento de evaluación y control de los fondos se sustente en los análisis y valoraciones realizadas por las sociedades de tasación homologadas que, con su experiencia de más de 40 años en la provisión de servicios como expertos independientes, son capaces de aunar, tanto los conocimientos técnicos que resultan específicamente necesarios para actuar dentro del ámbito inmobiliario, como los requisitos de independencia y solvencia (por su capacidad de prestar servicio en todo el territorio nacional), que son imprescindibles para garantizar una evaluación plenamente objetiva.

Un experto independiente, particularmente en lo que se refiere a la transformación del parque inmobiliario (aunque ni mucho menos limitado a este ámbito, pues los asociados de AEV tienen una profunda experiencia en la actuación como perito independiente en los ámbitos industriales, financieros y de propiedad intelectual), es un instrumento eficaz y económico para resolver las incertidumbres sobre la conveniencia o no de conceder una determinada ayuda, para calcular el alcance técnico y económico de la inversión que sería objeto de ayudas públicas y para realizar un seguimiento profesional del resultado de las actuaciones aprobadas.

De hecho, cuanto más exigentes son los requisitos técnicos para la otorgación de las ayudas, más imprescindible se vuelve la independencia, profesionalidad y capacidad técnica del experto contratado. En este sentido, las sociedades de tasación que integran la AEV, así como el resto de sus asociados, cuyo común denominador es su condición de expertos en el análisis y valoración de inversiones en activos productivos, están en condiciones de aportar claridad y rigor en el proceso de concesión de ayudas, tanto dando apoyo a la Administración Pública que convoca la ayuda, evaluando los proyectos presentados o incluso anticipando escenarios “sensatos” a los que los proyectos deberían ajustares, como integrándose en los proyectos de los solicitantes de ayudas a modo de garantía de viabilidad y cumplimiento para la Administración Pública que debe autorizarlos.

Para ello, bastaría con que los programas de concesión de ayudas establecieran el requisito de contar con expertos independientes en alguna de las fases del programa. Naturalmente, es necesario que quien ocupe este papel clave cuente con unos mínimos recursos, capacidades técnicas y tecnológicas, y unos estándares técnicos de primer nivel. Y aquí es donde las sociedades de tasación, justamente por ser sociedades reguladas y supervisadas por el banco de España, pueden y deben actuar de forma completamente independiente y objetiva, sumando a esta virtud su conocimiento concreto y específico de las particularidades relativas a la gestión, valoración e intervención en activos inmobiliarios.

Íñigo Amiano, Presidente de Krata Sociedad de Tasación
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

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¿Se unirá la banca a la senda de pérdidas de las inmobiliarias cotizadas?

Paloma Arnaiz, nuestra Secretaria General, responde a través de este artículo a la pregunta de Brainsre News sobre cómo van a impactar en los balances de las entidades financieras los ajustes en las valoraciones de las carteras inmobiliarias que hemos visto en las compañías cotizadas. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Las noticias de las últimas semanas vienen dando cuenta de las pérdidas experimentadas por algunas inmobiliarias cotizadas y SOCIMIS, tanto por la vía de los ingresos como en sus beneficios contables, y que derivarían, entre otros motivos, del impacto negativo que la crisis de la COVID ha ejercido sobre el valor de mercado de los activos que conforman sus carteras inmobiliarias. Toda vez que los balances de las entidades financieras tienen también una cierta dependencia del comportamiento de sus activos inmobiliarios, es razonable preguntarse si veremos en los resultados contables de la banca un efecto similar al sufrido por estas compañías cotizadas.

En breves palabras, podemos decir que esto es altamente improbable, aunque sin duda el calado de la pregunta amerita profundizar un poco más en cuáles son las diferencias más importantes entre ambas situaciones. Previamente, resulta útil aclarar que, mientras que la reducción de los ingresos de las compañías es consecuencia, principalmente, de la disminución de las rentas de arrendamiento de los activos, la cifra de beneficios se ve afectada, además, por cuestiones de índole contable, dado que la normativa aplicable obliga a anotar en la cuenta de pérdidas y ganancias las diferencias de valor de la cartera (este año, negativas) entre un ejercicio y el anterior.

Dicho lo cual, podemos identificar algunas cuestiones diferenciales que explicarían las escasas probabilidades de que los activos inmobiliarios vayan a suponer un quebradero de cabeza para los bancos este año.

En primer lugar, es preciso señalar que el uso dado por la banca a los inmuebles está intrínsecamente ligado a su actividad financiadora y, por tanto, es también muy específico el tratamiento contable aplicado a los mismos.  Así, mientras una compañía inmobiliaria o una SOCIMI adquieren y explotan inmuebles para obtener de esta actividad un rendimiento directo, para las entidades financieras los inmuebles tienen, fundamentalmente, dos propósitos: servir de garantía de préstamos hipotecarios (no siendo, por tanto, propiedad del banco, sino del hipotecado), o bien, en el caso de los activos adjudicados en pago de deudas, ser vendidos en el mercado con el objetivo de compensar los importes de los préstamos fallidos. Los inmuebles pertenecientes a ambas categorías deben ser revalorados con una cierta periodicidad, establecida por la normativa contable bancaria, pudiendo en efecto las diferencias de valor que se determinen ejercer un cierto impacto sobre los balances, aunque mucho más relativo que el aplicable a empresas de otra naturaleza, según veremos.

Los activos inmobiliarios adjudicados (cuyo volumen total se ha reducido de forma muy significativa en los últimos años) se deben valorar por su valor de mercado, si bien su máximo valor contable será su importe de adjudicación, por lo que eventuales pérdidas de valor, si no están por debajo de su valor “histórico”, no darán lugar a la necesidad de realizar nuevas provisiones. Sensu contrario, un incremento de valor tampoco se refleja en balance, como sí pueden hacer corporaciones privadas que sigan un criterio de reconocimiento en balance de los activos mark to market.

Por su parte, las garantías inmobiliarias que respaldan aquellos créditos cuya devolución es dudosa, o de los que se debe hacer un seguimiento especial, se contabilizan según su valor hipotecario, un valor que las sociedades de tasación obtienen considerando un escenario prudente o conservador de evolución del mercado, y en el que se excluye cualquier componente especulativo de los precios. El uso de esta base de valor, cuya utilidad comienza ahora a ser reconocida en todo el mundo (pese a llevar casi 20 años funcionando en España), es sin duda clave a la hora de mitigar los efectos de los vaivenes del mercado sobre los balances bancarios.

A ello debemos sumar la política marcadamente prudente que ha caracterizado la gestión del riesgo de las entidades desde el año 2013, reflejada en unas cifras de loan to value (porcentaje de préstamo sobre el valor de la garantía) particularmente bajas, como se viene apreciando en las estadísticas publicadas por el Banco de España, y que igualmente contribuyen a mitigar la importancia de las variaciones en el valor de las garantías.

Finalmente, cabe destacar el factor de la composición tipológica de las carteras de los bancos, las cuales agrupan activos mayoritariamente residenciales, en los cuales el impacto de la pandemia está siendo, por el momento, muy contenido, con variaciones de precios que reflejan una situación básicamente estable. Teniendo en cuenta que, por su naturaleza, esta pandemia está afectando especialmente al rendimiento y valor de inmuebles como los locales y centros comerciales, los hoteles y, en menor medida, las oficinas, que solo ocupan una parte minoritaria de las carteras bancarias, es lógico que el mayor impacto esté siendo sufrido por las compañías inmobiliarias centradas en la explotación de este tipo de activos.

En definitiva, tanto el papel de los inmuebles en la actividad bancaria como la buena urdimbre del tejido hipotecario español (gestión prudente del riesgo unida a un sistema de valoración regulado y altamente profesionalizado) son motivos para no temer ningún tipo de descalabro de los balances bancarios por influencia de la pandemia en el mercado inmobiliario.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

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