Aunque la ética es relevante para todas las profesiones y especialidades, en la disciplina de la valoración, junto con otras como la medicina o la abogacía, la sujeción a un código de conducta es especialmente relevante. Y esto es así porque en la valoración de un bien pueden confluir muchos intereses distintos, motivo por el cual existen muchas posibilidades de que el valorador se vea afectado por “conflictos de interés”, es decir, por el choque entre sus intereses particulares y los de sus clientes o los receptores finales de su trabajo. Asimismo, incluso en aquellos casos donde no existe conflicto de interés, una cualidad esencial del valorador es su independencia u objetividad, es decir, la capacidad de proporcionar una opinión de valor que no esté sesgada por los intereses de las distintas partes a las que un informe de valoración puede afectar, por ejemplo, al comprador y al vendedor de un inmueble, y, por supuesto, por los propios intereses o conflictos del valorador.
Por este motivo, los organismos internacionales que regulan la profesión y las normas técnicas de la valoración tienen entre sus cometidos la promoción de comportamientos éticos y el control de las actuaciones de los valoradores. Así, desde el año 2015 existe la Coalición Internacional de Estándares Éticos (IESC, https://ies-coalition.org/), que ha dado lugar a un conjunto de principios éticos básicos para las profesiones relacionadas con el mundo inmobiliario y, en particular, para el ámbito de la valoración: las International Ethics Standards, o Normas Éticas Internacionales. Por su parte, instituciones como RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) o TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) poseen sus propios Códigos de Conducta, cuya observancia es obligatoria para los miembros de sendos organismos.
En particular, en España existen dos niveles de regulación del comportamiento ético de los valoradores: por una parte, las incompatibilidades y obligaciones normativas establecidas en el Real Decreto 775/1997 (aplicables a los mercados regulados) —ampliadas y detalladas por las Circulares del Banco de España, organismo encargado de la supervisión de la labor de las sociedades de tasación— y, por otra, el Código Ético de la AEV, de cumplimiento obligatorio para las sociedades de tasación miembro de la Asociación.
El Real Decreto 775/1997 establece una serie de incompatibilidades, según las cuales las sociedades de tasación deben rechazar la valoración de bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia y, en particular, de los que sean propiedad de la sociedad, de sus accionistas, de sus administradores y directivos, de los familiares de los anteriores hasta 2º grado de consanguinidad o afinidad, o de fondos de inversión o de pensiones en los que la sociedad haya invertido o cuya gestora pertenezca al mismo grupo empresarial que la sociedad.
Por su parte, los profesionales deben también abstenerse de participar en la valoración de inmuebles sobre los cuales estén interviniendo profesionalmente mediante la formulación de un proyecto o mediante la dirección o colaboración en la dirección de las obras, de aquellos que pertenezcan al propio profesional, a sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o a sociedades en las que dichas personas ejerzan el control, así como de aquellos que sean propiedad de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias en las que cualesquiera de las personas mencionadas tengan inversiones.
Adicionalmente, y para salvaguardar la confidencialidad de las operaciones, las sociedades de tasación están sometidas a obligaciones de secreto, en virtud de las cuales no pueden revelar a terceros distintos de sus clientes las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la
solicitud de valoraciones, las que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que se dediquen los inmuebles valorados ni tampoco los resultados de las valoraciones realizadas.
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, estableció normas adicionales para el fomento de la independencia de las sociedades de tasación, que se concretan esencialmente en la obligación de disponer de un Reglamento Interno de Conducta con aquellas entidades de las que derive al menos un 10% de su facturación. Por su parte, la Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España estableció cuál debía ser el contenido mínimo de dicho Reglamento Interno de Conducta, indicando que debía contener el detalle de las incompatibilidades y las medidas adoptadas para evitarlas (separación de los servicios comerciales y de tasación de la sociedad, prohibición de trato directo entre la sociedad y las unidades encargadas de la comercialización y concesión de préstamos de las EEFF), la descripción de las reglas diseñadas para evitar conflictos de interés (criterios de aceptación de regalos), la desvinculación de los honorarios del resultado de la valoración o de la cantidad de crédito concedido por la entidad, la prohibición de emitir opiniones previas de valor sobre el mismo bien, la creación de políticas de rechazo de encargos por falta de capacitación o de información y la creación de procedimientos centralizados y aleatorios de asignación de los encargos de tasación, entre otras medidas.
Finalmente, el Código Ético de la AEV detalla y profundiza en las incompatibilidades y obligaciones previstas por la normativa, además de recoger los principios éticos básicos dictados por las IES, haciendo todo ello de obligado cumplimiento para las sociedades pertenecientes a la AEV.
En la profesión de la valoración un comportamiento ético es, no solo deseable, sino absolutamente esencial. Pues, como diría Benito Juárez, jurista y político mexicano del siglo XIX, “los hombres no son nada, los principios lo son todo”.
