Un día cualquiera, revisamos la prensa y encontramos titulares como estos: “El precio de la vivienda subió el 5,2% interanual en agosto”; “El precio de la vivienda nueva en España subió un 0,38% interanual en el segundo trimestre de 2021”; “El verano frena la caída media prevista del 7% en el precio de la vivienda”. Ante este tipo de informaciones, es normal que podamos sentirnos, como poco, algo desconcertados: ¿suben o bajan los precios? ¿en qué magnitud? Cuando la cantidad de información que recibimos es tan amplia y variada, y los titulares a veces parecen, incluso, contradictorios entre sí, ¿cómo saber qué está ocurriendo realmente?
Uno de los factores que pueden dificultar la compresión de este tema es la enorme variedad de estadísticas de precios que se realizan en España: desde organismos públicos hasta empresas inmobiliarias de todas las especialidades (portales web, tasadoras, agencias inmobiliarias, etc) emiten sus propias series y publicaciones.Por ello, a la hora de “navegar” por la información relativa al mundo inmobiliario, debemos tener en cuenta los siguientes criterios, que nos pueden ayudar a estructurar la información, y a interpretar si los datos de una determinada estadística son comparables con los de otra:
- La naturaleza y fuente de los datos.
Por una parte, encontramos los precios solicitados por los vendedores a través de los anuncios publicados en periódicos, portales web, carteles, etc.: estos reciben el nombre de precios de oferta o “asking prices”.
Además de llevar incorporada en ocasiones una comisión comercial, los precios de oferta suelen atravesar un proceso de negociación hasta dar lugar al precio final de venta que se declara en la escritura, por lo que los denominados precios declarados en las escrituras públicas de compraventa constituyen un conjunto de datos diferente del anterior. Estos últimos son los que recopilan y analizan tanto los Notarios (escrituras firmadas) como los Registradores (escrituras registradas), en distintos momentos del proceso de transacción, y a partir de los cuales trabajan otros organismos públicos, como el Instituto Nacional de Estadística.
Finalmente, existen estadísticas basadas en los denominados valores de tasación. Estos son valores determinados por las sociedades de tasación a través de procedimientos de análisis del mercado y comparación entre inmuebles, por lo que también llevan deducidas las correspondientes cantidades por negociación y/o comisión comercial y eliminan el valor de las ventajas especiales que el inmueble pueda ofrecer a un comprador concreto (por ej. un vecino del mismo inmueble). Entre otras, la estadística de precios de vivienda del Ministerio de Fomento se apoya en este tipo de valores.
Además, unas estadísticas se expresan en forma de precios (generalmente en €/m²), mientras que otras, como es el caso del Índice de Precios de Vivienda del INE, ofrecen únicamente tasas de variación calculadas a partir de un índice, y no de un precio medio.
- El segmento del mercado inmobiliario analizado
- El ámbito geográfico
- El periodo de datos considerado
- La tasa de variación
La combinación de todos estos factores da lugar a una amplísima variedad de índices de evolución de los precios,que deben ser analizados y comparados con cautela, para no inducirnos a confusión, como se puede apreciar en los ejemplos propuestos en la imagen anterior.
Además de todo lo anterior, debemos caer en la cuenta de que, en cada caso, las metodologías de cribado y limpieza de datos, así como de tratamiento matemático-estadístico de los mismos, pueden variar, lo que también produce diferencias enla representatividad entre unas publicaciones y otras. En definitiva, abrirnos paso entre las noticias y publicaciones referidas a evoluciones de precios inmobiliarios puede ser un trabajo complejo, si bien con las anteriores herramientas conseguiremos interpretarlas de manera mucho más certera.
Para ayudarnos en esta tarea, diferentes instituciones, públicas y privadas, así como asociaciones vinculadas al sector inmobiliario promovieron la creación del Panel de Precios de la Vivienda en España (www.preciosdevivienda.es), un espacio común en el que la información sobre los precios de la vivienda se encuentra ordenada de forma sencilla, de modo que cualquier usuario pueda conocer y comparar, además de los datos estadísticos, las principales características metodológicas empleadas en los informes, su periodicidad y el ámbito geográfico de aplicación, con la posibilidad adicional de acceder directamente a la fuente original de cada estadística, donde figura su nota metodológica completa.