Autor: Lore Treviño

5 de octubre de 2022 Infografías

¿Qué principios guían las valoraciones?

Un principio es aquel conjunto de fundamentos o reglas básicas que estructuran el funcionamiento de una ideología, una doctrina, una religión o una ciencia. Así, igual que —por ejemplo— toda la mecánica de fluidos está apoyada en el principio de Arquímedes (que reza que “todo cuerpo sumergido en un fluido experimenta un empuje vertical y hacia arriba igual al peso de fluido desalojado”), la realización de valoraciones también se apoya en un conjunto de presupuestos básicos, expresamente citados en la Orden ECO 805/2003, normativa utilizada para las valoraciones para finalidades reguladas en España.

Además de servir de fundamento a toda la metodología con la cual se realizan las valoraciones, estos principios deben ser tomados también como criterios a la hora de interpretar cualquier aspecto de la normativa sobre el que se tenga alguna duda o que no se encuentre expresamente regulado.

 

Quizás el más básico de todos los principios que atañen a la valoración de bienes de todo tipo sea el de temporalidad, según el cual el valor de un bien es variable a lo largo del tiempo. Es importante tener en cuenta este principio a la hora de interpretar los resultados de una valoración, ya que estos expresan el valor del bien en una determinada fecha y, por tanto, pasado un cierto tiempo pueden dejar de ser útiles a los efectos para los que se dicho valor determinó (es por ello que se establece una caducidad de los informes de valoración).

Otro de los más importantes principios de esta disciplina es el de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Y es que, como ya hemos comentado en alguna ocasión (ver post “¿Cuántos valores tiene un inmueble?”), el valor de un bien depende de con qué intención lo estemos valorando: no será lo mismo valorar a efectos de la fijación de impuestos que para la realización de una inversión, o para una compraventa, y las diferentes finalidades conllevan el uso de distintos métodos y la adopción de diferentes hipótesis de partida.

El tercer fundamento de toda valoración es el denominado principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. Este principio es el que da sentido al principal y más directo de los métodos de valoración, el método de comparación, en el cual se apoyan el resto de metodologías, y que se basa en la selección de testigos o comparables similares al bien valorado, cuyos precios se toman como referencia para determinar el valor de éste.

A continuación, cabe mencionar dos principios que entran en juego cuando un activo puede tener, para una misma finalidad, varios valores distintos en función de los supuestos de partida que se adopten para su valoración. Por una parte, tenemos el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable. Así, si un mismo inmueble puede dedicarse, indistintamente, a vivienda o a oficina, se valorará por el uso que resulte más rentable en su mercado. Por otra parte, interviene el principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables. Por ejemplo, si en un campo se pueden realizar dos tipos de cultivos igualmente rentables, la valoración se realizará conforme al tipo de cultivo que resulte más probable que se acabe utilizando.

La normativa cita, por otro lado, dos preceptos que atañen, específicamente, a la realización de los informes de valoración. El primero de ellos es el principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas. El segundo es el principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Finalmente, existen otros tres principios aplicables a algunos tipos de valoraciones en concreto:

  • Las valoraciones de explotaciones económicas (por ejemplo, hoteles, colegios, centros comerciales o inmuebles alquilados, entre otros) se apoyan en el principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Es precisamente este principio en que da sentido a otra de las metodologías básicas de valoración, el método de actualización.
  • Por su parte, las valoraciones de terrenos e inmuebles en construcción se fundamentan en el principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Expresado de otra manera, este principio quiere decir que el valor de un terreno se puede obtener restando, del valor de mercado del producto que se pueda construir en él, todos los gastos e inversiones necesarios para desarrollarlo y venderlo.
  • Finalmente, en las valoraciones realizadas específicamente para finalidad hipotecaria (concesión de préstamos cuya garantía son los bienes valorados), entra en juego el denominado principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
21 de septiembre de 2022 Vídeos

Nuestros asociados, de cerca: Balkide

Hoy traemos a nuestra sección #NuestrosAsociadosDeCerca una nueva entrevista, con el fin de que conozcáis a las sociedades de tasación que componen nuestra asociación.

Estaremos con Yolanda Prieto, Directora General de Balkide. No os perdáis todo lo que tiene que contarnos.

¡Esperemos que os guste!

7 de septiembre de 2022 Infografías

La digitalización en el proceso de tasación

Si hay una tónica que haya marcado la evolución del trabajo, los productos y los servicios en los últimos tiempos, es claramente la digitalización. En una época que nos permite asistir a la creación de profesiones y empresas nativamente digitales, otros sectores profesionales, nacidos en una época analógica, han ido también por su parte sumándose a las ventajas (y los retos) de la digitalización.

Como no podía ser de otra forma, éste ha sido también el caso de la valoración profesional, que gracias a la integración de la tecnología ha conseguido sustanciales mejoras en calidad, agilidad, accesibilidad y seguridad. Algunos de los objetivos que pretende alcanzar la introducción de procedimientos digitales en la valoración son:

– La reducción del tiempo que necesita un tasador para realizar un informe.
– La mitigación de los errores mecánicos o de cálculo más frecuentes.
– La ampliación de la cantidad de información a disposición del tasador.
– El incremento de la seguridad de los datos.
– La mejora de la comunicación entre clientes, sociedades y técnicos.

En la siguiente infografía reflejamos algunos ejemplos de digitalización puestos en marcha por distintas sociedades de tasación y que, como se aprecia, impactan en todo el proceso de elaboración de una tasación, desde su encargo hasta su recepción:

27 de julio de 2022 Vídeos

¿Qué efecto tienen los condicionantes y las advertencias en las valoraciones?

Os compartimos un link a un podcast de nuestra secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz, en la que habla del apartado “Advertencias y Condicionantes” de cualquier informe de valoración realizado conforme a la Orden ECO 805/2003.

Las circunstancias y recomendaciones descritas en dicho apartado pueden desencadenar que la entidad financiera que va a conceder la hipoteca requiera que se lleven a cabo determinadas actuaciones o gestiones antes de poder cerrar la operación. 

Os dejamos a continuación un el podcast donde se explica el concepto a fondo:

 

13 de julio de 2022 Vídeos

Nuestros asociados, de cerca: CBRE

Hoy traemos a nuestra sección #NuestrosAsociadosDeCerca una nueva entrevista, con el fin de que conozcáis a las sociedades de tasación que componen nuestra asociación.

Estaremos con Fernando Fuente, Senior Director CBRE Valuartion & Advisory Services. En este vídeo que ha preparado tiene mucho que contarnos.

¡Que lo disfrutéis!

29 de junio de 2022 Posts

La valoración de la sostenibilidad

De un tiempo a esta parte, la preocupación por la salud de nuestro planeta, así como la búsqueda de un equilibrio entre el desarrollo económico y la preservación del medioambiente y el bienestar social se han convertido en uno de los principales focos de atención de los ciudadanos, las empresas y los gobiernos. El desarrollo sostenible (aquel que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para placer las suyas propias) es una meta global que repercute en todos los ámbitos de la actividad económica, haciendo necesario que se establezcan parámetros y criterios con los que determinar si un determinado comportamiento o acción es o no sostenible.

Como no podía ser de otra forma, la búsqueda de la sostenibilidad se ha introducido también en el ámbito inmobiliario. Y no en vano, pues las edificaciones contribuyen sustancialmente a la contaminación del aire o al gasto de recursos energéticos e hídricos, entre otros aspectos. En este punto, surge una importante pregunta: ¿Es posible valorar la sostenibilidad? ¿Vale más un edificio sostenible que otro que no lo es?

Para responder a estas preguntas, habría que empezar diciendo que la valoración se basa en la observación del mercado y, por tanto, para que una determinada característica repercuta en una valoración, dicho impacto debe haber sido observado previamente en el propio mercado. Por tanto, la sostenibilidad (como la calidad, la antigüedad o la ubicación) será una característica susceptible de ser valorada en tanto en cuanto el propio mercado le asigne un valor, sea porque los inmuebles más sostenibles se vendan más caros o, por el contrario, porque los menos sostenibles experimenten una pérdida de demanda y, con ello, también de valor.

Partiendo de esa base, las valoraciones que empleen el método de comparación deberían tener en cuenta la sostenibilidad a la hora de seleccionar y homogeneizar los comparables, optando preferentemente por aquellos inmuebles que tengan unas características de eficiencia y sostenibilidad lo más similares posibles al inmueble que se valora. Por su parte, las valoraciones en las que se utilicen otros métodos, como el de actualización de rentas o flujos de explotación, deben considerar el nivel de sostenibilidad del activo a la hora de realizar la proyección futura de ingresos y gastos, en la medida en que esta característica puede influir sobre el nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación, la ocupación del inmueble, etc.

Dicho lo anterior, otra de las ideas relevantes en relación con esta cuestión es que no es posible valorar lo que no se puede medir. Y, así como las características con las que valoramos los inmuebles —superficie, antigüedad, calidad, etc— son objetivamente medibles, la sostenibilidad también debe serlo para poder cuantificar su impacto.  La pregunta es, pues… ¿cómo se mide la sostenibilidad?

En este sentido, hay que indicar que el concepto de sostenibilidad se desdobla en varios planos: por una parte, tiene un componente de cuidado medioambiental (Environmental), al se suman otros dos, como son el fomento del bienestar de las comunidades humanas (Social) y el impulso de la gobernanza responsable (Governance). Juntos, conforman la tríada de criterios conocida como ESG. Así, los parámetros ESG con los que se puede evaluar o medir la sostenibilidad de una edificación están siendo actualmente consensuados desde distintos ámbitos, siendo los criterios medioambientales los que están, hasta ahora, más claramente definidos en Europa, a través de la Taxonomía de la UE para Finanzas Sostenibles.

Esta última es una regulación que establece los criterios con los que se determina objetivamente si una determinada actividad económica contribuye o no a objetivos sostenibles. En el caso de la construcción y adquisición de inmuebles, de dichos criterios podemos destacar especialmente dos: la calificación del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y la evaluación de los riesgos medioambientales a los que el inmueble está potencialmente sujeto.

Estos dos análisis serán cada vez más necesario para que el mercado conozca y pueda asignar valor a la sostenibilidad de los inmuebles. Por ello, es preciso que sean llevados a cabo de manera rigurosa y profesional, trabajo para el que las sociedades de valoración están más que capacitadas: gracias a su profundo conocimiento de las construcciones y a la intervención de profesionales especializados, las sociedades pueden ofrecer productos de medición de la sostenibilidad como los indicados.

En definitiva, la industria de la valoración se encuentra en continua adaptación para ser capaz de responder a los retos de los nuevos tiempos y, como no podía ser de otra forma, para contribuir al fomento y la valoración de un mundo más sostenible.

1 de junio de 2022 Posts

Las limitaciones de las ‘valoraciones automatizadas’

En el contexto actual, marcado por la progresiva digitalización de todos los procesos productivos y los servicios profesionales, es cada vez más frecuente esta pregunta: ¿podrán las valoraciones automatizadas sustituir algún día a las tasaciones hipotecarias tradicionales?

Para responderla, es necesario hacer algunas aclaraciones iniciales sobre lo que podemos entender como “valoración automatizada”. Como se desprende del propio término, se trata de valoraciones en las que todo o una parte del proceso se lleva a cabo de manera automatizada, es decir, “por sí solo”, maquinalmente o sin intervención directa de una persona. Y aquí reside, precisamente, el quid de la cuestión, ya que, como explicábamos en este post, la valoración es un proceso, una concatenación de pasos que conducen al resultado final: el valor que queda plasmado en el informe. 

El primero y primordial de dichos pasos en la realización de una serie de comprobaciones acerca del inmueble que se va a valorar; en efecto, si no se conoce en profundidad el elemento que se valora, sus características y limitaciones, no resulta posible proporcionar un valor seguro ni preciso del mismo. Así, la comprobación más básica es constatar que el inmueble que se pretende valorar —e hipotecar— existe. Y es que, aunque pueda parecer una obviedad, lo cierto es que no es tan raro encontrar casos de fincas inscritas en el Registro de la Propiedad que resulta imposible localizar físicamente, edificios inscritos que han sido demolidos y otros tipos de situaciones en las que no se puede asegurar que la finca sobre la que quedaría gravada la hipoteca corresponda con el inmueble que se ha solicitado valorar. 

Adicionalmente, los requisitos normativos y el propio funcionamiento de los precios requieren conocer y comprobar un buen número de cuestiones acerca del inmueble, como son: su superficie, sus servidumbres, su estado de construcción, su calidad constructiva y estado de conservación, su estado de ocupación, uso o explotación, si está sometido o no a protección pública, si está sometido o no a algún tipo de protección arquitectónica y si se adecua al planeamiento urbanístico; para viviendas, en particular, se necesitará conocer, además, el número de habitaciones y baños, la orientación y nivel de iluminación, las vistas, la existencia o no de ascensor, el tipo y calidad de las instalaciones y la existencia de zonas comunes lúdicas o portería. 

De entre todas estas, algunas podrían, puntualmente, consultarse en bases de datos de carácter público. Sin embargo, la gran mayoría de ellas requieren de la realización de una inspección física del inmueble por parte de un profesional especializado en edificaciones, como son los arquitectos e ingenieros. Asimismo, es preciso tener en cuenta que las informaciones existentes en las fuentes públicas podrían ser erróneas o encontrarse desactualizadas. De hecho, y a modo de ejemplo, un estudio realizado por la AEV a partir de la información proporcionada por 15 sociedades de tasación homologadas reveló que el 40% de las 363.442 tasaciones de vivienda analizadas, realizadas en 2019, contenían advertencias indicando errores o desactualizaciones en la descripción registral o catastral. En particular, el 58% de las viviendas plurifamiliares y el 39% de las unifamiliares tasadas en 2019 presentaban superficies comprobadas superiores o inferiores en más de un 5% a la superficie registrada.

Por tanto, es sencillo concluir que, al menos, el primero de los pasos que componen el proceso de valoración —las comprobaciones—, no puede ser automatizado, ya que requiere de la intervención directa de profesionales, no siendo posible confiar en obtener esta información en bases de datos, pues la información que contienen no es completa y tampoco se encuentra certificada. 

Ahora bien, otros pasos posteriores de la valoración, como podrían ser la búsqueda y selección de comparables, o la aplicación de las técnicas de cálculo, sí pueden ser automatizadas en mayor o menor medida. De hecho, precisamente con este fin se diseñan y entrenan los denominados AVM (Automated Valuation Models): se trata de modelos o herramientas que permiten optimizar la aplicación de los métodos de valoración gracias a la utilización de recursos tecnológicos (algoritmos informáticos) y técnicas estadísticas. En este sentido, es cada vez más frecuente que las sociedades de tasación empleen los AVM para complementar o contrastar la labor realizada por los profesionales, por lo que, la semi-automatización de la valoración es, de hecho, una realidad en la actualidad. 

No obstante, dichos modelos, por su naturaleza estadística, tienen también importantes limitaciones: en general, presentan bastante precisión a la hora de valorar viviendas estándar, pero no son adecuados para su aplicación en inmuebles atípicos o que se alejen del “patrón” típico de una zona. Por ello, la intervención, control y juicio crítico de un valorador seguirá siendo también imprescindible, pese a la inestimable ayuda que puedan proporcionar las herramientas digitales. 

En definitiva, dado que no es posible automatizar —ni, por supuesto, suprimir— las comprobaciones en las que se asienta una valoración (pues ningún valorador podría asumir la responsabilidad de otorgar un valor de garantía hipotecaria sin haberse cerciorado de que los datos en los que se ha apoyado para alcanzar su conclusión de valor son ciertos o correctos), y que la intervención de un profesional es crucial para corroborar la precisión del valor, especialmente en inmuebles con características atípicas, podemos concluir que no es factible la completa automatización del proceso de la valoración, aunque sí la de una parte del mismo. En efecto, los AVM son ya ampliamente utilizados por la industria, tanto como apoyo o contraste en las valoraciones hipotecarias como para la valoración con finalidades contables de carteras bancarias, en las que la responsabilidad sobre la adecuación de los datos de partida recae en las propias entidades financieras y se comprueba, a posteriori, mediante la extracción y valoración de una muestra de inmuebles. 

Finalmente, cabe indicar que, desde el punto de vista del prestatario, una operación como una hipoteca, en la que el patrimonio personal queda comprometido para muchos años, requiere de una valoración precisa y fiable, basada en datos comprobados por un profesional y sometida a estrictos controles de calidad. En una materia tan sensible, las meras orientaciones de las herramientas online que se suelen ofrecer en muchos portales no son garantía suficiente (pueden ser útiles como orientación, pero nunca como prueba del valor del inmueble), por lo que se deberá siempre confiar en una valoración completa y contrastada. 

4 de mayo de 2022 Posts

¿Cómo se trabaja con los ‘testigos’ o comparables en las valoraciones?

En muchas ocasiones hemos indicado que el “método de comparación” es el procedimiento de valoración más ampliamente utilizado. Como definíamos en nuestro Glosario de Términos, consiste en “comparar el inmueble que se valora con otros que sean similares en características y ubicación, y que se hayan vendido u ofertado recientemente”. 

De hecho, el método de comparación se encuentra en la base de cualquier otro método que se utilice, puesto que, en último término, para valorar siempre es necesario recurrir a la observación del propio mercado, ya sea para identificar directamente precios de venta o renta de inmuebles similares al que se valora, o para obtener otro tipo de datos que, indirectamente, nos puedan ayudar a deducir el valor de inmuebles de los que no existen tantas evidencias de renta o de venta; por ejemplo, precios de reserva de habitaciones para valorar hoteles, importe de matrículas para valorar colegios o precios de venta de los productos fabricados para valorar una explotación. 

En este post nos referiremos, por ser el caso más común, a la aplicación del método de comparación para valorar viviendas y otros inmuebles sencillos, de los cuales suelen existir suficientes evidencias de venta: plazas de garaje, locales comerciales, naves industriales o parcelas de terreno para unifamiliares, entre otros.  

Como también definíamos en el Glosario de Términos, un comparable o testigo es “un inmueble del que se conoce o se puede deducir el precio de venta, y que es similar, en ubicación y características, al inmueble que se valora”. Los comparables adecuados para su uso en el método de comparación serían aquellos inmuebles que puedan considerarse alternativas de compra reales para alguien que se planteara comprar el inmueble que se está valorando, por lo que, entre otras cosas, deben encontrarse en localizaciones próximas o lo más similares posible. La Orden ECO 805/2003 establece, para finalidades reguladas (entre otras, las valoraciones de garantías hipotecarias) la obligación de aportar un mínimo de 6 comparables, si bien cuanto más amplia sea la muestra elegida, mejor se podrá caracterizar o entender el mercado local. 

Una vez que se dispone de la muestra de comparables, se procede a realizar un proceso de homogeneización, que consiste en corregir los precios de los testigos (que se suelen expresar en €/m²) en función de las diferencias que presenten respecto del inmueble que se está valorando. A modo de ejemplo (y de manera muy simplificada, pues las técnicas de homogeneización son variadas y de distinta complejidad), el criterio de las correcciones podría explicarse así: 

  • Si el testigo es de mejor calidad constructiva que el inmueble valorado, se corrige el precio del testigo a la baja. 
  • Si el testigo tiene unas zonas comunes peores que las del inmueble valorado, se corrige el precio del testigo al alza. 
  • Etc. 

De esta manera, tomando en cuenta las distintas características de los inmuebles (calidad, estado de conservación, ubicación, superficie, zonas comunes, instalaciones, eficiencia energética, etc.), se van corrigiendo sucesivamente todos los testigos, hasta obtener una muestra final de inmuebles que serían totalmente comparables con el valorado. A partir de los precios corregidos de dicha muestra, se obtendrá el valor unitario del inmueble (en €/m²) que, multiplicado por su superficie, dará lugar al valor final (en €). 

Idealmente, como ocurre en mercados muy transparentes (p.ej. el estadounidense), deberían existir registros públicos en los que consultar los precios de venta reales de los comparables. Sin embargo, dado que en España esa información no es públicamente accesible con el grado de detalle necesario, dichos precios de venta se deducen, en muchas ocasiones, a partir de los precios de oferta localizados en anuncios de venta. Así, una vez localizada la oferta, se realizan sobre la misma una serie de correcciones: 

  • Comprobación de los datos del inmueble (ubicación, superficie, etc.) mediante consulta de fuentes públicas (Catastro) y consulta al propio anunciante. 
  • Deducción del valor de cantidades que no correspondan al propio inmueble. Por ejemplo, de los anuncios de venta de viviendas se resta el precio de las plazas de garaje, trasteros y otros elementos vendidos simultáneamente, así como las cantidades que puedan corresponder a mobiliario. 
  • Deducción del valor de una cantidad, estimada por el tasador en función del conocimiento que tiene sobre el mercado local y de las conversaciones que pueda mantener con el anunciante, en concepto del descuento que se podría obtener tras una negociación con el vendedor. 
  • En su caso, deducción del valor de las cantidades que se deberían pagar al agente inmobiliario, en concepto de costes de comercialización. 

Como se puede apreciar, la aplicación práctica del método de comparación requiere de un profundo conocimiento del mercado y de las características de los inmuebles, por lo que es imprescindible, para contar con una valoración precisa y de calidad, confiar en proveedores profesionales, como las sociedades de valoración, que disponen de amplias y contrastadas bases de datos con las que garantizar que las técnicas de valoración se aplican de manera correcta.

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