Expansión ha publicado el pasado 16 de octubre una tribuna de nuestro Secretario General, Jorge Dolç, sobre la configuración actual del mercado inmobiliario español y el papel de la vivienda como bien social y activo financiero.
La vivienda es, ante todo, un bien social, en tanto que satisface una necesidad humana fundamental. Sin embargo, también puede considerarse un bien económico, dada su larga vida útil y su capacidad de conservar valor, en términos similares a otros activos como el oro. Por ello, en el mercado inmobiliario confluyen dos tipos de demanda: la residencial y la inversora. La formación de una burbuja suele producirse cuando esta última se intensifica, desplazando la lógica de uso por la expectativa de revalorización, lo que conduce a una sobrevaloración temporal de los precios. La burbuja se produce en el momento en el que el mercado fija los precios alejándose de los fundamentos: cuando esto ocurre, crece irracionalmente.
En los últimos años, la demanda inversora en el mercado inmobiliario ha estado impulsada por capitales internacionales en busca de rentabilidad en entornos percibidos como estables. La reorientación hacia España comenzó como respuesta a la saturación de otros mercados y se ha intensificado recientemente. En el caso de Miami, este desplazamiento se ha acelerado tras ser señalada por el UBS Global Real Estate Bubble Index como la ciudad con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria en sus informes de 2024 y 2025 —donde, por cierto, Madrid figura con un riesgo moderado—, lo que ha coincidido con una fuerte caída de precios y transacciones desde principios de este año. Paralelamente, la guerra de Ucrania ha reforzado la búsqueda de activos refugio, consolidando el mercado inmobiliario español como destino preferente ante la creciente incertidumbre geopolítica y energética.
Cuando el capital entra en el mercado inmobiliario como inversión, se superponen la demanda residencial y la demanda especulativa, lo que acelera el incremento de los precios. Este fenómeno suele intensificarse en la fase final del ciclo económico, cuando, por seguridad, el capital tiende a refugiarse en el ladrillo. Si a esto se suma el atractivo estructural de España —por clima, calidad de vida y estabilidad social— junto con los flujos de inmigración laboral y residencial procedentes de Europa, el impulso sobre la demanda se multiplica.
A partir de ese momento, el mercado inmobiliario puede entrar en una fase de burbuja a través del mecanismo descrito por Robert Shiller. Cuando muchos inversores compran viviendas con la idea de ganar dinero aprovechando diferencias de rentabilidad entre países o mercados, los precios tienden a subir rápidamente. Estas subidas, lejos de disuadir, generan un entusiasmo inversor con un fuerte componente psicológico, que se propaga de persona a persona: se difunde la expectativa de éxito y atrae a un número creciente de inversores. Muchos de ellos, pese a albergar dudas sobre el valor real del activo, se sienten impulsados a replicar el comportamiento de otros, guiados por la imitación y el deseo de obtener beneficios similares.
Es el propio Shiller quien, junto a Karl Case, formula una de las definiciones más aceptadas de burbuja inmobiliaria: aquella situación en la que las expectativas públicas excesivas sobre futuras subidas de precios provocan que los precios se eleven temporalmente, desconectándose de sus fundamentos reales.
Identificar una burbuja antes de que se produzca una corrección de precios es complejo, pero existen señales cuando el valor de los activos se desvía de sus fundamentos. El último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, de primavera de 2025, estimaba que el precio medio de la vivienda en España se situaba a finales de 2024 ligeramente por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo. Además, en el segundo trimestre de 2025, el crecimiento interanual de los precios residenciales a nivel nacional superó el 10%, rebasando otra señal de alerta: el umbral del 9% establecido en el procedimiento europeo de seguimiento del equilibrio macroeconómico.
La Dra. Paloma Taltavull, de la Universidad de Alicante, ha desarrollado para el Observatorio de la Valoración de la AEV un indicador que permite representar gráficamente el ciclo inmobiliario español, combinando el volumen de transacciones y los precios por metro cuadrado. El resultado es un gráfico tan preciso como evocador, cuyo perfil recuerda curiosamente al contorno de Australia. Su lectura, de izquierda a derecha, refleja con nitidez las cuatro fases del ciclo inmobiliario, que en España tiende a completarse cada 15 años: subida de precios (2004–2007), caída de transacciones (2007–2009), descenso de precios (2009–2014) y recuperación del volumen de compraventas (2014–2018).
Desde 2019, el mercado ha entrado nuevamente en una fase de expansión de precios. Por ello, la situación actual podría compararse con la vivida en 2006, en pleno auge de actividad. No obstante, el ritmo de crecimiento es más moderado que el de hace dos décadas, y la oferta está reaccionando con menor intensidad, lo que añade complejidad al diagnóstico del ciclo. De repetirse, todavía quedaría un recorrido de aumento de precios.
A partir de aquí pueden suceder dos cosas: que el pico del 10% sea estacional y los precios vuelvan a una senda consistente con sus principales determinantes – lo que marcaría una expansión significativa, pero no una burbuja-; o bien que se mantenga la aceleración, en cuyo caso estaríamos ante una burbuja que, como fenómeno de corto plazo, tendería a deshacerse pronto.
Jorge Dolç
Secretario general de la AEV, Asociación Española de Análisis de Valor
