Entre las múltiples referencias metodológicas que existen para realizar valoraciones, en España son especialmente conocidas o utilizadas dos: por un lado, la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles; por otro, las Normas Internacionales del Libro Rojo de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Estas últimas, muy reconocidas entre inversores, son generalmente empleadas en el ámbito internacional, mientras que las coloquialmente conocidas como “tasaciones ECO” suelen utilizarse solo dentro de nuestro país. Esta alternativa de estándares puede llevar a preguntarse sobre si existen entre ambas normas diferencias sustanciales, o si unas son más apropiadas que otras en función de la finalidad de la valoración.
Aunque los criterios metodológicos de valoración y los resultados obtenidos con ambas normas son prácticamente equivalentes, como más adelante veremos, lo que en realidad debe considerarse en primer lugar es que los ámbitos de aplicación y utilidades de ambas normas son distintos:
- Por un lado, la Orden ECO es de aplicación obligatoria en España para unas determinadas finalidades de valoración, siendo de ellas la más conocida la concesión de préstamos hipotecarios. En un sentido amplio, podemos decir que la Orden ECO es preceptiva para valoraciones dirigidas a proteger los intereses de terceros: los inversores en bonos hipotecarios, los prestatarios que dan soporte a esos títulos, los depositantes de los bancos, los inversores en fondos inmobiliarios, los acreedores en un concurso o los asegurados. De hecho, esta voluntad de salvaguardar los intereses de terceros y la estabilidad financiera es clave para entender que deban ser sociedades homologadas, supervisadas por el Banco de España y con objeto social único y limitado, las que las lleven a cabo.
- Por otro, las normas de valoración RICS no especifican las finalidades para las que son aplicables, por lo que conceptualmente pueden utilizarse para cualquier finalidad, siempre y cuando la misma quede claramente expresada en el informe. Estas normas, redactadas con espíritu anglosajón, tienen generalmente más carácter de recomendación que de obligación, confiando en el valorador (que debe tener la cualificación de Miembro RICS para poder emplearlas) su correcta aplicación. Para RICS son especialmente importantes las relaciones que se establecen entre el valorador y su cliente, por lo que ponen un fuerte acento en los principios éticos y la mitigación de posibles conflictos de interés.
Precisamente a causa de esa divergencia de enfoque y utilidad, otra de las principales diferencias entre ambas normas es que, mientras que el Libro Rojo de RICS no obliga a comprobar los elementos legales y físicos que conformarían una due diligence del bien —de hecho, el valorador puede basar su trabajo en las declaraciones del cliente, siempre que advierta de ello a través de un disclaimer—, la Orden ECO obliga a llevar a cabo una serie de comprobaciones mínimas de orden legal, técnico, constructivo y urbanístico, en beneficio de los terceros interesados, de la seguridad jurídica y la estabilidad financiera, esto es, en defensa de intereses generales que van más allá de los del cliente.
En lo que propiamente tiene que ver con las metodologías de valoración aceptadas por ambas normas, no existen diferencias sustanciales entre ambos estándares. Aunque con distintas denominaciones y especificaciones concretas, los métodos para la determinación del Valor de Mercado son, en esencia, los mismos, así como lo son los criterios para su utilización, a saber: (1) que los métodos de valoración deberán maximizar el uso de datos observables de mercado y
otros factores que los participantes en el mercado considerarían al fijar el precio, limitando en todo lo posible el empleo de consideraciones subjetivas y de datos no observables o contrastables; y (2) que las técnicas y métodos de valoración deberán ser consistentes con las metodologías aceptadas y utilizadas por el mercado para la fijación de precios, debiéndose usar, si existe, la técnica de valoración empleada por el mercado que haya demostrado ser la que obtiene unas estimaciones más realistas de los precios.
Ello comporta que los resultados de ambos tipos de valoraciones sobre un mismo inmueble deban ser sensiblemente coincidentes, siempre y cuando se hayan adoptado para realizar la valoración los mismos supuestos de partida e información análoga sobre el inmueble. En este sentido, cabe únicamente destacar una diferencia de enfoque que afecta a los inmuebles ligados a una explotación económica, y que se valoran por proyección futura de sus flujos de caja (ingresos y gastos). En estos casos, la Orden ECO adopta un punto de vista de inversor inmobiliario patrimonialista —lo que es coherente con sus finalidades, que priorizan la determinación de valores sostenibles en el largo plazo—, mientras que el enfoque de las normas RICS considera el inmueble una inversión de índole financiera.
Así, la Orden ECO determina que los plazos de proyección explícita de los flujos de este tipo de inmuebles deben cubrir aquel “período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación” (lo que usualmente viene a coincidir con la vida útil restante del inmueble en la fecha de la valoración), mientras que una valoración conforme a RICS suele proyectar los flujos durante un plazo máximo de 10 años, considerando que al fin de dicha inversión se vende el activo por un valor residual financiero. En consecuencia, es habitual que los plazos de explotación considerados en una valoración ECO sean sensiblemente más largos, lo que en cualquier caso no debería tampoco derivar en diferencias de resultado sustanciales.
En conclusión, ambas normativas comparten similares principios y metodologías, por lo que la clave es la selección de la más indicada en función de la finalidad y las determinaciones legales a que ésta se encuentre, en su caso, sujeta. Con ambas normativas, por otro lado, pueden obtenerse valoraciones de calidad, en tanto en cuanto se tenga el necesario rigor en la obtención de datos, la aplicación de los procedimientos y el seguimiento de las normas éticas y de transparencia.
