La sostenibilidad se ha convertido en un elemento central de la economía y, por extensión, del sector inmobiliario. Cada vez más, ciudadanos, empresas y administraciones buscan un equilibrio entre desarrollo económico, conservación del medioambiente y bienestar social. En este contexto, surge la necesidad de que la valoración de los inmuebles incorpore criterios que permitan reflejar de manera objetiva el impacto de la sostenibilidad en el mercado.
Sostenibilidad como criterio técnico en la valoración
Recientemente, la normativa española de valoración inmobiliaria con finalidades financieras ha reforzado esta exigencia. Con la entrada en vigor de la Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003, se introduce el principio de sostenibilidad como un factor a tener en cuenta en las valoraciones. Aunque la sostenibilidad ya influía de forma implícita en el valor de mercado, ahora se requiere visibilizar su efecto cuando sea relevante.
Los factores a considerar incluyen tanto criterios climáticos o medioambientales, como el riesgo de incendios forestales, la desertificación o la exposición a fenómenos sísmicos y volcánicos, como el indicador de eficiencia energética, que se revela como el parámetro más objetivo y estandarizado para evaluar la sostenibilidad de los inmuebles.
Al igual que otras características medibles —superficie, antigüedad, calidad constructiva o ubicación—, la sostenibilidad solo puede incorporarse al valor cuando tiene un efecto observable en el mercado. Bajo este prisma, los edificios más sostenibles tenderían a mantener o incrementar su valor, mientras que los menos eficientes podrían experimentar una menor atracción en el mercado. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la escala de estos riesgos climáticos o medioambientales trasciende la de los mercados inmobiliarios locales, en los que determinados riesgos – como el sísmico – pueden estar ya incorporados de forma natural en los valores de mercado.
Metodológicamente, esto implica que, cuando la sostenibilidad sea una variable fundamental para determinar el valor de un inmueble, los inmuebles seleccionados como referencia en el método de comparación deben presentar características de sostenibilidad similares a las del inmueble objeto de valoración, garantizando así que la homogeneización de los comparables tenga en cuenta este criterio.
En los métodos basados en actualización de rentas o flujos de explotación, el nivel de sostenibilidad debe incorporarse en las proyecciones de ingresos y gastos futuros, dado que puede influir en la ocupación, los costes de mantenimiento o renovación y la rentabilidad del activo.
Medición objetiva de la sostenibilidad
Para que la sostenibilidad pueda ser valorada con rigor, debe ser medible de forma objetiva. La tríada ESG (Environmental, Social, Governance) proporciona un marco conceptual:
- Environmental (medioambiental): eficiencia energética, consumo de recursos y exposición a riesgos naturales.
- Social: impacto en la comunidad y bienestar de los ocupantes.
- Governance (gobernanza): gestión responsable del activo y cumplimiento normativo.
Los criterios medioambientales, en particular, se encuentran más avanzados y son la base para evaluar de manera estandarizada la sostenibilidad de las edificaciones en Europa. En España, la nueva normativa exige que estos factores se integren explícitamente en la valoración, complementando el análisis tradicional del valor de mercado.
Papel de las sociedades de tasación
La correcta incorporación de los riesgos climáticos y medioambientales en la valoración de un inmueble requiere un trabajo profesional y tecnológicamente respaldado. Las sociedades de tasación cuentan con sistemas avanzados que permiten integrar indicadores medioambientales de manera trazable y coherente. Además, el modelo español exige que las valoraciones hipotecarias sean realizadas por sociedades homologadas por el Banco de España y firmadas por técnicos especializados con conocimiento del mercado local, como arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros. Este enfoque combina la experiencia del valorador experto con el respaldo metodológico, humano y tecnológico de las sociedades de tasación, asegurando la calidad y fiabilidad de las valoraciones, y permitiendo reflejar de manera clara el valor que el mercado asigna a la sostenibilidad.
La valoración inmobiliaria se encuentra en un proceso de adaptación constante, respondiendo a los retos de la sostenibilidad y a las exigencias de la nueva normativa. En ese contexto, la AEV – Asociación Española de Análisis de Valor publicó el 23 de julio de 2025 el primer Estándar de Sostenibilidad del sector de la valoración en España, con el objetivo de favorecer una mayor transparencia en las tasaciones emitidas por las 21 sociedades de tasación que la integran. Este estándar incorpora de forma sistemática la identificación de riesgos como incendios forestales, inundación fluvial y costera, desertificación, así como peligrosidad sísmica y volcánica. Toda esta información se incluye en los informes de tasación, con independencia del efecto que dichos riesgos puedan tener sobre el valor.
