Uno de los aspectos más distintivos de las tasaciones hipotecarias en España desde comienzos del siglo XXI es el uso de una definición o base de valor que recibe el nombre de Valor Hipotecario. Lo consideramos un enfoque innovador porque, hasta fechas recientes, en la gran mayoría de países europeos era habitual determinar el valor de las garantías hipotecarias mediante su Valor de Mercado.
Sin embargo, desde el 1 de enero de 2025, con la modificación del reglamento bancario europeo (CRR III), los Estados miembros de la Unión Europea deben exigir a sus entidades financieras que determinen el valor del inmueble de forma prudente y conservadora. Esta aproximación – que impide superar el valor de mercado y obliga a ajustar el valor cuando los precios puedan estar por encima de niveles sostenibles a lo largo de la vida del préstamo- se alinea con la definición de Valor Hipotecario, un principio que España aplica desde 2003 gracias a la Orden ECO/805/2003.
Surge entonces la cuestión de qué entendemos por valor hipotecario, cómo se determina y en qué se distingue del valor de mercado.
Si acudimos al ámbito internacional, el Reglamento (UE) 575/2013 define el Valor del crédito hipotecario (mortgage lending value) como el valor del bien inmobiliario determinado mediante una evaluación prudente de su futura comercialización, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo del inmueble, las condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la tasación y los usos alternativos adecuados. En una línea similar se pronuncia el International Valuation Standards Council (IVSC), cuya declaración sobre valor prudente en el sector inmobiliario considera que el valor hipotecario representa el valor de un inmueble obtenido mediante una evaluación prudente de su comercialización futura, atendiendo a criterios sostenibles a largo plazo.
En el marco español, la Orden ECO/805/2003 recoge una definición prácticamente equivalente, basada también en una tasación prudente orientada a la comercialización futura del inmueble y a la consideración de sus características duraderas, las condiciones del mercado y sus posibles usos.
El empleo del mortgage lending value presenta, sin embargo, una implantación muy desigual, y solo está plenamente desarrollado en algunos países europeos como Alemania, Hungría, Polonia, Portugal y, por supuesto, España. Aunque todos ellos comparten los mismos principios básicos, las técnicas concretas para la determinación del valor hipotecario difieren entre unos y otros. En concreto, en España, la Orden ECO/805/2003 establece que el valor hipotecario se puede obtener de dos maneras, ambas asentadas en el denominado “principio de prudencia”:
- Si el valor del inmueble se determina exclusivamente por el método de comparación de testigos de mercado, el Valor Hipotecario se obtiene mediante la aplicación —cuando resulte necesaria— de un ajuste o descuento sobre el Valor de Mercado que se haya obtenido a partir de la comparación. Para ello, resulta necesario que la sociedad de tasación disponga de análisis sobre la situación coyuntural del mercado local, las características de los ciclos de precios pasados, la volatilidad de los precios y la posible existencia de elementos especulativos y, a partir de todo ello, determine si, a su juicio, existe una probabilidad elevada de que el valor de mercado experimente reducciones significativas y duraderas antes de transcurridos 18 meses desde la fecha de caducidad de la tasación. En tal caso, deberá aplicar un descuento prudencial al valor de mercado, correspondiendo este valor ajustado al valor hipotecario.
- Si el valor del inmueble se determina mediante métodos de actualización de las rentas o ingresos derivados de su explotación, el Valor Hipotecario se obtiene gracias a la imposición de una serie de limitaciones metodológicas o de magnitudes máximas a los parámetros bajo los cuales se estiman sus flujos de cara futuros. Así, deberán adoptarse ingresos o rentas futuras que puedan considerarse sostenibles en el largo plazo (teniendo en cuenta las tendencias pasadas) y las tasas de actualización de dichos flujos partirán, como mínimo, de la rentabilidad de los bonos nacionales de deuda a 5 años.
Por tanto, en toda tasación hipotecaria emitida en España se ven reflejados dos valores: el Valor de Mercado y el Valor Hipotecario. Estos podrán, en unas ocasiones, ser coincidentes (si no se esperan caídas significativas de los precios) y, en otras, presentar diferencias de diversa magnitud, en función de la situación coyuntural del mercado local correspondiente. En cualquier caso, conviene prestar atención a las consideraciones que hayan sido reflejadas en el informe y conocer bien las características de ambos tipos de valores para tomar las decisiones adecuadas respecto del inmueble de que se trate.
Teniendo en cuenta los recientes cambios regulatorios en el ámbito comunitario, es previsible que los distintos países europeos adopten progresivamente esta base de valor en sus tasaciones hipotecarias. Este avance confirma, en realidad, el carácter adelantado de la Orden ECO/805/2003, cuya definición del valor hipotecario se encuentra plenamente alineada con los principios ahora consolidados a nivel europeo. Ello supone una buena noticia para España, ya que la transición al nuevo marco regulador no será disruptiva y podrá integrarse de forma natural en las prácticas de valoración existentes.
