Expansión ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre la radiografía del casero español y la dificultad de valorar los alquileres. Clicar aquí para acceder a la versión online.
No es difícil caracterizar el típico hogar español que vive de alquiler: según datos del INE, alrededor del 75% de las viviendas alquiladas tienen menos de 90 m² útiles, están en municipios de más de 20.000 habitantes, y en ellas viven 3 personas o menos. De hecho, en el 30% de las viviendas alquiladas vive únicamente una persona, y hasta el 50% de los hogares alquilados están en municipios de más de 100.000 habitantes. Sin embargo, resulta mucho más complicado, partiendo de los datos públicos disponibles, caracterizar tan fácilmente a sus caseros. ¿Cuántos son, cuál es su nivel adquisitivo, cuántas viviendas poseen de media…? La respuesta a estas preguntas es difícil de esbozar, y, sin embargo, resultaría relevante para entender en profundidad nuestro mercado del alquiler, sus disfunciones y las dificultades inherentes al mismo a la hora de estimar el valor de los inmuebles alquilados. Intentemos arrojar algo de luz.
La estadística de declarantes del IRPF 2021 de la AEAT revela que los contribuyentes personas físicas declararon haber arrendado un total de 2.249.980 viviendas durante dicho ejercicio, de las cuales 2.018.753 (el 89,7%) se alquilaron a personas que las empleaban como vivienda habitual, mientras que 170.787 (el 7,6%) se arrendaron a personas que les daban otro fin (p.ej. vacacional u otros).
De aquellos que alquilaron una vivienda a personas que la utilizaban como vivienda habitual, el 93% obtuvo beneficios económicos, que de media fueron de 4.580 a lo largo del año (unos 380 /mes), una vez restados de los ingresos todos aquellos gastos que, como caseros, tuvieron que afrontar (intereses del préstamo hipotecario, gastos de comunidad, conservación y comercialización, seguro de hogar, IBI y otras tasas y amortización). El otro 7% declaró pérdidas. Suponiendo un valor promedio de esas viviendas de 150.000 , el rendimiento económico obtenido por el arrendamiento fue, de media, de un 3% anual, lo que demuestra que el alquiler es un negocio rentable únicamente a largo plazo (considerando la importante inversión inicial y la logística que conlleva su explotación), y que, por tanto, requiere de una gran seguridad jurídica respecto de la posibilidad de mantener dichos beneficios para el propietario se aventure a poner la vivienda en alquiler.
Ahora bien, la encuesta de hogares del INE indica que en 2020 vivían de alquiler en España un total de 3,24 millones de hogares, lo que significa que existe cerca de un millón de viviendas que no son arrendadas por personas físicas (declarantes del IRPF), sino por personas jurídicas. Por su parte, un estudio de diciembre de 2020 de Atlas Real Estate Analytics reveló que los 40 mayores propietarios de vivienda en alquiler disponían en aquel momento de un total de 115.085 viviendas, lo que supone alrededor del 3,5% de todos los hogares alquilados. De ellos, los 20 primeros tenían entre 1.000 y 25.000 viviendas cada uno, mientras que los 15 siguientes poseían, de media, unas 250 viviendas cada uno.
Ello hace suponer que la amplia mayoría de propietarios que operan como personas jurídicas no tienen condición de grandes fondos profesionales ni son negocios dedicados al inmobiliario a gran escala, sino que presentan una estructura disgregada, en la que cada sociedad posee un volumen de viviendas que, en cualquier caso, es muy reducido respecto del conjunto, lo que dificulta ejercer una presión colectiva.
Todo ello nos lleva a concluir que el del alquiler no es, ni mucho menos, un negocio industrializado en España, puesto que no está sujeto a unas condiciones normalizadas ni repetitivas, salvo las básicas que provienen de la regulación (Ley de Arrendamientos Urbanos). Esto acarrea dificultades, no solo a la hora de dar solución a los problemas de acceso a la vivienda, sino también en el ámbito de la valoración profesional de los inmuebles alquilados, cuyo valor depende de magnitudes variables y poco homogéneas -rentas y gastos- que es necesario estimar a lo largo del tiempo que el inmueble vaya a permanecer alquilado (periodo que también es variable y puede depender del tipo de propietario). De ahí la importancia clave del asesoramiento y valoración personalizada cuando se adquiere o vende un inmueble alquilado por parte de sociedades de tasación expertas en la materia, pues en la precisión y en el profundo conocimiento de cada mercado local estriba la determinación de un valor acertado. Es preciso que la proyección del periodo durante el que el inmueble va a permanecer alquilado, las rentas que le será posible obtener durante dicho tiempo y los gastos que va a afrontar sean correctamente estimados, lo cual se dificulta notablemente en mercados poco homogéneos o insuficientemente transparentes, como son, en la mayoría de casos, los de alquiler.
La principal desventaja de este modelo no industrializado es, como llevamos unos años apreciando, la estrecha vinculación entre el volumen de oferta disponible y las expectativas de sus propietarios mayoritarios, los pequeños caseros. Éstos, al no dedicarse profesionalmente a esta actividad (en general, constituye únicamente un complemento de sus ingresos o pensiones) ni poder compensar las pérdidas de unas inversiones con las ganancias de otras, son muy sensibles a la incertidumbre o a cualquier situación socioeconómica negativa y tienden, como medida de contención del riesgo, a retirar sus inmuebles del circuito de alquiler, desequilibrando la oferta y dando lugar a tensiones al alza de los precios. Estos últimos, además, son negociados de manera muy aquilatada, inmueble a inmueble.
De todo ello, podemos concluir al menos dos ideas: la necesidad de mejorar la información disponible sobre las características de los propietarios de vivienda en alquiler en España, y la de dar pasos hacia una organización industrializada del alquiler, que opere sobre un parque de viviendas correctamente dimensionado respecto de las necesidades de la demanda, de modo que el derecho de acceso a vivienda pueda, verdaderamente, consolidarse de manera eficiente, transparente y justa.
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV
