Autor: Paloma Arnaiz

Expansión ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre la radiografía del casero español y la dificultad de valorar los alquileres. Clicar aquí para acceder a la versión online.

No es difícil caracterizar el típico hogar español que vive de alquiler: según datos del INE, alrededor del 75% de las viviendas alquiladas tienen menos de 90 m² útiles, están en municipios de más de 20.000 habitantes, y en ellas viven 3 personas o menos. De hecho, en el 30% de las viviendas alquiladas vive únicamente una persona, y hasta el 50% de los hogares alquilados están en municipios de más de 100.000 habitantes. Sin embargo, resulta mucho más complicado, partiendo de los datos públicos disponibles, caracterizar tan fácilmente a sus caseros. ¿Cuántos son, cuál es su nivel adquisitivo, cuántas viviendas poseen de media…? La respuesta a estas preguntas es difícil de esbozar, y, sin embargo, resultaría relevante para entender en profundidad nuestro mercado del alquiler, sus disfunciones y las dificultades inherentes al mismo a la hora de estimar el valor de los inmuebles alquilados. Intentemos arrojar algo de luz.

La estadística de declarantes del IRPF 2021 de la AEAT revela que los contribuyentes personas físicas declararon haber arrendado un total de 2.249.980 viviendas durante dicho ejercicio, de las cuales 2.018.753 (el 89,7%) se alquilaron a personas que las empleaban como vivienda habitual, mientras que 170.787 (el 7,6%) se arrendaron a personas que les daban otro fin (p.ej. vacacional u otros).

De aquellos que alquilaron una vivienda a personas que la utilizaban como vivienda habitual, el 93% obtuvo beneficios económicos, que de media fueron de 4.580 a lo largo del año (unos 380 /mes), una vez restados de los ingresos todos aquellos gastos que, como caseros, tuvieron que afrontar (intereses del préstamo hipotecario, gastos de comunidad, conservación y comercialización, seguro de hogar, IBI y otras tasas y amortización). El otro 7% declaró pérdidas. Suponiendo un valor promedio de esas viviendas de 150.000 , el rendimiento económico obtenido por el arrendamiento fue, de media, de un 3% anual, lo que demuestra que el alquiler es un negocio rentable únicamente a largo plazo (considerando la importante inversión inicial y la logística que conlleva su explotación), y que, por tanto, requiere de una gran seguridad jurídica respecto de la posibilidad de mantener dichos beneficios para el propietario se aventure a poner la vivienda en alquiler.

Ahora bien, la encuesta de hogares del INE indica que en 2020 vivían de alquiler en España un total de 3,24 millones de hogares, lo que significa que existe cerca de un millón de viviendas que no son arrendadas por personas físicas (declarantes del IRPF), sino por personas jurídicas. Por su parte, un estudio de diciembre de 2020 de Atlas Real Estate Analytics reveló que los 40 mayores propietarios de vivienda en alquiler disponían en aquel momento de un total de 115.085 viviendas, lo que supone alrededor del 3,5% de todos los hogares alquilados. De ellos, los 20 primeros tenían entre 1.000 y 25.000 viviendas cada uno, mientras que los 15 siguientes poseían, de media, unas 250 viviendas cada uno.

Ello hace suponer que la amplia mayoría de propietarios que operan como personas jurídicas no tienen condición de grandes fondos profesionales ni son negocios dedicados al inmobiliario a gran escala, sino que presentan una estructura disgregada, en la que cada sociedad posee un volumen de viviendas que, en cualquier caso, es muy reducido respecto del conjunto, lo que dificulta ejercer una presión colectiva.

Todo ello nos lleva a concluir que el del alquiler no es, ni mucho menos, un negocio industrializado en España, puesto que no está sujeto a unas condiciones normalizadas ni repetitivas, salvo las básicas que provienen de la regulación (Ley de Arrendamientos Urbanos). Esto acarrea dificultades, no solo a la hora de dar solución a los problemas de acceso a la vivienda, sino también en el ámbito de la valoración profesional de los inmuebles alquilados, cuyo valor depende de magnitudes variables y poco homogéneas -rentas y gastos- que es necesario estimar a lo largo del tiempo que el inmueble vaya a permanecer alquilado (periodo que también es variable y puede depender del tipo de propietario). De ahí la importancia clave del asesoramiento y valoración personalizada cuando se adquiere o vende un inmueble alquilado por parte de sociedades de tasación expertas en la materia, pues en la precisión y en el profundo conocimiento de cada mercado local estriba la determinación de un valor acertado. Es preciso que la proyección del periodo durante el que el inmueble va a permanecer alquilado, las rentas que le será posible obtener durante dicho tiempo y los gastos que va a afrontar sean correctamente estimados, lo cual se dificulta notablemente en mercados poco homogéneos o insuficientemente transparentes, como son, en la mayoría de casos, los de alquiler.

La principal desventaja de este modelo no industrializado es, como llevamos unos años apreciando, la estrecha vinculación entre el volumen de oferta disponible y las expectativas de sus propietarios mayoritarios, los pequeños caseros. Éstos, al no dedicarse profesionalmente a esta actividad (en general, constituye únicamente un complemento de sus ingresos o pensiones) ni poder compensar las pérdidas de unas inversiones con las ganancias de otras, son muy sensibles a la incertidumbre o a cualquier situación socioeconómica negativa y tienden, como medida de contención del riesgo, a retirar sus inmuebles del circuito de alquiler, desequilibrando la oferta y dando lugar a tensiones al alza de los precios. Estos últimos, además, son negociados de manera muy aquilatada, inmueble a inmueble.

De todo ello, podemos concluir al menos dos ideas: la necesidad de mejorar la información disponible sobre las características de los propietarios de vivienda en alquiler en España, y la de dar pasos hacia una organización industrializada del alquiler, que opere sobre un parque de viviendas correctamente dimensionado respecto de las necesidades de la demanda, de modo que el derecho de acceso a vivienda pueda, verdaderamente, consolidarse de manera eficiente, transparente y justa.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Cinco Días ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, en el que reflexiona sobre el incierto futuro de la vivienda en España y, nos explica, entre otras cosas, que si no se adoptan medidas, de aquí a 2040 tendremos ciudades colapsadas, jóvenes dependientes de sus padres y un patrimonio inmobiliario inservible. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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El diario elEconomista publica un artículo sobre la vaciada España inmobiliaria en el que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, hace un análisis detallado sobre este tema y como casi el 10% de las tasaciones que se realizan se quedan en los términos de Madrid y Barcelona. Clicar aquí para acceder a la versión online.

Una de las dificultades para una adecuada percepción de la realidad inmobiliaria en España es que, cuando se trata de cifras (precios, compraventas, hipotecas, licencias, etc.) solemos hablar en media nacional o, como mucho, a nivel autonómico o provincial, lo que induce a pensar que la evolución del mercado es similar a lo largo de todo el territorio, cosa que dista mucho de ser cierta.

De un tiempo a esta parte, los ritmos de crecimiento de las compraventas y los precios —que se sincronizaron de manera bastante notable durante los años del boom previos a la crisis financiera— se han desacoplado, manifestando la existencia de una España «a dos velocidades» de la que ya mucho se habló en la época de recuperación previa a la irrupción de la pandemia. Así, veíamos cómo, mientras algunos enclaves acumulaban la mayor parte de la demanda, otros (en realidad, la gran mayoría del territorio en términos de superficie) se encontraban (y aún lo están) en un estado de franco estancamiento de la actividad inmobiliaria. Aunque no existe una definición consensuada de lo que consideramos la «España vaciada», probablemente la huella geográfica de las zonas cada vez más deshabitadas o faltas de servicios y oportunidades tendería a coincidir con la de las zonas más planas desde un punto de vista inmobiliario.

Pensemos, para empezar, que un conjunto de alrededor de solo 320 localidades de las 8.131 existentes en España (es decir, algo menos de un 4%) son las que aglutinan al 65% de la población total de nuestro país, si bien ocupando tan solo un 10,5% de su extensión territorial total. El resto, corresponden a pequeños núcleos de población, de menos de 25.000 habitantes, cuyos residentes, inevitablemente, polarizan cada vez más su actividad hacia la capital de provincia o el núcleo representativo más cercano, habida cuenta de la falta de suficientes oportunidades de formación y empleo existentes en los propios pueblos, y de su escaso nivel de servicios e infraestructuras.

Los últimos datos sobre actividad tasadora de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), agrupando las cifras correspondientes a la amplia mayoría de las tasadoras homologadas, revelan que, en 2021, nada menos que un 9,15% de todas las tasaciones realizadas en España se llevaron a cabo únicamente dentro de los términos municipales de Madrid y Barcelona, y hasta un 37,5% de dicho total corresponden a operaciones en municipios de más de 100.000 habitantes (es decir, un total de, tan solo, 63 localidades).

Teniendo en cuenta que, entre esas pequeñas localidades existen algunas en las que, a pesar de todo, tiene lugar una gran actividad inmobiliaria —derivada, bien de la afluencia turística (que puede hacer que la población en época de vacaciones se duplique respecto de la residente), bien de su cercanía a grandes núcleos de población de los que actúan como ciudad-dormitorio—, lo cierto es que en el 90% del territorio español y en la gran mayoría de sus localidades se producen únicamente el 35,7% de todas las transacciones de viviendas efectuadas en España en 2021. De ellas, en más del 60% se realizaron 10 transacciones o menos en todo el año y, en más del 90%, 100 transacciones o menos, lo que contrasta con las cifras de poblaciones de más de 25.000 habitantes, en las que, como promedio, se producen unas 1.300 transacciones cada año.

Si bien los precios de vivienda de las áreas más despobladas suelen ser, en general, más bajos y menos volátiles que en los enclaves de más demanda, al encontrarse menos representados en la media nacional —por el pequeño volumen de transacciones que se produce en estas regiones— , se produce la paradójica situación de que, en un país con una mayoría de su extensión en estabilidad (o incluso leves caídas) de los precios inmobiliarios, la generalización de los datos de los grandes núcleos y su influencia en la evolución del precio medio nacional hace que sean noticia día sí y día también la falta de oferta de vivienda y los problemas de emancipación de la población joven, que generan situaciones de «microburbujas» en determinados enclaves (ciudades o barrios), en los que los precios se sitúan muy por encima de la capacidad adquisitiva del ciudadano medio (aunque cabría dudar del término «burbuja», en tanto en cuanto esa situación sostenida de acumulación de demanda en una determinada zona dudosamente remitirá de golpe dando lugar a una caída drástica del precio).

Al mismo tiempo, y también lejos de lo que cabría esperar, se comprueba que, en los pequeños núcleos rurales de población, allí donde se acumula la mayor parte de las viviendas vacías, existe una oferta de vivienda en venta o alquiler normalmente escasa. Esto revela una falta de incentivos entre los propietarios de las edificaciones para su puesta en el mercado, y dificulta, a su vez, la determinación del valor de mercado de los inmuebles de estas zonas, por la ausencia de suficientes comparables o testigos de valoración.

Estos datos deberían hacernos reflexionar sobre el modelo de organización territorial por el que querríamos apostar, con todo lo que una hipotética «vuelta al campo» conllevaría desde el punto de vista de dotación de infraestructuras, servicios y oportunidades de empleo, así como sobre las medidas que serían necesarias para incentivar la puesta en el mercado de las viviendas deshabitadas de las zonas rurales. Sin duda, no es sencillo rehabitar «la España vaciada», pero parece una salida más que razonable al cuello de botella inmobiliario al que da lugar la excesiva polarización de la demanda hacia unos pocos y masificados lugares.

De hecho, podríamos encontrarnos en uno de los mejores momentos para abordar este debate, gracias al cambio de mentalidad que hemos experimentado sobre la posibilidad de desarrollar nuestra actividad en teletrabajo. Si de verdad buscamos un futuro sostenible, este es, sin duda, un debate que no podremos eludir.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Expansión ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre el impacto en las valoraciones de la nueva Ley de Vivienda. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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Cinco Días ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre la nueva era para el mercado inmobiliario español. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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Vozpópuli ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre el impacto en las valoraciones de la nueva Ley de Vivienda. Clicar aquí para acceder a la versión online.

Cabe preguntarse por los efectos en los valores de mercado de los inmuebles y, más ampliamente, en las valoraciones profesionales con las que estos valores se determinan

Las crecientes dificultades para acceder a una vivienda por parte de un segmento relevante de la población en España (principalmente, los más jóvenes) han sido el incentivo para la confección de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que lleva ya varios meses en fase de proyecto, en tanto se terminan de pactar las enmiendas al texto inicial. La ley en debate, además de establecer un marco legislativo de derechos y deberes generales, articula algunas medidas concretas con las que trata de paliar las situaciones más agudas de tensión de los precios en determinadas zonas, además de incorporar medidas en fomento de la transparencia del mercado. De ellas, las que más han trascendido al debate público han sido las relacionadas con la contención de rentas de alquiler en las zonas declaradas como de «precio tensionado» y las ligadas a las políticas de desahucio y lanzamiento.

En este punto, cabe preguntarse por los efectos que pueden tener estas medidas en los valores de mercado de los inmuebles y, más ampliamente, en las valoraciones profesionales con las que estos valores se determinan, dado que toda nueva regulación o modificación de la existente lleva aparejados cambios en este sentido. Así, aunque las iniciativas propuestas tienen como objetivo la contención de los precios de alquiler, no puede olvidarse que el valor de venta de un activo explotado económicamente, como lo es una vivienda alquilada, está intrínsecamente ligado a la renta neta que de él se puede obtener. Por tanto, cualquier modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos puede conllevar, indirectamente, un impacto en los precios de venta, en tanto puede alterar el funcionamiento del mercado local.

En este sentido, se pueden adelantar dos cambios relevantes, que tienen que ver, por una parte, con la delimitación de las denominadas «zonas de mercado residencial tensionado» y, por otra, con la distinción que se hace en el tratamiento de los contratos en función de quién sea el propietario del inmueble (si se trata o no de un “gran tenedor”, lo que será relevante de cara a los procedimientos y plazos de desahucio aplicables). La novedad común de ambos aspectos es que aparte de generar mayor incertidumbre sobre las rentas a percibir en el futuro, servirán para particularizar las previsiones legales de la LAU, haciendo más previsible un escenario en el que no haya un marco nacional homogéneo en elementos relevantes para estimar la evolución de las rentas.

Esto, por un lado, plantea ciertas dificultades metodológicas en relación con el proceso de valoración (en el cual se requiere realizar previsiones de cuándo y cómo variará la situación de ocupación y renta del inmueble, para poder estimar sus flujos de caja futuros) y, por otro, podría implicar diferencias en el valor de mercado resultante que todavía no se pueden adelantar, puesto que no contamos con experiencia empírica sobre cómo la delimitación de las zonas de precio tensionado o las obligaciones de ofrecer una solución habitacional a ciertos inquilinos puede afectar a los precios en las zonas señaladas o en las limítrofes con éstas.

Dicho de manera sencilla, dos viviendas alquiladas y teóricamente iguales tendrán una expectativa distinta de duración de sus respectivos contratos de alquiler y, por tanto, un planteamiento de flujos de caja diferente; de manera análoga, el valor de mercado de dos viviendas ahora similares precio, y ubicadas en ámbitos colindantes, de las cuales una pase a estar ubicada en una ZMRT y otra no, podría evolucionar de manera dispar. Esto implica cambios —y bastantes interrogantes—, no solamente en el ámbito meramente metodológico a la hora de valorar, sino también en relación con las comprobaciones a realizar por parte del valorador, que pasarían a incluir aspectos totalmente nuevos, como podría ser la naturaleza del propietario de la vivienda valorada o el tiempo de vigencia de la declaración de mercado tensionado.

Otro interesante aspecto del Proyecto de Ley son las medidas destinadas a promover la transparencia en el mercado inmobiliario. En particular, destaca la obligación impuesta a propietarios, promotores, agentes inmobiliarios y administradores de fincas de proporcionar por escrito a «la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta» una auténtica Due Diligence de la vivienda en cuestión, que deberá incluir información «completa, objetiva y veraz» sobre la identidad del vendedor o arrendador, el precio y condiciones de pago, las superficies de la vivienda, su antigüedad, las reformas efectuadas, los servicios e instalaciones de que dispone, su Certificado de Eficiencia Energética, sus condiciones de accesibilidad, su estado de ocupación, sus características registrales (identificación y cargas) y «cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma».

«Se echa de menos que, en pro de la transparencia del mercado, y al igual que se ha impulsado la publicación por parte del MITMA de los primeros índices públicos de rentas de alquiler, la Ley articulase los mecanismos necesarios para que los precios de transacción o escritura figurasen en registros públicamente accesibles y gratuitos».

Sin poner en duda la importancia de que un comprador o arrendatario de vivienda conozca a fondo el inmueble que adquiere -para lo cual ya cuentan con el recurso de la tasación, que, de hecho, incluye toda la información exigida por la Ley-, sería necesario que el texto previese las condiciones para estimar que alguien es una persona «interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda» con el suficiente compromiso real como para que un propietario no se vea obligado a ir divulgando información sensible sobre su propiedad a cualquiera que la pida por mera curiosidad. Por otra parte, se echa de menos que, en pro de la transparencia del mercado, y al igual que se ha impulsado la publicación por parte del MITMA de los primeros índices públicos de rentas de alquiler, la Ley articulase los mecanismos necesarios para que los precios de transacción o escritura figurasen en registros públicamente accesibles y gratuitos, cuestión que sería la verdadera clave de la transparencia y buen funcionamiento del mercado, y en la que deberíamos seguir el ejemplo de los países anglosajones.

De lo que no cabe duda es que la nueva Ley, en caso de su definitiva aprobación, traerá consigo una necesidad aún mayor de conocimiento y análisis de los mercados y del contexto regulatorio para dar lugar a valoraciones precisas. En ese sentido, España cuenta con un modelo de valoración que es auténtica garantía de calidad: la combinación, por un lado, del conocimiento y experiencia de los tasadores locales y, por otro, de los sistemas de control y agregación de la información de las sociedades de tasación, que permite superponer la visión macro y la micro en un ámbito tan complejo como el del valor en el sector inmobiliario.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV