Autor: Lore Treviño

8 de marzo de 2023 Infografías, Posts

La valoración de edificios en rehabilitación

Si de un tiempo a esta parte ha habido un tema en boga en el ámbito inmobiliario, este es, sin duda, el de la rehabilitación. Después de un periodo bastante extenso durante el que han primado las necesidades de ampliación del parque inmobiliario, y en el que hemos sido testigos del crecimiento del tamaño de las ciudades, hoy en día la mentalidad colectiva se ha focalizado en la importancia (o casi diríamos la urgencia) de regenerar los tejidos urbanos envejecidos y de dotar de una nueva vida a las edificaciones ya existentes. De hecho, tal y como se señala en la Guía Ciudadana de Impulso a la Rehabilitación del Observatorio 2030 del CSCAE, más del 80% del parque edificado en España tiene más de veinte años de antigüedad, lo que lo convierte en el más envejecido de Europa. 

En este contexto, resulta de interés conocer cómo se analiza un proceso de rehabilitación desde el punto de vista de una valoración, así como qué valor añadido aporta en la toma de decisiones la intervención de expertos en esta materia. 

Como bien se define en la Guía del CSCAE, la rehabilitación es “el proceso por el cual un edificio mejora sus prestaciones, lo que repercute en la mejora de la calidad de vida de las personas que lo habitan. Esta mejora puede deberse a aspectos relacionados con la salud y el bienestar, la seguridad o la habitabilidad, pero también incluye otros aspectos que, de manera secundaria, repercuten en la calidad de vida de los habitantes, como pueden ser el ahorro de energía o el aumento del valor patrimonial del inmueble”. En efecto, los motivos para llevar a cabo una rehabilitación pueden ser múltiples: desde el mero deseo de redistribuir los espacios de un edificio, renovando la calidad y el estilo de sus acabados, hasta la necesidad de subsanar defectos o deterioros en sus elementos constructivos e instalaciones que puedan estar generando incomodidades de muchos tipos (goteras, ruidos, pérdidas de calor y frío, corrientes, grietas, etc.). 

Sean cuales sean estos motivos, suponen la puesta en marcha de un proceso tan laborioso y complejo (a veces, incluso, más) que el de la construcción de un edificio. De hecho, podemos distinguir una rehabilitación de una mera reforma por su magnitud. En particular, la normativa de valoración para fines hipotecarios considera rehabilitaciones aquellas obras de mejora que, para su inicio, requieren de la redacción de un proyecto y la obtención de una licencia, y en las cuales se ve alterada al menos un 50% de la superficie edificada, por un presupuesto de, al menos, el 50% del valor de reemplazamiento del edificio en su estado actual. 

Ante una intervención de semejante importancia, sin duda la toma de decisiones necesita verse acompañada de un asesoramiento profesional sobre cuál es el valor de mercado actual de la edificación y, en especial, sobre cómo dicho valor puede variar una vez finalizadas las obras, de manera que se pueda verificar si el aumento de valor patrimonial compensa o supera el coste de la inversión. En este sentido, una valoración profesional resulta de una ayuda inestimable, ya que en ella se pueden expresar ambos tipos de valores: por una parte, el denominado “valor actual” del inmueble y, por otro, el “valor en la hipótesis de edificio terminado”, que es como la normativa española se refiere a aquel valor que se calcula suponiendo que el inmueble se encuentra acabado conforme al proyecto de rehabilitación que se ha planteado. 

Así, este último se suele determinar empleando comparables de mercado de reciente construcción o rehabilitación, con calidades y superficies similares a las que tendrán las viviendas una vez renovadas. Por su parte, el valor actual se puede calcular tanto utilizando comparables (si existen en la zona) de inmuebles en mal estado o pendientes de renovación, como, alternativamente, deduciendo del valor en hipótesis de edificio terminado todos los costes y gastos necesarios para acometer las obras, así como el porcentaje de beneficio del promotor que lleva a cabo la intervención. 

Lo que en cualquier caso resultará imprescindible para el valorador es contar con un proyecto bien definido de la actuación que se va a llevar a cabo, de manera que se pueda estimar con precisión el valor del producto final, conforme a las características que éste tendrá y que sean relevantes para el mercado: calidades, nivel de eficiencia energética, orientación, vistas, superficies, instalaciones, etc. Y es que las cualidades particulares de cada proyecto (el estado del inmueble del que se parte, y el tipo de producto que se pretende obtener) son clave para definir el potencial incremento de valor patrimonial que se puede lograr. De hecho, resulta complicado proporcionar cifras generales o medias de cuál puede ser este aumento de valor, puesto que dependerá de si el inmueble original se encuentra más o menos deteriorado, así como de su ubicación y calidad, y de las características y calidades del producto final que se pondrá a la venta. 

En definitiva, solamente una valoración individual que tenga en cuenta la intervención concreta que se pretende llevar a cabo puede arrojar suficiente certeza sobre el incremento de valor que se puede lograr en una rehabilitación, así como sobre si dicho incremento compensa los costes que se deben acometer, por lo que resulta de la máxima utilidad contar con el asesoramiento de una compañía profesional y experta en este campo, como son las sociedades de valoración. 

 

 

22 de febrero de 2023 Vídeos

Nuestros asociados, de cerca: Gloval Valuation

Hoy, en la sección #NuestrosAsociadosDeCerca, publicamos una nueva entrevista, para que conozcáis a las sociedades de tasación que componen nuestra asociación.

En esta ocasión estaremos con Estanislao de K. de la Quadra-Salcedo, Director General de Gloval Valuation.

No os perdáis todo lo que tiene que contarnos.

¡Esperemos que lo disfrutéis!

 

 

 

 

8 de febrero de 2023 Infografías

¿Qué documentación se debe aportar para una tasación?

Entre las posibles dudas que nos pueden surgir cuando vamos a iniciar el proceso de tasación de un inmueble, puede aparecer esta: ¿necesitaré proporcionar algún documento al tasador? Y es que, aunque en el caso más habitual (la valoración de viviendas) los requisitos documentales no son elevados, en función del tipo de inmueble y del uso que se esté haciendo del mismo los requerimientos aumentan, tal y como puedes comprobar en la siguiente infografía: 

La documentación con la que se necesita contar para realizar una tasación hipotecaria se encuentra definida en el artículo 8 de la Orden ECO 805/2003. Así, el requisito común para cualquier tipo de inmueble es la aportación de documentación registral, necesaria para llevar a cabo una identificación correcta de aquello que se va a valorar. Y es que, como hemos comentado en otras ocasiones, mediante una tasación hipotecaria se certifica el valor de una o varias fincas registrales, que son aquellos objetos de derecho sobre los cuales va a quedar gravada e inscrita la hipoteca. Por tanto, la primera comprobación que lleva a cabo el tasador es si la descripción del inmueble que figura en la documentación registral coincide con la realidad que percibe durante la inspección presencial (en cuanto a dirección, linderos, superficie y otras características). Por ello, se le deberá aportar una certificación registral o nota simple de menos de tres meses de antigüedad, o bien una fotocopia del libro de Registro de la propiedad o de la escritura de propiedad. 

Asimismo, es un requisito general la aportación de documentación catastral, es decir, de la Consulta Descriptiva y Gráfica del inmueble que se puede obtener en la Sede Electrónica del Catastro, si bien ésta suele ser obtenida directamente por el propio tasador. En algunas ocasiones, cuando la documentación registral induce algún tipo de dudas de identificación, el tasador puede solicitar que se le aporte un recibo del IBI o una Certificación Catastral en la que se pueda comprobar que el titular registral de la finca valorada coincide con el titular catastral del inmueble visitado. 

A partir de aquí, los requisitos documentales se van incrementando en función de las distintas circunstancias del inmueble valorado: 

  • Así, si el inmueble está alquilado o tiene cedido su uso, se debe proporcionar para su valoración el contrato de alquiler y un justificante o recibo del pago de la última renta, que se emplearán para determinar el valor del inmueble por el método de actualización de rentas. 
  • En caso de que el inmueble esté sujeto a algún tipo de protección oficial (por ejemplo, las viviendas de VPO), se necesitará contar con la cédula de calificación, o documentación oficial en la que se acredite el valor máximo legal y el plazo de duración de la protección. 
  • Si el inmueble, en caso de tratarse de un edificio, se encuentra en fase de proyecto o construcción, se solicitará toda la documentación para comprobar las características y legalidad del proyecto, así como el estado de avance de las obras. 

Por último, se establecen algunos requisitos para determinados tipos particulares de inmuebles: 

  • Tanto si se valoran locales, oficinas u otros elementos (distintos de viviendas y garajes) pertenecientes a un edificio, como si se valora un edificio completo, se deberán aportar los estatutos de la comunidad de propietarios, a fin de verificar si éstos limitan de alguna forma los usos y actividades que se pueden realizar en el mismo. En este último caso, se requerirá también la documentación del seguro de daños materiales. 
  • Tanto en explotaciones económicas (por ejemplo, hoteles, centros educativos y sanitarios, fábricas, etc.) como en fincas rústicas, es necesario contar con documentación que acredite cuál es el rendimiento económico que se obtiene por su explotación. Adicionalmente, en fincas rústicas se debe proporcionar la documentación que resulte relevante para acreditar su régimen de explotación y los derechos de riego que les afectan. 
  • Finalmente, para la valoración de terrenos se debe contar con una cédula urbanística, o documentación equivalente en la que se acredite la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico y las condiciones para su desarrollo.

Como se puede comprobar, los requisitos de documentación establecidos por la normativa responden a la necesidad de verificar si existe sobre el inmueble cualquier condición o circunstancia que pueda afectar a su valor, por lo que es esencial que se facilite la disposición de todos estos documentos al tasador para obtener una valoración correcta y precisa. 

25 de enero de 2023 Vídeos

Nuestros asociados, de cerca: Cohispania

Hoy, en la sección #NuestrosAsociadosDeCerca, publicamos una nueva entrevista, para que conozcáis a las sociedades de tasación que componen nuestra asociación.

En esta ocasión estaremos con Eduardo Serra Gesta, Presidente de Cohispania.

No os perdáis todo lo que tiene que contarnos.

¡Esperemos que sea de vuestro interés!

12 de enero de 2023 Posts

¿Por qué es beneficiosa y cómo es autorregulación del sector de la tasación?

En numerosas ocasiones hemos hablado de las normas (leyes y reglamentos) que establecen la forma de elaborar las valoraciones y el funcionamiento de las sociedades de tasación. Sin embargo, quizás resulte menos conocido que, además de este marco legislativo, el sector de la valoración cuenta asimismo con un compendio propio de normas técnicas y organizativas que libremente se ha otorgado a sí mismo y que de manera continua actualiza y mejora. Este conjunto de autorregulaciones ha sido, de hecho, uno de los principales focos de trabajo de la AEV desde su fundación.

El hecho de que la realidad inmobiliaria, nacional e internacional, sea tan variada y cambiante en función de las circunstancias impide, en muchas ocasiones, que la legislación recoja, con todo el detalle y actualidad posibles, las matizaciones y concreciones que serían necesarias para ir adaptando la práctica de la valoración a dichas circunstancias. Ejemplos de esto serían la reciente necesidad de reconocer los factores medioambientales que afectan a los inmuebles (de cara a la clasificación de los riesgos de las entidades financieras y para el cumplimiento de los objetivos de renovación del parque inmobiliario en Europa, mediante la inyección de fondos públicos), la introducción de nuevos requisitos en la regulación prudencial bancaria internacional (creación del concepto de “valor prudente”) o la actual situación Europea de grandes desequilibrios e impactos económicos coyunturales y estructurales.

En este entorno, la AEV considera que una de sus funciones principales de servicio a la sociedad es interpretar, concretar y adaptar al entorno español todas las iniciativas y tendencias que se van desarrollando, no con la intención de sustituir la legislación, sino de adaptar su cumplimiento a los nuevos escenarios. Por ello, todos sus asociados asumen un firme compromiso de actuar conforme a unos criterios estrictamente técnicos y éticos, de forma que se aporte valor tanto al sistema financiero como a los usuarios de los servicios.

En este sentido, hay que recordar que la disciplina de la valoración se rige por un conjunto de principios y normas de ámbito internacional, dictadas por organismos como el IVSC (International Valuation Standards Council), la IPMSC (International Property Measurement Standards Coalition) y la IESC (International Ethics Standards Coalition), que establecen las pautas generales sobre cómo deben elaborarse las valoraciones, con qué criterios deben medirse los inmuebles valorados y bajo qué principios éticos deben actuar los valoradores. Adicionalmente, en España contamos con normas nacionales destinadas a regular las valoraciones realizadas en determinados ámbitos, como el hipotecario (la Orden ECO 805/2003) y el de revisión de los valores de los activos bancarios (Circulares del Banco de España). Por tanto, cuando se elaboran estándares y guías, la AEV tiene en cuenta y cumple con este conjunto de principios internacionales y de normas nacionales. Por otra parte, cada vez que se elabora una propuesta de autorregulación, se somete a la opinión y sugerencias de autoridades como el Banco de España, principal supervisor de la actividad de las sociedades de tasación homologadas.

Buscando siempre promover la excelencia y potenciar la máxima calidad de las valoraciones, la AEV ha trabajado intensamente para crear un conjunto de normas cuyo propósito principal es, por una parte, concretar o particularizar determinados aspectos de las normativas existentes y, por otra, mantener plenamente actualizadas las prácticas de la profesión, adaptándola al ritmo de avance de las leyes, la tecnología y la sociedad. Todas ellas están encabezadas por una norma de ámbito deontológico, el Código Ético de la AEV, aprobado en julio de 2013 y revisado en varias ocasiones para asegurar su plena vigencia y adaptación a los principios internacionales. Dicho Código Ético tiene por objeto establecer los valores y principios éticos que deben regir la actuación de las compañías asociadas a la AEV, así como las pautas generales de conducta a seguir por sus administradores, directivos y empleados.

Por su parte, en el ámbito técnico y metodológico de las valoraciones, así como en el organizativo de las sociedades de tasación, se han elaborado un número relevante de estándares y guías de buenas prácticas, que se encuentran a disposición de cualquier interesado en la página web de la AEV y que versan sobre cuestiones como las siguientes:

  • Los medios técnicos y humanos que son necesarios para abordar actividades de Valoración.
  • Los requisitos mínimos de información y comprobaciones a realizar sobre los testigos empleados en las valoraciones, de cara a garantizar su calidad.
  • Los criterios para tomar y reportar las medidas de los inmuebles, según los principios de los estándares internacionales IPMS.
  • Los criterios según los cuales diversas situaciones físicas, registrales, urbanísticas y legales de los inmuebles deben ser recogidas y tratadas en las valoraciones.
  • Las bases metodológicas para asegurar la robustez de las valoraciones de carteras llevadas a cabo mediante el uso de modelos estadísticos.
  • Los procedimientos y criterios armonizados para considerar correctamente identificada físicamente una finca registral.
  • Los aspectos metodológicos concretos a aplicar para la utilización de determinados métodos de valoración.
  • Las políticas y buenas prácticas a adoptar por las sociedades de tasación para asegurar una gobernanza acorde con criterios de sostenibilidad.
  • Etc.

Actualmente, la AEV sigue trabajando tanto en la generación de nuevos estándares como en la actualización y mejora de los existentes, con el propósito de asegurar la máxima calidad de las valoraciones y de garantizar el rigor, la independencia y la profesionalidad de todos los asociados. En este sentido, aspiramos a que la sociedad tenga en cuenta esta capacidad de trabajo y análisis de cara a la definición de futuras normas y, sobre todo, para intervenir en el seguimiento y mejora de las medidas que en cada caso se pongan en marcha, en forma de colaboración público-privada eficaz, económica y ajustada a las mejores prácticas europeas y mundiales.

30 de noviembre de 2022 Posts

¿Por qué es necesario homologarse para tasar?

Es de dominio general que, cuando solicitamos una tasación para un préstamo hipotecario, necesitamos que sea emitida por una sociedad de tasación homologada (de hecho, se suele hablar coloquialmente de “tasaciones oficiales”). Sin embargo, ¿somos conscientes de por qué se debe estar homologado para tasar, cuando no es así para otras muchas actividades profesionales?

Si pensamos en productos o servicios homologados, nos vendrán a la cabeza algunos como los accesorios de seguridad de los coches, las sillas de retención y otros productos infantiles, las instalaciones de gas y electricidad, los materiales de construcción, etc. No es difícil apreciar que el factor común de todas estas actividades o productos es que ayudan a controlar o mitigar riesgos y que, por tanto, contribuyen a la protección de las personas. Y esto mismo sucede en el caso de la actividad de valoración.

Las leyes que regulan la valoración en España se crearon como consecuencia de la promulgación, en 1981, de la Ley de Mercado Hipotecario, una norma diseñada para articular un mecanismo eficiente para que los bancos pudieran refinanciarse, a través de la titulización (venta de derechos de deuda) de sus préstamos hipotecarios. Así, se les autorizó a emitir las llamadas Cédulas Hipotecarias, unos bonos que, a su vez, podían ser adquiridos por inversores de todo tipo (instituciones, empresas y ahorradores particulares).

Estos inversores, por tanto, no estaban presentes ni conocían los detalles de las operaciones de compra e hipoteca de los bienes que sustentaban sus bonos, sino que confiaban en que los activos que los garantizaban tuvieran el valor por el cual habían sido hipotecados. Y para poder generar esta confianza en los inversores, y asegurar la protección de sus intereses económicos, es por lo que se implantaron normas sobre quién podía realizar, y cómo, las valoraciones de los inmuebles para que tuvieran la calidad y la objetividad necesarias.

Así, a través del Real Decreto 775/1997 se estableció que las valoraciones hipotecarias debían ser elaboradas por técnicos licenciados (arquitectos e ingenieros), y que, adicionalmente, habrían de ser sometidas a una revisión o control de calidad. Para llevar a cabo esta tarea de revisión, de la que es responsable en último término el Banco de España, se creó la figura de las sociedades de tasación, entidades que llevan a cabo esta tarea de manera subsidiaria y que, para ello, deben ser homologadas y permanentemente inspeccionadas por el propio Banco de España. Una vez reciben autorización para proporcionar servicios en este ámbito, a estas empresas se les asigna un código y son incluidas en un Registro de Entidades que se puede consultar de forma abierta en la web del Banco de España.

Así, la existencia de un régimen de homologación responde a razones de interés general, como son el orden público, la protección de los derechos y la seguridad de los consumidores y de los destinatarios de servicios, las exigencias de la buena fe en las transacciones comerciales y la lucha contra el fraude (todas ellas incluidas en la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio). En particular, la calidad e independencia de las tasaciones hipotecarias resulta clave a la hora de asegurar:

  • La estabilidad financiera: puesto que los préstamos hipotecarios conforman una parte esencial de los activos bancarios, su valoración rigurosa e independiente no es sólo imprescindible para proteger los intereses de los tenedores de cédulas, sino también para la protección de los depositantes y la transparencia y fiabilidad de los balances bancarios.
  • La seguridad jurídica: las tasaciones constituyen un elemento central del sistema de garantías establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria para las relaciones entre el acreedor y el deudor hipotecario. Además, las comprobaciones físicas, registrales y urbanísticas que la Ley obliga a realizar al tasador aseguran la regularidad y capacidad de la garantía para cumplir su función para el prestamista.
  • El control de los auxiliares financieros: como auxiliares del negocio financiero, las sociedades de tasación son, en virtud de su homologación, supervisadas de forma permanente por el Banco de España, lo que asegura que la actividad de los valoradores se lleve a cabo con la solvencia profesional necesaria.

El mercado hipotecario es uno de los segmentos del sistema financiero con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera. De su funcionamiento depende la financiación de la vivienda, que representa alrededor de dos tercios del valor de la riqueza total de los hogares españoles y condiciona sus decisiones de consumo e inversión. Al mismo tiempo, el crédito hipotecario tiene un gran peso en el balance de las entidades de crédito y supone más de la mitad del total del crédito al sector privado residente. Se trata, en consecuencia, de un ámbito de actividad que exige un comportamiento muy riguroso de los distintos agentes que operan en el mercado, lo que justifica que exista una obligación de estar homologado para poder ejercer la actividad de la valoración.

16 de noviembre de 2022 Vídeos

Nuestros asociados, de cerca: Euroval

Hoy traemos a nuestra sección #NuestrosAsociadosDeCerca una nueva entrevista, para que conozcáis a las sociedades de tasación que componen nuestra asociación.

En esta ocasión estaremos con Ignacio Amirola, CEO de Euroval.

No os perdáis todo lo que tiene que contarnos.

¡Que lo disfrutéis!

2 de noviembre de 2022 Posts

¿Cómo se pone en marcha una sociedad de tasación homologada?

Como ya hemos visto en otras ocasiones, la Ley española exige que cualquier valoración realizada para determinar el valor de una garantía hipotecaria (así como de activos de fondos de pensiones, compañías aseguradoras e Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria) sea revisada por una sociedad de tasación homologada tras su elaboración por parte de un profesional cualificado. Este tipo de empresas, que son de capital privado, cumplen un papel esencial a la hora de certificar que las tasaciones cumplen con criterios de calidad y objetividad, y que, por tanto, son válidas para dar confianza a quienes invierten en este tipo de activos. Ahora bien, ¿qué se necesita para constituir una nueva sociedad de tasación? ¿Es éste un mercado competitivo?

Los siete requisitos básicos para su puesta en marcha están establecidos en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de las sociedades de tasación:

  1. Estar constituida como Sociedad Anónima y domiciliada en España.
  2. Contar con un capital mínimo de 300.000€.
  3. Limitar su objeto social a la valoración. Es decir, una sociedad de tasación no podrá proporcionar ningún otro servicio distinto de la valoración, con el fin de evitar la aparición de conflictos de interés entre distintas actividades que pudieran repercutir negativamente en la objetividad e independencia de las valoraciones.
  4. Contar con al menos diez profesionales tasadores. De ellos, al menos tres deben ser lo que se denomina “profesionales vinculados”, esto es, profesionales con una experiencia mínima de tres años en valoración, y cuya misión es garantizar: (1) que la sociedad cuenta con los mecanismos de control necesarios para conocer adecuadamente el mercado inmobiliario sobre el que opera; (2) que se cumplen las normas de valoración; y (3) que se observan las obligaciones e incompatibilidades de las sociedades establecidas por la Ley.
  5. Disponer de medios técnicos y personales, así como de mecanismos de control interno con los que se asegure el cumplimiento de los tres elementos mencionados en el punto anterior.
  6. Asegurar frente a terceros su responsabilidad civil, con una póliza con una cobertura mínima de 600.000 € más el 0,5‰ del valor de los bienes tasados en el ejercicio anterior, y un máximo de 2,4 Millones de €.
  7. Verificar que los miembros de su consejo de administración y directores generales cumplen unos determinados requisitos de honorabilidad comercial y profesional, conocimientos y experiencia adecuados.

Pese a lo estricto de estos requisitos, la relativa facilidad con que puede constituirse una sociedad y la ausencia de barreras de entrada al ejercicio de esta actividad ha hecho que su número vaya variando en el tiempo en función del tamaño y necesidades del mercado. De hecho, en los últimos 12 años se han creado hasta 6 nuevas sociedades, de las 32 que actualmente se encuentran en activo. Por tanto, casi un 20% de las sociedades actuales son de reciente creación.

Otros dos indicadores de que este es un sector notablemente dinámico y competitivo son, por una parte, la evolución del precio medio de las tasaciones y, por otra, el resultado del Índice Herfindahl-Hirschman (IHH), un parámetro empleado para estudiar la competencia en los mercados. El precio de las tasaciones, calculado a partir de los ingresos totales del sector y el volumen de tasaciones por año, evidencia que hasta 2015 los precios fueron disminuyendo de forma gradual, hasta la llegada de un punto de inflexión entre los años 2015 y 2016. A partir de ese momento, se estabilizaron los precios, manteniéndose más bajos que en los años anteriores.

Para calcular el IHH, se suman los cuadrados de las cuotas de mercado de las empresas. Un índice superior a 2.500 refleja un alto nivel de concentración y gran poder de mercado de las empresas (el valor máximo del índice sería 10.000, correspondiendo con un “monopolio perfecto”). En cambio, a medida que el índice es próximo a cero revela un mercado menos concentrado y, por lo tanto, con mayor número de empresas y menor nivel de influencia. Un mercado con un índice inferior a 1.500 se considera “no concentrado”. Aplicada la fórmula a las cuotas de mercado de las sociedades de tasación en el año 2020 se obtiene un resultado de 921, lo que demuestra que en este sector existe una alta competencia entre los participantes.

19 de octubre de 2022 Posts

¿Cómo y cuándo se valora una obra en construcción?

Aunque la mayor parte de la población reside en viviendas y edificios desarrollados de manera profesional por promotores inmobiliarios, no es infrecuente la opción de adquirir una parcela de terreno para la construcción de la propia vivienda, lo que solemos conocer bajo el nombre de “autopromoción”. A quien se encuentre en esa tesitura, le puede interesar conocer el valor de la construcción que está desarrollando, quizás incluso en distintos momentos a lo largo del tiempo, para tomar diversos tipos de decisiones relativas a las características de la construcción o, incluso, a su potencial puesta en el mercado.

Entre otras razones, disponer de este valor puede ser necesario cuando la promoción se realiza con ayuda de un préstamo hipotecario, del que usualmente la entidad financiera va disponiendo cantidades en función del avance de la obra. En estos casos, el banco suele requerir la realización de una valoración inicial del proyecto y, posteriormente, un seguimiento periódico de la evolución de la construcción, hasta su culminación. Así, se realizarán al menos los siguientes informes:

  • Informe de valoración del proyecto: para su confección, la sociedad de valoración necesitará disponer (además de la habitual documentación registral y catastral) del proyecto técnico visado por el colegio profesional correspondiente. Asimismo, le resultará de gran utilidad contar, si ya están disponibles, con la licencia de obras, el contrato de ejecución de las mismas y el presupuesto de la constructora. En este informe se determinará el denominado “valor en hipótesis de edificio terminado”, es decir, el valor de mercado que alcanzará el edificio una vez que hayan finalizado las obras, así como el valor del terreno sobre el que se asienta y el coste de construcción e importe del resto de gastos necesarios para llevar a cabo la edificación.

El banco, tomando como referencia dicha valoración, concederá un préstamo que, dependiendo de las condiciones que se pacten, cubrirá una parte o todo el importe para la compra del suelo, así como un determinado porcentaje del importe de las inversiones necesarias (costes de construcción y otros gastos). Antes de comenzar la construcción, realizará la primera disposición de capital, con la que se puede acometer el inicio de las obras.

  • Valoraciones intermedias de obra: a lo largo del proceso de edificación del inmueble, el banco solicitará valoraciones periódicas de su avance, en las que el tasador irá reflejando el porcentaje de obra ejecutada y, por consiguiente, el importe de los costes de construcción que ya se han gastado. Conforme al resultado de dichas valoraciones, el banco irá realizando nuevas disposiciones de capital. Para realizar la primera de dichas valoraciones, se deberá aportar al tasador la licencia de obras (si es que no se aportó en la valoración inicial), así como con el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata. Además, para cada una de estas valoraciones periódicas se deberá aportar la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa.
  • Valoración final de obra: una vez acabada la construcción y obtenido el Certificado Final de Obra expedido por el arquitecto, se emitirá un último informe de valoración en el que se recogerá dicho porcentaje del 100% de ejecución de las obras y se certificará como valor del inmueble aquel “valor en hipótesis de edificio terminado” que se había determinado en el informe original.

Como en cualquier otra circunstancia, la información recogida en cada uno de los informes de valoración que se confeccionan durante la construcción de un edificio es de una enorme utilidad para su receptor, ya que el tasador pondrá de manifiesto cualquier circunstancia detectada que pueda afectar al valor de tasación del inmueble o que pueda ser relevante de cara a su empleo como garantía de un préstamo hipotecario o su venta. Puedes consultar el detalle de toda la información que contiene un informe de tasación en este post.

 

5 de octubre de 2022 Infografías

¿Qué principios guían las valoraciones?

Un principio es aquel conjunto de fundamentos o reglas básicas que estructuran el funcionamiento de una ideología, una doctrina, una religión o una ciencia. Así, igual que —por ejemplo— toda la mecánica de fluidos está apoyada en el principio de Arquímedes (que reza que “todo cuerpo sumergido en un fluido experimenta un empuje vertical y hacia arriba igual al peso de fluido desalojado”), la realización de valoraciones también se apoya en un conjunto de presupuestos básicos, expresamente citados en la Orden ECO 805/2003, normativa utilizada para las valoraciones para finalidades reguladas en España.

Además de servir de fundamento a toda la metodología con la cual se realizan las valoraciones, estos principios deben ser tomados también como criterios a la hora de interpretar cualquier aspecto de la normativa sobre el que se tenga alguna duda o que no se encuentre expresamente regulado.

 

Quizás el más básico de todos los principios que atañen a la valoración de bienes de todo tipo sea el de temporalidad, según el cual el valor de un bien es variable a lo largo del tiempo. Es importante tener en cuenta este principio a la hora de interpretar los resultados de una valoración, ya que estos expresan el valor del bien en una determinada fecha y, por tanto, pasado un cierto tiempo pueden dejar de ser útiles a los efectos para los que se dicho valor determinó (es por ello que se establece una caducidad de los informes de valoración).

Otro de los más importantes principios de esta disciplina es el de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Y es que, como ya hemos comentado en alguna ocasión (ver post “¿Cuántos valores tiene un inmueble?”), el valor de un bien depende de con qué intención lo estemos valorando: no será lo mismo valorar a efectos de la fijación de impuestos que para la realización de una inversión, o para una compraventa, y las diferentes finalidades conllevan el uso de distintos métodos y la adopción de diferentes hipótesis de partida.

El tercer fundamento de toda valoración es el denominado principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. Este principio es el que da sentido al principal y más directo de los métodos de valoración, el método de comparación, en el cual se apoyan el resto de metodologías, y que se basa en la selección de testigos o comparables similares al bien valorado, cuyos precios se toman como referencia para determinar el valor de éste.

A continuación, cabe mencionar dos principios que entran en juego cuando un activo puede tener, para una misma finalidad, varios valores distintos en función de los supuestos de partida que se adopten para su valoración. Por una parte, tenemos el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable. Así, si un mismo inmueble puede dedicarse, indistintamente, a vivienda o a oficina, se valorará por el uso que resulte más rentable en su mercado. Por otra parte, interviene el principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables. Por ejemplo, si en un campo se pueden realizar dos tipos de cultivos igualmente rentables, la valoración se realizará conforme al tipo de cultivo que resulte más probable que se acabe utilizando.

La normativa cita, por otro lado, dos preceptos que atañen, específicamente, a la realización de los informes de valoración. El primero de ellos es el principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas. El segundo es el principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Finalmente, existen otros tres principios aplicables a algunos tipos de valoraciones en concreto:

  • Las valoraciones de explotaciones económicas (por ejemplo, hoteles, colegios, centros comerciales o inmuebles alquilados, entre otros) se apoyan en el principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Es precisamente este principio en que da sentido a otra de las metodologías básicas de valoración, el método de actualización.
  • Por su parte, las valoraciones de terrenos e inmuebles en construcción se fundamentan en el principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Expresado de otra manera, este principio quiere decir que el valor de un terreno se puede obtener restando, del valor de mercado del producto que se pueda construir en él, todos los gastos e inversiones necesarios para desarrollarlo y venderlo.
  • Finalmente, en las valoraciones realizadas específicamente para finalidad hipotecaria (concesión de préstamos cuya garantía son los bienes valorados), entra en juego el denominado principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
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