El 3×1 de la tasación hipotecaria. ¿A quiénes sirve?

Dentro del amplio mundo de la valoración, solemos destacar especialmente la labor y beneficios de un producto muy concreto: la tasación hipotecaria. Esto ocurre, en parte, porque constituye uno de los segmentos de trabajo más voluminosos (prácticamente, el 50% de todas las valoraciones que realizan las sociedades de tasación) y, en parte, porque tiene unas características específicas que la convierten en un producto con una utilidad y una relevancia especiales. En efecto, una de sus principales diferencias respecto de las valoraciones para otras finalidades, realizadas “a título particular”, es que están pensadas para proteger y servir a los propósitos de varios agentes a la vez (se dice que son valoraciones “con efectos ante terceros”)en lugar de limitar su validez exclusivamente para su solicitante.

En el siguiente vídeo nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, te cuenta con más profundidad cuál ha sido la evolución de la tasación hipotecaria y por qué, a día de hoy, constituye un 3×1 con capacidad de responder a las necesidades de todos los afectados por ella:

Como hemos explicado en otras ocasiones, la tasación hipotecaria es aquella valoración, exigida por la ley, que sirve para que pueda otorgarse un préstamo hipotecario, utilizando un determinado inmueble como garantía de devolución de ese crédito.

Cuando se reguló por primera vez en España, la tasación hipotecaria únicamente se exigía para la constitución de aquellos préstamos hipotecarios que, posteriormente, fueran a formar parte de títulos o cédulas hipotecarias, es decir, de bonos de deuda vendidos por las entidades financieras y que les sirven para refinanciarse. Esos títulos son comprados por empresas o personas que invierten sus ahorros a cambio de una determinada rentabilidad, y la Ley pretendía asegurar que lo hicieran con plena seguridad, para lo cual era imprescindible que los préstamos hipotecarios que los sustentaban tuvieran sus garantías inmobiliarias adecuadamente valoradas. Por tanto, originalmente la tasación hipotecaria se ideó para proteger a los inversores, que, en realidad, somos cualquiera de nosotros cuando compramos un bono.

Lo cierto es, sin embargo, que muy pronto se vio la importancia que la tasación tenía también para el propio banco: al tratarse de un informe certificado por una empresa independiente, le permitía analizar de forma objetiva si estaba concediendo un préstamo avalado por una garantía inmobiliaria lo suficientemente valiosa. Con el tiempo, el propio Banco de España acabó, de hecho, estableciendo la obligación de que cualquier préstamo hipotecario otorgado por un banco, tanto si iba a ser titulizado como si no, contase con una tasación hipotecaria independiente.

Pero las utilidades de la tasación hipotecaria van, todavía, más allá. Las legislaciones en materia de protección del consumidor que se han ido aprobando en España se han apoyado en la tasación hipotecaria para establecer normas en beneficio de los hipotecados. Así, en 2015, la Ley impuso que, en caso de impago y ejecución de un préstamo hipotecario, el valor por el que se subasten los inmuebles no puede ser establecido unilateralmente por la entidad financiera, sino que se debe calcular como un cierto porcentaje del valor de tasación. De esta manera, la tasación pasó a ser un documento que también informa y protege al consumidor, lo que, de hecho, hace que sea conveniente para el consumidor pagar la tasación y convertirse en su dueño.

En resumen, la tasación hipotecaria es un auténtico 3×1. Con un único informe, se protegen y equilibran los intereses de consumidores, bancos e inversores. Una tasación independiente y de calidad asegura: (1) que el banco otorgue un buen crédito, salvaguardando su estabilidad financiera; (2) que el consumidor reciba un buen crédito, protegiendo sus intereses futuros en caso de ejecución; y (3) que los inversores puedan invertir su dinero con plena seguridad y tranquilidad. Como es lógico, para lograr este equilibrio es imprescindible la objetividad y la independencia, ya que la tasación no podrá plegarse ni responder a los intereses particulares de ninguno de esos tres actores.

Para garantizar esa independencia, existen en España las sociedades de tasación, empresas reguladas y homologadas por el Banco de España que garantizan la máxima calidad de un producto tan importante como éste.

 

¿Se puede revisar una tasación? Pasos a seguir

Al igual que ocurre con cualquier otro producto o servicio, y pese al control de calidad que se realiza sobre las mismas antes de su emisión, las tasaciones pueden, en ocasiones, contener errores materiales, bien porque haya tenido lugar una equivocación durante la redacción o el cálculo, bien porque, por algún motivo, se haya pasado por alto algún factor que resulte relevante de cara a la obtención del valor. Por este motivo, las sociedades de tasación, que buscan ofrecer la mejor calidad tanto técnica como de servicio, tienen implantados procedimientos internos específicos que permiten a los clientes solicitar la revisión de las valoraciones, en caso de que consideren que se ha producido algún error de este tipo. Con ello se pretende librar de perjuicios al cliente y proporcionarle una vía de atención adicional a los canales de reclamación regulados por el Banco de España (Servicio de Atención al Cliente).

En toda sociedad de tasación existen, por tanto, las siguientes estructuras organizativas o circuitos:

En relación con este servicio de revisión, es importante realizar dos observaciones:

  1. En primer lugar, que el hecho de que se corrija un error del informe no necesariamente conducirá a una modificación del valor tasado. Es posible que el juicio global realizado por el tasador y por la sociedad de tasación sobre el valor del activo sea correcto, pese a que sobre el papel hayan quedado reflejados determinados errores o equivocaciones.
  2. En segundo lugar, que existen aspectos que pueden motivar una revisión y otros que no. Así como las omisiones de información o la introducción de datos inexactos deben ser corregidas, no es posible reclamar por los criterios técnicos de valoración utilizados, ya que éstos responden tanto al cumplimiento de la normativa vigente como al juicio experto del valorador. Algunos ejemplos de ello serían la imposición de “condicionantes” al valor, el empleo de ciertos criterios para la selección de comparables de mercado o la aplicación de determinados enfoques y métodos de valoración, entre otros.

¿Durante cuánto tiempo es válida una valoración?

Si alguna vez has comprado o vendido acciones, es probable que ya conozcas, por tu experiencia, la respuesta a esa pregunta. Cualquier valoración nos permite conocer el valor de un bien en la fecha de la valoración y, por ello, cuanto más rápido evolucionan los valores de mercado de los bienes (y la Bolsa es, en este sentido, paradigma de la rapidez), durante menos tiempo nos resulta de utilidad una valoración, especialmente si necesitamos estar plenamente al día de cualquier variación.

Afortunadamente, el valor de algunos activos, como pueden ser los bienes inmuebles, no fluctúa de manera tan veloz y, por tanto, es probable que una valoración siga teniendo vigencia incluso algunos meses después de la fecha en que fue realizada. Sin embargo, ¿Cuál es el límite? ¿Existe alguna restricción normativa?

Como siempre que hablamos de valoración, tenemos que decir que la respuesta depende de la finalidad. En España, las valoraciones que pertenecen al ámbito de aplicación de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo — es decir, fundamentalmente, las tasaciones hipotecarias y las que se realizan para que fondos de pensiones, aseguradoras y fondos inmobiliarios calculen el valor de su patrimonio — tienen un plazo máximo de validez de 6 meses, transcurrido el cual la valoración no podrá ser utilizada para la otorgación de ningún nuevo préstamo, salvo que se lleve a cabo una actualización de la misma.

¿Quiere eso decir que el valor de mercado no va a cambiar a lo largo de esos 6 meses? No, en absoluto. La experiencia que tenemos del mercado inmobiliario nos indica que medio año es tiempo más que suficiente para que se produzca una variación en el precio de los inmuebles en una zona. A veces, incluso, podemos ver un cambio significativo en solo 3 o 4 meses, según lo dinámico que sea ese mercado. Sin embargo, la normativa ha estimado adecuado otorgar la posibilidad de seguir utilizando una valoración durante 6 meses desde su emisión debido a las especiales características de este tipo de valoraciones, que se realizan bajo el principio de prudencia y con la intención de obtener un valor estable en el largo plazo, lo que posibilita que un inmueble valorado hasta medio año antes se pueda seguir admitiendo como garantía de un préstamo.

Como vemos, el plazo de validez otorgado a las tasaciones hipotecarias no proviene, por tanto, de criterios administrativos, sino de la necesidad de salvaguardar la actividad de concesión de préstamos de los efectos del principio de temporalidad, que se define en la normativa como el principio según el cual “el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo”.

¿Qué ocurre con el resto de valoraciones, las realizadas para finalidades no reguladas? Como su propio nombre indica, no existe regulación al respecto: son valoraciones que se realizan para responder a las necesidades de sus solicitantes (asesoramiento en una compra, una herencia y otras muchas situaciones diversas) y que vinculan el valor a la fecha en que se haya realizado la valoración, por lo que debe ser el propio solicitante, o aquel a quien vaya dirigida la valoración (por ejemplo, un auditor o un supervisor), quien estime o imponga la necesidad de que sea actualizada pasado un cierto tiempo.

Valorar las valoraciones: ¿qué engloba la factura de una tasación?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

En julio de 2020 publicaba el grupo Prisa, a través de su revista S Moda, un interesante artículo en el que daba a conocer la iniciativa de una marca de moda francesa que, para justificar los “altos” precios (comparados con los de grandes cadenas internacionales) de sus prendas, realizadas de forma artesanal y a pequeña escala, había decidido desglosar en sus etiquetas el coste de los distintos materiales y procesos de que se componía la confección de cada artículo.

Aunque la valoración y la moda son industrias bastante distintas, sin duda la propuesta es valiosa e interesante para ambas, especialmente si tenemos en cuenta que cualquier valoración es un trabajo único y, en cierto sentido, “artesanal”. ¿Qué justifica que una valoración cueste300 o 3.000 €? ¿Cuántas personas intervienen en la producción de un informe? ¿Qué costes afrontan las sociedades de tasación para poder emitir una tasación? ¿Es la calidad un factor determinante en el precio? Todas estas son preguntas pertinentes, más aún cuando, para el destinatario final, a veces es complicado llegar a percibir el esfuerzo de producción que subyace tras un trabajo que, en definitiva, queda plasmado en apenas unos folios.

Comencemos desglosando brevemente el número y cualificación de los profesionales que, por norma general, intervienen en la elaboración de cualquier informe de tasación, por sencillo que éste sea:

> En las primeras etapas del proceso de alta de un encargo, personal administrativo se encarga de atender al cliente, elaborar el presupuesto, dar de alta el encargo en el sistema, pedir y gestionar la documentación necesaria, contactar con el tasador correspondiente y, a partir de ese momento, estar al tanto de cualquier incidencia que pudiera surgir durante el proceso, para poder informar puntualmente al cliente y garantizar agilidad. Asimismo, interviene en las etapas finales para organizar el envío de la tasación al cliente, elaborar la factura y gestionar el cobro.

> A continuación, y como primer paso para llevar a cabo la valoración, se debe realizar una inspección física del inmueble a valorar. Para ello, un profesional tasador(que debe poseer cualificación de arquitecto o ingeniero y que actúa como proveedor externo, con sus propios costes y beneficios) debe desplazarse hasta la ubicación indicada y llevar a cabo un proceso de revisión, con toma de fotografías y medición del inmueble para levantamiento de un plano o croquis. Además, es posible que deba desplazarse también (en ese momento u otro día distinto) hasta el Ayuntamiento correspondiente, a fin de realizar comprobaciones de tipo urbanístico.

Posteriormente, regresará a su estudio o lugar de trabajo y elaborará un informe de tasación que, por los requisitos regulatorios y profesionales de la valoración, contiene una gran cantidad de información detallada sobre el propio inmueble, sobre su mercado y sobre los criterios y parámetros en los que se apoya la valoración, para garantizar la plena transparencia del informe y la precisión de los resultados. Así, la redacción del informe implicará: la gestión y análisis de la documentación registral, catastral y urbanística, la elaboración del plano del inmueble y de la tabla de superficies del mismo, el análisis jurídico y urbanístico del inmueble, junto con la descripción pormenorizada de sus características, la búsqueda y análisis de inmuebles comparables (testigos), la redacción de observaciones y cautelas y, por último, la introducción y ordenación de toda la documentación anexa. Para todo ello, se servirá de un software específico, habitualmente proporcionado por la sociedad de tasación.

> Finalmente, el profesional remite a la sociedad de tasación el informe, que pasa a ser sometido a un intensivo control de calidad por parte de otro profesional, denominado tasador de control (también arquitecto o ingeniero), que realiza una revisión tanto formal como técnica del trabajo, contrastando el valor otorgado al inmueble con las bases de datos de que dispone la sociedad y, en su caso, comunicándose con el tasador para resolver cualquier duda o discrepancia que tenga acerca de su trabajo.

Todo lo anterior pone de manifiesto la complejidad que subyace en el proceso de emisión de una valoración, que, ante todo, requiere del análisis individualizado de cada inmueble, diferente al resto y dotado de sus propias particularidades, lo que hace totalmente desaconsejable la omisión o la merma en la calidad o los recursos asignados a cualquiera de los profesionales y sistemas intervinientes, dado que dicha merma redundaría en una pérdida de calidad y/u objetividad de la propia valoración.

Con todo y con ello, la existencia en España de las sociedades de tasación ha permitido industrializar en buena medida este trabajo, gracias a la disposición de:

  • Complejos programas de gestión, valoración y control de las valoraciones, con un componente tecnológico cada vez más potente y que deben ser mantenios y mejorados de forma continuada.
  • Extensas bases de datos de comparables, costes y precios, que deben ser igualmente mantenidas y auditadas de forma periódica, y que garantizan que los valores certificados sean coherentes y ajustados a la realidad del mercado.
  • Profesionales expertos (denominados “vinculados” por la normativa) encargados de supervisar que se cumplan todas las normas y directrices, y de generar tanto manuales de procedimiento como programas de formación continuada para los profesionales de la empresa.
  • Profesionales y tasadores de control especializados en la valoración de inmuebles de especial complejidad (terrenos, explotaciones económicas, etc.).
  • Un exigente seguro de responsabilidad civil de la empresa.

Este proceso de industrialización ha permitido un notable abaratamiento del coste de las tasaciones (según datos del Banco de España, un 37,4% desde 2008, es decir, un descenso de más de un 3% anual), lo que es reflejo del buen funcionamiento de los mecanismos de competencia en el sector y lo que demuestra que el precio al que se pagan las tasaciones no trata sino de compensar, de forma equilibrada, el mantenimiento y la mejora continua de todas estas estructuras y mecanismos.

Por ello, y como bien se indicaba en el artículo arriba citado, según crece nuestra conciencia sobre la importancia de tener un comportamiento sostenible en todos los ámbitos de nuestra vida, debemos caer también en la cuenta de la necesidad de pagar por los productos que adquirimos un precio justo y razonable, acorde a la calidad que exigimos de ellos.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

El precio de compra y la tasación no coinciden… ¿y ahora qué?

Comprar una vivienda es, sin duda, la mayor inversión en la vida de muchas personas, además de una de las más ilusionantes. Por otra parte, la gran mayoría debemos recurrir a un préstamo hipotecario para poder pagarla. Y es precisamente aquí donde solemos percatarnos de la importancia de la tasación, ya que el valor certificado en la misma será el que el banco tome como referencia para establecer el importe máximo de hipoteca al que podemos optar. Surgen entonces las incertidumbres: “¿qué pasa si la tasación no coincide con el precio de compra?”

En este sentido, lo primero que debemos saber es que lo más habitual es que ambos valores coincidan sensiblemente, presentando en todo caso diferencias relativamente pequeñas. Y es que, tanto el comprador y el vendedor en su proceso de negociación como la sociedad de tasación al realizar el informe tienen un objetivo común: determinar el valor de mercado del inmueble, por lo que es normal que acaben coincidiendo en sus apreciaciones.

Esto quiere decir que, cuando tiene lugar una diferencia importante entre el valor de tasación y el precio de la compra, puede deberse en muchas ocasiones a que la transacción se ha cerrado en un precio que está por encima o por debajo del valor de mercado del inmueble, por algún motivo relacionado con las circunstancias o preferencias particulares del comprador o del vendedor. A continuación, vamos a ver algunos casos concretos que pueden tener lugar, y a analizar sus posibles causas y soluciones:

  • El valor de tasación está muy por encima del precio de compra: cuando esto sucede, quiere decir que la transacción se ha cerrado muy por debajo del valor de mercado del inmueble. Quizás el vendedor tenía prisa, o se ha visto obligado a bajar el precio por algún motivo (para hacer frente a deudas, para acometer otra inversión, etc); en cualquier caso, el precio de compra se aproxima más a un valor de liquidación, por lo que no coincide con la valoración de mercado que se realiza en la tasación.

Aunque esta situación nos pueda alegrar, pues lógicamente nos ahorra complicaciones en relación con la concesión de la hipoteca, debemos tener en cuenta algunas consideraciones de tipo fiscal. La adquisición de una vivienda tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe pagar el comprador, y cuya base imponible es “el valor real del bien transmitido” (artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre). Con el término “valor real”, la ley se refiere al valor de mercado.

Por tanto, si tributamos únicamente por el precio de compra, la Administración puede detectar una irregularidad y exigirnos el pago del resto del impuesto. Por eso, puede ser útil solicitar a la Comunidad Autónoma correspondiente una valoración previa vinculante, en la que la propia Administración nos informa sobre cuál es el valor mínimo por el que se deberá tributar la compraventa.

  • El valor de tasación se encuentra ligeramente por debajo del precio de compra: este es el caso que más suele preocupar a los compradores que disponen de los ahorros justos para hacer frente a la entrada de la hipoteca. En esta situación, podemos buscar una forma alternativa de financiar el importe de entrada que falta (por ejemplo, mediante un préstamo personal), o incluso solicitar una tasación de contraste a otra empresa diferente.

El hecho de que en España el mercado sea poco transparente, al contrario de lo que sucede en países como Estados Unidos, donde existen bases de datos y registros públicos con los precios de transacción reales de los inmuebles, hace que la valoración no sea una ciencia exacta: a veces, pueden existir ligeras diferencias de apreciación sobre el valor de un mismo inmueble. Podríamos decir que el valor de mercado no es un valor “puntual”, sino que se encuentra dentro de una cierta “horquilla”, por lo que es normal que existan ligeras diferencias entre distintas valoraciones de un mismo inmueble.

  • El valor de tasación es muy inferior al precio de compra: si se nos plantea esta situación, debemos analizar cuál es el origen de la discrepancia. Es posible que, en la negociación, hayamos accedido a pagar un precio que está por encima de lo que pagaría el comprador medio, porque estamos especialmente interesados en ese inmueble en concreto (mira este post en el que hablamos del valor especial… ¿eres un comprador especial?).

Asimismo, es posible que el precio de la compra incluya elementos que no pueden ser tomados en cuenta en la tasación, por ejemplo, objetos de mobiliario. También en algunas ocasiones sucede que ciertos elementos, como plazas de garaje o trasteros ligados a la vivienda, no pueden ser incluidos en la tasación por algún motivo: revisa con cuidado el apartado de observaciones y advertencias del informe para entender correctamente lo que se está tasando y por qué.

Aunque siempre es necesario hacerlo, leer con detenimiento la tasación será fundamental en estos casos. Una diferencia relevante de valor puede deberse a que se hayan identificado defectos de algún tipo en el inmueble: problemas de inscripción, incumplimientos o afecciones urbanísticas (por ejemplo, ampliaciones de superficie no permitidas), limitaciones legales, etc. Si tienes dudas, puedes pedir explicaciones a la sociedad de tasación y, si hubiese algún aspecto que no se ha tenido en cuenta, solicitar una revisión del informe.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, desde AEV te animamos a solicitar la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras. Hacerlo así te evitará sorpresas y, además, te ayudará a poder mantener una negociación más transparente y directa, con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a partir de un valor de mercado calculado de forma independiente y objetiva.

 

¿Cuánto mide (de verdad) mi casa?

Si alguna vez has comprado o vendido una casa, o incluso si solo has tenido la intención de hacerlo, seguro que una de las preguntas que te has hecho ha sido “¿cuánto mide?”.

La superficie de un inmueble es un parámetro esencial para su valor, como ya vimos en este post, y, sin embargo, no es frecuente disponer de datos correctos y contrastados. Además, según dónde consultemos, tanto la forma de desglosar la superficie como las distintas maneras de referirse a ella pueden crearnos verdadera confusión.

A continuación, te damos algunas claves para entender mejor qué tipos de superficies existen y cómo se obtienen. Para ello, vamos a contestar a cuatro preguntas.

La tasación, el único gasto necesario para la constitución de una hipoteca que no paga el banco (vídeo)

 

Seguro que, en estos últimos tiempos, te han estado llegando noticias e informaciones que tienen que ver con este tema: ¿Quién debe pagar los gastos necesarios para la constitución de una hipoteca? Y, en concreto… ¿Quién debe pagar la tasación?

Esta ha sido una cuestión muy polémica en los últimos años, debido a que no existía una regulación clara que especificase qué gastos debía asumir el consumidor y cuáles, el banco. Sin embargo, desde el mes de junio de 2020, cuando tuvo lugar la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ya contamos con unos criterios fijos al respecto. Y ¿Cuáles son?

De forma resumida, podemos decir que esta Ley, en su artículo 14, establece que todos los gastos de constitución (gestoría, notaría y registro) correrán de cuenta del banco. Todos EXCEPTO el coste de la tasación, que debe ser asumido por el prestatario. Y podemos preguntarnos: ¿por qué? ¿no sería más beneficioso para el consumidor ahorrarse ese gasto? ¿Qué motivo tiene la Ley para repercutir este gasto al prestatario, y eximirle del resto?

La respuesta la encontramos en el motivo fundamental por el que se ha dictado esta ley: la PROTECCIÓN de los consumidores. Entonces… ¿pagar la tasación me protege? Efectivamente, así es. Y es que pagar la factura implica convertirse en el propietario de la tasación, lo cual te confiere una serie de derechos, como son los siguientes:

  1. En primer lugar, poder elegir qué empresa tasadora quieres que realice la tasación, es decir, seleccionar al proveedor que consideres que te ofrece mejores garantías de calidad o el que te proporcione un mejor presupuesto. En cambio, si el banco pagase la tasación, tendrías que aceptar la empresa elegida por la entidad.
  1. En segundo lugar, ser dueño de la tasación te permite llevarla a las distintas entidades financieras con las que estés negociando las condiciones de la hipoteca. Esto te facilita los trámites, te ahorra costes y te da mayor libertad a la hora de elegir hipoteca.
  1. En tercer lugar, pagar la tasación te confiere el derecho de acceder al informe completo, revisar su contenido y, en caso de que consideres que existe algún error, presentar una reclamación a la tasadora correspondiente. Es decir, tendrás la posibilidad de analizar en detalle toda la información que contiene la tasación y podrás gestionar directamente cualquier trámite administrativo que sea preciso.
  1. Finalmente, ser dueño y conocer en profundidad tu tasación es importante de cara al futuro, ya que, en caso de que, por algún motivo, no pudieses devolver el préstamo y el banco ejecutase la hipoteca, el valor por el que se subastaría el inmueble se calcularía a partir del valor de tasación. Esto se reguló así precisamente para proteger a los consumidores, evitando que las entidades pudiesen establecer unilateralmente el valor de subasta. Por eso, es necesario que hayas constatado que la tasación es correcta, ya quepuede volver a tener impacto sobre tu hipoteca incluso años después de la compra del inmueble.

Ahora ya sabes que, haciéndote pagar la tasación, la Ley te protege. Pero, además, no debes olvidar que la tasación no es un GASTO, sino una verdadera INVERSIÓN.

Te animamos a acudir a nuestro Blog, donde desgranamos la valiosa información que contiene tu informe de tasación.

Si deseas más información al respecto, clica en el siguiente enlace para conocer la opinión del Banco de España al respecto.

¿Cuántos valores tiene un inmueble?

Quizás esta situación te resulte familiar: estás pensando en comprar una casa y, tras negociar su precio, acuerdas pagar una cierta cantidad, pongamos por ejemplo 200.000 €. Entre la documentación de la venta, te aportan el último recibo pagado del IBI y compruebas queallí figura un valor de 150.000 €. Después, solicitas una tasación y el informe indica que la casa se puede hipotecar por 190.000 €. Y te preguntarás: “Pero… ¿no vale mi casa lo mismo para todo el mundo? ¿Cuántos valores puede tener un inmueble?”

Para responder a esta pregunta, acudamos a otro ejemplo: imagina que varios de tus familiares vivieran en el mismo edificio, y que, un día, saliese a la venta uno de los pisos de ese bloque. ¿Valdría ese piso lo mismo para ti que para el resto de posibles interesados? Con este sencillo caso ya puedes intuir que el valor de un inmueble depende de la finalidad con la que se esté valorando y que, efectivamente, un inmueble puede tener múltiples valores.

En el ámbito técnico, estos distintos valores se denominan bases de valor. La elección de una base de valor u otra tiene que ver con el propósito con el cual se esté realizando la valoración, y determinará tanto el método de valoración utilizado como los resultados.

A continuación, te describimos brevemente las características de las bases de valor más frecuentes o conocidas:

 

Tipos de tasaciones de vivienda

Como ya decíamos en otro post, existen muchos motivos por los que nos puede resultar útil contar con una valoración: para pedir una hipoteca, para orientar una compraventa, para reclamar un impuesto, para llevar una contabilidad… Pero, ¿son iguales todas estas valoraciones?

Lo primero que debes saber es que existen varios tipos de productos relacionados con la valoración, y que, en función de nuestro propósito, nos resultará más adecuado uno u otro. A continuación, te los presentamos brevemente:

Valoraciones

Aunque productos como las estimaciones online pueden resultarnos útiles para tener una “primera aproximación” sobre el valor de un inmueble, solamente una valoración completa realizada por una empresa especializada es capaz de proporcionarnos suficientes garantías de calidad y precisión, lo que es especialmente importante si, a partir de ella, vamos a llevar a cabo algún tipo de negociación o a iniciar algún procedimiento legal o transacción económica.

Teniendo esto en cuenta, te presentamos a continuación los tipos de valoraciones más frecuentes y sus características principales:

HIPOTECARIAS: Coloquialmente llamadas “tasaciones oficiales”, “tasaciones homologadas” o “tasaciones ECO”, son aquellas valoraciones que la Ley exige de forma obligatoria para que se pueda conceder un préstamo hipotecario. Debe realizarlas una sociedad de tasación homologada, siguiendo las normas técnicas de valoración recogidas en la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo.

PERICIALES: Valoraciones que se realizan para ser presentadas como pruebas en procedimientos judiciales. Pueden abarcar un amplio abanico de casos, según las necesidades de quien la solicite, por ejemplo: determinar el valor que tenía un inmueble en el pasado, establecer la pérdida de valor sufrida por un inmueble debido a un siniestro, etc.

CATASTRALES: Son las valoraciones realizadas por la Administración para obtener el valor catastral, el cual se toma como referencia para la fijación de determinados impuestos (por ejemplo, el IBI). Se realizan siguiendo las normas técnicas de valoración establecidas por la normativa catastral. Este tipo de valoraciones se pueden solicitar también a sociedades de tasación y compañías de valoración, con el fin de comprobar si los datos utilizados por la Administración son correctos y, en caso contrario, pedir que sean corregidos.

EXPROPIATORIAS: Son las valoraciones con las que se determina el valor de un inmueble que, por motivos urbanísticos, está sujeto a expropiación forzosa. Deben cumplir con la normativa de valoración establecida en la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

CONTABLES: Valoraciones con las cuales se determina el valor que un inmueble tiene a efectos contables. En algunos casos (por ejemplo, cuando son solicitadas por entidades financieras) deben atenerse a ciertas normas particulares de valoración. Cuando la empresa se encuentra en situación concursal, la Ley exige que las valoraciones sean realizadas por sociedades de tasación homologadas, quienes también deben hacerse cargo de la valoración de aportaciones no dinerarias a SOCIMIS.

FISCALES: Informes de valoración en los que se determina cuál es el valor de un inmueble que se debe utilizar como base imponible para el pago de algún impuesto (IVA, ITP, Sucesiones y Donaciones, Renta, plusvalía, etc), según lo que indique la normativa correspondiente. Se suelen solicitar para resolver conflictos de los ciudadanos o de las empresas con la Administración.

ASESORAMIENTO: Son valoraciones que podemos solicitar para que nos sirvan de utilidad en procesos de compraventa, herencias, división de sociedades de gananciales, etc. Aunque no existe obligación legal para ello, podemos pedir que se atengan a ciertas normas de valoración, por ejemplo, a la Orden ECO 805/2003 o a normas internacionales como las IVS, las normas RICS o las EVS, en función del destino que queramos dar a la valoración.

¿Qué aspectos influyen a la hora de tasar mi vivienda?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

 

 

Esta es, sin duda, una de las preguntas estrella que se suele plantear a los tasadores. ¿Qué características hacen que una vivienda valga más o menos? ¿En qué se va a fijar el tasador cuando venga a ver mi vivienda? A continuación, desgranamos las características que suelen tener un mayor impacto en una tasación:

  • Lo primero que debes saber es que el componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona su localización. La situación geográfica del inmueble conllevará su pertenencia a una determinada “horquilla” de precios. Por ejemplo, una vivienda ubicada dentro de un distrito de precio medio de una gran ciudad española podría moverse en una horquilla de entre 150.000 y 350.000€, mientras que en un pequeño pueblo rural esa misma vivienda valdría entre 50.000 y 100.000€. Esto mismo ocurre, a pequeña escala, dentro de cada pueblo, ciudad o distrito: las distintas zonas, e incluso calles, presentan niveles de precios bien diferentes en función de la demanda que exista en cada lugar, la cual depende, entre otras cosas, de la cantidad y calidad de los servicios que existen en ellas y que rodean a las viviendas (colegios, centros sanitarios, transportes, parques, playas, etc).
  • La segunda característica básica para valorar un inmueble es su superficie. La lógica nos indica que un inmueble grande valdrá más que uno pequeño. Sin embargo, es importante llamar la atención sobre dos cuestiones:
    • La primera, que es importante llevar a cabo una medición precisa de la superficie, ya que la indicada tanto en las escrituras como en el Catastro puede contener errores. Si solicitas una tasación, el propio tasador se encargará de realizarla y de proporcionarte un plano a escala de la vivienda como parte de la documentación del informe.
    • La segunda, que con los metros cuadrados se da la misma regla de precios que con la fruta: si compras una pequeña caja de naranjas te permitirás pagar un precio por kilo más alto que si compras varios kilos a granel. De la misma manera, cuanto mayor es la superficie de una vivienda, es normal que su “valor unitario” (lo que vale cada metro cuadrado) vaya disminuyendo, aunque su precio final (en €) sea más elevado que el de una casa más pequeña. Por ello, las informaciones sobre “lo que vale el m² en una zona” podrían conducirnos a errores importantes en la estimación del valor de nuestra vivienda, por lo que se deben tomar con cautela.
  • Otra de las características clave para valorar una vivienda es su antigüedad y, especialmente, su estado de conservación. El valor de una vivienda nueva suele ser muy diferente al de una de segunda mano y, dentro de este segundo grupo, lo bien o mal conservado que se encuentre el inmueble será definitivo a la hora de localizar fincas comparables con los que determinar su valor. Un correcto mantenimiento de los materiales y las instalaciones, así como que el inmueble se encuentre limpio y ventilado, son aspectos importantes de cara a una valoración.
  • Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva: cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados, y más correcta sea su ejecución, más alto será el valor del inmueble. Aunque… ¡ojo! Ten cuidado de no “pasarte” de calidad: si colocas en el baño grifos de oro, es muy probable que nadie quiera pagar lo que han costado, porque la demanda de esa vivienda no está interesada en ese “exceso de calidad”. Es importante adaptarse a lo que la demanda pide en cada zona en concreto. 
  • Si la vivienda se encuentra en un bloque de pisos y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de ascensor es otra característica esencial para el valor. Asimismo, serán parámetros importantes la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación, así como los servicios que pueda ofrecer la vivienda (calefacción, terraza, armarios, etc).
  • Finalmente, la amplitud y calidad de las zonas comunes (portal, piscinas, pistas deportivas, jardines, etc.) de las viviendas en bloque, y la existencia de zonas exteriores (patios, jardines, etc) en las viviendas unifamiliares, son otros de los parámetros que nos pueden diferenciar del resto de la oferta. 

Además de todas las anteriores, que son características importantes en cualquier mercado, en cada zona pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados por la demanda (por ejemplo, disponer de terraza). Sin embargo, es importante saber que cada mercado tiene sus propias particularidades, y lo que en una zona supone un “plus” de valor, en otra podría resultar indiferente. Por ejemplo, habrá mercados en los que disponer de ascensor en una vivienda unifamiliar sea clave, y otros en los que esa ventaja no sea reconocida. De igual manera, disponer de aire acondicionado en una zona de clima frío no será tan importante como si la vivienda está en una provincia calurosa.

En definitiva, valorar una vivienda es un proceso complejo, en el que intervienen un gran número de variables, y para el que es esencial un conocimiento muy profundo del mercado local al que pertenece. Por ello, es fundamental recurrir a una sociedad de tasación homologada que pueda realizar este trabajo de forma profesional y con garantías de calidad, gracias a la participación de expertos tasadores especializados en cada ámbito geográfico en concreto y a la disposición de amplias bases de datos de mercado por parte de la empresa.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV