Valorar las valoraciones: ¿qué engloba la factura de una tasación?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

En julio de 2020 publicaba el grupo Prisa, a través de su revista S Moda, un interesante artículo en el que daba a conocer la iniciativa de una marca de moda francesa que, para justificar los “altos” precios (comparados con los de grandes cadenas internacionales) de sus prendas, realizadas de forma artesanal y a pequeña escala, había decidido desglosar en sus etiquetas el coste de los distintos materiales y procesos de que se componía la confección de cada artículo.

Aunque la valoración y la moda son industrias bastante distintas, sin duda la propuesta es valiosa e interesante para ambas, especialmente si tenemos en cuenta que cualquier valoración es un trabajo único y, en cierto sentido, “artesanal”. ¿Qué justifica que una valoración cueste300 o 3.000 €? ¿Cuántas personas intervienen en la producción de un informe? ¿Qué costes afrontan las sociedades de tasación para poder emitir una tasación? ¿Es la calidad un factor determinante en el precio? Todas estas son preguntas pertinentes, más aún cuando, para el destinatario final, a veces es complicado llegar a percibir el esfuerzo de producción que subyace tras un trabajo que, en definitiva, queda plasmado en apenas unos folios.

Comencemos desglosando brevemente el número y cualificación de los profesionales que, por norma general, intervienen en la elaboración de cualquier informe de tasación, por sencillo que éste sea:

> En las primeras etapas del proceso de alta de un encargo, personal administrativo se encarga de atender al cliente, elaborar el presupuesto, dar de alta el encargo en el sistema, pedir y gestionar la documentación necesaria, contactar con el tasador correspondiente y, a partir de ese momento, estar al tanto de cualquier incidencia que pudiera surgir durante el proceso, para poder informar puntualmente al cliente y garantizar agilidad. Asimismo, interviene en las etapas finales para organizar el envío de la tasación al cliente, elaborar la factura y gestionar el cobro.

> A continuación, y como primer paso para llevar a cabo la valoración, se debe realizar una inspección física del inmueble a valorar. Para ello, un profesional tasador(que debe poseer cualificación de arquitecto o ingeniero y que actúa como proveedor externo, con sus propios costes y beneficios) debe desplazarse hasta la ubicación indicada y llevar a cabo un proceso de revisión, con toma de fotografías y medición del inmueble para levantamiento de un plano o croquis. Además, es posible que deba desplazarse también (en ese momento u otro día distinto) hasta el Ayuntamiento correspondiente, a fin de realizar comprobaciones de tipo urbanístico.

Posteriormente, regresará a su estudio o lugar de trabajo y elaborará un informe de tasación que, por los requisitos regulatorios y profesionales de la valoración, contiene una gran cantidad de información detallada sobre el propio inmueble, sobre su mercado y sobre los criterios y parámetros en los que se apoya la valoración, para garantizar la plena transparencia del informe y la precisión de los resultados. Así, la redacción del informe implicará: la gestión y análisis de la documentación registral, catastral y urbanística, la elaboración del plano del inmueble y de la tabla de superficies del mismo, el análisis jurídico y urbanístico del inmueble, junto con la descripción pormenorizada de sus características, la búsqueda y análisis de inmuebles comparables (testigos), la redacción de observaciones y cautelas y, por último, la introducción y ordenación de toda la documentación anexa. Para todo ello, se servirá de un software específico, habitualmente proporcionado por la sociedad de tasación.

> Finalmente, el profesional remite a la sociedad de tasación el informe, que pasa a ser sometido a un intensivo control de calidad por parte de otro profesional, denominado tasador de control (también arquitecto o ingeniero), que realiza una revisión tanto formal como técnica del trabajo, contrastando el valor otorgado al inmueble con las bases de datos de que dispone la sociedad y, en su caso, comunicándose con el tasador para resolver cualquier duda o discrepancia que tenga acerca de su trabajo.

Todo lo anterior pone de manifiesto la complejidad que subyace en el proceso de emisión de una valoración, que, ante todo, requiere del análisis individualizado de cada inmueble, diferente al resto y dotado de sus propias particularidades, lo que hace totalmente desaconsejable la omisión o la merma en la calidad o los recursos asignados a cualquiera de los profesionales y sistemas intervinientes, dado que dicha merma redundaría en una pérdida de calidad y/u objetividad de la propia valoración.

Con todo y con ello, la existencia en España de las sociedades de tasación ha permitido industrializar en buena medida este trabajo, gracias a la disposición de:

  • Complejos programas de gestión, valoración y control de las valoraciones, con un componente tecnológico cada vez más potente y que deben ser mantenios y mejorados de forma continuada.
  • Extensas bases de datos de comparables, costes y precios, que deben ser igualmente mantenidas y auditadas de forma periódica, y que garantizan que los valores certificados sean coherentes y ajustados a la realidad del mercado.
  • Profesionales expertos (denominados “vinculados” por la normativa) encargados de supervisar que se cumplan todas las normas y directrices, y de generar tanto manuales de procedimiento como programas de formación continuada para los profesionales de la empresa.
  • Profesionales y tasadores de control especializados en la valoración de inmuebles de especial complejidad (terrenos, explotaciones económicas, etc.).
  • Un exigente seguro de responsabilidad civil de la empresa.

Este proceso de industrialización ha permitido un notable abaratamiento del coste de las tasaciones (según datos del Banco de España, un 37,4% desde 2008, es decir, un descenso de más de un 3% anual), lo que es reflejo del buen funcionamiento de los mecanismos de competencia en el sector y lo que demuestra que el precio al que se pagan las tasaciones no trata sino de compensar, de forma equilibrada, el mantenimiento y la mejora continua de todas estas estructuras y mecanismos.

Por ello, y como bien se indicaba en el artículo arriba citado, según crece nuestra conciencia sobre la importancia de tener un comportamiento sostenible en todos los ámbitos de nuestra vida, debemos caer también en la cuenta de la necesidad de pagar por los productos que adquirimos un precio justo y razonable, acorde a la calidad que exigimos de ellos.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

«La tasación del inmueble es determinante tanto para el comprador como para el vendedor en la transacción de una vivienda»

Paloma Arniaz, Secretaria General de la AEV

Paloma Arnaiz (Madrid, 1990) ejerce el cargo de Secretaria General de la AEV desde el año 2018. Arquitecto Superior por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid (UPM), cuenta con un Máster en Valoraciones Inmobiliarias, Tasaciones y Peritaje Judicial por la Universidad Europea de Madrid. Nos sentamos con ella para que nos cuente cómo funciona el mundo de la tasación inmobiliaria y nos descubra todos los pasos que seguirá un tasador a la hora de valorar nuestra vivienda. También aprovecharemos para preguntarle por la digitalización del sector de la valoración, así como el papel del Banco de España en las sociedades de tasación.

El proceso de tasación hipotecaria de un inmueble despierta una gran curiosidad entre compradores y vendedores de un inmueble. ¿Por qué crees que ocurre?

Es natural que sea así. Después de las dificultades atravesadas tanto por el vendedor, para conseguir vender su inmueble, como por el comprador, para localizar y negociar el precio de la vivienda que mejor se adapta a sus necesidades, ambos caen en la cuenta de que todo el éxito de la operación puede llegar a depender de la tasación, ya que, entre otras cosas, el valor de tasación del inmueble será el que determine el importe máximo de hipoteca que puede conseguir el comprador.

Y no solo eso. Además, el informe de tasación podría llegar a revelar factores acerca de la vivienda (sobre su situación registral, su superficie o su legalidad urbanística, entre otros parámetros) que no hubiesen sido advertidos durante el proceso de negociación. Por eso, desde AEV siempre recomendamos que se solicite la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras, ya que el informe ayudará a ambas partes a negociar con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a apoyarse en un valor calculado de forma independiente y objetiva.

¿Cuáles son las comprobaciones obligatorias a realizar en una tasación hipotecaria?

La normativa de tasación (Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo) establece que deben llevarse a cabo cinco comprobaciones distintas. Una parte de las mismas se lleva a cabo de forma presencial y otra, a través de documentación que el tasador analiza con posterioridad. Son las siguientes:

  • Identificación del inmueble: consiste en comprobar que la vivienda que se ha visitado corresponde a la que se encuentra descrita en la documentación registral de la finca sobre la que va a recaer la hipoteca (recordemos que la hipoteca es una carga registral). Aunque puede parecer algo sencillo, cada día encontramos errores, desactualizaciones o faltas de información en el Registro que impiden asegurar que la vivienda que se quiere valorar es la misma que figura descrita en la escritura.
  • Estado de ocupación: el tasador comprueba si la vivienda se encuentra vacía, ocupada por su propietario, alquilada, cedida gratuitamente, “okupada”, etc. Esta comprobación es muy importante, ya que el tiempo que un comprador tardaría en poder disponer del inmueble, así como la renta que percibiría durante ese tiempo, pueden modificar al alza o a la baja el valor de mercado de la vivienda.
  • Protección pública: es necesario que el tasador compruebe si la vivienda valorada está bajo algún tipo de régimen de protección, ya que, en ese caso, tendrá su precio máximo limitado por la Administración, por lo que el valor de tasación sería el inferior entre dicho Valor Máximo Legal y el Valor de Mercado que tendría la vivienda si no estuviera protegida. 
  • Protección urbanística: se comprueba si la normativa urbanística ha extendido algún tipo de protección sobre la totalidad o parte del inmueble, ya que ello podría condicionar las obras y usos que se pueden desarrollar en él. 
  • Cumplimiento de la normativa urbanística: es imprescindible comprobar que el inmueble sea conforme con la normativa ya que, de lo contrario, podría llegar a ordenarse su demolición o impedirse, por parte del Ayuntamiento, llevar a cabo ciertas obras o usos en el mismo.

Además de todo ello, durante la visita del inmueble el tasador medirá su superficie, comprobará la antigüedad, calidad y estado de conservación de la vivienda y de sus instalaciones, visitará las zonas comunes y realizará un análisis del entorno.

¿Y cuáles serían los siguientes pasos que realizaría el tasador?

Una vez finalizada la visita, el tasador pondrá en marcha la confección del informe de tasación. Para ello, tendrá en cuenta los datos objetivos que ha podido comprobar, en los cuales se basará para localizar y evaluar “testigos” de tasación (también llamados comparables), que son inmuebles que se han vendido u ofertado recientemente y que son similares, en localización y características, a aquel que se valora. Tras ello, remitirá el informe al Departamento de Control de la sociedad de tasación, donde se llevará a cabo un control de calidad del mismo y desde donde se emitirá el certificado final, firmado por la empresa, con el valor de tasación del inmueble.

Por lo tanto, resulta imprescindible para el tasador realizar su trabajo de manera presencial.

En efecto. La inspección presencial de los inmuebles es un paso absolutamente imprescindible en el proceso de tasación hipotecaria, dado que permite llevar a cabo las comprobaciones básicas (registrales, urbanísticas, legales, etc.) sobre las que se asienta el valor de un inmueble y que aportan seguridad jurídica a la transacción. No en vano, el tasador es el único experto independiente a la operación que visita la propiedad y realiza una inspección técnica de la misma para confirmar que la garantía no presenta ningún problema y que alcanza el valor por el que se hipoteca.

¿Puede un ciudadano elegir con qué sociedad de tasación quiere llevar a cabo todo este proceso?

Sí, así es. Desde el año 2013, la Ley establece que las entidades de crédito deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y no esté caducada. Naturalmente, la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente y, en cualquier caso, decidir si concede o no el crédito, pero no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

¿Qué papel juega el Banco de España en las valoraciones realizadas por las sociedades de tasación?

Las sociedades de tasación están, por Ley, sometidas a supervisión por parte del Banco de España, quien realiza anualmente exhaustivas evaluaciones de la calidad del trabajo de cada una de ellas, proceso que asegura el control y rigurosidad de todos los valores tasados. Para el desarrollo de dicha labor de supervisión, las sociedades de tasación remiten periódicamente los datos de todas las tasaciones realizadas en el periodo correspondiente mediante sistemas de volcado informático automatizado. Esta supervisión es, además de garantía de calidad, un seguro para la independencia y objetividad de los valores emitidos por las sociedades de tasación.

¿Se prevé que en un futuro las tasaciones se puedan realizar en remoto? ¿Es algo que ya se esté estudiando? ¿Con qué tecnología se realizarían? ¿En cuánto tiempo crees que podrán llevarse a cabo estos avances?

Las valoraciones en las que no se lleva a cabo una visita presencial del inmueble tasado ya existen, bajo distintas tipologías y denominaciones, si bien son valoraciones que no son legalmente admisibles en un proceso de concesión hipotecaria, dado que en ellas no se tiene la necesaria seguridad sobre que los datos adoptados para realizar la valoración sean correctos. Por ello, este tipo de valoraciones se emplean, fundamentalmente, para actualizar el valor de activos de entidades financieras, que ya fueron tasados en un momento anterior y cuyas características se han almacenado en bases de datos.

Debemos tener en cuenta que la generación de una nueva hipoteca requiere una evaluación presencial del inmueble que se utilizará como garantía. En primer lugar, porque se debe ratificar que la finca registral sobre la que recaerá la carga realmente corresponde a un bien inmueble. En segundo lugar, porque las características que se comprueben en ese momento servirán de base para las futuras actualizaciones del valor requeridas por la normativa contable de los bancos. Y, finalmente, porque la tasación hipotecaria no solo protege al prestatario y al prestamista, sino también a futuros inversores (ciudadanos corrientes o empresas) que compran títulos o bonos hipotecarios y que, en el momento de la concesión, no se encuentran presentes, por lo que su seguridad se garantiza a través de una tasación rigurosa e independiente.

¿Qué lugar ocupa la digitalización en el sector de la tasación?

Hoy en día, las tasadoras cuentan con desarrollos tecnológicos muy potentes, que se materializan en programas de valoración que son cada vez mejores y más rápidos, aplicaciones de apoyo para los tasadores, sistemas de recopilación y filtrado de testigos de mercado o herramientas de prevención de errores e incoherencias en los informes de tasación. De la misma manera, la tecnología ayuda a agilizar todos los procesos de gestión, a través de plataformas de comunicación con los clientes (para la descarga de informes o la consulta del estado de expedientes) y de la implantación de sistemas digitales de gestión de la red de técnicos.