Tipos de valoraciones que ofrece el mercado: ¿para qué sirve cada una?

Ya en otras ocasiones hemos comentado que valorar es una habilidad innata del ser humano: está en nuestra naturaleza asignar a las cosas el valor que éstas tienen para nosotros, y comparar unas con otras para determinar el precio que estamos dispuestos a pagar por ellas. Quizás por ello, las fuentes y recursos de las que podemos obtener valoraciones son, hoy en día, de lo más numerosas. Desde la AEV, solemos destacar especialmente el papel de la valoración profesional y de las sociedades de tasación, que son las compañías especializadas en una disciplina tan concreta y compleja. Sin embargo, basta teclear en nuestro navegador la palabra “valoración” para encontrar innumerables recursos a través de los cuales obtener un valor de los activos que nos interesan. 

Por eso, creemos que merece la pena hacer un breve recorrido por los tipos de valoraciones que se ofrecen públicamente, tanto en el mercado como en las redes, y especificar cuál es la utilidad concreta de cada una de ellas y en qué medida pueden ayudarnos a resolver necesidades de distinta naturaleza.

> Estimaciones online: sin duda, uno de los recursos más novedosos y tecnológicos de los últimos tiempos son los programas o formularios de “valoración online” que se ofrecen en las páginas web de diversas compañías, tales como entidades financieras, portales inmobiliarios o agencias comerciales. En unos pocos clics, nos permiten determinar el valor aproximado de un inmueble, introduciendo su dirección y principales características. 

Como ya explicábamos en este post, este tipo de estimaciones no constituyen valoraciones en el sentido estricto de la palabra, ya que las herramientas con que se realizan omiten varios de los pasos esenciales de una valoración, como son las comprobaciones in situ realizadas por un profesional y el análisis crítico de las características que deben adoptarse como inputs en la valoración: dado que es el propio usuario quien decide qué datos introducir, el resultado obtenido puede ser bastante impreciso, y sensiblemente diferente del que se determinaría a través de una valoración completa y rigurosa. No obstante, pueden proporcionarnos una primera aproximación muy general sobre el rango de precios en que puede encontrarse el activo y, en ese sentido, son de una gran utilidad para quien necesita una orientación básica. 

> Valoraciones ofrecidas por las Agencias Inmobiliarias: son las estimaciones que realizan los agentes comerciales para orientar a sus clientes sobre el precio al que deberían poner a la venta sus inmuebles. En muchas ocasiones, se ofrecen de manera gratuita como un recurso para la captación de clientes, y sus formatos y nivel de detalle varían mucho de unos proveedores a otros. Tienen una utilidad limitada (dado que no sustituyen a la valoración oficial que se necesita para obtener un préstamo hipotecario), si bien efectivamente pueden guiarnos en el mismo sentido que las estimaciones online a las que hacíamos referencia en el punto anterior. Al analizar este tipo de valoraciones, es importante tratar de determinar su objetividad, ya que pueden llevar implícito un cierto sesgo en función de la urgencia con que se pretenda vender el inmueble. 

> Valoraciones previas de la Administración: son las valoraciones proporcionadas por las administraciones autonómicas en cumplimiento del artículo 90 de la Ley General Tributaria, que establece que la Administración debe informar a quien lo solicite sobre el valor que considera que tienen los inmuebles que van a ser objeto de compraventa, donación o transmisión. Este valor se puede obtener, en algunas comunidades autónomas, a través de formularios o portales online, mientras que, en otras, es necesario realizar una consulta por escrito. Tiene una utilidad muy concreta: nos informa sobre el valor mínimo que debería quedar reflejado en la escritura pública si queremos garantizar que Hacienda no realice una comprobación de que el valor escriturado corresponde con el real. En caso de que el valor declarado se encontrase por debajo de este valor previo, Hacienda podría poner en marcha diversos procedimientos de comprobación de valores, al efecto de corregir la base imponible de los diversos impuestos que se pagan con motivo de las transmisiones, donaciones y compraventas de inmuebles. 

> Valoraciones catastrales: son las valoraciones realizadas por Dirección General del Catastro de todos y cada uno de los inmuebles del territorio español y que, desde enero de 2022, dan lugar a dos valores diferentes: el Valor Catastral y el Valor de Referencia. El primero de ellos se utiliza para finalidades administrativas, tales como el cálculo de la base imponible del IBI; es un valor que se actualiza con poca frecuencia (cada varios años), y que conceptualmente equivaldría a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, para garantizar que siempre sea igual o inferior al valor de mercado real. Se trata de un dato protegido, que aparece reflejado en nuestro recibo del IBI y que también se puede consultar al Catastro por diversos métodos. 

Por su parte, el Valor de Referencia es un dato públicamente accesible, que se actualiza cada año y que trata de reflejar el valor de mercado del inmueble en cada momento. Desde enero de 2022, es el valor que debe utilizarse como base imponible de los impuestos de Donaciones, Sucesiones y Transmisiones Patrimoniales, salvo que el valor escriturado sea superior, en cuyo caso se empleará este último. 

En definitiva, vemos que son muchas y de muy distinta utilidad las valoraciones a las que podemos tener acceso. Por ello, es muy importante tener siempre claro, al consultarlas, los objetivos y limitaciones de cada una de ellas y, sobre todo, saber diferenciarlas de las valoraciones profesionales realizadas por las sociedades de tasación y, muy en particular, de las tasaciones hipotecarias que son las únicas que se pueden emplear de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario. 

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