La normativa española de valoración: alineada con el marco internacional

El IVSC —Consejo Internacional de Normas de Valoración, organismo global e independiente responsable de la emisión de normas de valoración a escala internacional— ha llevado a cabo recientemente, en colaboración con la AEV, un análisis sobre la alineación entre los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) y la norma española de valoración para finalidades reguladas, la Orden ECO 805/2003.

La conclusión global de dicho análisis es que la Orden ECO se encuentra ampliamente alineada con las IVS, y no existen, por tanto, contradicciones relevantes entre ambas normas. En un amplio artículo técnico firmado por Alexander Aronsohn (Director Técnico del IVSC) y Paloma Arnaiz (Secretaria General de la AEV), se ponen de manifiesto los detalles de dicho análisis y se señalan, de cara a una potencial revisión futura de la Orden ECO, aquellos elementos susceptibles de mejora para lograr una armonización aún mayor.

La Orden ECO 805/2003 es la norma de valoración de obligado cumplimiento en España para las valoraciones realizadas para cuatro finalidades específicas: la valoración de garantías de préstamos hipotecarios; la valoración a efectos contables de los activos de las compañías de seguros; la valoración de activos de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria; y valoración del patrimonio de los fondos de pensiones. Por tanto, su relevancia y representatividad dentro de la profesión de la valoración en España es considerable, y era deseo de la AEV evaluar en qué medida nuestra norma se encontraba o no alineada con las IVS, con el fin de tomar las acciones necesarias para asegurar, en futuras revisiones de la Orden ECO, una mayor identificación con las IVS.

Teniendo en cuenta las diferencias identificadas entre ambas normas, y dado que la Orden ECO es de obligado cumplimiento en España para las finalidades antes mencionadas, la conclusión de los autores es que, para que estas valoraciones se consideren acordes a las IVS, deberán cumplir con las IVS en cualquier aspecto o cuestión que no se encuentre expresamente especificado, definido o interpretado en la Orden ECO.

En el artículo se pone de manifiesto que, mientras que la Orden ECO se estableció en 2003, las IVS han experimentado varias revisiones sustanciales desde esta fecha (la edición actual de las se encuentra vigente desde el 31 de enero de 2022); adicionalmente, la profesión de la valoración se ha desarrollado ampliamente desde ese año. Por ello, la AEV y el IVSC han resaltado las diferencias entre ambos estándares, de cara a fomentar una mayor armonización con las IVS.

Tras una exposición detallada de dichas diferencias —por ejemplo, ausencia en la Orden ECO de determinados conceptos o definiciones presentes en las IVS, o el enfoque más prescriptivo de nuestra norma en la aplicación de los métodos de descuento de flujos de caja, entre otros—, los autores concluyen que, pese a que la Orden ECO se alinea ampliamente con las IVS y no hay contradicciones relevantes entre ellas, para que la Orden ECO cumpla plenamente con la edición actual de las IVS, y para ayudar a la armonización entre ambas normas, sería recomendable añadir los siguientes aspectos en la Orden ECO:

  • Un capítulo con los Principios Básicos de las IVS para el establecimiento de estándares y la valoración
  • Las definiciones contenidas en el Glosario de las IVS
  • Dentro de los informes de valoración, una sección sobre cumplimiento de las IVS
  • Un capítulo sobre el Alcance o Términos de Contratación del trabajo, acorde al epígrafe 101 de las IVS 101
  • El contenido mínimo de los informes establecido en el epígrafe 103 de las IVS
  • Obligación de llevar a cabo un análisis de sensibilidad para la determinación de valores basados en inputs no observables o estimados, lo que es particularmente útil durante períodos de incertidumbre (como la reciente pandemia de coronavirus).

Sin duda, las conclusiones de este estudio son muy positivas para la profesión de la valoración en España, toda vez que se acredita que la práctica profesional seguida en nuestro país no se encuentra en absoluto desalineada de las pautas y recomendaciones establecidas en el marco internacional. Pese a ello, los puntos de mejora puestos de manifiesto en el artículo deberían ser muy tenidos en cuenta, además de motivar una revisión y actualización de la Orden ECO 805/2003 que perfeccione su armonización con las IVS y, con ello, confirme el compromiso histórico de nuestro país con las mejores prácticas internacionales.

 

Metodologías robustas para la valoración de suelos: la asignatura pendiente del impuesto de plusvalía

El diario Brainsre News ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, sobre el impuesto de plusvalía.  Clicar aquí para acceder a la versión online.

suelos Valdebebas madrid fuente Shutterstock

El conocido como Impuesto de Plusvalía (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es, sin duda, uno de los que más debates ha suscitado en los últimos años entre contribuyentes, ayuntamientos y tribunales de justicia. Desde que en 2017 fuera declarada la inconstitucionalidad parcial de algunos de los artículos del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales que lo regula, estábamos a la espera de una reforma legislativa, que finalmente ha llegado obligada por una nueva sentencia judicial que hace imposible la aplicación de la vieja norma.

Esta nueva norma lleva a cabo una revisión de los métodos de cálculo del impuesto que, sin embargo, no ha abordado su principal debilidad conceptual: la enorme dificultad de calcular, con el debido rigor, el incremento de valor de un terreno a lo largo de los años por un sistema rápido, simple o automatizable. Y es que, si calcular el valor de un inmueble, y más especialmente de un terreno, fuera una cuestión fácil o directa, no existiría toda una industria profesional de la valoración especializada en esta disciplina.

De forma breve, podemos decir que el IIVTNU es un impuesto que grava la “renta potencial” obtenida por el contribuyente al vender un terreno urbano por un valor mayor del que pagó en el momento en que lo adquirió, e independientemente de lo que haya sucedido con el valor de las construcciones que puedan ubicarse sobre él. El procedimiento tradicional de cálculo de dicho incremento de valor —que, prácticamente, no ha variado con la reforma, salvo por la reducción de magnitud de los porcentajes aplicables— consiste en tomar el Valor Catastral del suelo en la fecha de venta y multiplicarlo por un determinado porcentaje anual y por el número de años que hayan transcurrido desde la compra. A la base imponible así determinada, que correspondería al teórico incremento de valor, se le aplica un tipo de gravamen, establecido por el Ayuntamiento correspondiente y que, como máximo, puede alcanzar el 30%, para obtener el importe final del impuesto.

La novedad de la reforma reside, esencialmente, en la posibilidad de calcular la base imponible a través de un procedimiento alternativo, eligiendo después para tributar el menor entre los valores obtenidos. Tal método alternativo consiste, en resumidas cuentas, en calcular la diferencia entre el valor de venta y el de compra del inmueble, normalmente una vivienda, y, a dicha diferencia, aplicarle el porcentaje que representa, en la fecha de venta, el valor del suelo sobre el valor catastral total del inmueble (recordemos que el valor catastral consiste en la suma de un valor de suelo y un valor del elemento construido sobre el mismo).

Si el primero de los procedimientos peca de poco consistente, por no tratarse más que de una regla aritmética que ignora cuál haya sido la evolución real del valor del inmueble, este segundo sistema que —por qué negarlo—, tiene la ventaja de ser también sencillo de aplicar, presenta el grave inconveniente de que no ofrece ningún mecanismo que impida que se produzcan notables divergencias con la realidad de mercado; en primer lugar, porque la proporción estimada por el Catastro entre el valor total del inmueble y el valor del suelo sobre el que se ubica puede no ser correcta, bien por encontrarse desactualizada, bien por haberse obtenido el valor del elemento construido considerando unas determinadas características que no correspondan exactamente con la realidad actual; y, en segundo lugar, porque tal proporción puede haber variado sensiblemente entre el año de la compra y el de la venta del inmueble.

Cualquier profesional dedicado a la valoración inmobiliaria sabe bien que la única manera de determinar correctamente el valor de un suelo consiste en la aplicación de un método de valoración específico (denominado “residual”), no demasiado complejo en sus planteamientos básicos, pero sí exigente en la medida en que requiere un profundo conocimiento tanto del mercado como del proceso constructivo y de sus costes asociados. La aplicación de dicho método de manera individualizada al inmueble (en el año de venta y, retroactivamente, en el año en que se efectuó la compra), y la posterior estimación de la diferencia existente entre ambos valores, es la manera más certera y técnicamente adecuada de determinar la plusvalía de un suelo.

Es, de hecho, muy relevante que estos trabajos de valoración se realicen de forma individualizada desde el origen, en contraposición con el método empleado por el Catastro, que calcula los valores de suelo y construcción de forma masiva y luego aplica coeficientes individuales según las características del inmueble que constan en su base de datos. Esto se hace especialmente evidente en momentos como el actual, en que los costes de construcción se han incrementado notablemente, sin que los valores calculados por el Catastro hayan recogido dicho incremento.

Por ello, en aquellos casos en los que ninguno de los procedimientos arbitrados por la nueva legislación acierte con el verdadero valor de la plusvalía obtenida por el contribuyente, y este se vea perjudicado por ello, sería razonable pensar que sigue abierta la posibilidad de recurrir el impuesto aportando un informe de valoración profesional, realizado por una sociedad de tasación, aplicando la metodología prevista en la propia legislación española, que demuestre con el necesario rigor técnico la verdadera plusvalía obtenida por el contribuyente.

No en vano, el Tribunal Supremo ha indicado en varias ocasiones —la última, a través de su Sentencia 4182/2020, de 9 de diciembre—, que “corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido. Para acreditar que no ha existido la plusvalía […] podrá ofrecer cualquier principio de prueba que, al menos indiciariamente, permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas, o bien optar por una prueba pericial que confirme tales indicios o, en fin, emplear cualquier otro medio probatorio […]”. Este criterio también puede aplicarse cuando, aunque exista plusvalía, esta sea significativamente menor que la “potencial” que se pretende aplicar.

En definitiva, el asesoramiento profesional es siempre la medida más sensata para lograr salir airosos de trámites burocráticos que, además de afectar a nuestro bolsillo, puedan innecesariamente complicarse y alargarse en el tiempo.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Tribuna impuesto de plusvalía (pdf)

Ocupación ilegal: ¿hasta qué punto impacta en el valor de un inmueble?

Últimamente, la ocupación ilegal ha sido con frecuencia protagonista de los espacios informativos. Y no es para menos, ya que, más allá de las molestias y complicaciones sufridas por sus propietarios, el impacto que este fenómeno ocasiona en el valor de un inmueble es incuestionable

Cuantificar el número de viviendas ocupadas no es tarea fácil. Si bien el Institut Cerdà o la Oficina de Seguimiento de Viviendas Ocupadas de la Comunidad de Madrid lo estiman en unas 100.000, lo cierto es que la cifra difiere según la fuente. Lo que sí parece claro es que sólo en 2019 se celebraron, según datos del Poder Judicial, 4.017 juicios por ocupación ilegal de una vivienda.

Con estas cifras sobre la mesa, la ocupación ilegal constituye todo un reto desde el punto de vista técnico, ya que su efecto no se limita a la disponibilidad de la propia vivienda, o al estado del edificio en cuestión, sino que tiene repercusiones también en las viviendas aledañas que, a menudo, experimentan pérdida de demanda o, incluso, se ven afectadas por la estigmatización de una zona en concreto. Este hecho ha obligado a las sociedades de tasación a poner en marcha protocolos específicos de actuación, así como a definir metodologías concretas para cuantificar el impacto sobre el valor. 

La comprobación del estado de ocupación del inmueble por parte del tasador es un requisito normativo en las valoraciones reguladas, y constituye una práctica muy aconsejable en cualquier valoración fuera del ámbito regulado (en este post comentamos la diferencia entre «tasaciones oficiales/reguladas» y el resto de valoraciones). En caso de que el ocupante no coincida con su propietario, se deberá indagar sobre cuál es el régimen legal que regula la relación entre propietario y ocupante, y la posible repercusión que éste pueda tener sobre el valor de la vivienda. Y aquí es importante recalcar que el periodo durante el cual el propietario no pueda disponer libremente de la vivienda, o la renta que, en su caso, perciba durante dicho periodo son aspectos que tienen un impacto específico en el valor del bien. Asimismo, la incertidumbre de mercado derivada del riesgo asumido por un potencial comprador y el eventual deterioro del entorno serán también aspectos fundamentales en la ecuación del valor del inmueble. Además de todo ello, una ocupación ilegal no sólo dificulta la libre disposición de la vivienda a su propietario, sino que también impide o complica en extremo que una entidad financiera pueda otorgar una hipoteca utilizándola como garantía. 

Cuando, por distintos motivos, resulta necesario conocer el valor de un inmueble ocupado ilegalmente para la toma de algún tipo de decisión económica, las sociedades de tasación cuentan con mecanismos metodológicos para evaluar con el mayor rigor posible la repercusión de una ocupación en el valor del inmueble. Si un buen asesoramiento es siempre deseable, resulta totalmente imprescindible en situaciones tan particulares como la de una ocupación ilegal; en estos casos, es necesario contar con informes de tasación realizados por expertos con pericia y amplios conocimientos. Sólo así esta información será útil para que propietarios, inversores y usuarios puedan tomar las decisiones correctas.

 

Tipos de valoraciones que ofrece el mercado: ¿para qué sirve cada una?

Ya en otras ocasiones hemos comentado que valorar es una habilidad innata del ser humano: está en nuestra naturaleza asignar a las cosas el valor que éstas tienen para nosotros, y comparar unas con otras para determinar el precio que estamos dispuestos a pagar por ellas. Quizás por ello, las fuentes y recursos de las que podemos obtener valoraciones son, hoy en día, de lo más numerosas. Desde la AEV, solemos destacar especialmente el papel de la valoración profesional y de las sociedades de tasación, que son las compañías especializadas en una disciplina tan concreta y compleja. Sin embargo, basta teclear en nuestro navegador la palabra “valoración” para encontrar innumerables recursos a través de los cuales obtener un valor de los activos que nos interesan. 

Por eso, creemos que merece la pena hacer un breve recorrido por los tipos de valoraciones que se ofrecen públicamente, tanto en el mercado como en las redes, y especificar cuál es la utilidad concreta de cada una de ellas y en qué medida pueden ayudarnos a resolver necesidades de distinta naturaleza.

> Estimaciones online: sin duda, uno de los recursos más novedosos y tecnológicos de los últimos tiempos son los programas o formularios de “valoración online” que se ofrecen en las páginas web de diversas compañías, tales como entidades financieras, portales inmobiliarios o agencias comerciales. En unos pocos clics, nos permiten determinar el valor aproximado de un inmueble, introduciendo su dirección y principales características. 

Como ya explicábamos en este post, este tipo de estimaciones no constituyen valoraciones en el sentido estricto de la palabra, ya que las herramientas con que se realizan omiten varios de los pasos esenciales de una valoración, como son las comprobaciones in situ realizadas por un profesional y el análisis crítico de las características que deben adoptarse como inputs en la valoración: dado que es el propio usuario quien decide qué datos introducir, el resultado obtenido puede ser bastante impreciso, y sensiblemente diferente del que se determinaría a través de una valoración completa y rigurosa. No obstante, pueden proporcionarnos una primera aproximación muy general sobre el rango de precios en que puede encontrarse el activo y, en ese sentido, son de una gran utilidad para quien necesita una orientación básica. 

> Valoraciones ofrecidas por las Agencias Inmobiliarias: son las estimaciones que realizan los agentes comerciales para orientar a sus clientes sobre el precio al que deberían poner a la venta sus inmuebles. En muchas ocasiones, se ofrecen de manera gratuita como un recurso para la captación de clientes, y sus formatos y nivel de detalle varían mucho de unos proveedores a otros. Tienen una utilidad limitada (dado que no sustituyen a la valoración oficial que se necesita para obtener un préstamo hipotecario), si bien efectivamente pueden guiarnos en el mismo sentido que las estimaciones online a las que hacíamos referencia en el punto anterior. Al analizar este tipo de valoraciones, es importante tratar de determinar su objetividad, ya que pueden llevar implícito un cierto sesgo en función de la urgencia con que se pretenda vender el inmueble. 

> Valoraciones previas de la Administración: son las valoraciones proporcionadas por las administraciones autonómicas en cumplimiento del artículo 90 de la Ley General Tributaria, que establece que la Administración debe informar a quien lo solicite sobre el valor que considera que tienen los inmuebles que van a ser objeto de compraventa, donación o transmisión. Este valor se puede obtener, en algunas comunidades autónomas, a través de formularios o portales online, mientras que, en otras, es necesario realizar una consulta por escrito. Tiene una utilidad muy concreta: nos informa sobre el valor mínimo que debería quedar reflejado en la escritura pública si queremos garantizar que Hacienda no realice una comprobación de que el valor escriturado corresponde con el real. En caso de que el valor declarado se encontrase por debajo de este valor previo, Hacienda podría poner en marcha diversos procedimientos de comprobación de valores, al efecto de corregir la base imponible de los diversos impuestos que se pagan con motivo de las transmisiones, donaciones y compraventas de inmuebles. 

> Valoraciones catastrales: son las valoraciones realizadas por Dirección General del Catastro de todos y cada uno de los inmuebles del territorio español y que, desde enero de 2022, dan lugar a dos valores diferentes: el Valor Catastral y el Valor de Referencia. El primero de ellos se utiliza para finalidades administrativas, tales como el cálculo de la base imponible del IBI; es un valor que se actualiza con poca frecuencia (cada varios años), y que conceptualmente equivaldría a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, para garantizar que siempre sea igual o inferior al valor de mercado real. Se trata de un dato protegido, que aparece reflejado en nuestro recibo del IBI y que también se puede consultar al Catastro por diversos métodos. 

Por su parte, el Valor de Referencia es un dato públicamente accesible, que se actualiza cada año y que trata de reflejar el valor de mercado del inmueble en cada momento. Desde enero de 2022, es el valor que debe utilizarse como base imponible de los impuestos de Donaciones, Sucesiones y Transmisiones Patrimoniales, salvo que el valor escriturado sea superior, en cuyo caso se empleará este último. 

En definitiva, vemos que son muchas y de muy distinta utilidad las valoraciones a las que podemos tener acceso. Por ello, es muy importante tener siempre claro, al consultarlas, los objetivos y limitaciones de cada una de ellas y, sobre todo, saber diferenciarlas de las valoraciones profesionales realizadas por las sociedades de tasación y, muy en particular, de las tasaciones hipotecarias que son las únicas que se pueden emplear de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario. 

¿Cómo se valoran inmuebles o ámbitos en desarrollo? El método residual

Estamos acostumbrados a pensar en la valoración como una disciplina que se aplica, generalmente, a inmuebles terminados y de poca complejidad, como aquellos con los que nos solemos manejar en nuestra vida diaria: viviendas, locales comerciales, oficinas… Incluso nosotros mismos somos capaces de aplicar, de manera intuitiva, un método de valoración (la comparación) y estimar el valor de este tipo de propiedades por su similitud con el valor de otras similares. Sin embargo, el mundo inmobiliario es mucho más amplio y complejo, y requiere que la valoración se adapte a esa complejidad con métodos notablemente más sofisticados.

Un ejemplo claro de ello son los inmuebles que requieren un cierto desarrollo urbanístico, constructivo o técnico. Entre ellos, podríamos incluir desde los terrenos en sus diversas etapas de urbanización —los cuales deben atravesar un largo proceso
para llegar a ser considerados urbanos y que sobre ellos sea posible edificar—, hasta los edificios en construcción o rehabilitación, que, por diversos motivos, pueden necesitar ser valorados a lo largo de su desarrollo edificatorio, antes de llegar a encontrarse finalizados. Cuando los inmuebles se encuentran en algún punto intermedio de su desarrollo, no suele ser sencillo (o, siquiera, posible) localizar comparables en el mercado que nos permitan estimar su valor de la misma manera que para los inmuebles terminados.

Resultaría imposible, por ejemplo, valorar un centro comercial a medio construir comparándolo con otros centros comerciales en venta, del mismo tamaño y características, localizados en ubicaciones similares y que se encontrasen en la misma
etapa de construcción. Lo mismo sucede con los ámbitos de suelo en desarrollo o reconversión, entre los que podríamos citar ejemplos bien conocidos por todos, como el Distrito Castellana Norte de Madrid o el 22@ de Barcelona, o los sectores de suelo urbanizable que bordean los cascos de numerosas localidades. Se trata de espacios en los que se deben llevar a cabo un gran número de gestiones, e invertir diversas cantidades de dinero a lo largo de meses, o incluso años, para conseguir obtener un producto que se pueda vender de forma directa en el mercado (por ejemplo, una
parcela edificable).

Para llevar a cabo la valoración de este tipo de propiedades existe el denominado método residual, un procedimiento de valoración mediante el cual el valor de un terreno o edificio en desarrollo se obtiene determinando la diferencia que existe entre el valor de mercado que tendrá el inmueble una vez se encuentre finalizado y el coste de las obras, materiales, licencias y resto de gastos necesarios para su desarrollo completo.

Para poder aplicar este método de valoración, es necesario conocer, o poder calcular, varias magnitudes importantes:

 El tipo de producto o inmueble que se puede construir (o que ya se está construyendo), y el precio por el que se podrá vender una vez se encuentre terminado
 Los costes de urbanización y/o construcción que conllevará su finalización.
 El importe de los gastos que deberán sufragarse para poder llevar a cabo el desarrollo: licencias, trámites administrativos, honorarios profesionales, impuestos y tasas.
 El porcentaje de los beneficios que cobrará el promotor por llevar a cabo todas esas gestiones e inversiones, y que será mayor o menor en función del riesgo que asuma.
 Y, sumado a todo ello, el plazo estimado de tiempo que llevará la finalización del desarrollo, así como en qué momentos puntuales de dicho periodo total de tiempo se deberán ir desembolsando las diversas cantidades de dinero invertido.

Una vez que se dispone de todos estos datos, se proyecta un escenario de flujos de caja, es decir, una especie de cronograma en el que se van situando los distintos ingresos y gastos que tendrán lugar a lo largo de todo el proceso de desarrollo del inmueble. La proyección finaliza en el momento en que se considera que se habrá logrado vender todo el conjunto de la promoción, ya sea como un conjunto único o en distintas unidades a lo largo del tiempo. Cuando la valoración se realiza con fines hipotecarios, para el diseño y proyección de estos flujos de caja las sociedades de tasación aplican el denominado principio de prudencia: así, si consideran que existen varios escenarios igualmente probables de desarrollo y costes de la
promoción, elegirán aquel que arroje como resultado un valor inferior.

A continuación, y siguiendo un procedimiento matemático análogo al que explicábamos en este post sobre la valoración de inmuebles alquilados, se va obteniendo el valor actual de cada uno de dichos ingresos y gastos futuros, descontándolos con una determinada tasa de actualización. Finalmente, se obtiene el valor del inmueble en desarrollo sumando todos esos valores actualizados.

Como se puede apreciar, la aplicación de método residual es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento de los procesos de urbanización y edificación, de sus costes asociados y de los plazos que son necesarios para llevarlos a cabo, así como de los tiempos que cada mercado necesita para ir absorbiendo las nuevas unidades puestas a la venta. Por este motivo, las sociedades de tasación cuentan con profesionales especializados en este tipo de valoraciones, amplias bases de datos de precios y costes, programas de valoración diseñados específicamente para este fin y procedimientos de valoración y control de calidad con los que se asegura un resultado riguroso y de calidad. Son, por ello, la mejor alternativa a la que recurrir si queremos conocer el valor de un activo en desarrollo.

 

¿Qué da valor a una finca rústica? La valoración del mundo agrario

Quizás porque todos necesitamos una, las viviendas suelen ser el ejemplo arquetípico de cualquier cosa que se explique sobre el mundo inmobiliario —la valoración incluida— y, sin embargo, otros tipos de inmuebles no son, ni mucho menos, poco interesantes o infrecuentes. Sea porque nos dediquemos profesionalmente al mundo agrario, o porque hayamos heredado de un pariente una finca de campo, lo cierto es que saber qué elementos aportan valor a un inmueble rústico puede resultarnos de gran utilidad.

De forma breve, podemos decir que el valor de cualquier finca rústica se obtiene de la suma de estos tres elementos:

  • El valor del propio terreno, que depende de lo que éste es capaz de producir.
  • Si existen, el valor de los edificios o instalaciones implantados en el terreno y en los que se lleve a cabo algún tipo de actividad o explotación económica.
  • Si existen, el valor de los edificios o instalaciones que, en vez de dedicarse a actividades económicas, se destinan a uso residencial o recreativo(viviendas, caseríos o masías, cobertizos, etc.).

Como se puede apreciar, la valoración de una finca rústica es una tarea compleja, que requiere de un profundo conocimiento del mundo agrario. Por ello, para conocer el valor de una finca es recomendable acudir a una sociedad de valoración homologada que, en colaboración con ingenieros agrónomos y de otras especialidades, pueden proporcionar un servicio profesional, riguroso e independiente.

Valorar con Prudencia: nuevo enfoque de la normativa bancaria

CincoDías publica una tribuna en la que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, analiza un nuevo enfoque de la normativa bancaria: valorar con prudencia. Clicar en la imagen para ampliar.

La Unión Europea ha puesto en marcha recientemente la trasposición a la normativa comunitaria del último pack de recomendaciones del Comité de Basilea, las cuales afectan, fundamentalmente, a la política prudencial de la banca, esto es, a la forma en que ésta debe medir, monitorizar y compensar —mediante reservas de capital— sus riesgos, a fin de garantizar una gestión prudente de los mismos. Entre las novedades de este pack se encuentra la adopción de un nuevo enfoque en la valoración de los activos inmobiliarios que actúan como garantías de los préstamos hipotecarios concedidos por la banca.  

Hasta ahora, los Estados Miembro podían permitir a sus bancos valorar y contabilizar sus activos por su valor de mercado. Sin embargo, la expectativa es que, bajo la nueva norma, queden obligados a considerar un valor para los inmuebles que, aparte de no superar en cualquier caso dicho valor de mercado, se determine de forma “prudentemente conservadora”, “excluya expectativas de incremento de los precios” y sea “ajustado para tener en cuenta la posibilidad de que los precios de mercado se encuentren sustancialmente por encima del valor que sería sostenible a lo largo de la vida del préstamo”.  

Esto, sin lugar a dudas, constituye un cambio de paradigma para buena parte de los Estados Miembro que, a diferencia de la práctica tradicional de países como España o Alemania, venían asignando a los inmuebles un valor, el de mercado, sujeto a una importante volatilidad y susceptible de sufrir “burbujas” (como, de hecho, ha puesto de manifiesto la pandemia de COVID-19 y el abrupto incremento de los precios que está generando en numerosas ciudades europeas). Este nuevo enfoque supone un gran avance en favor de la prudencia en la gestión de riesgos que, de hecho, beneficia a la salud de todo el sistema financiero, incluyendo a los ciudadanos corrientes (depositantes), gracias a la mejora de la estabilidad financiera. El gran reto para estos países europeos reside, ahora, en articular las metodologías necesarias para determinar un valor prudente y formar a sus valoradores para que sean capaces de aplicarlas. 

En España, por su parte, esta cuestión fue abordada hace ya tiempo por la Orden ECO 805/2003, la norma de valoración a efectos hipotecarios, que asigna a las garantías inmobiliarias de préstamos hipotecarios el denominado valor hipotecario, en cuya base se encuentra, precisamente, el denominado principio de prudencia, que implica que “ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elija el que dé como resultado un menor valor de tasación”. Igualmente, el valor hipotecario español establece, absolutamente en línea con la definición de valor prudente de Basilea, la obligación de excluir de la valoración los “elementos especulativos” de los precios (es decir, los efectos provocados por aquellos operadores que inducen incrementos injustificados en los precios), e impone la obligación de aplicar ajustes en los valores cuando se determine que existe una probabilidad elevada de que los mismos no sean sostenibles, es decir, de que sufran caídas significativas y duraderas en los siguientes años.  

En este sentido, y pese a que existen todavía espacios para la mejora de las metodologías aplicables, en las que las sociedades de tasación están invirtiendo importantes esfuerzos humanos y tecnológicos, España se sitúa como referente ante países en los que ni siquiera existen las bases de datos históricas necesarias para poder aplicar una metodología de valoración de este tipo. 

Y es que es precisamente en la confección de estudios, análisis y modelos de predicción de la evolución de los precios donde reside una de las fortalezas del modelo español de valoración hipotecaria, que establece la necesidad de que todo valor con efectos hipotecarios determinado por un profesional sea revisado por una sociedad de tasación homologada. Por su naturaleza y requisitos, estas empresas cuentan —tanto más cuanto más crecen en el ámbito tecnológico y de la minería de datos—, con los recursos técnicos y las bases de datos necesarias para poder realizar una previsión razonable de la evolución de los precios, garantizando que la valoración de inmuebles con efectos hipotecarios se ajuste a los criterios de prudencia y sostenibilidad requeridos por el Comité de Basilea. Una vez más, el modelo español de valoración hipotecaria demuestra que camina a la cabeza de las mejoras regulatorias que, paulatinamente, se van imponiendo en Europa.  

Problemas derivados de una incorrecta inscripción registral

Es generalmente conocido que, cuando encargamos una tasación (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoración nos solicita que aportemos una nota simple o certificación registral del inmueble que se vaya a valorar. Esto, lejos de ser un mero formalismo, responde a una obligación normativa coherente con el hecho de que, una vez constituido el préstamo, la carga hipotecaria gravará y quedará inscrita sobre una finca registral concreta. Por ese motivo, uno de los cometidos clave del valorador es asegurarse de que es capaz de reconocer, en la realidad física que ve y que valora, aquello que está descrito en la nota simple, es decir, de constatar que la realidad física y la descripción registral coinciden (lo que técnicamente se denomina la “identificación” del bien).

Este es uno de los motivos por los que resulta muy importante que nuestros inmuebles se encuentren, no solo inscritos, sino correctamente inscritos. De hecho, cuando no es así, pueden producirse problemas de varios tipos, desde aquellos que afectan a la valoración hasta otros que tienen que ver con la posibilidad de conseguir un préstamo o, incluso, de garantizar nuestros derechos como propietarios. Los resumimos a continuación de forma breve.

El Registro de la Propiedad es la institución que se encarga de dar fe de quién es el propietario y de qué derechos y cargas recaen sobre cada uno de los inmuebles que se encuentran inscritos en él. Gracias a la existencia del Registro (que, en España, es de carácter voluntario) se proporciona seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias, ya que otorga certeza y protección legal a quienes transaccionan con los inmuebles o los utilizan. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la descripción de cada finca inscrita en el Registro debe incorporar su situación física detallada, su naturaleza, linderos, superficie y referencia catastral, así como la naturaleza, extensión y condiciones de los derechos que recaen sobre el inmueble (p.ej. derechos de propiedad en pleno dominio, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbre, etc.), la identidad de las personas a favor de las cuales se constituyan dichos derechos y la de las personas de quienes procedan.

La incorrecta inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad puede generar dificultades como las siguientes:

  • Problemas de identificación del inmueble que se valora: hoy en día sigue siendo frecuente encontrar inmuebles cuyas señas de localización están desactualizadas en el Registro, indicando nombres de calles o números que no coinciden con los actuales, o que describen la ubicación de los inmuebles (especialmente, en fincas rústicas) según los nombres de los propietarios de las fincas colindantes (propietarios que, en muchas ocasiones, ni siquiera viven ya). Esto dificulta en extremo, y puede llegar a impedir, que el valorador identifique correctamente el inmueble que tiene que valorar, es decir, que tenga la certeza de que está inspeccionando el mismo inmueble que se describe en la documentación registral que le han proporcionado. En esos casos, la normativa le obliga a rehusar la emisión de la tasación, ya que no es posible asegurar que la carga hipotecaria que se va a inscribir sobre la finca registral tenga realmente como garantía un inmueble cuyo valor es el indicado en la tasación.
  • Problemas de cómputo de superficies: es también muy frecuente comprobar que la superficie indicada en la descripción registral no coincide con la que el tasador comprueba durante la visita (la cual suele ser superior). Ello puede deberse tanto a errores de la medición original como, en ocasiones, a la decisión intencionada del propietario original de inscribir una superficie inferior a la real (dado que, antaño, se pagaban impuestos en función de este parámetro), o al hecho de que se hayan llevado a cabo ampliaciones del inmueble (sean estas legales o ilegales) que no han quedado reflejadas en el Registro. Todo ello dificulta la labor del valorador, quien, antes de incluir estos “excesos” de superficie en el valor, debe constatar que no representan ninguna violación de la legalidad urbanística, lo cual en ocasiones requiere de largas y tediosas gestiones. Por otra parte, aunque toda la superficie fuese legal y susceptible de valoración, algunas entidades financieras podrían negarse a conceder un préstamo si no se inscribe la superficie total del inmueble, o concederlo por una cantidad inferior.
  • Problemas de falta de inscripción: partiendo de la base de que un inmueble no inscrito no puede ser utilizado como garantía de una hipoteca, la falta de inscripción puede generar al propietario algunas dificultades adicionales, por ejemplo, a la hora de demostrar que es su dueño si lo quiere vender a un tercero y, al comprador, dudas razonables sobre si el inmueble que adquiere tiene o no cargas (hipotecas, embargos, etc.).
  • Problemas de inscripción irregular: aunque son menos habituales (y afectan, sobre todo, a fincas rústicas), a veces se producen las conocidas como “dobles inmatriculaciones” (es decir, la misma finca figura inscrita dos —o más— veces a favor de distintas personas). Esto, evidentemente, genera importantes problemas de gestión para aclarar la situación de la finca, además de los que pueden producirse si, cada uno por su lado, los distintos “propietarios” deciden vender o hipotecar la que consideran su finca.

Finalmente, se debe tener en cuenta que, aunque no se trata de problemas de inscripción, existen determinadas circunstancias en las que la situación descrita en el registro impide o dificulta la concesión de un préstamo hipotecario (por ejemplo, si ya figuran otras hipotecas inscritas sobre la finca, si la titularidad del inmueble está repartida entre varias personas con derechos de usufructo, o si la finca ha sido inscrita por primera vez hace menos de dos años en determinadas circunstancias, en cuyo caso el Registro todavía no proporciona su protección hasta transcurrido ese tiempo).

Por todo lo anterior, resulta clave comprobar que nuestros bienes se encuentran correctamente inscritos, y poner en marcha las gestiones que resulten necesarias en caso contrario, especialmente si planeamos vender o hipotecar el inmueble, para que dicho proceso sea lo más ágil y sencillo posible.

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