Valorar con Prudencia: nuevo enfoque de la normativa bancaria

CincoDías publica una tribuna en la que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, analiza un nuevo enfoque de la normativa bancaria: valorar con prudencia. Clicar en la imagen para ampliar.

La Unión Europea ha puesto en marcha recientemente la trasposición a la normativa comunitaria del último pack de recomendaciones del Comité de Basilea, las cuales afectan, fundamentalmente, a la política prudencial de la banca, esto es, a la forma en que ésta debe medir, monitorizar y compensar —mediante reservas de capital— sus riesgos, a fin de garantizar una gestión prudente de los mismos. Entre las novedades de este pack se encuentra la adopción de un nuevo enfoque en la valoración de los activos inmobiliarios que actúan como garantías de los préstamos hipotecarios concedidos por la banca.  

Hasta ahora, los Estados Miembro podían permitir a sus bancos valorar y contabilizar sus activos por su valor de mercado. Sin embargo, la expectativa es que, bajo la nueva norma, queden obligados a considerar un valor para los inmuebles que, aparte de no superar en cualquier caso dicho valor de mercado, se determine de forma “prudentemente conservadora”, “excluya expectativas de incremento de los precios” y sea “ajustado para tener en cuenta la posibilidad de que los precios de mercado se encuentren sustancialmente por encima del valor que sería sostenible a lo largo de la vida del préstamo”.  

Esto, sin lugar a dudas, constituye un cambio de paradigma para buena parte de los Estados Miembro que, a diferencia de la práctica tradicional de países como España o Alemania, venían asignando a los inmuebles un valor, el de mercado, sujeto a una importante volatilidad y susceptible de sufrir “burbujas” (como, de hecho, ha puesto de manifiesto la pandemia de COVID-19 y el abrupto incremento de los precios que está generando en numerosas ciudades europeas). Este nuevo enfoque supone un gran avance en favor de la prudencia en la gestión de riesgos que, de hecho, beneficia a la salud de todo el sistema financiero, incluyendo a los ciudadanos corrientes (depositantes), gracias a la mejora de la estabilidad financiera. El gran reto para estos países europeos reside, ahora, en articular las metodologías necesarias para determinar un valor prudente y formar a sus valoradores para que sean capaces de aplicarlas. 

En España, por su parte, esta cuestión fue abordada hace ya tiempo por la Orden ECO 805/2003, la norma de valoración a efectos hipotecarios, que asigna a las garantías inmobiliarias de préstamos hipotecarios el denominado valor hipotecario, en cuya base se encuentra, precisamente, el denominado principio de prudencia, que implica que “ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elija el que dé como resultado un menor valor de tasación”. Igualmente, el valor hipotecario español establece, absolutamente en línea con la definición de valor prudente de Basilea, la obligación de excluir de la valoración los “elementos especulativos” de los precios (es decir, los efectos provocados por aquellos operadores que inducen incrementos injustificados en los precios), e impone la obligación de aplicar ajustes en los valores cuando se determine que existe una probabilidad elevada de que los mismos no sean sostenibles, es decir, de que sufran caídas significativas y duraderas en los siguientes años.  

En este sentido, y pese a que existen todavía espacios para la mejora de las metodologías aplicables, en las que las sociedades de tasación están invirtiendo importantes esfuerzos humanos y tecnológicos, España se sitúa como referente ante países en los que ni siquiera existen las bases de datos históricas necesarias para poder aplicar una metodología de valoración de este tipo. 

Y es que es precisamente en la confección de estudios, análisis y modelos de predicción de la evolución de los precios donde reside una de las fortalezas del modelo español de valoración hipotecaria, que establece la necesidad de que todo valor con efectos hipotecarios determinado por un profesional sea revisado por una sociedad de tasación homologada. Por su naturaleza y requisitos, estas empresas cuentan —tanto más cuanto más crecen en el ámbito tecnológico y de la minería de datos—, con los recursos técnicos y las bases de datos necesarias para poder realizar una previsión razonable de la evolución de los precios, garantizando que la valoración de inmuebles con efectos hipotecarios se ajuste a los criterios de prudencia y sostenibilidad requeridos por el Comité de Basilea. Una vez más, el modelo español de valoración hipotecaria demuestra que camina a la cabeza de las mejoras regulatorias que, paulatinamente, se van imponiendo en Europa.  

Problemas derivados de una incorrecta inscripción registral

Es generalmente conocido que, cuando encargamos una tasación (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoración nos solicita que aportemos una nota simple o certificación registral del inmueble que se vaya a valorar. Esto, lejos de ser un mero formalismo, responde a una obligación normativa coherente con el hecho de que, una vez constituido el préstamo, la carga hipotecaria gravará y quedará inscrita sobre una finca registral concreta. Por ese motivo, uno de los cometidos clave del valorador es asegurarse de que es capaz de reconocer, en la realidad física que ve y que valora, aquello que está descrito en la nota simple, es decir, de constatar que la realidad física y la descripción registral coinciden (lo que técnicamente se denomina la “identificación” del bien).

Este es uno de los motivos por los que resulta muy importante que nuestros inmuebles se encuentren, no solo inscritos, sino correctamente inscritos. De hecho, cuando no es así, pueden producirse problemas de varios tipos, desde aquellos que afectan a la valoración hasta otros que tienen que ver con la posibilidad de conseguir un préstamo o, incluso, de garantizar nuestros derechos como propietarios. Los resumimos a continuación de forma breve.

El Registro de la Propiedad es la institución que se encarga de dar fe de quién es el propietario y de qué derechos y cargas recaen sobre cada uno de los inmuebles que se encuentran inscritos en él. Gracias a la existencia del Registro (que, en España, es de carácter voluntario) se proporciona seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias, ya que otorga certeza y protección legal a quienes transaccionan con los inmuebles o los utilizan. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la descripción de cada finca inscrita en el Registro debe incorporar su situación física detallada, su naturaleza, linderos, superficie y referencia catastral, así como la naturaleza, extensión y condiciones de los derechos que recaen sobre el inmueble (p.ej. derechos de propiedad en pleno dominio, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbre, etc.), la identidad de las personas a favor de las cuales se constituyan dichos derechos y la de las personas de quienes procedan.

La incorrecta inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad puede generar dificultades como las siguientes:

  • Problemas de identificación del inmueble que se valora: hoy en día sigue siendo frecuente encontrar inmuebles cuyas señas de localización están desactualizadas en el Registro, indicando nombres de calles o números que no coinciden con los actuales, o que describen la ubicación de los inmuebles (especialmente, en fincas rústicas) según los nombres de los propietarios de las fincas colindantes (propietarios que, en muchas ocasiones, ni siquiera viven ya). Esto dificulta en extremo, y puede llegar a impedir, que el valorador identifique correctamente el inmueble que tiene que valorar, es decir, que tenga la certeza de que está inspeccionando el mismo inmueble que se describe en la documentación registral que le han proporcionado. En esos casos, la normativa le obliga a rehusar la emisión de la tasación, ya que no es posible asegurar que la carga hipotecaria que se va a inscribir sobre la finca registral tenga realmente como garantía un inmueble cuyo valor es el indicado en la tasación.
  • Problemas de cómputo de superficies: es también muy frecuente comprobar que la superficie indicada en la descripción registral no coincide con la que el tasador comprueba durante la visita (la cual suele ser superior). Ello puede deberse tanto a errores de la medición original como, en ocasiones, a la decisión intencionada del propietario original de inscribir una superficie inferior a la real (dado que, antaño, se pagaban impuestos en función de este parámetro), o al hecho de que se hayan llevado a cabo ampliaciones del inmueble (sean estas legales o ilegales) que no han quedado reflejadas en el Registro. Todo ello dificulta la labor del valorador, quien, antes de incluir estos “excesos” de superficie en el valor, debe constatar que no representan ninguna violación de la legalidad urbanística, lo cual en ocasiones requiere de largas y tediosas gestiones. Por otra parte, aunque toda la superficie fuese legal y susceptible de valoración, algunas entidades financieras podrían negarse a conceder un préstamo si no se inscribe la superficie total del inmueble, o concederlo por una cantidad inferior.
  • Problemas de falta de inscripción: partiendo de la base de que un inmueble no inscrito no puede ser utilizado como garantía de una hipoteca, la falta de inscripción puede generar al propietario algunas dificultades adicionales, por ejemplo, a la hora de demostrar que es su dueño si lo quiere vender a un tercero y, al comprador, dudas razonables sobre si el inmueble que adquiere tiene o no cargas (hipotecas, embargos, etc.).
  • Problemas de inscripción irregular: aunque son menos habituales (y afectan, sobre todo, a fincas rústicas), a veces se producen las conocidas como “dobles inmatriculaciones” (es decir, la misma finca figura inscrita dos —o más— veces a favor de distintas personas). Esto, evidentemente, genera importantes problemas de gestión para aclarar la situación de la finca, además de los que pueden producirse si, cada uno por su lado, los distintos “propietarios” deciden vender o hipotecar la que consideran su finca.

Finalmente, se debe tener en cuenta que, aunque no se trata de problemas de inscripción, existen determinadas circunstancias en las que la situación descrita en el registro impide o dificulta la concesión de un préstamo hipotecario (por ejemplo, si ya figuran otras hipotecas inscritas sobre la finca, si la titularidad del inmueble está repartida entre varias personas con derechos de usufructo, o si la finca ha sido inscrita por primera vez hace menos de dos años en determinadas circunstancias, en cuyo caso el Registro todavía no proporciona su protección hasta transcurrido ese tiempo).

Por todo lo anterior, resulta clave comprobar que nuestros bienes se encuentran correctamente inscritos, y poner en marcha las gestiones que resulten necesarias en caso contrario, especialmente si planeamos vender o hipotecar el inmueble, para que dicho proceso sea lo más ágil y sencillo posible.

¿Cómo se valora una vivienda de protección oficial?

En ocasiones, la adquisición de una vivienda protegida despierta en los compradores algunas dudas particulares relacionadas con la tasación que deben realizar para obtener un préstamo hipotecario. ¿Cómo se determina el valor? ¿Se va a ver penalizado el valor por el hecho de estar protegida? ¿Se requerirá alguna comprobación especial? A continuación, te damos algunas pautas para entender cómo funciona la tasación de este tipo de inmuebles.

La vivienda protegida es aquella que goza de algún tipo de protección pública otorgada por la Administración. Dicha protección consiste en una limitación del precio por el cual este tipo de viviendas se pueden vender o alquilar (y normalmente, también, en una limitación de la superficie máxima que pueden abarcar), de manera que, gracias a sus precios —comparativamente bajos en relación con los del resto de viviendas de similares características de una determinada zona— puedan acceder a ellas colectivos con escasos recursos económicos, para los cuales se reservan de forma preferente este tipo de inmuebles. Para acceder a ellas, los interesados deben cumplir con algunos requisitos, siendo el más importante de ellos percibir unos determinados ingresos máximos, los cuales se fijarán en función del tipo de protección que tenga la vivienda, de su ubicación y del precio máximo de venta/alquiler de la misma.

Las competencias en materia de protección pública del parque inmobiliario en España están transferidas a las comunidades autónomas, por lo que las distintas regiones cuentan con sus propias leyes, que han dado lugar a la existencia de un amplio abanico de regímenes de protección diferentes. En general, las viviendas protegidas se clasifican en función de quién haya sido su promotor (público o privado), de cuál sea su régimen de uso (compra, alquiler o alquiler con opción a compra) y de sus rangos de superficie o precio (orientados a colectivos con distintas capacidades económicas).

Por otra parte, aunque la vivienda protegida tradicional, regulada por la Administración central (la conocida como “VPO”) estaba protegida durante 30 años, actualmente la duración del régimen de protección es distinta entre unas comunidades autónomas y otras: mientras que en algunas regiones la protección es prácticamente perpetua (por ejemplo, de hasta 90 años sin posibilidad de descalificación), en otras existen viviendas calificadas durante periodos de tiempo más cortos, o con posibilidad de descalificación voluntaria antes de cumplirse íntegramente el plazo previsto.

Esta gran variedad de normativas y clases de vivienda protegida hace necesario un profundo conocimiento de la situación legal de cada comunidad y del mercado correspondiente a la hora de llevar a cabo la valoración de este tipo de inmuebles. En lo que respecta a la valoración con finalidad hipotecaria (aquella que se realiza para poder utilizar una vivienda protegida como garantía de un préstamo hipotecario), podemos destacar los siguientes aspectos diferenciales, que debes tener en cuenta si eres propietario o comprador de una:

 

La confidencialidad de las valoraciones

No cabe duda de que el valor de las cosas es una cuestión sensible. No en vano, el valor de los bienes que poseemos es indicativo de nuestra capacidad económica y, por esta razón, son muchas las personas que prefieren reservarse cuándo valen sus propiedades. Pero éste no es el único motivo para proteger este tipo de información: en muchas ocasiones, y como bien reza el dicho, «el conocimiento es poder», estar al tanto del valor de un bien puede darnos cierta ventaja a la hora de llevar a cabo determinadas negociaciones u operaciones.

Por eso mismo, los profesionales que llevan a cabo valoraciones deben conocer y tener siempre presentes tres aspectos, explícitamente recogidos en los Estándares Internacionales de Valoración: cuál es la identidad del cliente que encarga la valoración, quiénes son el resto de usuarios que tienen o podrían tener acceso a la información contenida en la valoración y qué restricciones se deben imponer al uso, distribución y publicación del informe final que se elabore. Estas tres cuestiones deben ser acordadas de forma previa al inicio de cualquier trabajo de valoración, a fin de evitar la aparición de conflictos de intereses u otros perjuicios para el solicitante de la valoración. Así, fuera de los ámbitos y personas expresamente acordados, la información y valores recogidos en un informe de valoración serán estrictamente confidenciales. Ello podría implicar, de hecho, no solo la imposibilidad de comunicar el resultado de una valoración a un tercero no autorizado, sino incluso la prohibición de informar sobre si se ha llevado a cabo o no una valoración, cuando esta información resulta sensible.

Algunas situaciones en las que esto puede resultar de crucial importancia son las valoraciones realizadas como asesoramiento para la compra o la venta de un inmueble, dado que los intereses de comprador y vendedor pueden ser bien distintos, o en operaciones empresariales, en las que cada una de las partes de una negociación toma como referencia sus propias valoraciones, realizadas a partir de sus expectativas y planes particulares de negocio. En este sentido, aunque llegásemos a conocer que se ha realizado una valoración de un bien en el que tenemos algún tipo de interés, no tendremos el derecho de acceder al correspondiente informe o a su resultado, ni a realizar ninguna reclamación al respecto, ya que es únicamente el solicitante del informe, como cliente de la empresa encargada de la valoración, quien ostenta una relación contractual que le permite consultar o rebatir el informe que ha encargado.

Siendo este el marco general que regula el funcionamiento de la confidencialidad en las valoraciones, cabe citar el caso particular de las tasaciones hipotecarias, productos que, como ya indicábamos en este vídeo, se diferencian de otras valoraciones en que, en lugar de ser realizadas a título particular, están pensadas para proteger y servir, a la vez, a tres agentes distintos: el banco que concede la hipoteca, el prestatario que la recibe y, finalmente, los inversores que financian la operación mediante la adquisición de bonos o títulos hipotecarios.

Así, al tratarse las tasaciones hipotecarias de valoraciones “con efectos ante terceros”, la confidencialidad de las mismas está regulada de manera específica a través del artículo 11 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, que describe las obligaciones de secreto de las sociedades de tasación homologadas, es decir, de las empresas que están habilitadas por la Ley para llevar a cabo este tipo de valoraciones, y que para ello cumplen especiales requisitos de cualificación, solvencia e independencia.

En concreto, esta norma indica que las sociedades de tasación no podrán revelar a terceros distintos de sus clientes ni las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la solicitud de una valoración, ni aquellas que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que esté dedicado el bien valorado ni, por supuesto, el resultado de la valoración. No obstante, autoriza que puedan revelar dichos datos a las entidades que han actuado como mandatarias de sus clientes (es decir, a los bancos u otros intermediarios a través de los cuales los solicitantes canalizan, en muchas ocasiones, los encargos de tasación), a los propietarios de los bienes valorados —salvo que con ello pudiera incurrirse en conflictos de interés o de otro tipo— y al Banco de España, la CNMV y la Dirección General de Seguros, cuando lo pidan en su calidad de supervisores de las sociedades de tasación.

En conclusión, podemos decir que la confidencialidad es una de las obligaciones éticas y normativas más importantes de los valoradores, junto con otras como la independencia, la responsabilidad, la integridad, la transparencia o la profesionalidad. Por ello, es importante elegir siempre proveedores de reconocido prestigio y que nos otorguen la máxima confianza, como es el caso de las sociedades homologadas que, gracias a su regulación específica como entidades supervisadas, proporcionan una especial garantía de rigor y excelencia.

Cómo navegar entre las estadísticas de precios de la vivienda

Un día cualquiera, revisamos la prensa y encontramos titulares como estos: “El precio de la vivienda subió el 5,2% interanual en agosto”; “El precio de la vivienda nueva en España subió un 0,38% interanual en el segundo trimestre de 2021”; “El verano frena la caída media prevista del 7% en el precio de la vivienda”. Ante este tipo de informaciones, es normal que podamos sentirnos, como poco, algo desconcertados: ¿suben o bajan los precios? ¿en qué magnitud? Cuando la cantidad de información que recibimos es tan amplia y variada, y los titulares a veces parecen, incluso, contradictorios entre sí, ¿cómo saber qué está ocurriendo realmente?

Uno de los factores que pueden dificultar la compresión de este tema es la enorme variedad de estadísticas de precios que se realizan en España: desde organismos públicos hasta empresas inmobiliarias de todas las especialidades (portales web, tasadoras, agencias inmobiliarias, etc) emiten sus propias series y publicaciones.Por ello, a la hora de “navegar” por la información relativa al mundo inmobiliario, debemos tener en cuenta los siguientes criterios, que nos pueden ayudar a estructurar la información, y a interpretar si los datos de una determinada estadística son comparables con los de otra:

  • La naturaleza y fuente de los datos.

Por una parte, encontramos los precios solicitados por los vendedores a través de los anuncios publicados en periódicos, portales web, carteles, etc.: estos reciben el nombre de precios de oferta o “asking prices”.

Además de llevar incorporada en ocasiones una comisión comercial, los precios de oferta suelen atravesar un proceso de negociación hasta dar lugar al precio final de venta que se declara en la escritura, por lo que los denominados precios declarados en las escrituras públicas de compraventa constituyen un conjunto de datos diferente del anterior. Estos últimos son los que recopilan y analizan tanto los Notarios (escrituras firmadas) como los Registradores (escrituras registradas), en distintos momentos del proceso de transacción, y a partir de los cuales trabajan otros organismos públicos, como el Instituto Nacional de Estadística.

Finalmente, existen estadísticas basadas en los denominados valores de tasación. Estos son valores determinados por las sociedades de tasación a través de procedimientos de análisis del mercado y comparación entre inmuebles, por lo que también llevan deducidas las correspondientes cantidades por negociación y/o comisión comercial y eliminan el valor de las ventajas especiales que el inmueble pueda ofrecer a un comprador concreto (por ej. un vecino del mismo inmueble). Entre otras, la estadística de precios de vivienda del Ministerio de Fomento se apoya en este tipo de valores.

Además, unas estadísticas se expresan en forma de precios (generalmente en €/m²), mientras que otras, como es el caso del Índice de Precios de Vivienda del INE, ofrecen únicamente tasas de variación calculadas a partir de un índice, y no de un precio medio.

  • El segmento del mercado inmobiliario analizado
  • El ámbito geográfico
  • El periodo de datos considerado
  • La tasa de variación

La combinación de todos estos factores da lugar a una amplísima variedad de índices de evolución de los precios,que deben ser analizados y comparados con cautela, para no inducirnos a confusión, como se puede apreciar en los ejemplos propuestos en la imagen anterior.

Además de todo lo anterior, debemos caer en la cuenta de que, en cada caso, las metodologías de cribado y limpieza de datos, así como de tratamiento matemático-estadístico de los mismos, pueden variar, lo que también produce diferencias enla representatividad entre unas publicaciones y otras. En definitiva, abrirnos paso entre las noticias y publicaciones referidas a evoluciones de precios inmobiliarios puede ser un trabajo complejo, si bien con las anteriores herramientas conseguiremos interpretarlas de manera mucho más certera.

Para ayudarnos en esta tarea, diferentes instituciones, públicas y privadas, así como asociaciones vinculadas al sector inmobiliario promovieron la creación del Panel de Precios de la Vivienda en España (www.preciosdevivienda.es), un espacio común en el que la información sobre los precios de la vivienda se encuentra ordenada de forma sencilla, de modo que cualquier usuario pueda conocer y comparar, además de los datos estadísticos, las principales características metodológicas empleadas en los informes, su periodicidad y el ámbito geográfico de aplicación, con la posibilidad adicional de acceder directamente a la fuente original de cada estadística, donde figura su nota metodológica completa.

Nuestros asociados, de cerca: AESVAL

Este es la primera entrevista de la nueva sección, denominada #NuestrosAsociadosDeCerca, que hemos creado en la AEV para que podáis conocer más de cerca a las sociedades de tasación que forman nuestra asociación.

Siguiendo el criterio alfabético, comenzamos con un vídeo donde Carlos Roces Arbesú, el director general de Aesval, detalla el origen y futuro de la compañía, así como interesantes datos sobre su estrategia empresarial.

¡Esperamos que te guste!

 

La valoración más allá de la compra

Otras situaciones en las que una valoración independiente es de gran ayuda

Si hay un principio profesional del que las sociedades de valoración deban y puedan hacer gala es, sin duda, el de la independencia. De hecho, la normativa que regula su funcionamiento, el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, establece que “las sociedades de tasación no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia en menoscabo de la objetividad de la tasación”. Es decir, que la objetividad a la hora de establecer el que se considera el valor de un determinado activo, evitando cualquier injerencia que tenga que ver con los intereses individuales de las partes a las que dicha valoración puede afectar, es un aspecto absolutamente crucial del trabajo del valorador. Ello representa una gran ventaja para los clientes y solicitantes de valoraciones, ya que les permite obtener un análisis objetivo e imparcial que pueden utilizaren situaciones en las que existen varias partes en discordia en relación con el valor de un determinado activo. Este tipo de situaciones son relativamente frecuentes en el día a día de cualquier persona, como a continuación veremos, y van mucho más allá de las operaciones de compraventa e hipoteca con las que, quizás, estamos más familiarizados.

Entre las situaciones más habituales donde una valoración puede resultar de enorme utilidad se encuentran las herencias. No es raro que, a la hora de que los herederos de un bien decidan proceder a su venta, bien sea a un tercero, bien a uno de los propios herederos, surjan numerosas dudas —cuando no, directamente, disputas— relacionadas con el valor del mismo, toda vez que los intereses particulares de cada uno de los herederos, según sea su propósito respecto de ese bien, conllevan que los valores que le asignan sean distintos y, en general, subjetivos. En una encrucijada como esta, la más sabia decisión es recurrir a un experto independiente, como es una sociedad de valoración, que, de forma objetiva y sin considerar ninguno de estos intereses particulares, proporcione una opinión imparcial sobre el valor de mercado del activo que sirva para conciliar las opiniones de todos los herederos. Además, la sociedad de valoración dispone de las herramientas y capacidades necesarias para asesorar a los herederos en un sentido más amplio, no únicamente valorando los bienes inmuebles en cuestión, sino también el denominado caudal relicto o masa hereditaria, es decir, el conjunto de bienes, derechos y obligaciones (deudas) que forman el patrimonio del fallecido que será repartido en el proceso sucesorio.

De la misma manera resulta muy útil la intervención del experto independiente en situaciones como las separaciones matrimoniales, en las que los excónyuges no consiguen llegar a un acuerdo sobre el valor de los bienes que comparten de cara a la disolución de la sociedad de gananciales o para la venta de los inmuebles de los que son titulares, en la valoración de inmuebles que la Administración tiene previsto adquirir mediante expropiación o en la determinación del lucro cesante (el beneficio económico futuro que se ha perdido como consecuencia de una pérdida o un daño sufrido).

Otra situación relativamente habitual en la que el papel de las sociedades de valoración como experto independiente resulta clave es en las desavenencias entre los ciudadanos, como obligados tributarios, y las autoridades fiscales. Tanto en España como en otros países, existen numerosos impuestos y tasas que se calculan en función del valor de los bienes a los que gravan, por ejemplo, los impuestos de Sucesiones y Donaciones, el Impuesto de Patrimonio o el Impuesto de Transmisiones, entre otros. Así, cuando la opinión que el ciudadano y la administración tienen de dicho valor no coincide, la Ley establece la posibilidad de abrir un procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria, por el cual cada una de las partes está obligada a proporcionar una valoración “de parte”. Si entre dichas valoraciones existen discrepancias importantes, se designa a un “perito tercero”, es decir, un experto independiente de ambos, como puede ser una sociedad de valoración, que emite un informe imparcial con el que se pone fin a la disputa.

De forma similar, los expertos independientes pueden actuar en procedimientos judiciales en los que se esté poniendo en cuestión el valor de un bien, o los costes necesarios para rehabilitarlo o reconstruirlo. Ante las discrepancias que puedan existir entre los informes planteados por los “peritos de parte”, el juzgado puede designar a un “perito tercero” o experto independiente que termine de zanjar la discusión, papel para el que las sociedades de valoración están especialmente capacitadas, por los fuertes requisitos normativos de independencia que sobre ellas recaen.

En el ámbito empresarial, las valoraciones por experto independiente resultan esenciales para numerosas cuestiones, tales como la valoración de aportaciones económicas en especie, las separaciones o liquidaciones de empresas, la venta de líneas de negocio, etc., aspectos en los que las sociedades de valoración tienen amplia experiencia.

En definitiva, son muchas y relativamente frecuentes en la vida de cualquier ciudadano corriente las situaciones en las que la intervención de un experto independiente puede ser clave para resolver un conflicto en el que los intereses de distintas partes se enfrentan y en las que no es posible una solución de mutuo acuerdo en relación con el valor de un bien. En ellas, es fundamental confiar en empresas especializadas, profesionales y rigurosas con experiencia en la materia, como son las sociedades de valoración, que sean reconocidas como independientes y cuya opinión pueda ser respetada por todas las partes en conflicto.

Quiero vender mi vivienda… ¿Cómo me puede ayudar una sociedad de tasación?

Dicen que hay algunos que solo se acuerdan de Santa Bárbara cuando truena, y algo parecido puede sucedernos con las tasaciones: pensamos en ellas solo cuando llega el momento de comprar una vivienda y el banco nos la pide. Sin embargo… ¿te has planteado alguna vez la utilidad que la tasación puede tener desde el punto de vista del vendedor? Si planeas vender tu casa —o cualquier otro tipo de inmueble—, presta atención a estos argumentos, que te pueden ayudar a ponderar las ventajas de una tasación como instrumento de asesoramiento y apoyo.

El primero y más importante es que la tasación te va a ayudar a conocer el valor objetivo que tu vivienda tiene en el mercado. Esto es más relevante de lo que parece, ya que, en primer lugar, te libra del peligro de ofertar tu casa en un precio demasiado alto o demasiado bajo y, por otra parte, te ayuda a optimizar los plazos de venta, ya que te permite negociar con los posibles compradores con plena confianza de que el precio en que te basas es objetivo e imparcial, ya que deriva de la valoración realizada por un profesional independiente.

Por otro lado, la amplia y rigurosa información técnica que contiene un informe de tasación te puede ayudar a detectar y solucionar anomalías o problemas de la vivienda que podrían dificultar o, incluso, impedir la compra de la misma por parte de un interesado. Entre otras cosas, la tasación te informa de aspectos como estos:

  • El estado de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Las irregularidades o defectos de inscripción (direcciones desactualizadas, diferencias de superficie, falta de inscripción, etc.) pueden implicar dificultades para que el comprador obtenga una hipoteca, o incluso impedir la “identificación registral” del inmueble, es decir, la constatación de que la vivienda que se encuentra descrita en la Escritura corresponde inequívocamente a la nuestra.
  • La superficie real de la vivienda. Como comentábamos en otro post, no siempre se puede confiar en que la superficie indicada en las escrituras o en el Catastro sea la real, por lo que es importante que sepas exactamente cuánta superficie vendes a la hora de establecer el precio.
  • Los datos catastrales de la vivienda. La forma en que el inmueble se encuentre catastrado influye en el importe del IBI a pagar. Además, es preciso asegurar que el uso y descripción de la vivienda que figuran en el Catastro son correctos.
  • El cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble. Este punto es especialmente importante, ya que una vivienda que incumple la regulación vigente podría sufrir limitaciones legales para llevar a cabo determinadas obras. Asimismo, en los casos graves de incumplimiento, podría estar sujeta a la posibilidad de demolición.
  • Los riesgos del entorno, del edificio y de la propia vivienda que es posible detectar desde el punto de vista constructivo, medioambiental y socioeconómico, y que pueden implicar la necesidad de realizar intervenciones más o menos importantes.

Por si todo esto fuera poco, disponer de una tasación a lo largo del proceso de venta tiene una ventaja adicional: si dicha tasación se ha realizado con finalidad hipotecaria, es posible gestionar de forma sencilla un “cambio de solicitante” de la misma, de manera que, una vez negociada la venta con un determinado comprador, la tasación pase a estar a su disposición para que pueda tramitar su hipoteca con cualquier entidad financiera, lo que a ambos os ahorrará tiempo, incertidumbres, trámites y costes adicionales.

Y no acaban ahí las posibilidades de ayuda que puede brindar una sociedad de tasación en la venta de una vivienda: gracias a su especialización en el ámbito inmobiliario, también puedes gestionar con ellas la elaboración del Certificado de Eficiencia Energética, que es un requisito legal para la venta o alquiler de un inmueble y que, junto con el análisis del grado de sostenibilidad (el cual contempla, además del meramente energético, otros aspectos relacionados con el impacto medioambiental de las construcciones), será un documento cada vez más importante en la comercialización de un inmueble, dados los incentivos de todo tipo (fiscales, financieros, etc.) que se están articulando para fomentar la mejora de la sostenibilidad del parque inmobiliario.

En definitiva, contar con la ayuda de una sociedad de tasación a la hora de vender un inmueble es una decisión que, además de aportar seguridad y garantía a la transacción, simplifica y agiliza el proceso de venta tanto para el vendedor como para el comprador, por lo que conviene no perder de vista esta posibilidad que, además, evitará que cualquier problema de la vivienda o una discrepancia entre el valor de mercado y el precio pactado en la compraventa se pongan de manifiesto después de haber firmado las arras. Haciendo caso al refranero, es mejor acordarse de santa Bárbara antes de que empiece a tronar.

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