¿Cómo funciona el mercado hipotecario, y qué papel juega la tasación?

Cuando adquirimos un inmueble mediante un préstamo hipotecario entramos a formar parte de un refinado engranaje financiero al que denominamos “mercado hipotecario”, y que va mucho más allá de la mera concesión del préstamo por parte de una entidad a un consumidor.

Para comprender este sistema, es necesario caer en la cuenta de que los bancos, para poder llevar a cabo la función que esperamos de ellos (esto es, prestarnos dinero), necesitan, a su vez, financiarse: obtener por distintas vías el dinero que prestan. Entre otros, los bancos cuentan con dos recursos de refinanciación muy relevantes:

  • Por una parte, los depósitos donde sus clientes guardan sus ahorros.
  • Por otra, los instrumentos de deuda (títulos o bonos) que venden a inversores, y mediante los cuales el banco emisor se compromete a devolver al comprador el dinero pagado por el bono junto con unos intereses fijados previamente.

En concreto, existe un tipo particular de instrumento de deuda denominado “bono garantizado”, cuyo nombre indica que los derechos de cobro del inversor están cubiertos o “garantizados” por hipotecas, las cuales, a su vez, están garantizadas por los inmuebles hipotecados. Dicho de otra forma, cuando el banco ha concedido un cierto número de hipotecas, puede agrupar y asignar los derechos de cobro de dichas hipotecas a esos bonos garantizados —que hasta hace poco en España recibían el nombre de “cédulas hipotecarias”— dando lugar así al mercado hipotecario.

La regulación de los bonos garantizados es muy exigente, dado que su finalidad es proporcionar la máxima seguridad posible a los inversores que los adquieren, y que podríamos ser cualquiera de nosotros cuando invertimos nuestros ahorros en instrumentos de renta fija. Entre otras cosas, esta seguridad se construye gracias a aspectos como (entre otros) los siguientes:

  • Se reserva la capacidad de emitir bonos garantizados a las entidades de crédito, lo que permite asegurar que el emisor posee los conocimientos necesarios para gestionar el riesgo y que está sujeto a requisitos de capital que protegen a los inversores.
  • El inversor tiene dos derechos de crédito: sobre el propio emisor del bono y sobre los activos que lo garantizan (lo que se denomina mecanismo de doble recurso).
  • Los bonos son inmunes a la quiebra del emisor, pues sus condiciones de amortización o vencimiento no están afectadas por ella. Y es que, en ese caso los activos que sirven de garantía saldrían del patrimonio de la entidad, de forma que no podrían ser reclamados por terceros.
  • Se establecen fuertes normas de transparencia, estando la entidad obligada a aportar de forma periódica toda la información relevante y detallada al inversor.
  • También se exige una alta calidad a los activos que pueden emplearse como garantía del bono. En concreto, las hipotecas deben financiar menos del 80% de la vivienda habitual o del 60% de un inmueble comercial y, además, los inmuebles deben figurar en el Registro de la Propiedad.

A todo ello se suma un sistema robusto, transparente e independiente de valoración de los activos físicos de garantía, que incluye:

  • la existencia de rigurosas normas de valoración (la Orden ECO 805/2003);
  • la valoración individualizada de cada activo en el momento de su inclusión en el bono;
  • la exigencia de que la valoración la efectúe un tasador con las cualificaciones, aptitudes y experiencia necesarias (las sociedades de tasación homologadas);
  • la independencia del tasador respecto del proceso de concesión de las hipotecas;
  • la supresión de elementos especulativos de la valoración; y
  • la documentación clara y transparente del valor.

En definitiva, cuando un inversor adquiere un bono, pone su confianza tanto en el banco que lo emite, como en la calidad de los activos que lo sustentan, calidad que en último término es certificada mediante las tasaciones de los inmuebles que actúan como garantía de las hipotecas que sustentan el bono. Por eso, podemos decir que la tasación hipotecaria es un instrumento de protección del inversor.

 

¿Qué es y cómo se calcula el valor hipotecario?

Uno de los aspectos que caracterizan las tasaciones hipotecarias en España es el uso de una definición o base de valor que recibe el nombre de Valor Hipotecario. Y decimos que es particular de nuestro país puesto que, en otros lugares, es posible determinar el valor de las garantías hipotecarias mediante su Valor de Mercado. Cabe preguntarse entonces, ¿Qué es el valor hipotecario? ¿Cómo se obtiene? ¿En qué se diferencia del valor de mercado?

Como concepto, el valor hipotecario o Mortgage Lending Value se define internacionalmente como un tipo de valor sostenible en el largo plazo, a diferencia del valor de mercado, que, por la volatilidad derivada de los cambios en la oferta y la demanda, puede variar notablemente a lo largo del tiempo. En concreto, las normas europeas de valoración (EVS) lo definen como “el valor determinado a través de una valoración prudente de la comerciabilidad futura de un inmueble, teniendo en cuenta los aspectos sostenibles a largo plazo del mismo, las condiciones normales y locales del mercado, el uso actual del inmueble y sus posibles usos alternativos”. Esta definición se encuentra trasladada a la normativa española de valoración hipotecaria, la Orden ECO 805/2003, de manera prácticamente literal.

Aunque, como decimos, esta definición está vigente a nivel internacional, lo cierto es que actualmente solo algunos países emplean en la práctica este tipo de valor y han desarrollado metodologías concretas para su cálculo. Este es el caso, por ejemplo, de Alemania, Hungría, Polonia, Portugal y, por supuesto, España. Y, aunque todos ellos comparten los mismos principios básicos, las técnicas concretas para la determinación del valor hipotecario varían entre unos y otros. En concreto, en España la Orden ECO 805/2003establece que el valor hipotecario se puede obtener de dos maneras, ambas asentadas en el denominado “principio de prudencia”:

  • Si el valor del inmueble se determina exclusivamente por el método de comparación de testigos de mercado, el Valor Hipotecario se obtiene mediante la aplicación —cuando resulte necesaria— de un ajuste o descuento sobre el Valor de Mercado que se haya obtenido a partir de la comparación. Para ello, resulta necesario que la sociedad de tasación disponga de análisis sobre la situación coyuntural del mercado local, las características de los ciclos de precios pasados, la volatilidad de los precios y la posible existencia de elementos especulativos y, a partir de todo ello, determine si, a su juicio, existe una probabilidad elevada de que el valor de mercado experimente reducciones significativas y duraderas a lo largo de los 3 años siguientes. En tal caso, deberá aplicar un descuento prudencial al valor de mercado, correspondiendo este valor ajustado al valor hipotecario.
  • Si el valor del inmueble se determina mediante métodos de actualización de las rentas o ingresos derivados de su explotación, el Valor Hipotecario se obtiene gracias a la imposición de una serie de limitaciones metodológicas o de magnitudes máximas a los parámetros bajo los cuales se estiman sus flujos de cara futuros. Así, deberán adoptarse ingresos o rentas futuras que puedan considerarse sostenibles en el largo plazo (teniendo en cuenta las tendencias pasadas) y las tasas de actualización de dichos flujos partirán, como mínimo, de la rentabilidad de los bonos nacionales de deuda a 5 años.

 Por tanto, en toda tasación hipotecaria emitida en España se verán reflejados dos valores: el Valor de Mercado y el Valor Hipotecario. Estos podrán, en unas ocasiones, ser coincidentes (si no se esperan caídas significativas de los precios) y, en otras, presentar diferencias de diversa magnitud, en función de la situación coyuntural del mercado local correspondiente. En cualquier caso, conviene prestar atención a las consideraciones que hayan sido reflejadas en el informe y conocer bien las características de ambos tipos de valores para tomar las decisiones adecuadas respecto del inmueble de que se trate.

Teniendo en cuenta los cambios regulatorios que están en marcha en el ámbito comunitario, es previsible que los diferentes países de Europa adopten también, eventualmente, este tipo de base de valor en sus tasaciones hipotecarias. Esto es debido a que se está trasponiendo el último pack de recomendaciones del Comité de Basilea (el organismo encargado de definir los criterios que deben guiar la política prudencial de los bancos), dentro del cual se indica que el valor delas garantías hipotecarias que se emplee como base para calcular las reservas de capital de los bancos deberá ser determinado de forma prudentemente conservadora, excluyendo expectativas de incrementos de los precios, y que deberá ser, en su caso, ajustado para tener en cuenta la posibilidad de que los precios de mercado se encuentren sustancialmente por encima del valor que sería sostenible a lo largo de la vida del préstamo.

En este sentido, es una buena noticia el hecho de que la definición española del Valor Hipotecario se encuentre completamente alineada con estos principios, lo que hará que la transición al nuevo marco regulador europeo no sea disruptiva en nuestro país.

 

 

La valoración hipotecaria en otros países

En varias ocasiones hemos explicado distintos aspectos del funcionamiento del sistema de sociedades de tasación y cuáles son sus ventajas. En este sentido, resulta interesante conocer cómo se desarrolla la actividad de la valoración hipotecaria en otros países de nuestro entorno, ya que ello nos permite establecer comparaciones respecto del grado de sofisticación y eficacia de los distintos sistemas, y entender así en qué punto se sitúa el caso español.

No podemos olvidar que las tasaciones hipotecarias son herramientas imprescindibles para asegurar la estabilidad financiera: que las garantías hipotecarias se encuentren valoradas de manera precisa e independiente es clave para lograr la confianza de los inversores en los bonos o cédulas hipotecarias, para establecer un adecuado nivel de reservas de capital de las entidades financieras y para permitir un flujo de financiación saludable para la población.

Ante la posibilidad de una pérdida de esta estabilidad financiera —un riesgo sistémico que pondría en jaque el funcionamiento de la economía nacional— todos los países cuentan con un supervisor bancario (en nuestro caso, el banco Central Europeo y el Banco de España) que se preocupan de vigilar la calidad de los activos y de tomar medidas para asegurar dicha estabilidad. Pero son pocos, como ahora veremos, los que, además, cuentan con un sistema específico para asegurar valoraciones robustas. Nosotros creemos que el disponer de un sistema de esa naturaleza es un factor de seguridad adicional muy importante para el mercado hipotecario, el sistema bancario y, en general, para favorecer la estabilidad financiera del país. Y creemos que un sistema de valoración robusto debe disponer de varias líneas de defensa, es decir, de mecanismos que, superpuestos, aseguren una adecuada calidad, control y supervisión del proceso de valoración.

Así, podríamos considerar un sistema de valoración hipotecaria tanto más sólido cuantas más líneas de defensa haya establecido, y cuanto más exigentes sean los requisitos impuestos a cada una de ellas. Por su parte, el sistema español de valoración consta de los siguientes mecanismos:

  • Como primera línea de defensa, la figura del técnico valorador que, para asegurar su competencia profesional, debe poseer una licenciatura en Arquitectura o Ingeniería, garantizando así su dominio sobre aspectos inmobiliarios y constructivos.
  • Como segundo mecanismo, un conjunto de sociedades de tasación, sometidas a una estricta regulación, cuya misión es supervisar la calidad y objetividad de todos y cada uno de los informes de valoración realizados por los profesionales anteriores.
  • Y, finalmente, como tercera línea de defensa, la labor supervisora del Banco de España, que inspecciona de manera regular la actividad y organización de las sociedades de tasación.

Si nos fijamos en algunos otros países con mercados hipotecarios relevantes encontramos ejemplos como el de Reino Unido o Francia, donde esta actividad está escasamente regulada y, en general, la profesión del valorador se autorregula a través de asociaciones profesionales, sin que exista labor de supervisión adicional por parte de las autoridades públicas.

En un nivel de exigencia más elevado se encontrarían países como Italia —donde el Banco de Italia vigila que los bancos verifiquen que los tasadores y compañías de valoración no se encuentren en situación de conflicto de intereses— y Alemania, donde la Ley Pfandbrief regula los conocimientos y experiencia que deben poseer los valoradores, y donde la actividad de valoración es supervisada por la Autoridad de Supervisión Bancaria (la Federal Financial Supervisory Autority, BaFin).

Fuera de nuestro continente encontramos el ejemplo más similar, en multiplicidad de líneas de defensa, al español: en Estados Unidos, la Ley Dodd-Frank sentó las bases del marco legal de las denominadas Appraisal Management Companies, empresas sujetas a supervisión por parte de la agencia certificadora estatal que les corresponda, y cuya misión es revisar el cumplimiento de los requisitos aplicables a los valoradores y a las tasaciones.

En el siguiente gráfico se puede comparar la evolución del saldo vivo (volumen de crédito) de los distintos países europeos en forma de bonos o cédulas hipotecarias. Como se puede apreciar, España y Alemania son las naciones a la cabeza de la estadística, motivo por el cual han implementado históricamente mecanismos más intensivos de regulación de la valoración hipotecaria, en tanto que países como Reino Unido, con una regulación mucho menos desarrollada, tienen mercados hipotecarios de bastante menor magnitud. Estados Unidos, que también ha implementado 3 líneas de defensa en su regulación, tiene un amplísimo mercado hipotecario, unas 30.000 veces superior en volumen de crédito al de España.

 

 

Entre las conclusiones generales que se pueden obtener de esta somera comparativa destacaríamos dos: por una parte, que existe una gran dispersión en Europa en cuanto a las formas concretas de regular la actividad de valoración hipotecaria (es decir, no cabe hablar de la existencia de modelos europeos ni de armonía entre los distintos países); y, por otra parte, que todos los sistemas actualmente existentes están siendo progresivamente reforzados a medida que la normativa internacional (desde los puntos de vista de protección del consumidor, de desarrollo del mercado hipotecario y de política prudencial de las entidades financieras) va incorporando nuevos requisitos globales.

En este sentido, creemos el modelo español se sitúa en una situación adelantada a nivel internacional, y que ha logrado configurar un mercado de la valoración sólido y de una gran robustez, contribuyendo de manera muy sustancial a la estabilidad financiera de nuestras instituciones.

 

 

La vaciada España inmobiliaria

El diario elEconomista publica un artículo sobre la vaciada España inmobiliaria en el que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, hace un análisis detallado sobre este tema y como casi el 10% de las tasaciones que se realizan se quedan en los términos de Madrid y Barcelona. Clicar aquí para acceder a la versión online.

Una de las dificultades para una adecuada percepción de la realidad inmobiliaria en España es que, cuando se trata de cifras (precios, compraventas, hipotecas, licencias, etc.) solemos hablar en media nacional o, como mucho, a nivel autonómico o provincial, lo que induce a pensar que la evolución del mercado es similar a lo largo de todo el territorio, cosa que dista mucho de ser cierta.

De un tiempo a esta parte, los ritmos de crecimiento de las compraventas y los precios —que se sincronizaron de manera bastante notable durante los años del boom previos a la crisis financiera— se han desacoplado, manifestando la existencia de una España «a dos velocidades» de la que ya mucho se habló en la época de recuperación previa a la irrupción de la pandemia. Así, veíamos cómo, mientras algunos enclaves acumulaban la mayor parte de la demanda, otros (en realidad, la gran mayoría del territorio en términos de superficie) se encontraban (y aún lo están) en un estado de franco estancamiento de la actividad inmobiliaria. Aunque no existe una definición consensuada de lo que consideramos la «España vaciada», probablemente la huella geográfica de las zonas cada vez más deshabitadas o faltas de servicios y oportunidades tendería a coincidir con la de las zonas más planas desde un punto de vista inmobiliario.

Pensemos, para empezar, que un conjunto de alrededor de solo 320 localidades de las 8.131 existentes en España (es decir, algo menos de un 4%) son las que aglutinan al 65% de la población total de nuestro país, si bien ocupando tan solo un 10,5% de su extensión territorial total. El resto, corresponden a pequeños núcleos de población, de menos de 25.000 habitantes, cuyos residentes, inevitablemente, polarizan cada vez más su actividad hacia la capital de provincia o el núcleo representativo más cercano, habida cuenta de la falta de suficientes oportunidades de formación y empleo existentes en los propios pueblos, y de su escaso nivel de servicios e infraestructuras.

Los últimos datos sobre actividad tasadora de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), agrupando las cifras correspondientes a la amplia mayoría de las tasadoras homologadas, revelan que, en 2021, nada menos que un 9,15% de todas las tasaciones realizadas en España se llevaron a cabo únicamente dentro de los términos municipales de Madrid y Barcelona, y hasta un 37,5% de dicho total corresponden a operaciones en municipios de más de 100.000 habitantes (es decir, un total de, tan solo, 63 localidades).

Teniendo en cuenta que, entre esas pequeñas localidades existen algunas en las que, a pesar de todo, tiene lugar una gran actividad inmobiliaria —derivada, bien de la afluencia turística (que puede hacer que la población en época de vacaciones se duplique respecto de la residente), bien de su cercanía a grandes núcleos de población de los que actúan como ciudad-dormitorio—, lo cierto es que en el 90% del territorio español y en la gran mayoría de sus localidades se producen únicamente el 35,7% de todas las transacciones de viviendas efectuadas en España en 2021. De ellas, en más del 60% se realizaron 10 transacciones o menos en todo el año y, en más del 90%, 100 transacciones o menos, lo que contrasta con las cifras de poblaciones de más de 25.000 habitantes, en las que, como promedio, se producen unas 1.300 transacciones cada año.

Si bien los precios de vivienda de las áreas más despobladas suelen ser, en general, más bajos y menos volátiles que en los enclaves de más demanda, al encontrarse menos representados en la media nacional —por el pequeño volumen de transacciones que se produce en estas regiones— , se produce la paradójica situación de que, en un país con una mayoría de su extensión en estabilidad (o incluso leves caídas) de los precios inmobiliarios, la generalización de los datos de los grandes núcleos y su influencia en la evolución del precio medio nacional hace que sean noticia día sí y día también la falta de oferta de vivienda y los problemas de emancipación de la población joven, que generan situaciones de «microburbujas» en determinados enclaves (ciudades o barrios), en los que los precios se sitúan muy por encima de la capacidad adquisitiva del ciudadano medio (aunque cabría dudar del término «burbuja», en tanto en cuanto esa situación sostenida de acumulación de demanda en una determinada zona dudosamente remitirá de golpe dando lugar a una caída drástica del precio).

Al mismo tiempo, y también lejos de lo que cabría esperar, se comprueba que, en los pequeños núcleos rurales de población, allí donde se acumula la mayor parte de las viviendas vacías, existe una oferta de vivienda en venta o alquiler normalmente escasa. Esto revela una falta de incentivos entre los propietarios de las edificaciones para su puesta en el mercado, y dificulta, a su vez, la determinación del valor de mercado de los inmuebles de estas zonas, por la ausencia de suficientes comparables o testigos de valoración.

Estos datos deberían hacernos reflexionar sobre el modelo de organización territorial por el que querríamos apostar, con todo lo que una hipotética «vuelta al campo» conllevaría desde el punto de vista de dotación de infraestructuras, servicios y oportunidades de empleo, así como sobre las medidas que serían necesarias para incentivar la puesta en el mercado de las viviendas deshabitadas de las zonas rurales. Sin duda, no es sencillo rehabitar «la España vaciada», pero parece una salida más que razonable al cuello de botella inmobiliario al que da lugar la excesiva polarización de la demanda hacia unos pocos y masificados lugares.

De hecho, podríamos encontrarnos en uno de los mejores momentos para abordar este debate, gracias al cambio de mentalidad que hemos experimentado sobre la posibilidad de desarrollar nuestra actividad en teletrabajo. Si de verdad buscamos un futuro sostenible, este es, sin duda, un debate que no podremos eludir.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

 

 

10 años de vida de la AEV

El pasado 10 de octubre se cumplían diez años desde la firma del Acta Fundacional de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), cuya andadura comenzó en 2012 a iniciativa de tres de las principales sociedades de tasación españolas en aquel momento: ST Sociedad de Tasación, Tinsa y SIVASA. Los esfuerzos iniciales de estas tres compañías fundadoras, junto a los del resto de empresas que pronto se unieron a este proyecto, sirvieron para ofrecer al sector de la tasación un punto de encuentro y representación capaz de impulsar, gracias a la fuerza de la unión, la profesionalidad, rigor y visibilidad de una industria tan esencial como, en ocasiones, desconocida. Ahora, con motivo de su décimo aniversario, merece la pena echar la vista atrás para realizar un breve recorrido por los principales hitos de su historia.

Desde su constitución, la AEV ha estado abierta a cualquier compañía dedicada al ejercicio de la valoración, y ha perseguido tres objetivos básicos: por un lado, favorecer el desarrollo de la actividad del sector de la valoración, la tasación y el análisis del valor, en beneficio del interés general; por otro, promover buenas prácticas profesionales encaminadas a garantizar la independencia, autorregulación, transparencia y rigor técnico de sus asociados; y, finalmente, defender los intereses y reputación de este sector.

Así, en términos de representatividad del sector, el crecimiento de la AEV ha sido exponencial desde su misma fundación, hasta haber logrado aglutinar, a día de hoy, a un total de 28 empresas dedicadas a diferentes ramas de la actividad de la valoración y la consultoría. De ellas, 22 corresponden a sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, con una cuota de mercado agregada de la actividad regulada cercana al 90%.

Con el fin de garantizar una adecuada y fluida conexión entre el sector de la valoración en España y todos sus stakeholders, tanto nacionales como internacionales, la AEV se ha implicado de lleno en la colaboración con distintos organismos e instituciones de distintos ámbitos. Así, es entidad adherida a la Asociación Hipotecaria Española (AHE), y forma también parte de entidades internacionales tan relevantes como el International Valuation Standards Council (IVSC, organismo encargado de establecer las normas internacionales de valoración), la International Ethics Standards Coalition (IESC, coalición encargada del establecimiento de las pautas éticas internacionales adaptadas al mundo inmobiliario) y la International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC, coalición que desarrolla las normas internacionales de medición de inmuebles). Asimismo, se ha convertido recientemente en miembro observador de la Federación Hipotecaria Europea (EMF-ECBC).

Consciente, asimismo, del papel fundamental de las sociedades de valoración como eslabones de la cadena de financiación de las transacciones inmobiliarias, en la seguridad de esas mismas transacciones y en la promoción de la estabilidad financiera, la AEV se adhirió en 2020 a la iniciativa FINRESP (Centro de Finanzas Responsables y Sostenibles), donde pone a disposición sus ideas y criterios para ayudar a concretar iniciativas de financiación responsable en el paradigma de la sostenibilidad. Asimismo, brinda su participación como entidad colaboradora de la Asociación Madrid Capital Mundial de la Ingeniería, la Construcción y la Arquitectura (MWCC).

Sin duda, una de las áreas de actividad a las que la AEV ha prestado una mayor atención y dedicación en estos años ha sido la de la autorregulación del sector. Firme promotora de la excelencia y la calidad de servicio, la Asociación ha trabajado intensamente para dotar a sus asociados de un conjunto de normas que han servido para afinar, concretar y mantener plenamente actualizados los marcos normativos básicos de la profesión, comenzando por la elaboración de un Código Ético plenamente adaptado a los estándares internacionales.

En el ámbito técnico, han sido numerosos y muy valorados por el resto de actores del mercado los estándares y guías de buenas prácticas en los que los asociados de la AEV han colaborado y a cuyo cumplimiento han querido obligarse en pro de la máxima transparencia, calidad e independencia de su trabajo. Para su elaboración, se ha contado con las sugerencias de las autoridades responsables de la regulación y supervisión del mercado hipotecario (principalmente, el Banco de España), tomando como punto de partida las mejores prácticas internacionales.

Entre los más relevantes, podríamos citar el Estándar para la Normalización de Comparables —que ha implantado unos exigentes requisitos de información para asegurar la calidad y vigencia de los testigos empleados en las valoraciones—, el Estándar para la Emisión de Condicionantes y Advertencias —que ha permitido armonizar los criterios según los cuales diversas situaciones físicas, registrales, urbanísticas y legales de los inmuebles deben ser recogidas y tratadas en las valoraciones—, o el Estándar de Valoración mediante Modelos Automatizados (AVM) —que ha sentado las bases para que este tipo de herramientas proporcionen valoraciones robustas de las carteras de garantías de las entidades financieras—.

Estos son solo tres ejemplos del compendio de más de una decena de guías que la AEV pone a disposición, no solo de sus asociados, sino de cualquier interesado, que las puede consultar libremente en la página web de la Asociación. No en vano, la AEV ha sido desde sus comienzos firme defensora de la transparencia en el mercado inmobiliario, por lo que no ceja en su empeño por dar a conocer al público general cómo son y cómo se hacen las valoraciones. En este mismo sentido, es bien conocido su Observatorio de la Valoración, que en sus más de quince ediciones viene analizando, con el máximo rigor y detalle, la situación del mercado inmobiliario en los últimos años. Asimismo, ha aprovechado la potencialidad de las redes sociales para ir dando a conocer, de manera sencilla y didáctica, diversos aspectos relacionados con la actividad de la tasación, para hacer más accesible y cercana una disciplina técnica tan compleja como esta, y pone a disposición de la prensa, nacional y extranjera, todos estos conocimientos y su capacidad de análisis de la situación inmobiliaria.

También en pro de la transparencia la AEV ha participado en otras iniciativas, como son la instauración de convenios de colaboración con la Administración para la elaboración de estadísticas a partir de los datos proporcionados por sus asociados, así como la puesta en marcha de iniciativas sectoriales como la del Panel de Precios, un espacio común que presenta la información sobre los precios de la vivienda en España elaborada por diferentes instituciones, públicas y privadas, así como por asociaciones vinculadas al sector inmobiliario.

En definitiva, en sus diez años de andadura la AEV ha trabajado incansablemente, como está dispuesta a seguir haciéndolo en lo sucesivo, para lograr que la valoración rigurosa, la independencia de criterio y la práctica profesional ética y transparente sean las guías del sector, y para poner a disposición de la sociedad conocimientos y herramientas útiles para alcanzar un mercado inmobiliario más eficiente, transparente y seguro.

Sirva esta síntesis para agradecer a todas y cada una de las personas que, en representación de sus respectivas compañías, han brindado su tiempo y conocimientos a la AEV, por su dedicación, generosidad y esfuerzo para lograr un sector más unido, profesional y preparado para el futuro.

Nuestros asociados, de cerca: Tasvalor

Hoy, en la sección #NuestrosAsociadosDeCerca, publicamos una nueva entrevista, para que conozcáis a las sociedades de tasación que componen nuestra asociación.

En esta ocasión estaremos con Emilio Gámir Casares, Presidente del Grupo Tasvalor.

No os perdáis todo lo que tiene que contarnos.

Tasación y eficiencia energética

En un contexto en el que la sostenibilidad es un parámetro cada vez más importante en todas nuestras actividades y decisiones, tanto personales como empresariales, un término con el que cada vez estamos más familiarizados es el de la “eficiencia energética” de los inmuebles. Como no podía ser de otra manera, se trata de un aspecto que, en la medida que va siendo tomado en cuenta por el mercado, tiene también una repercusión concreta en las valoraciones profesionales. A continuación, te ofrecemos una infografía con algunas definiciones y datos interesantes sobre la eficiencia energética y su relación con las tasaciones: 

¿Qué es un inmueble eficiente? Aquel que logra proporcionar confort a sus ocupantes empleando la menor cantidad posible de energía. 

¿Qué diferencia existe entre eficiente y sostenible? La eficiencia energética es uno de los múltiples componentes de la sostenibilidad. Este es un concepto más amplio, que tiene en cuenta todos aquellos criterios y actitudes que permiten que las necesidades del presente se cubran sin comprometer las necesidades de las generaciones futuras. Por ejemplo: un inmueble sostenible, además de ser energéticamente eficiente, estaría diseñado para mitigar o adaptarse al cambio climático, y contribuiría a un mejor funcionamiento de la comunidad o sociedad a la que sirve. 

¿Qué ventajas tiene adquirir y utilizar inmuebles eficientes?

Entre sus ventajas de tipo personal, se encontrarían: 

  • Disfrutar de más confort térmico y acústico en el interior de las edificaciones. 
  • Gozar de una mejor protección de la salud de los ocupantes. 
  • Contribuir a la protección del medio ambiente. 

Por otra parte, también existen ventajas económicas asociadas a una mayor eficiencia: 

  • Entre las que puedes experimentar ya en la actualidad, estarían los ahorros logrados gracias a la disminución de la factura de los consumos energéticos, y las posibles condiciones ventajosas que ofrecen muchas entidades financieras a la hora de obtener un préstamo hipotecario. 
  • Entre las que tienen que ver con preparación ante el futuro próximo, estarían la protección frente a las potenciales pérdidas de valor del inmueble que podrían tener lugar en aquellos menos eficientes, la menor vulnerabilidad ante subidas del precio de la energía o ante retrasos o mermas en su suministro, y la protección frente a posibles penalizaciones fiscales que tengan lugar para las viviendas que más recursos consuman. 

¿Cómo puedo mejorar la eficiencia de mi inmueble actual? Existen diferentes tipos de reformas que pueden ayudar a mejorar el rendimiento energético de un inmueble, desde la sustitución de equipos ineficientes por otros más modernos (caldera, equipos de aire acondicionado, etc.), hasta obras de mejora del aislamiento de muros y cubiertas, sustitución de las carpinterías exteriores, etc. 

¿Con qué instrumentos cuento para evaluar la eficiencia de mis inmuebles? El Certificado de Eficiencia Energética es el documento técnico mediante el que se evalúa el rendimiento de los inmuebles (calificándolo con letras desde la A hasta la G), y con el que se puede estudiar la potencial mejora de dicho rendimiento en función de las mejoras que se acometan. Es importante contar con un CEE riguroso, realizado a partir de una inspección y medición presencial del inmueble. 

¿Cómo afecta la eficiencia energética de mi inmueble a su valor de tasación?  La eficiencia energética se toma en cuenta como parámetro en las valoraciones en tanto en cuanto el propio mercado es —y será cada vez más— sensible a esta cualidad. En efecto, se va paulatinamente detectando que los inmuebles más eficientes se venden a precios más altos o que, por el contrario, los menos eficientes ven penalizado su valor por pérdida de demanda. Así, en las tasaciones se trata de emplear comparables que tengan un nivel de eficiencia similar al del inmueble que se valora, y se considera también si esta característica puede influir sobre el futuro nivel de ingresos, las necesidades periódicas de renovación o el nivel de ocupación de los inmuebles que son económicamente explotados (como, por ejemplo, los alquilados). Por tanto, los valores de tasación son sensibles al impacto de la eficiencia. 

International Valuation Standards Council nos felicita por apoyar la valoración en España

Ya han posado 20 años desde la aprobación de la Orden ECO 805/2003. Y por ello, Nick Talbot, Chief Executive del IVSC, International Valuation Standards Council (el organismo internacional de creación de estándares de valoración) felicita a AEV y ATASA por esta efeméride y por contribuir al desarrollo de la actividad de la valoración en España.

¡No te pierdas el vídeo!

 

 

Nuestros asociados, de cerca: Taxo Valoración

Hoy, en la sección #NuestrosAsociadosDeCerca, publicamos una nueva entrevista, para que conozcáis a las sociedades de tasación que componen nuestra asociación.

En esta ocasión estaremos con José Antonio López, Director General de Taxo Valoración.

No os perdáis todo lo que tiene que contarnos.

¡Y felicidades a Taxo Valoración por sus 25 años!

La valoración de edificios en rehabilitación

Si de un tiempo a esta parte ha habido un tema en boga en el ámbito inmobiliario, este es, sin duda, el de la rehabilitación. Después de un periodo bastante extenso durante el que han primado las necesidades de ampliación del parque inmobiliario, y en el que hemos sido testigos del crecimiento del tamaño de las ciudades, hoy en día la mentalidad colectiva se ha focalizado en la importancia (o casi diríamos la urgencia) de regenerar los tejidos urbanos envejecidos y de dotar de una nueva vida a las edificaciones ya existentes. De hecho, tal y como se señala en la Guía Ciudadana de Impulso a la Rehabilitación del Observatorio 2030 del CSCAE, más del 80% del parque edificado en España tiene más de veinte años de antigüedad, lo que lo convierte en el más envejecido de Europa. 

En este contexto, resulta de interés conocer cómo se analiza un proceso de rehabilitación desde el punto de vista de una valoración, así como qué valor añadido aporta en la toma de decisiones la intervención de expertos en esta materia. 

Como bien se define en la Guía del CSCAE, la rehabilitación es “el proceso por el cual un edificio mejora sus prestaciones, lo que repercute en la mejora de la calidad de vida de las personas que lo habitan. Esta mejora puede deberse a aspectos relacionados con la salud y el bienestar, la seguridad o la habitabilidad, pero también incluye otros aspectos que, de manera secundaria, repercuten en la calidad de vida de los habitantes, como pueden ser el ahorro de energía o el aumento del valor patrimonial del inmueble”. En efecto, los motivos para llevar a cabo una rehabilitación pueden ser múltiples: desde el mero deseo de redistribuir los espacios de un edificio, renovando la calidad y el estilo de sus acabados, hasta la necesidad de subsanar defectos o deterioros en sus elementos constructivos e instalaciones que puedan estar generando incomodidades de muchos tipos (goteras, ruidos, pérdidas de calor y frío, corrientes, grietas, etc.). 

Sean cuales sean estos motivos, suponen la puesta en marcha de un proceso tan laborioso y complejo (a veces, incluso, más) que el de la construcción de un edificio. De hecho, podemos distinguir una rehabilitación de una mera reforma por su magnitud. En particular, la normativa de valoración para fines hipotecarios considera rehabilitaciones aquellas obras de mejora que, para su inicio, requieren de la redacción de un proyecto y la obtención de una licencia, y en las cuales se ve alterada al menos un 50% de la superficie edificada, por un presupuesto de, al menos, el 50% del valor de reemplazamiento del edificio en su estado actual. 

Ante una intervención de semejante importancia, sin duda la toma de decisiones necesita verse acompañada de un asesoramiento profesional sobre cuál es el valor de mercado actual de la edificación y, en especial, sobre cómo dicho valor puede variar una vez finalizadas las obras, de manera que se pueda verificar si el aumento de valor patrimonial compensa o supera el coste de la inversión. En este sentido, una valoración profesional resulta de una ayuda inestimable, ya que en ella se pueden expresar ambos tipos de valores: por una parte, el denominado “valor actual” del inmueble y, por otro, el “valor en la hipótesis de edificio terminado”, que es como la normativa española se refiere a aquel valor que se calcula suponiendo que el inmueble se encuentra acabado conforme al proyecto de rehabilitación que se ha planteado. 

Así, este último se suele determinar empleando comparables de mercado de reciente construcción o rehabilitación, con calidades y superficies similares a las que tendrán las viviendas una vez renovadas. Por su parte, el valor actual se puede calcular tanto utilizando comparables (si existen en la zona) de inmuebles en mal estado o pendientes de renovación, como, alternativamente, deduciendo del valor en hipótesis de edificio terminado todos los costes y gastos necesarios para acometer las obras, así como el porcentaje de beneficio del promotor que lleva a cabo la intervención. 

Lo que en cualquier caso resultará imprescindible para el valorador es contar con un proyecto bien definido de la actuación que se va a llevar a cabo, de manera que se pueda estimar con precisión el valor del producto final, conforme a las características que éste tendrá y que sean relevantes para el mercado: calidades, nivel de eficiencia energética, orientación, vistas, superficies, instalaciones, etc. Y es que las cualidades particulares de cada proyecto (el estado del inmueble del que se parte, y el tipo de producto que se pretende obtener) son clave para definir el potencial incremento de valor patrimonial que se puede lograr. De hecho, resulta complicado proporcionar cifras generales o medias de cuál puede ser este aumento de valor, puesto que dependerá de si el inmueble original se encuentra más o menos deteriorado, así como de su ubicación y calidad, y de las características y calidades del producto final que se pondrá a la venta. 

En definitiva, solamente una valoración individual que tenga en cuenta la intervención concreta que se pretende llevar a cabo puede arrojar suficiente certeza sobre el incremento de valor que se puede lograr en una rehabilitación, así como sobre si dicho incremento compensa los costes que se deben acometer, por lo que resulta de la máxima utilidad contar con el asesoramiento de una compañía profesional y experta en este campo, como son las sociedades de valoración. 

 

 

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