Los criterios que hacen valioso cada tipo de inmueble difieren mucho de unos usos a otros. Así como en las viviendas son relevantes cuestiones como la superficie, la calidad constructiva, el estado de conservación o la orientación, los criterios con los que se valoran los locales comerciales son muy diferentes. Sin duda, el componente principal de su valor es —y en eso coinciden con las viviendas— la ubicación: los enclaves más comerciales de las ciudades y, en particular, aquellas calles en las que existe continuidad de comercios en funcionamiento y un bajo índice de desocupación, son aquellos donde los precios o las rentas de alquiler son más elevadas. También afectará a su precio la visibilidad y accesibilidad que tengan: no valdrá lo mismo un local al que se debe acceder bajando o subiendo unas escaleras que otro sin ninguna barrera, a ras de calle.
En este mismo sentido, otra de las cuestiones clave para un local comercial es el tamaño de su escaparate, pues será mucho más atractivo comercialmente un espacio que tenga una gran visibilidad desde el exterior. De hecho, uno de los criterios con los que se valoran los locales comerciales es el denominado “factor de forma” o “relación tabla-fondo”, que expresa la relación que existe entre la longitud de fachada del local y su profundidad o superficie total. Así, serán más “caros” los metros cuadrados de un local con un escaparate muy amplio y un fondo reducido, que los metros de un espacio muy profundo y con un pequeño escaparate, aunque en total ambos espacios tengan la misma superficie.
La particularidad de los locales comerciales es que importa más la “calidad” que la “cantidad” de sus metros cuadrados. De hecho, para valorarlos en muchas ocasiones se dividen artificialmente en “franjas”, de las más cercanas a las más lejanas al escaparate, de manera que aquellas zonas de local que se encuentran más alejadas de la calle, o en plantas distintas a la planta de acceso, se ponderan a un precio menor que las franjas con mayor visibilidad y accesibilidad. Seguro que, como comprador, te has percatado de que es mucho más probable que des una vuelta por la parte de la tienda que está más cerca de la puerta, pero en pocas ocasiones te animarás a subir o bajar a otra planta distinta, o a ir hasta el fondo de un local muy grande.
Otra de las particularidades de la valoración de locales comerciales es que no se tienen en cuenta los acabados e instalaciones que el comerciante haya podido colocar; al contrario, los locales se valoran “en bruto”, como si no existieran los decorados y terminaciones que llevan. El motivo es que, para otro comerciante que adquiriera o alquilara el local, todos esos acabados resultarían inútiles, y los tendría que retirar para realizar su propia distribución y decoración conforme al tipo de comercio que quiera poner. Desde luego, los acabados de una panadería no le servirán a una tienda de ropa, ni éstos, a su vez, a una clínica de fisioterapia.
Adicionalmente, hay cuestiones que tienen una gran importancia para el valor de los locales, como son los usos a los cuales se pueden destinar, y que en algunas ocasiones pueden estar limitados. Así, existen edificios en los cuales la comunidad de propietarios prohíbe desarrollar determinadas actividades, por considerarlas molestas o nocivas; por tanto, esos locales tendrán una menor flexibilidad o versatilidad de uso que otros. Asimismo, puede influir mucho en el valor de un local la disposición o no de salida de humos, puesto que no tenerla impedirá que el local pueda destinarse a restaurante, lo que podría disminuir su valor si la demanda principal en la zona es precisamente para la instalación de locales de restauración.
Como se puede apreciar, la valoración de locales comerciales es una disciplina compleja, que exige un gran conocimiento del funcionamiento de la zona y de las características de la demanda; asimismo, requiere disponer de información detallada de transacciones y ofertas de locales próximos, que en muchas ocasiones es muy limitada, especialmente si se trata de una zona muy comercial en la que existen pocos cierres de negocios y escasas transacciones. Por todo ello, es muy recomendable confiar la valoración de este tipo de inmuebles a especialistas como son las sociedades de tasación, que, al conocimiento y experiencia de los valoradores locales expertos en cada mercado añaden el control e información derivado de la disposición de amplias bases de datos de comparables y valoraciones.
