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4 de mayo de 2022 Posts

¿Cómo se trabaja con los ‘testigos’ o comparables en las valoraciones?

En muchas ocasiones hemos indicado que el “método de comparación” es el procedimiento de valoración más ampliamente utilizado. Como definíamos en nuestro Glosario de Términos, consiste en “comparar el inmueble que se valora con otros que sean similares en características y ubicación, y que se hayan vendido u ofertado recientemente”.

De hecho, el método de comparación se encuentra en la base de cualquier otro método que se utilice, puesto que, en último término, para valorar siempre es necesario recurrir a la observación del propio mercado, ya sea para identificar directamente precios de venta o renta de inmuebles similares al que se valora, o para obtener otro tipo de datos que, indirectamente, nos puedan ayudar a deducir el valor de inmuebles de los que no existen tantas evidencias de renta o de venta; por ejemplo, precios de reserva de habitaciones para valorar hoteles, importe de matrículas para valorar colegios o precios de venta de los productos fabricados para valorar una explotación.

En este post nos referiremos, por ser el caso más común, a la aplicación del método de comparación para valorar viviendas y otros inmuebles sencillos, de los cuales suelen existir suficientes evidencias de venta: plazas de garaje, locales comerciales, naves industriales o parcelas de terreno para unifamiliares, entre otros.

Como también definíamos en el Glosario de Términos, un comparable o testigo es “un inmueble del que se conoce o se puede deducir el precio de venta, y que es similar, en ubicación y características, al inmueble que se valora”. Los comparables adecuados para su uso en el método de comparación serían aquellos inmuebles que puedan considerarse alternativas de compra reales para alguien que se planteara comprar el inmueble que se está valorando, por lo que, entre otras cosas, deben encontrarse en localizaciones próximas o lo más similares posible. La Orden ECO 805/2003 establece, para finalidades reguladas (entre otras, las valoraciones de garantías hipotecarias) la obligación de aportar un mínimo de 6 comparables, si bien cuanto más amplia sea la muestra elegida, mejor se podrá caracterizar o entender el mercado local.

Una vez que se dispone de la muestra de comparables, se procede a realizar un proceso de homogeneización, que consiste en corregir los precios de los testigos (que se suelen expresar en €/m²) en función de las diferencias que presenten respecto del inmueble que se está valorando. A modo de ejemplo (y de manera muy simplificada, pues las técnicas de homogeneización son variadas y de distinta complejidad), el criterio de las correcciones podría explicarse así:

Si el testigo es de mejor calidad constructiva que el inmueble valorado, se corrige el precio del testigo a la baja.

Si el testigo tiene unas zonas comunes peores que las del inmueble valorado, se corrige el precio del testigo al alza.
Etc.

De esta manera, tomando en cuenta las distintas características de los inmuebles (calidad, estado de conservación, ubicación, superficie, zonas comunes, instalaciones, eficiencia energética, etc.), se van corrigiendo sucesivamente todos los testigos, hasta obtener una muestra final de inmuebles que serían totalmente comparables con el valorado. A partir de los precios corregidos de dicha muestra, se obtendrá el valor unitario del inmueble (en €/m²) que, multiplicado por su superficie, dará lugar al valor final (en €).

Idealmente, como ocurre en mercados muy transparentes (p.ej. el estadounidense), deberían existir registros públicos en los que consultar los precios de venta reales de los comparables. Sin embargo, dado que en España esa información no es públicamente accesible con el grado de detalle necesario, dichos precios de venta se deducen, en muchas ocasiones, a partir de los precios de oferta localizados en anuncios de venta. Así, una vez localizada la oferta, se realizan sobre la misma una serie de correcciones:

Comprobación de los datos del inmueble (ubicación, superficie, etc.) mediante consulta de fuentes públicas (Catastro) y consulta al propio anunciante.
Deducción del valor de cantidades que no correspondan al propio inmueble. Por ejemplo, de los anuncios de venta de viviendas se resta el precio de las plazas de garaje, trasteros y otros elementos vendidos simultáneamente, así como las cantidades que puedan corresponder a mobiliario.
Deducción del valor de una cantidad, estimada por el tasador en función del conocimiento que tiene sobre el mercado local y de las conversaciones que pueda mantener con el anunciante, en concepto del descuento que se podría obtener tras una negociación con el vendedor.
En su caso, deducción del valor de las cantidades que se deberían pagar al agente inmobiliario, en concepto de costes de comercialización.

Como se puede apreciar, la aplicación práctica del método de comparación requiere de un profundo conocimiento del mercado y de las características de los inmuebles, por lo que es imprescindible, para contar con una valoración precisa y de calidad, confiar en proveedores profesionales, como las sociedades de valoración, que disponen de amplias y contrastadas bases de datos con las que garantizar que las técnicas de valoración se aplican de manera correcta.

6 de abril de 2022 Artículos publicados en prensa, Posts

La normativa española de valoración: alineada con el marco internacional

El IVSC —Consejo Internacional de Normas de Valoración, organismo global e independiente responsable de la emisión de normas de valoración a escala internacional— ha llevado a cabo recientemente, en colaboración con la AEV, un análisis sobre la alineación entre los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) y la norma española de valoración para finalidades reguladas, la Orden ECO 805/2003.

La conclusión global de dicho análisis es que la Orden ECO se encuentra ampliamente alineada con las IVS, y no existen, por tanto, contradicciones relevantes entre ambas normas. En un amplio artículo técnico firmado por Alexander Aronsohn (Director Técnico del IVSC) y Paloma Arnaiz (Secretaria General de la AEV), se ponen de manifiesto los detalles de dicho análisis y se señalan, de cara a una potencial revisión futura de la Orden ECO, aquellos elementos susceptibles de mejora para lograr una armonización aún mayor.

La Orden ECO 805/2003 es la norma de valoración de obligado cumplimiento en España para las valoraciones realizadas para cuatro finalidades específicas: la valoración de garantías de préstamos hipotecarios; la valoración a efectos contables de los activos de las compañías de seguros; la valoración de activos de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria; y valoración del patrimonio de los fondos de pensiones. Por tanto, su relevancia y representatividad dentro de la profesión de la valoración en España es considerable, y era deseo de la AEV evaluar en qué medida nuestra norma se encontraba o no alineada con las IVS, con el fin de tomar las acciones necesarias para asegurar, en futuras revisiones de la Orden ECO, una mayor identificación con las IVS.

Teniendo en cuenta las diferencias identificadas entre ambas normas, y dado que la Orden ECO es de obligado cumplimiento en España para las finalidades antes mencionadas, la conclusión de los autores es que, para que estas valoraciones se consideren acordes a las IVS, deberán cumplir con las IVS en cualquier aspecto o cuestión que no se encuentre expresamente especificado, definido o interpretado en la Orden ECO.

En el artículo se pone de manifiesto que, mientras que la Orden ECO se estableció en 2003, las IVS han experimentado varias revisiones sustanciales desde esta fecha (la edición actual de las se encuentra vigente desde el 31 de enero de 2022); adicionalmente, la profesión de la valoración se ha desarrollado ampliamente desde ese año. Por ello, la AEV y el IVSC han resaltado las diferencias entre ambos estándares, de cara a fomentar una mayor armonización con las IVS.

Tras una exposición detallada de dichas diferencias —por ejemplo, ausencia en la Orden ECO de determinados conceptos o definiciones presentes en las IVS, o el enfoque más prescriptivo de nuestra norma en la aplicación de los métodos de descuento de flujos de caja, entre otros—, los autores concluyen que, pese a que la Orden ECO se alinea ampliamente con las IVS y no hay contradicciones relevantes entre ellas, para que la Orden ECO cumpla plenamente con la edición actual de las IVS, y para ayudar a la armonización entre ambas normas, sería recomendable añadir los siguientes aspectos en la Orden ECO:

Un capítulo con los Principios Básicos de las IVS para el establecimiento de estándares y la valoración
Las definiciones contenidas en el Glosario de las IVS
Dentro de los informes de valoración, una sección sobre cumplimiento de las IVS
Un capítulo sobre el Alcance o Términos de Contratación del trabajo, acorde al epígrafe 101 de las IVS 101
El contenido mínimo de los informes establecido en el epígrafe 103 de las IVS
Obligación de llevar a cabo un análisis de sensibilidad para la determinación de valores basados en inputs no observables o estimados, lo que es particularmente útil durante períodos de incertidumbre (como la reciente pandemia de coronavirus).

Sin duda, las conclusiones de este estudio son muy positivas para la profesión de la valoración en España, toda vez que se acredita que la práctica profesional seguida en nuestro país no se encuentra en absoluto desalineada de las pautas y recomendaciones establecidas en el marco internacional. Pese a ello, los puntos de mejora puestos de manifiesto en el artículo deberían ser muy tenidos en cuenta, además de motivar una revisión y actualización de la Orden ECO 805/2003 que perfeccione su armonización con las IVS y, con ello, confirme el compromiso histórico de nuestro país con las mejores prácticas internacionales.

23 de marzo de 2022 Posts

Ocupación ilegal: ¿hasta qué punto impacta en el valor de un inmueble?

Últimamente, la ocupación ilegal ha sido con frecuencia protagonista de los espacios informativos. Y no es para menos, ya que, más allá de las molestias y complicaciones sufridas por sus propietarios, el impacto que este fenómeno ocasiona en el valor de un inmueble es incuestionable.

Cuantificar el número de viviendas ocupadas no es tarea fácil. Si bien el Institut Cerdà o la Oficina de Seguimiento de Viviendas Ocupadas de la Comunidad de Madrid lo estiman en unas 100.000, lo cierto es que la cifra difiere según la fuente. Lo que sí parece claro es que sólo en 2019 se celebraron, según datos del Poder Judicial, 4.017 juicios por ocupación ilegal de una vivienda.

Con estas cifras sobre la mesa, la ocupación ilegal constituye todo un reto desde el punto de vista técnico, ya que su efecto no se limita a la disponibilidad de la propia vivienda, o al estado del edificio en cuestión, sino que tiene repercusiones también en las viviendas aledañas que, a menudo, experimentan pérdida de demanda o, incluso, se ven afectadas por la estigmatización de una zona en concreto. Este hecho ha obligado a las sociedades de tasación a poner en marcha protocolos específicos de actuación, así como a definir metodologías concretas para cuantificar el impacto sobre el valor.

La comprobación del estado de ocupación del inmueble por parte del tasador es un requisito normativo en las valoraciones reguladas, y constituye una práctica muy aconsejable en cualquier valoración fuera del ámbito regulado (en este post comentamos la diferencia entre «tasaciones oficiales/reguladas» y el resto de valoraciones). En caso de que el ocupante no coincida con su propietario, se deberá indagar sobre cuál es el régimen legal que regula la relación entre propietario y ocupante, y la posible repercusión que éste pueda tener sobre el valor de la vivienda. Y aquí es importante recalcar que el periodo durante el cual el propietario no pueda disponer libremente de la vivienda, o la renta que, en su caso, perciba durante dicho periodo son aspectos que tienen un impacto específico en el valor del bien. Asimismo, la incertidumbre de mercado derivada del riesgo asumido por un potencial comprador y el eventual deterioro del entorno serán también aspectos fundamentales en la ecuación del valor del inmueble. Además de todo ello, una ocupación ilegal no sólo dificulta la libre disposición de la vivienda a su propietario, sino que también impide o complica en extremo que una entidad financiera pueda otorgar una hipoteca utilizándola como garantía.

Cuando, por distintos motivos, resulta necesario conocer el valor de un inmueble ocupado ilegalmente para la toma de algún tipo de decisión económica, las sociedades de tasación cuentan con mecanismos metodológicos para evaluar con el mayor rigor posible la repercusión de una ocupación en el valor del inmueble. Si un buen asesoramiento es siempre deseable, resulta totalmente imprescindible en situaciones tan particulares como la de una ocupación ilegal; en estos casos, es necesario contar con informes de tasación realizados por expertos con pericia y amplios conocimientos. Sólo así esta información será útil para que propietarios, inversores y usuarios puedan tomar las decisiones correctas.

26 de enero de 2022 Posts

Problemas derivados de una incorrecta inscripción registral

Es generalmente conocido que, cuando encargamos una tasación (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoración nos solicita que aportemos una nota simple o certificación registral del inmueble que se vaya a valorar. Esto, lejos de ser un mero formalismo, responde a una obligación normativa coherente con el hecho de que, una vez constituido el préstamo, la carga hipotecaria gravará y quedará inscrita sobre una finca registral concreta. Por ese motivo, uno de los cometidos clave del valorador es asegurarse de que es capaz de reconocer, en la realidad física que ve y que valora, aquello que está descrito en la nota simple, es decir, de constatar que la realidad física y la descripción registral coinciden (lo que técnicamente se denomina la “identificación” del bien).

Este es uno de los motivos por los que resulta muy importante que nuestros inmuebles se encuentren, no solo inscritos, sino correctamente inscritos. De hecho, cuando no es así, pueden producirse problemas de varios tipos, desde aquellos que afectan a la valoración hasta otros que tienen que ver con la posibilidad de conseguir un préstamo o, incluso, de garantizar nuestros derechos como propietarios. Los resumimos a continuación de forma breve.

El Registro de la Propiedad es la institución que se encarga de dar fe de quién es el propietario y de qué derechos y cargas recaen sobre cada uno de los inmuebles que se encuentran inscritos en él. Gracias a la existencia del Registro (que, en España, es de carácter voluntario) se proporciona seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias, ya que otorga certeza y protección legal a quienes transaccionan con los inmuebles o los utilizan. El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la descripción de cada finca inscrita en el Registro debe incorporar su situación física detallada, su naturaleza, linderos, superficie y referencia catastral, así como la naturaleza, extensión y condiciones de los derechos que recaen sobre el inmueble (p.ej. derechos de propiedad en pleno dominio, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbre, etc.), la identidad de las personas a favor de las cuales se constituyan dichos derechos y la de las personas de quienes procedan.

La incorrecta inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad puede generar dificultades como las siguientes:

Problemas de identificación del inmueble que se valora: hoy en día sigue siendo frecuente encontrar inmuebles cuyas señas de localización están desactualizadas en el Registro, indicando nombres de calles o números que no coinciden con los actuales, o que describen la ubicación de los inmuebles (especialmente, en fincas rústicas) según los nombres de los propietarios de las fincas colindantes (propietarios que, en muchas ocasiones, ni siquiera viven ya). Esto dificulta en extremo, y puede llegar a impedir, que el valorador identifique correctamente el inmueble que tiene que valorar, es decir, que tenga la certeza de que está inspeccionando el mismo inmueble que se describe en la documentación registral que le han proporcionado. En esos casos, la normativa le obliga a rehusar la emisión de la tasación, ya que no es posible asegurar que la carga hipotecaria que se va a inscribir sobre la finca registral tenga realmente como garantía un inmueble cuyo valor es el indicado en la tasación.

Problemas de cómputo de superficies: es también muy frecuente comprobar que la superficie indicada en la descripción registral no coincide con la que el tasador comprueba durante la visita (la cual suele ser superior). Ello puede deberse tanto a errores de la medición original como, en ocasiones, a la decisión intencionada del propietario original de inscribir una superficie inferior a la real (dado que, antaño, se pagaban impuestos en función de este parámetro), o al hecho de que se hayan llevado a cabo ampliaciones del inmueble (sean estas legales o ilegales) que no han quedado reflejadas en el Registro. Todo ello dificulta la labor del valorador, quien, antes de incluir estos “excesos” de superficie en el valor, debe constatar que no representan ninguna violación de la legalidad urbanística, lo cual en ocasiones requiere de largas y tediosas gestiones. Por otra parte, aunque toda la superficie fuese legal y susceptible de valoración, algunas entidades financieras podrían negarse a conceder un préstamo si no se inscribe la superficie total del inmueble, o concederlo por una cantidad inferior.

Problemas de falta de inscripción: partiendo de la base de que un inmueble no inscrito no puede ser utilizado como garantía de una hipoteca, la falta de inscripción puede generar al propietario algunas dificultades adicionales, por ejemplo, a la hora de demostrar que es su dueño si lo quiere vender a un tercero y, al comprador, dudas razonables sobre si el inmueble que adquiere tiene o no cargas (hipotecas, embargos, etc.).

Problemas de inscripción irregular: aunque son menos habituales (y afectan, sobre todo, a fincas rústicas), a veces se producen las conocidas como “dobles inmatriculaciones” (es decir, la misma finca figura inscrita dos —o más— veces a favor de distintas personas). Esto, evidentemente, genera importantes problemas de gestión para aclarar la situación de la finca, además de los que pueden producirse si, cada uno por su lado, los distintos “propietarios” deciden vender o hipotecar la que consideran su finca.

Finalmente, se debe tener en cuenta que, aunque no se trata de problemas de inscripción, existen determinadas circunstancias en las que la situación descrita en el registro impide o dificulta la concesión de un préstamo hipotecario (por ejemplo, si ya figuran otras hipotecas inscritas sobre la finca, si la titularidad del inmueble está repartida entre varias personas con derechos de usufructo, o si la finca ha sido inscrita por primera vez hace menos de dos años en determinadas circunstancias, en cuyo caso el Registro todavía no proporciona su protección hasta transcurrido ese tiempo).

Por todo lo anterior, resulta clave comprobar que nuestros bienes se encuentran correctamente inscritos, y poner en marcha las gestiones que resulten necesarias en caso contrario, especialmente si planeamos vender o hipotecar el inmueble, para que dicho proceso sea lo más ágil y sencillo posible.

12 de enero de 2022 Infografías, Posts

¿Cómo se valora una vivienda de protección oficial?

En ocasiones, la adquisición de una vivienda protegida despierta en los compradores algunas dudas particulares relacionadas con la tasación que deben realizar para obtener un préstamo hipotecario. ¿Cómo se determina el valor? ¿Se va a ver penalizado el valor por el hecho de estar protegida? ¿Se requerirá alguna comprobación especial? A continuación, te damos algunas pautas para entender cómo funciona la tasación de este tipo de inmuebles.

La vivienda protegida es aquella que goza de algún tipo de protección pública otorgada por la Administración. Dicha protección consiste en una limitación del precio por el cual este tipo de viviendas se pueden vender o alquilar (y normalmente, también, en una limitación de la superficie máxima que pueden abarcar), de manera que, gracias a sus precios —comparativamente bajos en relación con los del resto de viviendas de similares características de una determinada zona— puedan acceder a ellas colectivos con escasos recursos económicos, para los cuales se reservan de forma preferente este tipo de inmuebles. Para acceder a ellas, los interesados deben cumplir con algunos requisitos, siendo el más importante de ellos percibir unos determinados ingresos máximos, los cuales se fijarán en función del tipo de protección que tenga la vivienda, de su ubicación y del precio máximo de venta/alquiler de la misma.

Las competencias en materia de protección pública del parque inmobiliario en España están transferidas a las comunidades autónomas, por lo que las distintas regiones cuentan con sus propias leyes, que han dado lugar a la existencia de un amplio abanico de regímenes de protección diferentes. En general, las viviendas protegidas se clasifican en función de quién haya sido su promotor (público o privado), de cuál sea su régimen de uso (compra, alquiler o alquiler con opción a compra) y de sus rangos de superficie o precio (orientados a colectivos con distintas capacidades económicas).

Por otra parte, aunque la vivienda protegida tradicional, regulada por la Administración central (la conocida como “VPO”) estaba protegida durante 30 años, actualmente la duración del régimen de protección es distinta entre unas comunidades autónomas y otras: mientras que en algunas regiones la protección es prácticamente perpetua (por ejemplo, de hasta 90 años sin posibilidad de descalificación), en otras existen viviendas calificadas durante periodos de tiempo más cortos, o con posibilidad de descalificación voluntaria antes de cumplirse íntegramente el plazo previsto.

Esta gran variedad de normativas y clases de vivienda protegida hace necesario un profundo conocimiento de la situación legal de cada comunidad y del mercado correspondiente a la hora de llevar a cabo la valoración de este tipo de inmuebles. En lo que respecta a la valoración con finalidad hipotecaria (aquella que se realiza para poder utilizar una vivienda protegida como garantía de un préstamo hipotecario), podemos destacar los siguientes aspectos diferenciales, que debes tener en cuenta si eres propietario o comprador de una:

15 de diciembre de 2021 Posts

La confidencialidad de las valoraciones

No cabe duda de que el valor de las cosas es una cuestión sensible. No en vano, el valor de los bienes que poseemos es indicativo de nuestra capacidad económica y, por esta razón, son muchas las personas que prefieren reservarse cuándo valen sus propiedades. Pero éste no es el único motivo para proteger este tipo de información: en muchas ocasiones, y como bien reza el dicho, «el conocimiento es poder», estar al tanto del valor de un bien puede darnos cierta ventaja a la hora de llevar a cabo determinadas negociaciones u operaciones.

Por eso mismo, los profesionales que llevan a cabo valoraciones deben conocer y tener siempre presentes tres aspectos, explícitamente recogidos en los Estándares Internacionales de Valoración: cuál es la identidad del cliente que encarga la valoración, quiénes son el resto de usuarios que tienen o podrían tener acceso a la información contenida en la valoración y qué restricciones se deben imponer al uso, distribución y publicación del informe final que se elabore. Estas tres cuestiones deben ser acordadas de forma previa al inicio de cualquier trabajo de valoración, a fin de evitar la aparición de conflictos de intereses u otros perjuicios para el solicitante de la valoración. Así, fuera de los ámbitos y personas expresamente acordados, la información y valores recogidos en un informe de valoración serán estrictamente confidenciales. Ello podría implicar, de hecho, no solo la imposibilidad de comunicar el resultado de una valoración a un tercero no autorizado, sino incluso la prohibición de informar sobre si se ha llevado a cabo o no una valoración, cuando esta información resulta sensible.

Algunas situaciones en las que esto puede resultar de crucial importancia son las valoraciones realizadas como asesoramiento para la compra o la venta de un inmueble, dado que los intereses de comprador y vendedor pueden ser bien distintos, o en operaciones empresariales, en las que cada una de las partes de una negociación toma como referencia sus propias valoraciones, realizadas a partir de sus expectativas y planes particulares de negocio. En este sentido, aunque llegásemos a conocer que se ha realizado una valoración de un bien en el que tenemos algún tipo de interés, no tendremos el derecho de acceder al correspondiente informe o a su resultado, ni a realizar ninguna reclamación al respecto, ya que es únicamente el solicitante del informe, como cliente de la empresa encargada de la valoración, quien ostenta una relación contractual que le permite consultar o rebatir el informe que ha encargado.

Siendo este el marco general que regula el funcionamiento de la confidencialidad en las valoraciones, cabe citar el caso particular de las tasaciones hipotecarias, productos que, como ya indicábamos en este vídeo, se diferencian de otras valoraciones en que, en lugar de ser realizadas a título particular, están pensadas para proteger y servir, a la vez, a tres agentes distintos: el banco que concede la hipoteca, el prestatario que la recibe y, finalmente, los inversores que financian la operación mediante la adquisición de bonos o títulos hipotecarios.

Así, al tratarse las tasaciones hipotecarias de valoraciones “con efectos ante terceros”, la confidencialidad de las mismas está regulada de manera específica a través del artículo 11 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, que describe las obligaciones de secreto de las sociedades de tasación homologadas, es decir, de las empresas que están habilitadas por la Ley para llevar a cabo este tipo de valoraciones, y que para ello cumplen especiales requisitos de cualificación, solvencia e independencia.

En concreto, esta norma indica que las sociedades de tasación no podrán revelar a terceros distintos de sus clientes ni las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la solicitud de una valoración, ni aquellas que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que esté dedicado el bien valorado ni, por supuesto, el resultado de la valoración. No obstante, autoriza que puedan revelar dichos datos a las entidades que han actuado como mandatarias de sus clientes (es decir, a los bancos u otros intermediarios a través de los cuales los solicitantes canalizan, en muchas ocasiones, los encargos de tasación), a los propietarios de los bienes valorados —salvo que con ello pudiera incurrirse en conflictos de interés o de otro tipo— y al Banco de España, la CNMV y la Dirección General de Seguros, cuando lo pidan en su calidad de supervisores de las sociedades de tasación.

En conclusión, podemos decir que la confidencialidad es una de las obligaciones éticas y normativas más importantes de los valoradores, junto con otras como la independencia, la responsabilidad, la integridad, la transparencia o la profesionalidad. Por ello, es importante elegir siempre proveedores de reconocido prestigio y que nos otorguen la máxima confianza, como es el caso de las sociedades homologadas que, gracias a su regulación específica como entidades supervisadas, proporcionan una especial garantía de rigor y excelencia.

20 de octubre de 2021 Posts

Quiero vender mi vivienda… ¿Cómo me puede ayudar una sociedad de tasación?

Dicen que hay algunos que solo se acuerdan de Santa Bárbara cuando truena, y algo parecido puede sucedernos con las tasaciones: pensamos en ellas solo cuando llega el momento de comprar una vivienda y el banco nos la pide. Sin embargo… ¿te has planteado alguna vez la utilidad que la tasación puede tener desde el punto de vista del vendedor? Si planeas vender tu casa —o cualquier otro tipo de inmueble—, presta atención a estos argumentos, que te pueden ayudar a ponderar las ventajas de una tasación como instrumento de asesoramiento y apoyo.

El primero y más importante es que la tasación te va a ayudar a conocer el valor objetivo que tu vivienda tiene en el mercado. Esto es más relevante de lo que parece, ya que, en primer lugar, te libra del peligro de ofertar tu casa en un precio demasiado alto o demasiado bajo y, por otra parte, te ayuda a optimizar los plazos de venta, ya que te permite negociar con los posibles compradores con plena confianza de que el precio en que te basas es objetivo e imparcial, ya que deriva de la valoración realizada por un profesional independiente.

Por otro lado, la amplia y rigurosa información técnica que contiene un informe de tasación te puede ayudar a detectar y solucionar anomalías o problemas de la vivienda que podrían dificultar o, incluso, impedir la compra de la misma por parte de un interesado. Entre otras cosas, la tasación te informa de aspectos como estos:

El estado de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Las irregularidades o defectos de inscripción (direcciones desactualizadas, diferencias de superficie, falta de inscripción, etc.) pueden implicar dificultades para que el comprador obtenga una hipoteca, o incluso impedir la “identificación registral” del inmueble, es decir, la constatación de que la vivienda que se encuentra descrita en la Escritura corresponde inequívocamente a la nuestra.
La superficie real de la vivienda. Como comentábamos en otro post, no siempre se puede confiar en que la superficie indicada en las escrituras o en el Catastro sea la real, por lo que es importante que sepas exactamente cuánta superficie vendes a la hora de establecer el precio.
Los datos catastrales de la vivienda. La forma en que el inmueble se encuentre catastrado influye en el importe del IBI a pagar. Además, es preciso asegurar que el uso y descripción de la vivienda que figuran en el Catastro son correctos.
El cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble. Este punto es especialmente importante, ya que una vivienda que incumple la regulación vigente podría sufrir limitaciones legales para llevar a cabo determinadas obras. Asimismo, en los casos graves de incumplimiento, podría estar sujeta a la posibilidad de demolición.
Los riesgos del entorno, del edificio y de la propia vivienda que es posible detectar desde el punto de vista constructivo, medioambiental y socioeconómico, y que pueden implicar la necesidad de realizar intervenciones más o menos importantes.

Por si todo esto fuera poco, disponer de una tasación a lo largo del proceso de venta tiene una ventaja adicional: si dicha tasación se ha realizado con finalidad hipotecaria, es posible gestionar de forma sencilla un “cambio de solicitante” de la misma, de manera que, una vez negociada la venta con un determinado comprador, la tasación pase a estar a su disposición para que pueda tramitar su hipoteca con cualquier entidad financiera, lo que a ambos os ahorrará tiempo, incertidumbres, trámites y costes adicionales.

Y no acaban ahí las posibilidades de ayuda que puede brindar una sociedad de tasación en la venta de una vivienda: gracias a su especialización en el ámbito inmobiliario, también puedes gestionar con ellas la elaboración del Certificado de Eficiencia Energética, que es un requisito legal para la venta o alquiler de un inmueble y que, junto con el análisis del grado de sostenibilidad (el cual contempla, además del meramente energético, otros aspectos relacionados con el impacto medioambiental de las construcciones), será un documento cada vez más importante en la comercialización de un inmueble, dados los incentivos de todo tipo (fiscales, financieros, etc.) que se están articulando para fomentar la mejora de la sostenibilidad del parque inmobiliario.

En definitiva, contar con la ayuda de una sociedad de tasación a la hora de vender un inmueble es una decisión que, además de aportar seguridad y garantía a la transacción, simplifica y agiliza el proceso de venta tanto para el vendedor como para el comprador, por lo que conviene no perder de vista esta posibilidad que, además, evitará que cualquier problema de la vivienda o una discrepancia entre el valor de mercado y el precio pactado en la compraventa se pongan de manifiesto después de haber firmado las arras. Haciendo caso al refranero, es mejor acordarse de santa Bárbara antes de que empiece a tronar.

2 de junio de 2021 Posts

El precio de compra y la tasación no coinciden… ¿y ahora qué?

Comprar una vivienda es, sin duda, la mayor inversión en la vida de muchas personas, además de una de las más ilusionantes. Por otra parte, la gran mayoría debemos recurrir a un préstamo hipotecario para poder pagarla. Y es precisamente aquí donde solemos percatarnos de la importancia de la tasación, ya que el valor certificado en la misma será el que el banco tome como referencia para establecer el importe máximo de hipoteca al que podemos optar. Surgen entonces las incertidumbres: “¿qué pasa si la tasación no coincide con el precio de compra?”

En este sentido, lo primero que debemos saber es que lo más habitual es que ambos valores coincidan sensiblemente, presentando en todo caso diferencias relativamente pequeñas. Y es que, tanto el comprador y el vendedor en su proceso de negociación como la sociedad de tasación al realizar el informe tienen un objetivo común: determinar el valor de mercado del inmueble, por lo que es normal que acaben coincidiendo en sus apreciaciones.

Esto quiere decir que, cuando tiene lugar una diferencia importante entre el valor de tasación y el precio de la compra, puede deberse en muchas ocasiones a que la transacción se ha cerrado en un precio que está por encima o por debajo del valor de mercado del inmueble, por algún motivo relacionado con las circunstancias o preferencias particulares del comprador o del vendedor. A continuación, vamos a ver algunos casos concretos que pueden tener lugar, y a analizar sus posibles causas y soluciones:

El valor de tasación está muy por encima del precio de compra: cuando esto sucede, quiere decir que la transacción se ha cerrado muy por debajo del valor de mercado del inmueble. Quizás el vendedor tenía prisa, o se ha visto obligado a bajar el precio por algún motivo (para hacer frente a deudas, para acometer otra inversión, etc); en cualquier caso, el precio de compra se aproxima más a un valor de liquidación, por lo que no coincide con la valoración de mercado que se realiza en la tasación.

Aunque esta situación nos pueda alegrar, pues lógicamente nos ahorra complicaciones en relación con la concesión de la hipoteca, debemos tener en cuenta algunas consideraciones de tipo fiscal. La adquisición de una vivienda tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe pagar el comprador, y cuya base imponible es “el valor real del bien transmitido” (artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre). Con el término “valor real”, la ley se refiere al valor de mercado.

Por tanto, si tributamos únicamente por el precio de compra, la Administración puede detectar una irregularidad y exigirnos el pago del resto del impuesto. Por eso, puede ser útil solicitar a la Comunidad Autónoma correspondiente una valoración previa vinculante, en la que la propia Administración nos informa sobre cuál es el valor mínimo por el que se deberá tributar la compraventa.

El valor de tasación se encuentra ligeramente por debajo del precio de compra: este es el caso que más suele preocupar a los compradores que disponen de los ahorros justos para hacer frente a la entrada de la hipoteca. En esta situación, podemos buscar una forma alternativa de financiar el importe de entrada que falta (por ejemplo, mediante un préstamo personal), o incluso solicitar una tasación de contraste a otra empresa diferente.

El hecho de que en España el mercado sea poco transparente, al contrario de lo que sucede en países como Estados Unidos, donde existen bases de datos y registros públicos con los precios de transacción reales de los inmuebles, hace que la valoración no sea una ciencia exacta: a veces, pueden existir ligeras diferencias de apreciación sobre el valor de un mismo inmueble. Podríamos decir que el valor de mercado no es un valor “puntual”, sino que se encuentra dentro de una cierta “horquilla”, por lo que es normal que existan ligeras diferencias entre distintas valoraciones de un mismo inmueble.

El valor de tasación es muy inferior al precio de compra: si se nos plantea esta situación, debemos analizar cuál es el origen de la discrepancia. Es posible que, en la negociación, hayamos accedido a pagar un precio que está por encima de lo que pagaría el comprador medio, porque estamos especialmente interesados en ese inmueble en concreto (mira este post en el que hablamos del valor especial… ¿eres un comprador especial?).

Asimismo, es posible que el precio de la compra incluya elementos que no pueden ser tomados en cuenta en la tasación, por ejemplo, objetos de mobiliario. También en algunas ocasiones sucede que ciertos elementos, como plazas de garaje o trasteros ligados a la vivienda, no pueden ser incluidos en la tasación por algún motivo: revisa con cuidado el apartado de observaciones y advertencias del informe para entender correctamente lo que se está tasando y por qué.

Aunque siempre es necesario hacerlo, leer con detenimiento la tasación será fundamental en estos casos. Una diferencia relevante de valor puede deberse a que se hayan identificado defectos de algún tipo en el inmueble: problemas de inscripción, incumplimientos o afecciones urbanísticas (por ejemplo, ampliaciones de superficie no permitidas), limitaciones legales, etc. Si tienes dudas, puedes pedir explicaciones a la sociedad de tasación y, si hubiese algún aspecto que no se ha tenido en cuenta, solicitar una revisión del informe.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, desde AEV te animamos a solicitar la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del contrato de arras. Hacerlo así te evitará sorpresas y, además, te ayudará a poder mantener una negociación más transparente y directa, con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a partir de un valor de mercado calculado de forma independiente y objetiva.

24 de marzo de 2021 Posts

¿Qué aspectos influyen a la hora de tasar mi vivienda?

Esta es, sin duda, una de las preguntas estrella que se suele plantear a los tasadores. ¿Qué características hacen que una vivienda valga más o menos? ¿En qué se va a fijar el tasador cuando venga a ver mi vivienda? A continuación, desgranamos las características que suelen tener un mayor impacto en una tasación:

Lo primero que debes saber es que el componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona su localización. La situación geográfica del inmueble conllevará su pertenencia a una determinada “horquilla” de precios. Por ejemplo, una vivienda ubicada dentro de un distrito de precio medio de una gran ciudad española podría moverse en una horquilla de entre 150.000 y 350.000€, mientras que en un pequeño pueblo rural esa misma vivienda valdría entre 50.000 y 100.000€. Esto mismo ocurre, a pequeña escala, dentro de cada pueblo, ciudad o distrito: las distintas zonas, e incluso calles, presentan niveles de precios bien diferentes en función de la demanda que exista en cada lugar, la cual depende, entre otras cosas, de la cantidad y calidad de los servicios que existen en ellas y que rodean a las viviendas (colegios, centros sanitarios, transportes, parques, playas, etc).

La segunda característica básica para valorar un inmueble es su superficie. La lógica nos indica que un inmueble grande valdrá más que uno pequeño. Sin embargo, es importante llamar la atención sobre dos cuestiones:

- La primera, que es importante llevar a cabo una medición precisa de la superficie, ya que la indicada tanto en las escrituras como en el Catastro puede contener errores. Si solicitas una tasación, el propio tasador se encargará de realizarla y de proporcionarte un plano a escala de la vivienda como parte de la documentación del informe.
- La segunda, que con los metros cuadrados se da la misma regla de precios que con la fruta: si compras una pequeña caja de naranjas te permitirás pagar un precio por kilo más alto que si compras varios kilos a granel. De la misma manera, cuanto mayor es la superficie de una vivienda, es normal que su “valor unitario” (lo que vale cada metro cuadrado) vaya disminuyendo, aunque su precio final (en €) sea más elevado que el de una casa más pequeña. Por ello, las informaciones sobre “lo que vale el m² en una zona” podrían conducirnos a errores importantes en la estimación del valor de nuestra vivienda, por lo que se deben tomar con cautela.

Otra de las características clave para valorar una vivienda es su antigüedad y, especialmente, su estado de conservación. El valor de una vivienda nueva suele ser muy diferente al de una de segunda mano y, dentro de este segundo grupo, lo bien o mal conservado que se encuentre el inmueble será definitivo a la hora de localizar fincas comparables con los que determinar su valor. Un correcto mantenimiento de los materiales y las instalaciones, así como que el inmueble se encuentre limpio y ventilado, son aspectos importantes de cara a una valoración.

Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva: cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados, y más correcta sea su ejecución, más alto será el valor del inmueble. Aunque… ¡ojo! Ten cuidado de no “pasarte” de calidad: si colocas en el baño grifos de oro, es muy probable que nadie quiera pagar lo que han costado, porque la demanda de esa vivienda no está interesada en ese “exceso de calidad”. Es importante adaptarse a lo que la demanda pide en cada zona en concreto.

Si la vivienda se encuentra en un bloque de pisos y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de ascensor es otra característica esencial para el valor. Asimismo, serán parámetros importantes la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación, así como los servicios que pueda ofrecer la vivienda (calefacción, terraza, armarios, etc).

Finalmente, la amplitud y calidad de las zonas comunes (portal, piscinas, pistas deportivas, jardines, etc.) de las viviendas en bloque, y la existencia de zonas exteriores (patios, jardines, etc) en las viviendas unifamiliares, son otros de los parámetros que nos pueden diferenciar del resto de la oferta.

Además de todas las anteriores, que son características importantes en cualquier mercado, en cada zona pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados por la demanda (por ejemplo, disponer de terraza). Sin embargo, es importante saber que cada mercado tiene sus propias particularidades, y lo que en una zona supone un “plus” de valor, en otra podría resultar indiferente. Por ejemplo, habrá mercados en los que disponer de ascensor en una vivienda unifamiliar sea clave, y otros en los que esa ventaja no sea reconocida. De igual manera, disponer de aire acondicionado en una zona de clima frío no será tan importante como si la vivienda está en una provincia calurosa.

En definitiva, valorar una vivienda es un proceso complejo, en el que intervienen un gran número de variables, y para el que es esencial un conocimiento muy profundo del mercado local al que pertenece. Por ello, es fundamental recurrir a una sociedad de tasación homologada que pueda realizar este trabajo de forma profesional y con garantías de calidad, gracias a la participación de expertos tasadores especializados en cada ámbito geográfico en concreto y a la disposición de amplias bases de datos de mercado por parte de la empresa.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

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