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28 de marzo de 2022 Artículos publicados en prensa

Metodologías robustas para la valoración de suelos: la asignatura pendiente del impuesto de plusvalía

El diario Brainsre News ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, sobre el impuesto de plusvalía.

El conocido como Impuesto de Plusvalía (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es, sin duda, uno de los que más debates ha suscitado en los últimos años entre contribuyentes, ayuntamientos y tribunales de justicia. Desde que en 2017 fuera declarada la inconstitucionalidad parcial de algunos de los artículos del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales que lo regula, estábamos a la espera de una reforma legislativa, que finalmente ha llegado obligada por una nueva sentencia judicial que hace imposible la aplicación de la vieja norma.

Esta nueva norma lleva a cabo una revisión de los métodos de cálculo del impuesto que, sin embargo, no ha abordado su principal debilidad conceptual: la enorme dificultad de calcular, con el debido rigor, el incremento de valor de un terreno a lo largo de los años por un sistema rápido, simple o automatizable. Y es que, si calcular el valor de un inmueble, y más especialmente de un terreno, fuera una cuestión fácil o directa, no existiría toda una industria profesional de la valoración especializada en esta disciplina.

De forma breve, podemos decir que el IIVTNU es un impuesto que grava la “renta potencial” obtenida por el contribuyente al vender un terreno urbano por un valor mayor del que pagó en el momento en que lo adquirió, e independientemente de lo que haya sucedido con el valor de las construcciones que puedan ubicarse sobre él. El procedimiento tradicional de cálculo de dicho incremento de valor —que, prácticamente, no ha variado con la reforma, salvo por la reducción de magnitud de los porcentajes aplicables— consiste en tomar el Valor Catastral del suelo en la fecha de venta y multiplicarlo por un determinado porcentaje anual y por el número de años que hayan transcurrido desde la compra. A la base imponible así determinada, que correspondería al teórico incremento de valor, se le aplica un tipo de gravamen, establecido por el Ayuntamiento correspondiente y que, como máximo, puede alcanzar el 30%, para obtener el importe final del impuesto.

La novedad de la reforma reside, esencialmente, en la posibilidad de calcular la base imponible a través de un procedimiento alternativo, eligiendo después para tributar el menor entre los valores obtenidos. Tal método alternativo consiste, en resumidas cuentas, en calcular la diferencia entre el valor de venta y el de compra del inmueble, normalmente una vivienda, y, a dicha diferencia, aplicarle el porcentaje que representa, en la fecha de venta, el valor del suelo sobre el valor catastral total del inmueble (recordemos que el valor catastral consiste en la suma de un valor de suelo y un valor del elemento construido sobre el mismo).

Si el primero de los procedimientos peca de poco consistente, por no tratarse más que de una regla aritmética que ignora cuál haya sido la evolución real del valor del inmueble, este segundo sistema que —por qué negarlo—, tiene la ventaja de ser también sencillo de aplicar, presenta el grave inconveniente de que no ofrece ningún mecanismo que impida que se produzcan notables divergencias con la realidad de mercado; en primer lugar, porque la proporción estimada por el Catastro entre el valor total del inmueble y el valor del suelo sobre el que se ubica puede no ser correcta, bien por encontrarse desactualizada, bien por haberse obtenido el valor del elemento construido considerando unas determinadas características que no correspondan exactamente con la realidad actual; y, en segundo lugar, porque tal proporción puede haber variado sensiblemente entre el año de la compra y el de la venta del inmueble.

Cualquier profesional dedicado a la valoración inmobiliaria sabe bien que la única manera de determinar correctamente el valor de un suelo consiste en la aplicación de un método de valoración específico (denominado “residual”), no demasiado complejo en sus planteamientos básicos, pero sí exigente en la medida en que requiere un profundo conocimiento tanto del mercado como del proceso constructivo y de sus costes asociados. La aplicación de dicho método de manera individualizada al inmueble (en el año de venta y, retroactivamente, en el año en que se efectuó la compra), y la posterior estimación de la diferencia existente entre ambos valores, es la manera más certera y técnicamente adecuada de determinar la plusvalía de un suelo.

Es, de hecho, muy relevante que estos trabajos de valoración se realicen de forma individualizada desde el origen, en contraposición con el método empleado por el Catastro, que calcula los valores de suelo y construcción de forma masiva y luego aplica coeficientes individuales según las características del inmueble que constan en su base de datos. Esto se hace especialmente evidente en momentos como el actual, en que los costes de construcción se han incrementado notablemente, sin que los valores calculados por el Catastro hayan recogido dicho incremento.

Por ello, en aquellos casos en los que ninguno de los procedimientos arbitrados por la nueva legislación acierte con el verdadero valor de la plusvalía obtenida por el contribuyente, y este se vea perjudicado por ello, sería razonable pensar que sigue abierta la posibilidad de recurrir el impuesto aportando un informe de valoración profesional, realizado por una sociedad de tasación, aplicando la metodología prevista en la propia legislación española, que demuestre con el necesario rigor técnico la verdadera plusvalía obtenida por el contribuyente.

No en vano, el Tribunal Supremo ha indicado en varias ocasiones —la última, a través de su Sentencia 4182/2020, de 9 de diciembre—, que “corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido. Para acreditar que no ha existido la plusvalía […] podrá ofrecer cualquier principio de prueba que, al menos indiciariamente, permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas, o bien optar por una prueba pericial que confirme tales indicios o, en fin, emplear cualquier otro medio probatorio […]”. Este criterio también puede aplicarse cuando, aunque exista plusvalía, esta sea significativamente menor que la “potencial” que se pretende aplicar.

En definitiva, el asesoramiento profesional es siempre la medida más sensata para lograr salir airosos de trámites burocráticos que, además de afectar a nuestro bolsillo, puedan innecesariamente complicarse y alargarse en el tiempo.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

31 de enero de 2022 Artículos publicados en prensa

Valorar con Prudencia: nuevo enfoque de la normativa bancaria

CincoDías publica una tribuna en la que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, analiza un nuevo enfoque de la normativa bancaria: valorar con prudencia. 

Supone un cambio de paradigma en el modo en que algunos Estados europeos valoran los activos inmobiliarios que actúan como garantias

La Unión Europea ha puesto en marcha recientemente la trasposición a la normativa comunitaria del último pack de recomendaciones del Comité de Basilea, las cuales afectan, fundamentalmente, a la política prudencial de la banca, esto es, a la forma en que ésta debe medir, monitorizar y compensar —mediante reservas de capital— sus riesgos, a fin de garantizar una gestión prudente de los mismos. Entre las novedades de este pack se encuentra la adopción de un nuevo enfoque en la valoración de los activos inmobiliarios que actúan como garantías de los préstamos hipotecarios concedidos por la banca.  

Hasta ahora, los Estados Miembro podían permitir a sus bancos valorar y contabilizar sus activos por su valor de mercado. Sin embargo, la expectativa es que, bajo la nueva norma, queden obligados a considerar un valor para los inmuebles que, aparte de no superar en cualquier caso dicho valor de mercado, se determine de forma “prudentemente conservadora”, “excluya expectativas de incremento de los precios” y sea “ajustado para tener en cuenta la posibilidad de que los precios de mercado se encuentren sustancialmente por encima del valor que sería sostenible a lo largo de la vida del préstamo”.  

Esto, sin lugar a dudas, constituye un cambio de paradigma para buena parte de los Estados Miembro que, a diferencia de la práctica tradicional de países como España o Alemania, venían asignando a los inmuebles un valor, el de mercado, sujeto a una importante volatilidad y susceptible de sufrir “burbujas” (como, de hecho, ha puesto de manifiesto la pandemia de COVID-19 y el abrupto incremento de los precios que está generando en numerosas ciudades europeas). Este nuevo enfoque supone un gran avance en favor de la prudencia en la gestión de riesgos que, de hecho, beneficia a la salud de todo el sistema financiero, incluyendo a los ciudadanos corrientes (depositantes), gracias a la mejora de la estabilidad financiera. El gran reto para estos países europeos reside, ahora, en articular las metodologías necesarias para determinar un valor prudente y formar a sus valoradores para que sean capaces de aplicarlas. 

En España, por su parte, esta cuestión fue abordada hace ya tiempo por la Orden ECO 805/2003, la norma de valoración a efectos hipotecarios, que asigna a las garantías inmobiliarias de préstamos hipotecarios el denominado valor hipotecario, en cuya base se encuentra, precisamente, el denominado principio de prudencia, que implica que “ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elija el que dé como resultado un menor valor de tasación”. Igualmente, el valor hipotecario español establece, absolutamente en línea con la definición de valor prudente de Basilea, la obligación de excluir de la valoración los “elementos especulativos” de los precios (es decir, los efectos provocados por aquellos operadores que inducen incrementos injustificados en los precios), e impone la obligación de aplicar ajustes en los valores cuando se determine que existe una probabilidad elevada de que los mismos no sean sostenibles, es decir, de que sufran caídas significativas y duraderas en los siguientes años.  

En este sentido, y pese a que existen todavía espacios para la mejora de las metodologías aplicables, en las que las sociedades de tasación están invirtiendo importantes esfuerzos humanos y tecnológicos, España se sitúa como referente ante países en los que ni siquiera existen las bases de datos históricas necesarias para poder aplicar una metodología de valoración de este tipo. 

Y es que es precisamente en la confección de estudios, análisis y modelos de predicción de la evolución de los precios donde reside una de las fortalezas del modelo español de valoración hipotecaria, que establece la necesidad de que todo valor con efectos hipotecarios determinado por un profesional sea revisado por una sociedad de tasación homologada. Por su naturaleza y requisitos, estas empresas cuentan —tanto más cuanto más crecen en el ámbito tecnológico y de la minería de datos—, con los recursos técnicos y las bases de datos necesarias para poder realizar una previsión razonable de la evolución de los precios, garantizando que la valoración de inmuebles con efectos hipotecarios se ajuste a los criterios de prudencia y sostenibilidad requeridos por el Comité de Basilea. Una vez más, el modelo español de valoración hipotecaria demuestra que camina a la cabeza de las mejoras regulatorias que, paulatinamente, se van imponiendo en Europa.  

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

28 de enero de 2022 Artículos publicados en prensa

El «Build to rent» : Pasar de la moda a la práctica

El diario elEconomista publica una tribuna de opinión de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre el «build to rent». Clicar aquí para acceder a la versión online.

Varios han sido los factores que han desencadenado el actual auge del alquiler residencial como solución habitacional. Tras muchos años relegado en España a un papel más que secundario frente a la compra, las dificultades de los jóvenes para ahorrar, los bajos salarios y la inestabilidad laboral, sumadas a un cierto cambio de mentalidad de las últimas generaciones (que ponderan la flexibilidad de poder cambiar de residencia cada poco tiempo, y más partidarias del concepto del «pago por uso») han dado alas a un modo de habitar que, de inmediato, ha llamado la atención de los sectores promotor e inversor.

Lo cierto es que, ya sea por necesidad o por preferencia de la demanda, disponer de un parque de vivienda en alquiler es, cada vez más, una exigencia ineludible, motivo por el que en pocos años el modelo del ‘build to rent’ (promoción para alquiler) ha crecido como la espuma, por lo menos en cuanto al número de titulares que acapara, que quizás no sea directamente proporcional al número real de promociones que se han podido culminar bajo este modelo hasta la fecha.

Y es que, si este tipo de promoción no ha proliferado, en la práctica, con más fuerza es —además de por la todavía corta experiencia en su financiación o por la aún incipiente estandarización de productos específicos— por el hecho de que el ‘build to rent’ no es apto para todos los mercados, ni resulta tan «sencillo» analizar su viabilidad económica futura como en una promoción destinada a la venta a sus usuarios finales (alternativa que tampoco es fácil de evaluar, pero sobre la que existe una mayor experiencia de mercado). De hecho, la valoración de una promoción destinada al alquiler exige la intervención de profesionales altamente especializados en el análisis de inversiones y con un elevado conocimiento de los mercados inmobiliarios locales, lo que sugiere la conveniencia de que promotores, inversores y financiadores contrasten sus análisis y expectativas con la opinión de expertos independientes, como son las sociedades de tasación homologadas, especializadas en este tipo de estudios y en la provisión de servicios de consultoría inmobiliaria en paralelo con su actividad en el ámbito regulado.

En segundo lugar, porque el valor del proyecto y, por ende, las cantidades a invertir y a financiar se obtienen a partir de la proyección a futuro de un amplio conjunto de variables, sobre las cuales es necesario establecer hipótesis que sean rigurosas en relación con su magnitud y con su situación en el tiempo. En una promoción destinada al alquiler, éstas incluyen, además de las asociadas a cualquier promoción (costes y plazos de construcción y gestión, honorarios técnicos, licencias y tasas, financiación, comercialización y beneficio del promotor), las propias de una inversión en inmuebles para alquiler: rentas de mercado que será posible obtener a lo largo del tiempo, ratios esperables de ocupación de los inmuebles, tasas de rentabilidad exigibles, importe de los gastos periódicos de reparaciones y mantenimiento, y magnitud de otros costes asumidos por el propietario (impuestos, comunidad, seguros, amortización, etc).

En definitiva, mientras que el análisis de una promoción destinada a la venta culmina en el momento en que se considera que se producirá la enajenación de la última de sus unidades (lo que suele conllevar la necesidad de proyectar un cash flow de 3-4 años), las promociones destinadas al alquiler requieren proyectar las expectativas de funcionamiento del edificio durante un periodo mucho más amplio (quizás, durante toda la vida útil del inmueble), con el consiguiente aumento del riesgo derivado de las incertidumbres que planean sobre las hipótesis realizadas a muy largo plazo.

Por todo ello, la transformación del build to rent de una mera tendencia a una realidad exitosa depende del análisis riguroso, caso por caso y mercado por mercado, de cada proyecto, con el apoyo y asesoramiento de aquellas empresas de valoración que ya cuentan en su haber con muchos años de experiencia sobre el funcionamiento de los mercados y en la ejecución de complejas tareas de evaluación de la viabilidad económica de promociones, expertise que, de hecho, es la base que posibilita una evaluación rápida, segura y eficiente de otros trabajos de valoración que, en comparación, son más sencillos de acometer.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV
29 de noviembre de 2021 Artículos publicados en prensa

Tributación de la vivienda: cómo lidiar con el nuevo valor de referencia

El diario Expansión ha publicado el pasado 27 de noviembre un artículo de opinión de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre los cambios en la tributación de la vivienda: el impacto del nuevo valor de referencia. Clicar aquí para acceder a la versión online.

Las reglas del juego se invierten a partir de enero de 2022: la base imponible del impuesto será siempre el mayor entre el valor declarado y el nuevo valor de referencia calculado por la Dirección General del Catastro.

Desde que, hace ya algunas semanas, conociéramos las novedades legales que modificarán el sistema de tributación por la compra o herencia de un inmueble y que entrarán en vigor el próximo enero (cuya principal novedad es la creación del ya famoso «Valor de Referencia de Mercado»), los medios se han visto inundados por todo tipo de reacciones y análisis que, en muchos casos, auguran un «catastrazo» pensado para elevar de forma generalizada los impuestos. En este sentido, lo cierto es que, hasta que no se realice la publicación efectiva del valor de referencia asignado a cada uno de los inmuebles que componen el parque edificatorio español, no es posible asegurar este extremo. Que el impuesto suba o baje respecto de la situación normativa anterior dependerá de varios factores, como son la capacidad efectiva del Catastro para aproximar el valor de mercado (real) de los inmuebles con precisión, la diferencia que pueda existir entre dicho valor y el que, hasta ahora, habían venido calculando las administraciones autonómicas para proporcionar las conocidas como «valoraciones previas» y, por último, pero no por ello menos importante, la iniciativa del contribuyente para recurrir el impuesto haciendo uso de los medios a su alcance.

Hagamos un breve repaso sobre la esencia de los cambios que se avecinan. Hasta la fecha, la normativa de los impuestos de Sucesiones, Donaciones y Transmisiones Patrimoniales indicaba, de forma sucinta, que la base imponible del impuesto sería «el valor real del bien transmitido». Esto, en la práctica, significaba que el impuesto se calculaba a partir del valor declarado por el contribuyente en la escritura pública (lo que se conoce como «método de estimación directa de la base imponible», regulado en el artículo 51 de la Ley General Tributaria).

Por su parte, las administraciones autonómicas están obligadas a contar con un sistema de valoración previa a la adquisición o transmisión, de manera que la Administración debe ser capaz de informar al interesado que lo solicite sobre el valor que considera que tienen los inmuebles que van a ser objeto de compraventa, donación o transmisión. Así, en el caso de que el contribuyente declarase en la escritura un valor que igualase o superase la valoración previa informada por la Administración, podía tener la garantía de que Hacienda no entraría a realizar procedimiento alguno de comprobación de valores.

Si, en cambio, el valor declarado se encontraba por debajo del valor previo calculado por la Administración, se podían poner en marcha varios métodos posibles de comprobación del valor, entre los cuales destaca la realización de un dictamen de peritos (es decir, la elaboración de un informe de valoración) por parte de Hacienda. Por tanto, la carga de la prueba recaía siempre en la Administración, que debía encargarse de demostrar que el valor indicado por el contribuyente no correspondía al «valor real» del bien. El gran inconveniente de este sistema ha sido que, de forma implacable y sistemática, la justicia ha venido rechazando las valoraciones alternativas realizadas por la Administración, alegando -esencialmente- la falta de un requisito básico: la individualidad de la valoración. Así, la Justicia considera que una valoración adecuada necesita apoyarse en unas comprobaciones singularizadas, estar suficientemente motivada y técnicamente argumentada, y haberse elaborado a partir de una inspección presencial del inmueble por parte de un perito de Hacienda; sin embargo, esta última comprobación rara vez se materializaba.

Base imponible

Para tratar de paliar este problema, las reglas del juego se invierten a partir de enero de 2022: la base imponible del impuesto será siempre el mayor entre el valor declarado y el nuevo valor de referencia calculado por la Dirección General del Catastro (este último, por cierto, nada tiene que ver con el valor catastral, el cual seguirá existiendo y operando para sus propios fines -entre otras cosas, es el que se toma como base imponible para el cálculo del IBI-. Así, si el contribuyente no está de acuerdo con el valor de referencia asignado a su inmueble, deberá ser él quien recurra el impuesto y presente las pruebas que acrediten el valor real.

Sin duda, esta es una mala noticia para el contribuyente, toda vez que ahora es él quien ostenta la carga (y el coste) de la prueba; no obstante, el lado positivo de la cuestión es que la metodología por la que va a ser obtenido el valor de referencia mantiene similares inconvenientes a los que la justicia había señalado hasta ahora sobre otras valoraciones administrativas.

Sistema de cálculo

El sistema de cálculo del valor de referencia que ha diseñado la Dirección General del Catastro consta, resumidamente, de las siguientes fases: en primer lugar, se dividirá todo el mapa de España en «ámbitos territoriales homogéneos» (zonas geográficas en las que las edificaciones son más o menos similares en tipología y valor); a continuación, se definirá para cada uno de dichos ámbitos cuál es el «producto inmobiliario típico», es decir, la vivienda de características medias de esa zona (por ejemplo, un piso de 100 metros cuadrados, de 40 años de antigüedad, calidad media y estado de conservación bueno); posteriormente, se realizará un estudio de mercado con la información de las compraventas efectuadas en esa zona en los últimos meses, y se asignará a dicho «producto típico» un valor medio; finalmente, se comparará ese producto típico con cada una de las viviendas del ámbito y se aplicarán una serie de reglas y operaciones que, teniendo en cuenta las diferencias entre ambos inmuebles, servirán para corregir o «adaptar» el valor medio a cada una de las viviendas particulares del ámbito. El último paso será aplicar una minoración del 10% sobre el valor obtenido, por criterio de prudencia.

Se trata este, por tanto, de un método de valoración generalista, que, además de seguir soslayando la necesidad de realizar una inspección presencial del inmueble (motivo por el que los tribunales han empezado a tumbarlo en lugares como Castilla-La Mancha, donde se puso en marcha la prueba piloto), no implica la realización de un estudio de mercado individualizado para cada inmueble valorado, sino que aprovecha un único estudio de mercado (el realizado para valorar el «producto típico») para obtener el valor de todos y cada uno de los inmuebles del ámbito. Los contribuyentes deben saber que cuentan con la posibilidad de recurrir el impuesto mediante la aportación de una valoración profesional realizada por una sociedad de tasación, un trabajo individualizado y exhaustivo que se apoyará, ineludiblemente, en la realización de una visita del inmueble para conocer sus características actualizadas y reales.

Inspección

La inspección física de los inmuebles que llevan a cabo las sociedades de tasación es considerada un paso imprescindible para obtener un valor verdaderamente ajustado, ya que permite realizar comprobaciones tales como la superficie real de la vivienda (que, en ocasiones, puede no coincidir ni con la registrada ni con la que consta en el Catastro), sus calidades constructivas, su estado de conservación, la existencia de determinados servicios y características (ascensor, calidad de las zonas comunes, equipamientos deportivos, etc) y, en especial, comprobaciones sobre aspectos que pueden afectar sustancialmente al valor de mercado, como son el cumplimiento de la normativa urbanística o los posibles problemas de habitabilidad y seguridad física del inmueble.

A partir de los datos actualizados obtenidos en la inspección, la sociedad de tasación obtendrá el valor de mercado del inmueble mediante la elaboración de un estudio de mercado individualizado, que consiste en la búsqueda y comparación de ofertas y transacciones recientes de inmuebles de similares características al que se valora. Todo esto, en definitiva, ayuda a cumplir con los requisitos de singularidad e individualidad de la valoración que exige la justicia.

Como se indicaba al inicio, está por ver si el efecto práctico de la aplicación del valor de referencia se traduce en impuestos más altos o no; lo que es seguro es que los contribuyentes necesitarán, más que nunca, estar informados para defender sus derechos -y sus bolsillos-.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la Asociación Española de Análisis de Valor

 

 

29 de junio de 2021 Artículos publicados en prensa

Por qué España necesita expertos independientes para distribuir los fondos europeos de reconstrucción

Idealista publica una tribuna de opinión de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz e Íñigo Amiano, Presidente de Krata Sociedad de Tasación, en la que explican por qué España necesita expertos independientes para distribuir los fondos europeos de reconstrucción. Clicar aquí para acceder a la versión online.

La estrategia europea para solventar la crisis económica provocada por la pandemia del covid-19 consiste, ‘grosso modo‘, en destinar un importante paquete de recursos económicos (donde, aproximadamente, el 50% de los fondos previstos consistirán en subvenciones a fondo perdido) a la transformación de algunas industrias y sectores económicos.

Se pretende con ello reforzar con recursos públicos aquellas actividades con mayor potencial de ser tractoras en las próximas décadas (en principio, asociadas a la transformación tecnológica, a la explotación de datos, a la inteligencia artificial, a la bioingeniería y la genética, así como al desarrollo de nuevas formas de producción de energía) y, simultáneamente, transformar y adecuar aquellas industrias ya existentes (y con futuro), de forma que contribuyan a mitigar el cambio climático, bien sea reduciendo emisiones, reduciendo el consumo energético, reduciendo al mínimo los residuos en la producción (por medio del reciclaje y la reutilización), bien compensando las emisiones de CO2 por medio de esquemas de reforestación o mediante la compra de derechos de emisión.

Todos los países de la Unión Europea, y España no es, ni mucho menos, la excepción, han diseñado su propia estrategia para la distribución de estos fondos, distinguiendo y priorizando entre sectores, programas, calendarios, etc. En todo caso, es indudable que, para que estos programas tengan verdadero éxito, han de ser distribuidos a aquellos operadores dentro del sector que realmente los necesitan, que detallen suficientemente su aplicación, que se entreguen en plazo y forma para que realmente sean útiles y que puedan posteriormente ser evaluados objetivamente para identificar la pertinencia y eficacia del apoyo concedido.

Uno de los sectores hacia el que se canalizará una parte importante de las ayudas es, en concreto, el de la rehabilitación inmobiliaria y, más ampliamente, el de la regeneración urbana de las calles y barrios, habida cuenta de que, entre otras cosas, nuestro envejecido parque inmobiliario es el responsable de la emisión de un elevado porcentaje de los gases de efecto invernadero y que, en términos generales, se encuentra muy envejecido y es energéticamente ineficiente. Este será, de hecho, el sector que concentrará el segundo importe más elevado de todo el Plan de Recuperación.

Ahora bien, es indudable que, para garantizar una utilización económicamente racional y eficiente de los recursos que a ello de destinen, será imprescindible, como previamente indicábamos, que los proyectos candidatos a ser subvencionados sean sometidos a una evaluación que cumpla con dos requisitos básicos: por un lado, ser técnicamente exigente en cuanto a los criterios constructivos y de mejora de la eficiencia energética con los que se deberá llevar a cabo la intervención y, por otro, ser rigurosamente independiente, por cuanto ha de ser un tercero no implicado en la operación quien determine si es económicamente viable.

En este sentido, la herramienta que otorga fiabilidad, objetividad y criterio técnico solvente a la canalización de estas ayudas es que el procedimiento de evaluación y control de los fondos se sustente en los análisis y valoraciones realizadas por las sociedades de tasación homologadas que, con su experiencia de más de 40 años en la provisión de servicios como expertos independientes, son capaces de aunar, tanto los conocimientos técnicos que resultan específicamente necesarios para actuar dentro del ámbito inmobiliario, como los requisitos de independencia y solvencia (por su capacidad de prestar servicio en todo el territorio nacional), que son imprescindibles para garantizar una evaluación plenamente objetiva.

Un experto independiente, particularmente en lo que se refiere a la transformación del parque inmobiliario (aunque ni mucho menos limitado a este ámbito, pues los asociados de AEV tienen una profunda experiencia en la actuación como perito independiente en los ámbitos industriales, financieros y de propiedad intelectual), es un instrumento eficaz y económico para resolver las incertidumbres sobre la conveniencia o no de conceder una determinada ayuda, para calcular el alcance técnico y económico de la inversión que sería objeto de ayudas públicas y para realizar un seguimiento profesional del resultado de las actuaciones aprobadas.

De hecho, cuanto más exigentes son los requisitos técnicos para la otorgación de las ayudas, más imprescindible se vuelve la independencia, profesionalidad y capacidad técnica del experto contratado. En este sentido, las sociedades de tasación que integran la AEV, así como el resto de sus asociados, cuyo común denominador es su condición de expertos en el análisis y valoración de inversiones en activos productivos, están en condiciones de aportar claridad y rigor en el proceso de concesión de ayudas, tanto dando apoyo a la Administración Pública que convoca la ayuda, evaluando los proyectos presentados o incluso anticipando escenarios “sensatos” a los que los proyectos deberían ajustares, como integrándose en los proyectos de los solicitantes de ayudas a modo de garantía de viabilidad y cumplimiento para la Administración Pública que debe autorizarlos.

Para ello, bastaría con que los programas de concesión de ayudas establecieran el requisito de contar con expertos independientes en alguna de las fases del programa. Naturalmente, es necesario que quien ocupe este papel clave cuente con unos mínimos recursos, capacidades técnicas y tecnológicas, y unos estándares técnicos de primer nivel. Y aquí es donde las sociedades de tasación, justamente por ser sociedades reguladas y supervisadas por el banco de España, pueden y deben actuar de forma completamente independiente y objetiva, sumando a esta virtud su conocimiento concreto y específico de las particularidades relativas a la gestión, valoración e intervención en activos inmobiliarios.

Íñigo Amiano, Presidente de Krata Sociedad de Tasación
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

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16 de junio de 2021 Artículos publicados en prensa

Cómo afectan las condiciones del alquiler al valor de las viviendas

CincoDías publica una tribuna en la que nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, analiza cómo afectan las condiciones de alquiler al valor de las viviendas. Clicar aquí para acceder a la versión online.

El nivel de seguridad jurídica puede influir, ya que modifica la percepción de riesgo de los compradores y a la rentabilidad exigida a la inversión

En los últimos años estamos asistiendo a una importante revolución del mercado inmobiliario español que, después de haber estado caracterizado durante décadas por una preferencia generalizada hacia la compra de vivienda, comienza a alinearse con la costumbre de otros países europeos de destinar una mayor proporción de su parque al alquiler, por una serie de motivos sobre los que ya se ha hablado larga y tendidamente en los últimos meses (debilidad económica de la demanda, que imposibilita el acceso a la compra con financiación, concentración de las oportunidades laborales en núcleos concretos, cambios en las preferencias habitacionales, etc.).

El fuerte aumento de la demanda y las tensiones que a su vez se han generado en los precios del alquiler de muchas áreas de distintas ciudades han puesto sobre la mesa un debate sobre la necesidad de introducir modificaciones en el ordenamiento jurídico del alquiler, las cuales, de hecho, ya se han materializado en una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en marzo de 2019 y en un larga e intrincada disputa sobre las bondades y perversiones del control regulatorio de los precios de alquiler.

Sin ánimo de entrar a valorar si tales medidas son positivas o negativas para el funcionamiento del mercado o de algunos de sus segmentos, lo que sí nos parece relevante destacar es cómo la regulación de cualquier cuestión relativa al alquiler puede tener (y, de hecho, tiene) efectos directos sobre el valor de mercado de los inmuebles a los que afecta.

No en vano, el valor de mercado de un bien inmueble se forma, entre otras cosas, como resultado del cómputo de los beneficios o pérdidas económicas que derivan de su propiedad y explotación a lo largo del tiempo, por lo que los ajustes en las condiciones legales del alquiler impactan, no solo en el precio por el que el inmueble puede arrendarse en el momento actual, o el plazo durante el que debe ser arrendado, sino también en el valor de venta actual del mismo, que incorpora y pondera todas esas expectativas y posibilidades.

La normativa técnica de valoración establece que, cuando un inmueble se encuentra arrendado o cuando su potencial destino es estarlo (por estar ubicado en una zona en la que los inmuebles se utilizan mayoritariamente en alquiler), se debe emplear el método de actualización de rentas, que consiste en proyectar los ingresos que recibirá el propietario y los gastos que afrontará durante el periodo de tiempo en que el inmueble se encuentre alquilado, y determinar el valor actual de esos beneficios futuros mediante la aplicación de una tasa de rentabilidad.

Por tanto, en la medida en que dichos beneficios aumenten o disminuyan (por ejemplo, porque se limiten los ingresos por rentas o su evolución durante el plazo del contrato —lo que ya venía ocurriendo, por estar vinculados al IPC—, o porque varíen los impuestos y tasas ligados a la propiedad o los costes de mantenimiento y reparaciones), se generará un impacto directo, al alza o a la baja, en el valor de mercado actual de la vivienda. De la misma manera, el plazo durante el que sea obligatorio mantener arrendado el inmueble también influirá en el valor, bien porque modifique o limite las posibilidades de sustituir a un inquilino por otro que sea capaz de ofrecer una renta superior, bien porque determine el momento en que el inmueble podrá volver a ofrecerse en venta en el mercado.

Finalmente, también el nivel de seguridad jurídica y confianza alrededor del alquiler puede influir en los valores de mercado, ya que, al modificar la percepción de riesgo de los compradores, afecta a la rentabilidad exigida a su inversión, de modo que cuanto mayor sea esa rentabilidad esperada, menor será el precio que se pague en el momento actual por un inmueble (por ejemplo, cuanto más rápido sea el sistema de desahucio por falta de pago, menor será el riesgo en que incurre el arrendador y, por tanto, menor la rentabilidad exigida).

Además de las implicaciones que estos cambios tienen para el valor de los propios inmuebles arrendados, es interesante caer en la cuenta de que las regulaciones del alquiler pueden ejercer un potencial impacto sobre los valores de mercado de las viviendas no arrendadas y, de la misma manera, sobre los precios de las áreas colindantes a una zona regulada, por las fluctuaciones de oferta y demanda entre distintas zonas derivadas del movimiento de la población, lo que también obliga a tomar en consideración cualquier novedad legal en el resto de valoraciones que se realicen en los mercados afectados. Por este motivo, la incertidumbre sobre los posibles cambios legales incrementa a su vez la incertidumbre sobre el valor a largo plazo en los mercados.

En suma, resulta claro que, aparte de por sus efectos sobre el comportamiento de la oferta y la demanda, la modificación legal de las condiciones del alquiler tiene un impacto directo tanto en la metodología de las valoraciones como en su resultado. En este sentido, será preciso un nuevo y más profundo análisis de las anteriores cuestiones una vez que se conozcan las medidas propuestas para la regulación del mercado del alquiler, ya que distintas políticas (límite de precios según renta media o según precio medio, incentivos fiscales, etc.) generarán, necesariamente, diferentes efectos.

De lo que no cabe duda es de que la toma de decisiones relacionadas con la inversión en inmuebles destinados al arrendamiento necesita apoyarse, tanto más cuanto mayores sean las exigencias regulatorias, en la opinión de expertos independientes, que sean capaces tanto de integrar las últimas novedades y requerimientos legales de cada mercado como de evaluar su impacto en la metodología de valoración, permitiendo así contar con una valoración rigurosa y realista del inmueble analizado.

Paloma Arnaiz es secretaria general de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor

 

 

22 de marzo de 2021 Artículos publicados en prensa

¿Se unirá la banca a la senda de pérdidas de las inmobiliarias cotizadas?

Paloma Arnaiz, nuestra Secretaria General, responde a través de este artículo a la pregunta de Brainsre News sobre cómo van a impactar en los balances de las entidades financieras los ajustes en las valoraciones de las carteras inmobiliarias que hemos visto en las compañías cotizadas. Clicar aquí para acceder a la versión online.

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Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

Las noticias de las últimas semanas vienen dando cuenta de las pérdidas experimentadas por algunas inmobiliarias cotizadas y SOCIMIS, tanto por la vía de los ingresos como en sus beneficios contables, y que derivarían, entre otros motivos, del impacto negativo que la crisis de la COVID ha ejercido sobre el valor de mercado de los activos que conforman sus carteras inmobiliarias. Toda vez que los balances de las entidades financieras tienen también una cierta dependencia del comportamiento de sus activos inmobiliarios, es razonable preguntarse si veremos en los resultados contables de la banca un efecto similar al sufrido por estas compañías cotizadas.

En breves palabras, podemos decir que esto es altamente improbable, aunque sin duda el calado de la pregunta amerita profundizar un poco más en cuáles son las diferencias más importantes entre ambas situaciones. Previamente, resulta útil aclarar que, mientras que la reducción de los ingresos de las compañías es consecuencia, principalmente, de la disminución de las rentas de arrendamiento de los activos, la cifra de beneficios se ve afectada, además, por cuestiones de índole contable, dado que la normativa aplicable obliga a anotar en la cuenta de pérdidas y ganancias las diferencias de valor de la cartera (este año, negativas) entre un ejercicio y el anterior.

Dicho lo cual, podemos identificar algunas cuestiones diferenciales que explicarían las escasas probabilidades de que los activos inmobiliarios vayan a suponer un quebradero de cabeza para los bancos este año.

En primer lugar, es preciso señalar que el uso dado por la banca a los inmuebles está intrínsecamente ligado a su actividad financiadora y, por tanto, es también muy específico el tratamiento contable aplicado a los mismos.  Así, mientras una compañía inmobiliaria o una SOCIMI adquieren y explotan inmuebles para obtener de esta actividad un rendimiento directo, para las entidades financieras los inmuebles tienen, fundamentalmente, dos propósitos: servir de garantía de préstamos hipotecarios (no siendo, por tanto, propiedad del banco, sino del hipotecado), o bien, en el caso de los activos adjudicados en pago de deudas, ser vendidos en el mercado con el objetivo de compensar los importes de los préstamos fallidos. Los inmuebles pertenecientes a ambas categorías deben ser revalorados con una cierta periodicidad, establecida por la normativa contable bancaria, pudiendo en efecto las diferencias de valor que se determinen ejercer un cierto impacto sobre los balances, aunque mucho más relativo que el aplicable a empresas de otra naturaleza, según veremos.

Los activos inmobiliarios adjudicados (cuyo volumen total se ha reducido de forma muy significativa en los últimos años) se deben valorar por su valor de mercado, si bien su máximo valor contable será su importe de adjudicación, por lo que eventuales pérdidas de valor, si no están por debajo de su valor “histórico”, no darán lugar a la necesidad de realizar nuevas provisiones. Sensu contrario, un incremento de valor tampoco se refleja en balance, como sí pueden hacer corporaciones privadas que sigan un criterio de reconocimiento en balance de los activos mark to market.

Por su parte, las garantías inmobiliarias que respaldan aquellos créditos cuya devolución es dudosa, o de los que se debe hacer un seguimiento especial, se contabilizan según su valor hipotecario, un valor que las sociedades de tasación obtienen considerando un escenario prudente o conservador de evolución del mercado, y en el que se excluye cualquier componente especulativo de los precios. El uso de esta base de valor, cuya utilidad comienza ahora a ser reconocida en todo el mundo (pese a llevar casi 20 años funcionando en España), es sin duda clave a la hora de mitigar los efectos de los vaivenes del mercado sobre los balances bancarios.

A ello debemos sumar la política marcadamente prudente que ha caracterizado la gestión del riesgo de las entidades desde el año 2013, reflejada en unas cifras de loan to value (porcentaje de préstamo sobre el valor de la garantía) particularmente bajas, como se viene apreciando en las estadísticas publicadas por el Banco de España, y que igualmente contribuyen a mitigar la importancia de las variaciones en el valor de las garantías.

Finalmente, cabe destacar el factor de la composición tipológica de las carteras de los bancos, las cuales agrupan activos mayoritariamente residenciales, en los cuales el impacto de la pandemia está siendo, por el momento, muy contenido, con variaciones de precios que reflejan una situación básicamente estable. Teniendo en cuenta que, por su naturaleza, esta pandemia está afectando especialmente al rendimiento y valor de inmuebles como los locales y centros comerciales, los hoteles y, en menor medida, las oficinas, que solo ocupan una parte minoritaria de las carteras bancarias, es lógico que el mayor impacto esté siendo sufrido por las compañías inmobiliarias centradas en la explotación de este tipo de activos.

En definitiva, tanto el papel de los inmuebles en la actividad bancaria como la buena urdimbre del tejido hipotecario español (gestión prudente del riesgo unida a un sistema de valoración regulado y altamente profesionalizado) son motivos para no temer ningún tipo de descalabro de los balances bancarios por influencia de la pandemia en el mercado inmobiliario.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

9 de marzo de 2021 Artículos publicados en prensa

¿Por qué la ocupación ilegal afecta al valor de los inmuebles?

El diario elEconomista publica una tribuna de opinión de nuestra Secretaria General Paloma Arnaiz y José Antonio López Torralba, Director Técnico AVM de CBRE, en la que se explica por qué la ocupación ilegal afecta al valor de los inmuebles. Clicar aquí para acceder a la versión online.

De un tiempo a esta parte, hemos visto cómo el tema de la ocupación ilegal ha ido ganando presencia en el foco informativo. Esté más o menos justificada la inquietud general respecto de este fenómeno, asunto que no se pretende juzgar aquí, lo cierto es que con poca frecuencia se oye hablar con exactitud y realismo de las consecuencias de este fenómeno sobre los propios inmuebles, más allá de las evidentes molestias y complicaciones sufridas por sus propietarios.

Es difícil cuantificar con precisión cuántas viviendas se encuentran en esta situación, pues, según qué fuente, las cifras que se manejan son muy distintas (el Institut Cerdà o la Oficina de Seguimiento de Viviendas Ocupadas de la Comunidad de Madrid estiman unas 100.000 en toda España); sí podemos saber con precisión, a través de los datos proporcionados por el Poder Judicial, que la afección a propietarios «comunes» se materializó, en 2019, en un total de 4.017 juicios por ocupación ilegal de vivienda, de los cuales se resolvieron algo más de la mitad. En términos generales, se puede decir que el fenómeno de la ocupación ilegal es mucho más frecuente en las viviendas públicas (unas 300.000 en régimen de alquiler) y en las viviendas vacías (3,4 millones en España) y, dentro de esta categoría, entre aquellas que son propiedad de entidades financieras.

Dificulta en extremo que un banco pueda otorgar una hipoteca al propietario

En este sentido, la promulgación del Real Decreto-Ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que contempla una suspensión (en determinadas situaciones y exclusivamente durante la vigencia del Estado de Alarma) de los procedimientos de desahucio y lanzamiento, es solo una más de las estipulaciones legales que se deben considerar a la hora de estimar el plazo durante el cual el propietario no podrá recuperar la posesión del bien, aspecto que, lógicamente, es relevante para su valor de mercado. Otra estipulación legal a considerar es la protección específica que tienen las viviendas habituales y primeras residencias, cuya eventual ocupación es un delito.

No solo sufre al inmueble ocupado, también lo hace el el resto del barrio al caer la demanda

Toda valoración (y así lo exige normativa que la regula para fines hipotecarios) establece que una de las comprobaciones fundamentales a realizar por el tasador es, precisamente, el estado de ocupación del inmueble, con el fin de determinar el régimen legal que regula la relación entre propietario y ocupante (en caso de que no coincidan) y las repercusiones que dicha relación comporta sobre el valor, pues el periodo durante el cual el propietario no pueda disponer libremente de la vivienda y la renta que, en su caso, perciba durante dicho periodo tienen un impacto específico en el valor del bien. Por ello, esta información debe quedar reflejada en el informe y, en viviendas ocupadas ilegalmente, conlleva la necesidad de entrar a evaluar parámetros como la incertidumbre de mercado, derivada del riesgo asumido por un potencial comprador, y el eventual deterioro del entorno, ambos parámetros fundamentales en la ecuación del valor del inmueble.

Por otro lado, al resultar (habitualmente) imposible la realización de una inspección interior de un inmueble ocupado ilegalmente, una sociedad de tasación quedará obligada a rehusar la emisión de un valor a efectos hipotecarios, pues dicho valor habría de basarse en hipótesis sobre el estado real del inmueble y, por tanto, quedar condicionado a que las mismas pudieran ser comprobadas y ratificadas, lo cual no es admisible de cara a la constitución de un préstamo garantizado. Por este motivo, una ocupación ilegal, además de dificultar la libre disposición de la vivienda a su propietario, impide o dificulta en extremo que una entidad financiera pueda otorgar una hipoteca utilizándola como garantía.

Cuando, fuera del ámbito hipotecario, es preciso disponer de un valor de referencia para la toma de algún tipo de decisión económica, las sociedades de tasación cuentan con mecanismos metodológicos para evaluar con el mayor rigor posible la repercusión de una ocupación en el valor del inmueble, como son el incremento de las tasas de actualización (tasas de rentabilidad que exigirían los inversores, y que se fijan en consonancia con el riesgo) y la corrección de los flujos de caja (ingresos y gastos), mediante ampliación de los plazos de estudio y elevación de los costes y gastos, todo ello en función de los plazos necesarios estimados para recuperar la posesión y de los posibles costes de mantenimiento y rehabilitación para devolver a las viviendas las condiciones de habitabilidad.

En definitiva, para evaluar correctamente el impacto de una ocupación en el valor de un inmueble resulta esencial contar con informes de tasación basados en la pericia, la experiencia y un amplio espectro de conocimientos técnicos, que puedan, de forma profesional y comprehensiva, reflejar y ponderar esta situación de manera que sirva de apoyo en sus decisiones a propietarios, inversores y usuarios.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

José Antonio López Torralba, Director Técnico AVM (CBRE)

8 de marzo de 2021 Artículos publicados en prensa

Sociedades de tasación, claves para la estabilidad financiera

okdiario.com ha publicado un artículo de Paloma Arnaiz y José Manuel Gómez de Miguel donde se explica la relevancia de las sociedades de tasación para la estabilidad financiera. Clicar aquí para acceder a la versión online.

Desde hace ya unos meses, desayunamos cada día con noticias y especulaciones sobre nuevas o posibles fusiones bancarias, en un proceso de paulatina concentración por el cual las entidades resultantes van acumulando conjuntos de activos financieros cada vez mayores. En este contexto, las medidas sistémicas de refuerzo de la estabilidad financiera son clave, toda vez que la quiebra de tan grandes entidades tendría efectos devastadores para el conjunto de la economía y la sociedad españolas. En este sentido, es generalmente poco conocido el papel que se reserva a las sociedades de tasación en la regulación de la solvencia de las entidades bancarias, y por ello resulta relevante poner de manifiesto que la estructura de funcionamiento del sector de la tasación en España, mejorada y reforzada durante los últimos 40 años, es una garantía de que este proceso se lleve a cabo de forma eficiente, objetiva y solvente.

Las sociedades de tasación son bien conocidas por su papel en la constitución de garantías hipotecarias. En efecto, son auxiliares financieros que, al establecer el valor de los bienes gravados por una hipoteca, y con él, el valor que será posible recuperar con la liquidación del bien en caso de impago, contribuyen a que tanto los bancos prestamistas como los consumidores o empresarios prestatarios tengan un mejor conocimiento de los riesgos que asumen. Esa misma valoración servirá igualmente para que los eventuales inversores (tanto ciudadanos corrientes como inversores profesionales) en títulos hipotecarios gocen de un mejor conocimiento del riesgo asumido.

Como se indicaba, mucho menos conocido es el rol asignado a las sociedades de tasación en la determinación de las provisiones contables de las que, en cierta medida, dependen los resultados de los bancos. Y es que, en ese marco, además de la tasación en el momento de la concesión del crédito, las sociedades de tasación llevan a cabo la valoración continua de los bienes hipotecados, los cuáles garantizan la mayor parte (en torno al 54%) de las carteras de préstamos y créditos de nuestras entidades bancarias.

Para poder acogerse a unos menores requisitos de capital en la cobertura de sus préstamos hipotecarios, y cumplir con las exigencias del Banco de España para provisionar adecuadamente las carteras, los bancos están obligados a, para empezar, seguir de manera continuada la evolución de los mercados inmobiliarios con el fin de detectar indicios de caídas significativas en los valores de los bienes que garantizan esos préstamos; y, para continuar, a actualizar periódicamente el valor de esas garantías, sea con carácter anual (en los bienes comerciales), trianual (para las viviendas en general), o con mayor frecuencia en el caso de préstamos dudosos o activos ya adjudicados en pago de deudas.

Las sociedades de tasación participan de ambas tareas. Y es que son las sociedades de tasación las que, mediante nuevas valoraciones, deben aportar a los bancos una actualización individualizada del valor de esas garantías. Asimismo, para identificar potenciales caídas significativas del valor, los bancos, además de atender a la tendencia de los precios de mercado, deben considerar la opinión de valoradores, que es especialmente relevante si se piensa en el carácter local y singular de la mayor parte de nuestros mercados inmobiliarios.

En definitiva, el papel de las sociedades de tasación en la determinación final de las provisiones contables y de los capitales mínimos exigibles es relevante y, con él, su contribución a la estabilidad financiera del sistema, pues aportan un conocimiento especializado esencial para los gestores bancarios y sus supervisores, que deben evaluar la suficiencia de los recursos disponibles para hacer frente a eventuales pérdidas en los activos bancarios. Ese papel se hace aún más importante cuando se produce un debilitamiento del ciclo inmobiliario o cuando se incrementa la concentración bancaria en unas pocas entidades de gran tamaño y, con ella, el riesgo sistémico del conjunto de las instituciones financieras.

Es en ese entorno cuando se deben poder apreciar las fortalezas de nuestro sistema de valoración, guiado por tres claves: la profesionalidad, independencia y capacidad empresarial de las sociedades de tasación; el rigor de los procedimientos técnicos seguidos en las valoraciones; y la prudencia de las bases de valor aplicadas. No obstante, no cabe ninguna complacencia con este sistema de valoración en cuyo refuerzo a través de diferentes vías (homologación internacional de las metodologías; transparencia de los sistemas de selección, contratación y control de los proveedores de valoraciones, etc.) se debe seguir trabajando.

José Manuel Gómez de Miguel, Asesor del Consejo de Comunicación de la AEV
Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

 

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