La valoración inmobiliaria se apoya de manera habitual en el análisis del mercado. En este contexto, el método de comparación ocupa un lugar central, ya que permite estimar el valor de mercado de un inmueble a partir de otros similares cuyos precios son conocidos o pueden deducirse. El correcto manejo de estas referencias, denominadas testigos o comparables, resulta clave para la precisión del resultado final. En este artículo se explica cómo se trabaja con ellas en la práctica valorativa.
El método de comparación y su papel en la valoración
Tal como se recoge en el Glosario de Términos, el método de comparación consiste en confrontar el inmueble objeto de valoración con otros inmuebles de características y localización similares, que hayan sido vendidos u ofertados recientemente.
Este método no solo es el más utilizado, sino que subyace en la mayoría de procedimientos de valoración. En última instancia, cualquier estimación de valor requiere observar el mercado, bien sea para identificar directamente precios de venta o de renta de inmuebles semejantes, o bien para obtener información que permita deducir el valor de aquellos inmuebles para los que no existen suficientes evidencias directas. En estos supuestos se emplean datos indirectos, como el precio de reserva de una habitación para valorar hoteles, el importe de la entrada a un evento deportivo para valorar un estadio o los precios de venta de productos para valorar una explotación económica.
Este artículo del blog se centra en el supuesto más frecuente: la aplicación del método de comparación para la valoración de viviendas y otros inmuebles sencillos para los que suele haber un número suficiente de referencias de mercado, como plazas de garaje, locales comerciales, naves industriales o parcelas destinadas a vivienda unifamiliar, entre otros.
Concepto y selección de los testigos
Un testigo o comparable es un inmueble cuyo precio de venta es conocido o puede estimarse y que presenta similitudes, tanto en ubicación como en características, con el inmueble que se valora. Para que un testigo sea adecuado, debe poder considerarse una alternativa real de compra para quien esté interesado en adquirir el inmueble objeto de valoración, lo que implica, entre otros criterios, que se sitúe en una localización próxima o equiparable.
En el caso de determinadas finalidades reguladas, como las valoraciones realizadas como garantía hipotecaria, la Orden ECO 805/2003 exige la aportación de al menos seis comparables. En cualquier caso, disponer de una muestra más amplia permite una mejor comprensión y caracterización del mercado local.
Ajuste y homogeneización de los precios
Una vez definida la muestra de testigos, se inicia el proceso de homogeneización. Este proceso tiene como objetivo ajustar los precios de los comparables —habitualmente expresados en euros por metro cuadrado— para corregir las diferencias existentes respecto del inmueble que se está valorando.
De forma ilustrativa y simplificada, dado que existen técnicas de homogeneización de distinta naturaleza y complejidad, los ajustes pueden explicarse mediante ejemplos como los siguientes:
- Cuando el testigo presenta una calidad constructiva superior a la del inmueble valorado, su precio se ajusta a la baja.
- Cuando el testigo dispone de zonas comunes de peor calidad que las del inmueble valorado, su precio se ajusta al alza.
Teniendo en cuenta aspectos como la calidad, el estado de conservación, la ubicación, la superficie, las zonas comunes o las instalaciones, entre otros, se van aplicando correcciones sucesivas a cada testigo. El resultado es una muestra final de inmuebles plenamente equiparables al inmueble objeto de valoración.
A partir de los precios ya corregidos se obtiene un valor unitario en euros por metro cuadrado que, al multiplicarse por la superficie del inmueble, permite calcular el valor final en euros.
Utilización de valores de oferta
Aunque la información pública sobre precios reales resulta de utilidad para analizar el mercado en términos generales, en el estudio concreto de testigos es habitual recurrir también a valores de oferta obtenidos de anuncios de venta. Una vez identificada la oferta, se realizan una serie de ajustes específicos.
En primer lugar, se verifican los datos del inmueble, como su ubicación o superficie, mediante la consulta de fuentes públicas, como el Catastro, y el contacto con el propio anunciante. Asimismo, se descuenta el valor de aquellos conceptos que no formen parte del inmueble propiamente dicho, como plazas de garaje, trasteros u otros elementos incluidos en la venta, así como importes correspondientes a mobiliario.
Adicionalmente, el tasador deduce una cantidad estimada en concepto del descuento que podría alcanzarse tras una negociación con el vendedor, basándose en su conocimiento del mercado local y en las conversaciones mantenidas con el anunciante. Cuando procede, también se descuentan las cantidades correspondientes a los honorarios del agente inmobiliario, en concepto de costes de comercialización.
La correcta aplicación del método de comparación exige un conocimiento profundo tanto del mercado como de las características de los inmuebles. Por este motivo, para obtener valoraciones precisas y de calidad resulta imprescindible confiar en expertos independientes, como las sociedades de tasación, que disponen de bases de datos amplias y contrastadas y aplican las técnicas de valoración de manera adecuada.
