Aunque hasta hace poco tiempo el alquiler era una opción minoritaria en España a la hora de habitar una vivienda, lo cierto es que en los últimos tiempos las dificultades de acceso a la compra y el cambio de mentalidad de parte de la demanda han dado un importante impulso a este mercado y, con ello, al deseo, tanto de empresas como de propietarios particulares, de invertir sus ahorros en inmuebles residenciales para destinarlos al alquiler de largo plazo.
En este contexto, resulta más interesante que nunca explicar con un poco más de detalle cuál es la metodología técnica que se emplea para la valoración de un inmueble alquilado o destinado al alquiler, esencialmente con la finalidad de conocer su valor de mercado.
Para llevar a cabo este tipo de valoraciones se emplea el denominado “método de actualización de rentas” que, como indicábamos en nuestro Glosario de Términos del Mundo de la Valoración, consiste en “proyectar los ingresos que recibirá el propietario y los gastos que afrontará durante el periodo de tiempo en que un inmueble pueda estar alquilado, descontándolos hasta su valor presente o actual con un tipo de interés a largo plazo que incluya la prima de riesgo apropiada”. Es decir, este método se basa en la idea de que lo que un inmueble vale hoy se puede calcular a partir de los beneficios económicos futuros que se van a obtener gracias a su explotación. El método se compone de los siguientes pasos:
La fórmula matemática utilizada para el descuento de los flujos de caja, que puedes ver a continuación, implica que cuanto más lejano en el tiempo se encuentre un beneficio futuro, menor será su valor actual. Por ese motivo, los flujos de caja proyectados para los años más lejanos tienen un peso muy pequeño en el valor actual del inmueble. Por ejemplo, una renta neta de 6.000 €/anuales, descontada a una tasa del 5%, tendrá un valor actual de 4.700 € si se percibe dentro de 5 años, y solo de 1.388 si se percibe dentro de 30.
Como hemos visto, valorar una vivienda destinada al alquiler requiere de un profundo conocimiento técnico y de mercado, ya que exige, además de la correcta identificación de las rentas y tasas de rentabilidad actuales, la proyección sensata del comportamiento de los alquileres en el futuro, por lo que es más que recomendable confiar estas valoraciones a sociedades de tasación homologadas, proveedores profesionales cuya amplia experiencia garantiza que sean capaces de evaluar con rigor la viabilidad de la inversión y de advertirnos de cualquier riesgo relacionado con la misma.