¿Qué significa y cuáles son las repercusiones de estar “fuera de ordenación”?

Entre los distintos aspectos que se verifican a la hora de llevar a cabo una valoración, uno de especial importancia es el cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble valorado. Y es que el estar o no alineado con las normas urbanísticas repercute de manera sustancial en las posibilidades de uso y explotación del inmueble y, por ello, en su valor (e, incluso, su posible financiación). En este sentido, es útil conocer las limitaciones derivadas de la situación de “fuera de ordenación”.

Decimos que un inmueble se encuentra en situación legal de fuera de ordenación cuando no es conforme en algún sentido con la normativa urbanística vigente. Ahora bien, existen dos motivos diferenciados por las cuales un inmueble llegar a esta situación:

· Por un lado, los edificios pueden quedar en situación de fuera de ordenación después de haber sido construidos, debido a un cambio en la normativa urbanística de la zona o a la aparición de una nueva norma. De alguna manera, la situación de fuera de ordenación les “sobreviene”, pese a haber sido realizados conforme a las normas que estuvieran vigentes en el momento de su construcción.

Esta situación es mucho más común de lo que pueda parecer a primera vista (se da con frecuencia en los cascos históricos de las ciudades), puesto que las normativas urbanísticas evolucionan a lo largo de los años y en ellas se modifican parámetros con el fin de lograr urbes conformadas por edificios más accesibles, luminosos, espaciosos y ventilados, lo que deja las construcciones tradicionales en situación de incumplimiento.

· Por otro lado, quedan también en fuera de ordenación aquellos edificios que se han realizado en contra de alguna de las determinaciones de las normas vigentes (es decir, los que incumplen la normativa existente en el momento de su construcción), a partir del momento en que finaliza el denominado “plazo de prescripción”, que es el periodo de tiempo previsto por la Ley para que la Administración pueda emprender acciones para restablecer la legalidad urbanística del inmueble. Este plazo de prescripción varía según la legislación autonómica, aunque habitualmente se cifra en 4 años.

Para poder determinar, a efectos de una valoración, si un inmueble está en situación de fuera de ordenación, el tasador medirá y analizará la construcción, y después revisará la normativa urbanística vigente, evaluando si el edificio se ajusta a la misma. En caso de no ser así, tomará en consideración las limitaciones que derivan de este régimen a la hora de determinar el valor de tasación, ya que éste puede verse afectado si los inmuebles comparables no adolecen de las mismas limitaciones o si las obras que serían necesarias para dar al inmueble su máximo valor y utilidad no pueden realizarse debido a la situación urbanística.

En concreto, la situación de disconformidad con el planeamiento supone ciertas limitaciones respecto de las obras que pueden hacerse en los edificios o construcciones. De manera muy general son las siguientes:

· No se pueden llevar a cabo obras de consolidación, aumento de volumen o modernización, ni aquellas que supongan un incremento de su valor de expropiación.

· Sí pueden realizarse las reparaciones que sean necesarias para el mantenimiento de una actividad legítimamente establecida, la conservación de la habitabilidad del inmueble, la supresión de barreras arquitectónicas o la utilización del edificio conforme al que sea su destino. En cualquier caso, estas obras nunca podrán suponer un incremento del valor de expropiación.

Los edificios que se encuentran en situación de fuera de ordenación no están sujetos a orden de demolición ni a la obligación de ser expropiados (sí aquellos realizados en contra de la normativa vigente en tanto no haya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción). En cualquier caso, la Administración podría estar potencialmente más interesada en expropiar ese tipo de edificaciones con el fin de lograr una adecuación de lo construido a la normativa vigente. En tal caso, encontrarse en situación de fuera de ordenación podría suponer, para algunos inmuebles, una desventaja comparativa respecto de otros acordes con la normativa, a la hora de calcular el valor de la indemnización, dado que la Administración no incluiría en la indemnización el coste de aquellas obras que se hubieran podido llevar a cabo en él desde su entrada en la situación de fuera de ordenación.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que, si la situación de fuera de ordenación se ha producido por edificar más superficie de la permitida (por ejemplo, construcción de espacios bajo cubierta, plantas adicionales o elementos anexos), el valor de tasación no podrá incluir ninguna superficie que no sea potencialmente legalizable. Si, además, la situación de fuera de ordenación ha quedado inscrita en el Registro de la Propiedad, las leyes impiden que una hipoteca concedida sobre ese inmueble sea incorporada en un bono garantizado, por lo que las entidades financieras podrían no estar interesadas en otorgar esa financiación.

Todo ello pone en valor el importantísimo papel de la tasación en el proceso de compra de una vivienda, ya que el informe de valoración recoge el análisis urbanístico del inmueble y pone de manifiesto cualquier incumplimiento de la normativa detectado por el técnico, así como las consecuencias derivadas de ello. Como hemos comentado en otras ocasiones, disponer de la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma de las arras, puede ayudarnos a prevenir este tipo de riesgos, ya que constituye un auténtica due diligence del inmueble.

  

 

La ética: condición imprescindible para la valoración

Aunque la ética es relevante para todas las profesiones y especialidades, en la disciplina de la valoración, junto con otras como la medicina o la abogacía, la sujeción a un código de conducta es especialmente relevante. Y esto es así porque en la valoración de un bien pueden confluir muchos intereses distintos, motivo por el cual existen muchas posibilidades de que el valorador se vea afectado por “conflictos de interés”, es decir, por el choque entre sus intereses particulares y los de sus clientes o los receptores finales de su trabajo. Asimismo, incluso en aquellos casos donde no existe conflicto de interés, una cualidad esencial del valorador es su independencia u objetividad, es decir, la capacidad de proporcionar una opinión de valor que no esté sesgada por los intereses de las distintas partes a las que un informe de valoración puede afectar, por ejemplo, al comprador y al vendedor de un inmueble, y, por supuesto, por los propios intereses o conflictos del valorador.

Por este motivo, los organismos internacionales que regulan la profesión y las normas técnicas de la valoración tienen entre sus cometidos la promoción de comportamientos éticos y el control de las actuaciones de los valoradores. Así, desde el año 2015 existe la Coalición Internacional de Estándares Éticos (IESC, https://ies-coalition.org/), que ha dado lugar a un conjunto de principios éticos básicos para las profesiones relacionadas con el mundo inmobiliario y, en particular, para el ámbito de la valoración: las International Ethics Standards, o Normas Éticas Internacionales. Por su parte, instituciones como RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) o TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) poseen sus propios Códigos de Conducta, cuya observancia es obligatoria para los miembros de sendos organismos.

En particular, en España existen dos niveles de regulación del comportamiento ético de los valoradores: por una parte, las incompatibilidades y obligaciones normativas establecidas en el Real Decreto 775/1997 (aplicables a los mercados regulados) —ampliadas y detalladas por las Circulares del Banco de España, organismo encargado de la supervisión de la labor de las sociedades de tasación— y, por otra, el Código Ético de la AEV, de cumplimiento obligatorio para las sociedades de tasación miembro de la Asociación.

El Real Decreto 775/1997 establece una serie de incompatibilidades, según las cuales las sociedades de tasación deben rechazar la valoración de bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia y, en particular, de los que sean propiedad de la sociedad, de sus accionistas, de sus administradores y directivos, de los familiares de los anteriores hasta 2º grado de consanguinidad o afinidad, o de fondos de inversión o de pensiones en los que la sociedad haya invertido o cuya gestora pertenezca al mismo grupo empresarial que la sociedad.

Por su parte, los profesionales deben también abstenerse de participar en la valoración de inmuebles sobre los cuales estén interviniendo profesionalmente mediante la formulación de un proyecto o mediante la dirección o colaboración en la dirección de las obras, de aquellos que pertenezcan al propio profesional, a sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o a sociedades en las que dichas personas ejerzan el control, así como de aquellos que sean propiedad de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias en las que cualesquiera de las personas mencionadas tengan inversiones.

Adicionalmente, y para salvaguardar la confidencialidad de las operaciones, las sociedades de tasación están sometidas a obligaciones de secreto, en virtud de las cuales no pueden revelar a terceros distintos de sus clientes las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la

solicitud de valoraciones, las que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que se dediquen los inmuebles valorados ni tampoco los resultados de las valoraciones realizadas.

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, estableció normas adicionales para el fomento de la independencia de las sociedades de tasación, que se concretan esencialmente en la obligación de disponer de un Reglamento Interno de Conducta con aquellas entidades de las que derive al menos un 10% de su facturación. Por su parte, la Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España estableció cuál debía ser el contenido mínimo de dicho Reglamento Interno de Conducta, indicando que debía contener el detalle de las incompatibilidades y las medidas adoptadas para evitarlas (separación de los servicios comerciales y de tasación de la sociedad, prohibición de trato directo entre la sociedad y las unidades encargadas de la comercialización y concesión de préstamos de las EEFF), la descripción de las reglas diseñadas para evitar conflictos de interés (criterios de aceptación de regalos), la desvinculación de los honorarios del resultado de la valoración o de la cantidad de crédito concedido por la entidad, la prohibición de emitir opiniones previas de valor sobre el mismo bien, la creación de políticas de rechazo de encargos por falta de capacitación o de información y la creación de procedimientos centralizados y aleatorios de asignación de los encargos de tasación, entre otras medidas.

Finalmente, el Código Ético de la AEV detalla y profundiza en las incompatibilidades y obligaciones previstas por la normativa, además de recoger los principios éticos básicos dictados por las IES, haciendo todo ello de obligado cumplimiento para las sociedades pertenecientes a la AEV.

En la profesión de la valoración un comportamiento ético es, no solo deseable, sino absolutamente esencial. Pues, como diría Benito Juárez, jurista y político mexicano del siglo XIX, “los hombres no son nada, los principios lo son todo”.

  

 

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