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4 de octubre de 2023 Posts

La tasación: clave en los procesos de ejecución hipotecaria

En el post anterior explicábamos el funcionamiento del mercado hipotecario, y cómo éste se encuentra regulado para proporcionar la mayor seguridad posible a los inversores en bonos garantizados. Dado que estos bonos se encuentran sustentados por hipotecas y éstas, a su vez, por garantías inmobiliarias, es necesario que, si un prestatario deja de devolver el préstamo, la entidad pueda exigir la venta de la garantía para, con lo obtenido de la venta, recuperar el dinero prestado, y así mantener saneados sus balances, garantizar la integridad de los depósitos y poder seguir remunerando a los adquirentes de los bonos. Con este fin está regulado el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el cual es especialmente relevante el papel de la tasación.  

De forma sencilla, podemos decir que el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sirve para que una entidad trate de recuperar el dinero prestado en un préstamo que ha sido impagado. Dicho proceso se inicia cuando la entidad presenta una demanda contra el deudor, una vez que éste ha alcanzado un determinado nivel de impago regulado por la Ley. En ese momento, el juez solicita al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca de que se trate, y una relación de todas las cargas que recaigan sobre el inmueble hipotecado.  

A partir de ahí, se organiza la venta del inmueble hipotecado mediante subasta, de manera que, con lo que obtenga de dicha venta, el deudor pueda saldar su deuda con el banco (y quedarse con el importe que sobre, si se diera el caso). En cualquier caso, hasta el día de celebración de la subasta el deudor puede paralizar el procedimiento devolviendo las cantidades debidas. Una vez que se lleva a cabo la subasta, pueden ocurrir varias cosas:  

  • Que se presenten ofertas por parte de postores: si así fuera, la ley establece una serie de limitaciones y mecanismos para dar por aprobado el remate en función de la magnitud de dichas ofertas. Hay que tener en cuenta que, a la hora de hacer sus ofertas, los comparecientes ponderarán cuánto están dispuestos a pagar en función de la salida que puedan dar al inmueble en el mercado, y que sus expectativas en este sentido dependen de las circunstancias y ubicación en que se encuentre el inmueble. Por ejemplo, en caso de encontrarse alquilado mediante un contrato firmado más tarde del 5 de marzo de 2019, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta la finalización de las prórrogas obligatorias (en general, 5 años), aunque el inmueble cambie de propietario en un procedimiento de ejecución.  
  • Que no se presenten ofertas: en ese caso, el banco puede solicitar la adjudicación del bien, es decir, convertirse en su propietario. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la entidad que se adjudica el inmueble dará por devuelta una cantidad de dinero equivalente al 70% del valor por el que el inmueble hubiese salido a subasta (si la cantidad que se le debe es inferior a ese porcentaje, se lo adjudicará por un 60% de dicho precio de salida). 

Una vez finalizado el proceso, pueden darse dos situaciones: que se haya cubierto toda la deuda exigida, o bien que no se haya logrado, en cuyo caso el banco puede reclamar el importe restante al deudor en futuros procedimientos.  

Y la tasación, ¿cómo influye en todo este proceso? Pues de forma muy importante, puesto que el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula todo el procedimiento de ejecución hipotecaria, establece desde el año 2013 que el precio por el que los inmuebles deben salir a subasta no puede ser inferior al 75% del valor que se determinó en la tasación hipotecaria con la que se concedió el préstamo. Esta norma impide, por tanto, que la entidad pueda establecer dicho valor de subasta de forma unilateral, y hace recaer un importante papel en la propia tasación, que se convierte en instrumento de protección de los derechos del deudor.  

Por ello, conocer en profundidad la tasación de nuestra vivienda es importante de cara al futuro, ya que, en caso de impago y ejecución de la hipoteca, el valor por el que se subastaría el inmueble se calcularía a partir del valor de tasación.  

14 de junio de 2023 Posts

¿Qué es y cómo se calcula el valor hipotecario?

Uno de los aspectos que caracterizan las tasaciones hipotecarias en España es el uso de una definición o base de valor que recibe el nombre de Valor Hipotecario. Y decimos que es particular de nuestro país puesto que, en otros lugares, es posible determinar el valor de las garantías hipotecarias mediante su Valor de Mercado. Cabe preguntarse entonces, ¿Qué es el valor hipotecario? ¿Cómo se obtiene? ¿En qué se diferencia del valor de mercado?

Como concepto, el valor hipotecario o Mortgage Lending Value se define internacionalmente como un tipo de valor sostenible en el largo plazo, a diferencia del valor de mercado, que, por la volatilidad derivada de los cambios en la oferta y la demanda, puede variar notablemente a lo largo del tiempo. En concreto, las normas europeas de valoración (EVS) lo definen como “el valor determinado a través de una valoración prudente de la comerciabilidad futura de un inmueble, teniendo en cuenta los aspectos sostenibles a largo plazo del mismo, las condiciones normales y locales del mercado, el uso actual del inmueble y sus posibles usos alternativos”. Esta definición se encuentra trasladada a la normativa española de valoración hipotecaria, la Orden ECO 805/2003, de manera prácticamente literal.

Aunque, como decimos, esta definición está vigente a nivel internacional, lo cierto es que actualmente solo algunos países emplean en la práctica este tipo de valor y han desarrollado metodologías concretas para su cálculo. Este es el caso, por ejemplo, de Alemania, Hungría, Polonia, Portugal y, por supuesto, España. Y, aunque todos ellos comparten los mismos principios básicos, las técnicas concretas para la determinación del valor hipotecario varían entre unos y otros. En concreto, en España la Orden ECO 805/2003establece que el valor hipotecario se puede obtener de dos maneras, ambas asentadas en el denominado “principio de prudencia”:

  • Si el valor del inmueble se determina exclusivamente por el método de comparación de testigos de mercado, el Valor Hipotecario se obtiene mediante la aplicación —cuando resulte necesaria— de un ajuste o descuento sobre el Valor de Mercado que se haya obtenido a partir de la comparación. Para ello, resulta necesario que la sociedad de tasación disponga de análisis sobre la situación coyuntural del mercado local, las características de los ciclos de precios pasados, la volatilidad de los precios y la posible existencia de elementos especulativos y, a partir de todo ello, determine si, a su juicio, existe una probabilidad elevada de que el valor de mercado experimente reducciones significativas y duraderas a lo largo de los 3 años siguientes. En tal caso, deberá aplicar un descuento prudencial al valor de mercado, correspondiendo este valor ajustado al valor hipotecario.
  • Si el valor del inmueble se determina mediante métodos de actualización de las rentas o ingresos derivados de su explotación, el Valor Hipotecario se obtiene gracias a la imposición de una serie de limitaciones metodológicas o de magnitudes máximas a los parámetros bajo los cuales se estiman sus flujos de cara futuros. Así, deberán adoptarse ingresos o rentas futuras que puedan considerarse sostenibles en el largo plazo (teniendo en cuenta las tendencias pasadas) y las tasas de actualización de dichos flujos partirán, como mínimo, de la rentabilidad de los bonos nacionales de deuda a 5 años.

 Por tanto, en toda tasación hipotecaria emitida en España se verán reflejados dos valores: el Valor de Mercado y el Valor Hipotecario. Estos podrán, en unas ocasiones, ser coincidentes (si no se esperan caídas significativas de los precios) y, en otras, presentar diferencias de diversa magnitud, en función de la situación coyuntural del mercado local correspondiente. En cualquier caso, conviene prestar atención a las consideraciones que hayan sido reflejadas en el informe y conocer bien las características de ambos tipos de valores para tomar las decisiones adecuadas respecto del inmueble de que se trate.

Teniendo en cuenta los cambios regulatorios que están en marcha en el ámbito comunitario, es previsible que los diferentes países de Europa adopten también, eventualmente, este tipo de base de valor en sus tasaciones hipotecarias. Esto es debido a que se está trasponiendo el último pack de recomendaciones del Comité de Basilea (el organismo encargado de definir los criterios que deben guiar la política prudencial de los bancos), dentro del cual se indica que el valor delas garantías hipotecarias que se emplee como base para calcular las reservas de capital de los bancos deberá ser determinado de forma prudentemente conservadora, excluyendo expectativas de incrementos de los precios, y que deberá ser, en su caso, ajustado para tener en cuenta la posibilidad de que los precios de mercado se encuentren sustancialmente por encima del valor que sería sostenible a lo largo de la vida del préstamo.

En este sentido, es una buena noticia el hecho de que la definición española del Valor Hipotecario se encuentre completamente alineada con estos principios, lo que hará que la transición al nuevo marco regulador europeo no sea disruptiva en nuestro país.

 

 

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