Valorar las valoraciones: ¿qué engloba la factura de una tasación?

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV

En julio de 2020 publicaba el grupo Prisa, a través de su revista S Moda, un interesante artículo en el que daba a conocer la iniciativa de una marca de moda francesa que, para justificar los “altos” precios (comparados con los de grandes cadenas internacionales) de sus prendas, realizadas de forma artesanal y a pequeña escala, había decidido desglosar en sus etiquetas el coste de los distintos materiales y procesos de que se componía la confección de cada artículo.

Aunque la valoración y la moda son industrias bastante distintas, sin duda la propuesta es valiosa e interesante para ambas, especialmente si tenemos en cuenta que cualquier valoración es un trabajo único y, en cierto sentido, “artesanal”. ¿Qué justifica que una valoración cueste300 o 3.000 €? ¿Cuántas personas intervienen en la producción de un informe? ¿Qué costes afrontan las sociedades de tasación para poder emitir una tasación? ¿Es la calidad un factor determinante en el precio? Todas estas son preguntas pertinentes, más aún cuando, para el destinatario final, a veces es complicado llegar a percibir el esfuerzo de producción que subyace tras un trabajo que, en definitiva, queda plasmado en apenas unos folios.

Comencemos desglosando brevemente el número y cualificación de los profesionales que, por norma general, intervienen en la elaboración de cualquier informe de tasación, por sencillo que éste sea:

> En las primeras etapas del proceso de alta de un encargo, personal administrativo se encarga de atender al cliente, elaborar el presupuesto, dar de alta el encargo en el sistema, pedir y gestionar la documentación necesaria, contactar con el tasador correspondiente y, a partir de ese momento, estar al tanto de cualquier incidencia que pudiera surgir durante el proceso, para poder informar puntualmente al cliente y garantizar agilidad. Asimismo, interviene en las etapas finales para organizar el envío de la tasación al cliente, elaborar la factura y gestionar el cobro.

> A continuación, y como primer paso para llevar a cabo la valoración, se debe realizar una inspección física del inmueble a valorar. Para ello, un profesional tasador(que debe poseer cualificación de arquitecto o ingeniero y que actúa como proveedor externo, con sus propios costes y beneficios) debe desplazarse hasta la ubicación indicada y llevar a cabo un proceso de revisión, con toma de fotografías y medición del inmueble para levantamiento de un plano o croquis. Además, es posible que deba desplazarse también (en ese momento u otro día distinto) hasta el Ayuntamiento correspondiente, a fin de realizar comprobaciones de tipo urbanístico.

Posteriormente, regresará a su estudio o lugar de trabajo y elaborará un informe de tasación que, por los requisitos regulatorios y profesionales de la valoración, contiene una gran cantidad de información detallada sobre el propio inmueble, sobre su mercado y sobre los criterios y parámetros en los que se apoya la valoración, para garantizar la plena transparencia del informe y la precisión de los resultados. Así, la redacción del informe implicará: la gestión y análisis de la documentación registral, catastral y urbanística, la elaboración del plano del inmueble y de la tabla de superficies del mismo, el análisis jurídico y urbanístico del inmueble, junto con la descripción pormenorizada de sus características, la búsqueda y análisis de inmuebles comparables (testigos), la redacción de observaciones y cautelas y, por último, la introducción y ordenación de toda la documentación anexa. Para todo ello, se servirá de un software específico, habitualmente proporcionado por la sociedad de tasación.

> Finalmente, el profesional remite a la sociedad de tasación el informe, que pasa a ser sometido a un intensivo control de calidad por parte de otro profesional, denominado tasador de control (también arquitecto o ingeniero), que realiza una revisión tanto formal como técnica del trabajo, contrastando el valor otorgado al inmueble con las bases de datos de que dispone la sociedad y, en su caso, comunicándose con el tasador para resolver cualquier duda o discrepancia que tenga acerca de su trabajo.

Todo lo anterior pone de manifiesto la complejidad que subyace en el proceso de emisión de una valoración, que, ante todo, requiere del análisis individualizado de cada inmueble, diferente al resto y dotado de sus propias particularidades, lo que hace totalmente desaconsejable la omisión o la merma en la calidad o los recursos asignados a cualquiera de los profesionales y sistemas intervinientes, dado que dicha merma redundaría en una pérdida de calidad y/u objetividad de la propia valoración.

Con todo y con ello, la existencia en España de las sociedades de tasación ha permitido industrializar en buena medida este trabajo, gracias a la disposición de:

  • Complejos programas de gestión, valoración y control de las valoraciones, con un componente tecnológico cada vez más potente y que deben ser mantenios y mejorados de forma continuada.
  • Extensas bases de datos de comparables, costes y precios, que deben ser igualmente mantenidas y auditadas de forma periódica, y que garantizan que los valores certificados sean coherentes y ajustados a la realidad del mercado.
  • Profesionales expertos (denominados “vinculados” por la normativa) encargados de supervisar que se cumplan todas las normas y directrices, y de generar tanto manuales de procedimiento como programas de formación continuada para los profesionales de la empresa.
  • Profesionales y tasadores de control especializados en la valoración de inmuebles de especial complejidad (terrenos, explotaciones económicas, etc.).
  • Un exigente seguro de responsabilidad civil de la empresa.

Este proceso de industrialización ha permitido un notable abaratamiento del coste de las tasaciones (según datos del Banco de España, un 37,4% desde 2008, es decir, un descenso de más de un 3% anual), lo que es reflejo del buen funcionamiento de los mecanismos de competencia en el sector y lo que demuestra que el precio al que se pagan las tasaciones no trata sino de compensar, de forma equilibrada, el mantenimiento y la mejora continua de todas estas estructuras y mecanismos.

Por ello, y como bien se indicaba en el artículo arriba citado, según crece nuestra conciencia sobre la importancia de tener un comportamiento sostenible en todos los ámbitos de nuestra vida, debemos caer también en la cuenta de la necesidad de pagar por los productos que adquirimos un precio justo y razonable, acorde a la calidad que exigimos de ellos.

Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV