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Dentro del amplio mundo de la valoración, solemos destacar especialmente la labor y beneficios de un producto muy concreto: la tasación hipotecaria. Esto ocurre, en parte, porque constituye uno de los segmentos de trabajo más voluminosos (prácticamente, el 50% de todas las valoraciones que realizan las sociedades de tasación) y, en parte, porque tiene unas características específicas que la convierten en un producto con una utilidad y una relevancia especiales. En efecto, una de sus principales diferencias respecto de las valoraciones para otras finalidades, realizadas “a título particular”, es que están pensadas para proteger y servir a los propósitos de varios agentes a la vez (se dice que son valoraciones “con efectos ante terceros”)en lugar de limitar su validez exclusivamente para su solicitante.

En el siguiente vídeo nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, te cuenta con más profundidad cuál ha sido la evolución de la tasación hipotecaria y por qué, a día de hoy, constituye un 3×1 con capacidad de responder a las necesidades de todos los afectados por ella:

Como hemos explicado en otras ocasiones, la tasación hipotecaria es aquella valoración, exigida por la ley, que sirve para que pueda otorgarse un préstamo hipotecario, utilizando un determinado inmueble como garantía de devolución de ese crédito.

Cuando se reguló por primera vez en España, la tasación hipotecaria únicamente se exigía para la constitución de aquellos préstamos hipotecarios que, posteriormente, fueran a formar parte de títulos o cédulas hipotecarias, es decir, de bonos de deuda vendidos por las entidades financieras y que les sirven para refinanciarse. Esos títulos son comprados por empresas o personas que invierten sus ahorros a cambio de una determinada rentabilidad, y la Ley pretendía asegurar que lo hicieran con plena seguridad, para lo cual era imprescindible que los préstamos hipotecarios que los sustentaban tuvieran sus garantías inmobiliarias adecuadamente valoradas. Por tanto, originalmente la tasación hipotecaria se ideó para proteger a los inversores, que, en realidad, somos cualquiera de nosotros cuando compramos un bono.

Lo cierto es, sin embargo, que muy pronto se vio la importancia que la tasación tenía también para el propio banco: al tratarse de un informe certificado por una empresa independiente, le permitía analizar de forma objetiva si estaba concediendo un préstamo avalado por una garantía inmobiliaria lo suficientemente valiosa. Con el tiempo, el propio Banco de España acabó, de hecho, estableciendo la obligación de que cualquier préstamo hipotecario otorgado por un banco, tanto si iba a ser titulizado como si no, contase con una tasación hipotecaria independiente.

Pero las utilidades de la tasación hipotecaria van, todavía, más allá. Las legislaciones en materia de protección del consumidor que se han ido aprobando en España se han apoyado en la tasación hipotecaria para establecer normas en beneficio de los hipotecados. Así, en 2015, la Ley impuso que, en caso de impago y ejecución de un préstamo hipotecario, el valor por el que se subasten los inmuebles no puede ser establecido unilateralmente por la entidad financiera, sino que se debe calcular como un cierto porcentaje del valor de tasación. De esta manera, la tasación pasó a ser un documento que también informa y protege al consumidor, lo que, de hecho, hace que sea conveniente para el consumidor pagar la tasación y convertirse en su dueño.

En resumen, la tasación hipotecaria es un auténtico 3×1. Con un único informe, se protegen y equilibran los intereses de consumidores, bancos e inversores. Una tasación independiente y de calidad asegura: (1) que el banco otorgue un buen crédito, salvaguardando su estabilidad financiera; (2) que el consumidor reciba un buen crédito, protegiendo sus intereses futuros en caso de ejecución; y (3) que los inversores puedan invertir su dinero con plena seguridad y tranquilidad. Como es lógico, para lograr este equilibrio es imprescindible la objetividad y la independencia, ya que la tasación no podrá plegarse ni responder a los intereses particulares de ninguno de esos tres actores.

Para garantizar esa independencia, existen en España las sociedades de tasación, empresas reguladas y homologadas por el Banco de España que garantizan la máxima calidad de un producto tan importante como éste.