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¿Para qué sirve?

Las tasaciones se pueden pedir para muchas cosas, pero quizás la más importante de todas es la que coincide con la petición de un préstamo hipotecario dirigida a adquirir una vivienda. A ella nos referiremos a continuación, aunque haciendo notar que las tasaciones también se suelen pedir para valorar los inmuebles de las empresas, en especial de las entidades financieras (entidades bancarias, compañías de seguros, fondos de inversión inmobiliaria), para valorar patrimonios personales (en herencias por ejemplo), para conocer el valor de las aportaciones no dinerarias a las empresas, etc.

Para conseguir una garantía adecuada de un préstamo hipotecario, las entidades bancarias deben pedir una tasación y en el mercado hipotecario español, eso suele exigir que una empresa especializada, una sociedad de tasación homologada por el Banco de España , estime cuál es el valor que puede alcanzar la vivienda, local o industria que se va a hipotecar.

Si el banco pretende que el préstamo sirva como garantía de títulos hipotecarios que (bonos, cédulas o participaciones) va a colocar entre inversores de renta fija, el valor de tasación del inmueble limitará el importe del préstamo. En el caso de las viviendas ese límite será el 80% del valor de tasación. No obstante, en otros casos, el banco puede conceder créditos que superen esos límites.

Las valoraciones que las sociedades de tasación realizan de cara a la concesión de préstamos hipotecarios deben respetar muchas normas, la mayor parte de las cuáles se encuentran en una Orden Ministerial de 2003, pero lo más importante de esas normas es lo siguiente:

• Por una parte obligan a que la tasación proporcione para cada inmueble un valor prudente del mismo a largo plazo, el conocido como valor hipotecario, aunque sea menor que el precio de mercado en el momento de la valoración (ver pestaña de Qué es la valoración). Con ello se pretende que las garantías de que disponen los préstamos hipotecarios sean sólidas y duraderas, dando seguridad a los inversores que adquirirán los títulos hipotecarios que emitan las entidades bancarias.
• También tratan de establecer métodos de valoración rigurosos.
• Y, finalmente, pretenden favorecer la comprensión, por parte de los clientes, de los criterios seguidos por los profesionales que han hecho la valoración. Para ello, los informes de tasación tienen que incluir necesariamente ciertos datos sobre la vivienda (superficie de la vivienda; situación; estado de conservación; etc) y las razones (precio del m2 en la zona; expectativas de aumento o disminución del precio; etc.) que se tienen en cuenta para fijar su valor.

Los informes de tasación tienen una validez de pocos meses pero eso no indica que no hayan tratado de estimar el valor hipotecario de la vivienda en el momento en que se hizo la tasación, sino que si la tasación se hubiera hecho pasados esos meses es muy probable que no hubiera sido la misma porque la realidad del mercado y sus expectativas de variación podrían haber cambiado.

Lo anterior no puede tratarse de extraño si se piensa que los valores de aquellos bienes con cotización diaria en mercados profundos, como las acciones negociadas en las bolsas, cambian de valor todos los días.

Por eso es muy imprudente pensar que los valores de tasación pueden representar el verdadero valor de los bienes pasados un cierto tiempo desde su estimación.

Otros aspectos importantes de la contratación de un préstamo hipotecario pueden apreciarse en la guia hipotecaria elaborada por la Asociación Hipotecaria Española.