¿Qué es la valoración?

¿Qué es la valoración?

El objetivo de todo tasador es reflejar, con la mayor certeza y rigor posibles, el valor que el mercado atribuye a los bienes en un momento determinado del tiempo. Para ello, se armará de la información disponible sobre los precios o los rendimientos de bienes comparables y les dará el tratamiento adecuado para inferir el valor que tenga el bien cuya valoración se ha encargado.
 
El valor de mercado
 
La legislación española, al establecer las normas que deben seguir las sociedades de tasación, define el valor de mercado de un bien como “el precio más probable al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente (sin vinculación con el vendedor) en una determinada fecha, bajo la hipótesis de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la propia compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta” (artículo 4 de la Orden Ministerial ECO 805/2003, de 27 de marzo).
 
Se trata de una definición acorde con las normas de valoración internacionalmente aceptadas y que, como se puede observar, está sujeta a diversas hipótesis. Ello obedece a que el valor de cualquier bien puede variar dependiendo de qué sea lo que se pretende estimar.
 
Otros valores de los bienes
 
Tomando como punto de partida la definición del Valor de Mercado, podríamos observar que la misma no nos sirve para, por ejemplo, saber:
 
-   ¿Cuánto nos costaría reponer ese bien si, por alguna razón, se destruyese íntegramente? Para conocer ese coste tendríamos que calcular lo que se llama el valor de reemplazamiento o reposición, es decir, los gastos que serían necesarios para construir en ese momento un inmueble de las mismas características. 

-   ¿Cuánto obtendría el vendedor que pone a la venta el bien? Para calcular esta cantidad habría que descontar del precio más probable de venta los impuestos que tendría que pagar por venderlo, o los gastos que soportaría al ponerlo en el mercado (por ejemplo, como es muy habitual, a través de una agencia).   

-   ¿Cuál sería el precio si el vendedor tuviera una necesidad apremiante de vender el bien? Esa operación se llamaría liquidación del bien y, al hacerla, con seguridad, el vendedor estaría dispuesto a tener menos dinero (valor de liquidación) que si dispusiera de un plazo razonable para realizar una venta ordenada, es decir, para esperar al mejor comprador.   

-   ¿Cuál será el precio de mercado del bien dentro de unos años? En este caso, es seguro que la estimación será más imprecisa que la del valor actual. Además, el valorador deberá tener un buen conocimiento de las tendencias del mercado local correspondiente (es decir, el de la localidad donde esté ese bien) y eliminar del precio actual cualquier factor, de oferta o de demanda, que considere que no va a existir en el futuro para ese tipo de bien.   

-  ¿Qué valor de los bienes utiliza la administración como base imponible? Dependiendo del tipo de impuesto de que se trate, la normativa correspondiente establecerá cómo se debe obtener el valor del bien que, en algunos casos, coincidirá con su valor de mercado y, en otros, no. Esto mismo ocurrirá con muchas otras finalidades (subastas, expropiaciones, etc), para las cuales la metodología y el valor final que se asigne al bien podrán diferir de las propias del valor de mercado.  
Y es que, en definitiva, un bien puede tener distintos valores en función de la finalidad con la que se realice la valoración: en cada caso, el valorador adaptará la metodología según las necesidades del cliente, y deberá explicarle, con la mayor transparencia, la naturaleza del valor que está estimando con su tasación y los límites del mismo.
 
El valor hipotecario
 
En España, cuando la valoración se realiza para la constitución de un préstamo hipotecario, las sociedades de tasación deben estimar de manera prudente el valor mínimo que el bien podría alcanzar en un futuro. Para ello, deben considerar la posibilidad futura de comerciar con el bien, tener en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales, el uso del bien en el momento de la tasación y sus posibles usos alternativos, y excluir del valor los elementos especulativos (que son aquellos que proceden de comportamientos que tratan de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones del precio , o con las expectativas de cambio del uso o de la edificabilidad, o con otros factores extraordinarios no sostenibles en el futuro).
 
Ese valor, que en España y la UE recibe el nombre de valor hipotecario, puede ser distinto al valor de mercado en un momento determinado, sobre todo si se está produciendo una caída en el precio de mercado que se espera que continúe en los años siguientes.
 
Sea como sea, la valoración, para cualquier finalidad, debe ser siempre realizada por un valorador capacitado y experto. En España, la gran mayoría de las valoraciones están a cargo de las sociedades de tasación, sujetas a una regulación muy rigurosa.