{"id":899,"date":"2025-10-24T15:17:19","date_gmt":"2025-10-24T13:17:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=899"},"modified":"2025-12-19T12:07:16","modified_gmt":"2025-12-19T10:07:16","slug":"el-mercado-inmobiliario-australiano-espanol","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2025\/10\/24\/el-mercado-inmobiliario-australiano-espanol\/","title":{"rendered":"El mercado inmobiliario australiano-espa\u00f1ol"},"content":{"rendered":"<p><strong>Expansi\u00f3n ha publicado el pasado 16 de octubre una tribuna de nuestro Secretario General, Jorge Dol\u00e7, sobre la configuraci\u00f3n actual del mercado inmobiliario espa\u00f1ol\u00a0y el papel de la vivienda como bien social y activo financiero.<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La vivienda es, ante todo, un bien social, en tanto que satisface una necesidad humana fundamental. Sin embargo, tambi\u00e9n puede considerarse un bien econ\u00f3mico, dada su larga vida \u00fatil y su capacidad de conservar valor, en t\u00e9rminos similares a otros activos como el oro. Por ello, en el mercado inmobiliario confluyen dos tipos de demanda: la residencial y la inversora. La formaci\u00f3n de una burbuja suele producirse cuando esta \u00faltima se intensifica, desplazando la l\u00f3gica de uso por la expectativa de revalorizaci\u00f3n, lo que conduce a una sobrevaloraci\u00f3n temporal de los precios. La burbuja se produce en el momento en el que el mercado fija los precios alej\u00e1ndose de los fundamentos: cuando esto ocurre, crece irracionalmente.<\/p>\n<p>En los \u00faltimos a\u00f1os, la demanda inversora en el mercado inmobiliario ha estado impulsada por capitales internacionales en busca de rentabilidad en entornos percibidos como estables. La reorientaci\u00f3n hacia Espa\u00f1a comenz\u00f3 como respuesta a la saturaci\u00f3n de otros mercados y se ha intensificado recientemente. En el caso de Miami, este desplazamiento se ha acelerado tras ser se\u00f1alada por el <em>UBS Global Real Estate Bubble Index<\/em> como la ciudad con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria en sus informes de 2024 y 2025 \u2014donde, por cierto, Madrid figura con un riesgo moderado\u2014, lo que ha coincidido con una fuerte ca\u00edda de precios y transacciones desde principios de este a\u00f1o. Paralelamente, la guerra de Ucrania ha reforzado la b\u00fasqueda de activos refugio, consolidando el mercado inmobiliario espa\u00f1ol como destino preferente ante la creciente incertidumbre geopol\u00edtica y energ\u00e9tica.<\/p>\n<p>Cuando el capital entra en el mercado inmobiliario como inversi\u00f3n, se superponen la demanda residencial y la demanda especulativa, lo que acelera el incremento de los precios. Este fen\u00f3meno suele intensificarse en la fase final del ciclo econ\u00f3mico, cuando, por seguridad, el capital tiende a refugiarse en el ladrillo. Si a esto se suma el atractivo estructural de Espa\u00f1a \u2014por clima, calidad de vida y estabilidad social\u2014 junto con los flujos de inmigraci\u00f3n laboral y residencial procedentes de Europa, el impulso sobre la demanda se multiplica.<\/p>\n<p>A partir de ese momento, el mercado inmobiliario puede entrar en una fase de burbuja a trav\u00e9s del mecanismo descrito por Robert Shiller. Cuando muchos inversores compran viviendas con la idea de ganar dinero aprovechando diferencias de rentabilidad entre pa\u00edses o mercados, los precios tienden a subir r\u00e1pidamente. Estas subidas, lejos de disuadir, generan un entusiasmo inversor con un fuerte componente psicol\u00f3gico, que se propaga de persona a persona: se difunde la expectativa de \u00e9xito y atrae a un n\u00famero creciente de inversores. Muchos de ellos, pese a albergar dudas sobre el valor real del activo, se sienten impulsados a replicar el comportamiento de otros, guiados por la imitaci\u00f3n y el deseo de obtener beneficios similares.<\/p>\n<p>Es el propio Shiller quien, junto a Karl Case, formula una de las definiciones m\u00e1s aceptadas de burbuja inmobiliaria: aquella situaci\u00f3n en la que las expectativas p\u00fablicas excesivas sobre futuras subidas de precios provocan que los precios se eleven temporalmente, desconect\u00e1ndose de sus fundamentos reales.<\/p>\n<p>Identificar una burbuja antes de que se produzca una correcci\u00f3n de precios es complejo, pero existen se\u00f1ales cuando el valor de los activos se desv\u00eda de sus fundamentos. El \u00faltimo <em>Informe de Estabilidad Financiera<\/em> del Banco de Espa\u00f1a, de primavera de 2025, estimaba que el precio medio de la vivienda en Espa\u00f1a se situaba a finales de 2024 ligeramente por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo. Adem\u00e1s, en el segundo trimestre de 2025, el crecimiento interanual de los precios residenciales a nivel nacional super\u00f3 el 10%, rebasando otra se\u00f1al de alerta: el umbral del 9% establecido en el procedimiento europeo de seguimiento del equilibrio macroecon\u00f3mico.<\/p>\n<p>La Dra. Paloma Taltavull, de la Universidad de Alicante, ha desarrollado para el Observatorio de la Valoraci\u00f3n de la AEV un indicador que permite representar gr\u00e1ficamente el ciclo inmobiliario espa\u00f1ol, combinando el volumen de transacciones y los precios por metro cuadrado. El resultado es un gr\u00e1fico tan preciso como evocador, cuyo perfil recuerda curiosamente al contorno de Australia. Su lectura, de izquierda a derecha, refleja con nitidez las cuatro fases del ciclo inmobiliario, que en Espa\u00f1a tiende a completarse cada 15 a\u00f1os: subida de precios (2004\u20132007), ca\u00edda de transacciones (2007\u20132009), descenso de precios (2009\u20132014) y recuperaci\u00f3n del volumen de compraventas (2014\u20132018).<\/p>\n<p>Desde 2019, el mercado ha entrado nuevamente en una fase de expansi\u00f3n de precios. Por ello, la situaci\u00f3n actual podr\u00eda compararse con la vivida en 2006, en pleno auge de actividad. No obstante, el ritmo de crecimiento es m\u00e1s moderado que el de hace dos d\u00e9cadas, y la oferta est\u00e1 reaccionando con menor intensidad, lo que a\u00f1ade complejidad al diagn\u00f3stico del ciclo. De repetirse, todav\u00eda quedar\u00eda un recorrido de aumento de precios.<\/p>\n<p>A partir de aqu\u00ed pueden suceder dos cosas: que el pico del 10% sea estacional y los precios vuelvan a una senda consistente con sus principales determinantes \u2013 lo que marcar\u00eda una expansi\u00f3n significativa, pero no una burbuja-; o bien que se mantenga la aceleraci\u00f3n, en cuyo caso estar\u00edamos ante una burbuja que, como fen\u00f3meno de corto plazo, tender\u00eda a deshacerse pronto.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: right;\"><strong>Jorge Dol\u00e7<br \/>\n<\/strong><strong>Secretario general de la AEV, Asociaci\u00f3n Espa\u00f1ola de An\u00e1lisis de Valor<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Expansi\u00f3n ha publicado el pasado 16 de octubre una tribuna de nuestro Secretario General, Jorge Dol\u00e7, sobre la configuraci\u00f3n actual del mercado inmobiliario espa\u00f1ol\u00a0y el papel de la vivienda como bien social y activo financiero. &nbsp; La vivienda es, ante todo, un bien social, en tanto que satisface una necesidad humana fundamental. 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