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La raz\u00f3n \u00faltima de esta comprobaci\u00f3n, m\u00e1s all\u00e1 de la verificaci\u00f3n de las caracter\u00edsticas que dan valor al inmueble, es la protecci\u00f3n de los intereses de propietarios y entidades de cr\u00e9dito, ya que es imprescindible que el valor de tasaci\u00f3n que se certifica para una determinada finca registral (la que va a ser hipotecada) corresponda exactamente al que se deriva de su realidad f\u00edsica. De hecho, un error cometido a la hora de identificar la realidad f\u00edsica que corresponde a una determinada finca registral puede conllevar que se asigne a dicha finca un valor muy superior o muy inferior al que posee, al haber confundido su identidad f\u00edsica la de otro inmueble con una localizaci\u00f3n pr\u00f3xima o an\u00e1loga, pero caracter\u00edsticas diferentes.<\/p>\n
Pero incluso m\u00e1s all\u00e1 de evitar una equivocaci\u00f3n de valores, lo que el proceso de identificaci\u00f3n de la finca registral supone, en \u00faltimo t\u00e9rmino, es la constataci\u00f3n fehaciente de que, en efecto, existe una realidad f\u00edsica asociada a la descripci\u00f3n registral de una determinada finca, y que, en consecuencia, la suma hipotecada, asegurada o invertida queda realmente garantizada por un bien inmueble. Por tanto, la identificaci\u00f3n f\u00edsica de una finca registral es una comprobaci\u00f3n fundamental para dotar de seguridad jur\u00eddica a las operaciones llevadas a cabo en las transacciones inmobiliarias reguladas.<\/p>\n
No obstante, lo que la norma no define con detalle son los criterios y procedimientos concretos que se deben seguir para ratificar la identificaci\u00f3n de una finca, es decir, sobre los indicios que el valorador que inspecciona f\u00edsicamente el bien puede usar para asegurar su correspondencia con la finca registral valorada. Por ello, en el a\u00f1o 2020 la AEV emiti\u00f3 su Gu\u00eda de buenas pr\u00e1cticas de armonizaci\u00f3n y trazabilidad de los procesos de identificaci\u00f3n registral de fincas, la cual trata de armonizar de una manera sencilla, estructurada y homog\u00e9nea el proceso de identificaci\u00f3n de fincas, estableciendo en conjunto de pasos y comprobaciones a seguir. Adem\u00e1s, la Gu\u00eda profundiza en la armonizaci\u00f3n de los criterios que permiten establecer un juicio sobre la identificabilidad de la finca. Es decir, propone un esquema de decisi\u00f3n seg\u00fan el cual, en funci\u00f3n de los distintos indicios detectados, se alcanzar\u00e1 una conclusi\u00f3n sobre si la finca es o no identificable, y sobre si resulta necesario modificar el t\u00edtulo registral, subsanando los errores o imprecisiones del mismo que induzcan dudas sobre la identificaci\u00f3n realizada.<\/p>\n
Para llevar a cabo la identificaci\u00f3n f\u00edsica, las sociedades de tasaci\u00f3n y sus tasadores deben disponer de una descripci\u00f3n registral, extra\u00edda de una escritura, una nota simple, una fotocopia del libro de registro, un certificado registral o cualquier otra documentaci\u00f3n equivalente. A partir de ella, se realizan una serie de comprobaciones y pruebas para tratar de identificar la finca.<\/p>\n
En primer lugar, se comprueba si existe coordinaci\u00f3n registral-catastral: desde 2015, el registro puede incorporar la descripci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada de las fincas, utilizando como base la cartograf\u00eda catastral. Cuando una finca se encuentra coordinada en estos t\u00e9rminos, puede ser identificada autom\u00e1ticamente, sin necesidad de llevar a cabo cualquier otra comprobaci\u00f3n. Si este no fuera el caso, se intenta identificar la finca por direcci\u00f3n postal. Para ello, la descripci\u00f3n registral debe aportar los datos suficientes sobre la ubicaci\u00f3n del bien como para que la<\/p>\n
localizaci\u00f3n del mismo sea un\u00edvoca; es decir, que a partir de la descripci\u00f3n registral fuese posible realizar una visita presencial del inmueble sin que existan dudas de su ubicaci\u00f3n exacta. Otro m\u00e9todo posible de identificaci\u00f3n es a partir de la referencia catastral. Para ello, es necesario que los datos disponibles de la finca incorporen su referencia catastral, y que \u00e9sta no sea incongruente con el resto de la descripci\u00f3n registral. Si estos m\u00e9todos no resultaran efectivos, se puede finalmente tratar de identificar la finca por sus linderos, ya que toda descripci\u00f3n registral de un bien inmueble incluye una breve descripci\u00f3n de las propiedades colindantes.<\/p>\n
Adem\u00e1s de estas cuatro comprobaciones principales, existen otros datos que, con frecuencia, suelen figurar en la descripci\u00f3n registral, y que pueden aportar informaci\u00f3n adicional a la hora de conseguir ligar una descripci\u00f3n registral con una cierta realidad f\u00edsica, tales como la superficie de la finca, sus rasgos descriptivos (edificaciones existentes, hitos, rasgos caracter\u00edsticos, etc.) y la posesi\u00f3n efectiva del bien que, en caso de coincidir con la titularidad registral, aporta un indicio adicional positivo para la identificaci\u00f3n.<\/p>\n
Tal y como se puede deducir de todo lo anterior, la identificaci\u00f3n f\u00edsica-registral es, no solo clave para garantizar la correcci\u00f3n de una valoraci\u00f3n, sino un proceso que puede llegar a ser t\u00e9cnicamente muy complejo, por lo que resulta esencial contar con pautas claras y criterios sectoriales que permitan llegar a conclusiones homog\u00e9neas en funci\u00f3n de los indicios disponibles. En este sentido, la Gu\u00eda de Buenas Pr\u00e1cticas para la Identificaci\u00f3n Registral de Fincas de la AEV es, sin duda, un importante referente metodol\u00f3gico.<\/p>\n
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