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Lo primero que cabe se\u00f1alar es que la creaci\u00f3n del Valor de Referencia, que es calculado e informado por el propio Catastro, no ha implicado en absoluto la desaparici\u00f3n del Valor Catastral, que sigue existiendo y funcionando para sus propios fines espec\u00edficos. Ambos valores, por tanto, conviven y son independientes.<\/p>\n
En particular, el Valor Catastral tiene una finalidad muy concreta, que es servir como base imponible de determinados impuestos, como son el IBI o la plusval\u00eda (IIVTNU). Se trata de un valor que se actualiza con poca frecuencia (cada varios a\u00f1os, a trav\u00e9s de la elaboraci\u00f3n de las denominadas \u201cponencias catastrales\u201d, valoraciones colectivas mediante las que se valoran todos los inmuebles de un municipio), y que conceptualmente equivaldr\u00eda a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante, de manera que, aunque los valores de mercado reales vayan cambiando, la base de aplicaci\u00f3n de los impuestos no sea nunca superior al propio mercado. Otra particularidad del Valor Catastral es que se obtiene y expresa, para cada inmueble, como la suma del Valor del Terreno y del Valor de la Construcci\u00f3n, lo que tiene utilidad, por ejemplo, a efectos del c\u00e1lculo del Impuesto de la Renta de las Personas F\u00edsicas, para determinar la amortizaci\u00f3n anual de un inmueble en el que se llevan a cabo actividades econ\u00f3micas (ya que solamente se atribuye un deterioro a la construcci\u00f3n, pero no al suelo).<\/p>\n
Veamos ahora las particularidades del Valor de Referencia Catastral. El objeto de la creaci\u00f3n de este valor es ser utilizado como base imponible de los impuestos aplicables a la compraventa, donaci\u00f3n o herencia de un inmueble, es decir, los de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados (ITP y AJD) y los de Sucesiones y Donaciones (ISD). Por ello, este valor se actualizar\u00e1 cada a\u00f1o y tratar\u00e1 de reflejar, de la forma m\u00e1s fiel posible, la evoluci\u00f3n del valor de mercado del inmueble.<\/p>\n
El Valor de Referencia es calculado por la Direcci\u00f3n General del Catastro con una metodolog\u00eda que consta de varias fases: en primer lugar, se divide todo el mapa de Espa\u00f1a en \u201c\u00e1mbitos territoriales homog\u00e9neos\u201d (zonas geogr\u00e1ficas en las que las edificaciones son m\u00e1s o menos similares en tipolog\u00eda y valor); a continuaci\u00f3n, se define para cada uno de dichos \u00e1mbitos cu\u00e1l es el \u201cproducto inmobiliario t\u00edpico\u201d, es decir, la vivienda de caracter\u00edsticas medias de esa zona (por ejemplo, un piso de 100 m\u00b2, de 40 a\u00f1os de antig\u00fcedad, calidad media y estado de conservaci\u00f3n bueno); posteriormente, se realiza un estudio de mercado con la informaci\u00f3n de las compraventas efectuadas en esa zona en los \u00faltimos meses, y se asigna a dicho \u201cproducto t\u00edpico\u201d un valor medio; finalmente, se compara ese producto t\u00edpico con cada una de las viviendas del \u00e1mbito y se aplican una serie de reglas y operaciones que, teniendo en cuenta las diferencias entre ambos inmuebles, sirven para corregir o \u201cadaptar\u201d el valor medio a cada una de las viviendas particulares del \u00e1mbito. El \u00faltimo paso es la aplicaci\u00f3n de una minoraci\u00f3n del 10% sobre el valor obtenido, por criterio de prudencia.<\/p>\n
As\u00ed pues, aunque ambos valores est\u00e1n de alguna forma referidos al mercado, la metodolog\u00eda para determinarlos es muy diferente a la empleada en las valoraciones profesionales que tienen como finalidad asesorar respecto del Valor de Mercado del inmueble, para lo cual es muy habitual emplear como referencia metodol\u00f3gica la Orden ECO 805\/2003. En estos casos, el valor de mercado se determina de manera individualizada para cada inmueble, a trav\u00e9s de un procedimiento que comienza mediante la inspecci\u00f3n f\u00edsica, una comprobaci\u00f3n que permite determinar la superficie real del inmueble (que, en ocasiones, puede no coincidir ni con la registrada ni con la que consta en el Catastro), sus calidades constructivas, su estado de conservaci\u00f3n, la existencia de determinados servicios y caracter\u00edsticas (ascensor, calidad de las zonas comunes, equipamientos deportivos, etc.) y, en especial, comprobaciones sobre aspectos que pueden afectar sustancialmente al valor de mercado, como son el cumplimiento de la normativa urban\u00edstica o los posibles problemas de habitabilidad y seguridad f\u00edsica.<\/p>\n
A partir de los datos actualizados obtenidos en la inspecci\u00f3n, se obtiene el valor de mercado del inmueble mediante la elaboraci\u00f3n de un estudio de mercado individualizado, que consiste en la b\u00fasqueda y comparaci\u00f3n de ofertas y transacciones recientes de inmuebles de similares caracter\u00edsticas al que se valora. El valor as\u00ed determinado puede ser utilizado a la hora de fijar el precio de una venta, realizar una oferta de compra, establecer una divisi\u00f3n de herencia o rebatir una valoraci\u00f3n administrativa, entre otras muchas finalidades.<\/p>\n
Para resumir todo lo anterior, te dejamos aqu\u00ed una sencilla infograf\u00eda con las diferencias m\u00e1s relevantes entre unos valores y otros:<\/p>\n
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