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<\/p>\nEn nuestro d\u00eda a d\u00eda, nos resulta bastante usual tratar con el valor de inmuebles tales como las viviendas, los locales, las naves industriales o los terrenos, e incluso otros m\u00e1s complejos como hoteles, hospitales o centros educativos. Sin embargo, no es tan frecuente preguntarnos cu\u00e1l ser\u00eda el valor de mercado de una fortaleza, una ermita o un palacio. Hablamos, en estos casos, de los conocidos como \u201cBienes de Inter\u00e9s Cultural\u201d (BIC), elementos de patrimonio hist\u00f3rico sobre los que recae una protecci\u00f3n legal particular, y que, por descontado, tambi\u00e9n se transaccionan (aunque de manera mucho menos frecuente) en el mercado.<\/p>\n
Para este tipo de bienes, por sus caracter\u00edsticas particulares, el valor no necesariamente se deduce o est\u00e1 ligado a las mismas categor\u00edas que analizamos para el resto de inmuebles. De hecho, la mayor parte de su valor proviene de su componente hist\u00f3rico-art\u00edstico, arquitect\u00f3nico o cultural, y no tanto de su localizaci\u00f3n o sus caracter\u00edsticas f\u00edsico-funcionales. Sin embargo, ello no significa que no puedan aplicarse con ellos las mismas metodolog\u00edas de valoraci\u00f3n que utilizamos para el resto de activos f\u00edsicos (comparaci\u00f3n, coste o descuento de flujos de explotaci\u00f3n, esencialmente), sino que tales metodolog\u00edas deber\u00e1n tener en consideraci\u00f3n y determinar las magnitudes de par\u00e1metros o caracter\u00edsticas de \u00edndole distinta a las habituales.<\/p>\n
As\u00ed pues, la pregunta esencial que responder a la hora de valorar un BIC ser\u00eda: cu\u00e1les son las variables o elementos que le confieren valor a un inmueble con car\u00e1cter hist\u00f3rico-art\u00edstico? Y, seg\u00fan el inmueble de que se trate, encontraremos que el valor se desprende de caracter\u00edsticas tales como el estilo arquitect\u00f3nico, la presencia de elementos arquitect\u00f3nicos o constructivos singulares, la nobleza de sus materiales, la singularidad de las t\u00e9cnicas constructivas empleadas en su construcci\u00f3n o su antig\u00fcedad, junto con otras variables como su belleza paisaj\u00edstica o la presencia de elementos ornamentales valiosos.<\/p>\n
Asimismo, otra fuente de valor puede provenir de la posibilidad de destinar el inmueble a alg\u00fan tipo de uso lucrativo, si la normativa lo permite y son plausibles las transformaciones o adaptaciones f\u00edsicas necesarias para ello\u2014pensemos, por ejemplo, en la utilizaci\u00f3n de inmuebles hist\u00f3ricos como Paradores Nacionales de Turismo\u2014. Aunque este tipo de inmuebles suelen encontrar muy restringido el abanico de usos posibles, se deben analizar todas las alternativas (museo, escuela, hotel, ayuntamiento, residencia, etc.) y determinar cu\u00e1l ser\u00eda la que devendr\u00eda en un mayor y mejor uso y, por tanto, en un mayor valor.<\/p>\n
El elemento clave de estas valoraciones ser\u00e1, finalmente, el estudio de mercado: tras localizar y analizar todas aquellas informaciones que se encuentren disponibles sobre transacciones de inmuebles de caracter\u00edsticas similares (en cuanto a su singularidad), ser\u00e1 preciso estudiar en qu\u00e9 medida dichos inmuebles se pueden considerar, o no, comparables de alg\u00fan modo al valorado. Afortunadamente, la aplicaci\u00f3n de la tecnolog\u00eda a valoraci\u00f3n y la mejora en la cantidad y calidad de los datos p\u00fablicamente disponibles permiten, cada vez m\u00e1s, localizar con relativa facilidad inmuebles hist\u00f3rico-art\u00edsticos ofertados o transaccionados en el mercado.<\/p>\n
Entre las variables a estudiar, podr\u00edamos citar algunas como ubicaci\u00f3n, tipo y calidad del paisaje, integraci\u00f3n del edificio en dicho paisaje, atractivo tur\u00edstico, tr\u00e1fico peatonal en la zona, superficie de edificaci\u00f3n y de terreno, tipo de construcci\u00f3n, antig\u00fcedad, singularidad\/calidad arquitect\u00f3nica, grado de rehabilitaci\u00f3n, funcionalidad, estado de conservaci\u00f3n, grado de rareza del inmueble en su entorno cercano, inter\u00e9s art\u00edstico, existencia de acontecimientos hist\u00f3ricos relacionados o acaecidos en el inmueble, etc.<\/p>\n
Una vez localizada la muestra y determinadas las magnitudes que muestran de las distintas variables o caracter\u00edsticas, se podr\u00e1 llegar a deducir el valor del bien analizado, aunque, como se puede apreciar, se trata de una especialidad de valoraci\u00f3n que requiere de profundo conocimiento de un mercado muy particular, as\u00ed como un relevante dominio t\u00e9cnico de las metodolog\u00edas. Por ello, es importante confiar para este tipo de trabajos en empresas de valoraci\u00f3n especializadas y con experiencia en este campo en concreto.<\/p>\n
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