![\"\"](\"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/ordenacion-scaled.jpg\")
<\/p>\nEntre los distintos aspectos que se verifican a la hora de llevar a cabo una valoraci\u00f3n, uno de especial importancia es el cumplimiento de la normativa urban\u00edstica por parte del inmueble valorado. Y es que el estar o no alineado con las normas urban\u00edsticas repercute de manera sustancial en las posibilidades de uso y explotaci\u00f3n del inmueble y, por ello, en su valor (e, incluso, su posible financiaci\u00f3n). En este sentido, es \u00fatil conocer las limitaciones derivadas de la situaci\u00f3n de \u201cfuera de ordenaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n
Decimos que un inmueble se encuentra en situaci\u00f3n legal de fuera de ordenaci\u00f3n cuando no es conforme en alg\u00fan sentido con la normativa urban\u00edstica vigente. Ahora bien, existen dos motivos diferenciados por las cuales un inmueble llegar a esta situaci\u00f3n:<\/p>\n
\u00b7 Por un lado, los edificios pueden quedar en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n despu\u00e9s de haber sido construidos, debido a un cambio en la normativa urban\u00edstica de la zona o a la aparici\u00f3n de una nueva norma. De alguna manera, la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n les \u201csobreviene\u201d, pese a haber sido realizados conforme a las normas que estuvieran vigentes en el momento de su construcci\u00f3n.<\/p>\n
Esta situaci\u00f3n es mucho m\u00e1s com\u00fan de lo que pueda parecer a primera vista (se da con frecuencia en los cascos hist\u00f3ricos de las ciudades), puesto que las normativas urban\u00edsticas evolucionan a lo largo de los a\u00f1os y en ellas se modifican par\u00e1metros con el fin de lograr urbes conformadas por edificios m\u00e1s accesibles, luminosos, espaciosos y ventilados, lo que deja las construcciones tradicionales en situaci\u00f3n de incumplimiento.<\/p>\n
\u00b7 Por otro lado, quedan tambi\u00e9n en fuera de ordenaci\u00f3n aquellos edificios que se han realizado en contra de alguna de las determinaciones de las normas vigentes (es decir, los que incumplen la normativa existente en el momento de su construcci\u00f3n), a partir del momento en que finaliza el denominado \u201cplazo de prescripci\u00f3n\u201d, que es el periodo de tiempo previsto por la Ley para que la Administraci\u00f3n pueda emprender acciones para restablecer la legalidad urban\u00edstica del inmueble. Este plazo de prescripci\u00f3n var\u00eda seg\u00fan la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, aunque habitualmente se cifra en 4 a\u00f1os.<\/p>\n
Para poder determinar, a efectos de una valoraci\u00f3n, si un inmueble est\u00e1 en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, el tasador medir\u00e1 y analizar\u00e1 la construcci\u00f3n, y despu\u00e9s revisar\u00e1 la normativa urban\u00edstica vigente, evaluando si el edificio se ajusta a la misma. En caso de no ser as\u00ed, tomar\u00e1 en consideraci\u00f3n las limitaciones que derivan de este r\u00e9gimen a la hora de determinar el valor de tasaci\u00f3n, ya que \u00e9ste puede verse afectado si los inmuebles comparables no adolecen de las mismas limitaciones o si las obras que ser\u00edan necesarias para dar al inmueble su m\u00e1ximo valor y utilidad no pueden realizarse debido a la situaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n
En concreto, la situaci\u00f3n de disconformidad con el planeamiento supone ciertas limitaciones respecto de las obras que pueden hacerse en los edificios o construcciones. De manera muy general son las siguientes:<\/p>\n
\u00b7 No se pueden llevar a cabo obras de consolidaci\u00f3n, aumento de volumen o modernizaci\u00f3n, ni aquellas que supongan un incremento de su valor de expropiaci\u00f3n.<\/p>\n
\u00b7 S\u00ed pueden realizarse las reparaciones que sean necesarias para el mantenimiento de una actividad leg\u00edtimamente establecida, la conservaci\u00f3n de la habitabilidad del inmueble, la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas o la utilizaci\u00f3n del edificio conforme al que sea su destino. En cualquier caso, estas obras nunca podr\u00e1n suponer un incremento del valor de expropiaci\u00f3n.<\/p>\n
Los edificios que se encuentran en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n no est\u00e1n sujetos a orden de demolici\u00f3n ni a la obligaci\u00f3n de ser expropiados (s\u00ed aquellos realizados en contra de la normativa vigente en tanto no haya transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n). En cualquier caso, la Administraci\u00f3n podr\u00eda estar potencialmente m\u00e1s interesada en expropiar ese tipo de edificaciones con el fin de lograr una adecuaci\u00f3n de lo construido a la normativa vigente. En tal caso, encontrarse en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n podr\u00eda suponer, para algunos inmuebles, una desventaja comparativa respecto de otros acordes con la normativa, a la hora de calcular el valor de la indemnizaci\u00f3n, dado que la Administraci\u00f3n no incluir\u00eda en la indemnizaci\u00f3n el coste de aquellas obras que se hubieran podido llevar a cabo en \u00e9l desde su entrada en la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n
Por otra parte, se debe tener en cuenta que, si la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n se ha producido por edificar m\u00e1s superficie de la permitida (por ejemplo, construcci\u00f3n de espacios bajo cubierta, plantas adicionales o elementos anexos), el valor de tasaci\u00f3n no podr\u00e1 incluir ninguna superficie que no sea potencialmente legalizable. Si, adem\u00e1s, la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n ha quedado inscrita en el Registro de la Propiedad, las leyes impiden que una hipoteca concedida sobre ese inmueble sea incorporada en un bono garantizado, por lo que las entidades financieras podr\u00edan no estar interesadas en otorgar esa financiaci\u00f3n.<\/p>\n
Todo ello pone en valor el important\u00edsimo papel de la tasaci\u00f3n en el proceso de compra de una vivienda, ya que el informe de valoraci\u00f3n recoge el an\u00e1lisis urban\u00edstico del inmueble y pone de manifiesto cualquier incumplimiento de la normativa detectado por el t\u00e9cnico, as\u00ed como las consecuencias derivadas de ello. Como hemos comentado en otras ocasiones, disponer de la tasaci\u00f3n durante el proceso de negociaci\u00f3n, antes de la firma de las arras, puede ayudarnos a prevenir este tipo de riesgos, ya que constituye un aut\u00e9ntica due diligence del inmueble.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Entre los distintos aspectos que se verifican a la hora de llevar a cabo una valoraci\u00f3n, uno de especial importancia es el cumplimiento de la normativa urban\u00edstica por parte del inmueble valorado. Y es que el estar o no alineado con las normas urban\u00edsticas repercute de manera sustancial en las posibilidades de uso y explotaci\u00f3n…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[246,248,11,250,251],"class_list":["post-813","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-posts","tag-etica","tag-reglas","tag-valoracion","tag-diligencia","tag-ordenacion"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/813","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=813"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/813\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":816,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/813\/revisions\/816"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=813"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=813"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=813"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}