{"id":784,"date":"2024-01-24T07:16:29","date_gmt":"2024-01-24T05:16:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=784"},"modified":"2024-01-23T13:22:00","modified_gmt":"2024-01-23T11:22:00","slug":"que-caracteristicas-son-relevantes-para-el-valor-de-un-local-comercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2024\/01\/24\/que-caracteristicas-son-relevantes-para-el-valor-de-un-local-comercial\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 caracter\u00edsticas son relevantes para el valor de un local comercial?"},"content":{"rendered":"

Los criterios que hacen valioso cada tipo de inmueble difieren mucho de unos usos a otros. As\u00ed como en las viviendas son relevantes cuestiones como la superficie, la calidad constructiva, el estado de conservaci\u00f3n o la orientaci\u00f3n, los criterios con los que se valoran los locales comerciales son muy diferentes. Sin duda, el componente principal de su valor es \u2014y en eso coinciden con las viviendas\u2014 la <\/span>ubicaci\u00f3n<\/span><\/b>: los enclaves m\u00e1s comerciales de las ciudades y, en particular, aquellas calles en las que existe continuidad de comercios en funcionamiento y un bajo \u00edndice de desocupaci\u00f3n, son aquellos donde los precios o las rentas de alquiler son m\u00e1s elevadas. Tambi\u00e9n afectar\u00e1 a su precio la <\/span>visibilidad y accesibilidad<\/span><\/b> que tengan: no valdr\u00e1 lo mismo un local al que se debe acceder bajando o subiendo unas escaleras que otro sin ninguna barrera, a ras de calle.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

En este mismo sentido, otra de las cuestiones clave para un local comercial es el <\/span>tama\u00f1o de su escaparate<\/span><\/b>, pues ser\u00e1 mucho m\u00e1s atractivo comercialmente un espacio que tenga una gran visibilidad desde el exterior. De hecho, uno de los criterios con los que se valoran los locales comerciales es el denominado \u201cfactor de forma\u201d o \u201crelaci\u00f3n tabla-fondo\u201d, que expresa la relaci\u00f3n que existe entre la longitud de fachada del local y su profundidad o superficie total. As\u00ed, ser\u00e1n m\u00e1s \u201ccaros\u201d los metros cuadrados de un local con un escaparate muy amplio y un fondo reducido, que los metros de un espacio muy profundo y con un peque\u00f1o escaparate, aunque en total ambos espacios tengan la misma superficie.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La particularidad de los locales comerciales es que importa m\u00e1s la \u201ccalidad\u201d que la \u201ccantidad\u201d de sus metros cuadrados. De hecho, para valorarlos en muchas ocasiones se dividen artificialmente en \u201cfranjas\u201d, de las m\u00e1s cercanas a las m\u00e1s lejanas al escaparate, de manera que aquellas zonas de local que se encuentran m\u00e1s alejadas de la calle, o en plantas distintas a la planta de acceso, se ponderan a un precio menor que las franjas con mayor visibilidad y accesibilidad. Seguro que, como comprador, te has percatado de que es mucho m\u00e1s probable que des una vuelta por la parte de la tienda que est\u00e1 m\u00e1s cerca de la puerta, pero en pocas ocasiones te animar\u00e1s a subir o bajar a otra planta distinta, o a ir hasta el fondo de un local muy grande.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Otra de las particularidades de la valoraci\u00f3n de locales comerciales es que no se tienen en cuenta los <\/span>acabados e instalaciones<\/span><\/b> que el comerciante haya podido colocar; al contrario, los locales se valoran \u201cen bruto\u201d, como si no existieran los decorados y terminaciones que llevan. El motivo es que, para otro comerciante que adquiriera o alquilara el local, todos esos acabados resultar\u00edan in\u00fatiles, y los tendr\u00eda que retirar para realizar su propia distribuci\u00f3n y decoraci\u00f3n conforme al tipo de comercio que quiera poner. Desde luego, los acabados de una panader\u00eda no le servir\u00e1n a una tienda de ropa, ni \u00e9stos, a su vez, a una cl\u00ednica de fisioterapia.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Adicionalmente, hay cuestiones que tienen una gran importancia para el valor de los locales, como son <\/span>los usos a los cuales se pueden destinar<\/span><\/b>, y que en algunas ocasiones pueden estar limitados. As\u00ed, existen edificios en los cuales la comunidad de propietarios proh\u00edbe desarrollar determinadas actividades, por considerarlas molestas o nocivas; por tanto, esos locales tendr\u00e1n una menor flexibilidad o versatilidad de uso que otros. Asimismo, puede influir mucho en el valor de un local la disposici\u00f3n o no de <\/span>salida de humos<\/span><\/b>, puesto que no tenerla impedir\u00e1 que el local pueda destinarse a restaurante, lo que podr\u00eda disminuir su valor si la demanda principal en la zona es precisamente para la instalaci\u00f3n de locales de restauraci\u00f3n.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Como se puede apreciar, la valoraci\u00f3n de locales comerciales es una disciplina compleja, que exige un gran conocimiento del funcionamiento de la zona y de las caracter\u00edsticas de la demanda; asimismo, requiere disponer de informaci\u00f3n detallada de transacciones y ofertas de locales pr\u00f3ximos, que en muchas ocasiones es muy limitada, especialmente si se trata de una zona muy comercial en la que existen pocos cierres de negocios y escasas transacciones. Por todo ello, es muy recomendable confiar la valoraci\u00f3n de este tipo de inmuebles a especialistas como son las sociedades de tasaci\u00f3n, que, al conocimiento y experiencia de los valoradores locales expertos en cada mercado a\u00f1aden el control e informaci\u00f3n derivado de la disposici\u00f3n de amplias bases de datos de comparables y valoraciones.\u00a0<\/span><\/p>\n

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