{"id":769,"date":"2023-12-13T11:10:17","date_gmt":"2023-12-13T09:10:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=769"},"modified":"2023-12-13T11:11:41","modified_gmt":"2023-12-13T09:11:41","slug":"radiografia-del-casero-espanol-la-dificultad-de-valorar-los-alquileres-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2023\/12\/13\/radiografia-del-casero-espanol-la-dificultad-de-valorar-los-alquileres-2\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 tipos de m\u00e9todos existen para valorar?"},"content":{"rendered":"

Valorar las cosas es una capacidad inherente al propio ser humano, por la cual es capaz de ponderar la importancia que \u00e9stas tienen para \u00e9l y de asignarles un precio (ya sea medido en unidades monetarias o cualquier otro tipo de compensaci\u00f3n). Por ejemplo, un ni\u00f1o que tiene una colecci\u00f3n de cromos es capaz de analizar c\u00f3mo de importante es para \u00e9l conseguir un cromo que todav\u00eda no tiene y, en funci\u00f3n de ello, decidir cu\u00e1ntos cromos est\u00e1 dispuesto a intercambiar para conseguirlo. Y, \u00bfc\u00f3mo lo hace?\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Fundamentalmente, la valoraci\u00f3n se realiza mediante un proceso de <\/span>comparaci\u00f3n<\/span><\/b> entre aquello que se valora y otros bienes parecidos o sustitutivos. Por ello, el denominado \u201cm\u00e9todo de comparaci\u00f3n\u201d es considerado el m\u00e1s inmediato o <\/span>directo<\/span><\/b>: consiste extraer el precio de una cosa mediante una evaluaci\u00f3n de los precios de cosas que se consideran similares o por las que se estar\u00eda dispuesto a intercambiar aquello que se valora. En esta evaluaci\u00f3n, se comparan las ventajas y desventajas del bien valorado respecto de aquellos con los que se contrasta, de manera que se determina si su precio debe encontrarse por encima o por debajo de los precios de los bienes comparables.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Sin embargo, en algunas ocasiones no es posible utilizar este m\u00e9todo tan directo, porque no se dispone de informaci\u00f3n sobre bienes similares o sustitutivos, o porque \u00e9stos no existen. Por ejemplo, \u00bfc\u00f3mo valorar un hotel, si en la zona donde se ubica no existe ning\u00fan otro con el que compararlo, o si aquellos que existen tienen un tama\u00f1o o categor\u00eda completamente diferentes? O \u00bfc\u00f3mo valorar un terreno edificable, si el resto de terrenos disponibles tienen caracter\u00edsticas y edificabilidades completamente diferentes, que hacen que no resulten comparables entre ellos?<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Cuando no existe la posibilidad de valorar por un m\u00e9todo directo, nos vemos en la necesidad de recurrir a <\/span>m\u00e9todos indirectos<\/span><\/b>, es decir, metodolog\u00edas que permiten deducir el valor a partir de informaciones que no son observables de forma inmediata, como ser\u00edan los precios de bienes comparables. Los m\u00e9todos indirectos de valoraci\u00f3n permiten, esencialmente, <\/span>deducir el valor a partir de los rendimientos econ\u00f3micos<\/span><\/b> que podemos obtener explotando el objeto valorado. Si somos capaces de proyectar en el tiempo los ingresos que vamos a obtener gracias a la utilizaci\u00f3n del objeto, y de deducir los gastos que tendremos que acometer para ello, y traer la diferencia a valores de hoy, obtendremos el denominado \u201cvalor actual neto\u201d, que no es m\u00e1s que el beneficio resultante de la inversi\u00f3n, a partir del cual se determina el precio que podr\u00edamos pagar en este momento por ese bien para obtener el rendimiento que perseguimos.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Entre los m\u00e9todos indirectos m\u00e1s habituales se encuentran el <\/span>m\u00e9todo de actualizaci\u00f3n de rentas<\/span><\/b>, del que hablamos en detalle en <\/span>este post<\/span><\/a>, y el <\/span>m\u00e9todo residual<\/span><\/b>, que definimos en este <\/span>otro post<\/span><\/a>. As\u00ed, el m\u00e9todo de actualizaci\u00f3n de rentas se emplea, esencialmente, en inmuebles que producen ingresos, como son aquellos que se encuentran alquilados o aquellos ligados a explotaciones econ\u00f3micas (hoteles, f\u00e1bricas, centros sanitarios o educativos, etc.), mientras que el m\u00e9todo residual es m\u00e1s propio de terrenos e inmuebles en proceso de desarrollo. Aunque, en \u00faltimo t\u00e9rmino, tanto uno como otro incluyen en su aplicaci\u00f3n el uso del m\u00e9todo de comparaci\u00f3n, que en el fondo est\u00e1 presente en cualquier valoraci\u00f3n. De hecho, cuando se analizan las posibles rentas futuras de un inmueble alquilado, se hace compar\u00e1ndolo con otros similares, y cuando se eval\u00faa el precio por el que se podr\u00e1n vender las viviendas construidas sobre un terreno, se hace compar\u00e1ndolas con otras comparables que se encuentren en el mercado.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

En definitiva, valorar es proporcionar una opini\u00f3n fundamentada sobre el valor de un bien, para lo cual los profesionales de esta materia recurren a la informaci\u00f3n disponible en el mercado y, en funci\u00f3n de las caracter\u00edsticas y cantidad de la misma, realizan an\u00e1lisis de distinta naturaleza, empleando m\u00e9todos m\u00e1s o menos directos, para determinar aquel valor por el que un participante \u201cmedio\u201d del mercado intercambiar\u00eda el bien.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\"\"<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Valorar las cosas es una capacidad inherente al propio ser humano, por la cual es capaz de ponderar la importancia que \u00e9stas tienen para \u00e9l y de asignarles un precio (ya sea medido en unidades monetarias o cualquier otro tipo de compensaci\u00f3n). Por ejemplo, un ni\u00f1o que tiene una colecci\u00f3n de cromos es capaz de…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[3,2],"tags":[207,28,59,237],"class_list":["post-769","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-infografias","category-posts","tag-inmueblesvalorados","tag-metodo","tag-sociedadesdetasacion","tag-rentas"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/769","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=769"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/769\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":773,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/769\/revisions\/773"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=769"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=769"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=769"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}