{"id":76,"date":"2021-02-24T09:53:48","date_gmt":"2021-02-24T09:53:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=76"},"modified":"2021-03-11T11:09:22","modified_gmt":"2021-03-11T11:09:22","slug":"la-tasacion-del-inmueble-es-determinante-tanto-para-el-comprador-como-para-el-vendedor-en-la-transaccion-de-una-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2021\/02\/24\/la-tasacion-del-inmueble-es-determinante-tanto-para-el-comprador-como-para-el-vendedor-en-la-transaccion-de-una-vivienda\/","title":{"rendered":"\u00abLa tasaci\u00f3n del inmueble es determinante tanto para el comprador como para el vendedor en la transacci\u00f3n de una vivienda\u00bb"},"content":{"rendered":"<p>Paloma Arnaiz (Madrid, 1990) ejerce el cargo de Secretaria General de la AEV desde el a\u00f1o 2018. Arquitecto Superior por la Escuela T\u00e9cnica Superior de Arquitectura de Madrid (UPM), cuenta con un M\u00e1ster en Valoraciones Inmobiliarias, Tasaciones y Peritaje Judicial por la Universidad Europea de Madrid. Nos sentamos con ella para que nos cuente c\u00f3mo funciona el mundo de la tasaci\u00f3n inmobiliaria y nos descubra todos los pasos que seguir\u00e1 un tasador a la hora de valorar nuestra vivienda. Tambi\u00e9n aprovecharemos para preguntarle por la digitalizaci\u00f3n del sector de la valoraci\u00f3n, as\u00ed como el papel del Banco de Espa\u00f1a en las sociedades de tasaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>El proceso de\u00a0tasaci\u00f3n hipotecaria\u00a0de un inmueble despierta una gran curiosidad entre compradores y vendedores de un inmueble. \u00bfPor qu\u00e9 crees que ocurre?<\/strong><\/p>\n<p>Es natural que sea as\u00ed. Despu\u00e9s de las dificultades atravesadas tanto por el vendedor, para conseguir vender su inmueble, como por el comprador, para localizar y negociar el precio de la vivienda que mejor se adapta a sus necesidades, ambos caen en la cuenta de que todo el \u00e9xito de la operaci\u00f3n puede llegar a depender de la tasaci\u00f3n, ya que, entre otras cosas, el valor de tasaci\u00f3n del inmueble ser\u00e1 el que determine el importe m\u00e1ximo de hipoteca que puede conseguir el comprador.<\/p>\n<p>Y no solo eso. Adem\u00e1s, el informe de tasaci\u00f3n podr\u00eda llegar a revelar factores acerca de la vivienda (sobre su situaci\u00f3n registral, su superficie o su legalidad urban\u00edstica, entre otros par\u00e1metros) que no hubiesen sido advertidos durante el proceso de negociaci\u00f3n. Por eso, desde AEV siempre recomendamos que se solicite la tasaci\u00f3n durante el proceso de negociaci\u00f3n, antes de la firma del contrato de arras, ya que el informe ayudar\u00e1 a ambas partes a negociar con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a apoyarse en un valor calculado de forma independiente y objetiva.<\/p>\n<p><strong>\u00bfCu\u00e1les son las comprobaciones obligatorias a realizar en una tasaci\u00f3n hipotecaria?<\/strong><\/p>\n<p>La normativa de tasaci\u00f3n (Orden ECO 805\/2003, de 27 de marzo) establece que deben llevarse a cabo cinco comprobaciones distintas. Una parte de las mismas se lleva a cabo de forma presencial y otra, a trav\u00e9s de documentaci\u00f3n que el tasador analiza con posterioridad. Son las siguientes:<\/p>\n<ul>\n<li>Identificaci\u00f3n del inmueble: consiste en comprobar que la vivienda que se ha visitado corresponde a la que se encuentra descrita en la documentaci\u00f3n registral de la finca sobre la que va a recaer la hipoteca (recordemos que la hipoteca es una carga registral). Aunque puede parecer algo sencillo, cada d\u00eda encontramos errores, desactualizaciones o faltas de informaci\u00f3n en el Registro que impiden asegurar que la vivienda que se quiere valorar es la misma que figura descrita en la escritura.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Estado de ocupaci\u00f3n: el tasador comprueba si la vivienda se encuentra vac\u00eda, ocupada por su propietario, alquilada, cedida gratuitamente, \u201cokupada\u201d, etc. Esta comprobaci\u00f3n es muy importante, ya que el tiempo que un comprador tardar\u00eda en poder disponer del inmueble, as\u00ed como la renta que percibir\u00eda durante ese tiempo, pueden modificar al alza o a la baja el valor de mercado de la vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Protecci\u00f3n p\u00fablica: es necesario que el tasador compruebe si la vivienda valorada est\u00e1 bajo alg\u00fan tipo de r\u00e9gimen de protecci\u00f3n, ya que, en ese caso, tendr\u00e1 su precio m\u00e1ximo limitado por la Administraci\u00f3n, por lo que el valor de tasaci\u00f3n ser\u00eda el inferior entre dicho Valor M\u00e1ximo Legal y el Valor de Mercado que tendr\u00eda la vivienda si no estuviera protegida.<strong>\u00a0<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Protecci\u00f3n urban\u00edstica: se comprueba si la normativa urban\u00edstica ha extendido alg\u00fan tipo de protecci\u00f3n sobre la totalidad o parte del inmueble, ya que ello podr\u00eda condicionar las obras y usos que se pueden desarrollar en \u00e9l.<strong>\u00a0<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Cumplimiento de la normativa urban\u00edstica: es imprescindible comprobar que el inmueble sea conforme con la normativa ya que, de lo contrario, podr\u00eda llegar a ordenarse su demolici\u00f3n o impedirse, por parte del Ayuntamiento, llevar a cabo ciertas obras o usos en el mismo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Adem\u00e1s de todo ello, durante la visita del inmueble el tasador medir\u00e1 su superficie, comprobar\u00e1 la antig\u00fcedad, calidad y estado de conservaci\u00f3n de la vivienda y de sus instalaciones, visitar\u00e1 las zonas comunes y realizar\u00e1 un an\u00e1lisis del entorno.<\/p>\n<p><strong>\u00bfY cu\u00e1les ser\u00edan los siguientes pasos que realizar\u00eda el tasador?<\/strong><\/p>\n<p>Una vez finalizada la visita, el tasador pondr\u00e1 en marcha la confecci\u00f3n del informe de tasaci\u00f3n. Para ello, tendr\u00e1 en cuenta los datos objetivos que ha podido comprobar, en los cuales se basar\u00e1 para localizar y evaluar \u201ctestigos\u201d de tasaci\u00f3n (tambi\u00e9n llamados comparables), que son inmuebles que se han vendido u ofertado recientemente y que son similares, en localizaci\u00f3n y caracter\u00edsticas, a aquel que se valora. Tras ello, remitir\u00e1 el informe al Departamento de Control de la sociedad de tasaci\u00f3n, donde se llevar\u00e1 a cabo un control de calidad del mismo y desde donde se emitir\u00e1 el certificado final, firmado por la empresa, con el valor de tasaci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n<p><strong>Por lo tanto, resulta imprescindible para el tasador realizar su trabajo de manera presencial.<\/strong><\/p>\n<p>En efecto. La inspecci\u00f3n presencial de los inmuebles es un paso absolutamente imprescindible en el proceso de tasaci\u00f3n hipotecaria, dado que permite llevar a cabo las comprobaciones b\u00e1sicas (registrales, urban\u00edsticas, legales, etc.) sobre las que se asienta el valor de un inmueble y que aportan seguridad jur\u00eddica a la transacci\u00f3n. No en vano, el tasador es el \u00fanico experto independiente a la operaci\u00f3n que visita la propiedad y realiza una inspecci\u00f3n t\u00e9cnica de la misma para confirmar que la garant\u00eda no presenta ning\u00fan problema y que alcanza el valor por el que se hipoteca.<\/p>\n<p><strong>\u00bfPuede un ciudadano elegir con qu\u00e9 sociedad de tasaci\u00f3n quiere llevar a cabo todo este proceso?<\/strong><\/p>\n<p>S\u00ed, as\u00ed es. Desde el a\u00f1o 2013, la Ley establece que las entidades de cr\u00e9dito deber\u00e1n aceptar cualquier tasaci\u00f3n de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por una sociedad de tasaci\u00f3n homologada por el Banco de Espa\u00f1a y no est\u00e9 caducada. Naturalmente, la entidad de cr\u00e9dito podr\u00e1 realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasaci\u00f3n presentada por el cliente y, en cualquier caso, decidir si concede o no el cr\u00e9dito, pero no podr\u00e1 cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.<\/p>\n<p><strong>\u00bfQu\u00e9 papel juega el Banco de Espa\u00f1a en las valoraciones realizadas por las sociedades de tasaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n<p>Las sociedades de tasaci\u00f3n est\u00e1n, por Ley, sometidas a supervisi\u00f3n por parte del Banco de Espa\u00f1a, quien realiza anualmente exhaustivas evaluaciones de la calidad del trabajo de cada una de ellas, proceso que asegura el control y rigurosidad de todos los valores tasados. Para el desarrollo de dicha labor de supervisi\u00f3n, las sociedades de tasaci\u00f3n remiten peri\u00f3dicamente los datos de todas las tasaciones realizadas en el periodo correspondiente mediante sistemas de volcado inform\u00e1tico automatizado. Esta supervisi\u00f3n es, adem\u00e1s de garant\u00eda de calidad, un seguro para la independencia y objetividad de los valores emitidos por las sociedades de tasaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>\u00bfSe prev\u00e9 que en un futuro las tasaciones se puedan realizar en remoto? \u00bfEs algo que ya se est\u00e9 estudiando? \u00bfCon qu\u00e9 tecnolog\u00eda se realizar\u00edan? \u00bfEn cu\u00e1nto tiempo crees que podr\u00e1n llevarse a cabo estos avances?<\/strong><\/p>\n<p>Las valoraciones en las que no se lleva a cabo una visita presencial del inmueble tasado ya existen, bajo distintas tipolog\u00edas y denominaciones, si bien son valoraciones que no son legalmente admisibles en un proceso de concesi\u00f3n hipotecaria, dado que en ellas no se tiene la necesaria seguridad sobre que los datos adoptados para realizar la valoraci\u00f3n sean correctos. Por ello, este tipo de valoraciones se emplean, fundamentalmente, para actualizar el valor de activos de entidades financieras, que ya fueron tasados en un momento anterior y cuyas caracter\u00edsticas se han almacenado en bases de datos.<\/p>\n<p>Debemos tener en cuenta que la generaci\u00f3n de una nueva hipoteca requiere una evaluaci\u00f3n presencial del inmueble que se utilizar\u00e1 como garant\u00eda. En primer lugar, porque se debe ratificar que la finca registral sobre la que recaer\u00e1 la carga realmente corresponde a un bien inmueble. En segundo lugar, porque las caracter\u00edsticas que se comprueben en ese momento servir\u00e1n de base para las futuras actualizaciones del valor requeridas por la normativa contable de los bancos. Y, finalmente, porque la tasaci\u00f3n hipotecaria no solo protege al prestatario y al prestamista, sino tambi\u00e9n a futuros inversores (ciudadanos corrientes o empresas) que compran t\u00edtulos o bonos hipotecarios y que, en el momento de la concesi\u00f3n, no se encuentran presentes, por lo que su seguridad se garantiza a trav\u00e9s de una tasaci\u00f3n rigurosa e independiente.<\/p>\n<p><strong>\u00bfQu\u00e9 lugar ocupa la digitalizaci\u00f3n en el sector de la tasaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n<p>Hoy en d\u00eda, las tasadoras cuentan con desarrollos tecnol\u00f3gicos muy potentes, que se materializan en programas de valoraci\u00f3n que son cada vez mejores y m\u00e1s r\u00e1pidos, aplicaciones de apoyo para los tasadores, sistemas de recopilaci\u00f3n y filtrado de testigos de mercado o herramientas de prevenci\u00f3n de errores e incoherencias en los informes de tasaci\u00f3n. De la misma manera, la tecnolog\u00eda ayuda a agilizar todos los procesos de gesti\u00f3n, a trav\u00e9s de plataformas de comunicaci\u00f3n con los clientes (para la descarga de informes o la consulta del estado de expedientes) y de la implantaci\u00f3n de sistemas digitales de gesti\u00f3n de la red de t\u00e9cnicos.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Paloma Arnaiz (Madrid, 1990) ejerce el cargo de Secretaria General de la AEV desde el a\u00f1o 2018. Arquitecto Superior por la Escuela T\u00e9cnica Superior de Arquitectura de Madrid (UPM), cuenta con un M\u00e1ster en Valoraciones Inmobiliarias, Tasaciones y Peritaje Judicial por la Universidad Europea de Madrid. 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