{"id":750,"date":"2023-11-17T13:44:06","date_gmt":"2023-11-17T11:44:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=750"},"modified":"2025-12-15T21:00:12","modified_gmt":"2025-12-15T19:00:12","slug":"radiografia-del-casero-espanol-la-dificultad-de-valorar-los-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2023\/11\/17\/radiografia-del-casero-espanol-la-dificultad-de-valorar-los-alquileres\/","title":{"rendered":"Radiograf\u00eda del casero espa\u00f1ol: la dificultad de valorar los alquileres"},"content":{"rendered":"

Expansi\u00f3n ha publicado una tribuna de nuestra Secretaria General, Paloma Arnaiz, sobre la radiograf\u00eda del casero espa\u00f1ol y la dificultad de valorar los alquileres. Clicar aqu\u00ed<\/a>\u00a0para acceder a la versi\u00f3n online.<\/strong><\/p>\n

No es dif\u00edcil caracterizar el t\u00edpico hogar espa\u00f1ol que vive de alquiler: seg\u00fan datos del INE, alrededor del 75% de las viviendas alquiladas tienen menos de 90 m\u00b2 \u00fatiles, est\u00e1n en municipios de m\u00e1s de 20.000 habitantes, y en ellas viven 3 personas o menos. De hecho, en el 30% de las viviendas alquiladas vive \u00fanicamente una persona, y hasta el 50% de los hogares alquilados est\u00e1n en municipios de m\u00e1s de 100.000 habitantes. Sin embargo, resulta mucho m\u00e1s complicado, partiendo de los datos p\u00fablicos disponibles, caracterizar tan f\u00e1cilmente a sus caseros. \u00bfCu\u00e1ntos son, cu\u00e1l es su nivel adquisitivo, cu\u00e1ntas viviendas poseen de media…? La respuesta a estas preguntas es dif\u00edcil de esbozar, y, sin embargo, resultar\u00eda relevante\u00a0para entender en profundidad nuestro mercado del alquiler<\/strong>, sus disfunciones y las dificultades inherentes al mismo a la hora de estimar el valor de los inmuebles alquilados. Intentemos arrojar algo de luz.<\/p>\n

La estad\u00edstica de declarantes del IRPF 2021 de la AEAT revela que los contribuyentes personas f\u00edsicas declararon haber arrendado un total de 2.249.980 viviendas durante dicho ejercicio, de las cuales\u00a02.018.753 (el 89,7%) se alquilaron a personas que las empleaban como vivienda habitual<\/strong>, mientras que 170.787 (el 7,6%) se arrendaron a personas que les daban otro fin (p.ej. vacacional u otros).<\/p>\n

De aquellos que alquilaron una vivienda a personas que la utilizaban como vivienda habitual, el 93% obtuvo beneficios econ\u00f3micos, que de media fueron de 4.580 a lo largo del a\u00f1o (unos 380 \/mes), una vez restados de los ingresos todos aquellos gastos que, como caseros, tuvieron que afrontar (intereses del pr\u00e9stamo hipotecario, gastos de comunidad, conservaci\u00f3n y comercializaci\u00f3n, seguro de hogar, IBI y otras tasas y amortizaci\u00f3n). El otro 7% declar\u00f3 p\u00e9rdidas. Suponiendo un valor promedio de esas viviendas de 150.000 , el rendimiento econ\u00f3mico obtenido por el arrendamiento fue, de media, de un 3% anual<\/strong>, lo que demuestra que el alquiler es un negocio rentable \u00fanicamente a largo plazo (considerando la importante inversi\u00f3n inicial y la log\u00edstica que conlleva su explotaci\u00f3n), y que, por tanto, requiere de una gran seguridad jur\u00eddica respecto de la posibilidad de mantener dichos beneficios para el propietario se aventure a poner la vivienda en alquiler.<\/p>\n

Ahora bien, la encuesta de hogares del INE indica que en 2020 viv\u00edan de alquiler en Espa\u00f1a un total de 3,24 millones de hogares, lo que significa que existe cerca de un mill\u00f3n de viviendas que no son arrendadas por personas f\u00edsicas (declarantes del IRPF), sino por personas jur\u00eddicas. Por su parte, un estudio de diciembre de 2020 de Atlas Real Estate Analytics revel\u00f3 que los 40 mayores propietarios de vivienda en alquiler dispon\u00edan en aquel momento de un total de 115.085 viviendas, lo que supone alrededor del 3,5%<\/strong>\u00a0de todos los hogares alquilados. De ellos, los 20 primeros ten\u00edan entre 1.000 y 25.000 viviendas cada uno, mientras que los 15 siguientes pose\u00edan, de media, unas 250 viviendas cada uno.<\/p>\n

Ello hace suponer que\u00a0la amplia mayor\u00eda de propietarios que operan como personas jur\u00eddicas no tienen condici\u00f3n de grandes fondos<\/strong> profesionales ni son negocios dedicados al inmobiliario a gran escala, sino que presentan una estructura disgregada, en la que cada sociedad posee un volumen de viviendas que, en cualquier caso, es muy reducido respecto del conjunto, lo que dificulta ejercer una presi\u00f3n colectiva.<\/p>\n

Todo ello nos lleva a concluir que\u00a0el del alquiler no es, ni mucho menos, un negocio industrializado<\/strong> en Espa\u00f1a, puesto que no est\u00e1 sujeto a unas condiciones normalizadas ni repetitivas, salvo las b\u00e1sicas que provienen de la regulaci\u00f3n (Ley de Arrendamientos Urbanos). Esto acarrea dificultades, no solo a la hora de dar soluci\u00f3n a los problemas de acceso a la vivienda, sino tambi\u00e9n en el \u00e1mbito de la valoraci\u00f3n profesional de los inmuebles alquilados, cuyo valor depende de magnitudes variables y poco homog\u00e9neas -rentas y gastos- que es necesario estimar a lo largo del tiempo que el inmueble vaya a permanecer alquilado (periodo que tambi\u00e9n es variable y puede depender del tipo de propietario). De ah\u00ed la importancia clave del asesoramiento y valoraci\u00f3n personalizada cuando se adquiere o vende un inmueble alquilado por parte de sociedades de tasaci\u00f3n expertas en la materia, pues en la precisi\u00f3n y en el profundo conocimiento de cada mercado local estriba la determinaci\u00f3n de un valor acertado. Es preciso que la proyecci\u00f3n del periodo durante el que el inmueble va a permanecer alquilado, las rentas que le ser\u00e1 posible obtener durante dicho tiempo y los gastos que va a afrontar sean correctamente estimados, lo cual se dificulta notablemente en mercados poco homog\u00e9neos o insuficientemente transparentes, como son, en la mayor\u00eda de casos, los de alquiler.<\/p>\n

La principal desventaja de este modelo no industrializado es, como llevamos unos a\u00f1os apreciando,\u00a0la estrecha vinculaci\u00f3n entre el volumen de oferta disponible y las expectativas de sus propietarios mayoritarios<\/strong>, los peque\u00f1os caseros. \u00c9stos, al no dedicarse profesionalmente a esta actividad (en general, constituye \u00fanicamente un complemento de sus ingresos o pensiones) ni poder compensar las p\u00e9rdidas de unas inversiones con las ganancias de otras, son muy sensibles a la incertidumbre o a cualquier situaci\u00f3n socioecon\u00f3mica negativa y tienden, como medida de contenci\u00f3n del riesgo, a retirar sus inmuebles del circuito de alquiler, desequilibrando la oferta y dando lugar a tensiones al alza de los precios. Estos \u00faltimos, adem\u00e1s, son negociados de manera muy aquilatada, inmueble a inmueble.<\/p>\n

De todo ello,\u00a0podemos concluir al menos dos ideas<\/strong>: la necesidad de mejorar la informaci\u00f3n disponible sobre las caracter\u00edsticas de los propietarios de vivienda en alquiler en Espa\u00f1a, y la de dar pasos hacia una organizaci\u00f3n industrializada del alquiler, que opere sobre un parque de viviendas correctamente dimensionado respecto de las necesidades de la demanda, de modo que el derecho de acceso a vivienda pueda, verdaderamente, consolidarse de manera eficiente, transparente y justa.<\/p>\n

Paloma Arnaiz, <\/strong>Secretaria General de la AEV<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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