{"id":718,"date":"2023-09-06T07:01:42","date_gmt":"2023-09-06T05:01:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/?p=718"},"modified":"2023-09-05T12:16:17","modified_gmt":"2023-09-05T10:16:17","slug":"como-funciona-el-mercado-hipotecario-y-que-papel-juega-la-tasacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/2023\/09\/06\/como-funciona-el-mercado-hipotecario-y-que-papel-juega-la-tasacion\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo funciona el mercado hipotecario, y qu\u00e9 papel juega la tasaci\u00f3n?"},"content":{"rendered":"<p>Cuando adquirimos un inmueble mediante un pr\u00e9stamo hipotecario entramos a formar parte de un refinado engranaje financiero al que denominamos \u201cmercado hipotecario\u201d, y que va mucho m\u00e1s all\u00e1 de la mera concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo por parte de una entidad a un consumidor.<\/p>\n<p>Para comprender este sistema, es necesario caer en la cuenta de que los bancos, para poder llevar a cabo la funci\u00f3n que esperamos de ellos (esto es, prestarnos dinero), necesitan, a su vez, financiarse: obtener por distintas v\u00edas el dinero que prestan. Entre otros, los bancos cuentan con dos recursos de refinanciaci\u00f3n muy relevantes:<\/p>\n<ul>\n<li>Por una parte, los <strong>dep\u00f3sitos<\/strong> donde sus clientes guardan sus ahorros.<\/li>\n<li>Por otra, los <strong>instrumentos de deuda<\/strong> (t\u00edtulos o bonos) que venden a inversores, y mediante los cuales el banco emisor se compromete a devolver al comprador el dinero pagado por el bono junto con unos intereses fijados previamente.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En concreto, existe un tipo particular de instrumento de deuda denominado \u201c<strong>bono garantizado<\/strong>\u201d, cuyo nombre indica que los derechos de cobro del inversor est\u00e1n cubiertos o \u201cgarantizados\u201d por hipotecas, las cuales, a su vez, est\u00e1n garantizadas por los inmuebles hipotecados. Dicho de otra forma, cuando el banco ha concedido un cierto n\u00famero de hipotecas, puede agrupar y asignar los derechos de cobro de dichas hipotecas a esos bonos garantizados \u2014que hasta hace poco en Espa\u00f1a recib\u00edan el nombre de \u201cc\u00e9dulas hipotecarias\u201d\u2014 dando lugar as\u00ed al mercado hipotecario.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-719 size-full\" src=\"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/09\/Info-59-AEV-VF.jpg\" alt=\"\" width=\"1400\" height=\"1024\" srcset=\"https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/09\/Info-59-AEV-VF.jpg 1400w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/09\/Info-59-AEV-VF-300x219.jpg 300w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/09\/Info-59-AEV-VF-1024x749.jpg 1024w, https:\/\/www.asociacionaev.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/09\/Info-59-AEV-VF-768x562.jpg 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 1400px) 100vw, 1400px\" \/><\/p>\n<p>La regulaci\u00f3n de los bonos garantizados es muy exigente, dado que su finalidad es <strong>proporcionar la m\u00e1xima seguridad posible a los inversores<\/strong> que los adquieren, y que podr\u00edamos ser cualquiera de nosotros cuando invertimos nuestros ahorros en instrumentos de renta fija. Entre otras cosas, esta seguridad se construye gracias a aspectos como (entre otros) los siguientes:<\/p>\n<ul>\n<li>Se reserva la capacidad de emitir bonos garantizados a las entidades de cr\u00e9dito, lo que permite asegurar que el emisor posee los conocimientos necesarios para gestionar el riesgo y que est\u00e1 sujeto a requisitos de capital que protegen a los inversores.<\/li>\n<li>El inversor tiene dos derechos de cr\u00e9dito: sobre el propio emisor del bono y sobre los activos que lo garantizan (lo que se denomina mecanismo de doble recurso).<\/li>\n<li>Los bonos son inmunes a la quiebra del emisor, pues sus condiciones de amortizaci\u00f3n o vencimiento no est\u00e1n afectadas por ella. Y es que, en ese caso los activos que sirven de garant\u00eda saldr\u00edan del patrimonio de la entidad, de forma que no podr\u00edan ser reclamados por terceros.<\/li>\n<li>Se establecen fuertes normas de transparencia, estando la entidad obligada a aportar de forma peri\u00f3dica toda la informaci\u00f3n relevante y detallada al inversor.<\/li>\n<li>Tambi\u00e9n se exige una alta calidad a los activos que pueden emplearse como garant\u00eda del bono. En concreto, las hipotecas deben financiar menos del 80% de la vivienda habitual o del 60% de un inmueble comercial y, adem\u00e1s, los inmuebles deben figurar en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n<\/ul>\n<p>A todo ello se suma un <strong>sistema robusto, transparente e independiente de valoraci\u00f3n de los activos f\u00edsicos de garant\u00eda<\/strong>, que incluye:<\/p>\n<ul>\n<li>la existencia de rigurosas normas de valoraci\u00f3n (la Orden ECO 805\/2003);<\/li>\n<li>la valoraci\u00f3n individualizada de cada activo en el momento de su inclusi\u00f3n en el bono;<\/li>\n<li>la exigencia de que la valoraci\u00f3n la efect\u00fae un tasador con las cualificaciones, aptitudes y experiencia necesarias (las sociedades de tasaci\u00f3n homologadas);<\/li>\n<li>la independencia del tasador respecto del proceso de concesi\u00f3n de las hipotecas;<\/li>\n<li>la supresi\u00f3n de elementos especulativos de la valoraci\u00f3n; y<\/li>\n<li>la documentaci\u00f3n clara y transparente del valor.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En definitiva, cuando un inversor adquiere un bono, pone su confianza tanto en el banco que lo emite, como en la calidad de los activos que lo sustentan, calidad que en \u00faltimo t\u00e9rmino es certificada mediante las tasaciones de los inmuebles que act\u00faan como garant\u00eda de las hipotecas que sustentan el bono. Por eso, podemos decir que <strong>la tasaci\u00f3n hipotecaria es un instrumento de protecci\u00f3n del inversor<\/strong>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cuando adquirimos un inmueble mediante un pr\u00e9stamo hipotecario entramos a formar parte de un refinado engranaje financiero al que denominamos \u201cmercado hipotecario\u201d, y que va mucho m\u00e1s all\u00e1 de la mera concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo por parte de una entidad a un consumidor. 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